房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)4

27十二月2023房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)4

1房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)2我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題3我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)策一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)證券、票據(jù)等資金美元美元資金儲(chǔ)蓄美元證券、票據(jù)等二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)存款等證券抵押貸款直接融資間接融資金融中介商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)人壽保險(xiǎn)公司投資公司養(yǎng)老基金資金盈余單位個(gè)人企業(yè)政府資金短缺單位個(gè)人企業(yè)政府經(jīng)紀(jì)人抵押銀行FNMAGNMAFHLMC私人企業(yè)圖4-1美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成房地產(chǎn)金融市場(chǎng)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)房地產(chǎn)證券市場(chǎng)房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)集中監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制很不完善金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，不成體系缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)體系缺乏獨(dú)立、有效的中介服務(wù)體系缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，不成體系商業(yè)銀行集中市場(chǎng)和信用雙重風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行非理性與不規(guī)范行為銀行信貸為房地產(chǎn)融資的主要方式融資渠道單一風(fēng)險(xiǎn)集中我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)策進(jìn)一步完善一級(jí)市場(chǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展（1）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介，完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系（2）培育專業(yè)化中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的支持服務(wù)體系（3）推行住房抵押貸款證券化，建設(shè)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道（1）鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)融資。（2）培育和完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)。（3）將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。（4）推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開發(fā)各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。加強(qiáng)監(jiān)管，完善制度和立法，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)外部環(huán)境（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為（2）構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)體系，提供法律保障（3）要完善制度建設(shè)，營(yíng)造房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的外部環(huán)境專題研究：美國(guó)次貸危機(jī)之多米諾次貸危機(jī)、金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)金融創(chuàng)新、金融衍生品、金融監(jiān)管美國(guó)次貸危機(jī)“導(dǎo)火索”2007年4月，美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款公司——新世紀(jì)金融破產(chǎn)。美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)浮出水面。8月初，美國(guó)住房抵押貸款公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)；8月15日，美最大抵押貸款公司全國(guó)金融公司股價(jià)開始暴跌。因房地產(chǎn)危機(jī)的出現(xiàn)，這些公司的住房不良貸款數(shù)額升高，銀行要求追加保證金，導(dǎo)致資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大。于是，次貸危機(jī)迅速在美國(guó)乃至全球市場(chǎng)蔓延開來(lái)。次貸危機(jī)的連鎖反應(yīng)2008.3貝爾斯登（第五大投行）被摩根大通收購(gòu)2008.9.8美國(guó)政府接管兩房2008.9.15雷曼（第四大投行）破產(chǎn)2008.9.15美林（第三大投行）被美國(guó)銀行收購(gòu)2008.9.22高盛、摩根斯坦利轉(zhuǎn)型背景案例：雷曼倒下一家擁有158年歷史的投行，在短短五天就倒掉了。沃倫巴菲特說(shuō)，“這是一次經(jīng)濟(jì)的"珍珠港事件"。”房地產(chǎn)相關(guān)損失的耗資摩根大通釜底抽薪評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)火上澆油美聯(lián)儲(chǔ)袖手旁觀2008.9.15，已毫無(wú)出路可言的雷曼申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。至此，這家在華爾街叱咤風(fēng)云了158年的著名投行宣告結(jié)束。背景案例：長(zhǎng)眠于衍生品下的巴林銀行巴林銀行是英國(guó)的老牌商業(yè)銀行,是世界首家"商業(yè)銀行",由弗朗西斯?巴林爵士于1763年創(chuàng)建于倫敦.由于善于變通、富于創(chuàng)新，在國(guó)際金融領(lǐng)域獲得了巨大的成功。巴林銀行主要從事投資銀行業(yè)務(wù)和證券交易業(yè)務(wù)，投資銀行業(yè)務(wù)集中在歐洲共同體，證券業(yè)務(wù)集中于亞洲和南美其名曰。在新加坡的分支機(jī)構(gòu)工作尤為出色。負(fù)責(zé)期貨交易的經(jīng)理尼克?里森當(dāng)時(shí)年僅28歲，工作成績(jī)突出，被委以重任，權(quán)力極大，且?guī)缀醪皇鼙O(jiān)督。1993年，里森通過(guò)股指期貨交易為巴林銀行賺了1400萬(wàn)美元，自已也因此獲得100萬(wàn)美元獎(jiǎng)金。從1994年秋天開始，里森大肆投機(jī),一發(fā)不可收拾.1995年2月,里森在日本股票和利率期貨交易中巨額虧損達(dá)4億英鎊之巨,巴林銀行不得不宣布破產(chǎn).一家具有233年悠久歷史的英國(guó)老字號(hào)銀行就此毀于一旦.二、房地產(chǎn)企業(yè)融資1房地產(chǎn)企業(yè)的融資決策2房地產(chǎn)企業(yè)股票融資3房地產(chǎn)企業(yè)債券融資4房地產(chǎn)信托融資5房地產(chǎn)基金融資房地產(chǎn)企業(yè)融資找呀找呀找資本1房地產(chǎn)企業(yè)的融資決策融資方式內(nèi)源融資VS外源融資直接融資VS間接融資權(quán)益融資VS債務(wù)融資融資結(jié)構(gòu)融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)

不用還的錢——股權(quán)投資和融資

股權(quán)投融資VS貸款、借款、債券股權(quán)投(融)資的資金來(lái)源(1)金融機(jī)構(gòu)，包括投資銀行、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司，證券公司(2)投資基金(3)房地產(chǎn)企業(yè)(4)大型企業(yè)興趣話題股權(quán)投資的方式分紅股權(quán)投資+期權(quán)投資分紅+還款成功融資第一、融資目標(biāo)明確第二、充分的準(zhǔn)備第三、文件包裝

