房地產(chǎn) -西安市寫字樓市場運營情況分析及展望 2023.12

模波動下降；其中，商業(yè)地產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量及規(guī)模的占比波動上漲。在融資環(huán)境受商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品已成為企業(yè)融資的重要方式。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流作為商業(yè)地數(shù)個重點新一線及二線城市，對其商業(yè)地產(chǎn)中的寫字樓市場進行分析，以作為商業(yè)地產(chǎn)政策與城市規(guī)劃等對西安市寫字樓市場運營狀況的影響，并對其未來發(fā)展展開分析與討危機的爆發(fā)導致國際緊張的經(jīng)濟環(huán)境，在錯綜復雜的國內(nèi)外形勢和不斷加大的經(jīng)濟下行壓20072008200920102011201220132014201520162017201820192注：GDP增長率=本年GDP/上年GDP-1由于近年來西安城區(qū)范圍的不斷擴大和戶籍政策的放寬，西安市對外來人口的吸引-0.07%；西安市常住人口增長率于2018－2022年間波動下降。全國人口增長放緩甚至出現(xiàn)負增長，或?qū)ξ磥砦靼彩腥丝谠鏊僭斐梢欢ǖ呢撁嬗绊?。西安市常住人口增長率于普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定，“四降”即降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。與同類二線城市相比，西安實現(xiàn)了“建立全國最優(yōu)惠人才落戶政策”的目標，成效顯著。六普、七普人口蓮湖區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、雁塔區(qū)和長安區(qū)等5個區(qū)，增幅均2009－2023年6月，西安市寫字樓市場的供應呈現(xiàn)中間明顯放量，兩頭相對低的形市場新增供應快速上升。2018年，以永利國際金融中心、萬科匯智中心、永威時代中心為2021年，受外部環(huán)境阻礙施工進度等因素的影響，西安甲級寫字樓新增供應有所下降。020092010201120122013201420152注：部分年份的吸納量未獲取公開數(shù)據(jù)得益于西安眾多的科研院校和人才引進政策，西安市迎來大量外來人口的遷入且外來推動西安硬科技實力不斷增強，有利于信息技術(shù)行業(yè)及上下游企業(yè)的租賃需求有效釋放，其營造的宜商環(huán)境吸引了更多外來城市及境外企業(yè)的布局。2013－2019年，西安市辦公市其后，在國際經(jīng)濟疲軟、貿(mào)易緊張的局勢下，西安市產(chǎn)業(yè)增長乏力，加之不可抗力的影響，出現(xiàn)退租、降低租賃規(guī)模的現(xiàn)象，2019－2022年，甲級寫字樓吸納量年均復合增長率為-運會重要交通配套工程的建設(shè)完工，西安賽事品牌效應加強，寫字樓市場升級需求得到釋二環(huán)與小寨沿線以及曲江區(qū)域。高新區(qū)板塊是國家首批批準的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)環(huán)與小寨板塊擁有便利的交通體系以及良好的商業(yè)氛圍，租戶主要以金融類行業(yè)為主，且外資企業(yè)占比較大；曲江板塊是西安市政府規(guī)劃的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主的新興區(qū)域，金融行業(yè)（占比11%）辦公需求韌性持續(xù)，保持比較高的市場占有率。根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布《2023上半年西安房地產(chǎn)市場回顧及展望》顯示，2023年上半年，西安需求得到釋放，如非盈利性質(zhì)、在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機構(gòu)以及電商類企業(yè)；軟件系統(tǒng)開發(fā)類企業(yè)的新增需求則由云計算、大數(shù)據(jù)龍頭企業(yè)的擴租需求主導。房地產(chǎn)及建筑業(yè)新租需求占比達22.0%，以建筑工程類公司的新設(shè)立需求為主。金融業(yè)方面，在政府方案》等多項政府引導基金政策，以發(fā)揮政府投資基金的引導效應和撬動作用。在此帶動TMT房地產(chǎn)建筑金融業(yè)服務(wù)業(yè)能源及公共事業(yè)其他為老牌一線城市，商業(yè)區(qū)域規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)成熟，商業(yè)市場活躍度已趨于飽和，空置率的波動幅度相對平穩(wěn)。此外，TMT行業(yè)、房地產(chǎn)及金融行業(yè)作為西安市寫 租金方面，西安市甲級寫字樓市場的租金波動相較于空置率而言更加平緩，整體呈波安都市圈發(fā)展規(guī)劃》的獲批帶動基建產(chǎn)業(yè)鏈前端的建筑設(shè)計類企業(yè)積極布局，西安市甲級02022年西安市經(jīng)濟社會發(fā)展主要預期目標是地區(qū)生產(chǎn)總值增長7%左右。根據(jù)《西安市但達到預期經(jīng)濟增速仍有較大難度。人口方面，截至2022年底，西安市常住人口總量為次出現(xiàn)負增長。隨著西安市經(jīng)濟增速放緩，外來勞年，西安市“三中心二高地一樞紐”六維支撐體系更加穩(wěn)固，國家中心城市建設(shè)取得性進展，部署建設(shè)國家新一代人工智能創(chuàng)新發(fā)展試驗區(qū)，國家硬科技創(chuàng)新示范區(qū)，科技型體系，明確了西安六大支柱產(chǎn)業(yè)、五大新興產(chǎn)業(yè)、六大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和一個文化旅游特色產(chǎn)業(yè)。六大支柱產(chǎn)業(yè)分別為電子信息、汽車制造、航空航天、高端裝備制造、新材料與新云計算。六大服務(wù)性產(chǎn)業(yè)分別為現(xiàn)代金融、現(xiàn)代物流、研發(fā)涉及、檢驗檢測認證、軟件和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成，規(guī)模以上先進制造業(yè)總產(chǎn)值年均增長15%以上，占規(guī)模以上工業(yè)上創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地10個，新增市級以上企業(yè)技術(shù)中心630個、市級以上技術(shù)創(chuàng)新示范企業(yè)區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)和高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)部分區(qū)域，形成旅游產(chǎn)業(yè)帶。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶以高新區(qū)為引領(lǐng)，重點發(fā)展電子信息、食品和生物醫(yī)藥、航航空產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè)。文化旅游產(chǎn)業(yè)帶以曲江新區(qū)為引領(lǐng)，主要發(fā)展文化旅游、道”區(qū)域及其外圍的多個產(chǎn)業(yè)集群區(qū)。西安市根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特點和各個區(qū)域的特色進行規(guī)劃，放、有效的人才政策。相較2019年發(fā)布的《西安市人民政府辦公廳關(guān)于管理壓力也隨之增加，此舉意在有序引導市外遷入人員落戶三環(huán)以外區(qū)域，紓解中心城市論壇在西安舉行，隨著西安金融中心地位的不斷提升以及一系列政策陸續(xù)落地，金融行業(yè)辦公需求或?qū)⑦M一步增加。2022年，西安市落地首支百億規(guī)?？苿?chuàng)母基金——創(chuàng)新投資基金，主要投資行業(yè)為電子信息、人工智能、光電芯片、航空航天、新材料、新能源、生物底，西安獲批建設(shè)“綜合性科學中心”和“科技創(chuàng)新中心”，成為繼北京、上海、粵港澳未來西安市寫字樓市場供給主要來自于高新區(qū)、曲江區(qū)域，短期內(nèi)西安市寫字樓將有未來兩年，西安市寫字樓市場將有泰信大廈、西安灃東保利國際廣場、金輝環(huán)球廣場等項在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟增速放緩、區(qū)域人口增長放緩的背景下，西安市經(jīng)濟增速放緩；另一方面，西安市著力打造“