某大廈商業(yè)策劃報告

巴黎大廈商業(yè)籌劃案成就區(qū)域社區(qū)商業(yè)典范五大條件成就偉業(yè)條件一政策利好1、住宅類產(chǎn)品市場成交量下滑，去化速度趨緩；2、投資性商品房置業(yè)客戶投資住宅類物業(yè)開始持幣觀望；房地產(chǎn)市場住宅類物業(yè)產(chǎn)品受“限購令”的影響市場慘淡，而未受打壓的商業(yè)、公寓及辦公等類型物業(yè)產(chǎn)品市場成交量上升，商業(yè)地產(chǎn)市場潛力巨大。限購政策：自《通知》發(fā)布之日起，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）/能夠提供在本市一年以上納稅證明或者社會保險繳納的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品房和二手房）停購政策：對已擁有2套房及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區(qū)向其售房二套房貸對貸款購買第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率1.1倍，《通知》要求銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為要嚴肅處理限購令打壓范圍市場表現(xiàn)限購類型:寫字樓和商鋪不在限購范圍之內(nèi)（以房產(chǎn)證界定）本次限購的類型僅限新建商品住房和二手住房，而公寓、寫字樓和商鋪不在限購范圍之內(nèi)未受影響產(chǎn)品市場表現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)成為投資者追捧對象，成交量和成交單價均有上升；【宏觀政策解讀】中央多年“積極、穩(wěn)健、審慎、靈活〞的宏觀經(jīng)濟政策的根本取向指導，“穩(wěn)經(jīng)濟，促增長〞成為我國經(jīng)濟政策的集中表達。加之央行持續(xù)多年上調(diào)存款準備金率緊縮銀根，銀行信貸投放能力降低，房地產(chǎn)市場中小開發(fā)商資金壓力明顯。此次下調(diào)，緩解銀行資金流動性壓力，增強信貸投放能力，經(jīng)濟政策趨于放松，但對房地產(chǎn)行業(yè)影響不大?，F(xiàn)金為王仍是行業(yè)大勢。中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。下調(diào)后，大型銀行存款準備金率將為21%，中小金融機構(gòu)的存款準備金率為17.5%。這是2009年以來首次下調(diào)存款準備金率。中國上一次宣布下調(diào)存款準備金率是在2008年12月25日。此后，中國貨幣政策在2010年由“寬松”走向“穩(wěn)健”，央行在2010年和2011年連續(xù)12次上調(diào)存款準備金率，其中僅2011年就密集地6次上調(diào)存款準備金率。央行下調(diào)存款準備金率存款準備金率持續(xù)上調(diào)市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)1、銀行業(yè)信貸投放能力降低，民間信貸涌現(xiàn)；2、開發(fā)商資金壓力劇增，現(xiàn)金為王成市場主流，產(chǎn)品價格波動；1、對房地產(chǎn)市場影響不大，資金壓力仍未緩解；2、現(xiàn)金為王的趨勢下，價格戰(zhàn)可能會更加激烈；【經(jīng)濟政策解讀】自2024年2月25日西安市實施“限購令〞以來，未受限制的商業(yè)物業(yè)成為投資的首選，房企也紛紛將投資方向瞄向商業(yè)地產(chǎn)，西安市商業(yè)地產(chǎn)領域一度出現(xiàn)“繁榮〞。