國(guó)際商貿(mào)城商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告

上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司2024年11月10日湘潭【國(guó)際商貿(mào)城】工程開展籌劃報(bào)告背景：美國(guó)次貸越陷越深，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)緊縮不展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)被迫放緩，通貨膨脹陰霾不散……購(gòu)房者持續(xù)觀望，今年上半年，地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了自1998年以來(lái)銷售面積和銷售額同時(shí)下降的情況，有些城市甚至進(jìn)入成交量和均價(jià)大幅下跌的困境……國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的冬季來(lái)得很突然，突然地讓那些限死在“不上市就上吊〞的困境者，被商業(yè)銀行要求提前還貸者，2024年不惜血本瘋狂拿地后儲(chǔ)藏規(guī)模急速膨脹者，舉債能力脆弱凈負(fù)債率偏高者，短期借款比重占總借款比重過(guò)高者，開發(fā)區(qū)域單一者等等，都很容易在這個(gè)冬天中被凍傷，甚至被凍死。在鍋里，還是在水里？當(dāng)下，在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)這口“大鍋里〞，連“大魚〞們都在忙著求生，而“小魚小蝦〞更是步履維艱。但無(wú)論大魚小魚，似乎都對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和調(diào)控政策共同煎熬下的這堆旺火無(wú)可奈何。究其原因，處在鍋里的魚蝦們永遠(yuǎn)都只有被烹食的命。只有在水里，魚跟蝦才能自在暢游……【引子】整體匯報(bào)脈絡(luò)壹·宏觀背景分析貳·房地產(chǎn)市場(chǎng)分析叁·各類型物業(yè)市場(chǎng)和案例分析肆·國(guó)內(nèi)外重要案例引薦伍·工程定位陸·產(chǎn)品建議柒·小結(jié)壹、宏觀背景分析1、湘潭市宏觀環(huán)境分析湘潭城市概況湘潭城市經(jīng)濟(jì)湘潭人民生活總體概況典型三線城市，城市化進(jìn)程較慢名人故土確立“強(qiáng)工富市〞的開展戰(zhàn)略湘潭位于中國(guó)湖南省的中部，這里人杰地靈、物華天寶，是一代偉人毛澤東、著名軍事家彭德懷、黃公略、陳賡、譚政的故土，也是世界文化名人齊白石的故土。兩個(gè)世紀(jì)以來(lái)，一直被史學(xué)家稱為“中國(guó)內(nèi)地商埠之巨者〞，有“金湘潭〞的美譽(yù)。如今，經(jīng)過(guò)40多年的時(shí)間，這座千年古城已經(jīng)成為中國(guó)長(zhǎng)江流域開放開發(fā)帶中頗具經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開放城市。為加速經(jīng)濟(jì)的開展，湘潭市確立了以開放帶動(dòng)推進(jìn)“強(qiáng)工富市〞實(shí)施的開展戰(zhàn)略，正以良好的投資環(huán)境展示在國(guó)內(nèi)外友人面前，吸引著眾多的有識(shí)之士來(lái)湘潭投資興辦企業(yè)。湘潭整個(gè)地域面積是5016平方公里，城市化進(jìn)程較慢，是一個(gè)典型的三線城市。湘潭轄一縣、兩市、兩個(gè)城市區(qū)，屬于湖南省“金三角〞區(qū)域湘潭市與省會(huì)長(zhǎng)沙和株洲相互間距離40余公里，并呈“品〞字狀分布，使這一地區(qū)成為湖南省交通、文化、科技、經(jīng)濟(jì)最興旺的“金三角〞地區(qū)，也成為廣闊內(nèi)陸地區(qū)發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，通往廣州、上海等沿海地區(qū)的重要通道之一。?湘潭市下轄湘潭縣、湘鄉(xiāng)市、韶山市和岳塘、雨湖兩個(gè)城市區(qū)，總面積5016平方公里，其中市區(qū)面積282平方公里。市區(qū)人口較少，外來(lái)人口少，且增長(zhǎng)以自然增長(zhǎng)為主，牽制房地產(chǎn)開展速度湘潭市市區(qū)土地面積282平方公里總?cè)丝?92.7萬(wàn)市區(qū)常住人口70萬(wàn)市區(qū)流動(dòng)人口15萬(wàn)由于人口基數(shù)小，增加較慢，且外來(lái)人口相對(duì)較少，房產(chǎn)開發(fā)量受到牽制。湘潭是重要的工業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，根底雄厚湘潭是中國(guó)和湖南重要的工業(yè)基地。工業(yè)門類齊全，根底雄厚。是全國(guó)重要的機(jī)電、電纜、錳、氟化鹽、系列塔式起重機(jī)、精細(xì)化工等產(chǎn)品的生產(chǎn)基地，冶金工業(yè)、紡織工業(yè)、建材工業(yè)在全省同行業(yè)中也具有極其重要地位。?經(jīng)過(guò)40多年的建設(shè)，湘潭已形成了帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)升級(jí)的6大支柱產(chǎn)業(yè)：機(jī)電工業(yè)、冶金工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、紡織工業(yè)、建材工業(yè)、汽車工業(yè)。?隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展，各企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理體制正加緊改革，迅速與現(xiàn)代化企業(yè)制度接軌。農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城市個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)也得到迅猛開展。交通與通訊非常便利水路：湖南省最大的河流湘江穿城而過(guò)，常年可行駛千噸級(jí)貨輪；湘潭距岳陽(yáng)城陵磯港200多公里，出口貨物可從那里轉(zhuǎn)裝大船由長(zhǎng)江出海。?公路：北京至深圳的107國(guó)道和上海至昆明的320國(guó)道均在市區(qū)交匯，并分別穿越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到長(zhǎng)沙局部已完成。?空港：市中心距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里，由高速公路至機(jī)場(chǎng)只需30分鐘。?鐵路：中國(guó)南北大動(dòng)脈北京至廣州的京廣鐵路和東西大動(dòng)脈上海至昆明的湘黔鐵路通過(guò)市境，市內(nèi)十余家大中型企業(yè)均有專線鐵路與它們相連。湘黔鐵路的復(fù)線和電氣化工程正在施工之中。?通訊：程控電話已達(dá)19萬(wàn)門，可直撥世界各地。光線通訊、轉(zhuǎn)移傳呼、圖像傳輸都已具備，其他各項(xiàng)國(guó)際通訊業(yè)務(wù)業(yè)已開通。1、湘潭市宏觀環(huán)境分析湘潭城市概況湘潭城市經(jīng)濟(jì)湘潭人民生活GDP連續(xù)五年15%以上增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)保持較快開展。07年GDP總量已到達(dá)523.1億元，首次突破500億元大關(guān)，07年較06年上漲了22.2%，經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快開展。2024年湘潭全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)248.8億元，增長(zhǎng)18.5%。固定資產(chǎn)投資在調(diào)控中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。07年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)248.8億元，增長(zhǎng)18.5%。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資225.8億元，增長(zhǎng)19.4%。重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)展順利，89個(gè)重點(diǎn)工程工程累計(jì)完成投資128.2億元。北二環(huán)西引線、富洲路拓寬、醴潭高速、湘江四大橋等全線通車，板塘大道根本具備通車條件，交通得到大大改善。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重突出，城市經(jīng)濟(jì)趨于活潑和繁榮。湘潭市作為為工業(yè)城市，工業(yè)產(chǎn)值占生產(chǎn)總值較大比重，但是我們也可以看到起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在近幾年來(lái)的不斷調(diào)整優(yōu)化，第一產(chǎn)業(yè)逐步降低比重，工業(yè)產(chǎn)業(yè)比重那么相對(duì)降低，趨于合理，而第三產(chǎn)業(yè)比重大幅提升。第三產(chǎn)業(yè)的繁榮代表了城市的消費(fèi)水平和活潑程度，湘潭市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了城市經(jīng)濟(jì)活力的高速開展，作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭——房地產(chǎn)業(yè)也相應(yīng)表達(dá)了很好的開展，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)日趨明顯。消費(fèi)市場(chǎng)日益活潑，消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)。消費(fèi)市場(chǎng)日益活潑。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額153.2億元，同比增長(zhǎng)17.2%。按城鄉(xiāng)市場(chǎng)分，城市消費(fèi)品零售額97.1億元，增長(zhǎng)16.6%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額56.1億元，增長(zhǎng)18.4%。按行業(yè)分，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額33.9億元，增長(zhǎng)16.3%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額86.4億元，增長(zhǎng)16.6%；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額27.2億元，增長(zhǎng)22.0%；其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額5.7億元，增長(zhǎng)11.0%。?消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中，汽車類零售額增長(zhǎng)2.7倍，通信器材類零售額增長(zhǎng)1.2倍，家具類增長(zhǎng)18.2%。1、湘潭市宏觀環(huán)境分析湘潭城市概況湘潭城市經(jīng)濟(jì)湘潭人民生活2024年人均GDP接近2萬(wàn)元大關(guān)，較06年增長(zhǎng)32.4%，說(shuō)明房地產(chǎn)處于快速開展期。人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系:800-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速開展期平穩(wěn)開展期減緩開展期居民人均可支配收入快速提升，消費(fèi)者購(gòu)置能力持續(xù)加強(qiáng)。湘潭城市居民人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比都在70%以上，消費(fèi)特征明顯；?