成都龍泉皇冠湖項(xiàng)目策劃報(bào)告

無限風(fēng)光在龍泉——

開啟成都

“

新國際化

”

休閑新城的帷幕謹(jǐn)呈：成都國地置業(yè)有限公司偉業(yè)顧問

所提供的是協(xié)助

成都國地置業(yè)

將

龍泉皇冠湖

項(xiàng)目打造成符合

城市發(fā)展

的和

領(lǐng)先

于時代的

“

新國際化

”

休閑新城

的方法以及達(dá)成目標(biāo)的

過程上篇

·

項(xiàng)目認(rèn)識下篇

·

項(xiàng)目合作合作建議書

——

目錄1234偉業(yè)目標(biāo)與目標(biāo)解讀三個代表

—

項(xiàng)目初步認(rèn)識及運(yùn)作核心問題探討項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識大盤開發(fā)的要點(diǎn)

——

研究思路I.

偉業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容和工作方法II.

取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)III.偉業(yè)主要工作人員及個人相關(guān)經(jīng)歷IV.

偉業(yè)當(dāng)前服務(wù)別墅及別墅操作經(jīng)驗(yàn)1偉業(yè)目標(biāo)與目標(biāo)解讀上篇

·

項(xiàng)目認(rèn)識1、偉業(yè)目標(biāo)2、目標(biāo)解讀無限風(fēng)光在龍泉

以未來作標(biāo)尺，成就國地品牌

共同打造成都“新國際化”休閑新城

偉業(yè)希望，能協(xié)助開發(fā)商將成都皇冠湖乃至龍泉區(qū)域打造成一個符合城市發(fā)展和土地成長趨勢、且符合未來廣闊市場需求的

“

休閑新城

”

；同時通過對本項(xiàng)目未來整體運(yùn)作的前瞻性思考，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價值并確立國地

“

成熟遠(yuǎn)見

”

的高端品牌形象。

偉業(yè)目標(biāo)5無限風(fēng)光在龍泉目標(biāo)解讀

成功的

“

大盤項(xiàng)目

”

必然是三個方面的綜合成功：

市場

、

產(chǎn)品

、

操作

大盤項(xiàng)目的成功決不是偶然的，成功的大盤項(xiàng)目必然是綜合

因素的成功，而其中最核心的就是市場、產(chǎn)品和操作三個要素，

三方面缺一不可。

1.

市場層面

：準(zhǔn)確把握市場動態(tài)，深入挖掘市場需求，找準(zhǔn)市場

空間，順應(yīng)或引導(dǎo)市場發(fā)展趨勢是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)；

2.

產(chǎn)品層面

：細(xì)致的區(qū)域研究和用地價值分析，以及在市場需求

基礎(chǔ)上具有前瞻性和創(chuàng)新性的規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目獲得成

功的有力保證

3.

操作層面

：合理科學(xué)的分期及分區(qū)開發(fā)策略，多方資源的整合，

以及嚴(yán)格的操作管理和高標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行力，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功的必

要條件。

62

“

三個代表

”—

項(xiàng)目初步認(rèn)識及運(yùn)作核心問題

探討1、項(xiàng)目背景條件2、項(xiàng)目特性分析——三個代表3、從三個代表引出的核心問題上篇

·

項(xiàng)目認(rèn)識無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目背景條件

本項(xiàng)目隸屬成都龍泉驛片區(qū)，位于龍泉街，距龍泉市區(qū)約2KM

用地性質(zhì)：綜合用地

建設(shè)用地面積：約4.5平方公里

建筑控制面積：總建筑面積待定?

項(xiàng)目占地規(guī)模巨大，處于一級開發(fā)階段，可能的主要開發(fā)物業(yè)

類型為高端住宅、別墅，同時有相當(dāng)數(shù)量的酒店公建和旅游休

閑物業(yè)，因此為典型的城市邊緣大型綜合區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目！8無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目背景條件?

位于成都近郊，既與主城相區(qū)隔，又與城市相聯(lián)系；?

位于成都東郊，處于成都未來城市發(fā)展規(guī)劃的主要方向上；

龍泉驛區(qū)558

平方公里9無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目特性分析

特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯

關(guān)鍵詞：

?

『城市性』

從成都市區(qū)走東三環(huán)路，然后沿

老成渝路，車行約20-30分鐘內(nèi)

即可到達(dá)項(xiàng)目地塊，項(xiàng)目位置距

離各大城市中心僅半小時車程，

作為一個正在迅猛擴(kuò)展的大城市

而言，如此突出的距離優(yōu)勢，未

來必可具有較為鮮明的城市性。

?

『離塵不離城』

項(xiàng)目大區(qū)域內(nèi)山水資源豐富，龍

泉山、龍泉湖以及充沛的水資源

使得未來居住者既可輕松擁有優(yōu)

雅安靜的自然環(huán)境，同時距離城

區(qū)很近，沒有失去城市氛圍，可

以算是真正的“離塵不離城”

。10無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目特性分析

特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯關(guān)鍵詞：?

