商貿(mào)大廈可行性研究報(bào)告

第一章項(xiàng)目概況 11.1項(xiàng)目概況 1 1 11.1.3項(xiàng)目位置及占地面積 11.1.4建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 11.1.5計(jì)劃投資額與資金來源 1 11.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1第二章背景與現(xiàn)狀分析 32.1背景 32.2現(xiàn)狀分析 32.2.1大區(qū)位分析 32.2.2對本項(xiàng)目的未來定位的理解 42.2.3現(xiàn)狀分析 4第三章可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)及范圍 53.1可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 53.2可行性研究的范圍 51第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 64.1項(xiàng)目選址 64.2建設(shè)條件 64.3自然條件 6 74.3.2河流水系 84.3.3動植物 84.4社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 9 9 9第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 5.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 5.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 第六章項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目實(shí)施的各階段管理重點(diǎn) 6.1建設(shè)單位及概況 6.1.2項(xiàng)目承擔(dān)單位概況 6.2項(xiàng)目實(shí)施的各階段 6.2.1建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu) 2 6.2.3勘察設(shè)計(jì) 6.2.4施工準(zhǔn)備 6.2.6竣工驗(yàn)收 6.2.7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 第七章項(xiàng)目定位策劃 7.1策劃說明 7.2返租營銷與自售營銷的對比分析 7.3項(xiàng)目周邊的消費(fèi)人流對本項(xiàng)目商業(yè)的支撐力分析 7.4購買商鋪主力分析 7.5大型商場進(jìn)駐將對本項(xiàng)目商業(yè)帶來的機(jī)會點(diǎn)分析 7.6建對本項(xiàng)目商業(yè)帶來的機(jī)會點(diǎn)分析 7.7目市場銷售分析與定位 7.7.1寫字樓宏觀市場環(huán)境 7.7.2市場特征 7.8結(jié)論 第八章項(xiàng)目定位實(shí)施要點(diǎn) 8.1定位要素分析 38.1.1區(qū)位利好因素分析 8.2項(xiàng)目定位 8.3產(chǎn)品定位 8.4產(chǎn)品文化定位 8.5產(chǎn)品形象定位 8.6價(jià)格定位 第九章項(xiàng)目整體營銷策劃及營銷計(jì)劃 9.1項(xiàng)目整體策劃 9.1.2項(xiàng)目色調(diào) 9.1.4售樓現(xiàn)場 9.2項(xiàng)目功能策劃 9.2.1活動中心及其他 9.2.3增設(shè)多種物業(yè)服務(wù) 9.3項(xiàng)目銷售策略 9.4促銷推廣策劃 9.4.1擴(kuò)大軟性宣傳影響力 4 9.5項(xiàng)目營銷方案 9.5.1營銷顧問 9.5.2營銷計(jì)劃 第十章項(xiàng)目整體規(guī)劃思路 10.1平面設(shè)計(jì) 10.2剖面設(shè)計(jì) 10.5景觀的垂直吸引力 第十一章項(xiàng)目投資估算 第十二章結(jié)論 1第一章項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱1.1.3項(xiàng)目位置及占地面積1.1.4建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容總建筑面積22.6萬平方米，其中)***為兩棟超高層筒中筒結(jié)構(gòu)建筑，每棟總高度118m,共，含裙房占地面積6000平方米，建筑面88m,占地面積平方米，共2層，設(shè)置2層地下室，建筑面積萬平方米。建筑占地面積為平方米。1.1.5計(jì)劃投資額與資金來源1.1.6建設(shè)周期1.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積2總建筑面積建筑占地面積貿(mào)大廈(超高層)建筑面積(m2)占地面積(m2)務(wù)寫字樓(高層)建筑面積(m2)占地面積(m2)容積率建筑密度%3第二章背景與現(xiàn)狀分析隨著新一輪西部大開發(fā)的全面展開、***建設(shè)的全面啟動以及，特別是《***總體規(guī)劃(2010-2020年)》在國新辦新聞發(fā)布會上正式公布后，***建設(shè)正式列入國家戰(zhàn)略，***管理委員會正式成立，“一區(qū)五城”建設(shè)隨之迅速拉開帷幕。以大***地區(qū)實(shí)現(xiàn)多中心網(wǎng)絡(luò)化整體均衡發(fā)展為使命，通過工業(yè)化、現(xiàn)代化、城市化、田園化之間的互動、共振，把***打造成為***的優(yōu)先發(fā)展新城、核心引擎新城。規(guī)劃通過十年的開發(fā)建設(shè)，力爭“一年成名、五年成形、十年成就”,把***建設(shè)成為人居環(huán)境舒適優(yōu)美、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、產(chǎn)城田林和諧共生、工作出行高效便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完備均等的***北部核心新城、功能新城，形成在西部具有重要影響力、在陜西具有強(qiáng)大集聚力和輻射帶動功能的一體化開發(fā)示范區(qū)。2.2現(xiàn)狀分析2.2.1大區(qū)位分析(3)以高端裝備制造、節(jié)能環(huán)保和地理信息產(chǎn)業(yè)為支柱的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌42.2.2對本項(xiàng)目的未來定位的理解(1)******以全新的規(guī)劃理念和發(fā)展模式建設(shè)***,使其成為中國未來新城建設(shè)的典范，推動提升***的城市品質(zhì)。2.2.3現(xiàn)狀分析5第三章可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)及范圍3.1可行性研究報(bào)告編制依據(jù)d.據(jù)的有關(guān)現(xiàn)場測繪圖；e.地理、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)保等基礎(chǔ)資料。h.國家頒發(fā)的評價(jià)方法與參數(shù)，基準(zhǔn)收益率、行業(yè)基準(zhǔn)收益率、外匯影子匯率、價(jià)格換算參數(shù)。3.2可行性研究的范圍依據(jù)政府部門的批復(fù)和國家有關(guān)政策、規(guī)定，本報(bào)告主要從項(xiàng)目建設(shè)的背景，項(xiàng)目建設(shè)的必要性，建設(shè)地址選擇及建設(shè)條件，項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容，環(huán)境保護(hù)、消防安全及節(jié)能，項(xiàng)目管理及實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度、項(xiàng)目投資及資金籌措，項(xiàng)目的社會經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行公正、客觀的描述，并進(jìn)行研究論證，以確定項(xiàng)目是否可行。