近幾年城市居民人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。居民生活質(zhì)量得到了明顯的改善，同時(shí)相應(yīng)地也刺激了居民的消費(fèi)欲望，促進(jìn)了其對(duì)各類物品尤其是高價(jià)值商品和奢侈品的需求，如住房等消費(fèi)。2、城市開展規(guī)劃長(zhǎng)株潭一體化規(guī)劃湘潭整體規(guī)劃河?xùn)|整體規(guī)劃長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)〞一體化建設(shè)開展2024年12月14日召開的全國(guó)開展和改革工作會(huì)議決定，長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，成為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)〔簡(jiǎn)稱“兩型社會(huì)〞〕建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)〞。在長(zhǎng)株潭建設(shè)“兩型社會(huì)〞可以促進(jìn)工業(yè)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)能減排，改善人居環(huán)境，提升人們的生活品質(zhì)?！伴L(zhǎng)株潭〞城市群獲批國(guó)家級(jí)兩型社會(huì)實(shí)驗(yàn)區(qū)，對(duì)長(zhǎng)株潭一體化的建設(shè)有著很大的推動(dòng)作用，同時(shí)將更加加快南城的土地市場(chǎng)的開發(fā)，城市融城的進(jìn)程將進(jìn)一步表達(dá)，從而給長(zhǎng)沙樓市帶來(lái)新的需求及競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)〞一體化規(guī)劃目標(biāo)2024年總城市人口為1000-1500萬(wàn)人，GDP到達(dá)4542.8萬(wàn)元，人均GDP約為4萬(wàn)元。長(zhǎng)株潭城市群將成為我國(guó)中西部地區(qū)具有綜合優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的主要城市密集區(qū)之一。成為輻射與效勞中南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)引擎之一。成為湖南省經(jīng)濟(jì)開展的核心增長(zhǎng)極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代化、生態(tài)型的網(wǎng)狀城市群。2、城市開展規(guī)劃長(zhǎng)株潭一體化規(guī)劃湘潭整體規(guī)劃河?xùn)|整體規(guī)劃湘潭總體規(guī)劃湘潭市城市總體規(guī)劃提出：將在建設(shè)富裕湘潭、生態(tài)湘潭、文化湘潭、誠(chéng)信湘潭、和諧湘潭5個(gè)方面著手，建設(shè)好“一江兩岸三中心四公園五廣場(chǎng)六道路〞，打造湘潭精美名片。一江：就是湘江城區(qū)段；兩岸：即湘江東岸的經(jīng)濟(jì)生態(tài)風(fēng)光帶，湘江西岸的歷史文化風(fēng)光帶；三中心：即市政府東移后形成的行政中心以及體育中心、齊白石文化藝術(shù)中心；四公園：即雨湖公園、和平公園、菊花塘公園、白石公園；五廣場(chǎng)：指的是市政中心附近的東方紅廣場(chǎng)、建設(shè)路口的君子蓮廣場(chǎng)，絲綢廣場(chǎng)、護(hù)潭廣場(chǎng)以及湘潭西大門的砂子嶺廣場(chǎng)；六道路：即韶山路、建設(shè)路、芙蓉路、河?xùn)|大道、絲綢路、吉安路。城鎮(zhèn)化開展戰(zhàn)略目標(biāo)和分步實(shí)施的規(guī)劃㈠市域總?cè)丝诤统擎?zhèn)化水平規(guī)劃市域總?cè)丝?024年為250－350萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)化水平到達(dá)52%左右，城鎮(zhèn)人口到達(dá)150萬(wàn)人左右，其中中心城區(qū)人口到達(dá)90萬(wàn)人左右。㈡城鎮(zhèn)開展總體戰(zhàn)略采取“政策引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、梯級(jí)推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)〞和“中心極化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、點(diǎn)軸增長(zhǎng)、網(wǎng)絡(luò)演進(jìn)、促進(jìn)市域城鎮(zhèn)集約式、非均衡開展〞的總體戰(zhàn)略。㈢城鎮(zhèn)開展目標(biāo)培育產(chǎn)業(yè)特色突出、競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)、就業(yè)空間大的新型城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)體系；組建人口規(guī)模合理、等級(jí)有序、設(shè)施完善、生活居住環(huán)境良好的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系；營(yíng)造與長(zhǎng)株潭城鎮(zhèn)群接軌的開放式的城鎮(zhèn)格局，建設(shè)城鎮(zhèn)之間聯(lián)系快捷通暢的開放型、生態(tài)化的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)體系。㈣市域城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)規(guī)劃建設(shè)成為生態(tài)園林式的現(xiàn)代化工業(yè)城市。湘潭市主城區(qū)按功能區(qū)劃分為三大塊：河?xùn)|城區(qū)、河西城區(qū)、昭山開發(fā)區(qū)。河?xùn)|城區(qū)：主要定位為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)，河西城區(qū)：主要定位為商貿(mào)中心區(qū)，并配套建設(shè)產(chǎn)學(xué)研基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)“孵化區(qū)〞。昭山開發(fā)區(qū)：主要定位為休閑旅游會(huì)展中心區(qū)，力爭(zhēng)五年內(nèi)建設(shè)成為長(zhǎng)株潭的生態(tài)休閑中心。2、城市開展規(guī)劃長(zhǎng)株潭一體化規(guī)劃湘潭整體規(guī)劃河?xùn)|整體規(guī)劃湘潭市中心東移河?xùn)|新區(qū)將擴(kuò)大到12平方公里目前，湘潭河?xùn)|新區(qū)占地2.4平方公里，主要分為行政中心、文化中心、商貿(mào)中心和住宅小區(qū)四大局部。今后5年將主要是根據(jù)長(zhǎng)株潭城市群開展規(guī)劃和要求，突出“打造一個(gè)中心(中心區(qū))，貫穿一條環(huán)線(二環(huán)線)，構(gòu)建一道景觀(湘江景觀道)〞。在城市建設(shè)方面的投入力爭(zhēng)突破300億元，重點(diǎn)抓一批帶動(dòng)性、框架性、標(biāo)志性的重大城市建設(shè)項(xiàng)目，將河?xùn)|新區(qū)拓展到12平方公里。?目前境內(nèi)有湘鋼、湘機(jī)、湘纜、發(fā)電廠等大、中型企業(yè)單位140多家。河?xùn)|組團(tuán)功能規(guī)劃“一區(qū)、一帶、兩城、三園〞?河?xùn)|組團(tuán)：規(guī)劃“一區(qū)〔城市新中心區(qū)〕、一帶〔湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶〕、兩城〔鋼城、電城〕、三園〔雙馬機(jī)電工業(yè)園、高新生物醫(yī)藥園和新材料工業(yè)園〕〞。?湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶河?xùn)|局部：西起東坪船廠，東至湘黔鐵路橋，南至東湖路，北臨湘江。全長(zhǎng)4475米，平均面寬350米，總面積約169公頃。河?xùn)|地段是城市的新城區(qū)，規(guī)劃為富有湘潭歷史文化特色，集休閑、游覽、娛樂、購(gòu)物、居住和商業(yè)服務(wù)的濱江勝地，是城市中心區(qū)景觀軸的重要組成局部。河?xùn)|地段開發(fā)總用地面積2547畝，其中可開發(fā)利用的土地1981畝，建筑面積197萬(wàn)平方米。投資5300萬(wàn)美元，目前湘潭城區(qū)兩岸開發(fā)建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，正在做詳規(guī)，且建設(shè)前期工作已經(jīng)展開，河?xùn)|一大橋至三大橋段3.3公里長(zhǎng)的河堤加高增厚及堤面改造工程已經(jīng)開工建設(shè)。方案整個(gè)工程分5--8年實(shí)施完成。本篇總結(jié)從湘潭市的宏觀經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀看，其絕對(duì)值相對(duì)全國(guó)平均水平仍顯略低，但基于其良好的工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)根底，近年來(lái)不斷提速的經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢(shì)是其尚未完全開發(fā)的實(shí)力的最正確印證，可以預(yù)見，未來(lái)湘潭市的經(jīng)濟(jì)開展將持續(xù)保持高速，整體將呈現(xiàn)全面騰飛的局面。湘潭市交通便利，依據(jù)“融城〞的需要以及軌道交通方案的實(shí)施，湘潭市交通網(wǎng)線會(huì)繼續(xù)完善和升級(jí)。長(zhǎng)株潭一體化成為湘潭未來(lái)的城市開展主題，未來(lái)湘潭與長(zhǎng)沙、株洲會(huì)實(shí)現(xiàn)交接，這將意味著未來(lái)長(zhǎng)沙、湘潭、株洲城市建設(shè)將加快前進(jìn)步伐，長(zhǎng)株潭城市一體化的建設(shè)使湘潭的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。湘潭城市經(jīng)濟(jì)開展、人民生活的提高成為湘潭進(jìn)入新開展階段的根底，而長(zhǎng)株潭一體化進(jìn)程將不斷實(shí)施和完成，現(xiàn)階段特殊的有利條件為房地產(chǎn)行業(yè)開展帶來(lái)新的契機(jī)。貳、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況長(zhǎng)株潭房地產(chǎn)市場(chǎng)比照分析湘潭房地產(chǎn)投資快速長(zhǎng)，進(jìn)入高速開展期。2024年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.64億元，同比增長(zhǎng)41%；?2024年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資33.57億元，同比增長(zhǎng)42%。湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷兩年寂靜，在三市融城加快，河?xùn)|新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入頂峰期的帶動(dòng)下，終于迎來(lái)了高速增長(zhǎng)期。近三年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快，商品房供小于求，市場(chǎng)需求旺盛。03-04年商品房竣工面積與銷售面積持平，但05-07年出現(xiàn)了竣工面積明顯小于銷售面積的情況。?07年房地產(chǎn)開發(fā)投資35.2億元，較06年增長(zhǎng)49%。商品房竣工面積138.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)47.9%；商品房銷售面積187.