『交通便利』從成都市區(qū)有數(shù)條高等級的道路可以直達(dá)項(xiàng)目區(qū)域與，無論是三環(huán)路，還是老成渝路，乃至成龍大道，道路條件均非常良好。較好的可達(dá)性、通暢的道路，舒適的行車道路條件將會使得區(qū)域迅速成熟。11無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目特性分析

特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯

關(guān)鍵詞：

?

『休閑度假』

成都本來就是一個休閑都市，

而在成都，龍泉區(qū)域也是一個

休閑氣氛很濃的區(qū)域，龍泉山、

龍泉湖、大大小小的“農(nóng)家樂

”、洛帶古鎮(zhèn)等，都為項(xiàng)目區(qū)

域奠定了很好的休閑認(rèn)知基礎(chǔ)。

隨著成都城市化進(jìn)程的迅速加

快，尤其是城市向東向南發(fā)展

的大方向逐漸清晰，和交通高

速公路網(wǎng)的完善，項(xiàng)目區(qū)域未

來將很快會被納入到市區(qū)版圖，

因而也就被賦予了剛高的發(fā)展

預(yù)期。12無限風(fēng)光在龍泉

項(xiàng)目特性分析

特性二：水環(huán)境優(yōu)越關(guān)鍵詞：?

『皇冠湖』項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)水資源豐富，充沛的流量和美好的水景均可以加以利用，雖然水資源在成都并不是稀缺的，但是對水的充分利用也是高檔區(qū)域和優(yōu)雅環(huán)境的必備條件，以水主題為主要特征的皇冠湖應(yīng)該成為項(xiàng)目的中心和核心。?

『灣和島』歷來河流的轉(zhuǎn)彎和灘涂處就充滿了詩情畫意，尤其對于內(nèi)陸城市的居民而言，人們對于港灣和島嶼的向往更是超出一般，而本項(xiàng)目所具備了“灣和島”的地理形態(tài)條件，因而從環(huán)境景觀上具備了高端社區(qū)的天生稟賦。13無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目特性分析

特性二：水環(huán)境優(yōu)越

關(guān)鍵詞：

?

『皇冠湖生態(tài)走廊』

水環(huán)境往往和生態(tài)概念不可分割，

因此本項(xiàng)目結(jié)合區(qū)域地形，可打

造出皇冠湖生態(tài)區(qū)，與環(huán)城市綠

化隔離帶、“龍泉山”風(fēng)景區(qū)、

“天鵝湖”等若干綠色生態(tài)資源

一起，構(gòu)成區(qū)域的綠色生態(tài)屏障。

如此，皇冠湖為核心的綠色生態(tài)

走廊對本項(xiàng)目不僅提供了無以倫

比的河景和綠色，更保證了區(qū)域

上好的生態(tài)環(huán)境。14無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目特性分析

特性三：大規(guī)模開發(fā)

/

復(fù)合開發(fā)

關(guān)鍵詞：

?

『復(fù)合開發(fā)』

本項(xiàng)目總占地約4.5平方公里，如此

巨大的規(guī)模，必然要求其業(yè)態(tài)復(fù)合，

其中將包含有住宅、酒店、商業(yè)、學(xué)

校、寫字樓等多種物業(yè)，因而本項(xiàng)目

也必然成為一個大規(guī)模的復(fù)合開發(fā)典

型項(xiàng)目。復(fù)合型物業(yè)的開發(fā)必然涉及

到物業(yè)配比、分區(qū)、分期和資金分配

等方面的研究。

?

『動態(tài)』

4.5平方公里的規(guī)模對于區(qū)域開發(fā)項(xiàng)

目而言，可謂為微型城鎮(zhèn)的開發(fā)，尤

其針對高端物業(yè)來講，開發(fā)周期將持

續(xù)較長時間，因此對于本項(xiàng)目而言，

動態(tài)的，具有前瞻性的結(jié)合區(qū)域發(fā)展

來分析市場和產(chǎn)品研究顯得更為重要。15無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目特性分析

成都新國際化休閑新城

——

項(xiàng)目的

“

三個代表

”

從項(xiàng)目的基本特性延展，結(jié)合偉業(yè)對城市發(fā)展脈絡(luò)研究和區(qū)域

開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)積累，我們對本項(xiàng)目的發(fā)展判斷提出“成都新國際

化休閑新城”的概念，這個概念可以用“三個代表”來闡述：

?

『城市化浪潮下的新興副都心』

本項(xiàng)目將是成都郊區(qū)城市化發(fā)展趨勢的典型項(xiàng)目代表。

?

『空白帶來希望』

本項(xiàng)目將是城市邊緣區(qū)位高端復(fù)合開發(fā)的典型項(xiàng)目代表。

?

『更具活力的新國際化休閑新城』

本項(xiàng)目是未來成都城市主流“本土國際化”高端客群的典型別墅代表

。16無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目特性分析

三個代表之一：城市化浪潮下的新興副都心

本項(xiàng)目將是成都郊區(qū)城市化進(jìn)程新城建設(shè)的典型代表

?

