房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目管理制度(完整版)

第一章

總則

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第1節(jié)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程管理

1項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)管理的策劃和運(yùn)作，必須充分理解和應(yīng)用項(xiàng)目管理的相關(guān)技術(shù)，結(jié)合股份公司現(xiàn)行管理模式，系統(tǒng)地規(guī)定項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中股份公司各業(yè)務(wù)部門和項(xiàng)目公司的各自角色、責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系，做到流程清晰、職責(zé)明確、操作準(zhǔn)確、監(jiān)督到位、溝通順暢。

2項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程管理主要包括：項(xiàng)目發(fā)展管理、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目工程管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目銷售管理、商務(wù)（招商）管理。

3發(fā)展部是項(xiàng)目前期階段的業(yè)務(wù)樞紐部門，負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的前期論證、策劃組織工作，股份公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)配合運(yùn)作。項(xiàng)目管理中心是股份公司實(shí)施階段的綜合業(yè)務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)所有項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)，股份公司各業(yè)務(wù)部門、股份公司所屬公司必須配合項(xiàng)目管理中心的工作。

4項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部是該公司項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的綜合管理部門，對(duì)該公司項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行全過(guò)程的策劃、組織、監(jiān)督、控制和協(xié)調(diào)。股份公司所屬公司其他各部門必須配合開發(fā)設(shè)計(jì)部的工作。

5所有項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程必須遵循本手冊(cè)的管理規(guī)定，通過(guò)以下方式對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施全過(guò)程控制：

5.1發(fā)布業(yè)務(wù)運(yùn)作必須遵循的管理規(guī)定；

5.2開發(fā)過(guò)程中的備案、核準(zhǔn)和審批操作；

5.3報(bào)備資料綜合分析；

5.4例行的現(xiàn)場(chǎng)檢查等。

6股份公司項(xiàng)目管理中心在收集、整理和分析項(xiàng)目公司報(bào)備資料后，應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)安全的狀況，以及項(xiàng)目公司采取的關(guān)聯(lián)措施進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，每季度形成一份分析報(bào)告，報(bào)股份公司主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，并抄送投資證券部備查。

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7在以下情形下，股份公司業(yè)務(wù)部門總經(jīng)理應(yīng)考慮安排人員到項(xiàng)目公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查或調(diào)研，并在檢查后形成書面檢查報(bào)告提交股份公司分管領(lǐng)導(dǎo)和項(xiàng)目公司公司總經(jīng)理。

7.1工程進(jìn)度嚴(yán)重拖延，且原因分析不清楚，或?qū)煞莨舅鶎俟咎岢鲱~的整改措施缺乏信心；

7.2發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量，安全事故；

7.3項(xiàng)目成本標(biāo)準(zhǔn)預(yù)備費(fèi)使用將超過(guò)70%；

7.4對(duì)工程質(zhì)量有重大影響的新材料，新工藝應(yīng)用；

7.5發(fā)生嚴(yán)重顧客投訴，或媒體的大量負(fù)面報(bào)導(dǎo)；

7.6完成例行檢查（約半年一次）；

7.7股份公司領(lǐng)導(dǎo)指示，或股份公司其他相關(guān)業(yè)務(wù)部門提出建議。

8非商業(yè)項(xiàng)目工程完成住戶如火、商業(yè)項(xiàng)目完成商場(chǎng)開業(yè)后，項(xiàng)目公司應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、招商（商務(wù)），銷售、成本等方面工作進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)和評(píng)價(jià)，詳細(xì)回顧和分析項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的得失，并提出必要的改進(jìn)建議，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理簽署后報(bào)股份公司項(xiàng)目管理中心，股份公司主管領(lǐng)導(dǎo)審閱。

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第2節(jié)項(xiàng)目運(yùn)作要素管理

1項(xiàng)目運(yùn)作要素管理是項(xiàng)目開發(fā)的重要保證，是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作，股份公司各業(yè)務(wù)歸口部門應(yīng)承擔(dān)其管理責(zé)任，確保項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)股份公司效益的最大化。

2股份公司建立的項(xiàng)目運(yùn)作要素管理制度將根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的實(shí)際需要，不斷地進(jìn)行補(bǔ)充和完善。項(xiàng)目運(yùn)作要素管理工作包括，但不限于：

2.1項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)?zāi)繕?biāo)管理；

2.2項(xiàng)目計(jì)劃管理；

2.3項(xiàng)目成本管理；

2.4招標(biāo)（采購(gòu)）管理；

2.5經(jīng)濟(jì)合同管理。

3各項(xiàng)目公司運(yùn)作要素管理（基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作）必須遵循股份公司發(fā)布的管理規(guī)定，股份公司尚未發(fā)布管理規(guī)定的業(yè)務(wù)工作，由項(xiàng)目公司自行制定和執(zhí)行，股份公司對(duì)項(xiàng)目公司的管理制度進(jìn)行備案審查。

4各項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理制度均清晰規(guī)定與該項(xiàng)業(yè)務(wù)管理有關(guān)的影響因素，包括：

4.1該項(xiàng)業(yè)務(wù)管理的目的和基本原則；

4.2該項(xiàng)業(yè)務(wù)的范圍界定；

4.3責(zé)任、權(quán)限和工作關(guān)系（主管部門、參與部門）；

4.4業(yè)務(wù)操作的方法和要求；

4.5執(zhí)行規(guī)定操作應(yīng)形成的記錄形式。

5股份公司對(duì)各項(xiàng)公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理的監(jiān)督方式包括：

5.1審查項(xiàng)目公司基礎(chǔ)業(yè)務(wù)管理制度；

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5.2在監(jiān)督項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中堅(jiān)持基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作的執(zhí)行情況；

5.3必要時(shí)對(duì)項(xiàng)目公司現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢查。

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第3節(jié)項(xiàng)目管理的審批時(shí)限

股份公司各業(yè)務(wù)部門和項(xiàng)目公司在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行密切配合，所有本手冊(cè)中規(guī)定的備案、核準(zhǔn)和審批事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)作出報(bào)告或回應(yīng)。

1項(xiàng)目管理中心

對(duì)于項(xiàng)目公司或股份公司各部室提交項(xiàng)目管理中心的審批事宜，只要符合相關(guān)制度要求且文件內(nèi)容齊全，項(xiàng)目管理中心將及時(shí)予以辦理，并在以下規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成審批工作：

1.1需項(xiàng)目管理中心內(nèi)部單一部門獨(dú)立負(fù)責(zé)審批的事宜，該部門應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)完成審批；

1.2對(duì)于需項(xiàng)目管理中心多個(gè)部門審批的事宜，由經(jīng)辦部門牽頭，需在3個(gè)工作日內(nèi)完成審批；

1.3對(duì)于項(xiàng)目管理中心經(jīng)辦，且需項(xiàng)目中心以外的股份公司其他部室審批的事宜，由項(xiàng)目中心經(jīng)辦部門牽頭并跟蹤，需在5個(gè)工作日內(nèi)完成審批；

1.4對(duì)于需會(huì)議研究后辦理事項(xiàng)，在3個(gè)工作日內(nèi)完成，最多不超過(guò)6個(gè)工作日，需提報(bào)總裁會(huì)審批事項(xiàng)審批時(shí)間另行決定；

1.5緊急或特殊情況需特殊處理的事項(xiàng)，可根據(jù)實(shí)際情況需要特殊處理。

2特別說(shuō)明

2.1股份公司各部室及項(xiàng)目公司除特殊業(yè)務(wù)外，須使用OA系統(tǒng)審批或上報(bào)相關(guān)文件；

2.2項(xiàng)目公司所有人員每天必須登錄OA系統(tǒng)進(jìn)行辦公，并要求在上報(bào)審批文件時(shí)，應(yīng)在聯(lián)絡(luò)事宜一欄中注明待審批事項(xiàng)摘要；

2.3項(xiàng)目公司應(yīng)嚴(yán)格按制度要求上報(bào)相關(guān)審批文件，避免上報(bào)非制度要求審批文件；

2.4股份公司各部室所有人員必須每天登錄OA系統(tǒng)進(jìn)行審批，原則當(dāng)日文件當(dāng)日

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完成審批。

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第4節(jié)權(quán)責(zé)界面圖例說(shuō)明

為保證項(xiàng)目管理制度各章中涉及的權(quán)責(zé)界面表達(dá)完整、簡(jiǎn)介，2010版制度采用權(quán)責(zé)表方式對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作的職責(zé)、權(quán)限進(jìn)行規(guī)定。其中，圖例如下：

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第二章項(xiàng)目發(fā)展管理

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第2章項(xiàng)目發(fā)展管理

1總則

1.1為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，所有擬開發(fā)項(xiàng)目必須按制度進(jìn)行科學(xué)論證和決策。

1.2股份公司發(fā)展部是負(fù)責(zé)項(xiàng)目發(fā)展的專職管理部門，對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展工作進(jìn)行統(tǒng)籌管理。發(fā)展部依據(jù)股份公司確定的發(fā)展計(jì)劃開展項(xiàng)目發(fā)展工作。

1.3項(xiàng)目公司為所在城市項(xiàng)目發(fā)展公司的主要責(zé)任部門，新項(xiàng)目發(fā)展業(yè)績(jī)作為公司、總經(jīng)理及領(lǐng)導(dǎo)班子成員的考核指標(biāo)，并以此作為考核的依據(jù)之一。

1.4項(xiàng)目發(fā)展工作中涉及的部門和項(xiàng)目公司，應(yīng)注意對(duì)所接觸和了解的有關(guān)決策信息的保密工作。

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權(quán)責(zé)界面

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2項(xiàng)目選址階段

2.1股份公司發(fā)展部應(yīng)系統(tǒng)性的充分調(diào)動(dòng)和利用各種有效渠道資源發(fā)掘項(xiàng)目信息。

2.2對(duì)已有項(xiàng)目公司的城市，項(xiàng)目選址的前期工作由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，股份公司發(fā)展部督促協(xié)調(diào)。項(xiàng)目公司有責(zé)任充分調(diào)動(dòng)各地資源優(yōu)勢(shì)和渠道，定期主動(dòng)拜訪當(dāng)?shù)厥袇^(qū)級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門（招商、規(guī)劃和土地部門等），建立良好聯(lián)系，尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)獲取有價(jià)值的項(xiàng)目信息。

對(duì)于向政府的項(xiàng)目發(fā)展推介和介紹，應(yīng)熟悉使用股份公司PPT幻燈介紹、發(fā)展宣傳DVD、股份公司畫冊(cè)和月刊等宣傳資料。

2.3信息分析整理

對(duì)于沒(méi)有項(xiàng)目公司城市的項(xiàng)目信息，由股份公司發(fā)展部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行考察調(diào)研，并按要求完成調(diào)查文件的分析整理工作。

對(duì)于有項(xiàng)目公司城市的項(xiàng)目信息，首先由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目信息進(jìn)行考察調(diào)研和分析（具體要求參見附表《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》（發(fā)表1）、《項(xiàng)目市調(diào)信息表》（發(fā)表2）、《項(xiàng)目規(guī)劃交底單》（發(fā)表3）、《項(xiàng)目階段信息要點(diǎn)表》（發(fā)表4），并附：紅線圖、城市地圖、現(xiàn)場(chǎng)照片、政府報(bào)價(jià)及優(yōu)惠條件等），匯總后通過(guò)股份公司OA系統(tǒng)及時(shí)上報(bào)股份公司發(fā)展部、項(xiàng)目管理中心和分管發(fā)展副總裁，由發(fā)展部和項(xiàng)目公司進(jìn)行論證做出綜合評(píng)價(jià)，上報(bào)股份公司審批。為加快項(xiàng)目溝通效率，項(xiàng)目公司應(yīng)盡量與股份公司發(fā)展部當(dāng)面溝通研討項(xiàng)目信息。

對(duì)于項(xiàng)目公司上報(bào)的項(xiàng)目信息，股份公司發(fā)展部在收到OA上報(bào)后七日內(nèi)給予反饋建議。

2.4項(xiàng)目信息評(píng)估和股份公司發(fā)展部立項(xiàng)

股份公司發(fā)展部及時(shí)對(duì)項(xiàng)目信息分析整理，上報(bào)由分管發(fā)展副總裁和發(fā)展部召開的項(xiàng)目信息評(píng)估會(huì)，對(duì)所獲得的項(xiàng)目信息進(jìn)行分析評(píng)估，填批項(xiàng)目立項(xiàng)建議書，獲得通過(guò)的項(xiàng)目信息視為股份公司發(fā)展部立項(xiàng)項(xiàng)目。