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.4%；房地產(chǎn)銷售額33.6億元，增長(zhǎng)35.4%。銷售價(jià)格增長(zhǎng)較快，較2024年上漲12%。2024年全市商品住房銷售均價(jià)1745元/㎡，與2024年相比，增加12.07%，價(jià)格增長(zhǎng)幅度較快。土地放量保溫，未來(lái)市場(chǎng)供給量保持平穩(wěn)且相對(duì)充足。2024年，湘潭市土地招拍掛公75宗，成交195.165公頃，成交額13.8億元。2024年方案放量200公頃，根本與上年持平，有小幅上升，可以預(yù)見，未來(lái)湘潭市至少3-5年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量將保持平穩(wěn)且相對(duì)充足。二手住房交易欠旺，但價(jià)格漲幅明顯。成交單價(jià)（元/㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）成交金額（萬(wàn)元）成交套數(shù)2006年2007年同比%2006年2007年同比%2006年2007年同比%2006年2007年同比%743.44967.3730.12%24.4730.1733.52%181922918583.71%247230848.38%增量房174512.07%增量房187.0512.4%增量房33570025.35%增量房10193-2024年二手房成交套數(shù)3453套，其中二手住房成交套數(shù)3084套，成交面積30.17萬(wàn)㎡，成交金額29.85萬(wàn)元。與2024年相比，2024年雖然套數(shù)略有增加，但增加幅度不大，相對(duì)于增量市場(chǎng)銷售火爆形勢(shì)，存量房交易市場(chǎng)顯得冷清；?由上表可以看出，2024年二手住房均價(jià)增加了223.93元/㎡，2024年比2024年的上漲幅度為30.12%，而商品住房上漲幅度為12.07%，二手住房的上漲幅度明顯高于商品住房。湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況長(zhǎng)株潭房地產(chǎn)市場(chǎng)比照分析固定資產(chǎn)投資比照指標(biāo)長(zhǎng)沙湘潭株洲固定資產(chǎn)投資（億元）同比增幅（%）固定資產(chǎn)投資（億元）同比增幅（%）固定資產(chǎn)投資（億元）同比增幅（%）2004668.0938.90%134.2817.20%130.3324.30%2005881.4431.93%169.2122.01%160.6623.30%20061089.8122.57%21024.10%203.226.50%20071483.236.10%248.7825.80%288.742%從固定資產(chǎn)投資的年增長(zhǎng)率走勢(shì)來(lái)看，株州市大幅度增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙由于基數(shù)較大，仍保持36%左右的高增長(zhǎng)率，投資力度和熱度同樣可見一斑。而相對(duì)而言，湘潭市的絕對(duì)值和增長(zhǎng)率均處于低位，落后于金三角的另外兩極。

房地產(chǎn)投資比照指標(biāo)

長(zhǎng)沙湘潭株洲房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長(zhǎng)（%）2005256.3546.04%16.734.36%32.526.50%2006303.8618.53%23.641.30%44.436.50%2007443.246.30%35.248.80%57.930.60%從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可看出，長(zhǎng)株潭三市中，長(zhǎng)沙市在基數(shù)遠(yuǎn)高于其他兩個(gè)城市的情況下，依然在2024年年房地產(chǎn)投資增幅最高，到達(dá)46.3%，可見其房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量和活潑程度，而湘潭市基數(shù)最低的情況依然沒有改變，但增速較快，在2024和2024兩年都居三城市之首，未來(lái)的開展?jié)摿χ档闷诖?，雖不可能到達(dá)長(zhǎng)沙省會(huì)級(jí)大都市的程度，但超過(guò)株洲應(yīng)有可能。房地產(chǎn)價(jià)格比照指標(biāo)長(zhǎng)沙市湘潭市株洲市均價(jià)增長(zhǎng)率均價(jià)增長(zhǎng)率均價(jià)增長(zhǎng)率2007年3601元/㎡20.77%1745元/㎡12.07%2330元/㎡23.28％2024年長(zhǎng)沙市商品住房均價(jià)為3601/㎡，相比2024年上漲20.77%；湘潭2024年全市商品住房均價(jià)為1745元/㎡，與2024年相比，增加12.07%，到2024年，均價(jià)到達(dá)了約1900元／平方米左右；株洲2024年全市商品住房均價(jià)為2330元/㎡，同比增長(zhǎng)23.28％。由此可見，長(zhǎng)沙和株洲的價(jià)格絕對(duì)值和漲幅都明顯高于湘潭，逾20%，湘潭價(jià)格走勢(shì)稍顯緩慢。隨著長(zhǎng)株潭三市快速交通網(wǎng)的建立，長(zhǎng)株潭一體化的加快導(dǎo)致異地置業(yè)增多，而三市中由于湘潭房?jī)r(jià)最低，能吸引到更多的異地置業(yè)者，異地置業(yè)會(huì)進(jìn)一步降低三市之間房?jī)r(jià)差異，隨著融城進(jìn)程加快，由于湘潭市較低的價(jià)格水平將吸引長(zhǎng)沙和株洲的客戶來(lái)湘潭置業(yè)投資，同時(shí)這些具有較強(qiáng)購(gòu)置能力的需求注入將有效對(duì)湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格起到拉升作用。本篇總結(jié)城市的全面融入帶來(lái)的更是房地產(chǎn)市場(chǎng)的互融促進(jìn)，從供求的絕對(duì)值上看，湘潭在長(zhǎng)株潭三角中的地位絕對(duì)處于弱勢(shì)，但是從增長(zhǎng)幅度看，湘潭正在以快于株洲和長(zhǎng)沙的速度融合入長(zhǎng)株潭三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)，低位所蘊(yùn)含的開展空間將在加速融合的過(guò)程中逐步得以釋放和顯現(xiàn)，未來(lái)3-5年，湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)雙升〞的快速追趕趨勢(shì)。在三角中，長(zhǎng)沙的地位不可撼動(dòng)，其將一直作為火車頭帶動(dòng)湘潭和株洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟隨其開展，但作為湘潭和株洲而言，兩個(gè)城市不管在規(guī)模、人口、城市根底等各方面均十分相似，也極為類似，因此同在一個(gè)中心城市的帶動(dòng)下，產(chǎn)生現(xiàn)有的市場(chǎng)差異如開發(fā)量和價(jià)格等方面均是暫時(shí)的階段，未來(lái)3-5年將是湘潭繼續(xù)保持高于株洲的增長(zhǎng)勢(shì)頭，逐步在市場(chǎng)熱度和市場(chǎng)價(jià)格上同步株洲甚至趕超株洲的過(guò)程。叁、各類型物業(yè)市場(chǎng)及案例分析住宅市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)格局河西板塊河?xùn)|板塊湘潭縣板塊湘潭市主要以湘江為界分為三大區(qū)域：?河西為老城市中心、現(xiàn)商業(yè)中心；?河?xùn)|為近年開發(fā)的新城區(qū)，是湘潭市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，未來(lái)有著巨大的開展?jié)摿Γ?湘潭縣易俗河，與湘潭市僅一橋之隔，依靠較低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為新興的開展區(qū)域。河西市場(chǎng)分析河西：城市原有的商業(yè)、人口中心，但土地供給稀少，區(qū)域呈日漸衰落之勢(shì)老市政府所在地；?城市人口聚集區(qū)域；?商業(yè)貿(mào)易中心，批發(fā)市場(chǎng)興旺；?土地資源稀缺，開展受到很大限制；區(qū)域開展趨勢(shì)：隨著市政府東遷，城市重心東移，河西呈衰落之勢(shì)，主要往九華工業(yè)區(qū)方向開展。片區(qū)內(nèi)以中小型樓盤為主，產(chǎn)品多為低品質(zhì)樓梯房。項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/㎡）銷售進(jìn)度主要配套主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)城郊香樟園2000-2200尾房，僅1棟有少量高樓層房源小區(qū)會(huì)所區(qū)域成熟的配套，較低的價(jià)位新景家園3000－3200尾盤，第5期基本銷售完畢幼兒園、會(huì)所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)園林景觀、大社區(qū)、良好的區(qū)位城郊·馨香園2200－23002007年6月18日開盤2路，103、104、115、105、6、9、24、107、17路，交通方便較低的價(jià)位；品牌效應(yīng)大，選擇性大；河西主要在售樓盤板塊大局部為拆遷地塊所建工程；板塊內(nèi)物業(yè)類型多以多層為主；板塊內(nèi)價(jià)格目前集中于2000元/平米左右；開發(fā)產(chǎn)品低品質(zhì)樓梯房較多，本地小型開發(fā)商較多，整體開發(fā)水平較低；板塊內(nèi)客戶主要以區(qū)域內(nèi)客戶為主，主要由事業(yè)單位中高收入家庭、生意人、學(xué)校老師、醫(yī)生等構(gòu)成。河西板塊代表樓盤：新景家園工程概況：新景家園位于湘江以西，三橋以南，由新景集團(tuán)出資開發(fā)。工程占地325畝，總建筑面積30萬(wàn)平方米，分五期開發(fā)。工程于2024年啟動(dòng)，是湘潭早期開發(fā)大盤，在湘潭房地產(chǎn)開展扮演了很重要角色。目前工程開發(fā)已進(jìn)入尾期，即第五期——觀天下團(tuán)組，小高層江景房，共五棟，總建筑面積47000平方米，由平層、復(fù)式樓組成。?營(yíng)銷情況：新景家園從04年一期開盤，到08年江景電梯房的銷售走過(guò)了四五個(gè)年頭，其價(jià)格的變化從某種程度反映了湘潭市場(chǎng)價(jià)格變化，因此我們就其價(jià)格作重要分析。河西板塊代表樓盤：新景家園綜合評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)1.成熟社區(qū)：工程前四期房源已根本入住，生活氣氛成熟。2.實(shí)景生活：小區(qū)園林綠化、物業(yè)管理都比較到位。3.口碑較好：房屋品質(zhì)較好，大量業(yè)主入住帶來(lái)了良好的口碑效用。4.戶型優(yōu)勢(shì)：五期一線江景房小高層，復(fù)式設(shè)計(jì)、“3＋1〞親情房設(shè)計(jì)，贏得不少消費(fèi)者青睞。劣勢(shì)1.商業(yè)欠缺：325畝的大盤沒有一定規(guī)模的商業(yè)規(guī)劃，加上周邊商業(yè)較欠缺，生活便利性一般。2.規(guī)劃缺陷：前期多層規(guī)劃比較呆板，欠缺變化，不少優(yōu)秀景觀資源沒有充分利用。從上圖可以看出自2024年工程入市以來(lái)，每年房?jī)r(jià)上漲根本維持在200-300元/平方米的增幅。價(jià)格穩(wěn)步上升的過(guò)程，代表了湘潭這幾年房?jī)r(jià)的變化，說(shuō)明了湘潭房?jī)r(jià)正朝著積極健康，向上的開展，房?jī)r(jià)上漲的根基是比較牢靠的。工程在湘潭房產(chǎn)地位處在領(lǐng)軍人物的位置，因此，增幅比例相對(duì)整體市場(chǎng)會(huì)高一些。工程五期電梯江景房當(dāng)前推出兩棟，均價(jià)達(dá)2700元/㎡，價(jià)格較之前多層上了一個(gè)比較大的臺(tái)階，這與產(chǎn)品形式，建筑位置以及小區(qū)越來(lái)越成熟的居住氣氛有很大關(guān)系。目前從這個(gè)價(jià)格定位的銷售來(lái)看，市場(chǎng)反映依舊不錯(cuò)。從07年11月開盤，目前銷售率在80％左右。