海城芭東地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理初步構(gòu)思

王冬對(duì)芭東海城應(yīng)聘資料對(duì)芭東·海城營(yíng)銷(xiāo)籌劃

初步構(gòu)思表述內(nèi)容第一章品牌策略第二章物業(yè)開(kāi)展建議第三章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略第四章包裝方案第五章廣告策略第六章銷(xiāo)售實(shí)施第七章價(jià)格策略陳述：概念示意因了解本案及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資料有限，初步構(gòu)思會(huì)與貴公司的整體戰(zhàn)略方向有偏差，盡請(qǐng)諒解。本構(gòu)思只表達(dá)原有工作的經(jīng)驗(yàn)及對(duì)該工程整體運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)思想的簡(jiǎn)單概況，細(xì)節(jié)還需細(xì)致了解本案和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況所作出切合實(shí)際的實(shí)施策略。第一章品牌策略樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)與品牌的塑造是互動(dòng)的。工程為品牌的塑造創(chuàng)造了根底，而品牌的塑造促進(jìn)了本個(gè)和下個(gè)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。如何處理好本案的品牌關(guān)系，是我們要所做的一個(gè)重要工作。一、品牌趨勢(shì)很明顯，目前海城是一個(gè)相當(dāng)繁亂的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，各工程規(guī)劃的同質(zhì)性程度開(kāi)始日益提高。為了保障自己的利益，消費(fèi)者需求日趨理性且層次提高，在各工程長(zhǎng)篇累牘地比拼硬件的宣傳之下，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)展商并沒(méi)有很強(qiáng)的認(rèn)知性，只是在貨比三家后，選擇最適宜他們的單位。這一情況說(shuō)明地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的趨勢(shì)將日趨需要轉(zhuǎn)入品牌營(yíng)銷(xiāo)的時(shí)代。在一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)會(huì)日趨以市場(chǎng)為導(dǎo)向，把價(jià)格、地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、裝修、付款方式等傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)組合納入整體品牌籌劃之中。因?yàn)椴还芎螘r(shí)，品牌都可以為消費(fèi)者提供使用功能和心理層面兩者兼具的利益承諾。其物業(yè)工程在完善和提高功能檔次方面，不僅滿(mǎn)足買(mǎi)家對(duì)居住、享受的需要，而且將通過(guò)整合營(yíng)銷(xiāo)的傳播過(guò)程將品牌個(gè)性建立起來(lái)，形成物業(yè)附加值，也能最大程度的滿(mǎn)足購(gòu)置者心理層面的要求。一般而言品牌的形成將首先從工程的立面、規(guī)劃、建材等有形處開(kāi)始，再延伸至開(kāi)發(fā)商理念與規(guī)劃精神。然后要通過(guò)整合營(yíng)銷(xiāo)籌劃的手段，適當(dāng)?shù)倪x擇多種途徑的群眾傳媒組合將這一切傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群。定位準(zhǔn)確、創(chuàng)意精良、設(shè)計(jì)得當(dāng)、版式適宜、訴求直指人心的廣告宣傳，配以把戲翻新的現(xiàn)場(chǎng)布置、多種多樣的銷(xiāo)售方式和技巧、實(shí)實(shí)在在的展示都在以不同形式傳達(dá)品牌信息。地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的品牌化，也將為開(kāi)展商帶來(lái)無(wú)法估量的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，中海、萬(wàn)科、金地、珠江旗下的樓盤(pán)就是這種趨勢(shì)下的代表者。借助品牌的力量及魅力開(kāi)拓市場(chǎng)，聚集消費(fèi)者，提升企業(yè)價(jià)值，在日趨劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中爭(zhēng)奪自已的份額，這也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的必然趨勢(shì)。從樓市的走向來(lái)看，他就象一個(gè)怪圈，消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)從樓盤(pán)質(zhì)量轉(zhuǎn)移到各種花巧的賣(mài)點(diǎn)，在華而不實(shí)的“賣(mài)點(diǎn)〞現(xiàn)象膨脹到極致之后，消費(fèi)者又重新把關(guān)注焦點(diǎn)放到了樓宇的自身品質(zhì)和工期之上。而這恰恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)度到日益成熟的買(mǎi)方市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。樓盤(pán)品質(zhì)，決定了樓盤(pán)的“本性〞，“一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌的根本認(rèn)同〔即產(chǎn)品的核心要素〕，要比延伸認(rèn)同〔如推廣時(shí)的風(fēng)格策略等〕更經(jīng)得起考驗(yàn)。成功的品牌之后，有著一套扎實(shí)的質(zhì)量文化體系作支撐，一條正確的品牌開(kāi)展之路，應(yīng)該是對(duì)于品牌和品質(zhì)的同時(shí)追求，品質(zhì)認(rèn)同，是確立品牌的最關(guān)鍵核心要素，而強(qiáng)勢(shì)品牌又可加深消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的進(jìn)一步肯定與認(rèn)同，兩者相輔相承。走“品牌經(jīng)營(yíng)“這條路，最終是以提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力為目的的，而產(chǎn)品品質(zhì)意識(shí)恰恰是一切產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)最堅(jiān)實(shí)的動(dòng)力之源。從案例來(lái)分析，我們也可以發(fā)現(xiàn)眾多開(kāi)展商都在不同程度的、在不同的層面上對(duì)企業(yè)和工程品牌進(jìn)行提升。一期開(kāi)發(fā)其開(kāi)發(fā)的第一要義不是利潤(rùn)但實(shí)質(zhì)利潤(rùn)，而是政府效益、社會(huì)效益，這是一種方向。入市后地產(chǎn)業(yè)由于其豐厚的利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)將愈加劇烈，在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中最終將形成20%的品牌地產(chǎn)商壟斷80%的地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，大家誰(shuí)也不想成為那80%中的一員，必然要在品牌策略上有獨(dú)到之處。而在07年在做沈陽(yáng)沈北工程前期的時(shí)候針對(duì)市場(chǎng)組織做過(guò)一次市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷，對(duì)“被訪者心目中認(rèn)可的開(kāi)展商品牌〞問(wèn)題采用了開(kāi)放式問(wèn)答，約84%的被訪者提及開(kāi)展商品牌，說(shuō)明置業(yè)者非常重視開(kāi)展商的品牌。其中，約30%的被訪者提及萬(wàn)科，與其他品牌開(kāi)展商相比，可謂一枝獨(dú)秀。招商、中海、金地、恒大、中遠(yuǎn)、城建、等具資質(zhì)的大開(kāi)展商，大約有5-9%的被訪者提及，形成品牌第二集團(tuán)，而其他開(kāi)發(fā)商那么比較分散。由此看來(lái)，萬(wàn)科長(zhǎng)期的品牌建設(shè)，在置業(yè)者心目中已開(kāi)花結(jié)果，其他開(kāi)發(fā)商那么仍在努力。備注：萬(wàn)科實(shí)質(zhì)所真正銷(xiāo)售的是該工程的品牌及物業(yè)效勞。二、品牌診斷芭東地產(chǎn)已經(jīng)具備了品牌經(jīng)營(yíng)的一些根本素質(zhì)，并一直努力在做，為了更深入的塑造企業(yè)與工程的品牌，我分析芭東地產(chǎn)的優(yōu)劣勢(shì)如下：優(yōu)勢(shì)：1、建筑品質(zhì)優(yōu)勢(shì)；2、資本實(shí)力優(yōu)勢(shì)；3、區(qū)域號(hào)召力強(qiáng)優(yōu)勢(shì)；4、政府政策的較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)；5、原有青島開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)；主要芭東地產(chǎn)在海城開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)模性的開(kāi)發(fā)，是該工程一期屬于芭東地產(chǎn)的第一腳進(jìn)入該城市，更應(yīng)該加大企業(yè)品牌的建立。缺乏：1、品牌內(nèi)涵豐富程度不夠芭東地產(chǎn)目前是以穩(wěn)健為市場(chǎng)主要形象，以穩(wěn)定的海城家庭為主要目標(biāo)市場(chǎng)，原開(kāi)發(fā)工程較小，無(wú)大盤(pán)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，缺乏創(chuàng)新形象。2、整體市場(chǎng)號(hào)召力不夠芭東地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較集中，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)類(lèi)型集中在高檔范圍，從而使品牌效應(yīng)局限在局部人當(dāng)中，缺乏廣泛的市場(chǎng)號(hào)召力。三、品牌方向客戶(hù)對(duì)某品牌的印象不佳，隨之而來(lái)的對(duì)品牌的負(fù)面評(píng)價(jià)，可能是必須付出的一個(gè)代價(jià)。但如果我們建立了顧客的忠誠(chéng)度，就可以降低銷(xiāo)售本錢(qián)、效勞本錢(qián)，獲得珍貴的意見(jiàn)，開(kāi)展客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)。一個(gè)公司所做的每一件事與沒(méi)有做的每一件事，都傳達(dá)出一個(gè)代表品牌訊息的事實(shí)。這個(gè)事實(shí)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)也是很有作用的。既有的客戶(hù)能夠用社區(qū)文化活動(dòng)等方法來(lái)溝通，從而可以降低公司的銷(xiāo)售本錢(qián)。品牌的建立過(guò)程可以簡(jiǎn)單看作是這樣一個(gè)過(guò)程：溝通品牌關(guān)系品牌支持度品牌資產(chǎn)1、創(chuàng)造并培養(yǎng)各種關(guān)系，而不是只注意房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程；2、重視所有的與工程、公司有關(guān)的員工和潛在業(yè)主，而不是只注重直接消費(fèi)者或公司高層領(lǐng)導(dǎo)；3、保持策略一致性，防止制造分散或無(wú)關(guān)系性的品牌訊息；4、利用社區(qū)文化活動(dòng)，政府相關(guān)活動(dòng)，創(chuàng)造有意義的互動(dòng)關(guān)系，不要只是利用群眾傳播媒體自己說(shuō)話(huà)；5、推廣企業(yè)和工程品牌內(nèi)涵，而不是只會(huì)強(qiáng)調(diào)直接賣(mài)點(diǎn)；6、運(yùn)用自主性企劃，而不局限于原來(lái)的舊方案；7、整合企業(yè)資源，多部門(mén)共同參與“營(yíng)銷(xiāo)〞工作8、注重客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，不要只是一味爭(zhēng)取新顧客。方法與原那么：心理因素：品牌形象和個(gè)性可以的代表某種生活方式、滿(mǎn)足某種身份、心理的要求。經(jīng)濟(jì)因素：有時(shí)客戶(hù)已經(jīng)傾向了購(gòu)置，這個(gè)時(shí)候考慮以促銷(xiāo)的方式滿(mǎn)足他的心理，給他一種占了廉價(jià)的感覺(jué)。結(jié)構(gòu)關(guān)系：結(jié)構(gòu)關(guān)系是指實(shí)際上的連線，公司與顧客之間的互動(dòng)愈頻繁，關(guān)系就愈緊密。其他利益關(guān)系：注意客戶(hù)和公司員工對(duì)公司的看法，重點(diǎn)為：可信度：說(shuō)到的事情都做到了嗎？產(chǎn)品是否貨真價(jià)實(shí)？一致性：產(chǎn)品功能和效勞質(zhì)量是否和預(yù)期一樣？接觸點(diǎn)：客戶(hù)和公司接觸容易嗎？回應(yīng)度：公司遇到顧客的詢(xún)問(wèn)和抱怨時(shí)，是否能夠明快徹底的處理。熱忱力：公司對(duì)客戶(hù)的效勞熱忱有多大。親和力：讓他們覺(jué)得和其他小區(qū)業(yè)主不一樣的感受，這里本身就是一種檔次、生活方式。喜愛(ài)度：客戶(hù)是否喜歡對(duì)外展現(xiàn)我們的工程。市場(chǎng)調(diào)研人員接待：對(duì)同行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研人員應(yīng)該一樣與其他客戶(hù)接待一樣，應(yīng)該更加熱情的接待效勞。要注意的幾個(gè)因素和關(guān)系：四、品牌整合市場(chǎng)品牌的再定位借助于“芭東·海城〞上市的時(shí)機(jī)，芭東地產(chǎn)應(yīng)重塑其企業(yè)品牌。我認(rèn)為芭東在“芭東·海城〞工程的推廣過(guò)程中，將會(huì)構(gòu)成出一個(gè)完整的企業(yè)品牌價(jià)值體系。1、以穩(wěn)健為特征的經(jīng)營(yíng)文化品牌2、以嚴(yán)謹(jǐn)為特征的管理文化品牌3、以產(chǎn)業(yè)化為特征的專(zhuān)業(yè)文化品牌4、以周到為特征的效勞文化品牌5、以?xún)?yōu)質(zhì)為特征的建筑文化品牌6、以誠(chéng)信為特征的客戶(hù)文化品牌7、以合作為特征的競(jìng)爭(zhēng)文化品牌8、以創(chuàng)新為特征的開(kāi)展文化品牌品牌戰(zhàn)略實(shí)施建議1、創(chuàng)新、前瞻的工程定位本身就是一種品牌建設(shè)。在工程推廣中利用當(dāng)?shù)氐闹髁髅襟w，電視、倒示、公交車(chē)、路牌、政府傳播等載體進(jìn)行工程探討與宣傳，進(jìn)一步提高工程與企業(yè)的高度。2、對(duì)未來(lái)國(guó)際人居標(biāo)準(zhǔn)〞的探討結(jié)合芭東地產(chǎn)雄厚實(shí)力和良好品牌，開(kāi)展“未來(lái)國(guó)際人居所標(biāo)準(zhǔn)〞討論，并使之成為該城市國(guó)際人居工程開(kāi)發(fā)的先進(jìn)模式，其住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)成為消費(fèi)者選擇國(guó)際人居所樓盤(pán)必須首先考慮的根本條件。3、可在工程銷(xiāo)售中心大廳長(zhǎng)期設(shè)置“青島芭東與海城未來(lái)芭東〞4、芭東品牌無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估及發(fā)布活動(dòng)芭東地產(chǎn)進(jìn)行一系列品牌創(chuàng)立活動(dòng)，品牌再定位、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估及發(fā)布〔請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估并向海城及周邊城市發(fā)布〕。5、芭東地產(chǎn)品牌信息發(fā)布會(huì)芭東地產(chǎn)作為第一次在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的芭東工程，塑造當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)國(guó)際自然環(huán)境樓盤(pán)，在各各方面都將給海城市房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)活力和更活潑的音符，這將是海城房地產(chǎn)行業(yè)值得寫(xiě)下的一頁(yè)，也是芭東人具有里程碑的一步?？膳c海城政府聯(lián)合舉辦。6、海城老照片公開(kāi)征集活動(dòng)該活動(dòng)作為工程形象導(dǎo)入初期內(nèi)容，可引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。7、“芭東·海城國(guó)際自然環(huán)境〞主題研討會(huì)國(guó)際自然環(huán)境樓盤(pán)是工程的未來(lái)優(yōu)勢(shì)，要把這種能量和優(yōu)勢(shì)提前放大，推廣，當(dāng)海城與國(guó)際社區(qū)的關(guān)聯(lián)度被提高的時(shí)候，工程品牌在樹(shù)立，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在凸顯，我們的標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)制定，便可脫離眾多偽國(guó)際化的包圍，到達(dá)與市場(chǎng)上日漸泛濫的有些石頭就叫山景、不大的一個(gè)水溝就叫湖、有一個(gè)小超市就叫配套齊全等“國(guó)際自然化社區(qū)〞的強(qiáng)烈比照。8、其它各類(lèi)活動(dòng)利用節(jié)假日和重大社會(huì)活動(dòng)開(kāi)展宣傳促銷(xiāo)，增加樓盤(pán)的親和性，樹(shù)立與生活、時(shí)尚緊密“接觸〞的公眾印象。9、切合實(shí)際的推廣方案還要進(jìn)入工程之后，根據(jù)工程現(xiàn)存在問(wèn)題所做調(diào)整。自然奢侈主義純水岸生活國(guó)際社區(qū)關(guān)鍵詞：國(guó)際化尊貴精致水岸花園思想：緊扣芭東海城案名第二章物業(yè)開(kāi)展建議為了打動(dòng)城市，我們的物業(yè)必須凸顯——“國(guó)際社區(qū)〞產(chǎn)品品質(zhì)提升實(shí)力大盤(pán)形象確定工程資源優(yōu)勢(shì)緊扣工程案名物業(yè)開(kāi)展建議根本原那么競(jìng)爭(zhēng)差異原那么本錢(qián)控制原那么——針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成產(chǎn)品力差異，表達(dá)形象領(lǐng)先和價(jià)值超越。客戶(hù)價(jià)值原那么——以客戶(hù)的特質(zhì)和置業(yè)關(guān)注點(diǎn)為核心原那么，落實(shí)客戶(hù)價(jià)值。國(guó)際自然尊貴居所，兼具都市高尚居家與國(guó)際型居所雙重特性；