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2.5項(xiàng)目推進(jìn)

對(duì)于通過(guò)股份公司發(fā)展部立項(xiàng)的項(xiàng)目，發(fā)展部和項(xiàng)目公司應(yīng)積極推進(jìn)，進(jìn)一步洽談落實(shí)有關(guān)條件，發(fā)出投資意向函和考察邀請(qǐng)函，協(xié)調(diào)安排政府領(lǐng)導(dǎo)和對(duì)方高層參觀考察已開業(yè)項(xiàng)目，加深對(duì)萬(wàn)達(dá)的了解和信心，并可安排雙方高層人員的溝通互訪進(jìn)一步明確意向。

這一階段需進(jìn)一步明確項(xiàng)目的各方面條件，并取得政府或?qū)Ψ降恼綀?bào)價(jià)和商務(wù)條件。

3評(píng)審可研階段

3.1合同要點(diǎn)原則

在通過(guò)股份公司發(fā)展部立項(xiàng)后，由發(fā)展部明確項(xiàng)目合同要點(diǎn)原則，積極與政府或?qū)Ψ竭M(jìn)行洽談溝通達(dá)成一致。

3.2問(wèn)題清單調(diào)查和市政條件調(diào)查

待項(xiàng)目合同原則條件已基本達(dá)成一致后，項(xiàng)目所涉及前期相關(guān)技術(shù)指標(biāo)問(wèn)題，由發(fā)展部和項(xiàng)目公司落實(shí)操作手冊(cè)問(wèn)題清單。

由發(fā)展部形成落實(shí)后的“前期技術(shù)事項(xiàng)落實(shí)成果說(shuō)明”，主要對(duì)問(wèn)題清單落實(shí)情況加以說(shuō)明，由分管副總裁簽署后，作為股份公司掛牌文件等相關(guān)文件會(huì)簽時(shí)的附件，對(duì)于逐步深化落實(shí)的情況，在每個(gè)階段可予以更新。

3.3轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目盡職調(diào)查審計(jì)

對(duì)于轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，在簽訂合同前需對(duì)項(xiàng)目和對(duì)方公司進(jìn)行項(xiàng)目盡職調(diào)查審計(jì)，股份公司發(fā)展部、法律事務(wù)部、財(cái)務(wù)部和投資部參加，必要時(shí)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)。

3.4前期規(guī)劃設(shè)計(jì)條件交底

在項(xiàng)目通過(guò)股份公司發(fā)展部立項(xiàng)、取得初步紅線圖、項(xiàng)目符合萬(wàn)達(dá)選址原則要求后，發(fā)展部報(bào)經(jīng)股份公司分管發(fā)展副總裁同意，股份公司商業(yè)規(guī)劃研究院開始進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。

在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)前，股份公司發(fā)展部應(yīng)按要求整理相關(guān)資料文件與商業(yè)規(guī)劃研究院進(jìn)行前期規(guī)劃交底，介紹說(shuō)明有關(guān)項(xiàng)目情況并移交資料文件，交底文件需發(fā)展部總經(jīng)理、商務(wù)規(guī)劃研究院院長(zhǎng)簽字確認(rèn)并報(bào)股份公司分管發(fā)展副總裁。設(shè)計(jì)條件和資料發(fā)生變化或更新的，發(fā)展部應(yīng)及時(shí)與商業(yè)規(guī)劃研究院更新和交底。

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交底和補(bǔ)充交底流程為：發(fā)展部提交交底→發(fā)展部總經(jīng)理審批→規(guī)劃院院長(zhǎng)審批→分管發(fā)展副總裁審批→規(guī)劃院。

在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前，規(guī)劃院應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察和調(diào)研，發(fā)展部協(xié)調(diào)配合。

3.5規(guī)劃設(shè)計(jì)成果交底

股份公司商業(yè)規(guī)劃研究院形成的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果（圖紙和指標(biāo)），應(yīng)由商業(yè)規(guī)劃研究院院長(zhǎng)簽字后及時(shí)交底給發(fā)展部，以作為項(xiàng)目評(píng)估和談判的依據(jù)。設(shè)計(jì)成果發(fā)生更新的，商業(yè)規(guī)劃研究院應(yīng)及時(shí)與發(fā)展部交底。

當(dāng)規(guī)劃指標(biāo)發(fā)展變化調(diào)整后，商業(yè)規(guī)劃研究院應(yīng)及時(shí)交底給股份公司發(fā)展部，股份公司發(fā)展部對(duì)變化指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算評(píng)估以作為對(duì)規(guī)劃指標(biāo)變化調(diào)整的決策參考。

3.6項(xiàng)目前期規(guī)劃方案匯報(bào)

根據(jù)需要并經(jīng)過(guò)股份公司分管發(fā)展副總裁同意，項(xiàng)目前期規(guī)劃方案可以與政府或?qū)Ψ竭M(jìn)行正式溝通匯報(bào)。發(fā)展部應(yīng)協(xié)調(diào)組織策劃好有關(guān)匯報(bào)會(huì)議安排，提前做好計(jì)劃和相關(guān)準(zhǔn)備工作。商業(yè)規(guī)劃研究院負(fù)責(zé)按計(jì)劃要求完成有關(guān)匯報(bào)規(guī)劃文本和規(guī)劃演示文件的準(zhǔn)備工作。

3.7項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

立項(xiàng)通過(guò)后，由發(fā)展部填寫測(cè)算內(nèi)聯(lián)單并附落實(shí)后的問(wèn)題清單，由分管發(fā)展副總裁簽批后，交成本部進(jìn)行測(cè)算，由分管成本副總裁簽批后提交分管發(fā)展副總裁、總裁、董事長(zhǎng)。

經(jīng)濟(jì)測(cè)算流程：?jiǎn)幔?/p>

發(fā)展部提出測(cè)算內(nèi)聯(lián)單→分管發(fā)展副總裁簽批→成本部進(jìn)行測(cè)算→分管成本副總裁簽批→提交分管發(fā)展副總裁、總裁、董事長(zhǎng)。

3.8商管公司意見

根據(jù)需要項(xiàng)目要征詢主力店商家選址意見的，由股份公司發(fā)展部提供項(xiàng)目信息和資料給商管公司，商管公司在十日內(nèi)負(fù)責(zé)給予選址反饋意見和設(shè)計(jì)要求以供決策。

3.9酒店公司意見

根據(jù)需要項(xiàng)目要征詢酒店選址意見的，由股份公司發(fā)展部提供項(xiàng)目信息和資料給股份公司酒店建設(shè)公司并交底，酒店建設(shè)公司在十日內(nèi)負(fù)責(zé)給予選址反饋意見和酒店設(shè)計(jì)要求以供決策。

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3.10項(xiàng)目公司意見

根據(jù)需要項(xiàng)目要征求銷售指標(biāo)意見的，由項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部組織人力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，并在十日內(nèi)給出書面意見給股份公司領(lǐng)導(dǎo)，以供領(lǐng)導(dǎo)決策。

3.11項(xiàng)目可研報(bào)告

當(dāng)項(xiàng)目通過(guò)股份公司立項(xiàng)并合同原則條件已基本達(dá)成一致后，由股份公司發(fā)展部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門、項(xiàng)目公司編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中股份公司商業(yè)規(guī)劃研究院負(fù)責(zé)規(guī)劃指標(biāo)，股份公司項(xiàng)目管理中心、項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目中銷售產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)研和售價(jià)預(yù)測(cè)，股份公司成本控制部、項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本測(cè)算，其它部門積極配合。

對(duì)于招拍掛項(xiàng)目，應(yīng)在土地摘牌前完成項(xiàng)目可研報(bào)告；對(duì)于非招拍掛項(xiàng)目，應(yīng)在簽訂正式項(xiàng)目合同前，完成項(xiàng)目可研報(bào)告。

4合同談判階段

4.1股份公司發(fā)展部根據(jù)股份公司決策指示，協(xié)調(diào)組織法律事務(wù)部、項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目合同談判工作，其它部門根據(jù)需要參與談判工作或給予相關(guān)建議。

4.2項(xiàng)目有關(guān)合同協(xié)議文稿（含意向書、框架協(xié)議等）由股份公司法律事務(wù)部和發(fā)展部負(fù)責(zé)起草，向政府或?qū)Ψ桨l(fā)出的合同文稿需經(jīng)股份公司分管發(fā)展副總裁批準(zhǔn)。

4.3項(xiàng)目合同協(xié)議或框架協(xié)議的簽訂，經(jīng)股份公司發(fā)展部、項(xiàng)目管理中心、成本部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃院、投資部、酒店公司（如需要）、商管系統(tǒng)（如需要）等部門會(huì)簽意見后報(bào)分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項(xiàng)目副總裁、分管發(fā)展副總裁、法律事務(wù)部總經(jīng)理、總裁和股份公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。各部門會(huì)簽意見要求在一周內(nèi)完成。

會(huì)簽流程如下：

提出會(huì)簽流程→發(fā)展部總經(jīng)理簽批→股份公司項(xiàng)目管理中心、成本部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃院、投資部等相關(guān)部門會(huì)簽→分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項(xiàng)目副總裁、分管發(fā)展副總裁→法律事務(wù)部總經(jīng)理→總裁→董事長(zhǎng)

4.4項(xiàng)目合同存檔

項(xiàng)目合同簽訂后股份公司發(fā)展部及時(shí)送法律事務(wù)部、項(xiàng)目管理中心、財(cái)務(wù)部和檔案室存檔交底，其中財(cái)務(wù)部和檔案室留存合同原件，同時(shí)將合同中涉及規(guī)劃內(nèi)容部分轉(zhuǎn)規(guī)劃院。

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項(xiàng)目合同協(xié)議簽訂當(dāng)日或次日上午向投資證券部書面報(bào)送項(xiàng)目情況描述、合同重要條款摘要、合作意向書及項(xiàng)目合同副本等相關(guān)文件存檔。

5土地摘牌階段

5.1項(xiàng)目合同協(xié)議簽訂后，有項(xiàng)目公司或已成立項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促政府或?qū)Ψ椒e極履行合同，實(shí)施和完成項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓或土地招拍掛涉及的相關(guān)手續(xù)，確保順利取得項(xiàng)目土地，發(fā)展部和法律事務(wù)部給予督促支持。對(duì)于沒(méi)有項(xiàng)目公司的城市，由發(fā)展部負(fù)責(zé)上述工作。

5.2對(duì)于非招拍掛項(xiàng)目，股份公司發(fā)展部、法律事務(wù)部和項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)合同協(xié)議約定和有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定及時(shí)完成有關(guān)法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移，得到政府和土地部門的批準(zhǔn)和認(rèn)可。

5.3對(duì)于招拍掛項(xiàng)目，需進(jìn)行以下工作：

5.3.1掛牌規(guī)劃指標(biāo)和掛牌條件確認(rèn)

股份公司發(fā)展部、項(xiàng)目公司應(yīng)積極溝通協(xié)調(diào)政府對(duì)土地掛牌規(guī)劃指標(biāo)和掛牌條件進(jìn)行落實(shí)確認(rèn)，在政府正式認(rèn)定或確認(rèn)這些指標(biāo)和條件前應(yīng)提前協(xié)商溝通，并報(bào)分管發(fā)展副總裁確認(rèn)。

5.3.2掛牌公告和摘牌會(huì)簽

在取得正式項(xiàng)目掛牌文件后，由股份公司發(fā)展部組織項(xiàng)目掛牌公告和摘牌會(huì)簽，針對(duì)公告文件、掛牌文件、掛牌文件中已公示的土地出讓合同（若有）和項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行評(píng)審會(huì)簽，獲得董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后，方可參加土地摘牌。各部門會(huì)簽意見要求在一周內(nèi)完成。

項(xiàng)目掛牌公告和摘牌會(huì)簽流程如下：

提出會(huì)簽流程→發(fā)展部總經(jīng)理簽批→股份公司項(xiàng)目管理中心、成本部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃院、投資部等相關(guān)部門會(huì)簽→分管酒店副總裁（如有酒店）、分管項(xiàng)目副總裁、分管發(fā)展副總裁→法律事務(wù)部總經(jīng)理→總裁→董事長(zhǎng)

5.3.3摘牌準(zhǔn)備

批準(zhǔn)參加摘牌的項(xiàng)目，項(xiàng)目公司發(fā)展部應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門和項(xiàng)目公司認(rèn)真準(zhǔn)備有關(guān)摘牌文件資料和資金，相關(guān)部門給予積極配合。