河?xùn)|市場(chǎng)分析城市東移，河?xùn)|將成為湘潭城市重心。市政府搬遷至河?xùn)|，城市開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移往河?xùn)|區(qū)域，為未來(lái)湘潭市城市中心；?該板塊在城市規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境、等方面明顯優(yōu)于河西老城區(qū)；?有大量的可供開發(fā)土地，開展?jié)摿o(wú)限。河?xùn)|為湘潭新建成區(qū)，湘潭市城市開發(fā)重心，湘潭市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、商貿(mào)、交通、信息中心，未來(lái)的開展?jié)摿薮?，集?0%以上的房地產(chǎn)開發(fā)。外來(lái)開發(fā)商聚集，未來(lái)三年大盤開發(fā)放量，電梯房供給將會(huì)出現(xiàn)井噴。盤龍名府建鑫城市廣場(chǎng)金僑書香庭苑金僑中央廣場(chǎng)金僑中央花園帝景國(guó)際國(guó)富新城裕豐新城國(guó)際東方名苑納帕溪谷中翰財(cái)富廣場(chǎng)鴻景山莊嵐園新城蓮城商業(yè)步行街湖湘家園春滿江南馨鋼花園城郊龍泊灣錦繡華庭霞光山莊二期湖湘林語(yǔ)金桂名城建鑫城、東方名苑、納帕溪谷等眾多大盤集中于河?xùn)|，區(qū)域大盤競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代開始；?河?xùn)|開始大盤時(shí)代，外來(lái)開發(fā)商聚集，帶來(lái)先進(jìn)的開發(fā)理念，河?xùn)|房地產(chǎn)將進(jìn)入品質(zhì)樓盤時(shí)代。項(xiàng)目名稱用地規(guī)模物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)比較湘銀·熙城納帕溪谷320畝小高層和高層住宅、酒店、寫字樓、公寓、集中商業(yè)、商業(yè)步行街城市核心區(qū)的居住和商業(yè)價(jià)值大型綜合體的聚集效應(yīng)東方紅廣場(chǎng)、大劇院的配套優(yōu)勢(shì)東方名苑545畝小高層和高層住宅、酒店、寫字樓、集中商業(yè)、商業(yè)步行街城市核心區(qū)的居住和商業(yè)價(jià)值大型綜合體的聚集效應(yīng)東方紅廣場(chǎng)、大劇院的配套優(yōu)勢(shì)具有較長(zhǎng)的商業(yè)沿街面，且位于十字路口建鑫城市廣場(chǎng)220畝高層住宅住宅、公寓、寫字樓、集中商業(yè)一期已樹立較好的市場(chǎng)形象，形成知名度2、靠近中心區(qū)，作為中心區(qū)商業(yè)的延伸，且位于十字路口，有一定的商業(yè)價(jià)值書香庭院158畝小高層和多層住宅、集中商業(yè)、商業(yè)步行街金僑在湘潭具有的良好品牌和知名度湘潭首個(gè)文化社區(qū)理念馨鋼花園420畝多層、沿街商業(yè)湘鋼自身優(yōu)質(zhì)的客戶資源2、大型純居住社區(qū)，商業(yè)少，且臨近城市中心區(qū)白石古蓮城336畝小高層和多層、別墅、少量沿街商業(yè)白石公園優(yōu)雅的景觀環(huán)境豐富的人文資源，成熟的商業(yè)和生活配套戶型面積較河西區(qū)域更大。有局部新開發(fā)小高層、高層住宅已開始注意控制戶型面積；主力客戶：湘鋼、機(jī)電等大型企業(yè)職工、公務(wù)員、事業(yè)單位職工、老師是購(gòu)房的三大主要客戶群。板塊特征河?xùn)|板塊代表樓盤：東方名苑工程概況：東方名苑位于河?xùn)|大道與絲綢路交匯西南區(qū)域，由湘潭多凌華城置業(yè)有限公司開發(fā)。工程占地550畝，總建筑面積近800000平方米，屬于城市中心區(qū)綜合體工程，包含高檔住宅、大型商業(yè)，以及商務(wù)辦公等。工程一期為8-11層電梯房，總建筑面積150000平方米，容積率1.488。綠地率35.9％。工程周邊主要配套有，湘潭市政府、廣電中心、市交警指揮中心、高新區(qū)火炬學(xué)校、市職院等。?營(yíng)銷情況：工程已開盤，目前客戶積累情況較為理想。銷售均價(jià)在3300元/㎡。河?xùn)|板塊代表樓盤：東方名苑綜合評(píng)定優(yōu)勢(shì)：1.規(guī)模優(yōu)勢(shì)：80萬(wàn)總建筑面積，湘潭當(dāng)前第一大盤。2.地段優(yōu)勢(shì)：河?xùn)|核心區(qū)位，交通興旺，配套齊全。3.規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：大型城市中心綜合體，既保障了環(huán)境也擁有完善配套。4.產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：高綠化、低容積率，新古典主義電梯小高層，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯。5.營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)：品牌公司相互合作，標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮髂Ｊ?，是未?lái)銷售重要保障。劣勢(shì)：1.戰(zhàn)線較長(zhǎng)：湘潭消化能力平穩(wěn)，銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，給大盤帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。2.規(guī)劃方面：工程整體層次感一般，整體氣勢(shì)還可以加強(qiáng)，團(tuán)組之間缺少變化，易造成審美疲勞。東方名苑是湘潭房地產(chǎn)目前開發(fā)水平最高代表之一，很好地吸收了外界產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃形式與產(chǎn)品品質(zhì)走在市場(chǎng)最前沿，是當(dāng)前市場(chǎng)的標(biāo)桿之作。在推盤策略上，先將大型會(huì)所做出來(lái)，向市場(chǎng)展示其形象與實(shí)力，這種在湘潭尚算首家的做法，獲得了消費(fèi)者的極大認(rèn)同！住宅市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)在售工程的分布及新開工工程的比例看，河?xùn)|新城區(qū)無(wú)疑是當(dāng)前市場(chǎng)熱點(diǎn)聚焦與競(jìng)爭(zhēng)白熱化的區(qū)域。湘潭市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)目前主要為滿足有經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶的“居住升級(jí)型〞需求，增加現(xiàn)代住宅必備的根底性功能。湘潭二次置業(yè)客戶對(duì)創(chuàng)新戶形接受程度較高，帶景觀的戶型受到了市場(chǎng)的追捧；良好生活氣氛的營(yíng)造和情趣、審美、生活舒適度的要求得到更多客戶的認(rèn)同。高檔定位的高層首個(gè)帶精裝修的中瀚·財(cái)富廣場(chǎng)出現(xiàn)拉開了湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)多樣化開展的序幕，工程定位的差異化也預(yù)示著市場(chǎng)細(xì)分逐漸向成熟化開展。住宅市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析高星級(jí)酒店分布盤龍山莊大酒店華都國(guó)際大酒店華宇國(guó)際大酒店湘潭夢(mèng)澤山莊湖南華宇國(guó)際大酒店位于湘潭市河?xùn)|最核心、最繁華地段，地理位置十分優(yōu)越，交通極為便利。酒店總建筑面積四萬(wàn)多平米，主樓十六層，有地面及地下停車位近200個(gè)。

典型個(gè)案簡(jiǎn)介－華宇國(guó)際大酒店擁有各類客房，1000多個(gè)餐位的中餐廳，設(shè)有大堂吧、美食廣場(chǎng)、豪華餐飲包廂、KTV、桑拿、足浴、美容美發(fā)、棋牌、網(wǎng)絡(luò)、商場(chǎng)、會(huì)議室、多功能廳等，是集住宿、餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物、商務(wù)、培訓(xùn)等為一體的綜合性大樓。典型個(gè)案簡(jiǎn)介－華宇國(guó)際大酒店價(jià)格房

類門市價(jià)折扣價(jià)高級(jí)單人間808元388元標(biāo)準(zhǔn)雙人間778元388元豪華雙人間898元408元豪華休閑套房1498元688元豪華商務(wù)套房1988元888元豪華連通套房1888元788元典型個(gè)案簡(jiǎn)介－華都國(guó)際大酒店湘潭華都國(guó)際大酒店是一個(gè)集餐飲、娛樂、住宿等多功能于一體的按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打造的大型商務(wù)酒店，酒店擁有各種類型、各種檔次的客房共268間，18棟商務(wù)別墅樓。

酒店擁有20－400人大小會(huì)議室8個(gè)，另外還配有咖啡廳、棋牌室、夜總會(huì)、桑拿中心、美容中心、健身中心等多項(xiàng)營(yíng)業(yè)工程。典型個(gè)案簡(jiǎn)介－華都國(guó)際大酒店價(jià)格房

類門市價(jià)(元)折扣價(jià)(元)貴賓樓商務(wù)間778389A型標(biāo)準(zhǔn)間568284B型標(biāo)準(zhǔn)間458229C型標(biāo)準(zhǔn)間378189D型標(biāo)準(zhǔn)間288144豪華商務(wù)套間1788894A型套房1388694B型套房688344C型套房528264別墅六臥45482274別墅四臥28281414別墅三臥22181109別墅二臥1608804典型個(gè)案簡(jiǎn)介－湘潭夢(mèng)澤山莊湘潭夢(mèng)澤山莊占地面積達(dá)八十余畝，由三棟建筑物組成，坐落于湘潭市新城市中心的核心地段，地理位置優(yōu)越，市委、市政府等主要行政機(jī)關(guān)大樓、城市廣場(chǎng)、湘潭大劇院和市民公園等環(huán)繞四周，驅(qū)車前往長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)亦只需四十分鐘車程，交通十分便利。湘潭夢(mèng)澤山莊擁有一百二十余間/套客房及套房，其中百分之八十以上的房間面積均超過(guò)了四十平方米。湘潭夢(mèng)澤山莊擁有全城最具規(guī)模的會(huì)議與宴會(huì)設(shè)施，包括可同時(shí)容納三百余人的故園宴會(huì)廳和一間可容納一百五十余人的國(guó)際會(huì)議中心，以及六間各種規(guī)格之會(huì)議室等。典型個(gè)案簡(jiǎn)介－湘潭夢(mèng)澤山莊價(jià)格房

類門市價(jià)(元)折扣價(jià)(元)高級(jí)客房768448豪華客房928548豪華單人客房928658行政客房1028948豪華套房13881318園景套房1608608行政套房19881288夢(mèng)澤A套126887738夢(mèng)澤B套108886538主席套房2188813138典型個(gè)案簡(jiǎn)介－盤龍山莊大酒店湘潭盤龍山莊大酒店大酒店占地150畝，總建筑面積4.2萬(wàn)平方米，總投資2.8億元人民幣。由主樓、貴賓樓、會(huì)議中心、康體中心〔包括游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、垂釣中心〕、茶藝樓、別墅七個(gè)局部組成。會(huì)議中心一次可供300多人開會(huì)。游泳、射箭、乒乓球、桌球、棋牌室、電游室、垂釣、網(wǎng)球、歌廳、KTV包廂、桑拿等可供300多人保健游玩。中、西餐廳、茶藝樓可同時(shí)容納734人餐飲。典型個(gè)案簡(jiǎn)介－盤龍山莊大酒店價(jià)格房