一、工程差異化建議1、新都市主義最新演繹：都市化、復(fù)合化置身開(kāi)發(fā)區(qū)，但與購(gòu)物公園為鄰，作為CLD配套——而CBD存在；雖居住氣氛，集居住、商業(yè)配套、購(gòu)物、學(xué)習(xí)、養(yǎng)老為一體的綜合性小區(qū)；2、更具彈性的功能、空間和效勞：適合多種功能需求的居住空間；戶(hù)內(nèi)空間更為靈活，給個(gè)性化留下發(fā)揮空間；“裝配式〞度身定造裝修套餐；3、更符合戶(hù)型定位的功能空間：大戶(hù)型局部功能空間更加國(guó)際化；4、國(guó)際化的配套、效勞；英式物業(yè)管理效勞，細(xì)致、標(biāo)準(zhǔn)化的效勞；A商務(wù)和B休閑雙會(huì)所；〔在后期會(huì)有圖片適意〕合作雙英幼兒園；；〔在后期會(huì)有圖片適意〕與政府聯(lián)建重點(diǎn)學(xué)校；〔在后期會(huì)有圖片適意〕5、營(yíng)造具有高貴典雅舒適氣息的生活方式；程式化的貴族式效勞、優(yōu)雅而高貴；高尚社交空間；足夠體面的小區(qū)形象和入口大堂；充分尊重隱私；6、精彩點(diǎn)不在于面面俱到，關(guān)鍵在于突出亮點(diǎn)和差異化，到位；7、整體不在于細(xì)節(jié)有多細(xì)，最重要的就是，是否真正的用心，用心程度多與少。二、總體布局規(guī)劃及空間布局建議〔大盤(pán)常規(guī)〕1、小區(qū)形象建議：小區(qū)形象：在一片舒展、精致商業(yè)、高層、小高、多層、洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟的產(chǎn)品上，錯(cuò)落有致的建筑群從高至低。業(yè)態(tài)多樣化的產(chǎn)品，整體量顯出都市中心的優(yōu)越感與信心，而帶狀的玻璃幕墻的五星級(jí)酒店、應(yīng)該運(yùn)用優(yōu)雅的曲線、精致的金屬線條和細(xì)部對(duì)現(xiàn)代主義的建筑作出了全新的浪漫解讀。精美、簡(jiǎn)潔、高貴、雋永，不追求短暫的時(shí)尚，造就經(jīng)久彌新的永恒，國(guó)際化的造型在海城開(kāi)發(fā)區(qū)建筑群中顯出卓而不群的高貴，為開(kāi)發(fā)區(qū)與本工程樹(shù)立了新的標(biāo)桿。有一定的地中海風(fēng)格元素，但控制適宜，既表達(dá)了簡(jiǎn)約的時(shí)代感，又營(yíng)造了濃郁的小鎮(zhèn)風(fēng)情立面色彩采用暖色系，單體建筑間有少量色差，較好的實(shí)現(xiàn)了變化與統(tǒng)一，群體形象協(xié)調(diào)豐富，生活感濃郁案例：

