房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度

房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度一、房地產(chǎn)權(quán)利與權(quán)屬

1.房地產(chǎn)權(quán)利以房地產(chǎn)為標(biāo)的的民事權(quán)利，包括占有、使用、收益和處分2.房地產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)權(quán)利歸誰行使房地產(chǎn)權(quán)利與主體之間的聯(lián)系3.我國房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)容土地所有權(quán)：全民、集體土地使用權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)房屋所有權(quán)：國家、集體、私人、建筑物區(qū)分所有權(quán)房屋使用權(quán)（租賃權(quán)）房地產(chǎn)抵押權(quán)二、房屋權(quán)屬法律制度1.房屋所有權(quán)的要素主體、客體、內(nèi)容2.取得原始取得：新建、國家承繼、沒收、無主房屋、善意繼受取得：買賣、互易、贈與、繼承

3.消滅客體滅失、主體消亡、拋棄、被強(qiáng)制4.建筑物區(qū)分所有權(quán)（1）含義多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，對建筑物共用部分所享有的共用部分持份權(quán)，及由此產(chǎn)生的成員權(quán)。內(nèi)容：專有所有權(quán)、共有所有權(quán)、成員權(quán)（2）成員權(quán)的內(nèi)容表決權(quán)、管理規(guī)約制定權(quán)、選舉及解聘權(quán)、請求權(quán)案例一住宅小區(qū)（春天花園）有公寓、別墅（獨立、連體），公寓與別墅沒有分隔。其中公寓150套，總計面積15000多平方米；別墅68套，總計面積19000多平方米。2007年1月5日，小區(qū)召開業(yè)主大會，大會以150票贊成，68票反對通過物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：公寓物業(yè)費為每平方米0.8元，別墅為3.5元每平方米。該決議生效后，別墅業(yè)主認(rèn)為對別墅收取的物業(yè)稅過高，拒絕繳費。問題：春天花園的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)決議是否有效？現(xiàn)行法律是如何規(guī)定業(yè)主大會的議程的？物權(quán)法第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。三、相鄰關(guān)系

1.權(quán)利內(nèi)容通行權(quán)、管線設(shè)置權(quán)、施工臨時占用權(quán)、給排水權(quán)、獲取物品權(quán)2.義務(wù)范圍通風(fēng)、采光；環(huán)境保護(hù)；危險防范案例甲、乙同為某花園小區(qū)9號樓二單元業(yè)主，該樓共

18層。甲住601室，乙住701室。2008年7月乙裝

修入住后，甲半夜經(jīng)常被601室的水浪聲吵醒。甲向物業(yè)投訴，物業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，乙裝修時，將自己主臥衛(wèi)生間與臥室打通擴(kuò)大衛(wèi)生間，并在衛(wèi)生間安裝了沖浪浴缸。甲要求乙拆除沖浪浴缸，乙拒絕。甲訴至法院。問題：甲乙間存在怎樣的相鄰關(guān)系？甲的要求是否合理？法院應(yīng)如何處理？依據(jù)何在？四、權(quán)屬登記