項(xiàng)目摘牌當(dāng)日或次日上午向投資證券部書面報(bào)送項(xiàng)目情況描述更新、土地掛牌出

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讓通知、中標(biāo)通知書、成交確認(rèn)書副本等文件存檔。

5.4土地出讓合同

在土地摘牌后，股份公司發(fā)展部、法律事務(wù)部和項(xiàng)目公司依據(jù)已簽訂的有關(guān)合同協(xié)議和掛牌文件，積極協(xié)調(diào)政府簽訂土地出讓合同。土地出讓合同簽訂前，發(fā)展部組織評(píng)審會(huì)簽，要求在一周合同時(shí)報(bào)分管發(fā)展副總裁、法律事務(wù)部總經(jīng)理和總裁批準(zhǔn)。

5.5土地出讓合同存檔

土地出讓合同簽訂后，股份公司發(fā)展部或項(xiàng)目公司及時(shí)存檔，并送法律事務(wù)部、財(cái)務(wù)部、成本控制部、項(xiàng)目管理中心存檔交底，其中項(xiàng)目公司留存土地出讓合同原件，同時(shí)將合同中涉及規(guī)劃內(nèi)容部分轉(zhuǎn)規(guī)劃院。

土地出讓合同簽訂當(dāng)日或次日上午向投資證券部書面報(bào)送土地出讓合同重要條款摘要、合同副本存檔。

6交底跟蹤階段

6.1摘牌后或項(xiàng)目合同簽訂后信息通報(bào)

摘牌后（招拍掛項(xiàng)目）或項(xiàng)目合同簽訂后（非招拍掛項(xiàng)目）一個(gè)工作日內(nèi)，股份公司發(fā)展部應(yīng)將摘牌信息（成交確認(rèn)書）通報(bào)投資部，三個(gè)工作日內(nèi)，股份公司發(fā)展部應(yīng)將摘牌信息通報(bào)商業(yè)規(guī)劃研究院、酒店建設(shè)公司（如有酒店）、商業(yè)管理公司、成本控制部、項(xiàng)目管理中心、財(cái)務(wù)部和人力資源部等部門。

6.2摘牌后或項(xiàng)目合同簽訂后規(guī)劃交底

項(xiàng)目摘牌后（招拍掛項(xiàng)目）或項(xiàng)目合同簽訂后（非招拍掛項(xiàng)目），股份公司發(fā)展部及時(shí)與商業(yè)規(guī)劃研究院進(jìn)行摘牌后規(guī)劃條件和有關(guān)資料交底。交底后項(xiàng)目規(guī)劃的有關(guān)協(xié)調(diào)工作由商業(yè)規(guī)劃研究院和項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)。

6.3摘牌后或項(xiàng)目合同簽訂后項(xiàng)目交底

項(xiàng)目摘牌后（招拍掛項(xiàng)目）或項(xiàng)目合同簽訂后（非招拍掛項(xiàng)目），股份公司發(fā)展部及時(shí)組織項(xiàng)目交底會(huì)，項(xiàng)目管理中心、項(xiàng)目公司、商業(yè)規(guī)劃研究院、酒店建設(shè)公司（若有酒店）、商業(yè)管理公司、成本控制部、財(cái)務(wù)部和人力資源部等部門參加。

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交底會(huì)上，股份公司發(fā)展部向項(xiàng)目管理中心和項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目前期工作和有關(guān)資料文件的完整移交并簽署工作移交單，移交后項(xiàng)目的有關(guān)管理和協(xié)調(diào)工作由項(xiàng)目管理中心和項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，發(fā)展部和法律事務(wù)部保持配合跟蹤。交底會(huì)上發(fā)展部同時(shí)向其他參會(huì)部門介紹項(xiàng)目情況以便于相關(guān)部門下一步工作的開展。

6.4對(duì)于前述已簽訂的項(xiàng)目合同和土地出讓合同，在就有關(guān)合同資金進(jìn)行支付時(shí)，股份公司發(fā)展部參與審批。

6.5若項(xiàng)目發(fā)展在某一階段確認(rèn)終止，發(fā)展部應(yīng)在三日內(nèi)由分管副總裁確認(rèn)后，正式通知規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心、財(cái)務(wù)部、成本部、人力資源部。

7附件

7.1《項(xiàng)目立項(xiàng)建議書》模板

7.2《項(xiàng)目市調(diào)信息表》模板

7.3《規(guī)劃交底單》模板

7.4《項(xiàng)目階段信息要點(diǎn)表》模板

7.5《審批會(huì)簽表》模板

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7.1項(xiàng)目立項(xiàng)建議書模板

項(xiàng)目立項(xiàng)建議書

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7.2項(xiàng)目市調(diào)信息表

項(xiàng)目市調(diào)信息表

項(xiàng)目地塊名稱所屬城市日期：制表人：1、宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)

3、項(xiàng)目周邊銷售產(chǎn)品調(diào)查（指項(xiàng)目用地周邊1公里范圍內(nèi)的主要樓盤特點(diǎn)情況，產(chǎn)權(quán)70年的住宅公寓、寫字樓、產(chǎn)權(quán)40或50年的SOHO公寓，及底商和車位。若周邊缺乏可比項(xiàng)目請(qǐng)參考同類可比區(qū)域項(xiàng)目并注明）

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4、調(diào)研項(xiàng)目位置圖：

必須注明本項(xiàng)目和調(diào)研項(xiàng)目的位置圖，要求帶距離比例尺。

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7.3規(guī)劃交底單模板

規(guī)劃交底單

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7.3規(guī)劃交底單模板

規(guī)劃交底單

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7.4項(xiàng)目階段信息要點(diǎn)表模板

XX項(xiàng)目階段信息要點(diǎn)表（年月日）

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7.5審批會(huì)簽表

審批會(huì)簽表（適用于項(xiàng)目協(xié)議、掛牌文件、

出讓合同等會(huì)簽）

日期：X年X月X日

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第三章

項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

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第1節(jié)總則

1.規(guī)劃院是股份公司設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的歸口管理部門。規(guī)劃院與項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、酒店公司設(shè)計(jì)部和項(xiàng)目公司共同履行設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的管理工作。股份公司其它制度中與設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的條款與本章相矛盾的地方，以本章為準(zhǔn)。

2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理包括概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案深化設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、實(shí)施、運(yùn)營(yíng)六個(gè)階段。

3.結(jié)合股份公司項(xiàng)目特征，項(xiàng)目可分為持有物業(yè)和銷售物業(yè)。持有物業(yè)包括項(xiàng)目中的購(gòu)物中心、五星級(jí)及以上酒店、持有寫字樓、持有酒吧街等。銷售物業(yè)指項(xiàng)目中室外步行街、銷售的“蠟燭”、處住宅、豪宅、公寓、銷售型寫字樓，小區(qū)配套設(shè)施（學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等），底商（銷售型酒吧街）、商務(wù)酒店等。

4.持有物業(yè)有規(guī)劃院管控；持有物業(yè)中的酒店（股份公司制定酒店建設(shè)公司管控的酒店項(xiàng)目除外）由規(guī)劃院管控，酒店建設(shè)公司參與管控；銷售物業(yè)由項(xiàng)目管理中心管控，規(guī)劃院參與。以上各類管控分別按照“設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)職責(zé)界面”規(guī)定的權(quán)責(zé)界面進(jìn)行，執(zhí)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)管理流程。銷售物業(yè)中貼臨大商業(yè)的室外步行街、“蠟燭”、豪宅及股份公司指定由規(guī)劃院管控的物業(yè)，按照持有物業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)管控；商務(wù)酒店根據(jù)總圖所處位置，由規(guī)劃院和項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部便于管控的一方進(jìn)行管控。

5.規(guī)劃院負(fù)責(zé)經(jīng)辦的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的費(fèi)用，沒(méi)有項(xiàng)目公司的，暫由規(guī)劃院負(fù)責(zé)，待項(xiàng)目公司成立后轉(zhuǎn)撥；有項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)文件蓋章，合同簽訂和費(fèi)用支付，規(guī)劃院負(fù)責(zé)發(fā)出付款通知。

6.規(guī)劃院管控的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的費(fèi)用必須在規(guī)劃院對(duì)成果簽認(rèn)后，項(xiàng)目公司方可支付費(fèi)用。

7.設(shè)計(jì)管理中六類專業(yè)設(shè)計(jì)指：立面、室內(nèi)步行街內(nèi)裝、景觀、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、弱電智能化。

8.規(guī)劃院的管理的六項(xiàng)專項(xiàng)設(shè)計(jì)應(yīng)進(jìn)行帶單設(shè)計(jì)，并應(yīng)控制不超出目標(biāo)成本。

9.本章中“項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理操作手冊(cè)”簡(jiǎn)稱“操作手冊(cè)”。

第2節(jié)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)職責(zé)界面

1.根據(jù)項(xiàng)目特征，股份公司對(duì)設(shè)計(jì)類業(yè)務(wù)各相關(guān)部門、管理界面、審批事

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項(xiàng)進(jìn)行分工描述，制定此設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)職責(zé)界面，詳見《設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)職責(zé)界面表》。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)管控的重點(diǎn)是“功能布局、面積指標(biāo)、重大功效”這三大項(xiàng)內(nèi)容。

1）“功能布局”主要指總平面功能分區(qū)，大商業(yè)和酒店等重點(diǎn)管控項(xiàng)目的平面設(shè)計(jì)；

2）“面積指標(biāo)”主要指項(xiàng)目各項(xiàng)面積指標(biāo)；

3）“重大效果”主要指項(xiàng)目里面、室內(nèi)步行街內(nèi)裝、景觀、夜間照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等外觀設(shè)計(jì)效果，也包括持有物業(yè)的機(jī)電與設(shè)備、建筑材料和建筑部品的建造標(biāo)準(zhǔn)等綜合使用效果。

3.規(guī)劃院、酒店公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目中心設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)和經(jīng)辦的相關(guān)階段設(shè)計(jì)任務(wù)移交給項(xiàng)目公司后，上述三方面的變化必須報(bào)股份公司相關(guān)部門審批通過(guò)后方可實(shí)施。

4.規(guī)劃院承擔(dān)部分前期設(shè)計(jì)工作。

5.規(guī)劃院可視項(xiàng)目情況授權(quán)項(xiàng)目公司完成規(guī)劃院業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的工作內(nèi)容，亦可視情況經(jīng)辦項(xiàng)目公司范圍的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)。

6.規(guī)劃院依據(jù)設(shè)計(jì)交底單進(jìn)行概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、根據(jù)股份公司確認(rèn)圖紙進(jìn)行方案深化設(shè)計(jì)，根據(jù)《項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行書》進(jìn)行計(jì)劃管控，根據(jù)《設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)職責(zé)界面表》進(jìn)行設(shè)計(jì)管理；對(duì)后期項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)的部分進(jìn)行施工圖審查、對(duì)施工中期設(shè)計(jì)落實(shí)情況檢查、竣工前規(guī)劃設(shè)計(jì)驗(yàn)收；對(duì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)后的項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)復(fù)盤。

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權(quán)責(zé)界面圖例說(shuō)明

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設(shè)計(jì)管理職責(zé)界面

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第3節(jié)持有物業(yè)設(shè)計(jì)管理流程

1概念規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

1.1規(guī)劃院收到發(fā)展部提交的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件交底單》后即可開始概念規(guī)劃設(shè)計(jì)。如規(guī)劃條件發(fā)生變化，發(fā)展部須再次提供《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件補(bǔ)充交底單》。

1.2概念規(guī)劃方案經(jīng)董事長(zhǎng)審圖會(huì)確認(rèn)后，須經(jīng)分管規(guī)劃副總裁簽字，由規(guī)劃院移交發(fā)展部、成本部等相關(guān)部門內(nèi)部作業(yè)。詳見操作手冊(cè)“概念規(guī)劃總圖及指標(biāo)（副總裁簽批版）移交流程”。

1.3概念規(guī)劃方案總圖及指標(biāo)經(jīng)董事長(zhǎng)簽字后進(jìn)行第二次移交，用于形成掛牌條件，并用于相關(guān)部門的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作。詳見操作手冊(cè)“概念規(guī)劃總圖及指標(biāo)（董事長(zhǎng)簽批版）移交流程”。