『城市中的島嶼』、『城市港灣』

隨著城市化進(jìn)程逐漸提速，成都城市重心不斷向東和南遷移，包括周邊交通

配套的迅速完善，以及本項(xiàng)目開發(fā)對區(qū)域所帶來的影響，項(xiàng)目所在地目前非

常明顯的郊區(qū)田園感，將逐漸呈現(xiàn)越來越明顯的城市化特征，進(jìn)而形成新的

城市副都心。本項(xiàng)目中的湖泊和河流也將由一條原來的灌溉水渠過渡成城市

景觀湖泊和河流，未來的區(qū)域區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€完整的，與老城區(qū)相銜接的高

檔濱水城市景觀軸帶。蜿蜒穿城的河流，眾多節(jié)點(diǎn)處呈現(xiàn)出“城市港灣”的

特征，這些“港灣”未來也將因其充滿情趣的設(shè)計(jì)成為新的城市觸媒。17無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目特性分析

三個代表之二：空白帶來希望

本項(xiàng)目將是城市邊緣復(fù)合開發(fā)項(xiàng)目的典型代表

?

『后發(fā)優(yōu)勢』

如前文所述，本項(xiàng)目具有較好的交通條件，因此處于交通帶動地帶，區(qū)域中

目前已經(jīng)開發(fā)較少，相比成都市區(qū)和成都南部、北部城區(qū)，可謂“空白地帶

”，因此作為成都未來城市發(fā)展的主方向，本項(xiàng)目因?yàn)槲恢脙?yōu)勢和自身的復(fù)

合業(yè)態(tài)組成而具有了強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢。

?

『主題商業(yè)』、『精致酒店』、

『休閑娛樂中心』

在復(fù)合開發(fā)中，非居住類業(yè)態(tài)往往對項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的影響，因此

本項(xiàng)目開發(fā)中，商業(yè)和酒店類物業(yè)的規(guī)劃和開發(fā)是關(guān)鍵。而參考其他高端區(qū)

域開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)情況，建議項(xiàng)目引入高端主題商業(yè)休閑配套，提升區(qū)域形象，

帶動區(qū)域土地升值，而酒店物業(yè)采用精致酒店的形式，從而為此類城市邊緣

的高檔區(qū)域開發(fā)提供一種成功的開發(fā)模式。18無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目特性分析

三個代表之三：更具活力的新國際化休閑新城

本項(xiàng)目將是本土國際化客群的典型代表

?

『本土國際化』和『主導(dǎo)文化』

在一定程度上，居住者的特征，將決定區(qū)域的整體特征，因

而本項(xiàng)目的未來居住者，項(xiàng)目的主力客群將對項(xiàng)目的整體形

象和檔次起到?jīng)Q定性的影響。根據(jù)我們的初步認(rèn)識，本項(xiàng)目

將是“本土國際化”客群的最適合載體。所謂“本土國際化

”，即以本地文化為主導(dǎo)的，具有國際化視野和認(rèn)知高度的

生活意識模式，對本項(xiàng)目而言，客群應(yīng)該是以中國文化為主

導(dǎo)文化，但是普遍具有國際化的教育、工作或者生活背景的

高端人群。

從目前成都發(fā)展情況來看，作為一個西南地區(qū)的中心城市，

因其豐富的旅游資源、絕佳的居住條件和成熟的城市配套，

成都具有很強(qiáng)的中心效應(yīng)，未來也必將吸引更多的外埠乃至

外國中高端客群的進(jìn)入，而本項(xiàng)目也與成都的整體氣質(zhì)相一

致，因此作為一個極具城市規(guī)劃示范作用的“休閑新城”，

它的商業(yè)、生活配套的良性發(fā)展具有更高遠(yuǎn)的社會意義。由

于區(qū)域的屬性和客群的個性影響，此區(qū)域的商業(yè)、配套模式

具有非常明顯的專屬性。而本項(xiàng)目相比成都其他發(fā)展區(qū)域，

具有一定的差異，因而也就決定了我們應(yīng)該首先明確主導(dǎo)文

化，進(jìn)而打造符合“本土國際化”客群要求的專署居住城市

區(qū)。19無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目核心問題

從三個代表導(dǎo)出的核心問題：

根據(jù)前面對項(xiàng)目特性的分析，我們針對本項(xiàng)目未來的工作將

圍繞以下幾個核心問題展開：

?

問題一：如何把握城市化進(jìn)程下的各種物業(yè)市場走勢？

房地產(chǎn)市場發(fā)展瞬息萬變，本項(xiàng)目4.5平方公里的規(guī)模和較長的開發(fā)周期需

要開發(fā)商對于項(xiàng)目所處的市場環(huán)境具有清晰的認(rèn)識，包括供應(yīng)量、價格走勢、

分布特征、競爭環(huán)境、政策等方面準(zhǔn)確把握，同時具有足夠的前瞻性，才能

確保項(xiàng)目的定位符合市場并適度超前，在未來的市場格局中占據(jù)先機(jī)。

?