6第四章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件以上，省市政府、***政府、***管委會都在政策上給予了優(yōu)質(zhì)的政策及配套，依法保護(hù)投資者的合法權(quán)益，該項(xiàng)目處在涇河南岸商業(yè)組團(tuán)和居住片區(qū)中央，建設(shè)具備了天時(shí)、地利、人和等優(yōu)勢條件。地形地貌與地質(zhì)構(gòu)造***位于關(guān)中斷陷盆地中部，涇河與渭河交會處的涇河北岸一級(1)一級階地階地成東南方向展布，南北寬4.0km。地形平坦開闊，向南傾，坡度0.4%(西北高程391.0m,東南為376m)。在孟村至涇吳村，聶?quán)嵈逯翖铌P(guān)一帶地勢略低洼些，50年代以來，因引涇惠渠地表水大面積灌溉，地下水位升高，局部出現(xiàn)明水和鹽堿地。1958年以來，為排水而修筑兩條排水溝和打井開采地下水，致使地下水逐年下降。場地除了人工取土坑處有高差3m陡坡坎外，廣大地區(qū)無明顯陡坎。階地后緣與積沖洪積平原成緩坡相接，高差約10m。階地前緣與高漫灘的高差3m左右，坡度達(dá)2%。高漫灘寬0.6～1.2km,西北部高程375m,東南處高程370m,地形坡度平緩為0.12%。在高劉村南，楊關(guān)寨南(勘察區(qū)外)邊兩處高漫7灘被涇河水侵蝕成近直立陡崖，高出低漫灘6～8m,高出河床10m,岸邊崩塌較發(fā)育，屬于不穩(wěn)定岸邊。據(jù)訪問近50年來最高洪水位線不超過高漫灘陡岸上(高程368～370m),僅淹沒勘察區(qū)以外的漫灘外。故對勘察區(qū)無大的影響。階地沉積物由第四紀(jì)全新世素填土、沖擊風(fēng)積黃土狀土、沖擊粉質(zhì)粘土、粉土、粉細(xì)紗和礫石層構(gòu)成，厚度0~20m,由南向北逐漸增厚。階地基座為中更新世沖湖積粉質(zhì)粘土夾薄層粉細(xì)中砂組成，揭露厚度10～20m.***位于渭河地塹北緣中段，岐山至富平斷裂帶兩側(cè)。地勢西北高、東南低。東西長37公里、南北寬27公里，海拔最高1614米，最低361米，垂直高差1253米。境內(nèi)北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西鳳山及黃土臺塬。山區(qū)面積97平方公里，占全區(qū)的12.4%。地勢平坦，面積503平方公里，占全區(qū)總面積的64.5%。南部為黃土臺塬，位于涇河以南，塬面開闊，海拔為430—500米，面積180平方公里，占全區(qū)總面積的23.1%。濕陷系數(shù)0.015～0.109。一級階地廣大地區(qū)黃土濕陷總量△s=2.4~28,均少于30cm為I級(輕微)濕陷性黃土地基。西孫村西低洼地(68、73、74、75號孔)和高列村北(30、34號孔)為非濕陷性黃土地基。姬家莊南和西孫村局部地帶(66、67、88孔(#)濕陷量31.4-49.2cm,大于30cm,為Ⅱ級(中等)濕陷性黃土地帶。4.3.1氣候水文暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季冷暖、干濕分明，冬季寒冷干燥，夏季炎熱多雨，降水量年際變化很大，七月、九月降水較為集中。年平均氣溫13℃,冬季(1月)最冷為一13.8℃,夏季最熱(7月)為840.9℃。年均降水量560.6毫米，最多降水量820.5毫米，最少為349.2毫米。日照時(shí)數(shù)年平均為2195.2小時(shí)，最多(8月)為241.6小時(shí)，最少(2月)為146.2小時(shí)。無霜期平均為213-225天，年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。有旱澇災(zāi)害發(fā)生，并伴有暴雨、冰雹、大風(fēng)和沙塵暴等災(zāi)害性天氣，春末秋初寒潮降溫造成凍害。4.3.2河流水系(1)植被油松、泡桐、楊樹、椿樹、榆樹、蘋果、梨、桃、柿子、杏、棗、葡萄、核桃等。并有歷史古稀樹種，松、柏、槐、楸、桐、柳、竹等。另有農(nóng)業(yè)植被和灌木草本植被。糧食作物可分為谷類類三小類。經(jīng)濟(jì)作物分為纖維、油料、藥材、蔬菜、其他等五小類。天然灌木草本植被主要分布在山荒溝的陰坡和梁峁的頂部，覆蓋度大約為40%-90%。主要灌木有酸棗、黃刺玫、六道木等，草本植物以白草、黃管草、茵陳蒿為主。(2)動物動物主要有牛、馬、驢、豬、羊、雞等，是“關(guān)中驢”、“秦川?！?、關(guān)中奶山羊的主要產(chǎn)地。9冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向夏季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向最大凍土深度最大積雪厚度年平均氣溫冬季(1月)最冷夏季最熱(7月)349.2毫米25米/秒(東北風(fēng))25米/秒(東南風(fēng))0.3米0.2米(最多(8月)為241.6小時(shí)，最少(2月)為146.2小時(shí))無霜期平均213-225天4.4社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)4.4.1資源條件(4)水資源4.4.2經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀植迅速發(fā)展，梨棗、銀杏、沙紅桃等雜果種植日趨受歡迎；工業(yè)方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)蓬勃興起、***工業(yè)密集區(qū)迅速崛起、電磁線纜基地全面振興，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展較快，第三產(chǎn)業(yè)方面，區(qū)內(nèi)主要分散縣城、城鎮(zhèn)和若干集鎮(zhèn)，旅游、物流、地產(chǎn)、資訊等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后。2010年，新城地區(qū)生產(chǎn)總值38.50億元，地方財(cái)政收入1.96億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值48.32億元。新城呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)結(jié)合部的特征，2010年，三產(chǎn)比為37.2:36.4:26.4。現(xiàn)狀一產(chǎn)占比重較大，二產(chǎn)發(fā)展較快但工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少且上規(guī)模企業(yè)不多，三產(chǎn)發(fā)展滯后且現(xiàn)代服務(wù)業(yè)缺失。產(chǎn)業(yè)集聚特征初步顯現(xiàn)，但產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不高，鏈動發(fā)展能力弱。產(chǎn)業(yè)定位不夠清晰項(xiàng)目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容5.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模總建筑面積22.6萬平方米，其中星鉆商貿(mào)大廈為兩棟超高層筒中筒結(jié)構(gòu)建筑，每棟總高度118m,共(含地下室)33層，設(shè)置2層地下室，含裙房占地面積6000平方米，建筑面積7.9萬平方米，兩棟的建筑面積為15.8萬平方米。5.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容(1)超高層)每棟地上高度118米，共(含地下室)33層，(含裙房)占地面積6000平方米，每棟建筑面積7.9萬平方米，兩棟建筑面積共為15.8萬平方米，設(shè)置地下二層，負(fù)二層為車庫，負(fù)一層為商鋪。(2)寫字樓(高層)層建筑，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上高度88米，共20層，占地面積4900平方米，建筑面積6.8萬平方米，設(shè)置兩層地下室，負(fù)二層為車庫，負(fù)一層為商鋪。(3)物業(yè)管理供電系統(tǒng)：采用雙路供電，高級安全插座；第六章項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目實(shí)施的各階段管理重點(diǎn)6.1建設(shè)單位及概況6.1.1項(xiàng)目承擔(dān)單位陜西省******開發(fā)建設(shè)集團(tuán)公司6.1.2項(xiàng)目承擔(dān)單位概況******開發(fā)建設(shè)(集團(tuán))有限公司(以下簡稱涇河集團(tuán)公司)是經(jīng)陜西省人民政府批準(zhǔn)同意，由******設(shè)立的大型國有獨(dú)資企業(yè)。