1.4與政府簽訂框架協(xié)議后，規(guī)劃院開始大商業(yè)和酒店的單體方案設(shè)計(jì)，項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、酒店建設(shè)公司等相關(guān)部門配合各自相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)董事長(zhǎng)簽確后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“方案成果移交流程”。

1.5成果移交后因各種原因?qū)е抡{(diào)整的，須再次簽確及移交，并以此最新簽批內(nèi)容為準(zhǔn)。

2方案深化設(shè)計(jì)階段

2.1項(xiàng)目立項(xiàng)后，規(guī)劃院組織召開規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)，由發(fā)展部向規(guī)劃院、項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部及設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部正式移交項(xiàng)目政府協(xié)議、摘牌文件中與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的資料進(jìn)行交底，由規(guī)劃院明確規(guī)劃設(shè)計(jì)總體安排。詳見操作手冊(cè)“規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)流程”。

2.2規(guī)劃院牽頭制定《四方工作計(jì)劃》，作為《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書》規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)框架計(jì)劃。詳見操作手冊(cè)“四方工作計(jì)劃協(xié)調(diào)會(huì)流程”。

2.3項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)在土地摘牌后牽頭制定《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書》、《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書》，規(guī)劃院、項(xiàng)目公司等部門配合。（詳項(xiàng)目管理中心流程）。

2.4項(xiàng)目公司對(duì)摘牌文件中與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的資料進(jìn)行復(fù)核，并補(bǔ)充摘牌后項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的所有邊界條件，報(bào)規(guī)劃院作為規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)落實(shí)完成項(xiàng)目的政府報(bào)批工作（規(guī)劃、交通、環(huán)評(píng)、人防、節(jié)能等）。如發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有差異，或有不能滿足已簽批的概念規(guī)劃的事項(xiàng)，應(yīng)報(bào)項(xiàng)目管理中心及分管項(xiàng)目副總裁審批后轉(zhuǎn)規(guī)劃院，由規(guī)劃院經(jīng)辦并協(xié)調(diào)成本部、發(fā)展部意見后報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批。詳見“規(guī)

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表1”及操作手冊(cè)“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及報(bào)批事宜審批流程”。

2.5項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部應(yīng)負(fù)責(zé)提供規(guī)劃院管控的銷售物業(yè)的設(shè)計(jì)條件及要求，如產(chǎn)品定位、戶型比例、設(shè)計(jì)方案、建造標(biāo)準(zhǔn)等，經(jīng)項(xiàng)目管理中心批準(zhǔn)后提交規(guī)劃院。詳見操作手冊(cè)“銷售物業(yè)設(shè)計(jì)條件移交流程”。

2.6項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目所在地塊市政條件的調(diào)查，并形成報(bào)表，報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“市政條件審批流程”。

2.7項(xiàng)目在操作過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行概念規(guī)劃簽批的總圖及指標(biāo)。如導(dǎo)致如下七項(xiàng)變動(dòng)，必須報(bào)副總裁以上審批：

1）總圖發(fā)生改變；

2）銷售額減少；

3）突破“萬(wàn)達(dá)強(qiáng)制性條文”規(guī)定；

4）大商業(yè)平面的功能、業(yè)態(tài)發(fā)生改變；

5）面積指標(biāo)變動(dòng)300（含）平方米以上；

6）成本變動(dòng)100（含）萬(wàn)元以上；

7）租金變動(dòng)50（含）萬(wàn)元以上。

其中第1、2、3條必須先報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批后報(bào)總裁簽批；第4條必須在請(qǐng)示董事長(zhǎng)后由分管規(guī)劃副總裁審批；第5、6、7條根據(jù)額度不同分三類報(bào)批：

a）面積指標(biāo)變動(dòng)300（含）平方米~1000平方米，成本變動(dòng)100（含）萬(wàn)元~200萬(wàn)元；租金變動(dòng)50（含）萬(wàn)元~100萬(wàn)元報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批。

b）面積指標(biāo)變動(dòng)1000（含）平方米~3000平方米；成本變動(dòng)200（含）萬(wàn)元~1000萬(wàn)元；租金變動(dòng)100（含）萬(wàn)元~200萬(wàn)元報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批后報(bào)總裁審批。

c）面積指標(biāo)變動(dòng)3000（含）平方米以上；成本變動(dòng)1000（含）萬(wàn)元以上；租金變動(dòng)200（含）萬(wàn)元以上報(bào)分管規(guī)劃副總裁及總裁審批后報(bào)董事長(zhǎng)審批。

導(dǎo)致“總圖及大商業(yè)平面的功能、業(yè)態(tài)發(fā)生改變”的，規(guī)劃院需對(duì)人流動(dòng)線導(dǎo)做影響評(píng)估并提出書面意見。項(xiàng)目公司上報(bào)修改必須附量化分析作為說(shuō)明文件。詳見操作手冊(cè)“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件變更審批流程”。

2.8施工圖設(shè)計(jì)單位的確定，應(yīng)由項(xiàng)目公司發(fā)起，成本部參與，進(jìn)行招標(biāo)、定標(biāo)后，定標(biāo)文件報(bào)規(guī)劃院審批。（參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程）。

2.9確定施工圖設(shè)計(jì)單位后，規(guī)劃院組織召開方案設(shè)計(jì)交底會(huì)，詳見操作手冊(cè)“方案設(shè)計(jì)交底會(huì)流程”。

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2.10規(guī)劃院負(fù)責(zé)方案深化設(shè)計(jì)工作，并牽頭召開方案深化設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，組織相關(guān)部門對(duì)方案深化設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審結(jié)果以方案深化成果文件（圖紙及會(huì)議紀(jì)要）形式進(jìn)行會(huì)簽，移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“專項(xiàng)論證審批流程”。

2.11規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成總圖豎向及市政論證會(huì)，空調(diào)冷熱源論證會(huì)、供電方案論證會(huì)。論證會(huì)由項(xiàng)目公司配合完成，其他相關(guān)部門參與。論證結(jié)果以論證報(bào)告或會(huì)議紀(jì)要形式會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后下發(fā)執(zhí)行。詳見操作手冊(cè)“專項(xiàng)論證審批流程”。

2.12項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成基坑支護(hù)論證會(huì)、結(jié)果方案論證會(huì)，規(guī)劃院陪合。論證結(jié)果以論證報(bào)告或會(huì)議紀(jì)要形式會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后下發(fā)執(zhí)行。詳見操作手冊(cè)“專項(xiàng)論證審批流程”。

2.13規(guī)劃院須在方案深化成果移交后兩周內(nèi)，向商管總部第一次提供各業(yè)態(tài)租賃區(qū)域邊界范圍圖紙及框算面積指標(biāo)，商管總部簽確的圖紙及指標(biāo)作為與商戶談判的資料集規(guī)劃下一步設(shè)計(jì)的依據(jù)。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標(biāo)移交流程（1）”。

2.14規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織立面、景觀、室內(nèi)步行街內(nèi)裝的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，項(xiàng)目公司參與，成本部審核，分管規(guī)劃副總裁審批，完成方案及設(shè)計(jì)單位的確定。（參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程）。

2.15規(guī)劃院組織立面、景觀、室內(nèi)步行街內(nèi)裝方案深化評(píng)審，相關(guān)部門參與，對(duì)方案圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)：“方案成果移交流程”。

3初步設(shè)計(jì)階段

3.1規(guī)劃院負(fù)責(zé)編寫初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書。項(xiàng)目公司和項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部配合。

3.2規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織召開初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)交底會(huì)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)，項(xiàng)目公司配合。詳見操作手冊(cè)“初設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)交底會(huì)”。

3.3業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接按照以下分工進(jìn)行：

3.3.1商管總部負(fù)責(zé)提供室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃圖及技術(shù)要求，并組織規(guī)劃院與各主力店的初次技術(shù)對(duì)接并對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)簽，會(huì)簽圖及會(huì)議紀(jì)要在會(huì)后10日內(nèi)返回規(guī)劃院。商管總部同時(shí)提供《房產(chǎn)技術(shù)條件》，作為后續(xù)設(shè)計(jì)條件。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接成果移交流程”。

3.3.2項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)組織規(guī)劃院進(jìn)行商務(wù)酒店的技術(shù)對(duì)接，對(duì)接成果在會(huì)后10日內(nèi)返回規(guī)劃院，作為后續(xù)設(shè)計(jì)條件。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接成果移交流程”。

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3.4規(guī)劃院負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)工作，并牽頭召開初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，組織相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審結(jié)果以初步設(shè)計(jì)成果文件《圖紙及會(huì)議紀(jì)要》形式進(jìn)行會(huì)簽，移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)流程；初設(shè)、施工圖成果移交流程”。

3.5規(guī)劃院須在初步設(shè)計(jì)成果移交后兩周內(nèi)，向商管總部第二次提供各業(yè)態(tài)租賃區(qū)域邊界范圍圖紙及測(cè)算面積指標(biāo)，商管總部簽確的圖紙及指標(biāo)作為租賃決策文件及規(guī)劃院下一步設(shè)計(jì)的依據(jù)。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標(biāo)移交流程（2）”。

3.6規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、弱點(diǎn)智能化的方案及設(shè)計(jì)單位招標(biāo)工作，項(xiàng)目公司全稱參與，相關(guān)部門（本部、商管總部、萬(wàn)千百貨、院線公司等）配合，分管設(shè)計(jì)副總裁審批，完成及設(shè)計(jì)單位的確定。（參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程）。

3.7規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織夜景照明，導(dǎo)向標(biāo)志的方案深化評(píng)審，相關(guān)部門參與，對(duì)方案圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“方案成果移交流程”。

3.8項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)的方案深化評(píng)審，相關(guān)部門參與，對(duì)方案圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門，詳見操作手冊(cè)“方案成果移交流程”。

3.9規(guī)劃院經(jīng)辦的立面、景觀、室內(nèi)、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)志、弱電能化化6項(xiàng)專項(xiàng)設(shè)計(jì)在初設(shè)或施工圖完成的同時(shí)，應(yīng)進(jìn)行設(shè)計(jì)封樣，并將審批會(huì)簽的設(shè)計(jì)樣品移交施工招標(biāo)經(jīng)辦部門，作為招標(biāo)參照及施工封樣參照，招標(biāo)后的施工封樣樣品必須滿足供貨商不小于三家單位。

4施工圖設(shè)計(jì)階段

4.1項(xiàng)目公司應(yīng)在總圖豎向論證完成后，組織完成基坑支護(hù)圖、開挖圖和樁位圖并報(bào)規(guī)劃院審批。詳見操作手冊(cè)“施工圖審批流程”。

4.2項(xiàng)目公司應(yīng)在方案深化評(píng)審?fù)瓿珊?，組織完成基礎(chǔ)底板施工圖。并報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“施工圖審核流程”。

4.3商管總部、項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部分別負(fù)責(zé)組織施工圖階段的各自負(fù)責(zé)的業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接。對(duì)接結(jié)果在規(guī)劃院審核后提交項(xiàng)目公司作為下一步設(shè)計(jì)條件。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)技術(shù)對(duì)接成果移交流程”。

4.4項(xiàng)目公司應(yīng)在初步設(shè)計(jì)審評(píng)完成后，組織完成正負(fù)零以下土建圖及第一版全專業(yè)施工圖的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)成果用于機(jī)電設(shè)備招投標(biāo)及土建施工。詳見操作手冊(cè)“施工圖審核流程”。

4.5規(guī)劃院在第一版施工圖完成后，向商管總部、項(xiàng)目管理中心提供最終各業(yè)態(tài)區(qū)域邊界范圍圖紙及測(cè)算面積指標(biāo)、作為合同附件。詳見操作手冊(cè)“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標(biāo)

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移交流程（終稿）”。

4.6項(xiàng)目公司組織召開施工圖審查會(huì)，對(duì)第一版施工圖進(jìn)行審核，規(guī)劃院和相關(guān)部門參與，項(xiàng)目公司應(yīng)將施工圖、《萬(wàn)達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)》的復(fù)查結(jié)果集審查會(huì)會(huì)議紀(jì)要報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“施工圖審查會(huì)流程”。

4.7項(xiàng)目公司組織完成第二版全專業(yè)施工圖的設(shè)計(jì)，并報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“施工圖設(shè)和流程”。

4.8規(guī)劃院在第一版全專業(yè)施工圖完成后，負(fù)責(zé)組織弱電智能化方案深化評(píng)審，相關(guān)部門參與，對(duì)方案深化圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“方案成果移交流程”。