問題二：誰是本項(xiàng)目的購買者？誰又是本項(xiàng)目的使用者？

雖然是出于一級開發(fā)階段，但是研究項(xiàng)目的客戶究竟是誰？他們來自于何處，

以及他們的需求特性，和自身成長特性是什么？也是必要的基礎(chǔ)工作。

偉業(yè)將憑借在全國房地產(chǎn)市場十余年的經(jīng)驗(yàn)，尤其是在大盤開發(fā)和高端物業(yè)

開發(fā)領(lǐng)域的操作經(jīng)驗(yàn)，將對項(xiàng)目可能的潛在客戶進(jìn)行深入研究和驗(yàn)證，從而

準(zhǔn)確給出項(xiàng)目的目標(biāo)客群，并為項(xiàng)目的最終開發(fā)提供可靠的參考。20無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目核心問題

從三個代表導(dǎo)出的核心問題：

?

問題三：項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心特點(diǎn)是什么？

本項(xiàng)目規(guī)模巨大，業(yè)態(tài)復(fù)雜，因而必須找出項(xiàng)目的核心競爭力，和核心規(guī)劃

主題。規(guī)劃設(shè)計(jì)中要考慮的不僅僅是要考慮區(qū)域的現(xiàn)狀特征，未來發(fā)展趨勢，

而且要結(jié)合定位，提煉出差異性的亮點(diǎn)和核心價值，更要預(yù)先考慮到目標(biāo)客

戶的生活方式、審美要求、功能要求和購買心理特征，最后還要考慮整體社

區(qū)的分區(qū)和分期，業(yè)態(tài)互動關(guān)系，以及與競爭項(xiàng)目的競爭差異化要求。偉業(yè)

顧問將依托強(qiáng)大的區(qū)域研究和規(guī)劃策劃能力，可以深刻挖掘區(qū)域價值，同時

將末端客戶需求和前端設(shè)計(jì)研發(fā)有效結(jié)合，幫助開發(fā)商制定出既符合區(qū)域特

征，同時又能滿足客戶需要，又符合市場競爭要求，具有國際化水準(zhǔn)的規(guī)劃

建議。

?

問題四：項(xiàng)目的操作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)在哪里？

作為大盤開發(fā)而言，項(xiàng)目的成敗不僅僅在于前期策劃定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目

運(yùn)營模式的操作和執(zhí)行也是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。那么本項(xiàng)目作為

一個大規(guī)模新城鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目，它在操作和執(zhí)行方面相比常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)物

業(yè)又有哪些關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵問題呢？偉業(yè)顧問將聯(lián)合相關(guān)資源單位，在項(xiàng)目

的前期、中期及后期提供全面、貼身、全過程的操作和執(zhí)行層面的顧問和輔

助工作，以保證項(xiàng)目的策劃研究定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠準(zhǔn)確和完美的實(shí)現(xiàn)，從

而創(chuàng)造經(jīng)典，成就品牌。213項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識上篇

·

項(xiàng)目認(rèn)識無限風(fēng)光在龍泉項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來自于以下四個方面：

?

項(xiàng)目整體定位和區(qū)域發(fā)展之間的風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模巨大，因而也受到區(qū)域發(fā)展的一定影響，同時項(xiàng)

目開發(fā)的長周期性特點(diǎn)，也使得項(xiàng)目的定位與區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃存

在很多直接的關(guān)聯(lián)點(diǎn)，區(qū)域發(fā)展的不確定性使得項(xiàng)目的整體定位

具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

?

規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)

著眼于城市發(fā)展動態(tài)過程，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要適度超前，而整

體規(guī)劃設(shè)計(jì)的結(jié)果也和需求變化的過程存在一定程度的不對等，

同時還要為產(chǎn)品預(yù)留升級空間，因此風(fēng)險(xiǎn)是必然的。

?

運(yùn)營及公建類物業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)配套和公建部分的開發(fā)對資金要求很高，且受市場不確定性

因素更多，因而能否合理的確定公建部分的規(guī)劃指標(biāo)和功能分區(qū)，

乃至開發(fā)策略，構(gòu)成了本項(xiàng)目的重要風(fēng)險(xiǎn)。

?

政策風(fēng)險(xiǎn)

政府政策對于市場的影響也是本項(xiàng)目操作的風(fēng)險(xiǎn)之一。234大盤開發(fā)的要點(diǎn)

——

研究思路1、市場：站在成都市場判斷未來別墅市場走勢2、規(guī)劃：從國內(nèi)外案例中擷取產(chǎn)品特點(diǎn)3、操作：從國內(nèi)外案例中看大盤項(xiàng)目的操作借鑒點(diǎn)4、結(jié)論：產(chǎn)品及操作初步建議上篇

·

項(xiàng)目認(rèn)識無限風(fēng)光在龍泉

成都城市印象北京別墅分布基本特征：

?