類門市價(jià)(元)折扣價(jià)(元)高級(jí)客房688528豪華客房888558休閑客房1088818休閑套房15881188高級(jí)套房19881288豪華套房26881888總統(tǒng)套房1588811188高級(jí)別墅58884188豪華別墅2888820888河?xùn)|新區(qū)整體檔次相對(duì)較高從目前湘潭市酒店市場(chǎng)的整體情況來(lái)看，河西老城區(qū)酒店檔次相對(duì)較低，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及以上酒店多集中在河?xùn)|新區(qū)。整體入住率較高從湘潭市幾個(gè)重點(diǎn)酒店的入住情況來(lái)看，根本都到達(dá)70%以上，整體呈現(xiàn)出較好的經(jīng)營(yíng)水平和開展態(tài)勢(shì)。尚無(wú)國(guó)際品牌管理公司目前湘潭沒有一個(gè)真正意義上的國(guó)際酒店品牌管理公司，只有夢(mèng)澤山莊請(qǐng)了香港的一家管理公司，尚無(wú)形成行業(yè)的影響力。酒店市場(chǎng)小結(jié)住宅市場(chǎng)分析酒店市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)格局商圈等級(jí)商圈形態(tài)商圈特征一級(jí)商圈主核心商圈通常為城市核心區(qū)域，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)白金旺地，商業(yè)成熟度高、租金高.二級(jí)商圈次級(jí)核心圈地處新區(qū)繁華地段或成熟居住區(qū)或未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。三級(jí)商圈項(xiàng)目配套商業(yè)地處新興小區(qū)的底商。商圈介紹1．城市核心商圈區(qū)位：白石步行街至基建營(yíng)一帶。主要商業(yè)業(yè)態(tài)：ShoppingMall、步行街、百貨商場(chǎng)、超市。租金水平：平均租金80元/㎡/月。優(yōu)勢(shì)：位置優(yōu)越，人流量大。商業(yè)氛圍成熟，業(yè)態(tài)豐富、商家聚集程度高，品牌化程度高。劣勢(shì)：?jiǎn)蝺r(jià)高，投資額大，商家林立，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，市場(chǎng)空間小，對(duì)前期定位及后期管理都要求嚴(yán)格。2．次級(jí)核心商圈區(qū)位：建設(shè)路口周邊。主要商業(yè)形態(tài)：超市、批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)。租金水平：平均租金65元/㎡/月。優(yōu)勢(shì)：位置較佳，人流短距離有保障。商業(yè)氣氛成長(zhǎng)較快開展前景較好。單價(jià)較低，投資額不高，有局部品牌主力店。劣勢(shì)：絕對(duì)消費(fèi)力較低，對(duì)商業(yè)設(shè)施的消化力不高，地域較遠(yuǎn)，管理不方便?；拘畔I(yíng)業(yè)面積20000平方米層數(shù)4層主力店步步高超市、肯德基、品牌服飾等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)集百貨、超市、餐飲、休閑于一體點(diǎn)評(píng)地理位置較好，人氣氛圍較足；是目前湘潭市不論從品牌入駐還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)等情況都比較好的百貨商場(chǎng)，但業(yè)態(tài)分布還是較為混亂。B區(qū)A區(qū)B區(qū)將完工步步高購(gòu)物廣場(chǎng)樓層分布1F黃金珠寶、化妝品、眼鏡、皮鞋等2F女裝，飾品、美容3F男裝、運(yùn)動(dòng)服飾4F家居、文體、床品典型個(gè)案簡(jiǎn)介－步步高購(gòu)物廣場(chǎng)區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位運(yùn)營(yíng)規(guī)模位于城市核心地帶，緊接城市主干道20000平方米整體情況較好，但業(yè)態(tài)分布較為混亂步步高購(gòu)物廣場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析定位集百貨、超市、餐飲、休閑于一體的現(xiàn)代化百貨商場(chǎng)典型個(gè)案簡(jiǎn)介－蓮城商業(yè)步行街基本信息營(yíng)業(yè)面積300000平方米層數(shù)4層主力店步步高超市、麥當(dāng)勞、蘇寧電器、東之杰、品牌服飾等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)集超市、餐飲、電器于一體點(diǎn)評(píng)地理位置較好，但人氣氛圍很差；相比于一旁的步步高購(gòu)物廣場(chǎng)，雖自身的產(chǎn)品品質(zhì)以及規(guī)劃布置都較好，但人流量及經(jīng)營(yíng)情況都較差。B區(qū)B區(qū)將完工蓮城商業(yè)步行街樓層分布1F黃金珠寶、超市等2F超市等3F男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝4F兒童用品、工藝用品、化妝品、箱包、鞋類蓮城商業(yè)步行街營(yíng)銷關(guān)鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運(yùn)營(yíng)投資性推廣關(guān)鍵因素區(qū)位運(yùn)營(yíng)規(guī)模位于城市核心地帶，緊接城市主干道300000平方米人流量及經(jīng)營(yíng)情況都較差定位集超市、餐飲、電器于一體的現(xiàn)代化百貨商場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)雨湖區(qū)主核心商圈經(jīng)改造升級(jí)仍將以白石附近為主，繼續(xù)保持商業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)先地位，但同時(shí)老城區(qū)的商業(yè)價(jià)值也將更加集中化和集約化，非核心商圈位置的商業(yè)價(jià)值難以得到相應(yīng)的快速提升。岳塘區(qū)次級(jí)核心商圈將伴隨住宅開發(fā)強(qiáng)度的提高而快速成型和成熟，商業(yè)成長(zhǎng)迅速，租金成長(zhǎng)較快，業(yè)態(tài)逐漸增多，更多的商業(yè)工程將陸續(xù)上馬，升值空間相對(duì)最大，同時(shí)也將面臨更大的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力。湘潭市目前幾大著名的商業(yè)工程雖然位處地理位置較好，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)都較為混亂，消費(fèi)者檔次也較低，以中低檔的群眾化消費(fèi)為主。市場(chǎng)總結(jié)開發(fā)內(nèi)容市場(chǎng)依據(jù)開發(fā)要點(diǎn)酒店式公寓湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)供應(yīng)量逐漸擴(kuò)大，整體開發(fā)效應(yīng)開始逐漸顯現(xiàn)，且價(jià)格走勢(shì)呈較為穩(wěn)定的上漲態(tài)勢(shì)，對(duì)于本項(xiàng)目后期發(fā)展以及價(jià)格推動(dòng)都有較好整體影響小高層、高層物業(yè)抗性減弱，戶型面積日趨合理不是普通產(chǎn)品的住宅，有一定特色的，包括細(xì)節(jié)方面產(chǎn)品既能被市場(chǎng)所接受，又能正確引導(dǎo)消費(fèi)者，也具備產(chǎn)品自身的特點(diǎn)必須有足夠的停車位、合理的交通規(guī)劃及引導(dǎo)指示；商業(yè)心連心與步步高整體檔次相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一。商業(yè)氛圍整體較好，開發(fā)難度相對(duì)較小。商業(yè)開發(fā)應(yīng)注重“配套＋主題”。商業(yè)配套（如：沃爾瑪大賣場(chǎng)＋心連心百貨）用于服務(wù)整個(gè)項(xiàng)目及周邊的日常需求。從戰(zhàn)略高度考慮，引進(jìn)沃爾瑪提升項(xiàng)目整體形象。寫字樓缺乏核心的商務(wù)氛圍，且缺乏統(tǒng)一的招商管理以及合理的概念布局，不論從整體規(guī)劃還是品牌形象而已，都相對(duì)較差，處于初步的摸索階段。在項(xiàng)目整體開發(fā)的進(jìn)程中，適時(shí)的關(guān)注寫字樓的發(fā)展態(tài)勢(shì)，推進(jìn)寫字樓的功能升級(jí)。向商住型的功能靠攏，宜商宜住的功能格局。五星級(jí)酒店酒店整體的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及運(yùn)營(yíng)狀況都表現(xiàn)的十分良好，不論是酒店的房?jī)r(jià)以及入住率都在逐年提高；整個(gè)湘潭市缺乏一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的、具有國(guó)際化影響力的五星級(jí)酒店支撐。通過(guò)招商引進(jìn)一個(gè)著名的酒店管理公司。通過(guò)開發(fā)商與專業(yè)的酒店管理公司的整體打造，踢出高品質(zhì)服務(wù)、具有標(biāo)準(zhǔn)化特色的五星級(jí)酒店，為湘潭的整體城市地位提升一個(gè)高度。肆、國(guó)內(nèi)外重點(diǎn)案例引薦1、上海大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)一、工程根本概況大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)位于上海市浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，是滬北地區(qū)首個(gè)以lifehub生活中心為理念的大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理由國(guó)際知名的第一太平戴維斯物業(yè)參謀有限公司負(fù)責(zé)工程的主要股東為香港安泰集團(tuán)及崇邦集團(tuán)，后者并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、市務(wù)及營(yíng)運(yùn)管理。二、工程根本指標(biāo)占地面積55,000平方米酒店面積30,000平方米總建筑面積250,000平方米辦公樓面積40,000平方米建筑棟數(shù)15棟商業(yè)面積120,000平方米停車位1,300個(gè)車庫(kù)面積50,000平方米電梯每棟均有至少2部設(shè)備房面積10,000平方米25萬(wàn)平方米的總建筑面積由地面20萬(wàn)平方米和地下5萬(wàn)平方米組成。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑、11個(gè)大小廣場(chǎng)和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車位。酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場(chǎng)及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購(gòu)物區(qū)三、工程規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布整個(gè)大寧商業(yè)廣場(chǎng)工程按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢獨(dú)立建筑組合而成。規(guī)劃布局上采取了開放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式。建筑設(shè)計(jì)外圍高，內(nèi)部低，在商業(yè)內(nèi)街中形成了明顯的層次感。業(yè)態(tài)規(guī)劃各個(gè)區(qū)域主題明確，吸引目標(biāo)客戶均勻的分布到工程內(nèi)的各個(gè)區(qū)域。酒店及裙樓商業(yè)區(qū):本區(qū)域位于工程的西北角，由四星級(jí)酒店及6層裙樓商業(yè)組成。除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑2-6層均連結(jié)在一起。大潤(rùn)發(fā)超市喜來(lái)登大酒店1、酒店及裙樓商業(yè)區(qū)北樓：1F：零散商鋪2-3F：大潤(rùn)發(fā)超市4F：親子廣場(chǎng)5F：特色美食城6F：雍豐大酒店南樓：1F：酒店大堂2F：藝術(shù)廊3F：展示中心4F：親子廣場(chǎng)、主題樂園5F：美食世界6F：大寧創(chuàng)意基地7-20F：四星級(jí)酒店北樓標(biāo)識(shí)南樓標(biāo)識(shí)比照南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，在建筑上采用了聯(lián)通的設(shè)計(jì)，在4、5兩個(gè)樓層設(shè)置主題消費(fèi)區(qū)，主動(dòng)的引導(dǎo)人流均勻分散到兩幢建筑中。