深圳萬(wàn)科城產(chǎn)品前期已定位為地中海風(fēng)格可以參考如下：根據(jù)市場(chǎng)情況二期以主力產(chǎn)品六層洋房的風(fēng)格為基調(diào)，各物業(yè)類(lèi)型應(yīng)保持外部形象的相互協(xié)調(diào)，并在此根底上表達(dá)個(gè)性，給人以豐富多元又和諧統(tǒng)一的整體印象?？梢酝ㄟ^(guò)立面材料和顏色上的照應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)形象上的協(xié)調(diào)。1、作為提升容積率并展示社區(qū)城市意向的小高層產(chǎn)品風(fēng)格可以?xún)A向現(xiàn)代與地中海相結(jié)合——線條洗煉，強(qiáng)化豎向韻律感，突出挺拔、時(shí)尚的氣質(zhì)特征。2、作為創(chuàng)新型產(chǎn)品的花園洋房在形象上應(yīng)充分表達(dá)與現(xiàn)有多層產(chǎn)品的反差——?dú)赓|(zhì)現(xiàn)代但造型極為豐富，讓人過(guò)目難忘，產(chǎn)生對(duì)全新居住體驗(yàn)的向往之情。3、作為標(biāo)桿型產(chǎn)品的TH，風(fēng)格應(yīng)適當(dāng)回歸傳統(tǒng)，充分兌現(xiàn)客戶(hù)對(duì)于“經(jīng)典別墅〞的期待，給足低密度居住感受。根據(jù)市場(chǎng)需求實(shí)際情況而定。2、局部物業(yè)類(lèi)型建筑風(fēng)格建議首先是立面材料中引入質(zhì)感較強(qiáng)的材料，如面磚和石材等，能夠有效的提升建筑的價(jià)值感，給人穩(wěn)重和尊貴的感受；其次，材料的使用上要強(qiáng)化比照，不同材料之間的穿插運(yùn)用，不僅可以強(qiáng)化局部材料的質(zhì)感，而且可以到達(dá)“事半功倍〞控制本錢(qián)的效果。建筑底層局部石材的使用，對(duì)業(yè)主的身份感給與很好的彰顯玻璃陽(yáng)臺(tái)的運(yùn)用使得立面更加通透提升品質(zhì)感的手段之——立面材質(zhì)質(zhì)感加強(qiáng)通過(guò)強(qiáng)化產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，傳統(tǒng)的住宅模式也可以呈現(xiàn)讓人耳目一新的形象，建筑品質(zhì)感大幅提升提升品質(zhì)感的手段之——細(xì)節(jié)精致提升品質(zhì)感的手段之——造型豐富通過(guò)建筑群體組合上的變化，改變了傳統(tǒng)社區(qū)中“剃平頭〞的單調(diào)感受，形成了錯(cuò)落有致、靈活多變和富有韻律感的外部形象單體立面通過(guò)陽(yáng)臺(tái)的交錯(cuò)、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)的突出等形成豐富變化3、平面建議：可考慮局部推出“自由空間〞戶(hù)型，保存廚、衛(wèi)、剪力墻，其余大空間，可變性較大〔在可能的前提下考慮剪力墻位置，盡量保證客廳、主人房靠戶(hù)內(nèi)一側(cè)不是剪力墻〕；30-50平方的酒店式效勞公寓需要快捷、方便、舒適、自由，利用律較高的超級(jí)小戶(hù)型公寓。55-95平方的小高或多層二居合理控制戶(hù)型面積，提高使用效率，給足舒適度。重點(diǎn)增加贈(zèng)送面積、或按半計(jì)算面積。80-140平方三居，在根據(jù)時(shí)常實(shí)際情況時(shí)如何制定緊湊型三居與豪華型三居，通過(guò)市場(chǎng)的信息合理制定戶(hù)型配比。150平方米以上較大戶(hù)型考慮局部豪宅功能的可能性：如主臥進(jìn)入式衣帽間、豪華主臥衛(wèi)生間〔雙坐便、獨(dú)立淋浴、化裝臺(tái)等〕、客、餐廳相對(duì)別離，餐廳更多考慮與廚房的關(guān)聯(lián)性，中西廚別離，廚房功能多樣化等；其他內(nèi)容相關(guān)后續(xù)圖片+內(nèi)容介紹控制面積+實(shí)惠亮點(diǎn)關(guān)鍵舉措：控制戶(hù)型面積：優(yōu)化戶(hù)型結(jié)構(gòu)，適當(dāng)壓縮臥室、客廳、餐廳的面積；保證舒適性：動(dòng)靜分區(qū)，功能空間圍繞交通空間布置，節(jié)省交通面積；加分動(dòng)作：增加小亮點(diǎn)：錯(cuò)層、大面積落地窗等小亮點(diǎn)提升產(chǎn)品吸引力贈(zèng)送實(shí)用面積：結(jié)合居住空間，贈(zèng)送步入式飄窗或陽(yáng)臺(tái)，表達(dá)實(shí)惠小高層戶(hù)型建議兩居70-90㎡關(guān)鍵舉措：合理控制戶(hù)型面積，提高使用效率，給足舒適度廚房配獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)，儲(chǔ)物，洗衣都滿(mǎn)足。獨(dú)立餐廳設(shè)計(jì)，功能分區(qū)明確客廳面寬4.2米，臥室面寬3.6米，寬敞明亮主臥獨(dú)立衛(wèi)生間，增加了主人居住的私密性戶(hù)型南北通透，采光條件良好；各功能空間格局方正，防止空間上的浪費(fèi)；戶(hù)型布局合理，動(dòng)靜分區(qū)、干濕別離；獨(dú)立主臥區(qū)提升舒適感受案例：85平米兩居室外飄窗贈(zèng)送利用凸窗的特性，設(shè)置步入式陽(yáng)臺(tái)，模糊的陽(yáng)臺(tái)同房間區(qū)分，步入式陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置可根據(jù)使用者的喜好選擇安裝，拋棄傳統(tǒng)的居家模式步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽(yáng)臺(tái)窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值亮點(diǎn)一：贈(zèng)送飄窗，給足實(shí)惠亮點(diǎn)二：贈(zèng)送一步式陽(yáng)臺(tái)，豐富開(kāi)敞空間和立面效果運(yùn)用更多開(kāi)敞空間將采光、采景充分發(fā)揮，彌補(bǔ)高層建筑帶來(lái)的局部缺憾；增加戶(hù)型中開(kāi)敞空間的設(shè)置，也在于提高產(chǎn)品的附加值，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由于東北地區(qū)對(duì)保溫的要求較高，因此應(yīng)控制一步式陽(yáng)臺(tái)的面寬，謹(jǐn)慎采用。亮點(diǎn)三：底層局部架空，形成豐富的景觀空間，使回家的路變得不同底層局部架空，使綠色延伸到樓梯內(nèi)部，建筑與景觀更加融合；可借助架空形成豐富的社交空間或是微型大堂；沈陽(yáng)就有已有成熟案例，如東方儷城。另一種高層底部解決方案建議：高層底部洋房化首二層變化：院落與南向入口；單體周邊形成公共院落；將多層建筑的情景開(kāi)展到高層建筑當(dāng)中，改變了人與環(huán)境、人與住宅的動(dòng)線矛盾，真正實(shí)現(xiàn)了與自然的交融，景觀的附加值也得到了最大的發(fā)揮。一棟單體多種入戶(hù)方式，豐富了園林的效果，而且在日照間距略有缺乏的時(shí)候成為一種良好的解決方案。其他提升產(chǎn)品吸引力的小亮點(diǎn)大落地窗觀景餐廳弧線落地窗創(chuàng)造了連續(xù)的270度開(kāi)闊視野，加上小高層的高度優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)處圓區(qū)景觀盡收眼底。錯(cuò)層的設(shè)計(jì)豐富了普通平面住宅的空間感受，配合合時(shí)的裝修增加生活情趣。90平米以下戶(hù)型主要功能空間尺寸建議起居餐廳主臥次臥廚房衛(wèi)生間玄關(guān)交通陽(yáng)臺(tái)總計(jì)16-196-812-158-125-63.5-41.5-23-52-357-74起居室主臥餐廳衛(wèi)生間次臥3.6-3.93.3-3.52.71.8-2.12.7主要功能房間的常用面積參考〔凈面積〕〔單位：㎡〕主要房間的開(kāi)間尺寸參考數(shù)據(jù)〔凈尺寸〕〔單位：m〕景觀陽(yáng)臺(tái)臥室臥室WC餐廳廚房玄關(guān)客廳生活陽(yáng)臺(tái)小高層戶(hù)型推薦〔50-70平米兩居〕：

戶(hù)型方正，嚴(yán)格面積控制，控制總價(jià)戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：戶(hù)型方正，交通面積少，實(shí)用率高滿(mǎn)足各個(gè)功能空間的通風(fēng)采光雙陽(yáng)臺(tái)：廚房有生活陽(yáng)臺(tái)，客廳帶景觀陽(yáng)臺(tái)。玄關(guān)設(shè)置有效保證私密性。景觀陽(yáng)臺(tái)臥室WC臥室餐廳玄關(guān)客廳廚房生活陽(yáng)臺(tái)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積：77.48平米玄關(guān)餐廳客廳景觀陽(yáng)臺(tái)臥室臥室WC廚房生活陽(yáng)臺(tái)獨(dú)立餐廳南北通透、方正實(shí)用客廳與主臥南向，并保證了較大的采光面明廚明衛(wèi)獨(dú)立餐廳小高層戶(hù)型推薦〔87平米2室2廳1衛(wèi)〕：

緊湊實(shí)用、功能分區(qū)合理南北通透、各功能空間到達(dá)最正確“穿堂風(fēng)〞效果客廳與主臥南向動(dòng)靜分區(qū)明廚明衛(wèi)獨(dú)立餐廳小高層戶(hù)型推薦〔90平米2室2廳1衛(wèi)〕：

各功能空間最正確的南北通透50公分外飄窗落地窗+景觀陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)門(mén)方向?qū)蛷d自然形成對(duì)私密空間的分隔，易于形成獨(dú)立玄關(guān)有天或有地的全新居住體驗(yàn)退臺(tái)洋房戶(hù)型建議兩居70-85㎡緊湊三居90-100㎡普通三居110-130㎡相對(duì)于普通多層產(chǎn)品，退臺(tái)式花園洋房因?yàn)槠洫?dú)特的退臺(tái)設(shè)計(jì)，保證家家都有獨(dú)立的私家庭院或大面積的景觀陽(yáng)臺(tái)，明顯區(qū)別與傳統(tǒng)的住宅生活方式。關(guān)鍵舉措：私家庭院；大面積露臺(tái)；陽(yáng)光房；花園洋房產(chǎn)品建議層數(shù)主力戶(hù)型面積戶(hù)型特色建筑形式立面情趣空間4躍5130-180㎡大面寬橫廳層層退臺(tái)面磚+涂料露臺(tái)花園閣樓地下室4-7層80-100㎡采光性好多為四明平面面磚+涂料個(gè)別項(xiàng)目個(gè)別項(xiàng)目個(gè)別項(xiàng)目無(wú)本工程花園洋房產(chǎn)品要看整體工程規(guī)劃情況而定，同時(shí)考慮到目標(biāo)客戶(hù)的承受力情況，需要適當(dāng)壓縮洋房面積，故推薦深圳萬(wàn)科城的六層退臺(tái)洋房產(chǎn)品。產(chǎn)品在萬(wàn)科工程中也有使用，市場(chǎng)接受度高，故建議工程局部產(chǎn)品借鑒萬(wàn)科天津水晶城寬廳花園洋房產(chǎn)品，進(jìn)一步提高居住舒適度。用沈陽(yáng)市場(chǎng)舉例萬(wàn)科的工程有真正的退臺(tái)花園洋房產(chǎn)品，其他洋房工程多為具有一些洋房特有空間〔如露臺(tái)、豐富的外立面等〕的多層洋房。abcd四大價(jià)值點(diǎn)：獨(dú)特的露臺(tái)空間多景式陽(yáng)光房案例：深圳萬(wàn)科城豐富的建筑形態(tài)首層私家庭院萬(wàn)科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關(guān)系，立面設(shè)計(jì)變化豐富，入戶(hù)方式巧妙，每戶(hù)向陽(yáng)面具有層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，使每戶(hù)擁有南向的私家花園或露臺(tái)。首層：128平米4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽(yáng)光房+錯(cuò)層私家花園陽(yáng)光房二層到六層：111-70平米層層退臺(tái)，

贈(zèng)送南向10平米大露臺(tái)二層：111平米3室2廳2衛(wèi)五層：80平米2室2廳1衛(wèi)三層：98平米3室2廳2衛(wèi)六層：72平米2室2廳1衛(wèi)四層：88平米3室2廳2衛(wèi)二層三層四層五層六層端頭戶(hù)型舒適度放大：270度八角窗四層，94平米，3室2廳1衛(wèi)270度八角窗增加了臥室的采光通風(fēng)效果，提升了居住舒適度。層數(shù)中間戶(hù)型面積中間戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)端頭戶(hù)型面積端頭戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)一層128平米3室2廳2衛(wèi)入戶(hù)花園+陽(yáng)光房134平米3室2廳2衛(wèi)八角窗+露臺(tái)二層111平米3室2廳2衛(wèi)露臺(tái)119平米3室2廳2衛(wèi)八角窗+露臺(tái)三層98平米3室2廳2衛(wèi)露臺(tái)102平米3室2廳2衛(wèi)八角窗+露臺(tái)四層88平米3室2廳1衛(wèi)露臺(tái)95平米3室2廳1衛(wèi)八角窗+露臺(tái)五層80平米2室2廳1衛(wèi)露臺(tái)77平米2室2廳1衛(wèi)八角窗+露臺(tái)六層72平米2室2廳1衛(wèi)露臺(tái)------建議本工程多層采用萬(wàn)科城六層退臺(tái)洋房戶(hù)型設(shè)計(jì)指標(biāo)。一層戶(hù)型面積較大，總價(jià)較高，為增加一層的附加值，促進(jìn)銷(xiāo)售，建議一層贈(zèng)送地下室或半地下室。萬(wàn)科城戶(hù)型指標(biāo)戶(hù)型設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)——私家庭院，“有地〞生活體驗(yàn)首層私家花園，業(yè)主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的樂(lè)趣戶(hù)型設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)——超大露臺(tái)，與自然充分接觸的“有天〞空間特意布置的露臺(tái)，使居住者能充分接觸自然，是花園洋房重要的賣(mài)點(diǎn)之一多個(gè)露臺(tái)設(shè)計(jì)，增加贈(zèng)送面積，提高產(chǎn)品性?xún)r(jià)比戶(hù)型設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)——陽(yáng)光房，放松身心的場(chǎng)所，增加與陽(yáng)光的親密接觸首層布置陽(yáng)光房，增加情趣空間，融入室外景色，為主人提供休憩放松場(chǎng)所創(chuàng)新空間建議——頂層閣樓