集團(tuán)公司成立于2011年10月18日，注冊資本10億元人民幣。公司下設(shè)行政部、人力資源部、財(cái)務(wù)部、技術(shù)合同部、投資管理部、企業(yè)策劃部、工程建設(shè)部和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌部八大職能部門。作為******商業(yè)開發(fā)和市場化建設(shè)經(jīng)營主體，主要承擔(dān)***規(guī)劃范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)流倉儲項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、管理經(jīng)營；房屋租賃；物業(yè)管理；園林景觀設(shè)計(jì)及綠化建設(shè)施工；區(qū)域內(nèi)招商引資、投融資；工業(yè)、商業(yè)、高科集團(tuán)公司將按照國家及***整體的戰(zhàn)略部署，努力打造***成為***北部中心，高端制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、地理信息產(chǎn)業(yè)基地，統(tǒng)籌示范區(qū)，并逐步形成以低碳產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)發(fā)展高端制造業(yè)、測繪、新能源、現(xiàn)代物流、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、都市農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局，在發(fā)展模式上將采取“一區(qū)多園”的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路，最終實(shí)現(xiàn)***”一心兩廊、五軸八組團(tuán)“的現(xiàn)代田園城市空間結(jié)構(gòu)。未來，公司將秉承“態(tài)度決定一切、思路決定出路、細(xì)節(jié)決定成敗”的企業(yè)精神，按照優(yōu)質(zhì)、精細(xì)、高效的原則要求，積極進(jìn)取、頑強(qiáng)拼搏，依托***良好的發(fā)展平臺實(shí)現(xiàn)新的跨越式發(fā)展，為推動***區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)繁榮做出貢獻(xiàn)。6.2項(xiàng)目實(shí)施的各階段6.2.1建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)由******開發(fā)建設(shè)集團(tuán)公司成立項(xiàng)目籌建小組，籌建小組的任務(wù)是辦理勘察設(shè)計(jì)和施工的委托手續(xù)及簽訂相應(yīng)的合同和協(xié)議；參加場址的選擇；提供設(shè)計(jì)必須的基礎(chǔ)資料；申請或訂購設(shè)備和材料；負(fù)責(zé)設(shè)備的檢驗(yàn)和運(yùn)輸；承擔(dān)各項(xiàng)生產(chǎn)準(zhǔn)備工作。6.2.2資金籌集安排本項(xiàng)目總投資費(fèi)用的估算基本符合要求，年度使用計(jì)劃明確，資金來源屬于自籌，有充分的保證。6.2.3勘察設(shè)計(jì)建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)在我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展中占有重要的地位和作用，它是工程建設(shè)前期的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)的質(zhì)量對于建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量起著決定性的作用，因此，勘察設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目建設(shè)過程中的一個(gè)重要階段。國內(nèi)外對項(xiàng)目實(shí)施階段節(jié)約投資的潛力研究表明，勘察節(jié)約投資的潛力均在10%以上，設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段可達(dá)95%?？辈熨Y料準(zhǔn)確而帶來適當(dāng)?shù)牡鼗幚矸桨富蚧A(chǔ)設(shè)計(jì)，使得工程的成本節(jié)約和結(jié)能直接促進(jìn)整個(gè)工程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，勘察設(shè)計(jì)工作是項(xiàng)目建設(shè)的重點(diǎn)，是實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程項(xiàng)目管理的有力保障。同時(shí)勘察工作不僅要滿足設(shè)計(jì)的需要，更要以科學(xué)證所提交勘察報(bào)告的準(zhǔn)確性、及時(shí)性，為設(shè)計(jì)的安全、合理提供必要6.2.4施工準(zhǔn)備①設(shè)計(jì)交底與施工圖紙的現(xiàn)場確認(rèn)為透徹地了解設(shè)計(jì)原則與質(zhì)量要求，承包單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位要認(rèn)真做好審核及圖紙核對工作，對于審圖過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)以書面形式報(bào)給建設(shè)單位，認(rèn)真參加建設(shè)單位主持的設(shè)計(jì)交設(shè)計(jì)交底由建設(shè)單位主持進(jìn)行。設(shè)計(jì)代表，施工單位負(fù)責(zé)人，監(jiān)理工程師參加。設(shè)計(jì)代表介紹設(shè)計(jì)構(gòu)思，主要設(shè)計(jì)指標(biāo)、施工要求、施工注意事項(xiàng)等。設(shè)計(jì)交底會議記錄由設(shè)計(jì)單位整理，并由與會人員簽字。圖紙會審記錄由施工單位整理，設(shè)計(jì)單位簽署會審意見，與會②工程定位及標(biāo)高基準(zhǔn)控制工程測量控制是事前控制的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，它是施工準(zhǔn)備階段的一項(xiàng)重要內(nèi)容，施工承包單位對建設(shè)單位給定的原始基準(zhǔn)點(diǎn)、基準(zhǔn)線和標(biāo)高等測量控制點(diǎn)要進(jìn)行復(fù)核，書面將復(fù)測記錄、計(jì)算結(jié)果、精度評定、測量人員資質(zhì)證明、測量儀器鑒定書等資料上報(bào)監(jiān)理部審批。③施工平面布置的控制按照合同約定并結(jié)合施工單位施工的需要，事先劃定并提供給承包單位占有和使用現(xiàn)場的有關(guān)部分的范圍，使現(xiàn)場總體布局合理，材料堆放整齊，施工道路通暢，有利于保證施工的正常順利進(jìn)行。④材料訂貨的控制直接影響到未來工程產(chǎn)品的質(zhì)量，對擬采購的材料應(yīng)事先檢查質(zhì)量證明文件，理化試驗(yàn)單和對樣品封樣。⑤施工機(jī)械的控制對承包單位提供的機(jī)械配備報(bào)表進(jìn)行審核，要考慮機(jī)械的技術(shù)性⑥分包單位資質(zhì)的確認(rèn)保證分包單位的質(zhì)量是保證工程質(zhì)量的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和前提，主要掌握關(guān)于擬分包工程的情況和分包單位的基本情況。