但需求量增長的同時，面對市場供給量井噴似的快速增長，商辦物業(yè)市場存量持續(xù)增長，去化壓力持續(xù)加大。西安市商業(yè)地產(chǎn)領域，壓力與時機并存。2024年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，其中辦公樓銷售面積增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，其中辦公樓銷售額增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。繼2024年8月突破20000元/平米大關(guān)后，2024年1月，西安商鋪用房均價再次翹首，從商鋪用房成交均價及變動比率走勢圖上看，本月全市商鋪用房類物業(yè)成交價格為20796元/平方米，環(huán)比上漲34.35%，同比上漲41.5%。從區(qū)域來看，本月，城北、城東區(qū)商鋪用房均價增長較為顯著，其中，城東區(qū)增幅最為顯著，環(huán)比上漲191.24%。西安市商業(yè)地產(chǎn)市場機遇與壓力并存，存量加大，去化壓力增加西安市營業(yè)性商業(yè)物業(yè)成交價格攀升，商業(yè)地產(chǎn)成投資首選【西安市商業(yè)現(xiàn)狀】隨著政府“限購令〞對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)打壓限制，房地產(chǎn)全行業(yè)從2024年后半年進入“冷冬〞，2024年上半年持續(xù)這種“寒冷〞，商品房均價持續(xù)下行，市場成交慘淡。這股〞寒流“也觸及到了商業(yè)地產(chǎn)領域。但商辦物業(yè)不在〞限購令“打壓范圍，加之市場上〞股市熊市“、〞商品房不保值“、〞黃金價格波動“等多方面因素影響，市場投資性閑散資金一時瞄準商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)〞寒冬“里的〞一把火“，成為了市場〞寵兒〞！總之，當下的商業(yè)地產(chǎn)市場〞機遇“與〞挑戰(zhàn)“并存；西安商業(yè)地產(chǎn)市場迎來了快速開展的〞春天“。商業(yè)地產(chǎn)的良好市場狀況為我們打造高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)工程提供了強有力的市場保證和前提。

【“冷冬〞里的“一把火〞】條件二市場優(yōu)勢西安市商業(yè)布局分為七大商圈：1鐘樓商圈〔西安市都市級核心商業(yè)中心，城市名片〕2小寨商圈〔圍繞大學城而形成的典型區(qū)域級商業(yè)中心，城南商業(yè)核心〕3高新商圈〔后起之秀，新型開發(fā)區(qū)區(qū)域級商業(yè)中心〕4土門商圈〔傳統(tǒng)區(qū)域級商業(yè)中心，城西商業(yè)核心〕5長樂路商圈〔圍繞服裝批發(fā)的傳統(tǒng)區(qū)域級商業(yè)中心，城東商業(yè)核心〕6曲江商圈〔旅游商業(yè)地產(chǎn)的典范，區(qū)域級商業(yè)中心〕7經(jīng)開商圈〔北城商業(yè)中心，區(qū)域級商圈〕【西安市商圈布局】“一城多心、環(huán)形外擴〞除現(xiàn)有成熟商圈和商業(yè)聚集區(qū)外，將優(yōu)勢開展區(qū)域商業(yè)中心和衛(wèi)星城市商業(yè)核心區(qū)，如：浐灞生態(tài)區(qū)、西咸新區(qū)等；西安商業(yè)規(guī)劃將形成“三級商業(yè)效勞網(wǎng)絡〞即“時尚購物在中心、休閑消費在二環(huán)、增強輻射在三環(huán)〞的商業(yè)格局表現(xiàn)