綜述本座位于西北角，在此處設(shè)置大潤(rùn)發(fā)超市，形成了人流聚集的熱點(diǎn)。同時(shí)，結(jié)合南北兩幢樓連結(jié)之后進(jìn)深大的特點(diǎn)，在4樓和5樓分別設(shè)置了消費(fèi)目的性較強(qiáng)的親子廣場(chǎng)及特色美食街，充分的分享了此處聚集的人流，也拉動(dòng)了原本4、5樓商業(yè)價(jià)值不高的商鋪的價(jià)值的提升?？山梃b之處：聚集人流，并主動(dòng)引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價(jià)值。停車及休閑娛樂區(qū):本區(qū)域位于工程的西南角，由8層立體停車場(chǎng)及3層裙樓商業(yè)組成。8層塔樓均為立體停車場(chǎng)裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)為：1-2F：sport100專賣3F：上影CGV影城。2、停車及休閑娛樂區(qū)綜述本座位于西南角，是整個(gè)商業(yè)工程中最為背街的局部，商業(yè)價(jià)值很難得到創(chuàng)造。在本案具體的操作中，在此處設(shè)置了一個(gè)規(guī)模巨大的立體停車場(chǎng)，結(jié)合地下停車場(chǎng)的主出入口，這里也成為了另外一個(gè)人流與車流會(huì)聚集中的熱點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，也引入了影城及大型運(yùn)動(dòng)品牌專賣，將商業(yè)價(jià)值不是很高的區(qū)域持有自營(yíng)，也帶動(dòng)了人氣，實(shí)現(xiàn)人流在整個(gè)區(qū)域中縱橫穿梭，提高了其他區(qū)域的商業(yè)價(jià)值?？山梃b之處：商業(yè)價(jià)值不高的區(qū)域通過(guò)業(yè)態(tài)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)持有自營(yíng)，同時(shí)創(chuàng)造人流聚集熱點(diǎn)，促進(jìn)周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值的提升。辦公及裙樓商業(yè)區(qū):本區(qū)域位于工程的東面，通過(guò)5幢高層建筑將中心商業(yè)內(nèi)街圍合起來(lái)，防止了因靠近城市核心干道所帶來(lái)的噪音干擾。主要產(chǎn)品形態(tài)均為4-18F高層商住辦公樓+1-3F裙房商業(yè)。其業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：屈臣氏、時(shí)尚女裝、男裝2F：屈臣氏、時(shí)尚內(nèi)衣、珠寶、眼鏡、配飾3F：個(gè)人護(hù)理、美容美發(fā)3、辦公及裙樓商業(yè)區(qū)1F：特色快餐、其它品牌商業(yè)2F：家紡、特色家居用品3F：電腦城〔宏圖三胞〕4F：游歌量販KTV1F:數(shù)碼產(chǎn)品、特色餐飲2F：影音器材、家電產(chǎn)品3F：影音器材、家電數(shù)碼綜述從產(chǎn)品形態(tài)到業(yè)態(tài)規(guī)劃上均比較類似。其中1F均設(shè)置有特色餐飲〔如KFC,星巴克等〕，2-3F均引入了大型主題賣場(chǎng)〔一個(gè)是國(guó)美電器，一個(gè)是宏圖三胞〕，4F那么規(guī)劃為KTV。各個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)的明確定位對(duì)充分的吸引人氣起到了比較強(qiáng)的作用。另外，在1F的規(guī)劃中，對(duì)外設(shè)置有許多開口供游人進(jìn)出，同時(shí)商鋪均采取了雙面開門設(shè)計(jì)，延展了商鋪的臨街面，提高了商業(yè)價(jià)值?？山梃b之處：1F多設(shè)置出入口，同時(shí)商鋪雙面開門設(shè)計(jì)，拉長(zhǎng)商鋪的臨街面，提高商業(yè)價(jià)值。2-3F大面積的商鋪可考慮引入大型主力店持有自營(yíng)，也起到了聚集人氣的重要作用。核心餐飲及購(gòu)物區(qū):本區(qū)域位于工程的中心位置，被外圍建筑所圍合，但內(nèi)部穿梭的街道展現(xiàn)出了完全開放的氣氛。建筑均為4層左右。其中1F大多規(guī)劃為品牌服飾店、小型特色餐飲店〔如甜品屋〕；2-4F那么主要規(guī)劃為中型特色餐飲店。4、核心餐飲及購(gòu)物區(qū)1F：餐飲、服裝、精品眼鏡、飾品等2F：中型特色餐飲3F：中型特色餐飲4F：休閑中心1F：品牌服飾、特色餐飲等2F：中型特色餐飲3F：中型特色餐飲4F：男子SPA會(huì)所綜述整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的核心中央地帶，是人群與人流最為密集的地區(qū)；建筑設(shè)計(jì)上采用開放式商業(yè)內(nèi)街的形式，方便人群自由穿梭于中心區(qū)域內(nèi)；1F均為分割小面積商鋪，便于引入商家經(jīng)營(yíng)；2-4樓那么均有空中連廊相連接，使得食客能更方便的在不同商家之間進(jìn)行選擇，也為經(jīng)營(yíng)業(yè)主帶來(lái)了均衡穩(wěn)定的人流?？山梃b之處：中心區(qū)域?yàn)槿肆骷袇^(qū)域，設(shè)置開放式步行內(nèi)街，使得人流能均衡的導(dǎo)入到工程的其他各個(gè)局部；中心區(qū)商業(yè)采用小面積分隔，方便日后經(jīng)營(yíng)；樓上那么引入中型餐飲主力店，并利用聯(lián)通的立體交通，使高樓層商鋪的區(qū)位性不再突出。5、業(yè)態(tài)組合與分布零售業(yè)餐飲業(yè)酒店休閑娛樂業(yè)非商業(yè)用途平面布局街角主入口處，零售、餐飲業(yè)混搭搭配，其中以零售業(yè)為主要業(yè)態(tài)。沿街次入口處，主要排布中型餐飲業(yè)。內(nèi)街區(qū)沿街，零售、餐飲業(yè)混搭搭配，不設(shè)置主要業(yè)態(tài)。廣場(chǎng)中心，高度聚集餐飲業(yè)，形成廣場(chǎng)內(nèi)商圈。其他內(nèi)縱深處，主要散布休閑娛樂等業(yè)態(tài)?？v向布局1F采取remix混合布局，即餐飲、零售業(yè)混合穿插搭配，不進(jìn)行明確功能分區(qū)；各主入口以零售業(yè)為主、次入口以餐飲業(yè)為主。2F各組團(tuán)功能分區(qū)較明顯，以廣場(chǎng)中心為起點(diǎn)，第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度〔主外街〕為零售業(yè)，第三梯度〔次外街〕為酒店業(yè)。3F各組團(tuán)功能與2F大致相似，也為三級(jí)梯度，原零售業(yè)份額劃撥局部給于休閑業(yè)。即第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度〔主外街〕為零售、休閑業(yè)，第三梯度〔次外街〕為酒店業(yè)。4F平面完整度較差，布局較混亂，大體布局意圖是延續(xù)各建筑3F原有業(yè)態(tài)的延續(xù)或設(shè)置低承受能力相關(guān)業(yè)態(tài)。5.1、業(yè)態(tài)布局說(shuō)明四、交通動(dòng)線分析入口工程為開放式街區(qū)，共計(jì)入口10處，其中人行入口8處，車型入口2處。人行主入口排布在人流密集處，即街角位置及賣場(chǎng)位置。人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布車行入口集中在西側(cè)，即人流最稀疏區(qū)。動(dòng)線人行交通動(dòng)線與車行交通動(dòng)線有明顯分界點(diǎn)，分界位置為地塊中軸附近，接近廣場(chǎng)中心區(qū)。人行動(dòng)線主要集中在地塊東半?yún)^(qū)，簡(jiǎn)單來(lái)看即平均分割的“三縱六橫〞，中心廣場(chǎng)區(qū)位置即為中心縱與中心橫的交界處。車行動(dòng)線占據(jù)范圍較小，涵蓋面積約為地塊面積的25%，為沿靠停車場(chǎng)環(huán)繞走向。人行道與車道交匯處設(shè)有護(hù)欄和人行橫道線，幫助人流、車流區(qū)分和疏導(dǎo)?？偨Y(jié)通過(guò)對(duì)大寧商業(yè)工程的詳細(xì)調(diào)查研究，我們認(rèn)為其成功之處主要在于：1、明確的業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃，以業(yè)態(tài)分區(qū)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)；2、大膽采用立體的、開放的人流動(dòng)線組織，使人流能充分均勻的分散到各處；3、強(qiáng)大的招商與經(jīng)營(yíng)能力，在較短的時(shí)間內(nèi)即形成了比較旺盛的人氣；4、在產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上，充分關(guān)注細(xì)節(jié)，充分考慮到消費(fèi)者的需要?？山梃b之處：1、業(yè)態(tài)規(guī)劃明確，功能分區(qū)明顯；2、組團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，合理引導(dǎo)人流；3、招商工作到位，迅速積聚人氣；4、細(xì)節(jié)表達(dá)關(guān)心，充分考慮需求。缺乏之處：1、產(chǎn)品及業(yè)態(tài)還需調(diào)整〔如寫字樓、電器賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況比較糟糕〕2、上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)1、工程概況區(qū)位：工程位于上海新的市級(jí)商業(yè)副中心——五角場(chǎng)核心位置，用地范圍東臨凇滬路，南靠邯鄲路，北依政通路，西側(cè)為國(guó)賓路。規(guī)模：總建筑面積34萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積26萬(wàn)平方米，是上海迄今為止體量最大、擁有業(yè)態(tài)最齊全、商業(yè)氣氛最濃厚、商業(yè)設(shè)施最完備的商業(yè)工程，引入沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場(chǎng)、寶大祥青少年兒童購(gòu)物中心、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)城中城等10家主力店。規(guī)劃設(shè)計(jì)：廣場(chǎng)平面呈“品〞字形布置，劃分為五幢大型業(yè)態(tài)的商用群樓和三幢甲級(jí)高層辦公樓。萬(wàn)達(dá)采用訂單式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。主要主力店情況：沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)：靠近淞滬路和政通路，高四層，建筑面積約2.8萬(wàn)m2；巴黎春天百貨：靠近淞滬路和邯鄲路，高七層，建筑面積約4.3萬(wàn)m2；第一食品廣場(chǎng)：靠近邯鄲路和國(guó)賓路，高五層，建筑面積約2.1萬(wàn)m2；萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城：靠近國(guó)賓路，共設(shè)置十個(gè)放映廳、建筑物總建筑面積約3.75萬(wàn)m2；新華書店：靠近國(guó)賓路，在萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城大樓二樓；和樂國(guó)際家居廣場(chǎng)：政通路與國(guó)賓路口，高五層，建筑面積約3.3萬(wàn)m2；黃金珠寶城：沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)一樓。