6.2.6竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收指建設(shè)工程項(xiàng)目竣工后開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計(jì)、施工、對該項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建設(shè)施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行檢查是否符合設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，對促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)揮投資效果，總結(jié)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)有重要作用。建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工等單位進(jìn)行初步驗(yàn)6.2.7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃擬建項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，包括可行性研究報(bào)告編制及批復(fù)、項(xiàng)目資金落實(shí)、施土圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)、竣工驗(yàn)收等整第七章項(xiàng)目定位策劃7.1策劃說明在組織此報(bào)告以前，我公司結(jié)合了項(xiàng)目的一些實(shí)際情況，綜合了項(xiàng)目目前一些綜合性因素而成：考慮1至10層做商場，10層以上為酒店。項(xiàng)目返租時(shí)間定為18或20年。投資分析中的利率按現(xiàn)行銀行活期利率6.65%計(jì)。策劃的主體思路是打造西北檔次最高，面積最大的國際型商廈。發(fā)展商提供返租的資金預(yù)算及可行性論證(發(fā)展商對返租承諾的確定及補(bǔ)償手法)對于發(fā)展商提供返租的方案，當(dāng)然在操作手法上會有些難度，但結(jié)合***的整體開發(fā)和周邊其它項(xiàng)目拉動，其操作應(yīng)當(dāng)說是非常可行7.2返租營銷與自售營銷的對比分析1、返租營銷方式首先分析目標(biāo)客戶群是哪些，在返租方式情況下，我們的目標(biāo)客戶群是針對投資客戶，投資客戶是深圳最多的一類階級一中產(chǎn)階級，他們購鋪所看重的是獲取投資高回報(bào)及鋪位具有可見的升值空間，因而具有穩(wěn)定的回報(bào)與升值就成為他們閑余資金的避風(fēng)港，在調(diào)查了的彩福世紀(jì)商城客戶中，購買返租鋪位客戶都是沖著10年返租每年租金收益而來，對于8%的租金回報(bào)來講，高于存款利息近倍，而且又有國有房地產(chǎn)公司的兌現(xiàn)保障，因而購鋪風(fēng)險(xiǎn)較其他投資品種低，客戶購鋪對于他們來說只需支付%的首期款，其余的供鋪款可用返租租金沖抵，年后的商鋪用于出租或轉(zhuǎn)讓均有更大收益，當(dāng)然這也是客戶對宏觀經(jīng)濟(jì)執(zhí)續(xù)向好有信心的表現(xiàn)。事實(shí)上，返租回報(bào)在深圳商鋪銷售中已成為共同的營銷手法，只是返租年限長短不同，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及保持信心購鋪對于開發(fā)商而言，返租回報(bào)也是有利的，這是因?yàn)槭紫瓤蓸O大刺激客戶購鋪欲望，促進(jìn)銷售以利于回籠資金，便于后續(xù)項(xiàng)目的滾動開發(fā)。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，銷售樓宇才是其工作重心，資金有效回收后，用于后續(xù)項(xiàng)目可減少一大筆銀行貸款利息，且免去了許多評估交租方式的采用可減輕客戶購鋪后由于商場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)而帶來的不穩(wěn)定不旺，導(dǎo)致客戶資金周轉(zhuǎn)困難，則許多客戶供樓存在壓力，而房地產(chǎn)開發(fā)公司因在按揭業(yè)務(wù)中存在物業(yè)回購責(zé)任，因而須間接替客戶承擔(dān)購鋪風(fēng)險(xiǎn)，但如采用返租方式，返租期內(nèi)客戶可用返租租金貼補(bǔ)供樓二層一間總價(jià)萬元的鋪位，發(fā)展商提供年按揭和年返租，這樣客戶的7.3項(xiàng)目周邊的消費(fèi)人流對本項(xiàng)目商業(yè)的支撐力分析群體，即有無購買力支撐。本項(xiàng)目的消費(fèi)支撐力分析如下：2、星鉆商貿(mào)大廈附近為高檔住宅區(qū)。車站牌，項(xiàng)目所在的灃經(jīng)大交通要道的重要組成部分，雙向十車道的設(shè)計(jì)道路，車流量是非常大的，巨大的車流量在一定條件下是可以轉(zhuǎn)化為人流量的。地鐵站總是人流量最大的地方。綜上所述，本項(xiàng)目的成功是有著巨大7.4購買商鋪主力分析1、使用商鋪的常常不是商鋪的買家在銷售的商鋪項(xiàng)目中，通常購買商鋪的并不都是用于自用，商鋪?zhàn)再I自用的，在商鋪中也以租賃為主，西北商貿(mào)中心商城中近80%的客戶購鋪用于出租，因而在銷售商鋪物業(yè)時(shí)，推售對象不應(yīng)以商鋪用家為主，這主要源于，作于商鋪經(jīng)營者資金周轉(zhuǎn)率是其商業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵，保持一個(gè)良好的資金周轉(zhuǎn)才能使經(jīng)營活動持續(xù)下去，因而許多商家只租不買，如肯德基、麥當(dāng)勞、華潤、沃爾瑪?shù)冗B鎖商業(yè)都沒有2、真正的主流購鋪群是投資者投資者購買商鋪通?；谧陨碛幸徊糠珠e錢但又不多，而去投資大的事業(yè)又不夠，錢拿去炒股自己又不在行并且風(fēng)險(xiǎn)又大，放在銀行利息又太低，購買住宅物業(yè)出租又擔(dān)心房價(jià)下跌且收租繁瑣，相比之下，投資自己看好的商鋪物業(yè)既可以享受開發(fā)商提供的返租回報(bào)又可以坐等商鋪的升值以獲取差價(jià)。7.5大型商場進(jìn)駐將對本項(xiàng)目商業(yè)帶來的機(jī)會點(diǎn)分析大型商場如沃爾瑪或國美、百盛、金花的入住，對商城會產(chǎn)生和帶來巨大的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)提升了商城在區(qū)域中的商業(yè)價(jià)值含量，科學(xué)合理的配合宣傳將為物業(yè)帶來無窮的增值潛力。通過我們在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，并不是所有的裙樓都是適宜經(jīng)營商來，而且***市區(qū)的幾大百貨商家更加對商業(yè)的選址慎之又慎，他們考慮的主要因素為地段、消費(fèi)能力、可經(jīng)營面積等，因而大型商家的進(jìn)駐可充分說明此商城具有地段優(yōu)勢，消費(fèi)力資源及規(guī)模滿足需要。商家進(jìn)駐可提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值含量大型商家沃爾瑪與國美的引進(jìn)，同時(shí)帶來了商家自身的品牌價(jià)值與經(jīng)營管理理念，他們對本商業(yè)區(qū)的商業(yè)格局將起到引導(dǎo)消費(fèi)的作用，如果能引進(jìn)第二家大商家，他們將引導(dǎo)本區(qū)域的消費(fèi)人流，也就是起到改變區(qū)域商業(yè)中心的作用，因而，本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值含量隨之大商家的進(jìn)駐可適當(dāng)提高商鋪的售價(jià)在以往的研究中，經(jīng)常提到例如國美、世紀(jì)金花入住，它表明商家的進(jìn)駐也帶動了商業(yè)的價(jià)格及檔次問題。特別大型商家進(jìn)駐可解決了出售與返租的矛盾，大商家的引進(jìn)，可解決裙樓的空置問題，作為開發(fā)商可獲取可觀的租金收入，而商鋪的出售采用返租方式，可解決既出售產(chǎn)權(quán)而又不需補(bǔ)貼租金。綜上所述，不管是從內(nèi)部還是從外部，商業(yè)裙樓面臨著極其優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境和市場機(jī)會點(diǎn)。這將是我們在未來操作過程中強(qiáng)有力的支10層以上為商業(yè)酒店，引進(jìn)國際知名大型酒店入住，共設(shè)普通客房1100間，不包含餐飲區(qū)、商務(wù)間、豪華套房。