在：一城多心核心：鐘鼓樓商圈多心：小寨、高新、土門、長樂路、解放路、電視塔、高客站等商圈環(huán)形外擴圓心：鐘鼓樓外環(huán)：二環(huán)、三環(huán)鐘樓商圈經(jīng)開商圈康復路商圈曲江商圈小寨商圈高新商圈土門商圈中心時尚購物二環(huán)休閑購物三環(huán)增強輻射【西安市商業(yè)格局】【灞橋區(qū)商業(yè)格局】紡織城半坡席王長樂路太華路大明宮西影路浐灞半島世園會十里鋪灞橋區(qū)商業(yè)格局主要分為五大板塊：1、浐灞半島世園會商業(yè)區(qū)；2、半坡商業(yè)區(qū)；3、席王商業(yè)區(qū)；4、十里鋪商業(yè)區(qū)；5、紡織城商業(yè)區(qū)；其中紡織城、半坡和十里鋪為傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)中心，浐灞半島和席王為新興區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)；灞橋區(qū)商業(yè)主要分布在二環(huán)和三環(huán)區(qū)域及浐河和灞河沿線；灞橋區(qū)商業(yè)中心均以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)聚集地處于大型社區(qū)及老工業(yè)家屬居住區(qū)，商業(yè)多為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)?！臼镤亝^(qū)域商業(yè)市場格局】工程周邊商業(yè)主要分為：廣安路社區(qū)商業(yè)區(qū)、礦山路商業(yè)區(qū)和華清園商業(yè)區(qū)三個商業(yè)聚集區(qū)；1、廣安路商業(yè)區(qū)主要由沿線恒大名都及西岸國際花園等社區(qū)商業(yè)構(gòu)成；主要業(yè)態(tài)包括：餐飲、購物等社區(qū)商業(yè)；2、礦山路商業(yè)區(qū)主要由東方羅馬花園和翠屏灣等社區(qū)臨街商業(yè)構(gòu)成；主要業(yè)態(tài)包括：餐飲、購物、休閑等；3、華清園商業(yè)區(qū)主要由華清園、青青家園、長力小區(qū)、廣馨園小區(qū)等社區(qū)底商組成；主要為社區(qū)型業(yè)態(tài)構(gòu)成；2、礦山路社區(qū)商業(yè)區(qū)1、廣安路社區(qū)商業(yè)區(qū)3、華清園社區(qū)商業(yè)區(qū)【廣安路商業(yè)區(qū)】廣安路商業(yè)區(qū)主要由①西安國際花園和景觀城商業(yè)區(qū)、②恒大名都商業(yè)區(qū)、③新房村商業(yè)區(qū)三個子商業(yè)區(qū)構(gòu)成；三個子商業(yè)區(qū)商業(yè)均為社區(qū)臨街底商，依托社區(qū)及周邊消費而成，均屬于社區(qū)商業(yè)；主要品牌商戶包括：華潤萬家超市、重慶老鴨湯、世佳賓館、匯百4S店等；業(yè)態(tài)涉及社區(qū)商業(yè)的全業(yè)態(tài)，主要包括：商超、餐飲、酒店、美容美發(fā)、煙酒店、精品店等；該商業(yè)區(qū)以西岸國際花園社區(qū)商業(yè)最具代表性。①西岸國際花園商業(yè)區(qū)②恒大名都商業(yè)區(qū)③新房村商業(yè)區(qū)【礦山路商業(yè)區(qū)】①東方羅馬花園社區(qū)商業(yè)②翠屏灣社區(qū)商業(yè)③老人倉村/杜家街村城中村社區(qū)商業(yè)礦山路商業(yè)區(qū)主要由①東方羅馬花園商業(yè)區(qū)、②翠屏灣商業(yè)區(qū)、③老人頭和杜家街村城中村商業(yè)區(qū)三個子商業(yè)區(qū)構(gòu)成；東方羅馬花園和翠屏灣依托本社區(qū)及周邊輻射人群設置臨礦山路底商商業(yè)，形成商業(yè)帶；主要品牌商戶包括：華潤萬家超市、怡康醫(yī)藥超市等，商業(yè)營銷還在持續(xù)中；老人頭村和杜家街村城中村商業(yè)具有地域特色，主營業(yè)態(tài)為餐飲和精品店等；該商業(yè)區(qū)以東方羅馬花園和翠屏灣社區(qū)商業(yè)最具代表性?！