4.9規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織弱電智能化設(shè)計(jì)的后續(xù)設(shè)計(jì)管理工作，并在第二版全專業(yè)施工圖完成后，完成施工圖設(shè)計(jì)后移交項(xiàng)目公司，詳見操作手冊(cè)“初設(shè)、施工圖成果移交流程”。

4.10項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成幕墻（含采光頂）招標(biāo)圖。報(bào)規(guī)劃院審批。幕墻材料設(shè)計(jì)封樣報(bào)規(guī)劃院審核。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織幕墻施工單位完成后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)工作并報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“施工圖審核流程”。

4.11規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成內(nèi)裝、景觀、夜景照明施工圖及導(dǎo)向招標(biāo)圖的設(shè)計(jì)工作并組織評(píng)審，完成施工圖設(shè)計(jì)后移交項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)單體施工圖設(shè)計(jì)單位與各專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位的配合工作。項(xiàng)目公司、商管總部參與設(shè)計(jì)評(píng)審。詳見操作手冊(cè)“專項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)流程；初設(shè)、施工圖成果移交流程”。

4.12項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)公司完成地下車庫(kù)劃線設(shè)計(jì)工作，商管總部審核，報(bào)規(guī)劃院備案。詳見操作手冊(cè)“成果備案流程”。

4.13項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成各項(xiàng)市政設(shè)計(jì)，并應(yīng)在景觀施工圖完成前報(bào)規(guī)劃院審核。詳見操作手冊(cè)“施工圖審核流程”。

4.14項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成面積預(yù)測(cè)及實(shí)測(cè)工作，測(cè)繪成果報(bào)規(guī)劃院審批，報(bào)相關(guān)部門備案。詳見操作手冊(cè)“成果備案流程”。

5實(shí)施階段

5.1規(guī)劃院應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)效果進(jìn)行中期檢查，主持召開各項(xiàng)設(shè)計(jì)中期檢查會(huì)，并形成會(huì)議紀(jì)要，項(xiàng)目公司參加并根據(jù)會(huì)議紀(jì)要落實(shí)整改。

5.2項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)提交電梯、空調(diào)主機(jī)招標(biāo)的設(shè)計(jì)參數(shù)報(bào)規(guī)劃院、成本部審批。詳見操作手冊(cè)“設(shè)備參數(shù)報(bào)批流程”。

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5.3項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織主要材料及部品（包括立面、內(nèi)裝、景觀、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等）的施工封樣，由規(guī)劃院進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)封樣。

5.4項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成商家進(jìn)場(chǎng)后的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接，商管總部、規(guī)劃院配合。

5.5項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)經(jīng)辦設(shè)計(jì)變更，按照“設(shè)計(jì)變更管理流程”執(zhí)行。

5.6項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)將竣工圖向相關(guān)部門備案。詳見操作手冊(cè)“成果備案流程”。

5.7規(guī)劃院在開業(yè)前對(duì)各專項(xiàng)設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，簽發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收單》（規(guī)表2），驗(yàn)收結(jié)論分為合格、基本合格、不合格。項(xiàng)目公司、商管總部參加，項(xiàng)目公司根據(jù)驗(yàn)收意見落實(shí)整改。規(guī)劃驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)見下表：

6.1項(xiàng)目的后期改造，需改造主體（商管總部、院線、百貨等）報(bào)規(guī)劃院和成本部審核，如果必要報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批。

6.2規(guī)劃院參加項(xiàng)目管理中心質(zhì)量監(jiān)管部組織的項(xiàng)目開業(yè)的正式移交。

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第4節(jié)銷售物業(yè)設(shè)計(jì)管理流程

1概念方案設(shè)計(jì)階段

1.1規(guī)劃院負(fù)責(zé)銷售物業(yè)概念方案設(shè)計(jì)階段工作，管理流程詳?shù)?節(jié)“持有物業(yè)設(shè)計(jì)管理流程”。

1.2規(guī)劃院負(fù)責(zé)完成概念方案設(shè)計(jì)總圖及指標(biāo)，項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)完成銷售物業(yè)單體方案。

2方案深化設(shè)計(jì)階段

2.1項(xiàng)目公司對(duì)摘牌文件中與規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的資料進(jìn)行復(fù)核，并補(bǔ)充摘牌后項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的多有邊界條件，報(bào)規(guī)劃院作為規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)落實(shí)完成項(xiàng)目的政府報(bào)批工作（規(guī)劃、交通、環(huán)評(píng)、人防、節(jié)能等）。如發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有差異、或有不能滿足已簽批的概念規(guī)劃的事項(xiàng)，應(yīng)報(bào)項(xiàng)目管理中心及分管項(xiàng)目副總裁審批后轉(zhuǎn)規(guī)劃院，由規(guī)劃院經(jīng)辦并協(xié)調(diào)成本部、發(fā)展部意見后報(bào)分管規(guī)劃副總裁審批。詳見“規(guī)表1”及持有物業(yè)操作手冊(cè)“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及報(bào)批事宜審批流程”。

2.2項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)在土地摘牌后牽頭制定《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書》，《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書》，項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部。項(xiàng)目公司等部門配合。（詳項(xiàng)目管理中心流程）

2.3項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目所在地塊市政條件的調(diào)查，并形成報(bào)表，報(bào)規(guī)劃院審批，獨(dú)立且無(wú)持有物業(yè)的項(xiàng)目無(wú)需報(bào)審。（詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程）

2.4項(xiàng)目在操作過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行概念規(guī)劃簽批的總圖及指標(biāo)。如有變化，按照本制度第3節(jié)，2.7條審批。

2.5項(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部負(fù)責(zé)組織完成《項(xiàng)目產(chǎn)品定位及戶型配比建議書》，項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目公司配合。

2.6項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織、項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部參與項(xiàng)目單體方案設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)，方案設(shè)計(jì)招標(biāo)計(jì)劃和招標(biāo)文件須經(jīng)項(xiàng)目管理中心審批。詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程。

2.7項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織營(yíng)銷物業(yè)單體施工圖設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)工作。詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程。

2.8項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成銷售物業(yè)單體方案深化設(shè)計(jì)，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織方案深化設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部和規(guī)劃院、商管總部參加。修改后的方案深化設(shè)計(jì)成果需報(bào)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部審核，項(xiàng)目管理中心副總經(jīng)理審批。詳見操作手冊(cè)“銷售物業(yè)方案深化設(shè)計(jì)審批流程”。

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2.9項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成商業(yè)綜合體中銷售的“蠟燭”、與大商業(yè)貼臨的銷售的室外步行街的平面方案，并報(bào)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部審核確認(rèn)后提交規(guī)劃院，作為規(guī)劃院設(shè)計(jì)條件。詳見操作手冊(cè)“商業(yè)綜合體中銷售物業(yè)平面方案審批流程”。

2.10項(xiàng)目公司視需要組織完成銷售物業(yè)總圖豎向、供電方案、空調(diào)冷熱源論證，并報(bào)規(guī)劃院備案。有持有物業(yè)的項(xiàng)目（不含單獨(dú)酒店項(xiàng)目）由規(guī)劃院一體化操作完成。

2.11項(xiàng)目公司視需要組織基坑支護(hù)及結(jié)構(gòu)方案論證。基坑支護(hù)及結(jié)構(gòu)方案報(bào)規(guī)劃院審批。

2.12規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織銷售物業(yè)景觀方案、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)專業(yè)設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)工作，參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類業(yè)務(wù)發(fā)包管理流程。

2.13項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織銷售物業(yè)夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)的方案深化評(píng)審，商管總部參與，規(guī)劃院審批。

2.14規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織銷售物業(yè)景觀方案深化評(píng)審，項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、商管總部參與，規(guī)劃院審批。詳見操作手冊(cè)“銷售物業(yè)景觀方案深化審批流程”。

2.15項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成銷售賣場(chǎng)（售樓處、樣板房、示范區(qū)）的方案設(shè)計(jì)（含內(nèi)裝及景觀）招標(biāo)后及后續(xù)設(shè)計(jì)管理工作。銷售賣場(chǎng)設(shè)計(jì)方案需報(bào)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部審批后方可進(jìn)行后續(xù)工作。詳見操作手冊(cè)“銷售賣場(chǎng)設(shè)計(jì)方案審批流程”。

2.16項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織編制銷售物業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)股份公司批準(zhǔn)后作為后續(xù)設(shè)計(jì)條件。

3初步設(shè)計(jì)階段

3.1項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)編寫初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書，報(bào)規(guī)劃院審批，項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部審批。

3.2項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)交底會(huì)。

3.3項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織銷售物業(yè)景觀、夜景照明、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)初步設(shè)計(jì)審批，項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、商管總部參與，規(guī)劃院審批。

3.4項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)編寫銷售物業(yè)公共區(qū)域、精裝類銷售物業(yè)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書、并報(bào)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷部審核后報(bào)分管項(xiàng)目副總裁審批。詳見操作手冊(cè)“銷售物業(yè)精裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書審批流程”。

3.5項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行銷售物業(yè)公共區(qū)域、精裝類銷售物業(yè)室內(nèi)裝修方案設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)成果報(bào)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、銷售部審批。詳見操作手冊(cè)“銷售物業(yè)設(shè)計(jì)方案審批流程”。

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4施工圖設(shè)計(jì)階段

4.1項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成各階段施工圖（含各專項(xiàng)設(shè)計(jì)）設(shè)計(jì)。商管總部參與弱電智能化方案深化及施工圖設(shè)計(jì)審批。

4.2銷售商鋪的施工圖設(shè)計(jì)需報(bào)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部備案。

4.3項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織施工圖（含各專項(xiàng)設(shè)計(jì)）審批。其中商管總部參與景觀施工圖審批，夜景照明、景觀、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)施工圖需報(bào)規(guī)劃院審批。

4.4項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成面積預(yù)測(cè)及實(shí)測(cè)工作，測(cè)繪成果報(bào)項(xiàng)目中心設(shè)計(jì)部審批后報(bào)相關(guān)部門備案。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

5實(shí)施階段

5.1項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)提交電梯的設(shè)計(jì)參數(shù)報(bào)項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部、成本部審核，規(guī)劃院審批。詳見操作手冊(cè)“銷售物業(yè)設(shè)備參數(shù)報(bào)批流程”。

5.2項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織主要材料及部品（包括立面、內(nèi)裝、景觀、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等）的施工封樣，項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部備案。

5.3項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)經(jīng)辦設(shè)計(jì)變更，按照“設(shè)計(jì)變更管理流程”執(zhí)行。

5.4項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)將竣工圖向相關(guān)部門備案。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

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第5節(jié)酒店物業(yè)設(shè)計(jì)管理流程

1概念方案設(shè)計(jì)階段

1.1規(guī)劃院負(fù)責(zé)酒店概念方案設(shè)計(jì)階段工作，管理流程詳?shù)?節(jié)“持有物業(yè)設(shè)計(jì)管理流程”。

1.2概念設(shè)計(jì)方案總圖及指標(biāo)經(jīng)董事長(zhǎng)簽字后進(jìn)行第二次移交，用于形成掛牌條件，并用于相關(guān)部門的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

1.3與政府簽訂框架協(xié)議后，規(guī)劃院依據(jù)酒店建設(shè)公司提供的酒店品牌及其技術(shù)條件開始酒店的單體方案設(shè)計(jì)，酒店建設(shè)公司派和并會(huì)簽，經(jīng)董事長(zhǎng)簽確后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

2方案深化設(shè)計(jì)階段

2.1項(xiàng)目立項(xiàng)后，規(guī)劃院組織召開規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)會(huì)，酒店公司參加。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

2.2項(xiàng)目管理中心負(fù)責(zé)在土地摘牌后牽頭制定《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃控制書》、《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行書》，酒店公司、項(xiàng)目公司等部門配合。詳見項(xiàng)目管理中心流程。

2.3項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目所在地塊市政條件的調(diào)查，并形成報(bào)表，報(bào)規(guī)劃院、酒店建設(shè)公司審核。詳見操作手冊(cè)“酒店市政條件審批流程”。

2.4酒店施工圖設(shè)計(jì)單位的確定，應(yīng)由項(xiàng)目公司發(fā)起，成本部參與，進(jìn)行招標(biāo)、定標(biāo)后，定標(biāo)文件報(bào)規(guī)劃院審批。參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程。

2.5酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)組織酒店機(jī)電、內(nèi)裝設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)并確定設(shè)計(jì)單位。機(jī)電設(shè)計(jì)單位的確定應(yīng)報(bào)規(guī)劃院審核。

