山東省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法考試題

山東省2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、以磚墻、磚柱作為豎向構(gòu)件來承受豎向荷載，鋼筋混凝土樓板、梁、屋架等橫向構(gòu)件擱置在墻、柱上來承受并傳遞上部傳下來的荷載，這種結(jié)構(gòu)是__。

A．磚木結(jié)構(gòu)

B．磚混結(jié)構(gòu)

C．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

D．框架剪力墻結(jié)構(gòu)2、（）是由開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明的。

A．項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

B．將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

C．投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

D．項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比3、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起日內(nèi)給予答復(fù)。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地的70％。

A：評(píng)估價(jià)值

B：實(shí)際價(jià)值

C：投資價(jià)值

D：出讓金收入

E：借款合同5、某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營一段時(shí)間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是。(2008年試題)

A：避強(qiáng)定位方式

B：產(chǎn)品差別化方式

C：對(duì)抗性定位方式

D：重新定位方式

E：借款合同6、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（）。

A．由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理

B．收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東

C．分為權(quán)益型和抵押型兩種形式

D．投資流動(dòng)性好7、成本法的理論依據(jù)是。

A：替代原理

B：預(yù)期原理

C：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

D：勞動(dòng)力價(jià)值論

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、按照規(guī)定，采取協(xié)議出讓的土地使用權(quán)出讓金__。

A．不得低于評(píng)估價(jià)格的50%

B．不得高于評(píng)估價(jià)格的50%

C．由政府決定

D．不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價(jià)9、住房公積金委員會(huì)各項(xiàng)決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是__。

A．住房公積金管理中心

B．住房公積金管理委員會(huì)委托的銀行

C．各個(gè)單位

D．全體職工大會(huì)10、目前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)中，一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)為__名以上。

A．3

B．5

C．8

D．15

11、某抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值為600萬元，已知注定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為萬元。

A：370

B：385

C：420

D：550

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、在城市房屋拆遷補(bǔ)償安置中，。

A：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋不予補(bǔ)償

B：已設(shè)定抵押的房屋，補(bǔ)償款應(yīng)直接付給抵押權(quán)人

C：未解除租賃關(guān)系的房屋，暫不補(bǔ)償

D：未超過使用期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的。

A：實(shí)用價(jià)值

B：有效價(jià)值

C：折算價(jià)值

D：時(shí)間價(jià)值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9％，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為。

A：0．91

B：0．92

E：3．02、目前，我國已基本建立了以國有金融機(jī)構(gòu)為主體、其他各類金融機(jī)構(gòu)并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。

A：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)分業(yè)經(jīng)營

B：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)分業(yè)監(jiān)管

C：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)共同經(jīng)營

D：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)合作經(jīng)營

E：銀行、證券、保險(xiǎn)業(yè)共同監(jiān)管3、印花稅的稅率形式有稅率。

A：定額

B：差額

C：累進(jìn)

D：差額累進(jìn)

E：比例4、下列關(guān)于拆遷強(qiáng)制執(zhí)行的要求，說法正確的是。

A：未經(jīng)行政裁決，不得實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷

B：拆遷入未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補(bǔ)償資金或者符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，可以實(shí)施強(qiáng)制拆遷

C：強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處(居委會(huì))、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強(qiáng)制拆遷證明人，并由人民法院對(duì)被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全

D：行政強(qiáng)制拆遷應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法進(jìn)行

E：申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷必須提供行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)書、裁決調(diào)解和裁決書、被拆遷人不同意拆遷的理由、被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書等7個(gè)方面要件5、房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)等級(jí)升級(jí)采取依次逐級(jí)上升，每次申請(qǐng)升級(jí)要間隔__以上，并不得越級(jí)升級(jí)。

A．1年

B．2年

C．3年

D．4年6、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表的表述，錯(cuò)誤的是。

A：資產(chǎn)負(fù)債表是會(huì)計(jì)報(bào)表中的一種主要報(bào)表

B：資產(chǎn)負(fù)債表是根據(jù)會(huì)計(jì)不等式的原理設(shè)計(jì)的

C：通過資產(chǎn)負(fù)債表可以了解企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、償債能力、經(jīng)營能力等情況，以及企業(yè)未來的財(cái)務(wù)趨向等方面的信息