救A清園商業(yè)區(qū)】①青青家園商業(yè)區(qū)②華清園商業(yè)區(qū)③長力小區(qū)商業(yè)區(qū)華清園商業(yè)區(qū)主要由①青青家園商業(yè)區(qū)、②華清園/聽水花園商業(yè)區(qū)、③長力小區(qū)商業(yè)區(qū)三個商業(yè)聚集區(qū)構(gòu)成；金裕青青家園依托臨酒十路的臨街優(yōu)勢，打造聚集度相對較高的臨街社區(qū)商業(yè)，屬偏外向型社區(qū)商業(yè)類型，效勞消費范圍擴展；華清園除一期社區(qū)商業(yè)外在臨酒十路與米秦路東北角打造住宅底兩層集中商業(yè)；長力小區(qū)東側(cè)臨米秦路商業(yè)以超市購物為主，臨酒十路主營餐飲；該商業(yè)區(qū)依托酒十路展示面做臨街底商打造社區(qū)商業(yè)帶。【個案研究：恒大名都】區(qū)位圖效果圖【個案研究：西岸國際花園】區(qū)位圖效果圖【個案研究：東方羅馬花園】區(qū)位圖效果圖【個案研究：聽水花園】區(qū)位圖效果圖【個案研究：金裕青青花園】區(qū)位圖效果圖【個案研究：鐵鋒華清園】區(qū)位圖效果圖【個案研究：翠屏灣】區(qū)位圖效果圖【個案總結(jié)研究】【個案研究總結(jié)分析】西安商業(yè)市場近年來伴隨著城中村拆遷安置、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)升級改造及綜合體工程快速涌現(xiàn)的大勢引導下，處于快速開展和上升時期。西安市浐灞區(qū)域作為商業(yè)地產(chǎn)的后起之秀，憑借了毗鄰的長樂路商圈、太華路商圈的輻射帶動，利用世園會和港務區(qū)的東風，正處于自身現(xiàn)代都市化商業(yè)從起步到涌現(xiàn)的階段。十里鋪區(qū)域處于浐灞區(qū)域的核心位置，毗鄰紡織城、太華路和長樂路原有商業(yè)中心，商業(yè)氣氛濃厚，臨近浐灞新興商業(yè)聚集區(qū)浐灞半島，現(xiàn)代化都市商業(yè)開展態(tài)勢良好。工程周邊云集了恒大名都、西岸國際花園、東方羅馬花園、翠屏灣、華遠君城、浐灞新天地等大型社區(qū)工程，社區(qū)商業(yè)成為區(qū)域商業(yè)的典型代表和主力軍，周邊社區(qū)商業(yè)工程對本工程呈包圍之勢。本工程緊鄰華清園、青青花園和長樂小區(qū)等傳統(tǒng)社區(qū)，充足的消費支撐，商業(yè)氣氛濃郁；本工程作為區(qū)域的后起之秀，將在周邊社區(qū)商業(yè)包圍下，肩負成為區(qū)域商業(yè)典范的商業(yè)重任。商業(yè)的競爭促成了商業(yè)的機遇，商業(yè)的機遇成就了商業(yè)的突破和成功！【社區(qū)商業(yè)包圍下的后起之秀】條件三商業(yè)定位【工程商業(yè)屬性界定】本工程商業(yè)應定性為滿足社區(qū)及周邊人群消費配套的社區(qū)商業(yè)【工程社區(qū)商業(yè)定性】社區(qū)商業(yè)按照商業(yè)與住宅面積比例及輻射消費范圍可以劃分為三種類型：本工程規(guī)劃地上商業(yè)面積/地上住宅面積約為18%，按照上述衡量標準，本工程社區(qū)商業(yè)應定性為“外向型社區(qū)商業(yè)〞。