2.6項(xiàng)目在操作過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行概念規(guī)劃簽批的總圖及指標(biāo)。如有變化，按照本制度第3節(jié)，2.7條審批。

2.7規(guī)劃院負(fù)責(zé)酒店單體方案深化設(shè)計(jì)工作，并對(duì)酒店管理公司提出的建筑方面要求（平面功能、立面、景觀、幕墻、夜景照明、室外標(biāo)識(shí)等）進(jìn)行修改或調(diào)整，以盡量滿足酒店開業(yè)運(yùn)營(yíng)使用要求。

2.8規(guī)劃院負(fù)責(zé)牽頭組織酒店單體方案深化設(shè)計(jì)評(píng)審，相關(guān)部門對(duì)方案深化設(shè)計(jì)進(jìn)行審批，酒店建設(shè)公司參加。評(píng)審結(jié)果以方案深化成果文件（圖紙及會(huì)議紀(jì)要）形式進(jìn)行會(huì)簽，移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

2.9酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)組織完成室內(nèi)裝修、室內(nèi)標(biāo)識(shí)、廚房、洗衣房、室內(nèi)燈光、后勤區(qū)裝修、聲學(xué)、視聽、配飾、藝術(shù)品及機(jī)電系統(tǒng)的專項(xiàng)設(shè)計(jì)。

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2.10酒店的總圖豎向論證參照持有物業(yè)相關(guān)流程組織論證及報(bào)審。酒店的供電方案，空調(diào)冷熱源論證由酒店建設(shè)公司組織，規(guī)劃院審核。

2.11規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織立面、景觀的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，項(xiàng)目公司參與，成本部審核，分管規(guī)劃副總裁審批，完成方案及設(shè)計(jì)單位的確定。詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程。

2.12規(guī)劃院組織立面、景觀方案深化評(píng)審，酒店建設(shè)公司參與，對(duì)方案深化圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

2.13酒店建設(shè)公司組織機(jī)電方案深化審批，項(xiàng)目公司參與、規(guī)劃院審核，酒店建設(shè)公司審批后，由酒店公司組織后實(shí)施施工圖設(shè)計(jì)。

2.14酒店建設(shè)公司組織內(nèi)裝方案深化評(píng)審，規(guī)劃院參與，對(duì)方案圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)分管酒店副總裁審批后，由酒店公司組織后續(xù)內(nèi)裝施工圖設(shè)計(jì)。

2.15酒店公司負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目公司等部門參與酒店管理公司的技術(shù)對(duì)接與房產(chǎn)技術(shù)條件的談判，規(guī)劃院參與。

3初步設(shè)計(jì)階段

3.1規(guī)劃院負(fù)責(zé)編寫初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書，酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)完成機(jī)電部分。

3.2規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織召開初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)交底會(huì)，指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)，酒店建設(shè)公司參加，項(xiàng)目公司配合。酒店機(jī)電部分由酒店公司視情況進(jìn)行單獨(dú)補(bǔ)充交底。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

3.3規(guī)劃院負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)工作，并牽頭召開初步設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，組織相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行審批。審批結(jié)果以初步設(shè)計(jì)成果文件（圖紙及會(huì)議紀(jì)要）形式進(jìn)行會(huì)簽，移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

3.4酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)組織完成機(jī)電專業(yè)的初步設(shè)計(jì)并組織評(píng)審，規(guī)劃院、項(xiàng)目公司參與。

3.5規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織夜景照明、室外導(dǎo)向標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，項(xiàng)目公司參與，成本部審核，分管規(guī)劃副總裁審批，完成方案及設(shè)計(jì)單位的確定。詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程。

3.6規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織夜景照明、室外導(dǎo)向標(biāo)識(shí)的方案深化審批，酒店建設(shè)公司參與，對(duì)方案深化圖紙進(jìn)行會(huì)簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

3.7項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織幕墻施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，規(guī)劃院審批，完成設(shè)計(jì)單位的

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確定。詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程。

4施工圖設(shè)計(jì)階段

4.1項(xiàng)目公司應(yīng)在設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)瓿珊?，組織完成正負(fù)零以下土建圖及第一版全專業(yè)施工圖的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)成果用于機(jī)電設(shè)備招標(biāo)及土建施工。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

4.2項(xiàng)目公司組織召開審圖審查會(huì)，相關(guān)部門參與。施工貼圖報(bào)規(guī)劃院、酒店建設(shè)公司審核。

4.3項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成第二版施工圖，規(guī)劃院審核，酒店公司審批。

4.4項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成幕墻（含采光頂）招標(biāo)圖，報(bào)規(guī)劃院審批。幕墻材料設(shè)計(jì)封樣報(bào)規(guī)劃院審核。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織幕墻施工單位完成后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)工作，并報(bào)規(guī)劃院審批。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

4.5酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)酒店二次機(jī)電施工圖設(shè)計(jì)。

4.6規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成景觀、夜景照明施工圖及室外導(dǎo)向標(biāo)識(shí)招標(biāo)圖的設(shè)計(jì)工作并組織評(píng)審，完成施工圖設(shè)計(jì)后移交項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)單體施工圖設(shè)計(jì)單位與各專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位的配合工作。項(xiàng)目公司、酒店建設(shè)公司參與設(shè)計(jì)評(píng)審。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

4.7酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)組織內(nèi)裝施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審，分管酒店副總裁審批，修改后的圖紙移交酒店建設(shè)公司項(xiàng)目部管控。

4.8項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成各項(xiàng)市政設(shè)計(jì)，并應(yīng)在景觀施工圖完成前報(bào)規(guī)劃院審批。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

4.9項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成面積預(yù)測(cè)及實(shí)測(cè)工作，測(cè)繪成果報(bào)設(shè)計(jì)院審核后報(bào)相關(guān)部門備案。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

5實(shí)施階段

5.1酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)擬定酒店機(jī)電設(shè)備工程招投標(biāo)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提交給項(xiàng)目公司級(jí)股份公司成本部，作為機(jī)電設(shè)備工程招投標(biāo)依據(jù)。詳見操作手冊(cè)“酒店設(shè)備參數(shù)移交流程”。

5.2項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)提交電梯的設(shè)計(jì)參數(shù)報(bào)規(guī)劃院、成本部審批。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

5.3項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織主要材料及部品（包括立面、景觀、室外導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等）的施工封樣，由規(guī)劃院進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)封樣。

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5.4酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)組織室內(nèi)裝飾材料及部品的封樣。

5.5項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)經(jīng)辦設(shè)計(jì)變更，按照“設(shè)計(jì)變更管理流程”執(zhí)行。

5.6項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)將竣工圖向相關(guān)部門備案。詳見操作手冊(cè)持有物業(yè)審批流程。

5.7項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)驗(yàn)收，酒店建設(shè)參加。

6運(yùn)營(yíng)階段

6.1酒店建設(shè)公司負(fù)責(zé)組織酒店復(fù)盤會(huì)，項(xiàng)目公司，項(xiàng)目管理中心，規(guī)劃院等部門參加。

6.2項(xiàng)目的后期改造，需改造主體報(bào)酒店設(shè)計(jì)公司審核，如改造涉及外立面及土建則還需報(bào)規(guī)劃院審核，成本部審批。

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第6節(jié)規(guī)劃類項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程

1規(guī)劃類項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理職責(zé)界面

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2概念規(guī)劃階段

2.1規(guī)劃院收到發(fā)展部提供的《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件交底單》后即可開始概念規(guī)劃階段。如規(guī)劃條件發(fā)生變化，發(fā)展部須再次提供《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件補(bǔ)充交底單》。詳見發(fā)展部審批流程。

2.2規(guī)劃院組織召開項(xiàng)目規(guī)劃啟動(dòng)會(huì)，發(fā)展部、成本部參加。

2.3規(guī)劃院根據(jù)需要委托專業(yè)咨詢單位完成《可行性研究報(bào)告》，并組織評(píng)審，發(fā)展部、成本部參加。評(píng)審會(huì)紀(jì)要報(bào)分管副總裁簽發(fā)。

2.4規(guī)劃院負(fù)責(zé)完成概念規(guī)劃圖紙及指標(biāo)，并報(bào)董事長(zhǎng)審圖會(huì)審核后，由分管副總裁簽字，由規(guī)劃院移交成本部及發(fā)展部。詳見操作手冊(cè)持有“規(guī)劃圖紙及指標(biāo)（副總裁簽批版）移交流程”。

3總規(guī)及控規(guī)階段

3.1規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織總（控）規(guī)設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)工作，項(xiàng)目公司參與，成本部審核，分管副總裁審批，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的確定。（參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程）

3.2規(guī)劃院負(fù)責(zé)制定《多方工作計(jì)劃》，發(fā)展部、項(xiàng)目公司配合。

3.3規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織總（控）規(guī)評(píng)審工資，成本部、發(fā)展部等相關(guān)部門及外部專家參加。

3.4經(jīng)評(píng)審總（控）規(guī)圖紙及指標(biāo)經(jīng)董事長(zhǎng)審圖會(huì)審核后，由分管副總裁簽字，由規(guī)劃院移交成本部、發(fā)展部等相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“規(guī)劃圖紙及指標(biāo)（副總裁簽批版）移交流程”。

3.5根據(jù)政府溝通反饋及股份公司指示，規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成總（控）規(guī)成果報(bào)董事長(zhǎng)簽批。由規(guī)劃院移交成本部、發(fā)展部、項(xiàng)目公司等相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“規(guī)劃圖紙及指標(biāo)（董事長(zhǎng)簽批版）移交流程”。

3.6項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織市政設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)工作，規(guī)劃院參與，成本部審核，分管副總裁審批，完成市政設(shè)計(jì)單位的確定。（參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程）

3.7規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成市政設(shè)計(jì)交底，項(xiàng)目公司配合。

3.8項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織市政設(shè)計(jì)內(nèi)部評(píng)審，規(guī)劃院、成本部等相關(guān)部門及外部專家參加。

3.9發(fā)展部負(fù)責(zé)組織完成總（控）規(guī)的政府專家評(píng)審，項(xiàng)目公司、規(guī)劃院、成本部配合。

3.10項(xiàng)目公司股則組織完成市政設(shè)計(jì)的政府專家評(píng)審，發(fā)展部、規(guī)劃院、成本部

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配合。

3.11規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成總（控）規(guī)成果、市政設(shè)計(jì)成果報(bào)董事長(zhǎng)簽批。由規(guī)劃院移交成本部、發(fā)展部、項(xiàng)目公司等相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“規(guī)劃圖紙及指標(biāo)（董事長(zhǎng)簽批版）移交流程”

3.12發(fā)展部負(fù)責(zé)組織完成總（控）規(guī)的政府報(bào)批，規(guī)劃院、項(xiàng)目公司配合。

3.13項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成市政設(shè)計(jì)的政府報(bào)批，規(guī)劃院、發(fā)展部配合。4詳細(xì)規(guī)劃階段

4.1規(guī)劃院負(fù)責(zé)制定《詳規(guī)設(shè)計(jì)計(jì)劃》，發(fā)展部、項(xiàng)目公司配合。

4.2規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織詳規(guī)設(shè)計(jì)單位的招標(biāo)工作，項(xiàng)目公司參與，成本部審核，分管副總裁審批，完成詳規(guī)設(shè)計(jì)單位的確定。（參見規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)流程）

4.3規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織詳規(guī)設(shè)計(jì)內(nèi)部評(píng)審，項(xiàng)目公司、成本部等相關(guān)部門及外部專家參加。

4.4規(guī)劃院負(fù)責(zé)組織完成詳規(guī)成果，報(bào)董事長(zhǎng)簽批。由規(guī)劃院移交成本部、發(fā)展部、項(xiàng)目公司等相關(guān)部門。詳見操作手冊(cè)“規(guī)劃圖紙及指標(biāo)（董事長(zhǎng)簽批版）移交流程”。

4.5項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)組織完成詳規(guī)的政府報(bào)批，規(guī)劃院、發(fā)展部配合。

附：審批流程

1規(guī)劃圖紙及指標(biāo)（副總裁簽批版）移交流程；規(guī)劃院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人→分管所長(zhǎng)→分管副院長(zhǎng)→發(fā)展部、成本部

抄送：規(guī)劃院技術(shù)管理部所長(zhǎng)、規(guī)劃院院長(zhǎng)、分管副總裁

附件：分管副總裁簽批的總圖及指標(biāo)，相關(guān)文件資料。

2規(guī)劃圖紙及指標(biāo)（董事長(zhǎng)簽批版）移交流程：規(guī)劃院項(xiàng)目負(fù)責(zé)人→分管所長(zhǎng)→分管副院長(zhǎng)→規(guī)劃院院長(zhǎng)→發(fā)展部、成本部、項(xiàng)目公司