閣樓提供了豐富的室內(nèi)空間變化，而豐富的變化正是居住品質(zhì)提高的重要標(biāo)志。私密性表達(dá)——二層室外專(zhuān)屬樓梯入戶(hù)二層住戶(hù)外置樓梯，專(zhuān)有入戶(hù)通道，表達(dá)專(zhuān)有的私密感，同時(shí)增加了與自然的親近，表達(dá)了生活情趣升級(jí)的花園洋房關(guān)鍵舉措：超大面寬私家庭院；頂層閣樓；大面積露臺(tái)；景觀陽(yáng)臺(tái)；寬廳花園洋房戶(hù)型建議舒適三居130-140㎡四居150-170㎡4.5層寬廳情景花園洋房在設(shè)計(jì)上融合了別墅的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)性的突破，最大的的特色是７—８米的橫廳，戶(hù)戶(hù)有露臺(tái)首層花園入戶(hù)首層陽(yáng)光房二層露臺(tái)入戶(hù)三層露臺(tái)首層陽(yáng)光房主要為4層半建筑，入戶(hù)方式巧妙：首層：南向花園入戶(hù)二層：南向露臺(tái)入戶(hù)三層、四層：樓梯入戶(hù)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況建議試探做此類(lèi)產(chǎn)品首層戶(hù)型：南向私家花園入戶(hù)、陽(yáng)光房、錯(cuò)層、超大面寬建筑面積：149.14㎡架空層儲(chǔ)藏室：28.37㎡錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi)南入口首層，位于首層，獨(dú)享50㎡左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨(dú)有陽(yáng)光房，倍添院居情趣開(kāi)間寬大客廳和餐廳，視野開(kāi)闊、采光充分超過(guò)20㎡主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理架空層平面陽(yáng)光房錯(cuò)層12米二層戶(hù)型：南露臺(tái)入戶(hù)、錯(cuò)層、客廳7.4米面寬建筑面積：140.48㎡錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)獨(dú)創(chuàng)露臺(tái)入戶(hù)方式，私密性、歸屬感更強(qiáng)

7.35米開(kāi)間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開(kāi)闊，采光充分

超過(guò)20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間

三間臥室組織緊湊，空間利用合理

活動(dòng)區(qū)〔客廳、餐廳〕與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富

·附帶觀景露臺(tái)

露臺(tái)入戶(hù)錯(cuò)層三層戶(hù)型：樓梯入戶(hù)、南露臺(tái)、錯(cuò)層、客廳7.4米面寬建筑面積：128.92㎡錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)7.35米開(kāi)間，近40㎡橫向客廳和餐廳，視野開(kāi)闊，采光充分超過(guò)20㎡的主人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)別離，互不干擾活動(dòng)區(qū)〔客廳、餐廳〕與休息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺(tái)錯(cuò)層頂層戶(hù)型：躍層、豪華主人區(qū)、客廳8.1米面寬建筑面積：186.59㎡躍層四室兩廳三衛(wèi)上層——

·豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書(shū)房

·主臥室連通觀景樓臺(tái)，采光通透，情趣盎然

·坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書(shū)架等，空間利用充分，富有新意

·衛(wèi)生間、化裝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢

·頂層雙向“觀景天窗〞，近收陽(yáng)光與愜意下層——

·8.1米開(kāi)間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間

·層高達(dá)3米，辟有6米共享空間，空間寬敞明亮

·客廳與觀景露臺(tái)相通，便于枯燥通風(fēng)

·附帶超大觀景露臺(tái)露臺(tái)主人區(qū)露臺(tái)露臺(tái)寬廳花園洋房戶(hù)型設(shè)計(jì)建議層數(shù)戶(hù)型立體結(jié)構(gòu)戶(hù)型平面結(jié)構(gòu)戶(hù)型面積戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)一層平層/錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi)150平米超大面寬客廳、南向私家花園入戶(hù)、陽(yáng)光房、錯(cuò)層二層平層/錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)140平米超大面寬客廳、南向露臺(tái)入戶(hù)、錯(cuò)層三層平層/錯(cuò)層三室兩廳雙衛(wèi)130平米超大面寬客廳、露臺(tái)、錯(cuò)層四層復(fù)式四室兩廳三衛(wèi)180平米超大面寬客廳、露臺(tái)、豪華主人區(qū)建議本工程采用水晶城寬廳洋房戶(hù)型設(shè)計(jì)指標(biāo)。戶(hù)型設(shè)計(jì)核心要素：超大面寬橫廳+洋房根本情趣空間〔私家花園+露臺(tái)〕水晶城戶(hù)型指標(biāo)超大面寬橫廳是寬廳花園洋房區(qū)別普通洋房的核心要素130平米3室2廳2衛(wèi)寬廳花園洋房130平米3室2廳2衛(wèi)普通花園洋房7.4米餐廳客廳餐廳客廳4.2米短進(jìn)深大進(jìn)深大面寬將降低建筑的保溫性能，建議寬廳花園洋房選用保溫性能較好的建筑材料標(biāo)桿型產(chǎn)品戶(hù)型建議聯(lián)排產(chǎn)品別墅化原那么：“看齊獨(dú)棟〞的空間構(gòu)成“有天有地〞的充分表達(dá)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：私家花園、局部挑空、地下室、大露臺(tái)錯(cuò)層/夾層、內(nèi)天井、閣樓、入戶(hù)庭院聯(lián)排戶(hù)型建議180-220㎡聯(lián)排產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)建議窄面寬、大進(jìn)深，面寬可考慮5.7米、6.3、6.9、7.2米注意建筑中部采光，建議采用中部設(shè)置共享空間，天窗采光或在中部設(shè)置內(nèi)庭院首層考慮獨(dú)立的傭人房或儲(chǔ)藏間，大面積戶(hù)型的首層在可能的情況下考慮增加一個(gè)臥房，方便老人居住注意輔助空間設(shè)計(jì)，如：中西廚別離，干濕別離等四聯(lián)到六聯(lián)層數(shù)：地上二層或三層，地下一層〔半地下〕面積：主力戶(hù)型地上面積200-220平米，少量可作180-190平米，端頭戶(hù)型可以做到240-260平米，半地下室面積50-60平方米設(shè)計(jì)要點(diǎn)根本指標(biāo)必選動(dòng)作——私家花園〔贈(zèng)送〕、局部挑空、大露臺(tái)〔贈(zèng)送〕、地下室〔贈(zèng)送〕可選動(dòng)作——錯(cuò)層、夾層、閣樓、天井內(nèi)庭院、入戶(hù)庭院、入戶(hù)門(mén)樓設(shè)計(jì)補(bǔ)充私家花園——院落生活，凸顯居住空間的私密性和尊貴感私家庭院與陽(yáng)光、空氣全接觸，并在院內(nèi)栽植鮮花和樹(shù)木，形成室內(nèi)小公園和室外大公園的互相輝映院墻可采用植物+柵欄或地形起伏的自然隔離方式，既能向外展示漂亮的私人花園、又利用植物形成的天然屏障保證生活隱私制造地形起伏或高大綠植以遮擋視線，保證庭院空間的私密對(duì)于首次別墅置業(yè)者，挑空處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受聯(lián)排別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開(kāi)敞度。5.6m高挑空客廳，充分表達(dá)了別墅空間感；頂部大面積的采光窗，陽(yáng)光通透，采光效果好。局部挑空——增加室內(nèi)空間感和立體感大面積的陽(yáng)光露臺(tái)，吹吹風(fēng)、曬曬太陽(yáng)，與大自然親密接觸。大露臺(tái)——人與自然親密的空間半地下室——豐富生活空間半地下室采光窗口室內(nèi)車(chē)庫(kù)入口通向半地下室的天井地下室除了可以安排為儲(chǔ)藏室、洗衣房、傭人房等附屬功能空間外，也可以設(shè)計(jì)為視聽(tīng)室、健身房等特色功能空間，表達(dá)獨(dú)特而尊貴的居住感受。地下室層上下于2.2米，不計(jì)入建筑面積進(jìn)入半地下室還可結(jié)合庭院做出天井采用半地下室設(shè)計(jì)，首層抬高后，可用作室內(nèi)車(chē)庫(kù)錯(cuò)層——增加客廳高度和空間層次感采用錯(cuò)層可以增加室內(nèi)空間的層次感，同時(shí)也能增加聯(lián)排客廳的高度，提高空間感和舒適度客廳錯(cuò)層聯(lián)排別墅錯(cuò)層設(shè)計(jì)夾層——充分利用內(nèi)部立體空間，在覆蓋率不變的情況下，提高局部容積率充分利用建筑高度，在夾層布置每個(gè)功能空間；雖然每個(gè)功能空間面積不大，但是通過(guò)立體空間的轉(zhuǎn)換，營(yíng)造了多空間的別墅感，從一定程度上解決了小面寬/大進(jìn)深的壓抑感問(wèn)題，同時(shí)提高了局部容積率5-6聯(lián)的較大聯(lián)數(shù)，也起到提高容積率的作用閣樓——結(jié)合建筑立面風(fēng)格不是所有的產(chǎn)品都可以做出閣樓空間，需要結(jié)合產(chǎn)品的建筑風(fēng)格和立面效果。坡屋頂?shù)慕ㄖ⒚婵梢杂虚w樓空間。天井內(nèi)庭院——兼具功能意義和情景價(jià)值頂層平面天井剖面天井的設(shè)置保證大進(jìn)深卻沒(méi)有暗室和暗廊連過(guò)道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院，通過(guò)巧妙的空間處理，內(nèi)庭可以成為極具情趣的家庭起居中心入戶(hù)庭院——室內(nèi)外空間的過(guò)渡首層入戶(hù)庭院入戶(hù)門(mén)樓——增添專(zhuān)屬領(lǐng)地的私密感入戶(hù)采用門(mén)樓設(shè)計(jì)，利用其獨(dú)特的形式增強(qiáng)專(zhuān)屬領(lǐng)地的私密感和尊貴感4、風(fēng)情商業(yè)街開(kāi)發(fā)建議案例萬(wàn)科城——極具特色的現(xiàn)代風(fēng)格商業(yè)街萬(wàn)科城的T型商業(yè)街通過(guò)立面、統(tǒng)一符號(hào)、建筑小品等多種方式表達(dá)現(xiàn)代式的風(fēng)格。通過(guò)立面上色彩的強(qiáng)烈比照以及材質(zhì)的變化，提高了商業(yè)街立面的可視性。通過(guò)統(tǒng)一的符號(hào)標(biāo)識(shí)來(lái)表達(dá)商業(yè)街一致的風(fēng)格。通過(guò)遍布商業(yè)街的機(jī)器人、抽象符號(hào)等多種建筑小品來(lái)提高商業(yè)街的趣味性和豐富性。色彩比照符號(hào)統(tǒng)一抽象符號(hào)機(jī)器人模特7000平米風(fēng)情商業(yè)街13000平米售樓處啟動(dòng)區(qū)商業(yè)設(shè)施排布示意商業(yè)建筑人行通道情趣綠化規(guī)劃路將人行道布置在商鋪門(mén)前區(qū)域，用綠化和室外商業(yè)場(chǎng)地形成半內(nèi)街，使人流聚集，增加街區(qū)的人氣。全部利用路邊停車(chē)位停車(chē)，防止車(chē)輛出入影響商業(yè)氣氛。商鋪面積均銷(xiāo)售，后期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)無(wú)法確定，建筑設(shè)計(jì)時(shí)需考慮某些業(yè)態(tài)的特殊需求〔餐飲的煙道、風(fēng)道等〕，盡量使每個(gè)商鋪可以經(jīng)營(yíng)各種業(yè)態(tài)。商業(yè)街意向商業(yè)配套建筑小品建筑小品商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議商業(yè)配套業(yè)態(tài)選擇原那么：滿(mǎn)足日常生活需求；有一定檔次，利于展示；美發(fā)店便利店精品店餐廳洗衣店商業(yè)氣氛的營(yíng)造啟動(dòng)區(qū)商業(yè)街的營(yíng)銷(xiāo)意義大于其實(shí)際的功能意義，因此應(yīng)著重考慮其展示作用，把重點(diǎn)放在商業(yè)氣氛營(yíng)造上。1——商業(yè)街空間模糊化、休閑化2——“景觀細(xì)節(jié)化〞增加風(fēng)情體驗(yàn)3——特色化的統(tǒng)一符號(hào)襯托商業(yè)氣氛4——形象生動(dòng)的展示方案商業(yè)配套