外向型社區(qū)商業(yè)的輻射消費人群除了包含本社區(qū)及臨近社區(qū)的常住人口，還應吸納外圍的消費人群，社區(qū)商業(yè)的配套功能擴展至社區(qū)之外；工程外圍充足社區(qū)的居住人口和便捷的交通條件迅速通達性為外向型社區(qū)商業(yè)的實現(xiàn)提供了根底保障。【工程社區(qū)商業(yè)定性支撐】本工程具備①周邊商業(yè)多為社區(qū)型商業(yè)且業(yè)態(tài)多偏重社區(qū)地緣性消費需求的滿足；②臨酒十路主力展示面充足；③十里鋪核心區(qū)域交通便捷周邊社區(qū)十分鐘內(nèi)可達；④可預見階段內(nèi)區(qū)域商業(yè)放量一般，中高檔社區(qū)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品市場預期較好。因此，本工程定位于“外向型社區(qū)商業(yè)〞有充足的商業(yè)市場和地塊特性支持！【工程商業(yè)主題形象定位】商業(yè)的主題形象定位主要考慮以下三方面因素：1、工程住宅樓盤的整體風格；本工程巴黎大廈住宅外立面風格定性為：法式風情；法式風格的特點主要有：①、布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。②、貴族風格，高貴典雅。③、細節(jié)處理上運用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細考究。④、點綴在自然中，崇尚沖突之美。2、工程片區(qū)的整體氣氛；本工程臨近社區(qū)為長樂小區(qū)、華清園和青青家園等均為現(xiàn)代建筑；工程周邊四至綠化較好，視野較開闊，片區(qū)商業(yè)大局部為社區(qū)底商商業(yè)，定位法式風格提升檔次；3、主題營造的可實現(xiàn)性；工程整體外立面打造為法式風格，社區(qū)商業(yè)作為住宅底商的一局部，一并打造為外觀和諧統(tǒng)一的法式風格；住宅盡顯高貴典雅，商業(yè)突出檔次品性；盡善盡美。

【工程商業(yè)定位建議】社區(qū)商業(yè)屬性+外向型輻射范圍+法式風格立面巴黎大廈商業(yè)法式立面社區(qū)商業(yè)外向型輻射黑格建議本工程商業(yè)局部定位為：浐灞區(qū)域具有法國紳士氣質(zhì)的都市現(xiàn)代生活社區(qū)商業(yè)街區(qū)【工程商業(yè)業(yè)態(tài)判定】超市、餐飲、便利店、效勞配套、美容美發(fā)、精品服飾、生活家居、和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的根底業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原那么：滿足社區(qū)商業(yè)超市、餐飲和效勞配套三大根本業(yè)態(tài)；租金收益最大化，位置好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合工程實際情況；能否在工程目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氣氛；符合商鋪建筑設計技術(shù)指標。本工程定位于外向型社區(qū)商業(yè)屬性，在滿足社區(qū)商業(yè)配套的功能外，還要具備足夠吸引外圍人群消費的業(yè)態(tài)支撐；黑格建議本工程業(yè)態(tài)組合：超市+餐飲+精品店+效勞配套〔美容美發(fā)、會所等〕【工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例判定】社區(qū)綜超、中高端餐飲、娛樂休閑和精品服飾等業(yè)態(tài)除了能滿足本社區(qū)及周邊社區(qū)生活配套需求外，還能較好的對更大范圍的外圍消費群體起到消費引導力，是外向型社區(qū)商業(yè)不可或缺的重要組成局部。