布局分散

突破“傳統(tǒng)的別墅居住

區(qū)”到各個區(qū)域，甚至

遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

?

蛙跳式發(fā)展趨勢

隨著城市道路的發(fā)展，

呈“蛙跳式”發(fā)展趨勢。

?

板塊特征明顯

從傳統(tǒng)的別墅區(qū)到新興

的別墅發(fā)展帶，板塊格

局逐漸形成。25無限風(fēng)光在龍泉操作初步建議

四個關(guān)鍵點(diǎn)控制與八大流程通過以上對一些典型案例的分析，特別是結(jié)合其市場表現(xiàn)，總結(jié)出別墅項(xiàng)目在操作過程中的一些關(guān)鍵問題，同時結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，建議在操作過程中需要注意以下

四個關(guān)鍵點(diǎn)、八大流程

。26無限風(fēng)光在龍泉

操作初步建議

四個關(guān)鍵點(diǎn)控制1.

整體定位階段——

準(zhǔn)確把握區(qū)域發(fā)展價值和未來客戶變化特征，指導(dǎo)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。偉業(yè)優(yōu)勢：

經(jīng)過10余年的市場積累，多個城市的大盤研究案例，以及來自全國的近萬份有效

高端客戶名單，可以配合開發(fā)商與政府共同進(jìn)行整體發(fā)展方向的確定。2.

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段——

有效整合與控制各種專業(yè)設(shè)計(jì)資源，將定位貫徹到規(guī)劃和設(shè)計(jì)中去。偉業(yè)優(yōu)勢：

一方面?zhèn)I(yè)自身擁有強(qiáng)大的建筑專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在跟進(jìn)設(shè)計(jì)時能夠配合開發(fā)商進(jìn)行有效控制，另一方面?zhèn)I(yè)也可以整合其他專業(yè)團(tuán)隊(duì)。3.

開發(fā)調(diào)整階段——

大盤項(xiàng)目開發(fā)的周期非常長，所面對的問題也非常廣泛，因此長期跟

進(jìn)和不斷的調(diào)整是不可避免的，偉業(yè)可以提供長期戰(zhàn)略性服務(wù)。偉業(yè)優(yōu)勢：

對于西南市場的重視和多個大盤開發(fā)長期跟進(jìn)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，使得我們有信心與開

發(fā)商共同進(jìn)行項(xiàng)目的推進(jìn)。4.

推廣銷售階段——

后期的營銷推廣也需提前考慮，有利于項(xiàng)目的整體性和延續(xù)性。偉業(yè)優(yōu)勢：

從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到后期的營銷推廣，偉業(yè)的全功能綜合性服務(wù)能力是偉

業(yè)的最大優(yōu)勢，從大盤項(xiàng)目運(yùn)作角度而言，也是最為合理的。27市場策劃與定位產(chǎn)品策劃與定位銷售代理物業(yè)管理無限風(fēng)光在龍泉

設(shè)計(jì)管理

產(chǎn)品實(shí)施準(zhǔn)備實(shí)施期技術(shù)顧問

現(xiàn)場包裝顧問操作初步建議

八大流程

?

如右側(cè)房地產(chǎn)開發(fā)流程圖，典

型別墅項(xiàng)目的開發(fā)主要包含八

大流程，每個流程都十分重要。

而且，相比常規(guī)的普通住宅類

物業(yè)，這八大流程也更為復(fù)雜，

在很多環(huán)節(jié)與常規(guī)住宅的開發(fā)

存在明顯差異。

?

偉業(yè)顧問綜合多年高端物業(yè)和

別墅物業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合其

他專業(yè)機(jī)構(gòu)，可以對各個流程

中的專業(yè)環(huán)節(jié)給與專業(yè)和全面

的顧問服務(wù)和資源支持。28物業(yè)類型套數(shù)獨(dú)棟430套雙拼272套聯(lián)排189套無限風(fēng)光在龍泉產(chǎn)品初步建議

現(xiàn)狀產(chǎn)品分析

?

原規(guī)劃產(chǎn)品類型較

多，且建成物業(yè)形

象較差，需要改建

或重建。29無限風(fēng)光在龍泉產(chǎn)品初步建議

規(guī)劃初步建議

?

建議重新梳理用地，進(jìn)行組團(tuán)化處理、明顯分區(qū)！

各組團(tuán)之間可以保持相對統(tǒng)一、純粹的風(fēng)格；

每個組團(tuán)或者分區(qū)之間可以擁有不同的風(fēng)格；

“組團(tuán)化處理和明顯分區(qū)”一方面可以方便項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，另一方

面適應(yīng)市場不同的需求。30無限風(fēng)光在龍泉產(chǎn)品初步建議

規(guī)劃初步建議

?

通過與分區(qū)、景觀處理等的結(jié)合考慮，提出“島”的概念！

由于項(xiàng)目的位置特點(diǎn)，整個項(xiàng)目可以看成是一個相對安靜、私密的“大

島”；

通過水系的處理被分成若干“小島”；

每個“小島”被賦予不同的風(fēng)格與含義，且檔次也存在一定區(qū)別。31無限風(fēng)光在龍泉產(chǎn)品初步建議

規(guī)劃初步建議會所用地酒店用地?