抄送：規(guī)劃院技術(shù)管理部所長(zhǎng)、酒店建設(shè)公司設(shè)計(jì)部（由酒店項(xiàng)目）、分管副總裁附件：董事長(zhǎng)簽批的總圖及指標(biāo)，相關(guān)文件資料。

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第7節(jié)設(shè)計(jì)變更管理

1綜述

1.1在項(xiàng)目各階段施工圖發(fā)出后，設(shè)計(jì)單位根據(jù)建設(shè)單位要求，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙做出的變更，統(tǒng)稱“設(shè)計(jì)變更”，包括設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)補(bǔ)充。

1.2相關(guān)部門，如商管總部，酒店公司等部門發(fā)出的設(shè)計(jì)修改要求，各自按照制度要求的審批流程完成設(shè)計(jì)變更申報(bào)、審批，審批通過(guò)的變更事項(xiàng)，移交項(xiàng)目公司發(fā)起設(shè)計(jì)變更審批流程。

2設(shè)計(jì)變更執(zhí)行原則

2.1多級(jí)審核院子：至少要經(jīng)過(guò)二級(jí)及以上的審核。第一級(jí)為開發(fā)設(shè)計(jì)部、工程（配套）部、成本控制部；第二級(jí)為主管設(shè)計(jì)副總經(jīng)理。

2.2通過(guò)施工合同的相關(guān)限定控制計(jì)劃變更。

2.2.1權(quán)利限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的權(quán)限規(guī)定，并在施工合同中明確，不在權(quán)限范圍之內(nèi)的簽字一律無(wú)效。

2.2.2原件結(jié)算原則：必須要有齊備、有效的原件作為結(jié)算依據(jù)。

2.2.3標(biāo)準(zhǔn)表格原則：應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)的格式。

2.2.4法律約束原則：在與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，應(yīng)按本指引約定設(shè)計(jì)變更工作流程，特別明確甲方向設(shè)計(jì)單位發(fā)出設(shè)計(jì)變更指令的有效簽發(fā)人。同時(shí)約定設(shè)計(jì)單位發(fā)出設(shè)計(jì)變更通知單的甲方接受部門及人員。

2.3歸口管理原則：設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)編制《設(shè)計(jì)變更通知單》；開發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)編制《設(shè)計(jì)變更審批單》，負(fù)責(zé)發(fā)放《設(shè)計(jì)變更通知單》，負(fù)責(zé)除《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》外的其它設(shè)計(jì)變更表的編號(hào)；工程（配套）部負(fù)責(zé)《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》的事實(shí)確認(rèn)；成本控制部負(fù)責(zé)《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》的費(fèi)用確認(rèn)及編號(hào)。

2.4時(shí)間限制原則：實(shí)行嚴(yán)格的事件限制，實(shí)行一單一算，嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦。

2.5專人跟進(jìn)原則：開發(fā)設(shè)計(jì)部、工程（配套）部及成本控制部應(yīng)專人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更工作。

3設(shè)計(jì)變更分類

3.1設(shè)計(jì)變更分為二類：第一類為產(chǎn)品設(shè)計(jì)變更，第二類為其它設(shè)計(jì)變更。

3.2第一類設(shè)計(jì)變更

3.2.1第一類設(shè)計(jì)變更是指：變更將影響原經(jīng)審批的規(guī)劃指標(biāo)、建筑方案，牽涉到功能布局、面積指標(biāo)、重大效果等重點(diǎn)控制事項(xiàng)的設(shè)計(jì)變更；或可能引起相關(guān)法律

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糾紛，如與主力店的合作糾紛、可能導(dǎo)致購(gòu)房業(yè)主法律糾紛的設(shè)計(jì)變更，包括國(guó)家或地方政策、法規(guī)的變化引起的規(guī)劃調(diào)整等。

3.2.2第一類設(shè)計(jì)變更的辦理原則：均須報(bào)規(guī)劃院和成本控制部審核。3.2.3第二類設(shè)計(jì)變更

3.2.4第二類設(shè)計(jì)變更是指：除第一類設(shè)計(jì)變更以外的一切設(shè)計(jì)變更。包括但不限于：售樓協(xié)議文件引起的設(shè)計(jì)修改或補(bǔ)充事項(xiàng)；設(shè)計(jì)圖紙錯(cuò)誤（錯(cuò)、漏、碰、缺）引起的設(shè)計(jì)修改或補(bǔ)充事項(xiàng)；配合施工需要引起的設(shè)計(jì)修改或補(bǔ)充事項(xiàng)；配合設(shè)計(jì)優(yōu)化需要引起的設(shè)計(jì)修改或補(bǔ)充事項(xiàng)；業(yè)態(tài)對(duì)接和專項(xiàng)設(shè)計(jì)分步實(shí)施造成的設(shè)計(jì)修改或補(bǔ)充事項(xiàng)；配合商家進(jìn)場(chǎng)造成的設(shè)計(jì)修改或補(bǔ)充事項(xiàng)等。

3.2.5第二類設(shè)計(jì)變更的辦理原則：設(shè)計(jì)變更必須做到事前控制，必須按照設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限完成審批程序，嚴(yán)禁肢解設(shè)計(jì)變更。

3.2.6售樓協(xié)議引起的設(shè)計(jì)變更引起成本增加時(shí)，項(xiàng)目公司必須在辦理設(shè)計(jì)變更之前同客戶簽訂費(fèi)用承擔(dān)協(xié)議。4設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限

根據(jù)不同的變更分類和變更金額，對(duì)應(yīng)不同的審批權(quán)限及審批流程，見下表：

5設(shè)計(jì)變更辦理時(shí)間

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5.1設(shè)計(jì)變更實(shí)施前，項(xiàng)目公司審批權(quán)限范圍內(nèi)的設(shè)計(jì)變更，辦理時(shí)間為5個(gè)工作日。對(duì)需審批的各類設(shè)計(jì)變更，項(xiàng)目公司審批時(shí)間為5個(gè)工作日，各部門審批時(shí)間為5個(gè)工作日。

5.2在緊急情況下（由項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)、工程副總經(jīng)理判斷），對(duì)于不影響建筑質(zhì)量和驗(yàn)收的第二類設(shè)計(jì)變更，根據(jù)設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限，在完成《設(shè)計(jì)變更審批單》，知會(huì)設(shè)計(jì)單位后，開發(fā)設(shè)計(jì)部編寫《設(shè)計(jì)變更通知單》一式三份，開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部、施工單位各一份原件；工程（配套）部、監(jiān)理單位留復(fù)印件。如果相關(guān)施工單位多于一家，則原件也需多出相應(yīng)份數(shù)。施工單位接到《設(shè)計(jì)變更通知單》后可立即組織施工。

5.3設(shè)計(jì)變更實(shí)施后，工程（配套）部、成本控制部、監(jiān)理公司、施工單位對(duì)每月25日前已實(shí)施完畢的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)于增加工程成本的設(shè)計(jì)變更，如果未經(jīng)確認(rèn)，在工程結(jié)算時(shí)將不予考慮；對(duì)于降低工程成本的設(shè)計(jì)變更，如果施工單位不配合確認(rèn)工作，由監(jiān)理單位及項(xiàng)目公司共同確認(rèn)后生效，將作為工程結(jié)算的依據(jù)之一。6設(shè)計(jì)變更辦理方法

6.1設(shè)計(jì)變更辦理方式

6.1.1用《工程聯(lián)系單（變更）》《設(shè)計(jì)變更審批單》，《設(shè)計(jì)變更通知單》、《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》四張表單完成設(shè)計(jì)變更的提出、審批、確認(rèn)程序。設(shè)計(jì)變更可由項(xiàng)目公司各部門、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位提出。

6.1.2提出設(shè)計(jì)變更的單位或部門，通過(guò)《工程聯(lián)系單》形式通知工程（配套）部。

6.1.3工程（配套）部及項(xiàng)目公司相關(guān)專業(yè)工程師在《工程聯(lián)系單》上描述該設(shè)計(jì)變更部位的現(xiàn)狀（是否已按原設(shè)計(jì)圖紙實(shí)施完畢、部分實(shí)施或未實(shí)施），分析該設(shè)計(jì)變更對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度的影響后，提交開發(fā)設(shè)計(jì)部，工程（配套）部留存復(fù)印件。

6.1.4結(jié)算以《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》、《設(shè)計(jì)變更通知單》及相應(yīng)的變更圖紙作為依據(jù)。

6.1.5開發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)《設(shè)計(jì)變更審批單》、《設(shè)計(jì)變更通知單》進(jìn)行編號(hào)，三個(gè)表單為同一編號(hào)，編號(hào)方法為：在設(shè)計(jì)變更歸屬的設(shè)計(jì)合同的編號(hào)后加“~bg~xxx”（xxx為序號(hào)）

6.1.6成本控制部負(fù)責(zé)對(duì)《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》進(jìn)行編號(hào)，編號(hào)方案為：在設(shè)計(jì)變更歸屬的工程承包合同的編號(hào)后加“~bg~xxx”（xxx為序號(hào)）

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6.1.7設(shè)計(jì)變更通知單須得到設(shè)計(jì)副總經(jīng)理確認(rèn)后才能實(shí)施。

6.2設(shè)計(jì)變更辦理程序

6.2.1第一類設(shè)計(jì)變更

6.2.1.1根據(jù)工程（配套）部提供的《工程聯(lián)系單》，開發(fā)設(shè)計(jì)部填寫《設(shè)計(jì)變更審批單》，如果需要，開發(fā)設(shè)計(jì)部應(yīng)事先與設(shè)計(jì)單位溝通。

6.2.1.2工程（配套）部負(fù)責(zé)填寫工程意見，成本設(shè)計(jì)部根據(jù)設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容估算成本變化。

6.2.1.3開發(fā)設(shè)計(jì)部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)辦理審批會(huì)簽，審批會(huì)簽按設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限執(zhí)行?！对O(shè)計(jì)變更審批單》通過(guò)審批后，開發(fā)設(shè)計(jì)部留存一份原件，成本控制部留存復(fù)印件。

6.2.1.4項(xiàng)目公司內(nèi)部審批完成后，上報(bào)規(guī)劃院審批。

6.2.1.5獲得規(guī)劃院批準(zhǔn)后，項(xiàng)目公司上報(bào)成本控制部審批。

6.2.1.6獲得成本控制部批準(zhǔn)后，設(shè)計(jì)單位根據(jù)《設(shè)計(jì)變更審批單》中關(guān)于設(shè)計(jì)變更的要求，完成《設(shè)計(jì)變更他通知單》一式三份，經(jīng)規(guī)劃副總經(jīng)理進(jìn)行確認(rèn)、工程副總簽字后，開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部、施工單位各一份原件，并報(bào)規(guī)劃院和成本控制部備案，工程（配套）部、監(jiān)理公司留復(fù)印件。

6.2.1.7設(shè)計(jì)變更實(shí)施完畢，施工單位填寫《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》一式二份，寫明其實(shí)施情況，監(jiān)理和工程（配套）部對(duì)表單中的事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)，成本控制部對(duì)表單中的費(fèi)用進(jìn)行確認(rèn)。經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目公司派駐現(xiàn)場(chǎng)的工程師（一般為主管工程的副總經(jīng)理）簽字確認(rèn)后，成本控制部、工程（配套）部、施工單位、各一份原件，作為工程結(jié)算的依據(jù)之一，工程（配套）部，開發(fā)設(shè)計(jì)部、監(jiān)理公司留復(fù)印件。無(wú)論有無(wú)，每份設(shè)計(jì)變更通知單均必須經(jīng)確認(rèn)。

6.2.1.8若涉及到已發(fā)布廣告許嵐傳，已簽訂售樓協(xié)議的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)變更。應(yīng)首先通知營(yíng)銷部，并由公司法律顧問(wèn)進(jìn)行法律評(píng)估后，再?zèng)Q定是否進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。

6.2.2第二類設(shè)計(jì)變更

6.2.2.1根據(jù)工程（配套）部提供的《工程聯(lián)系單》，開發(fā)設(shè)計(jì)部填寫《設(shè)計(jì)變更審批單》。

6.2.2.2工程（配套）部填寫現(xiàn)場(chǎng)情況，成本控制部根據(jù)設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容估算成本變化。