1.含義房地產(chǎn)管理部門對土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項權(quán)利的登錄記載。2.性質(zhì)行政行為3.功能權(quán)利確認(rèn)、權(quán)利公示、管理需要案例浙江杭州歐迪公司與浙江協(xié)華公司（股東為蘇某和毛某夫婦）發(fā)生糾紛，經(jīng)法院判決協(xié)華公司應(yīng)償還歐迪債務(wù)2100多萬元。判決生效后，協(xié)華一直不予償還，歐迪申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，經(jīng)查歐迪已無財產(chǎn)可供執(zhí)行。歐迪公司通過朋友介紹認(rèn)識了浙江某市房地產(chǎn)交易中心的工作人員陳新，陳新通過該市房地產(chǎn)交易網(wǎng)查詢了蘇某和毛某的所有房產(chǎn)信息，并將這些信息提供給歐迪公司。法院根據(jù)公司法法人人格否認(rèn)制度，將蘇某、毛某財產(chǎn)拍賣，償還了歐迪公司債務(wù)。后蘇某、毛某向公安報案，稱陳新侵犯其夫婦隱私權(quán)。陳新被該市某公安分局拘留。問題：陳新是否構(gòu)成犯罪？理由？歐迪獲得房產(chǎn)信息是否合法？歐迪應(yīng)如何實現(xiàn)自己權(quán)利？房地產(chǎn)信息如何查詢？法律規(guī)定：物權(quán)法第十八條權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。權(quán)利人：所有權(quán)人、用益物權(quán)人和擔(dān)保物權(quán)人利害關(guān)系人：共有人（未登記）、受遺贈人、債權(quán)人？知識延伸房地產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)住建部原計劃2011年年底要實現(xiàn)40個城市住房信息互聯(lián)查詢，到2013年，要實現(xiàn)全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。40個聯(lián)網(wǎng)城市直轄市：北京、上海、天津、重慶省會或首府城市：廣州、長沙、福州、濟(jì)南、太原、沈陽、長春、哈爾濱、南京、杭州、合肥、福州、南昌、鄭州、武漢、?？凇⒊啥?、昆明、西安、貴陽、西寧、石家莊、呼和浩特、銀川、烏魯木齊、南寧其他城市：深圳、大連、寧波、無錫、蘇州、廈門、溫州、青島、北海、三亞熱點話題不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度官員財產(chǎn)公開3.種類設(shè)立登記、變更登記、注銷登記其他登記（異議登記、更正登記、預(yù)告登記、抵押登記、查封登記）案例：宋某、蔣某位夫妻。

2005年1月5日，宋某、江某與大華房產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，購買寶山區(qū)真華路999弄房屋一套。同年9月，雙方協(xié)議離婚。因所購房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，雙方協(xié)議約定房屋產(chǎn)權(quán)歸宋某所有。2007年3月，房屋交付，宋某至房屋交易中心申請辦理產(chǎn)權(quán)登記，蔣某拒絕配合。同年5月，宋某訴至寶山法院，法院判決：房屋為宋某所有；蔣某于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助宋某辦理產(chǎn)權(quán)登記。宋某一直未去辦理產(chǎn)權(quán)證。2012年4月，宋某將房屋出售給李某，宋、李至房屋交易中心辦理過戶手續(xù)時被拒絕，理由是預(yù)售合同的真實產(chǎn)權(quán)人是宋某和蔣某，如要過戶，需蔣某同時到場。問題：離婚協(xié)議對房屋的約定是否有效？法院的判決是否正確？房產(chǎn)交易中心是否有權(quán)拒絕登記？宋、李的交易能否實現(xiàn)？如能，如何實現(xiàn)？案例：2004年3月，劉某以200萬元購置玫瑰園別墅一套。同年5月，辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有人為劉某。2005年4月，劉某與何某登記結(jié)婚，以玫瑰園別墅為婚房?；楹笠恢本幼≡诿倒鍒@別墅內(nèi)。2007年6月，劉某與何某經(jīng)法院判決離婚。居住的別墅歸何某所有，股東為劉某的公司及公司財產(chǎn)、市區(qū)公寓一套歸劉某所有。離婚后，劉某搬出別墅，何某一直住在玫瑰園別墅內(nèi)。2011年7月，何某準(zhǔn)備到美國定居，將別墅出售給其姐，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，遭房屋交易中心拒絕，理由是何某非所有權(quán)人，無權(quán)出售房產(chǎn)。問題：何某如何救濟(jì)？法律規(guī)定：物權(quán)法：第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第三十一條

依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。上海房地產(chǎn)登記條例第九條房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方申請，但下列情形的房地產(chǎn)登記，可以由有關(guān)當(dāng)事人單方申請：（一）以劃撥或者出讓、租賃等方式設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)；（二）在集體所有土地上依法設(shè)立非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)；