建議用地位置進(jìn)行調(diào)整！

會所與酒店統(tǒng)一考慮；

每個組團(tuán)分散設(shè)置一些必

要的商業(yè)配套；

保證別墅區(qū)內(nèi)有較好的景

觀綠化環(huán)境。注重產(chǎn)品品質(zhì)打造！32無限風(fēng)光在龍泉產(chǎn)品初步建議

產(chǎn)品初步建議

?

打造100%純獨(dú)棟的概念，建議

取消聯(lián)排與雙拼；

根據(jù)目前的規(guī)劃指標(biāo)，共計(jì)約891

套，住宅建設(shè)用地51.5141萬平米，

平均每戶占地約578平方米。

建議通過一些手段的處理，賦予每

戶更多的庭院面積，例如車庫設(shè)在

地下，做成帶電梯的三層等。

建議通過目標(biāo)客群的需求深訪

指導(dǎo)單體設(shè)計(jì)！33無限風(fēng)光在龍泉產(chǎn)品初步建議

景觀初步建議

?

景觀處理上，注意與溫榆河自然景觀和高爾夫景觀資源的融

合利用！?

通過水系的處理，形成“灣”和“島”的概念！34無限風(fēng)光在龍泉產(chǎn)品初步建議

學(xué)校和酒店建議

?

學(xué)校引入國際學(xué)?；蛘吒咚疁?zhǔn)的私立學(xué)校！?

酒店做成“精致酒店”或“設(shè)計(jì)酒店”，并與會所相結(jié)合，

提高檔次和品位！35下篇

·

項(xiàng)目合作Ⅰ.偉業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容和工作方法

?

服務(wù)內(nèi)容

?

工作方法無限風(fēng)光在龍泉服務(wù)內(nèi)容

在綜合考慮本項(xiàng)目特征及所面臨的核心問題基礎(chǔ)上，結(jié)合別

墅項(xiàng)目操作過程中的關(guān)鍵點(diǎn)和難點(diǎn)，此次偉業(yè)所提供的服務(wù)

內(nèi)容包括以下三個階段：

第一階段：市場與產(chǎn)品定位初步階段

1.

基礎(chǔ)研究

①

項(xiàng)目分析（用地、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展、政策、開發(fā)商需求等）

②

市場分析????北京別墅市場現(xiàn)狀特征與發(fā)展趨勢預(yù)測分析項(xiàng)目所處競爭區(qū)域分析

典型案例研究目標(biāo)客戶初步分析③

別墅產(chǎn)品專題研究2.

綜合分析與定位假設(shè)提出（項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析、初步靜態(tài)測算）3.

定位的提出（包括整體定位，初步的市場與產(chǎn)品定位）4.

配合金隅確定相關(guān)設(shè)計(jì)單位37無限風(fēng)光在龍泉服務(wù)內(nèi)容

第二階段：定位深化與規(guī)劃方案設(shè)計(jì)跟進(jìn)

1.

定位深化研究

①

重點(diǎn)案例研究（主要從市場競爭、產(chǎn)品等角度對案例進(jìn)行深入研究）

②

目標(biāo)客戶深入訪談專題研究

④

別墅產(chǎn)品專題深入研究

⑤

市場與產(chǎn)品定位修正與深化

2.

其它相關(guān)專題研究（例如單體、園林等）

3.

規(guī)劃方案設(shè)計(jì)跟進(jìn)

4.

動態(tài)測算以配合分期開發(fā)計(jì)劃38無限風(fēng)光在龍泉服務(wù)內(nèi)容

第三階段：單體及各項(xiàng)設(shè)計(jì)深入跟進(jìn)

1.

產(chǎn)品相關(guān)專題研究

①

酒店專題

②

Golf專題

③

配套設(shè)施專題等

2.

繼續(xù)目標(biāo)客戶需求專題研究，以指導(dǎo)單體及其它專項(xiàng)設(shè)計(jì)

3.

包括單體及各專項(xiàng)設(shè)計(jì)跟進(jìn)39無限風(fēng)光在龍泉工作方法

結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際特點(diǎn)，此次偉業(yè)如果有幸承擔(dān)該項(xiàng)目前期顧問服務(wù)，將在

原有工作方法基礎(chǔ)上，發(fā)揚(yáng)偉業(yè)專業(yè)優(yōu)勢，采取以下三種工作方法：

1.

互動、刷油漆

2.

全程產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟進(jìn)

3.