如此規(guī)模的酒店界時(shí)將會是西北檔次最高最大的全能型商務(wù)酒店。主要服務(wù)對象為***大型商貿(mào)和生產(chǎn)科研企業(yè)或游客。7.6建對本項(xiàng)目商業(yè)帶來的機(jī)會點(diǎn)分析7.7目市場銷售分析與定位7.7.1寫字樓宏觀市場環(huán)境7.7.2市場特征市場細(xì)分主導(dǎo)未來競爭格局但供求的結(jié)構(gòu)性和階段性矛盾依然突出，投資市場的發(fā)展明顯快于自用市場，將在一定程度上影響寫字樓市場的持續(xù)快速增長。中端和中高端細(xì)分市場仍存在較大的市場空間，但高端寫字樓市場的激烈競爭不可避免，差異化的產(chǎn)品及形象定位將主導(dǎo)未來的競爭格局。高新區(qū)8月猛推寫字樓價(jià)格將大幅上升，預(yù)計(jì)推盤超過35萬平方米，將創(chuàng)全年寫字樓單月放量之最，價(jià)格也將再創(chuàng)新高，價(jià)格或?qū)⒋蠓仙?。不久前，萬達(dá)時(shí)代廣場以元/平方米的價(jià)格起價(jià)，進(jìn)行整其商務(wù)公寓銷售的情況看，市場反應(yīng)良好，目前推出的單位已基本售空。據(jù)了解，這一項(xiàng)目即將面市的寫字樓的價(jià)格將在市場需求已經(jīng)升溫2011年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心“年前三季度***市寫字樓市場研究報(bào)影響下，預(yù)計(jì)第四季度市場需求會表現(xiàn)強(qiáng)烈，成交將大幅上揚(yáng)。而其中，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)扮演著寫字樓在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面，就目前掌握到的數(shù)據(jù)顯示，高新區(qū)商務(wù)圈辦公樓空置率僅為3%。從調(diào)查結(jié)果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于，學(xué)歷為大專及本科，家庭年收入介于，由此可見，目前有購房需求的市民大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，作為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數(shù)樓盤價(jià)格遠(yuǎn)在他們的承受能力之上。從今年***市推出的樓盤結(jié)構(gòu)看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數(shù)人購買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無不出現(xiàn)一片火爆之景象。可以這么認(rèn)為，目前***市場火爆現(xiàn)象與供需結(jié)構(gòu)倒掛有一定商品房供應(yīng)與市民需求不符，引發(fā)市場局部火爆調(diào)查結(jié)果顯示，***市民購房首選區(qū)域?yàn)榍浯螢榻?jīng)開；認(rèn)為房地產(chǎn)最具升值潛力的區(qū)域?yàn)榍?，其次是?jīng)開；西高新不再是市民的購房選擇，還是升值前景已退居二線。隨著城市中心北移，經(jīng)開配套不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)量集中，北郊成為市民置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域已是必然的趨勢。市民關(guān)注開發(fā)商誠信，忽視市場、政策等潛在風(fēng)險(xiǎn)。險(xiǎn)，但關(guān)注點(diǎn)更多的在開發(fā)商，對政策、市場、收入變化等這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素則關(guān)注得比較少。市民購房更多關(guān)注眼前看得見的風(fēng)險(xiǎn)，而忽視可能帶來更大傷害的潛在風(fēng)險(xiǎn)，這對市民自身利益，以及***市樓市的健康發(fā)展都是大隱患。市民認(rèn)為明年樓價(jià)仍將上漲，對市場前景普遍樂觀大多數(shù)被訪市民看好***市樓市前景，八成多被訪市民認(rèn)為明年樓價(jià)還會上升；近一半被訪市民認(rèn)為***市樓市具有升值潛力?；趯鞘猩禎摿Φ念A(yù)期，樓市逐步成為市民投資追捧的對象；出于對樓價(jià)持續(xù)上漲的擔(dān)憂，市民不惜節(jié)衣縮食，提前購房，以犧牲生活質(zhì)量為代價(jià)。當(dāng)前***市樓市的火爆場面由此可見一斑，不理性的購買行為推動了當(dāng)前樓市的發(fā)展，但后續(xù)發(fā)展留下了隱患。綜述：超前消費(fèi)暗埋風(fēng)險(xiǎn)市民對***市樓市的發(fā)展持樂觀態(tài)度，認(rèn)為明年樓價(jià)還會上漲，樓市具有比較大的升值潛力?；谶@種樂觀的判斷，以及市場的引導(dǎo)，及對樓市的樂觀判斷，加之商品房供需結(jié)構(gòu)的不平衡，給***市房地產(chǎn)市場留下的隱患及可能產(chǎn)生的傷害，值得思考!供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡可以從兩個(gè)方面來解釋，第一個(gè)是區(qū)域不平衡的狀況，我們發(fā)現(xiàn)很多樓盤都是在關(guān)外，都是由一個(gè)大的發(fā)展商或者品牌發(fā)展商去做，房子的檔次上都比較高，所以整個(gè)關(guān)外房子價(jià)格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個(gè)上半年增幅是比較高的，估計(jì)在25%-30%。第二個(gè)是住宅的結(jié)構(gòu)不平衡，因?yàn)橥恋叵∪绷?，很多發(fā)展開發(fā)商想賺更高的利潤，只有做豪宅。所以我們發(fā)現(xiàn)今年的豪宅供應(yīng)量比較多了，創(chuàng)了歷史的新高，這也使得普通置業(yè)者在看似大量的推盤量中很難找到自己的位置。房地產(chǎn)整體供應(yīng)緊張陳楓海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理依照現(xiàn)在的情況，房子的銷售，可能市場的供求關(guān)系矛盾比較突出，還不僅僅是一個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題。從剛剛公布的調(diào)查結(jié)果來看，想買價(jià)格低的房子太缺了。不僅如此，那些高端產(chǎn)品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。而且解籌率還非常高，這樣的情況來看供需矛盾非常緊張，高端產(chǎn)品也很短缺。這說明房地產(chǎn)市場應(yīng)是整體供應(yīng)比較冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價(jià)格出售，你現(xiàn)在是不是真的就達(dá)到了豪宅的等級呢?我們中國人講究的就是生活越來越好，但是現(xiàn)在目前看來是無底洞，房子是中國人衣食住行的根本需求。特區(qū)內(nèi)說得不好聽點(diǎn)叫投機(jī)。對目前***市房地產(chǎn)的價(jià)格來說，今年很多媒體也報(bào)道，今年上半年上升12%,我們也做了調(diào)查，今年提升12%,到底能不能接受呢?我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)比較有趣的事情，客戶還是覺得7584元的價(jià)格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說，***市的樓市還比較我們做了一個(gè)區(qū)域方面的調(diào)查也發(fā)現(xiàn)有50%左右的客戶，覺得曲江新區(qū)的樓市價(jià)格偏高，另外有些人覺得最合理的價(jià)格地區(qū)是經(jīng)開，雖然曲江今年有很多豪宅，但我們發(fā)現(xiàn)經(jīng)開的房地產(chǎn)市場還是很多人觀點(diǎn)之三：房價(jià)今年漲20%,危險(xiǎn)!地價(jià)在提高開發(fā)商成本的前提下也使房價(jià)產(chǎn)生增長。