D：資產(chǎn)負(fù)債表的編制方法主要是根據(jù)各種賬簿記錄編制

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、下列情況的房地產(chǎn)不得發(fā)布廣告。

A：在已經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的

B：在未經(jīng)國家征收的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的

C：司法機(jī)關(guān)依法決定查封的

D：預(yù)售房地產(chǎn)，已取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的

E：權(quán)屬有爭議的8、（）是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設(shè)專賣店就不是最高最佳使用。

A．權(quán)益原理

B．收益遞增遞減原理

C．均衡原理

D．適合原理9、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為__。

A．存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量

B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C．存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

D．存量+新增竣工量-拆毀量10、下列關(guān)于拍賣與投標(biāo)招標(biāo)的區(qū)別，說法正確的是。

A：拍賣活動(dòng)實(shí)施機(jī)構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣企業(yè)，招標(biāo)人只可委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)

B：招標(biāo)人是為了完成某些項(xiàng)目而在投標(biāo)人中選擇一個(gè)條件最優(yōu)的合作伙伴，合同成立后由中標(biāo)人完成合同約定的工作

C：拍賣成交后，委托人和買受人都必須根據(jù)合同的約定向拍賣行支付傭金

D：招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，雙方均需支付傭金或酬勞

E：是否收取酬勞可以作為區(qū)別拍賣與招標(biāo)投標(biāo)的一個(gè)重要標(biāo)志

11、某宗房地產(chǎn)，凈收益每年50萬元，建筑物價(jià)值200萬元，建筑資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為__萬元。

A．417

B．500

C．460

D．45012、建設(shè)用地批準(zhǔn)后直至頒發(fā)土地使用權(quán)證書之前，應(yīng)進(jìn)行跟蹤和管理，其主要任務(wù)是__。

A．頒發(fā)土地使用證

B．簽發(fā)用地證書

C．督促被征地單位按期移交土地

D．處理征地過程的各種爭議

E．填寫征地結(jié)案報(bào)告13、新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道不包括資金．(2006年試題)

A：政府政策性

B：資產(chǎn)變現(xiàn)

C：企業(yè)入股

D：個(gè)人入股范圍

E：借款合同14、某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價(jià)值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為__。

A．7.1%

B．12.0%

C．13.1%

D．19.1%15、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的。

A：不可移動(dòng)性

B：適應(yīng)性

C：弱流動(dòng)性

D：相互影響性

E：借款合同16、測量學(xué)按專業(yè)可分為礦山測量、水文測量和等。

A：地籍測量

B：房產(chǎn)測量

C：地質(zhì)測量

D：城市工程測量

E：碼頭測量17、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是__。

A．項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃

B．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置

C．項(xiàng)目的建筑規(guī)劃

D．城市土地利用規(guī)劃18、下列關(guān)于房屋登記的時(shí)限，表述不正確的是。

A：自受理登記申請(qǐng)之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)于30個(gè)工作日內(nèi)，將申請(qǐng)集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定

B：抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個(gè)工作日

C：預(yù)告登記、更正登記，10個(gè)工作日

D：公告時(shí)間不計(jì)入《房屋登記辦法》規(guī)定時(shí)限

E：因特殊原因需要延長登記時(shí)限的，經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)可以延長，但最長不得超過原時(shí)限的二倍19、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期工程費(fèi)主要包括__。

A．“三通一平”費(fèi)

B．土地租用費(fèi)

C．可行性研究費(fèi)

D．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

E．建筑費(fèi)用20、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤率為。(2007年試題)

A：10.0%

B：14.0%

C：25.0%

D：35.0%

E：借款合同21、在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估（）。

A．?dāng)M買賣的房地產(chǎn)市場價(jià)值

B．買方愿意支付的最低價(jià)

C．買方可承受的最高價(jià)

D．賣方可接受的最低價(jià)

E．賣方愿意接受的最高價(jià)22、是契稅的征稅對(duì)象。

A：發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地

B：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地

C：發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的房屋

D：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的房屋

E：未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋23、城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)一般包括三個(gè)方面。

A：城市用地布局結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)

B：城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評(píng)價(jià)

C：社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成評(píng)價(jià)

D：城市土地質(zhì)量評(píng)價(jià)

E：城市用地環(huán)境評(píng)價(jià)24、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求原則包括（）等