根據(jù)右圖顯示的業(yè)態(tài)比例，結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)零售：餐飲：休閑=52：30：18的黃金比例，加之本工程臨近社區(qū)商業(yè)根本為內(nèi)向型和中間型社區(qū)商業(yè)，主要業(yè)態(tài)為：零售和餐飲，娛樂休閑的效勞配套相對缺乏的商業(yè)現(xiàn)狀；黑格建議本工程商業(yè)業(yè)態(tài)比例〔以業(yè)態(tài)面積核定〕設定為：超市〔25%〕+餐飲〔30%〕+精品店〔15%〕+休閑娛樂類效勞配套〔30%〕【工程商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議】餐飲30%休閑30%超市25%精品店15%【工程商業(yè)綜合定位建議】建議巴黎大廈商業(yè)定位：

彰顯美食誘惑和樂享主義

現(xiàn)代都市社區(qū)生活品質(zhì)化商業(yè)街區(qū)

法式風格社區(qū)商業(yè)比例業(yè)態(tài)條件四定價策略【區(qū)域同類型競品權(quán)重設置】注：在周邊眾多同類型社區(qū)底商商業(yè)物業(yè)工程中確定四個競品工程作為本工程定價參考；東方羅馬花園的產(chǎn)品特性與本工程相似度最大，參考價值最大，西岸國際花園和翠屏灣都屬于區(qū)域標志性社區(qū)商業(yè)工程，也具有較高的參考價值；而青青家園作為近鄰的臨街底商影響因素更為重要?！緟^(qū)域同類型競品評分】注：具體評分細那么詳見附件?！竟こ?F商業(yè)售價測算】注：具體測算細那么詳見附件?！竟こ躺虡I(yè)售價建議】依據(jù)市場比較法進行工程商業(yè)售價測算結(jié)果作為1F基準售價，計算各樓層售價及均價如下：黑格建議本工程商業(yè)開盤售價〔毛坯，公裝到位〕為：1F:22100元∕㎡，2F:13300元∕㎡,一拖二銷售均價為：17700元∕㎡；依據(jù)市場比較法進行工程商業(yè)售價測算結(jié)果作為基準售價，按照商業(yè)市場公認8~12年上限12年的投資回報率推算工程理論租金：【工程商業(yè)理論租金測算】注：按照售價倒退租金作為理論租金與當?shù)貙嵉刈饨鸫嬖谳^大的差距，僅能作為租金實際定價的參考，實際定價要結(jié)合當?shù)厣啼伿袌鲎饨鸨日辗治鲋贫??！竟こ?F商業(yè)租金測算】依據(jù)市場比較法進行工程商業(yè)租金測算結(jié)果作為1F基準售價，計算各樓層租金如下：【工程商業(yè)租金建議】注：去整原那么是末位取“0〞或者“5〞，該市場比較法測算的實際租金作為工程建議租金。條件五營銷策略【工程商業(yè)營銷難點梳理】酒十路與米秦路十字長力小區(qū)底商商業(yè)東方羅馬社區(qū)商業(yè)東方羅馬社區(qū)商業(yè)本工程既具備地塊方正、展示面充足、潛力巨大等優(yōu)勢，但劣勢也是較多的，為制定合理實效的營銷策略現(xiàn)就商鋪的營銷難點進行簡單梳理：1、硬件制約①周邊商業(yè)放量的競品商鋪現(xiàn)鋪居多，但本案暫時只能期鋪銷售；②鐵路跨橋阻隔南側(cè)人流導入，臨米秦路綠化帶的屏蔽，增加了這兩局部商鋪的銷售難度；③法式風格隨能表達檔次，但商業(yè)視覺直達性相對缺乏，與社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)難以協(xié)調(diào)；④工程近鄰社區(qū)商業(yè)經(jīng)營不力，區(qū)域商業(yè)氣氛不足，二層商業(yè)根本全空置；2、軟件缺乏①證件問題；不能按揭貸款，只能一次性或者分期；②競品現(xiàn)鋪為主，期鋪銷售難度較大；③區(qū)域二層商業(yè)滯售空置嚴重，工程二層商業(yè)銷售難度較大；④競品商鋪以70年全產(chǎn)權(quán)商鋪為主，50年產(chǎn)權(quán)商鋪市場競爭力相對缺乏；⑤住宅未開盤銷售，媒體報廣等信息釋放較少；等等。【躲避難點凸顯優(yōu)勢】針對工程的銷售難點，因地制宜合理制定合理有效的營銷策略，弱化和躲避難點劣勢，強化和凸顯優(yōu)勢，實現(xiàn)優(yōu)秀銷售和良性運營。