室外的商業(yè)空間不僅增加營(yíng)業(yè)面積，也有較好的聚集人氣的效果，有利于把整個(gè)街區(qū)的商業(yè)氣氛連成一體滿(mǎn)足人流駐足，布置適量的休閑座椅與店鋪?zhàn)紊虡I(yè)街內(nèi)街局部放大為假設(shè)干小廣場(chǎng)，配合戶(hù)外的賣(mài)場(chǎng)、座椅和景觀小品，形成濃郁的休閑氣氛，購(gòu)物之外亦是交往、放松之所。商業(yè)室內(nèi)空間的延展，形成街區(qū)小廣場(chǎng)，增強(qiáng)體驗(yàn)感，擴(kuò)大交流空間1——商業(yè)街空間模糊化、休閑化街道內(nèi)的點(diǎn)式綠化風(fēng)情商業(yè)街兩邊可增加綠化，設(shè)置一些座椅、涼亭、花壇、小品等設(shè)施，增加商業(yè)街的休閑氣氛商業(yè)街綠化及異域風(fēng)情的小品建筑點(diǎn)綴其中，展現(xiàn)社區(qū)親和力2——“景觀細(xì)節(jié)化〞增加風(fēng)情體驗(yàn)商鋪門(mén)口的綠化統(tǒng)一設(shè)計(jì)的店鋪招牌統(tǒng)一的商業(yè)街設(shè)施統(tǒng)一的建筑細(xì)部和標(biāo)識(shí)3——特色化的統(tǒng)一符號(hào)襯托商業(yè)氣氛4——形象生動(dòng)的展示方案通過(guò)大量的建筑小品、立面色彩的強(qiáng)烈比照、立面材質(zhì)的變化、商業(yè)標(biāo)識(shí)符號(hào)的突出、海報(bào)的張貼等多種手法對(duì)商業(yè)街進(jìn)行展示。張貼海報(bào)材質(zhì)、色彩比照商業(yè)符號(hào)突出表現(xiàn)建筑小品5、特色學(xué)校開(kāi)發(fā)建議案例引入知名教育配套省實(shí)驗(yàn)小學(xué)引入的省實(shí)驗(yàn)小學(xué)由開(kāi)發(fā)商投入建設(shè)，建成后移交政府管理。學(xué)校在學(xué)區(qū)劃分上只將本工程所在區(qū)域劃入，因此只有小區(qū)業(yè)主的子女可以入學(xué)。教育配套關(guān)于學(xué)校位置：工程地塊南側(cè)關(guān)于學(xué)校規(guī)模：一般名校的規(guī)模都大于國(guó)家的指標(biāo)，按24個(gè)班的初中加24個(gè)班的小學(xué)來(lái)算，占地近80畝。城市普通中小學(xué)校校舍建筑面積指標(biāo)表