上漲的背后作為買房者和賣房者風(fēng)險(xiǎn)都加大了，我認(rèn)為目前就已經(jīng)不是良性的在增長了。特別是作為消費(fèi)者來說，現(xiàn)在完全是不知道處于什么樣的境地，因?yàn)閲矣忻鞔_的政策是要抑制房價(jià)的，雖然我們知道政府是不希望房價(jià)下跌的，但是我相信國家還是希望老百姓穩(wěn)定，穩(wěn)定是前提，就要讓老百姓安居樂業(yè)，所以我相信政府也不希望房價(jià)上漲過***作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，它的發(fā)展速度和它的消費(fèi)水平，已經(jīng)遠(yuǎn)不像前幾年那樣和沿海的差距那樣大了，這幾年已經(jīng)是在慢慢地找一個(gè)平衡(二)主要在售項(xiàng)目分析：供應(yīng)集中、層次分明區(qū)域是影響寫字樓檔次的重要因素，什么樣的區(qū)域，就需求什么樣的檔次寫字樓。在售項(xiàng)目呈現(xiàn)三個(gè)不同檔次：中心區(qū)一枝獨(dú)秀，均為高檔項(xiàng)目，銷售價(jià)格超過1.2萬元/平方米；曲江新區(qū)以中高檔商務(wù)公寓為主，銷售價(jià)格處于1.0—1.2萬元/平方米之間；經(jīng)開及其他區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量小，需求也少，多為中低檔商務(wù)公寓，價(jià)格低于9000元/平方米。買賣成交分析無論是租賃，還是買賣業(yè)務(wù)都比去年同期有大幅度上升。特別是買賣物業(yè)，同比有了長足的發(fā)展。(二)需求量旺盛(三)空置率繼續(xù)降低蓄存款凈支出占同期現(xiàn)金凈支出的比例為65.5%,仍是***市現(xiàn)金投放的主要渠道。五、票據(jù)業(yè)務(wù)大幅增長，票據(jù)結(jié)算量大，票源豐富，加之銀行為解決巨額存差帶來的流動性相對過剩，及調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)質(zhì)量而鼓勵(lì)發(fā)展票據(jù)業(yè)務(wù)，六、銀行改革穩(wěn)步推進(jìn)，經(jīng)營狀況不斷改善利率水平監(jiān)測一、貸款上浮占比緩慢上升，企業(yè)規(guī)模與貸款利率水平密切相關(guān)2011年一至四季度***市國內(nèi)商業(yè)銀行執(zhí)行上浮利率的貸款發(fā)生額分別占貸款發(fā)生總額的25.55%、32.84%、34.81%和34.13%。股份制商業(yè)銀行新增上浮利率貸款占比穩(wěn)步上升，區(qū)域法人機(jī)構(gòu)貸款利率水平顯著增加。大型企業(yè)貸款下浮占比與小型企業(yè)貸款上浮占比均占其全部貸款總額50%左右，中型企業(yè)貸款上浮、基準(zhǔn)、下浮比例各占該類貸款三分之一左右。二、取消個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率并放開個(gè)人住房貸款利率上限，商業(yè)銀行政策執(zhí)行效果并不明顯據(jù)我行監(jiān)測，住房貸款占個(gè)人住房貸款發(fā)生總額比例一直在7%左右波動。第四季度，利率水平顯著下滑，業(yè)銀行個(gè)人住房貸款執(zhí)行上浮利率占比僅為，下浮比例為90.73%(圖5)。主要原因：一是轄內(nèi)某股份制銀行新發(fā)生的個(gè)人住房貸款利率基本集中于基準(zhǔn)利率。二是價(jià)格競爭仍是當(dāng)前各行住房信貸業(yè)務(wù)的主要營銷手段。三、運(yùn)用浮動利率定價(jià)方式范圍逐步擴(kuò)大，區(qū)域中資法人商業(yè)銀行定價(jià)能力有所提高。四、外資銀行新發(fā)生貸款大部分執(zhí)行下浮利率，貸款定價(jià)方式以固定利率為主五、小額外幣存款利率多次上調(diào)，市場反應(yīng)總體較為平淡；受國際市場利率變動影響，***市外幣貸款利率不斷走高2011年，市美元一年期固定利率貸款、按月浮動利率貸款分別由1月份的3.7092%、3.5803%升至12月份的5.28%、5.47%。港幣一年期固定利率貸款12月為5.2835%,比1月增加3.3205個(gè)百分點(diǎn)。六、超額準(zhǔn)備金率下調(diào)后，商業(yè)銀行大量資金被擠入貨幣市場，貨幣市場收益率曲線全面下移據(jù)市場利率持續(xù)下行七、香港人民幣存款利率保持穩(wěn)定(一)2011年2月前，各檔次人民幣存款利率有所提高。2011年2月，3個(gè)月及1個(gè)月定期存款利率分別比2008年2月提高0.08個(gè)百分點(diǎn)和0.07個(gè)百分點(diǎn)。原因是：一是參加行能從兌換中圖利，提高存款利率有利于擴(kuò)大兌換規(guī)模。二是2008年多家參加行預(yù)期短期內(nèi)將擴(kuò)大香港人民幣業(yè)務(wù)范圍，紛紛提高存款利率吸納客戶，以壯(二)2011年3月至今，各檔次存款利率保持穩(wěn)定，未發(fā)生變化原因是：目前各參加行給予客戶的人民幣存款利率已高達(dá)0.7%至0.86%不等，而參加行在清算行人民幣存款利率固定為0.865%。在當(dāng)前各參加行人民幣資產(chǎn)運(yùn)用渠道單一背景下，短期內(nèi)人民幣存款(三)大銀行存款利率普遍低于中小銀行(圖6)大銀行人民幣活期存款利率一般在0.45%左右，中小銀行活期存款利率在0.5%一0.75%之間，大新銀行定存利率甚至高達(dá)(四)2011年5月起，同期限存款利率港幣逐漸高于人民幣2010年12月，香港10萬元以下人民幣活期存款、月內(nèi)加權(quán)平均利率分別為0.46%、0.71%,分別低于同檔次10萬元以下港幣存款利率1.7和2.14個(gè)百分點(diǎn)。3金融市場運(yùn)行2010年***市銀行間市場交易活躍，短期融資券受追捧；銀行匯率風(fēng)險(xiǎn)意識增強(qiáng)，外匯即期交易異?；钴S；保險(xiǎn)業(yè)駛?cè)肓夹园l(fā)展快車道；中小企業(yè)板成股市融資新亮點(diǎn)，黃金市場建設(shè)取得突破性進(jìn)展，民間借貸不活躍，金融市場創(chuàng)新前景廣闊。一、銀行間拆借交易萎縮，債券交易成倍增長，短期融資券受追捧由于證券市場不景氣，2011年***市信用拆借同比下降47.6%。銀行間債券市場交易保持活躍，全年累計(jì)成交量同比增長1.2倍。2011年***市金融機(jī)構(gòu)在銀行間市場的交易總額5.0萬億元，占全國交易量的11.0%,全國排名第三，凈融入資金1.3萬億元，同比增長近5倍。二、外匯即期交易異?；钴S，新業(yè)務(wù)品種交易較少2010年7月人民幣匯率形成機(jī)制改革后，轄內(nèi)各行匯率風(fēng)險(xiǎn)意識增強(qiáng)，及時(shí)將結(jié)售匯風(fēng)險(xiǎn)頭寸在銀行間市場進(jìn)行平補(bǔ)，即期外匯市場交投異?；钴S，交易總量同比增長94.3%,賣差(賣出一買入)同比增長131.5%,2010年我國銀行間外匯市場推出外幣買賣和遠(yuǎn)期外匯交易業(yè)務(wù)后，轄內(nèi)分別僅有3家和2家銀行參與交易，外幣買賣交易總量僅占全國交易總量的0.8%。三、證券市場仍然呈弱市格局，中小企業(yè)板成股市融資新亮點(diǎn)，證券機(jī)構(gòu)在調(diào)整中發(fā)展2011年深證綜指全年下跌11.7%,股票成交額同比減少21.5%。年內(nèi)，境內(nèi)股票市場唯一新發(fā)股票在深交所中小企業(yè)板上市。年末，中小企業(yè)板上市公司總數(shù)達(dá)到50家，籌資29.1億元，占深市籌資總額的96.0%。四、保險(xiǎn)業(yè)駛?cè)肓夹园l(fā)展快車道2011年，***市保險(xiǎn)市場體系不斷完善，各項(xiàng)業(yè)務(wù)良性發(fā)展，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成效顯著。截至2010年末，,基本形成門類較為齊全的市場組織體系和較充分的市場競爭。轄內(nèi)保險(xiǎn)專業(yè)中介發(fā)展迅速，促進(jìn)了保險(xiǎn)市場專業(yè)分工的進(jìn)一步細(xì)化；外資保險(xiǎn)公司的市場份額高出全國水平3.6個(gè)百分點(diǎn)，國際化程度較高。2010年是近年來效益最好的一年，大部分公司實(shí)現(xiàn)盈利。全市保費(fèi)總收入首次突破100億元，達(dá)到106.41億元，同比增長16%。