6.2.2.3開發(fā)設(shè)計(jì)部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)辦理審批會(huì)簽，審批會(huì)簽按設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限執(zhí)

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行。如需上報(bào)審批，必須在獲得審批后才能實(shí)施。不需審批的設(shè)計(jì)變更。項(xiàng)目公司將《設(shè)計(jì)變更審批單》報(bào)成本控制部備案?！对O(shè)計(jì)變更審批單》通過(guò)審批后，開發(fā)設(shè)計(jì)部留原件，成本控制部留復(fù)印件。

6.2.2.4設(shè)計(jì)單位根據(jù)開發(fā)設(shè)計(jì)部提供的批準(zhǔn)后的《設(shè)計(jì)變更審批單》的內(nèi)容修改完成后，向開發(fā)設(shè)計(jì)部提供《設(shè)計(jì)變更通知單》一式三份，經(jīng)設(shè)計(jì)副總經(jīng)理確認(rèn)、工程副總簽字后，開發(fā)設(shè)計(jì)部、成本控制部、施工單位各一份原件、工程（配套）部、監(jiān)理公司留復(fù)印件，屬于審批的設(shè)計(jì)變更，報(bào)成本控制部備案。

6.2.2.5設(shè)計(jì)變更的工程內(nèi)容完成后，施工單位填寫《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》一式二份，并對(duì)表單中的事實(shí)進(jìn)行確認(rèn)，成本控制部對(duì)表單中的費(fèi)用進(jìn)行確認(rèn)。經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理簽字確認(rèn)后，成本控制部、施工單位各留一份原件，作為工程結(jié)算的依據(jù)之一。工程（配套）部、開發(fā)設(shè)計(jì)部、監(jiān)理公司留復(fù)印件。無(wú)論有無(wú)發(fā)生，每份設(shè)計(jì)變更通知單均必須經(jīng)確認(rèn)。

6.2.2.6售樓協(xié)議引起的設(shè)計(jì)變更不引起成本增加（如：隔墻不砌、墻面不做面層抹灰、不油漆、潔具不安、門移位等）、不影響工程質(zhì)量及驗(yàn)收、不造成客戶投訴時(shí)，項(xiàng)目公司完成審批手續(xù)，開發(fā)設(shè)計(jì)部知會(huì)設(shè)計(jì)單位后，編寫《設(shè)計(jì)變更通知單》，開發(fā)設(shè)計(jì)部、工程（配套）部、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位各一份原件。

6.2.2.7屬于5.2條及6.2.2.7條的情況，開發(fā)設(shè)計(jì)部不需編制《設(shè)計(jì)修改意向單》，設(shè)計(jì)單位不需編制《設(shè)計(jì)變更通知單》，由開發(fā)設(shè)計(jì)部編寫《設(shè)計(jì)變更通知單》。7設(shè)計(jì)變更處理要點(diǎn)

7.1設(shè)計(jì)變更金額是指單位工程中單項(xiàng)設(shè)計(jì)變更引起的成本變化總金額，設(shè)計(jì)變更引起的成本變化應(yīng)包括：實(shí)施設(shè)計(jì)變更本身發(fā)生的費(fèi)用，返工發(fā)生的費(fèi)用、造成相關(guān)專業(yè)調(diào)整所發(fā)生的費(fèi)用等。

7.2設(shè)計(jì)變更為完成審批，不得付諸工程實(shí)施；否則，將追究有關(guān)人員的責(zé)任。

7.3成本控制部估算設(shè)計(jì)變更引起的成本變化，誤差盡可能控制在10%以內(nèi)。

7.4為提高效率，項(xiàng)目公司和可依據(jù)項(xiàng)目具體情況需要，在自身職權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行授權(quán)，但授權(quán)人認(rèn)為責(zé)任人。

7.5項(xiàng)目公司應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理工作，做好前期工作，合理安排設(shè)計(jì)周期，提高設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，盡量減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。

7.6對(duì)于必須進(jìn)行的設(shè)計(jì)變更，項(xiàng)目公司應(yīng)盡可能在變更部位的工程施工之前完成設(shè)計(jì)變更的一切手續(xù)，避免發(fā)生返工浪費(fèi)。

73

7.7施工圖會(huì)審時(shí)發(fā)現(xiàn)圖紙中出現(xiàn)的錯(cuò)、漏、碰、缺等設(shè)計(jì)問(wèn)題，以施工圖會(huì)審紀(jì)要的形式進(jìn)行變更，不另進(jìn)行審批。施工圖會(huì)審時(shí)造成方案或建造標(biāo)準(zhǔn)改變時(shí)，必須按照設(shè)計(jì)變更流程完成審批。

8設(shè)計(jì)變更管理支持文件

《工程聯(lián)系單（變更）》

《設(shè)計(jì)變更審批單》

《設(shè)計(jì)變更通知單》

《設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單》

74

工程聯(lián)系單（變更）

75

設(shè)計(jì)變更審批單

注：此表單的審批按設(shè)計(jì)變更審批權(quán)限的規(guī)定執(zhí)行

76

設(shè)計(jì)變更通知單

說(shuō)明：

1本表用于開發(fā)設(shè)計(jì)部編制《設(shè)計(jì)變更通知單》的情況，此情況不需編制《設(shè)計(jì)修改意向單》；

2當(dāng)設(shè)計(jì)單位編制《設(shè)計(jì)變更通知單》時(shí)，不用此表，設(shè)計(jì)、工程副總經(jīng)理在設(shè)計(jì)單位編制的《設(shè)計(jì)變更通知單》上簽署確認(rèn)意見，開發(fā)設(shè)計(jì)部在設(shè)計(jì)單位編制的《設(shè)計(jì)變更通知單》上編號(hào)。

77

設(shè)計(jì)變更確認(rèn)單

78

79

第8節(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)類業(yè)務(wù)發(fā)包管理

1總則

1.1股份公司監(jiān)理全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)類業(yè)務(wù)招標(biāo)管理制度，以公正、公平、公開的原則評(píng)估、選擇設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)承包單位，在合理公平的原則下追求公司利益最大化，以確保各項(xiàng)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)滿足規(guī)定的質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制要求。

1.2單項(xiàng)合同額在30萬(wàn)元以上（含）的規(guī)劃設(shè)計(jì)類業(yè)務(wù)發(fā)包，都必須按招標(biāo)管理流程確定承包單位，規(guī)劃設(shè)計(jì)類業(yè)務(wù)發(fā)包份三種方式：

1）招標(biāo)

2）直接委托

3）長(zhǎng)期合作

1.3復(fù)核直接委托或長(zhǎng)期合作條件的，按照招標(biāo)管理權(quán)限分類中的規(guī)定，由經(jīng)辦部門執(zhí)行相關(guān)工作指引，辦理相應(yīng)的申請(qǐng)、審批手續(xù)。

2招標(biāo)管理權(quán)限分類及業(yè)務(wù)范圍

2.1根據(jù)設(shè)計(jì)內(nèi)容和階段的不同，按管理權(quán)限將規(guī)劃設(shè)計(jì)類招標(biāo)分為以下三類：

2.1.1第一類招標(biāo)（由規(guī)劃院經(jīng)辦）；設(shè)計(jì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)要求的方案設(shè)計(jì)，對(duì)整體效果有重大影響的規(guī)劃、方案、專項(xiàng)類設(shè)計(jì)為第一類招標(biāo)范圍，主要包括以下設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)

1）總圖規(guī)劃及概念方案設(shè)計(jì)；

2）持有型物業(yè)單體建筑方案及其深化設(shè)計(jì)；

3）持有型物業(yè)、貼臨購(gòu)物中心的室外步行街建筑外立面方案及初步設(shè)計(jì)（包含商業(yè)綜合體項(xiàng)目裙房上部塔樓）。

4）室內(nèi)步行街（含采光頂）和購(gòu)物中心公共區(qū)域室內(nèi)裝修方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)；（采光天棚完成至方案深度、不含鋼結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)）

5）所有物業(yè)景觀的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)；

6）所有物業(yè)夜景照明的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)；

7）持有型物業(yè)的導(dǎo)向標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)；

8）持有型物業(yè)弱電智能化方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)；

9）規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、材料、機(jī)電設(shè)備等設(shè)計(jì)類研究業(yè)務(wù)；

10）要求的由規(guī)劃院經(jīng)辦的其他設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)：

說(shuō)明

80

a）原則上商業(yè)綜合體項(xiàng)目裙房上塔樓的立面等相關(guān)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)均納入持有型物業(yè)范圍內(nèi)一并經(jīng)辦。

b）對(duì)立面、內(nèi)裝、景觀、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、夜景照明、智能化等設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，如規(guī)劃院僅經(jīng)辦至方案或初設(shè)深度，而后續(xù)設(shè)計(jì)另行招標(biāo)的，則后續(xù)設(shè)計(jì)招標(biāo)納入項(xiàng)目公司經(jīng)辦的第二類招標(biāo)中。

2.1.2第二類招標(biāo)（由項(xiàng)目公司經(jīng)辦）主要包括以下設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)：

1）持有型物業(yè)建筑單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)；

2）持有型物業(yè)幕墻、鋼結(jié)構(gòu)方案及施工圖設(shè)計(jì)；

3）第一類招標(biāo)中隊(duì)專項(xiàng)設(shè)計(jì)招標(biāo)未將施工圖業(yè)務(wù)與方案招標(biāo)一體化經(jīng)辦完成而需要另行開展施工圖招標(biāo)的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)；

4）銷售型物業(yè)單體設(shè)計(jì)方案（含住宅、公寓、住宅區(qū)及公寓區(qū)商鋪戶型平面、立面設(shè)計(jì)方案及總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)方案）

5）銷售賣場(chǎng)設(shè)計(jì)方案（含售樓處建筑設(shè)計(jì)方案及售樓處、樣板房、公共區(qū)室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)方案）

6）市政工程設(shè)計(jì)、工程地質(zhì)勘查、機(jī)電設(shè)備專業(yè)設(shè)計(jì)、銷售物業(yè)導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等其他二類標(biāo)；

說(shuō)明：

a)第（1）、（2）、（3）條的設(shè)計(jì)招標(biāo)，規(guī)劃院對(duì)于招標(biāo)小組成員、入圍單位和定標(biāo)進(jìn)行審批；

b）第（4）、（5）條的設(shè)計(jì)招標(biāo)，項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)部對(duì)于招標(biāo)設(shè)計(jì)、招標(biāo)小組成員名單、入圍單位、招標(biāo)文件和定標(biāo)進(jìn)行審批；

c）第（6）條的設(shè)計(jì)招標(biāo)，由項(xiàng)目公司經(jīng)辦和審批，規(guī)劃院和成本部備案審查。

2.1.3地方類招標(biāo)（項(xiàng)目公司組織、存檔備查的招標(biāo)）：除第一類、第二類以外的均為地方類招標(biāo)。

2.2包含施工圖設(shè)計(jì)的施工圖招標(biāo)按照工程類招標(biāo)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，規(guī)劃院或項(xiàng)目公司開發(fā)設(shè)計(jì)部、主管規(guī)劃設(shè)計(jì)的副總經(jīng)理參與。

2.3針對(duì)某一單項(xiàng)招標(biāo)，規(guī)劃院可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，報(bào)分管規(guī)劃副總裁批準(zhǔn)后，將第一類招標(biāo)授權(quán)項(xiàng)目公司經(jīng)辦，也可將第二類招標(biāo)收歸規(guī)劃院經(jīng)辦。具體授權(quán)或收回的工作范圍、操作模式、時(shí)間期限等采用授權(quán)（收回）通知書的形式。授權(quán)或收回的招標(biāo)業(yè)務(wù)，根據(jù)經(jīng)辦單位確定招標(biāo)類別及審批流程、規(guī)劃院授權(quán)項(xiàng)目公司經(jīng)辦的設(shè)

81

計(jì)招標(biāo)業(yè)務(wù)，按照第二類招標(biāo)的審批流程操作，規(guī)劃院收回的第二類設(shè)計(jì)招標(biāo)業(yè)務(wù)，按照第一類招標(biāo)的審批流程操作。

2.4針對(duì)某一項(xiàng)目公司，規(guī)劃院可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，報(bào)主管規(guī)劃設(shè)計(jì)及分管成本副總裁批準(zhǔn)后，將第一類招標(biāo)授權(quán)給項(xiàng)目公司經(jīng)辦，也可將第二類招標(biāo)收