項(xiàng)目名稱(chēng)基本指標(biāo)12班18班24班27班30班36班45班完全小學(xué)面積合計(jì)538267148464—9689——生均面積10.08.37.9—7.2——初級(jí)中學(xué)面積合計(jì)6802908411734—13542——生均面積11.410.19.8—9.0——高級(jí)中學(xué)面積合計(jì)—928711959—1377515897—生均面積—10.410.0—9.128.9—學(xué)校建設(shè)的具體投入和要求需要根據(jù)引進(jìn)學(xué)校的不同而量身定做。學(xué)校是社區(qū)對(duì)外的重要展示面，與社區(qū)風(fēng)格統(tǒng)一的折中歐式建筑盡顯社區(qū)檔次教育配套學(xué)校建筑由于對(duì)產(chǎn)品本身的限制性小，給設(shè)計(jì)師留有充分的發(fā)揮空間，通?？梢詫⒔ㄖL(fēng)格淋漓展示。社區(qū)的配套學(xué)校將代表社區(qū)形象和檔次，成為社區(qū)一道美麗的風(fēng)景。高聳的鐘樓不僅成為學(xué)校的標(biāo)志，更界定了社區(qū)的領(lǐng)域感教育配套鐘樓是歐洲學(xué)校建筑的標(biāo)志物，高聳的鐘樓突顯工程歐式風(fēng)格，同時(shí)建立區(qū)域領(lǐng)域感?！鞍艝|國(guó)際會(huì)員俱樂(lè)部〞，包括A商務(wù)和B居家休閑雙會(huì)所配套，實(shí)行會(huì)員制，業(yè)主為當(dāng)然會(huì)員，面向海城市及周邊城市，新會(huì)員應(yīng)有二個(gè)會(huì)員介紹方能入會(huì)。會(huì)所功能建議A商務(wù)功能會(huì)所功能內(nèi)容商務(wù)中心商務(wù)服務(wù)、設(shè)備出租第三空間商務(wù)工作間、網(wǎng)吧、大小會(huì)談室多功能廳小型酒會(huì)、招待會(huì)、會(huì)議雪茄廊雪茄休息廳餐吧商務(wù)餐、酒吧、咖啡廳休息室大堂、貴賓休息室、候客室B休閑功能會(huì)所功能內(nèi)容兒童天地兒童游戲、英語(yǔ)角、才藝?yán)取⑺囆g(shù)教室閱覽室書(shū)刊、雜志閱覽健康站室內(nèi)恒溫泳池、健身房、愈加、乒乓球、臺(tái)球、桑拿室、水療中心、推拿診室美麗屋美容、美發(fā)、美體多功能娛樂(lè)中心音像室、家庭PARTY、兒童劇場(chǎng)娛樂(lè)園棋牌室、多功能室、“社區(qū)之眼〞——景觀主題的集大成展示布局在社區(qū)水脊索和功能軸的交點(diǎn)上，全面表達(dá)景觀化社區(qū)特色：——具有沖擊力的建筑外形，給人深刻的印象——結(jié)合水景體系，表達(dá)濱水建筑豐富的室內(nèi)外空間——宜中宜西的高品位室內(nèi)裝修，表達(dá)開(kāi)發(fā)實(shí)力和追求會(huì)所河畔新城會(huì)所室內(nèi)籃球場(chǎng)室內(nèi)恒溫泳池室內(nèi)羽毛球場(chǎng)室內(nèi)乒乓球場(chǎng)屋頂網(wǎng)球場(chǎng)面積及個(gè)數(shù)1600余平米2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)1300余平米8條標(biāo)準(zhǔn)泳道9個(gè)標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場(chǎng)與籃球用地兼用1100余平方米21張標(biāo)準(zhǔn)乒乓球臺(tái)1100余平米2個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)物業(yè)管理建議2、建議提供效勞聯(lián)合效勞中心：代理代辦函件、包裹郵寄、鐵路航空貨運(yùn)及票務(wù)效勞；家政服務(wù)：鐘點(diǎn)工室內(nèi)清潔、接送兒童上下學(xué)、保姆效勞、縫紉和其他便民效勞；日常生活效勞：申報(bào)戶(hù)口、申請(qǐng)訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、送花、快餐、送餐效勞等；家庭水電設(shè)施維修；商務(wù)服務(wù)：代理住戶(hù)打字、復(fù)印、及其它咨詢(xún)；小區(qū)電腦聯(lián)網(wǎng)效勞：電腦效勞、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)效勞。托管效勞：代理出租，收租，外出托管；保安24小時(shí)巡更等。物業(yè)效勞系統(tǒng)1：專(zhuān)業(yè)的禮賓形象和禮賓效勞易被客戶(hù)感知，為客戶(hù)帶來(lái)尊貴體驗(yàn)軟性管理的優(yōu)勢(shì)在于：相對(duì)硬件設(shè)施節(jié)約本錢(qián)，而又顯而易見(jiàn)，統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一培訓(xùn)做到位后，能與目前市場(chǎng)工程拉開(kāi)差距；專(zhuān)業(yè)性的禮賓效勞能凸顯業(yè)主的尊貴身份，在工程銷(xiāo)售階段就極易被客戶(hù)感知。物業(yè)管理物業(yè)效勞系統(tǒng)2：采用專(zhuān)業(yè)品牌物管公司建議工程以參謀形式引入專(zhuān)業(yè)的品牌物業(yè)管理公司，具體物業(yè)管理的運(yùn)營(yíng)操作由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。在工程前期，自身物管隊(duì)伍的效勞水平可能難以被客戶(hù)感知，可以利用品牌公司的影響力來(lái)提升工程形象，克服客戶(hù)對(duì)工程的陌生感。同時(shí)可以提高公司本身物業(yè)管理水平，在公司的物業(yè)管理水平得到充分認(rèn)可后，便可以獨(dú)立提供物業(yè)管理效勞。物業(yè)管理本章結(jié)束總結(jié)了解信息：通過(guò)貴公司的官方網(wǎng)站所了解到簡(jiǎn)略信息。未知信息：區(qū)域市場(chǎng)狀況、工程概況、工程SWOT分析、工程產(chǎn)品定位、主要賣(mài)點(diǎn)、工程形象定位、人群定位等。正常大盤(pán)運(yùn)營(yíng)：上述提出相關(guān)建議，對(duì)大盤(pán)操作過(guò)程中必備所純?cè)诘膯?wèn)題，上述通過(guò)圖片及概述做簡(jiǎn)單解答。上述詳細(xì)分析還需要了解工程后，根據(jù)市場(chǎng)、消費(fèi)力、市場(chǎng)供給量等重多因素所制定切合實(shí)際符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的可研方案，當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的產(chǎn)品。第三章?tīng)I(yíng)銷(xiāo)推廣策略、總策略品牌推廣、戰(zhàn)略聯(lián)盟、市場(chǎng)占位——與國(guó)際級(jí)品牌聯(lián)合，提高企業(yè)與工程品牌高度，強(qiáng)勢(shì)出擊，形成品牌沖擊力，占領(lǐng)市場(chǎng)高地。低本錢(qián)策略——初期建立形象，之后深化客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)明修棧道，暗渡陳倉(cāng)——以國(guó)際大師、國(guó)際品牌、國(guó)際風(fēng)情、國(guó)際物管、國(guó)際住戶(hù)等概念來(lái)進(jìn)行推廣，吸引投資型、尊貴型、品質(zhì)型、為兒女就學(xué)型、目標(biāo)企業(yè)定項(xiàng)型、該城市成功型幾種心理客戶(hù)實(shí)際購(gòu)置；以創(chuàng)造海城國(guó)際居所形式帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值表達(dá)，帶動(dòng)銷(xiāo)售。二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)策略地段價(jià)值論策略：房地產(chǎn)的價(jià)值，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，在這里真正顯現(xiàn)。領(lǐng)袖策略：目前各樓盤(pán)對(duì)中心區(qū)、未來(lái)海城CLD概念都有一定的借用，借媒體與其他樓盤(pán)對(duì)未來(lái)CLD中心區(qū)、環(huán)中心區(qū)的炒做，以純CLD概念樹(shù)立我是真正中心的概念。三、該城市物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略唯一性策略：深化打造產(chǎn)品與配套，我們獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)是不可復(fù)制的或是復(fù)制也來(lái)不及的。對(duì)于造城，很多消費(fèi)者所考慮更多的就是未來(lái)配套問(wèn)題，我公司新建的5星際酒店就是這重要推廣之道具，及大型超市應(yīng)該共同起航，配套先行是該區(qū)域主打牌之一。時(shí)勢(shì)策略：注意推廣時(shí)機(jī)的選擇，審時(shí)度勢(shì)，不斷的跟蹤相同潛質(zhì)的對(duì)手的動(dòng)向，保持我們的唯一性和領(lǐng)袖性。四、工程推廣時(shí)機(jī)與條件入市時(shí)機(jī)選擇的要素1、工程進(jìn)度及形象工程進(jìn)度與形象對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用是非常直接的，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，理性購(gòu)置對(duì)此的要求是很大的，同時(shí)，由于預(yù)售條件的限制，亦需工程進(jìn)度到一定程度。2、銷(xiāo)售期的連續(xù)新樓盤(pán)的推出過(guò)程有預(yù)熱、升溫和爆發(fā)幾個(gè)階段，一旦推出后，要借助開(kāi)盤(pán)的氣勢(shì)熱炒熱賣(mài)創(chuàng)造銷(xiāo)售佳績(jī)，如果開(kāi)盤(pán)后因較長(zhǎng)假期而中斷，勢(shì)必會(huì)影響銷(xiāo)售速度，造成廣告投入的浪費(fèi)。3、配合外部條件開(kāi)盤(pán)后如能夠利用該城市的社會(huì)活動(dòng)等時(shí)機(jī)迅速擴(kuò)大戰(zhàn)果和影響力，是一種高效率、低本錢(qián)的營(yíng)銷(xiāo)手段，并且可以不斷的制造高潮和小高潮，在較少的本錢(qián)條件下到達(dá)較好的宣傳效果。4、其他準(zhǔn)備工作就緒售樓處、形象墻、樣板房、看樓通道等現(xiàn)場(chǎng)形象的完善，樓書(shū)、折頁(yè)、海報(bào)等宣傳手段的準(zhǔn)備就緒，銷(xiāo)售文件、按揭手續(xù)、預(yù)售許可證等的辦理，前期的客戶(hù)積累，等等后勤工作是開(kāi)盤(pán)入市的良好根底。5、考慮相關(guān)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)考慮到競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的推廣期，既不宜落后過(guò)遠(yuǎn)，白白流失珍貴的客戶(hù)資源，亦不可匆忙面市，形成負(fù)面的市場(chǎng)形象。6、工程與開(kāi)展商對(duì)資金回籠的要求考慮到工程2021年11月份前本錢(qián)的回收需到達(dá)6個(gè)億，對(duì)工程利潤(rùn)和工程資金的影響，應(yīng)在違規(guī)不違法的條件范圍內(nèi)盡早銷(xiāo)售，回籠資金，以求工程利潤(rùn)的最大化與風(fēng)險(xiǎn)最小化的平衡。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)根本條件〔定金收取〕1、資料準(zhǔn)備局部折頁(yè)、海報(bào)印制完成；開(kāi)發(fā)區(qū)整體模型，本組團(tuán)模型與分戶(hù)模型到位；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)已確認(rèn)等。2、宣傳與媒體各相關(guān)單位已確定，媒體宣傳逐漸開(kāi)始。戶(hù)外廣告牌廣告到位等。前廣場(chǎng)綠化完成售樓處裝修完成樓體條幅〔根據(jù)工程進(jìn)度盡可能安排〕、形象墻布置、現(xiàn)場(chǎng)燈光效果到位；停車(chē)區(qū)域已設(shè)定；施工現(xiàn)場(chǎng)展示標(biāo)準(zhǔn)；局部銷(xiāo)售代表到位；開(kāi)盤(pán)根本條件1、法律文件各種法律文件齊全，取得預(yù)售許可證〔提前一個(gè)月〕。如公司需要回款可根據(jù)當(dāng)?shù)卣畬?shí)際情況而定?，F(xiàn)場(chǎng)條件2、樣板房開(kāi)放售樓處現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)布置完成；前廣場(chǎng)與局部?jī)?nèi)庭院展示到位；停車(chē)區(qū)域已設(shè)置；銷(xiāo)售代表培訓(xùn)完畢，全部到崗；施工現(xiàn)場(chǎng)整齊。3、資料準(zhǔn)備樓盤(pán)答客問(wèn)制定完畢；按揭銀行、物業(yè)管理、智能化、置業(yè)方案、合同范本已確認(rèn)〔提前一個(gè)月〕；價(jià)目表制定完畢；標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)確定，裝配式套餐或自選式裝修細(xì)那么確定；各類(lèi)樓書(shū)、折頁(yè)、海報(bào)印制完成；模型到位。4、宣傳與媒體媒體宣傳全面展開(kāi)，各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)正在進(jìn)行。本工程的推廣時(shí)機(jī)〔因?yàn)閷?duì)本案信息了解較少,推廣時(shí)時(shí)機(jī)有誤差，請(qǐng)諒解〕五、銷(xiāo)售階段劃分與分期運(yùn)做策略銷(xiāo)售階段劃分銷(xiāo)售時(shí)段的劃分是根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)律、工程進(jìn)度及形象配合、現(xiàn)實(shí)銷(xiāo)售條件對(duì)銷(xiāo)售階段的影響而對(duì)工程推廣的總體安排，由于實(shí)際情況的不可預(yù)估性，后期的策略應(yīng)根據(jù)本工程的實(shí)際銷(xiāo)售情況、工程進(jìn)度以及同期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況再進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。銷(xiāo)售準(zhǔn)備期〔咨詢(xún)準(zhǔn)備期與定向團(tuán)購(gòu)期力保2個(gè)億〕：市場(chǎng)滲透期：產(chǎn)品面向市場(chǎng)，媒體、活動(dòng)齊上陣。產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)6月末內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：開(kāi)盤(pán)前〔收取誠(chéng)意金或全款〕〔力保5000萬(wàn)〕入市期〔開(kāi)盤(pán)〕：應(yīng)收賬款現(xiàn)金1億左右，銀行放貸2.5億左右。預(yù)售許可證下達(dá)強(qiáng)銷(xiāo)期：2021.年前各項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)配合〔一組團(tuán)尾房銷(xiāo)售〕成熟期：2021.年后-二組團(tuán)面向市場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)穩(wěn)固期：2021.年二組團(tuán)銷(xiāo)售結(jié)案后銷(xiāo)售次序安排(推售順序在不考慮本工程的資金條件的情況下，結(jié)合工程的價(jià)格策略〔內(nèi)部認(rèn)購(gòu)探底〕之后采用根據(jù)不同產(chǎn)品一組團(tuán)低開(kāi)——二組團(tuán)試探或者拉升——二組團(tuán)中期根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況走高或拉升的步驟，以及本工程的規(guī)模、規(guī)劃布局等條件。以上安排主要考慮了對(duì)價(jià)格策略的結(jié)合，全面的試探市場(chǎng)，如到崗后繼續(xù)深挖掘本工程的價(jià)值點(diǎn)，使之價(jià)值最大化，亦有利于提高工程的可控制性；同時(shí)保持客戶(hù)對(duì)工程的新鮮感，為階段性造勢(shì)提供根底。銷(xiāo)售流程咨詢(xún)了解工程——一組團(tuán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)收取定金或者全款——選房——開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售銀行放貸銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段：銷(xiāo)售中心使用后開(kāi)始形象滲透，外區(qū)域廣告牌逐漸到位，主打名稱(chēng)，以簡(jiǎn)單獨(dú)特的色調(diào)逐漸使芭東海城的名稱(chēng)深入人心，以工程5星級(jí)酒店及商業(yè)內(nèi)街的形式表達(dá)物業(yè)概念與價(jià)值。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段：前十五天銷(xiāo)售代表培訓(xùn)完畢，進(jìn)場(chǎng)，2021.5月中后期開(kāi)始，6月份產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，至2021年銷(xiāo)售許可證下達(dá)選房前，銷(xiāo)售VIP卡。銷(xiāo)售許可證下達(dá)后正式亮相。選房：對(duì)前期積累的客戶(hù)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，銷(xiāo)售許可證下達(dá)后轉(zhuǎn)換或根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況而定。開(kāi)盤(pán)：選房后隔二到三周，于2021年莫月正式開(kāi)始銷(xiāo)售。分階段銷(xiāo)售推廣策略1、有效實(shí)施銷(xiāo)售策略需具備的條件無(wú)懈可擊的現(xiàn)場(chǎng)展示周全詳細(xì)的銷(xiāo)售資料周密而靈活的銷(xiāo)售策略監(jiān)控機(jī)制有層次、有節(jié)奏的媒體宣傳2、市場(chǎng)預(yù)熱期策略市場(chǎng)預(yù)熱期造勢(shì)要想成功，關(guān)鍵在于工程在社會(huì)上的要有高出鏡率和引起市民高度關(guān)注。因此，為了要到達(dá)這個(gè)目標(biāo)，我們要做好以下兩點(diǎn)：1〕高效能的廣告效果；2〕與廣告密切配合的公關(guān)活動(dòng)。傳統(tǒng)媒體效率日漸下降，采取常規(guī)的媒體轟炸必然會(huì)導(dǎo)致推廣費(fèi)用的飛漲，效果難以得到保證必須采取靈活的媒體組合與公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)互動(dòng)的創(chuàng)新方式，牢牢抓住消費(fèi)者注意力，直接而準(zhǔn)確地傳達(dá)樓盤(pán)信息、宣傳工程的形象及工程所宣言的生活方式。修正主要公關(guān)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：初步構(gòu)思，需根據(jù)工程實(shí)際情況而定。海城老照片公開(kāi)有獎(jiǎng)?wù)骷顒?dòng)〔當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)配合〕也與政府聯(lián)手制作一套海城檔案或者說(shuō)是海城的200年的里程，或者更長(zhǎng)?！鞍艝|·海城國(guó)際自然環(huán)境〞研討會(huì)；“未來(lái)國(guó)際人居標(biāo)準(zhǔn)未來(lái)〞遼寧省或全國(guó)研討會(huì)；芭東海城5星際酒店奠基儀式；芭東地產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前的產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)；團(tuán)購(gòu)大客戶(hù)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)；芭東地產(chǎn)品牌信息發(fā)布會(huì)〔正式開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)日〕