5、銷售回款分解排期4、動態(tài)價格策略3、鋪位劃分、動線設置2、直接銷售與包租返租方式結(jié)合運用1、租售方式及比例設定營銷策略【工程商業(yè)租售方式甄別】商業(yè)工程租售比例設置原那么：區(qū)域市場租售態(tài)勢對工程的影響經(jīng)過詳細的市場調(diào)研了解到區(qū)域大局部社區(qū)商業(yè)工程商鋪以直接銷售為主，因此本工程要遵循市場情勢，堅持銷售第一的原那么；2.快速回現(xiàn)利潤最大化資金為王的房地產(chǎn)市場大勢影響下，快速去化銷售快速回現(xiàn)是至關(guān)重要的，但利潤最大化那么通過主力品牌提升商業(yè)均價和長期自持局部物業(yè)面積實現(xiàn)溢價升值；3.工程租售前景預判工程周邊商業(yè)市場放量及成交去化均一般，但隨著浐灞區(qū)域商業(yè)開展和投資目光轉(zhuǎn)移，商業(yè)特別是底商性質(zhì)的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品成為投資熱點，工程商業(yè)前期銷售租賃并舉和后期銷售的市場態(tài)勢良好；因此，權(quán)衡利弊建議本工程商業(yè)采取租售結(jié)合的租售方式，以局部面積主力品牌長期租賃的品牌效應帶動整體商業(yè)均價提升和促進其他商鋪實現(xiàn)快速溢價去化銷售；長期持有的局部商業(yè)物業(yè)也可通過市場培育實現(xiàn)長期增值。租售結(jié)合輕租重售以租帶售【工程商業(yè)租售比例設定建議】遵循租售比例設定的利潤第一、品牌拉升和快去去化三大原那么，結(jié)合實際營銷難度建議本工程商業(yè)租售比例核定如下：注：所列建筑面積為CAD圖紙測量所得估值，除去住宅入戶和設備間等分商業(yè)公攤面積；實際面積以開發(fā)商提供實際面積為準；建議本工程，工程商業(yè)中間局部3層商業(yè)面積合計1730㎡建議自持引入會所或餐飲類主力店，其他局部進行銷售?！咀馐劢Y(jié)合收益經(jīng)濟測算】按照集中商業(yè)物業(yè)局部自持和其他面積出售的根底，進行工程的收益測算如下：注：主力店租金單價為三層整拿拉通價格，租金收益以十年靜態(tài)測算；經(jīng)測算，本工程8082㎡銷售面積一次性收益1.442億元，1730㎡自持租賃面積十年靜態(tài)租金收益830萬元，工程十年內(nèi)整體收益約1.5億元?！景馍虡I(yè)營銷方式建議】營銷方式自持招商直接銷售包租銷售商鋪營銷的常用方式：1、直接銷售；

優(yōu)勢：一次性快速回款；劣勢：實際銷售難度較大，客戶認同度差；2、自持租賃；

優(yōu)勢：利于商戶篩選，便于統(tǒng)一運營，貼合主題；劣勢：回款速度慢，周期較長，運營壓力大；3、包租、返租等多方式靈活組合；優(yōu)勢：結(jié)合直接銷售和自持租賃的雙重優(yōu)勢，利于快速回款的同時快速開業(yè)，統(tǒng)一形象，統(tǒng)一運營等；因此，建議本工程銷售方式采用：包租、返租等多方式組合運用。具體營銷措施建議：局部面積主力店自持租賃，剩余面積商鋪包租返租三年銷售，招商先行，局部銷售商鋪帶租約銷售；【包租三年收益經(jīng)濟測算方式】建議本工程包租3年銷售，商鋪買賣中按建議單價一次性減去3年返租金額的折后均價銷售；3年返租月租金按建議售價的12年租金回報率折算月租金進行計算；包租的優(yōu)勢主要為兩點：1、降低實際商鋪銷售成交單價，利于吸引客戶實現(xiàn)快速去化；2、帶租約銷售，躲避銷售瓶頸，快速實現(xiàn)良性運營?！