地下一層休閑購(gòu)物廣場(chǎng)：建筑面積四萬(wàn)余平方米，將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外包括特色餐飲、娛樂休閑、精品時(shí)尚等行業(yè)內(nèi)著名連鎖品牌店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。2、周邊環(huán)境江灣體育場(chǎng)東方商廈百聯(lián)又一城大西洋百貨萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)創(chuàng)智天地該區(qū)域的商業(yè)商務(wù)規(guī)模將達(dá)近百萬(wàn)平方米。目前已建有的上海萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城購(gòu)物中心、東方商廈和大西洋百貨等商業(yè)商務(wù)設(shè)施已達(dá)60萬(wàn)平方米，其余商業(yè)商務(wù)配套正在規(guī)劃進(jìn)行中。另外，規(guī)劃總量達(dá)40萬(wàn)平方米的地下空間已建成70%，四通八達(dá)。3、物業(yè)形態(tài)4、業(yè)態(tài)布局－巴黎春天百貨1F：都會(huì)館黃金珠寶、化裝品、流行女鞋、眼鏡、手表、面包新語(yǔ)2F：流行前沿館品牌服飾旗艦店、時(shí)尚服飾、流行配飾3F：時(shí)尚淑女館流行女裝、女士正裝、手袋、女士?jī)?nèi)衣、傘襪帕帽配飾、美發(fā)、美甲4F：紳士品位館男士正裝、皮鞋、男士休閑服飾、男士?jī)?nèi)衣。旅行箱，真鍋咖啡5F：運(yùn)動(dòng)休閑館運(yùn)動(dòng)服飾用品、男士休閑服飾、味千拉面6F：兒童與家品館童裝、玩具、文具、居家用品、小家電7F：品牌折扣店品牌折扣店、大型特賣促銷，沈記靚湯4、業(yè)態(tài)布局－第一食品1F：生活時(shí)尚精品區(qū)(各國(guó)典藏名酒、各國(guó)特色美食)甜點(diǎn)區(qū)(面包、甜品)滋補(bǔ)區(qū)(同仁堂、胡慶余堂、臺(tái)灣健康醋飲料)零食吧(干炒食品、蜜餞食品)2F：居家美食美食區(qū)(刺身、燒烤、小籠)生鮮區(qū)(蔬果、肉類)居家商品(糧油、五谷雜糧)3F：休閑餐飲薩利亞披薩、新旺茶餐廳、斗牛士牛排、洋蔥餐廳4F：商務(wù)餐飲豆撈坊、西廂記、徐家私房菜5F：大型餐飲蜀菜行家、權(quán)金城4、業(yè)態(tài)布局－沃爾瑪大賣場(chǎng)沃爾瑪大賣場(chǎng)位于萬(wàn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)東南面體塊的2－4層，總建筑面積21000平方米。2F：蔬菜、海鮮、水果、副食、冷凍食品、休閑食品3F：家居用品、廚具、家具、床上用品、手機(jī)、藥品、保健品等4F：化裝品、個(gè)人護(hù)理品、服裝服飾、珠寶鐘表、鞋類、家電等4、業(yè)態(tài)布局－和樂特力屋臺(tái)灣特力屋楊浦五角場(chǎng)店是一家大型的家居生活館，是hola特力屋在上海開出的第三家大型賣場(chǎng)！特力屋單層面積到達(dá)4000多平方米，五層共2萬(wàn)多平方米的大型家居裝飾城，囊括了大批國(guó)內(nèi)外頂級(jí)家居品牌。賣場(chǎng)總共擁有擁有15大類1萬(wàn)5千多種商品。1F:窗簾類、地板紡織、床上用品、毛巾類、衛(wèi)浴、廚房用具、家用品類、飾品花藝2F-5F:家具、裝飾4、業(yè)態(tài)布局－寶大祥＋上海書城上海寶大祥青少年兒童購(gòu)物中心，主要經(jīng)營(yíng)兒童服裝服飾和玩具等用品，位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正北面的B1F-1F，總建筑面積10000平方米，規(guī)劃出靚衣館、嬰兒用品館、益智館、運(yùn)動(dòng)館、少女裝館、迪士尼生活館等六大功能區(qū)、上海書城經(jīng)營(yíng)面積1.1萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)各類書籍以及音像制品。4、業(yè)態(tài)布局－萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城＋大歌星KTV上海萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城占地7000平方米、設(shè)有10個(gè)影廳，座位總數(shù)近2000余席，位于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三樓，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資建造的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的多廳影院。上海大歌星KTV為全國(guó)連鎖的大型KTV，其中總共有20余間豪華包房，精心打造VIP專區(qū)。3、日本六本木綜合體工程六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗臨新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)街道、青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū)。東京六本木新城是東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心，該工程在2024年4月開業(yè)，目前已經(jīng)成為外地游客到了東京必到的綜合商業(yè)設(shè)施.1、工程概況地塊面積：11.66ha占地面積：89,400㎡建筑面積：759,100㎡住戶數(shù)量：837戶停車位：2,762個(gè)(A街區(qū))1.好萊塢美容廣場(chǎng)地上11層／地下3層；24800㎡(B街區(qū))1．六本木山森大廈地上54層／地下6層；379500㎡2．凱悅酒店地上11層／地下1層；69000㎡(C街區(qū))1.六本木山住宅樓A，B．C，D地上43層／地下1層(地上部二A棟6層／B,C棟43層／3．櫸樹坡綜合體D棟18層)149800㎡地上7層／地下3層；23700㎡2．櫸樹坡臺(tái)地地上6層／地下[層；6900㎡4．朝日電視臺(tái)3．寺院地上1層／地下I層；500㎡地上8層／地下3層；73700㎡(D街區(qū))1.六本木山門樓地上15層／地下2層；30800㎡2、工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、總體設(shè)計(jì)規(guī)劃特點(diǎn)美國(guó)JERDE建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購(gòu)物中心及公共空間設(shè)計(jì)，JERDE在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)中非常注重將工程設(shè)計(jì)為旅游目的地，立面變化豐富，不斷讓顧客產(chǎn)生好奇心，延長(zhǎng)顧客的停留時(shí)間，實(shí)踐證明是成功的。外立面設(shè)計(jì)變化比較豐富，采用空間向上退臺(tái)的方式，與難波城有類似之處。露天廣場(chǎng)舞臺(tái)上設(shè)置圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用。內(nèi)部中庭設(shè)計(jì)采用內(nèi)部地面盆景綠化，且中庭內(nèi)部立面設(shè)置空中綠化花池和水幕處理，增加中庭空間的動(dòng)態(tài)特征。中庭上空采用透明的天棚處理，同時(shí)適度遮擋陽(yáng)光直射，創(chuàng)造出通透宜人的空間。由六本木新城前露天廣場(chǎng)和66廣場(chǎng)作為公共活動(dòng)空間，經(jīng)常舉辦營(yíng)銷及文化活動(dòng)。4、交通體系和停車特點(diǎn)顧客可以乘坐地鐵、公共汽車，也可以開車前來(lái)，

總體停車位2762輛，共計(jì)12個(gè)停車場(chǎng)，方便顧客采用方便的地方就近停車。六本木新城設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi)。地鐵直接連通六本木新城B1F。

5、動(dòng)線布局1F動(dòng)線2F動(dòng)線動(dòng)線環(huán)繞森大廈組織根據(jù)人流特點(diǎn)，設(shè)置四層營(yíng)業(yè)通道商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施由山邊。西街、櫸樹坡大道組成，商業(yè)構(gòu)成為：零售：110區(qū)劃，22000㎡餐飲：70區(qū)劃．12000㎡〔3200席〕．其它：30區(qū)劃，4000㎡合計(jì)：220區(qū)劃，38000㎡6、功能構(gòu)成文化設(shè)施森藝術(shù)中心：六本木山綜合開發(fā)工程作為〞文化都心〞象征的就是位于六本木山森大廈49層至頂層部的森藝術(shù)中心，由美術(shù)館、展望臺(tái)、會(huì)員俱樂部、會(huì)議論壇等組成a.森美術(shù)館(51～54層)在這里，人們盡可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計(jì)、建筑等各種各樣的藝術(shù)形式。b.東京展望臺(tái)(51層),海拔250m，可360‘眺望東京大都市。c.六本木山俱樂部(51層),這是一個(gè)以森藝術(shù)中心為核心的會(huì)員制俱樂部，聚集了活潑在各領(lǐng)域中喜愛文化藝術(shù)的人們，是一個(gè)對(duì)話交流，激發(fā)創(chuàng)造的場(chǎng)所。d.六本木山學(xué)院(47層),是針對(duì)所有年齡層次人的特殊教育學(xué)院。6、功能構(gòu)成辦公設(shè)施一、六本木山森大廈作為六本木山的中心的超高層辦公樓．地上54層，高238m，并實(shí)現(xiàn)了日本國(guó)內(nèi)最大的單層約4500m2的無(wú)柱空間，并引進(jìn)了日本國(guó)內(nèi)最高水準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)和平安設(shè)施。二、好萊塢美容廣場(chǎng)好萊塢美容廣場(chǎng)(以美容專科學(xué)校，公司辦公為主體)1局部。裙房和地下局部與4層17區(qū)劃的店鋪街，機(jī)械式停車場(chǎng)相連。作為各個(gè)不同功能區(qū)域的緩沖聯(lián)系空間和上下移動(dòng)手段，設(shè)置了1處大的共享空間。一處是在地鐵出入口，作為六本木山總?cè)肟?，象倒過(guò)來(lái)的大禮帽，直徑25m，高約30m，由不銹鋼屋面和48面體玻璃墻面構(gòu)成的半室外空間，自動(dòng)扶梯上下穿插。另一處是好萊塢美容廣場(chǎng)的地下1層到地上3層．由自動(dòng)扶梯連結(jié)的反向橢圓錐體，裙房的外裝修，主要采用石材貼面，通過(guò)連廊空間和六本木山整體相協(xié)調(diào)。住宅區(qū)住宅樓共4棟，既有6層高的低層，也有43層高超高層。平面形式多樣，甚至有以廚房為主體的設(shè)計(jì)。滿足了從工作室到5個(gè)臥房，帶全套家具等多種多樣的選擇。伍、工程定位項(xiàng)目解析區(qū)位分析：地處河?xùn)|市中心位置，未來(lái)前景良好本案本案位處湘潭河?xùn)|市中心區(qū)域，地理位置良好；從本案所處位置來(lái)看，周邊步步高購(gòu)物廣場(chǎng)、蓮城商業(yè)步行街已開業(yè)，已形成一定的商業(yè)氣氛，給本工程提供良好的市場(chǎng)保證；本案位于建設(shè)路與河?xùn)|大道口，這兩條道路都是城市主干道，建設(shè)路是河?xùn)|通向河西的最主要道路。地塊分析：地塊較為方正，可塑性較強(qiáng)地塊方正，可塑性強(qiáng)，內(nèi)部布局上具有較大的發(fā)揮空間；地塊直面城市主干道，地塊形象容易營(yíng)造；目前工程內(nèi)容還存在動(dòng)拆遷問(wèn)題，這將使本工程在實(shí)施推進(jìn)上造成一定難度。地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境：人車動(dòng)線較大，整體環(huán)境較好北：城市干道－建設(shè)路，直通河西老城區(qū)西：步步高電器等沿街商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)整體較為混亂、檔次較低。東：河?xùn)|大道上的沿街商鋪，檔次較低；湖南理工技術(shù)學(xué)院距離本工程也僅一步之遙。