媒體選擇：根據(jù)實(shí)際情況，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研之后所制定媒體策略。3、成長(zhǎng)期〔開(kāi)盤(pán)期〕銷(xiāo)售策略

經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售準(zhǔn)備和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期的市場(chǎng)醞釀和品牌信息發(fā)布，在此時(shí)要求我們有一個(gè)“綻放〞，強(qiáng)勢(shì)利用媒體宣傳，迅速深化樓盤(pán)熱銷(xiāo)的氣氛，同時(shí)配合提價(jià)和促銷(xiāo)，力爭(zhēng)在短期內(nèi)樹(shù)立起樓盤(pán)的國(guó)際明盤(pán)形象。通過(guò)前期的市場(chǎng)造勢(shì),工程在市場(chǎng)樹(shù)立一定的知名度,將工程的目標(biāo)客戶(hù)群從紛亂的市場(chǎng)逐步剝離出來(lái)了,他們開(kāi)始關(guān)注本工程;開(kāi)盤(pán)期，我主要是要采取有效的銷(xiāo)售策略,使目標(biāo)客戶(hù)群去主動(dòng)理解本工程的賣(mài)點(diǎn),近而本工程的特色所感染,發(fā)生購(gòu)置的行為。主要策略是:深化工程產(chǎn)品的功能與效勞，對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)的需要，為本工程建立強(qiáng)有力的支撐系統(tǒng)，并盡量制造差異點(diǎn)。個(gè)性化推廣，制造出與同區(qū)域樓盤(pán)的差異點(diǎn)。最大限度挖掘及展現(xiàn)本樓盤(pán)的價(jià)值點(diǎn)短期內(nèi)迅速建立工程知名度，暢銷(xiāo)全市統(tǒng)一形象，整體推廣一鼓作氣，強(qiáng)勢(shì)出擊中檔價(jià)位面市，先期導(dǎo)入時(shí)給予客戶(hù)一定實(shí)惠利用包裝、營(yíng)銷(xiāo)等手段使本樓盤(pán)在全市引起轟動(dòng)效應(yīng)。突出渲染宣傳芭東·海城國(guó)際自然環(huán)境樓盤(pán)的概念4、成熟期策略一組團(tuán)后期的促銷(xiāo)策略工程進(jìn)入后期,一般會(huì)出現(xiàn)以下的情況工程的宣傳攻勢(shì)減弱；剩余的戶(hù)型單一、位置差，缺乏吸引力；一般采取以下的策略主題營(yíng)銷(xiāo)：利用相關(guān)事件〔如入伙、會(huì)所的開(kāi)放等〕進(jìn)行相關(guān)主題營(yíng)銷(xiāo)；客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)：利用成交客戶(hù)推薦來(lái)延續(xù)銷(xiāo)售；其他營(yíng)銷(xiāo)：針對(duì)剩余的戶(hù)型采取某種直接的方式。5、工程各階段銷(xiāo)售總結(jié)工程的運(yùn)做涉及較多不可預(yù)測(cè)的問(wèn)題，故工程銷(xiāo)售中可能對(duì)各階段的策略進(jìn)行調(diào)整，而調(diào)整的依據(jù)來(lái)源于我們對(duì)工程的階段銷(xiāo)售總結(jié)，主要包括以下的方面：階段的銷(xiāo)售狀況分析〔廣告進(jìn)線量、客戶(hù)上門(mén)量、廣告效果評(píng)估、銷(xiāo)售狀況總結(jié)等〕階段銷(xiāo)售分析總結(jié)〔評(píng)估本月銷(xiāo)售策略、客戶(hù)分析等重要階段分析〕提供下階段銷(xiāo)售方案提供階段廣告方案，負(fù)責(zé)與廣告公司就廣告方案進(jìn)行對(duì)接或者組織人員自行運(yùn)營(yíng)。第四章包裝方案一、地盤(pán)包裝圍墻提示點(diǎn):大面積的、個(gè)性化的形象墻展示是對(duì)消費(fèi)者多層滲透的一局部，同時(shí)可以吸引“眼球〞，擴(kuò)大工程影響力。本工程在此根底上考慮用國(guó)際化的語(yǔ)言、人物、電影等元素凸顯工程氣質(zhì)。建筑主體包裝提示點(diǎn)：建筑主體選用大面積的條幅進(jìn)行包裝，是一種簡(jiǎn)單而本錢(qián)低，同時(shí)對(duì)于宣傳非常有效的包裝方式，建議高度適宜時(shí)采用夜光條幅和霓虹燈廣告形式，擴(kuò)散視覺(jué)范圍。主入口設(shè)置及包裝要點(diǎn)：保證看樓通道的采光與通風(fēng)；保證整潔、干凈、有裝飾；墻面應(yīng)有處理，布置一定的展板；轉(zhuǎn)折處有提示；有導(dǎo)示牌指引方向；注意點(diǎn):通風(fēng)與采光好，綠色的運(yùn)用，燈光展示板渲染出的氣氛，通道中的導(dǎo)示轉(zhuǎn)折處的指引，背景的營(yíng)造。增設(shè)臨時(shí)看樓電梯樣板房參觀路線包裝

地盤(pán)夜間燈光處理提示點(diǎn):

極具特色的地盤(pán)夜間燈光處理使工程成為開(kāi)發(fā)區(qū)的一景,有利于工程美譽(yù)度建立，盡量做到配合政府提前展示CLD的價(jià)值的目的。