專題研究

整體的工作方式采取

“

互動、刷油漆

”

的方式，強(qiáng)調(diào)定位以及設(shè)計(jì)方案的不

斷深化；

發(fā)揮偉業(yè)全程產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟進(jìn)的能力，實(shí)現(xiàn)與甲方和設(shè)計(jì)方三方的有效互動，

保證定位理念在產(chǎn)品中給予充分體現(xiàn)；

強(qiáng)調(diào)專題研究的重要性，例如客戶需求專題、別墅建筑風(fēng)格專題、酒店配套專

題、

Golf

專題等，隨工作需要可以隨即調(diào)整。40Ⅱ.取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下篇

·

項(xiàng)目合作無限風(fēng)光在龍泉取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

顧問服務(wù)總費(fèi)用：

人民幣

150

萬元

說明：本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)我司為金隅項(xiàng)目提供所有三個階段顧問服務(wù)內(nèi)容的全部

費(fèi)用，如我司將來成為本項(xiàng)目的銷售代理，并與甲方正式簽訂代理合同，

則該筆費(fèi)用包含在雙方約定的銷售代理費(fèi)總額中，甲方從應(yīng)付的代理費(fèi)用

中等額扣減。

費(fèi)用細(xì)分：?

第一階段：整體定位與運(yùn)營模式定位?

第二階段：整體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議?

第三階段：首開區(qū)項(xiàng)目定位及深入跟進(jìn)人民幣80萬元人民幣40萬元人民幣30萬元42Ⅲ.偉業(yè)主要工作人員及個人相關(guān)經(jīng)歷下篇

·

項(xiàng)目合作周怡寧高志國林

潔趙鐵路劉一思無限風(fēng)光在龍泉

牛

力營銷團(tuán)隊(duì)婁

穎田

甜

偉業(yè)控股總經(jīng)理，

金隅大項(xiàng)目組總負(fù)責(zé)人

偉業(yè)控股副總經(jīng)理，

金隅大項(xiàng)目組總協(xié)調(diào)人偉業(yè)投資顧問公司副總經(jīng)理，金隅溫榆河項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

建筑策劃中心支持駱

緋項(xiàng)目經(jīng)理建筑師市場主管市場主管張若懷呂雯雯測算專家市場分析人員市場分析人員

劉

鵬黃星春營銷策劃部市場總監(jiān)營銷策劃部策劃營銷策劃部策劃

安春嘯

李有發(fā)

杭

虹市場研究中心支持團(tuán)隊(duì)架構(gòu)

領(lǐng)導(dǎo)組

顧問團(tuán)隊(duì)核心工作組支持團(tuán)隊(duì)44無限風(fēng)光在龍泉主要人員相關(guān)經(jīng)歷

林

潔職學(xué)位：

偉業(yè)控股公司總經(jīng)理歷：

清華大學(xué)建筑學(xué)院建筑學(xué)碩士工作經(jīng)驗(yàn)：負(fù)責(zé)市場定位、產(chǎn)品定位顧問及整體工作的把握代表項(xiàng)目： ——別墅項(xiàng)目《長河玉墅》（北京溫榆河畔高檔別墅項(xiàng)目）《龍灣別墅》（溫榆河畔高檔別墅項(xiàng)目）《凱德置地胡姬花園》（新加坡凱德置地溫榆河高檔別墅項(xiàng)目）《密云別墅項(xiàng)目》（城建集團(tuán)密云最大別墅項(xiàng)目）《碧海方舟》（典型城市頂級別墅項(xiàng)目）《香山清琴》（西山板塊目前售價最高的別墅項(xiàng)目）《格拉斯小鎮(zhèn)》（山東魯能溫榆河大型低密度別墅區(qū)項(xiàng)目）《吉寶天津別墅項(xiàng)目》（新加坡吉寶集團(tuán)天津高檔別墅項(xiàng)目）《.東麗湖》（一期、二期為天津未成熟區(qū)域超高價格別墅項(xiàng)目）《湖光山舍》（北京市場上較早推出的第二居所、高檔度假別墅項(xiàng)目） ——城市高端項(xiàng)目《世貿(mào)國際公寓》（CBD的純居住豪宅項(xiàng)目）《萬泉新新家園》（當(dāng)時海淀地區(qū)售價最高的項(xiàng)目）《通用時代國際中心》（CBD最頂級公寓項(xiàng)目）《誠品建筑》（西四環(huán)高檔居住項(xiàng)目）《招商地產(chǎn)紅領(lǐng)巾公園項(xiàng)目》（招商地產(chǎn)北京第一個高檔城市景觀住宅）《鮮魚口項(xiàng)目》（北京市大規(guī)模保護(hù)區(qū)舊城改造項(xiàng)目，純高檔城市四合院項(xiàng)目）《石家莊世紀(jì)花園》（石家莊市區(qū)內(nèi)極為轟動的高檔居住區(qū)項(xiàng)目）

偉業(yè)控股總經(jīng)理本項(xiàng)目組總負(fù)責(zé)人45無限風(fēng)光在龍泉主要人員相關(guān)經(jīng)歷

趙鐵路職學(xué)位：

偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理，偉業(yè)經(jīng)紀(jì)公司常務(wù)副總經(jīng)理歷：