南：步步高購(gòu)物廣場(chǎng)以及蓮城商業(yè)步行街。工程SWOT分析SWOTStrengths〔優(yōu)勢(shì)〕Weaknesses〔劣勢(shì)〕Opportunities〔時(shí)機(jī)〕Threats〔威脅〕①工程地處湘潭市河西新區(qū)中心位置，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。②工程地處建設(shè)路和河?xùn)|大道口，交通極為便利。①工程周邊商業(yè)氣氛已經(jīng)形成，對(duì)于本項(xiàng)目大體量的商業(yè)用地的推出提供了有利的市場(chǎng)保證。②長(zhǎng)株潭一體化帶來(lái)巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。①工程目前動(dòng)拆遷還沒完成，對(duì)于本工程推進(jìn)造成一定阻礙。①步步高的兩個(gè)商業(yè)工程已先于本工程在區(qū)域內(nèi)立足，品牌形象已深入人心。項(xiàng)目整體定位工程定位導(dǎo)言：在政府領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注和鼎力支持下，長(zhǎng)株潭城市群的開展正日益加快步伐。以湘江為紐帶，長(zhǎng)株潭城市群將會(huì)從“生態(tài)湘江、文化湘江、產(chǎn)業(yè)湘江〞的開展總略下執(zhí)行明晰的開展舉措。湘潭承接長(zhǎng)株潭的整體開展態(tài)勢(shì)，在構(gòu)建兩型社會(huì)改革示范區(qū)的過(guò)程中，正以環(huán)境良好、資源節(jié)約為主要策略，不斷構(gòu)建產(chǎn)業(yè)豐富并飽滿的城市化開展舉措。本公司將采用“一體、二合、四度〞標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本案的開展策略作初步分析。一體二合四度主體揉合整合高度寬度深度梯度策略界定標(biāo)準(zhǔn)工程開展策略核心問(wèn)題一：如何通過(guò)本工程的打造來(lái)展現(xiàn)心連心的品牌形象并贏得企業(yè)開展效益？核心問(wèn)題二：如何通過(guò)本工程的打造提升湘潭乃至整個(gè)長(zhǎng)株潭板塊的價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)開展和城市開展綜合效益最大化？核心問(wèn)題三：如何借助心連心既有的品牌優(yōu)勢(shì)來(lái)打造本工程？本案的發(fā)展主體是心連心！地塊主體工程開展策略一：通過(guò)本工程的打造，充分展現(xiàn)心連心的品牌形象并贏得企業(yè)開展效益；二：通過(guò)本工程的打造，全面提升湘潭乃至整個(gè)長(zhǎng)株潭板塊的區(qū)域價(jià)值，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)開展和城市開展綜合效益的最大化；三：借助心連心既有的品牌優(yōu)勢(shì)來(lái)打造本工程，站在巨人的肩膀上，自然看得高，走得遠(yuǎn)！上述三個(gè)問(wèn)題直接引出了第一組開展策略，也即工程開展的核心策略：工程開展策略揉合：這是工程開展定位的根本策略，也即將工程開展的現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)及資源充分予以揉合，以便支撐工程的質(zhì)素。整合：這是工程開展定位的高位策略，在充分揉合工程優(yōu)勢(shì)和資源的根底之上進(jìn)行深度提煉，以使工程定位能夠脫離傳統(tǒng)格局，并與競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)區(qū)別差異化。本案開展策略厘定的手段：揉合、整合工程開展策略高度：定位的高度應(yīng)當(dāng)至少處于戰(zhàn)略的層面，落實(shí)到本案，應(yīng)當(dāng)放長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光于心連心品牌為長(zhǎng)株潭整個(gè)城市群的開展添力加油的高度定位工程；寬度：工程與微觀區(qū)域的聯(lián)動(dòng)開展，也即衡量、比照區(qū)域產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)人群定位工程開展方向；深度：也即應(yīng)當(dāng)著力于工程產(chǎn)品的深耕細(xì)作，區(qū)別市場(chǎng)并領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)方能制勝市場(chǎng)；梯度：工程開發(fā)層次需梯次互補(bǔ)。「四度法那么」工程開展策略本案定位原那么主要有以下幾項(xiàng)：工程形象與城市形象相匹配原那么；領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)原那么；與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)差異化原那么；工程開展效益權(quán)衡社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益兩方面原那么；開發(fā)周期及資本回收期相對(duì)合理化原那么；附加值原那么。工程定位原那么重要提點(diǎn)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)原那么MarketLeader領(lǐng)到市場(chǎng)是立志成為區(qū)域的領(lǐng)軍之座，并引領(lǐng)整個(gè)長(zhǎng)株潭城市群的商業(yè)開展方向，成為產(chǎn)品與市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。作為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)，首先需要在產(chǎn)品理念上成為強(qiáng)者，同時(shí)在品牌、效勞上增強(qiáng)軟性價(jià)值，要敢于創(chuàng)新，成為時(shí)尚的弄潮者。附加值原那么ValueAddedStrategy價(jià)格不是問(wèn)題，價(jià)值才是最重要。對(duì)客戶相比而言，價(jià)格的需求彈性，更多的取決于價(jià)值。提高價(jià)值，重要的是提高附加值。提高附加值，需要提高的是：品牌附加值；效勞附加值；配套的附加值；……重要提點(diǎn)輻射整個(gè)長(zhǎng)株潭城市群的開展高度！長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的不斷加快，使得三個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益緊密，城市居民生活的關(guān)聯(lián)性也逐漸增強(qiáng)。在此情況下，三個(gè)城市原有的、獨(dú)立的、零散的商業(yè)商圈已經(jīng)無(wú)法滿足長(zhǎng)株潭整個(gè)城市群的消費(fèi)需求。因此，作為地處湘潭核心區(qū)域的本案，在定位之處便須樹立正確的高度，也就是：確定這一定位起點(diǎn)，是因?yàn)椋汗こ潭ㄎ还こ潭ㄎ粦B(tài)度決定高度！工程開展之初的定位姿態(tài)直接反映了開展商對(duì)于工程開展、以及工程開展對(duì)于整個(gè)城市乃至城市群商業(yè)商圈開展能夠起到的助推作用大小的動(dòng)力多少。而本案的開展態(tài)度便是將工程開展融入到城市乃至城市群開展中，通過(guò)工程開展帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)開展，而且不只是限定于局部區(qū)域，本案的開展是著眼于帶動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)株潭區(qū)域商業(yè)商圈的開展！確定定位起點(diǎn)，是因?yàn)椋汗こ潭ㄎ坏囟螞Q定地位！本案地處湘潭核心區(qū)位——建設(shè)路與嵐園路交叉口，地段優(yōu)勢(shì)區(qū)域無(wú)二！先天的優(yōu)勢(shì)決定了本案未及出生便已占據(jù)了湘潭乃至長(zhǎng)株潭區(qū)域商業(yè)格局的重要戰(zhàn)略地位！本案的優(yōu)勢(shì)地段決定了本案完全可以打造成區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者！確定定位起點(diǎn)，是因?yàn)椋汗こ痰膬r(jià)值根基有多深厚？找到了工程開展的定位起點(diǎn)，那么本案有哪些優(yōu)勢(shì)可以支撐工程的開展方向？也就是，工程定位價(jià)值是什么決定項(xiàng)目的價(jià)值？VALUE湘潭核心商圈的黃金價(jià)值支撐長(zhǎng)株潭城市群一體化加速發(fā)展的良好背景依托

現(xiàn)有建筑，具一定拆遷壓力，地塊臨街展示效果優(yōu)良，但展示面長(zhǎng)度不夠。區(qū)域?qū)嵙ζ髽I(yè)：心連心集團(tuán)＃1＃2所處宏觀區(qū)域如何？所處微觀區(qū)位如何？＃3地塊建設(shè)條件如何？＃4發(fā)展團(tuán)隊(duì)如何？＃5項(xiàng)目發(fā)展意義如何？……對(duì)長(zhǎng)株潭商業(yè)格局之發(fā)展意義重大長(zhǎng)株潭一體化城市群快速發(fā)展湘潭核心黃金區(qū)位實(shí)力企業(yè)心連心集團(tuán)打造地塊建設(shè)條件優(yōu)良工程定位價(jià)值根基輻射長(zhǎng)株潭的大型綜合項(xiàng)目開展環(huán)境支撐開展區(qū)位支撐主觀實(shí)力支撐開展基地支撐本案的物業(yè)開展方向有哪些？厘清了工程開展的價(jià)值根基，那么本案有哪些物業(yè)類型可以開展？也就是，工程定位本案的物業(yè)開展方向包括：基于前文市場(chǎng)環(huán)境的分析，本案可能的開展方向包括：寫字樓商業(yè)基于目前湘潭寫字樓市場(chǎng)尚處于初步開展階段，市場(chǎng)需求稀少，因此該物業(yè)類型不適宜開展大體量，可以給未來(lái)預(yù)留點(diǎn)開展空間，當(dāng)市場(chǎng)相對(duì)成熟后再行入市。本案地處湘潭核心商圈，隨著長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的開展，未來(lái)長(zhǎng)株潭商圈的開展也將呈現(xiàn)新的格局。在此情況下，本案商業(yè)物業(yè)的打造應(yīng)當(dāng)充分秉承宏觀長(zhǎng)株潭商圈的開展趨勢(shì)，將視野放大，從百貨零售、專業(yè)市場(chǎng)、休閑娛樂、餐飲等多重業(yè)態(tài)角度打造長(zhǎng)株潭的商業(yè)新坐標(biāo)。高星級(jí)酒店隨著長(zhǎng)株潭一體化經(jīng)濟(jì)的不斷開展，以及紅色旅游消費(fèi)的逐年旺盛，未來(lái)高星級(jí)酒店的市場(chǎng)將值得期待。公寓公寓類物業(yè)是市場(chǎng)需求量最大的物業(yè)，但由于本案地處城市核心區(qū)位，較低檔次的公寓物業(yè)與工程形象不相匹配，且與城市核心區(qū)位的形象也不相匹配，所以應(yīng)適當(dāng)拔高公寓物業(yè)的開展檔次。158商業(yè)長(zhǎng)株潭商圈開展之必要商業(yè)開展需求工程開展的納稅資源市場(chǎng)需求型物業(yè)公寓立足于商務(wù)形象商務(wù)開展需求工程開展的納稅資源市場(chǎng)需求型物業(yè)市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)物業(yè)發(fā)展方向酒店立足于商務(wù)形象切合市場(chǎng)需要與商業(yè)、公寓、寫字樓組成中心價(jià)值鏈

寫字樓立足于商務(wù)形象與商業(yè)、公寓、酒店組成中心價(jià)值鏈復(fù)合體綜合市場(chǎng)環(huán)境分析和工程開展條件解析，本案定位為：輻射長(zhǎng)株潭的商業(yè)＋酒店＋寫字樓＋公寓復(fù)合體工程定位釋義：輻射長(zhǎng)株潭：本案開展的輻射范圍是整個(gè)長(zhǎng)株潭城市群，而不僅限于湘潭本市；復(fù)合體：本案開展體量較大，結(jié)合各種物業(yè)市場(chǎng)開展?fàn)顩r，本案只有分層次、分類型定位才能將滿足各種市場(chǎng)需求，從使工程能夠?yàn)檎麄€(gè)長(zhǎng)株潭市民效勞。項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位綜合