二、售樓處籌劃選址在工程銷(xiāo)售時(shí)的地塊條件下，人流相對(duì)是較少的，該區(qū)域?qū)儆陂_(kāi)發(fā)新區(qū)，噪音與地面形態(tài)的不理想，加上工程的人氣主要來(lái)自周邊其他樓盤(pán)方向，因此建議第一售樓處設(shè)在工程直線距離最近而又最繁華的地段，作為引導(dǎo)客源第一戰(zhàn)場(chǎng)，直接配備班車(chē)。第二戰(zhàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)整體必定作用，也是直接攔劫其他樓盤(pán)的最重要的場(chǎng)所。室外裝修建議室外裝修與布置主要是為了展示芭東·海城國(guó)際自然環(huán)境的氣氛，只需按照工程整體風(fēng)格和主色調(diào)、文化包裝修考慮即可。在此根底上視效果注意燈光的把握。室內(nèi)裝修及其布置、籌劃本工程售樓處為消費(fèi)者認(rèn)知的一個(gè)重要地點(diǎn)，建議與目前市場(chǎng)上普通的售樓處區(qū)別開(kāi)來(lái)，提前展示一種生活氣氛給消費(fèi)者，彰顯國(guó)際氣息，渲染國(guó)際自然環(huán)境，CBD將來(lái)的夜景，CLD將來(lái)自大自然的環(huán)境，大量采用國(guó)外建筑元素，整體風(fēng)格塑造成及自然既不缺少高貴，奢侈但不缺少文化。建議酒吧形式。接待：防止客戶(hù)一進(jìn)門(mén)受到數(shù)雙眼睛的直視，建議入口側(cè)面設(shè)置小型迎賓臺(tái)，但迎賓臺(tái)一定要有特點(diǎn)，一到兩名銷(xiāo)售人員，其他銷(xiāo)售人員等候在獨(dú)立辦公室形式的間隔內(nèi)。展示1：入戶(hù)門(mén)建議用自動(dòng)門(mén)，或者配備形象安保人員，工程模型等直對(duì)售樓處入口，加強(qiáng)空中懸掛，并布置以局部國(guó)外、青島芭東圖片和著名建筑設(shè)計(jì)圖紙〔可以是效果圖、手稿、剖面等〕，相對(duì)隨意和簡(jiǎn)潔，突出質(zhì)感。展示2：根據(jù)銷(xiāo)售流程制定，在特定區(qū)域留有足夠空間制作建筑構(gòu)建展示，及幫助業(yè)主了解房子真正的形成。洽談：洽談以酒吧中洽談，播放輕音樂(lè)，由專(zhuān)人送上免費(fèi)可樂(lè)或礦泉水，另有酒水單、曲目單在一側(cè)放置，但不由人推薦，客人有權(quán)增加消費(fèi)，設(shè)置智能化產(chǎn)品、大型LED，局部以支架式放置在各個(gè)座椅邊的小電視，可放映本工程的3D動(dòng)畫(huà)，其余時(shí)間放映輕音樂(lè)或國(guó)際性知名影片。四、形象包裝旨在快速建立CLD芭東·海城國(guó)際自然環(huán)境居所的市場(chǎng)印象通過(guò)樓書(shū)、海報(bào)、展板、模型、文件袋、條幅、VIP卡等來(lái)展示商業(yè)招商手冊(cè)本手冊(cè)提前到位，內(nèi)容包括本小區(qū)的各項(xiàng)配套與效勞標(biāo)準(zhǔn)和說(shuō)明等，提前制作在市場(chǎng)前期亮相完成，以招商翻開(kāi)工程國(guó)際人居所定位，同時(shí)帶動(dòng)投資、增值型、第二居所型客戶(hù)的需求從而達(dá)成消費(fèi)購(gòu)置，提升物業(yè)價(jià)值。樓書(shū)在消費(fèi)者對(duì)本工程有了根本的色彩與定位印象后，樓書(shū)屬于他們深入了解本工程的必需品。制作要求突出質(zhì)感和國(guó)際價(jià)值。采用形象與硬件灌輸相結(jié)合的方式。先以一個(gè)“國(guó)際人〞的身份講他在芭東·海城國(guó)際的自然環(huán)境生活和感受，再以工程的各種買(mǎi)點(diǎn)相稱(chēng)，兩者相互結(jié)合。海報(bào)、DM、折頁(yè)作為本工程樓書(shū)的補(bǔ)充，通過(guò)高檔場(chǎng)所免費(fèi)索取、目標(biāo)寫(xiě)字樓直郵、高消費(fèi)區(qū)域或其他周邊城市。展板市區(qū)銷(xiāo)售中心與現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心售樓處內(nèi)使用，視售樓處具體情況安排。模型中心區(qū)模型一個(gè)，深化本工程芭東·海城國(guó)際自然環(huán)境樓盤(pán)氣氛。比例1：500，制作海城開(kāi)發(fā)區(qū)的沙盤(pán)。表達(dá)本工程的地理位置在海城開(kāi)發(fā)區(qū)重要核心的表達(dá)。樓盤(pán)模型1個(gè)，本組團(tuán)模型比例1：80——1：150單體模型，根據(jù)所推房源而定。文件袋取代手提袋，可放置樓書(shū)、海報(bào)、紙筆，銷(xiāo)售文件、吻合國(guó)際人士外出辦公的習(xí)慣。芭東·海城VIP卡用途一：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)用，誠(chéng)意金20000元，提高工程檔次。用途二：與各高檔品牌商家、酒店等聯(lián)合，使預(yù)定者提前享用工程品牌，規(guī)定使用日期，在正式購(gòu)置后更換長(zhǎng)期貴賓卡。條幅充分利用樓體本身優(yōu)勢(shì)，條幅好象本樓盤(pán)面對(duì)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)播送，在樓體上直接打銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，主訴求語(yǔ)，等；引導(dǎo)期，“即將出售日期〞出售期，“物管，園林、會(huì)所等賣(mài)點(diǎn)〞。尾盤(pán)期，“優(yōu)惠內(nèi)容，賣(mài)點(diǎn)〞。3D動(dòng)畫(huà)〔或電視片〕作為一個(gè)區(qū)域與自身環(huán)境展示不充分的工程，以3D動(dòng)畫(huà)或電視片的形式增強(qiáng)客戶(hù)的國(guó)際感覺(jué)是必要的，用3D動(dòng)畫(huà)或電視片表現(xiàn)該區(qū)域逐年變化的情景和將來(lái)生活在芭東·海城國(guó)際自然環(huán)境內(nèi)外的生活情態(tài)，展示出芭東·海城的升值潛力與國(guó)際化生活。第五章廣告策略一、廣告總體策略強(qiáng)勢(shì)推廣策略常規(guī)穩(wěn)健策略循序漸進(jìn)策略特點(diǎn)在短期內(nèi)集中廣告投放。讓項(xiàng)目迅速在市場(chǎng)中享有高的知名度除開(kāi)盤(pán)期外，銷(xiāo)售期內(nèi)保證周期相對(duì)穩(wěn)定的廣告投放量。告知客戶(hù)，樓盤(pán)處于銷(xiāo)售階段在樓盤(pán)公開(kāi)發(fā)售前的一、二個(gè)月開(kāi)始，通過(guò)各種媒體介紹項(xiàng)目及相關(guān)的內(nèi)容，以引起客戶(hù)的興趣，以求開(kāi)盤(pán)時(shí)造成轟動(dòng)適用范圍發(fā)展商希望盡快爭(zhēng)取部分資金回籠的項(xiàng)目；“概念樓盤(pán)”的推廣；也適用于市場(chǎng)上同質(zhì)樓盤(pán)推出量巨大的項(xiàng)目處于普通狀況的大多數(shù)樓盤(pán)本項(xiàng)目，特征明顯的項(xiàng)目根據(jù)工程的特征，建議選用“循序漸進(jìn)策略〞與“強(qiáng)勢(shì)推廣策略〞組合。在第一階段〔內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期〕采用“循序漸進(jìn)策略〞通過(guò)報(bào)紙的軟性文章和各種活動(dòng)使更多的人對(duì)工程的推廣主題“國(guó)際自然環(huán)境〞有所了解和認(rèn)知，從而為工程的開(kāi)盤(pán)作好鋪墊；在第二階段〔開(kāi)盤(pán)期〕，結(jié)合展產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)或其他活動(dòng)，采用“強(qiáng)勢(shì)推廣策略〞，讓工程迅速享名海城乃至周遍城市，爭(zhēng)取盡快消化。二、廣告訴求點(diǎn)重組三、各階段廣告策略及媒體組合分階段廣告策略1、產(chǎn)品導(dǎo)入期〔銷(xiāo)售準(zhǔn)備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期〕主要任務(wù)：產(chǎn)品導(dǎo)入期是我們的產(chǎn)品逐漸建立市場(chǎng)印象的階段，其廣告的主要任務(wù)就是不斷的深化樓盤(pán)的名稱(chēng)和根本形象，加深消費(fèi)者的記憶印象，強(qiáng)化消費(fèi)者深入了解的愿望，逐漸成為消費(fèi)者和媒體討論的話(huà)題，整體到達(dá)一種千喚萬(wàn)喚始出來(lái)，猶抱琵琶半遮面的效果，吸引消費(fèi)者到現(xiàn)場(chǎng)深入了解，在后期開(kāi)盤(pán)前二到三周開(kāi)始執(zhí)行成長(zhǎng)期廣告策略。廣告重點(diǎn)：發(fā)布招商信息、形象信息,積蓄客戶(hù)，檢驗(yàn)市場(chǎng)的反響，檢驗(yàn)價(jià)格定位，確認(rèn)推廣物業(yè)的賣(mài)點(diǎn)，尋求以最正確方式表現(xiàn)產(chǎn)品的特質(zhì)。2、成長(zhǎng)期〔公開(kāi)出售期〕主要任務(wù)：商品信息廣泛、強(qiáng)勢(shì)推廣。廣告重點(diǎn)：此階段采用拉式策略，運(yùn)用廣告媒體的立體轟炸，喚起目標(biāo)客戶(hù)的注意及購(gòu)置欲望，聚集大量客戶(hù)。公共傳播：報(bào)紙廣告〔新聞報(bào)道和報(bào)紙廣告同時(shí)展開(kāi)，電視冠名廣告、廣告量到達(dá)最大〕、高檔酒店、DM直郵重點(diǎn)投放媒體：根據(jù)實(shí)際情況而定。印刷媒體：?芭東·海城·國(guó)際白皮書(shū)?或?海城的演變有獎(jiǎng)?wù)骷碇谱魍瓿?戶(hù)外媒體：視具體情況增加、調(diào)整。平面廣告訴求點(diǎn)：芭東·海城國(guó)際居所、純英管家式效勞、國(guó)際風(fēng)情買(mǎi)點(diǎn)展示業(yè)務(wù)配合：在平面媒體并配合促銷(xiāo)活動(dòng)之下，人員銷(xiāo)售全面展開(kāi)〔現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)、客戶(hù)回訪、追蹤等〕3、成熟期〔持續(xù)期，周邊環(huán)境可展示、封頂、外墻展示落架〕主要任務(wù)：塑造工程整體氣勢(shì)。廣告重點(diǎn)：依據(jù)不同的時(shí)段，間隔性立體廣告攻勢(shì)，促使成交，擴(kuò)大業(yè)績(jī)。公共傳播：根據(jù)實(shí)際情況而定重點(diǎn)媒體：根據(jù)實(shí)際情況而定平面廣告訴求點(diǎn)：家就在公園里，芭東·海城國(guó)際居所、印刷媒體：印刷品廣泛傳播/設(shè)計(jì)制作贈(zèng)與已購(gòu)客戶(hù)的賀卡、慰問(wèn)信，進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、口碑傳播。戶(hù)外媒體：戶(hù)外媒體視廣告主題修正及時(shí)更改，現(xiàn)場(chǎng)增加霓虹燈廣告4、衰退期〔尾盤(pán)期，竣工前〕主要任務(wù)：針對(duì)剩余產(chǎn)品特點(diǎn)，進(jìn)行特質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)；廣告重點(diǎn)：分析前期廣告賣(mài)點(diǎn)的把握，擇優(yōu)再行強(qiáng)打；公共傳播：根據(jù)實(shí)際情況而定；平面廣告訴求點(diǎn)：實(shí)惠促銷(xiāo)廣告，升值廣告；營(yíng)銷(xiāo)配合：開(kāi)展業(yè)主聯(lián)誼音樂(lè)會(huì)等具有文化韻味的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)；業(yè)務(wù)配合：有針對(duì)性的人員推廣和促銷(xiāo)活注：預(yù)估費(fèi)用，總原那么為控制在總銷(xiāo)售額的1%-1.3%之間。增加投入根據(jù)實(shí)際情況而定第六章銷(xiāo)售實(shí)施一、銷(xiāo)售準(zhǔn)備、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期銷(xiāo)售策略1〕時(shí)間：市場(chǎng)預(yù)熱期包括我們的銷(xiāo)售準(zhǔn)備和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，按整體銷(xiāo)售安排，工程從銷(xiāo)售中心裝修完畢開(kāi)始亮相，打出工程招商消息，對(duì)工程商業(yè)進(jìn)行預(yù)招租或出售，放大本工程的投資效能，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期從2021.6開(kāi)始至2021.銷(xiāo)售許可下達(dá)2〕銷(xiāo)售推廣目標(biāo)銷(xiāo)售準(zhǔn)備期2021.4-5不銷(xiāo)售，僅招租或出售，滲透住宅，積累客源。使消費(fèi)者開(kāi)始對(duì)工程有一定認(rèn)知，使工程的定位支撐逐漸滲透到客戶(hù)心目中，市場(chǎng)滲透期僅進(jìn)行認(rèn)購(gòu)登記，簡(jiǎn)述產(chǎn)品。登記客戶(hù)800-1000個(gè)。公布預(yù)計(jì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間。統(tǒng)一通知銷(xiāo)售必備條件見(jiàn)本報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)推廣策略“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和開(kāi)盤(pán)條件〞局部4〕銷(xiāo)售對(duì)象〔根據(jù)工程實(shí)際情況而定〕本期開(kāi)始面向目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行優(yōu)先登記，銷(xiāo)售VIP卡，收取誠(chéng)意金，尚未進(jìn)行正式銷(xiāo)售。5〕推售單位對(duì)首批推出房號(hào)進(jìn)行登記，規(guī)劃區(qū)域，根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)實(shí)際情況放盤(pán)。選房前不做銷(xiāo)控，選房時(shí)根據(jù)具體認(rèn)購(gòu)情況決定是否銷(xiāo)控〔預(yù)計(jì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期銷(xiāo)售VIP卡600張左右，那么無(wú)需進(jìn)行銷(xiāo)控〕。6〕銷(xiāo)售渠道通過(guò)戶(hù)外廣告牌、站臺(tái)廣告、地盤(pán)包裝、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及報(bào)道7〕造勢(shì)安排及促銷(xiāo)手段芭東品牌信息發(fā)布會(huì)；與知名品牌實(shí)行聯(lián)盟，購(gòu)置VIP卡購(gòu)房?jī)?yōu)惠，同時(shí)獲得眾多高檔消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)優(yōu)惠；“芭東·海城國(guó)際居所〞論壇研討〔國(guó)際大師談芭東·海城〕；“海城老照片公開(kāi)征集活動(dòng)〞發(fā)布〔提前〕樣板房開(kāi)放日二、成長(zhǎng)期1〕時(shí)間：2021.根據(jù)實(shí)際情況而定選房，二到三周后開(kāi)盤(pán)至2021.12月2〕銷(xiāo)售推盤(pán)量首推根據(jù)客戶(hù)VIP卡情況而定，選房日到達(dá)50%銷(xiāo)售率，開(kāi)盤(pán)到達(dá)70%，在最短時(shí)間內(nèi)到達(dá)80-90%，此時(shí)加推其余各棟。銷(xiāo)售必備條件3〕銷(xiāo)售對(duì)象根據(jù)市場(chǎng)產(chǎn)品定位而定4〕推售單位根據(jù)實(shí)際情況而定5〕銷(xiāo)售渠道根據(jù)實(shí)際情況而定6〕造勢(shì)安排及促銷(xiāo)手段產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、選房、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)及折扣優(yōu)惠；三、成熟期1〕時(shí)間：2〕銷(xiāo)售推廣目標(biāo)總體銷(xiāo)售率到達(dá)二組團(tuán)的80-85%3〕銷(xiāo)售必備條件會(huì)所完工、屋頂燈光工程完工，園林工程啟動(dòng)、宣傳到達(dá)預(yù)定目標(biāo)。4〕銷(xiāo)售對(duì)象