其中，壽險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入同比增長18.53%,高出全國平均水平10個(gè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)調(diào)整，年內(nèi)轄區(qū)壽險(xiǎn)期繳保費(fèi)比例高達(dá)69.8%,其中新單比例占到50%,比全國平均水平高1.4倍，為***責(zé)任險(xiǎn)為代表的非傳統(tǒng)險(xiǎn)呈現(xiàn)快速增長局面，對產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)增長的貢獻(xiàn)率由上年的32.4%提高到39.3%。2010年為濟(jì)建設(shè)提供了近6萬億元的風(fēng)險(xiǎn)保障，參保人次達(dá)560萬，累計(jì)賠款和給付支出28億元，同比增長15%,保險(xiǎn)深度為2.16%,比上年下降了0.54個(gè)百分點(diǎn)，對保障正常的生產(chǎn)、生活秩序發(fā)揮了重要作用。五、黃金市場建設(shè)取得突破性進(jìn)展截至2010年末，***市共有黃金交易所會員8家。年內(nèi)，***市全部會員黃金成交量、交割量、交割庫累計(jì)出庫量占全國的比重分別為9.6%、29.7%和47.2%。六、民間借貸不活躍，月利率在15‰左右***市民間借貸以三角”地區(qū)截然不同。民間借貸利率，目前企業(yè)短期融資的月利率一般在15%左右，個(gè)人短期融資的月利率一般在10%-15%。七、金融創(chuàng)新獨(dú)具優(yōu)勢，前景廣闊2011年，***市金融市場的業(yè)務(wù)創(chuàng)新以跨市場本外幣理財(cái)業(yè)務(wù)、利率產(chǎn)品為重點(diǎn)，服務(wù)創(chuàng)新以網(wǎng)上銀行為重點(diǎn)。集合受托理財(cái)計(jì)劃、特色信用卡服務(wù)、開放式基金質(zhì)押貸款、集合委托貸款、動產(chǎn)質(zhì)押短期貸款，都是值得稱道的業(yè)務(wù)創(chuàng)新品種。建設(shè)***市金融配套服務(wù)基地被提上議事日程，并已形成總體框架和初步方案；建成覆蓋全市、聯(lián)通香港、融入全國、較為完善的現(xiàn)代化支付結(jié)算系統(tǒng)，銀行卡刷卡消費(fèi)比例在全國處于領(lǐng)先水平；在全國率先建成了票據(jù)影像處理系統(tǒng)。二是信用建設(shè)取得積極進(jìn)展。在全國率先開展了外匯違規(guī)負(fù)面信息披露工作；征信體系建設(shè)取得重大進(jìn)展，2010年，企業(yè)信貸登記咨詢在我市覆蓋了近80%企業(yè)，個(gè)人信用系統(tǒng)在我市覆蓋了約400萬人口；人行、公檢法、海關(guān)、工全年對115家拖欠銀行貸款的企業(yè)進(jìn)行制裁，建立信用風(fēng)險(xiǎn)提示名單，通報(bào)被剝離的不良貸款的借款企業(yè)共101家；全體商業(yè)銀行、政策性銀行與部分企業(yè)自發(fā)組織成立了***市信用協(xié)會，該協(xié)會與市總商會舉辦了“誠信與發(fā)展”論壇。三是同業(yè)自律規(guī)范有序。發(fā)布了銀行和企業(yè)《誠信倡議書》,國內(nèi)銀行同業(yè)公會簽訂了大額現(xiàn)金提現(xiàn)收費(fèi)等公約，資信評估公司簽署了行業(yè)自律協(xié)議。5房地產(chǎn)行業(yè)分析2011年***市房地產(chǎn)市場的供給壓力依然較大，商品房價(jià)格在第四季度大幅上漲；國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速放緩，大型房地產(chǎn)企業(yè)積極開辟多元融資渠道。一、房地產(chǎn)市場供給增長趕不上需求增長，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲1.房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)下降，市場供給略為增加。由于土地供給緊張，***市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)減少，2010年末為419.59億元，同比下降3.37%。***市全年新開工面積、施工面積和竣工面積分別為1152.3、3414.1和656.2萬平方米，施工面積、竣工面積增幅分別比上年末提高22.2個(gè)百分點(diǎn)和24.8個(gè)百分點(diǎn)。施工面積增速比新增銷售面積增速高0.1個(gè)百分點(diǎn)(上年是低19.4個(gè)百分點(diǎn)),供給緊缺的局面有望緩解。2.銷售面積繼續(xù)增長，二手房市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。由于供需缺口長期較大，***市商品房空置面積不斷消化，2009年商品房空置面積為168.3萬平方米，同比下降33.1%;其中，住宅空置面積69.6萬平方米，同比下降49.6%。2010年，***市二手房交易面積841.3萬平方米，增速高出新房銷售面積增速5.51個(gè)百分點(diǎn)。二手房交易面積與同期新房銷售面積的比例達(dá)到0.85:1,高于上年同期水平，反映在新增供給持續(xù)較少的情況下，市場需求逐漸轉(zhuǎn)向存量市場。3.商品房價(jià)格總體呈上漲趨勢。2011年，***市商品房價(jià)格為7659.2元/平方米，同比上漲17.3%。其中，商品住宅均價(jià)同比上漲17.4%,辦公樓均價(jià)同比上漲24.7%,商業(yè)用房均價(jià)同比上漲25.6%。2010年住宅銷售價(jià)格前三季度整體呈平穩(wěn)上升勢頭，但10月以后上漲較快。由于***市9月份市場調(diào)控措施及時(shí)出臺，10月份住房價(jià)格開始回落，同比增長19.9%。二、房地產(chǎn)貸款增速放緩，大型房地產(chǎn)企業(yè)積極開辟多元融資渠2010年末，***市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額1928.4億元，增長15.3%,低于同期人民幣各項(xiàng)貸款余額增速2.5個(gè)百分點(diǎn)。由于對未來房地產(chǎn)市場走勢存在不同判斷，各行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)發(fā)展差異明顯。受個(gè)別行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額大增影響，全市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長11.6%,增幅同比上升3.9個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款受新開樓盤持續(xù)減少、貸款客戶提前還款明顯增加等因素影響，增速放緩，增長16.8%,增速同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。但該項(xiàng)業(yè)務(wù)仍為各行拓展重點(diǎn)，尤其是二手樓按揭貸款增長較快，增長67.6%,高出一手樓按揭貸款增速58個(gè)百分點(diǎn)。6預(yù)測和展望2010年是實(shí)施“十二五”規(guī)劃的第一年，實(shí)施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略，建設(shè)國家創(chuàng)新型城市是***市未來發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略。***市將按照降消耗、促發(fā)展、優(yōu)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)需求、促和諧的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展政策，切實(shí)保證國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)快速發(fā)展。在政府發(fā)展六條綱要指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)2015年的GDP增長率將保持在13%左右。