清華大學(xué)工程管理碩士工作經(jīng)驗(yàn)：總體把握項(xiàng)目營銷策劃、市場推廣及銷售管理工作代表項(xiàng)目： ——別墅項(xiàng)目《翡翠城》（北京南城大盤別墅項(xiàng)目開發(fā)）《華中園別墅》（順義地區(qū)高端別墅項(xiàng)目）《長河玉墅》（北京溫榆河畔高檔別墅項(xiàng)目）《龍灣別墅》（溫榆河畔高檔別墅項(xiàng)目）《吉寶天津別墅項(xiàng)目》（新加坡吉寶集團(tuán)天津高檔別墅項(xiàng)目）《.東麗湖》（一期、二期為天津未成熟區(qū)域超高價格別墅項(xiàng)目）《孔雀城》（目前正在熱銷的遠(yuǎn)郊區(qū)縣第二居所別墅項(xiàng)目）《北京灣》（位于北京西北部上風(fēng)上水區(qū)域的高檔別墅）《碧水莊園A區(qū)》（典型城市小獨(dú)棟項(xiàng)目）——城市高端項(xiàng)目《鳳凰城》（燕莎商圈高檔城市公寓）《優(yōu)士閣》（泛CBD區(qū)域高端商住公寓）《華清嘉園》（中關(guān)村地區(qū)增值巨大的城市公寓項(xiàng)目）《招商地產(chǎn)紅領(lǐng)巾公園項(xiàng)目》（招商地產(chǎn)北京第一個高檔城市景觀住宅）《鮮魚口項(xiàng)目》（北京市大規(guī)模保護(hù)區(qū)舊城改造項(xiàng)目，純高檔城市四合院項(xiàng)目）《天津時代奧城》（天津南開區(qū)典型高端城市公寓）《天安豪園》（朝陽公園區(qū)域公寓式豪宅）

偉業(yè)中國總經(jīng)理本項(xiàng)目組總協(xié)調(diào)人46無限風(fēng)光在龍泉主要人員相關(guān)經(jīng)歷

牛

力職學(xué)位：

偉業(yè)投資顧問公司副總經(jīng)理歷：

清華大學(xué)土木工程系學(xué)士

哈爾濱工業(yè)大學(xué)管理學(xué)碩士工作經(jīng)驗(yàn)：主要負(fù)責(zé)市場定位、產(chǎn)品定位顧問及整體工作的把握代表項(xiàng)目： ——別墅項(xiàng)目《招商地產(chǎn)天津別墅項(xiàng)目》（天津五大道地區(qū)頂級城市別墅項(xiàng)目）《無雙》（三水清清二期，京昌高速公路11出口精品獨(dú)棟別墅項(xiàng)目）《吉寶天津別墅項(xiàng)目》（新加坡吉寶集團(tuán)天津高檔別墅項(xiàng)目）《京都地產(chǎn)項(xiàng)目》（京都高爾夫別墅項(xiàng)目）《亞華紅螺湖項(xiàng)目》（懷柔區(qū)紅螺湖地區(qū)的旅游度假別墅項(xiàng)目）《長河玉墅》（北京溫榆河畔高檔別墅項(xiàng)目）《.東麗湖》（一期、二期為天津未成熟區(qū)域超高價格別墅項(xiàng)目）《北京灣》（位于北京西北部上風(fēng)上水區(qū)域的高檔別墅）《碧水莊園A區(qū)》（典型城市小獨(dú)棟項(xiàng)目）——城市高端項(xiàng)目《天津網(wǎng)球中心公寓項(xiàng)目》（天津泰達(dá)集團(tuán)水上公園區(qū)域高檔城市公寓）《光大水墨風(fēng)景》（光大花園二期項(xiàng)目，北京萬柳地區(qū)高檔公寓）《招商地產(chǎn)紅領(lǐng)巾公園項(xiàng)目》（招商地產(chǎn)北京第一個高檔城市景觀住宅）《呼和浩特項(xiàng)目》（呼和浩特市中心高檔公寓項(xiàng)目）《融科橄欖城項(xiàng)目》（聯(lián)想集團(tuán)望京高檔居住區(qū)項(xiàng)目）《天津時代奧城》（天津南開區(qū)典型高端城市公寓）《北京CBD核心區(qū)項(xiàng)目》（CBD開發(fā)公司CBD核心區(qū)規(guī)劃建議部分）偉業(yè)投資顧問副總經(jīng)理

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人47Ⅳ.偉業(yè)當(dāng)前服務(wù)大盤項(xiàng)目及操作案例下篇

·

項(xiàng)目合作無限風(fēng)光在龍泉 偉業(yè)當(dāng)前服務(wù)別墅及操作經(jīng)驗(yàn) 龍灣別墅基本情況：溫榆河高檔精品獨(dú)棟別墅，總用地面積1800畝，其中建設(shè)用地1000畝，共計(jì)5個組 團(tuán)，分三期開發(fā)。服務(wù)內(nèi)容：偉業(yè)顧問提供獨(dú)家投資顧問、營銷策劃、銷售代理的全程服務(wù)。市場表現(xiàn)：