景馊晔找娼?jīng)濟測算】工程包租三年，銷售單價按12年的資金回報率折后單價計算，加上三年的租金收益，總收益為12515萬元，而按建議售價的直接銷售收益為14420萬元，中間差額為1905萬元，該差額為包租甲方需要補貼的金額。〔主力店租賃收益不變〕實際操作中包租可以拉升銷售原始單價，返租的理論租金單價的測算的投資回報率可以壓縮到15年，這樣需要補貼的金額就會相應的減少；最重要的是制定科學的動態(tài)價格策略，實現(xiàn)補貼差額最小及增加商業(yè)利潤；〔后文營銷策略中具體論述動態(tài)價格策略〕【營銷策略建議】銷售局部商鋪直接進行銷售優(yōu)勢：快速回收資金；劣勢：短期銷售難度及后期經(jīng)營問題；考慮到二層相對一層銷售難度，可一拖二進行銷售，但同時也收縮了投資客群；局部商業(yè)面積自持，進行主力店招商優(yōu)勢：長期物業(yè)升值與主力品牌帶動拉升效用；銷售局部商鋪包租返租，招商先行帶租約銷售優(yōu)勢：較快回收資金的同時利于良性運營；劣勢：開發(fā)商需要一定的補貼；建議本工程商鋪營銷策略為：租售結(jié)合，主力自持，直接銷售與包租返租多種方式結(jié)合運用【工程商鋪商業(yè)價值梳理】如上圖，根據(jù)商鋪的展示面和臨近人流的動線可將工程商鋪價值分區(qū)，其商業(yè)價值①>②>③>④，根據(jù)商鋪價值區(qū)位可將商鋪售價進行劃分和排序，鋪王位置建議處于商業(yè)價值最高區(qū)①位置，實現(xiàn)一鋪一價，凸顯差價和價值梯度。交通十字酒十路米秦路米秦南路建筑核心鐵路跨橋②①③④社區(qū)主出入口【工程業(yè)態(tài)分區(qū)設置建議】本工程屬于底商滿布型社區(qū)商業(yè)，各業(yè)態(tài)的合理分區(qū)至關(guān)重要，一方面滿足各業(yè)態(tài)選址特點，最重要的是防止出現(xiàn)空置商鋪對整體商業(yè)形象的影響。美容美發(fā)/五金/培訓等會所/大型餐飲等便利店/精品服飾/金融等特色餐飲/煙酒店等衛(wèi)生機構(gòu)/娛樂/洗車行等鮮花/婚慶/便利店等金融/超市等展示面最優(yōu)的轉(zhuǎn)角商業(yè)優(yōu)先布局形象和品牌的業(yè)態(tài)，如超市、金融等，展示形象吸聚人流；餐飲區(qū)聚集擺位便于上下水等物業(yè)配備且吸聚人氣；美容、培訓、裝飾等承租能力低且自帶人流的業(yè)態(tài)布局在價值較低區(qū)域；【工程商業(yè)鋪位劃分原那么】商業(yè)鋪位劃分的五大考慮因素：1、滿足市場投資需求，總價控制原那么；2、適合業(yè)態(tài)選址要求，便于投資自營或轉(zhuǎn)租；3、發(fā)揮鋪鋪臨街的優(yōu)勢；4、盡量做到鋪型方正，高使用率；5、面積適中，合理的開間和進深；【商業(yè)樓層鋪位劃分建議示意圖】經(jīng)過對甲方提供的CAD工程圖進行鋪位考究，其鋪位劃分是合理的，與我們的劃分原那么是相符的。且其步梯和衛(wèi)生間等標注是清晰明確的。我們決定沿用該方案。1F北側(cè)商鋪鋪位劃分色塊示意圖①【工程商業(yè)動線設置原那么】社區(qū)商業(yè)的人流動線的人流集散中心分為兩種：①、人流焦點；人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；②、人流端點；人流集散中心有兩個或者多個；兩端或多段拉動人流，增加人流頻率；提升商業(yè)的整體價值；人流焦點和人流端點都往往位于社區(qū)的主入口或者商業(yè)的主力店位置；人流