2012年，***市將加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、自主創(chuàng)新和公共事業(yè)市社會消費(fèi)品零售總額增速穩(wěn)定在15%左右，消費(fèi)增長曲線進(jìn)入較高平臺的相對均衡階段，預(yù)計(jì)2006年的社會消費(fèi)將繼續(xù)穩(wěn)定增長，漲幅保持在15%左右，上年的消費(fèi)熱點(diǎn)仍將延續(xù)。受原材料價(jià)格、勞動力成本上漲等因素影響，出口貿(mào)易高速增長勢頭可能放緩，但預(yù)計(jì)仍保持10%以上的增長幅度；企業(yè)景氣調(diào)查顯示，***市企業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的信心出現(xiàn)減弱趨勢，2006年企業(yè)效益增速可能放緩。2011年，居民消費(fèi)價(jià)格將繼續(xù)小幅增長，公共服務(wù)和居住類價(jià)格的增長將是帶動物價(jià)上漲的主要因素。由于供求關(guān)系的變化，2011年***市房價(jià)上漲較快，政府已出臺了一系列調(diào)控政策用于控制房價(jià)、增加供給，預(yù)計(jì)2012年***市房地產(chǎn)價(jià)格水平將保持在較為理2011年，中國人民銀行將繼續(xù)實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，總量上保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，注重發(fā)揮市場本身的調(diào)節(jié)作用，靈活運(yùn)用貨幣政策工具，保持貨幣信貸的合理增長，不斷增強(qiáng)貨幣政策在維護(hù)總量平衡中主動調(diào)控的能力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)和平穩(wěn)增長。隨著國內(nèi)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的調(diào)整逐步到位，2011年***市存貸款將繼續(xù)保持較快增長。預(yù)計(jì)2011年***市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額將比2011年增長14%左右，儲蓄存款增長將隨證券市場和房地產(chǎn)市場的變化出現(xiàn)一定波動。雖然國內(nèi)銀行2011年遭遇“流動性相對過?！?但隨著考核機(jī)制的變化，國內(nèi)銀行將加大信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，并注重解決利潤與風(fēng)險(xiǎn)間的矛盾，預(yù)計(jì)貸款余額保持穩(wěn)定增長，將比2011年增長14%左右。同時(shí)，2011年末將是人民幣業(yè)務(wù)全面開放的最后期限，外資銀行將加大業(yè)務(wù)拓展力度，繼續(xù)保持近年來業(yè)務(wù)由于刺激內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，2011年人民幣存貸款利率大幅調(diào)整的可能性不大。但在匯率形成機(jī)制逐步完善后，人民銀行將在2011年進(jìn)一步推進(jìn)利率市場化改革，***市中資商業(yè)銀行將緊跟改革步伐，加快建立利率定價(jià)機(jī)制，加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理。在人民銀行的大力推動下，融資方式將逐步從以銀行貸款的間接融資逐步向以發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化等多種直接融資方式轉(zhuǎn)變。貨幣市場監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)的啟動，將為***市金融機(jī)構(gòu)資金融通和新金融品種的開發(fā)，提***市證券市場將隨著股權(quán)分置改革的逐步落實(shí)，在2011年再趨活躍，融資功能能否恢復(fù)是2011年值得我們關(guān)注的大事之一。隨著保險(xiǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和非傳統(tǒng)險(xiǎn)種的快速發(fā)展，***市保險(xiǎn)業(yè)將繼續(xù)保持良性發(fā)展。***市黃金夜市正式開業(yè)，將推動***市黃金市場進(jìn)一經(jīng)過我司對星鉆商貿(mào)大廈細(xì)致入微的調(diào)查以及慎密的實(shí)證分析，我司認(rèn)為：引入大型知名商家進(jìn)駐，同時(shí)實(shí)行返租銷售，無論在理論第八章項(xiàng)目定位實(shí)施要點(diǎn)8.1定位要素分析8.1.1區(qū)位利好因素分析的城市經(jīng)營理念，在交通人流資源豐富、輻射周邊省市廣的區(qū)域，打出“******”的招牌，來填補(bǔ)******商業(yè)貿(mào)易辦公市場的空白，以具有“新商務(wù)+新環(huán)境”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”。8.2項(xiàng)目定位8.3產(chǎn)品定位8.4產(chǎn)品文化定位定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。定位：商業(yè)、辦公、環(huán)境、文化相融合8.5產(chǎn)品形象定位定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度、社會認(rèn)定位：現(xiàn)代都市商貿(mào)投資商業(yè)貿(mào)易國際辦公的理想場所?？康呐袛?。2、類似商鋪市場調(diào)查資料房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)，各種稅費(fèi)、資金利息、銷售費(fèi)用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的。基本成本加開發(fā)商利潤構(gòu)成基本價(jià)，一般市場定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。市場價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的“功能當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素行性基礎(chǔ)。我們在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，本著經(jīng)營市場的理念，物業(yè)的具體經(jīng)營項(xiàng)目交給行業(yè)專家去做，打破***開發(fā)行業(yè)自己開發(fā)自己經(jīng)營的模式，使具體經(jīng)營項(xiàng)目專業(yè)化、系統(tǒng)化，同時(shí)也減少了開發(fā)商的成本第九章項(xiàng)目整體營銷策劃及營銷計(jì)劃9.1項(xiàng)目整體策劃9.1.1策劃包裝策劃包裝時(shí)針對項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹立起良好的形象，在市場同類型的另外，良好的策劃還能為項(xiàng)目的推出作預(yù)先部署期的銷售?，F(xiàn)在，***的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認(rèn)識到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報(bào)。9.1.2項(xiàng)目色調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的色彩與政府規(guī)劃周邊環(huán)境應(yīng)保持和諧視覺效果，保持大面積的綠化。9.1.3廣告牌廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示本項(xiàng)目的完整規(guī)劃(以規(guī)劃圖為主景),并突出項(xiàng)目建設(shè)單位的名稱，為本項(xiàng)目作軟性另外，可在各處廣告牌上醒目的地點(diǎn)設(shè)置項(xiàng)目標(biāo)志或路徑，清楚指示9.1.4售樓現(xiàn)場從項(xiàng)目的規(guī)模來看，在