此外，還要向投資方提供營(yíng)銷策劃、公司結(jié)構(gòu)、管理班子、財(cái)務(wù)預(yù)算、股權(quán)結(jié)構(gòu)方面的資料。譬如投資方通常對(duì)管理班子的要求很高，涉及到管理層次、管理思想等，公司的股權(quán)架構(gòu)也會(huì)影響投資方的合作選擇。興趣話題2房地產(chǎn)企業(yè)股票融資律師事務(wù)所輔導(dǎo)備案輔導(dǎo)備案上市輔導(dǎo)輔導(dǎo)調(diào)查發(fā)行申報(bào)證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)證券交易所復(fù)議社會(huì)公眾輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)會(huì)計(jì)師事務(wù)所主承銷商擬上市公司輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)證監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)擬上市公司發(fā)行審核委員會(huì)證監(jiān)會(huì)擬上市公司承銷商擬上市公司擬上市公司擬上市公司擬上市公司證監(jiān)會(huì)擬上市公司社會(huì)公眾公布招股說(shuō)明書股票發(fā)行上市交易終止否決核準(zhǔn)未核準(zhǔn)審核圖4-2首次公開發(fā)行股票的步驟3房地產(chǎn)企業(yè)債券融資圖4-3房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的程序發(fā)行債券的決議制定發(fā)行債券的章程辦理債券等級(jí)評(píng)定手續(xù)發(fā)行債券的申請(qǐng)與批準(zhǔn)制定募集辦法并予以公告簽訂承銷協(xié)議募集款項(xiàng)向證券管理部門指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理債券等級(jí)評(píng)定手續(xù)，債券等級(jí)證明在A級(jí)以上時(shí)可提出發(fā)行申請(qǐng)公司發(fā)行債券報(bào)國(guó)務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)；非公司性的中央國(guó)有企業(yè)報(bào)中國(guó)人民銀行會(huì)同國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)審批；地方國(guó)有企業(yè)報(bào)中國(guó)人民銀行直屬分行會(huì)同有關(guān)省級(jí)計(jì)劃部門審批最高權(quán)力機(jī)構(gòu)做出決定3房地產(chǎn)信托融資貸款型信托股權(quán)型信托受益權(quán)信托4房地產(chǎn)基金融資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金/房地產(chǎn)投資信托基金美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗(yàn)借鑒我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的條件和制約

海外地產(chǎn)基金難服中國(guó)水土？(2004)

“干柴烈火”的格局能否帶來(lái)“洞房花燭”？海外基金只肯錦上添花，不愿雪中送炭，而握錦在手的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商又嫌海外基金要求的回報(bào)率太高。2003“121號(hào)文件”帶來(lái)的轉(zhuǎn)機(jī)：銀根緊縮/“8.31大限”：地根緊縮合作：4月份，順馳中國(guó)控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立項(xiàng)目公司，投資房地產(chǎn)。5月，荷蘭國(guó)際集團(tuán)宣布收購(gòu)一家亞洲房地產(chǎn)基金，再度與復(fù)地集團(tuán)合作投資上海房地產(chǎn)。6月，金地集團(tuán)和摩根士丹利房地產(chǎn)基金、上海盛融投資公司共同出資成立一家項(xiàng)目公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55%。障礙：利益分歧、投資理念、法律障礙趨勢(shì)

新聞?wù)洶咐治觯喝f(wàn)科多元化融資VS順馳易主深圳萬(wàn)科成立于1984年，1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1991年A股上市，1993年B股上市。1991年至2000年，三次定向增發(fā)和配股共籌資16.57億元人民幣。2002年6月18日，向社會(huì)公開發(fā)行15億元可轉(zhuǎn)換公司債券。2004.6.9，向新華信托投資股份有限公司申請(qǐng)1.9995億元、期限２年，利率為年４％的貸款；2004.7.5，向德國(guó)HI公司貸款3500萬(wàn)美元；2004.7.7，萬(wàn)科發(fā)行19.9億可轉(zhuǎn)換公司債券的申請(qǐng)被審核通過(guò)。天津順馳于1994創(chuàng)建。2003-2004順馳大躍進(jìn)，瘋狂圈地。順馳拿地只關(guān)注付款方式，與政府交涉以支付10%左右的首期款獲得地塊運(yùn)作權(quán)。順馳”并聯(lián)操作法“，以速度取勝。通過(guò)對(duì)土地出讓金支付的無(wú)限延長(zhǎng)來(lái)獲得市場(chǎng)機(jī)會(huì)，再依靠后期銷售回款來(lái)彌補(bǔ)之前所欠地價(jià)。順馳2004年試圖香港上市未果。2006年9月5日，香港路勁基建與順馳中國(guó)正式簽訂協(xié)議，路勁基建將分步向順馳中國(guó)注入12.8億元資金，持有順馳中國(guó)55%的股權(quán)，孫宏斌持有40%的股權(quán)。

三、住房消費(fèi)融資1我國(guó)住房消費(fèi)融資現(xiàn)狀2國(guó)外的住房金融模式3美國(guó)市場(chǎng)化的住房消費(fèi)融資模式4我國(guó)住房金融模式的改革專題研究：我國(guó)的住房抵押貸款證券化住房消費(fèi)融資找呀找呀找房子我國(guó)住房消費(fèi)融資現(xiàn)狀政策性貸款、商業(yè)性貸款住房?jī)?chǔ)蓄貸款存單抵押貸款問(wèn)題分析：房?jī)r(jià)VS居民支付能力金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)VS競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)、創(chuàng)新、抗風(fēng)險(xiǎn)住房抵押貸款的流程國(guó)外的住房金融模式市場(chǎng)型、基金型、儲(chǔ)蓄型、混合型經(jīng)驗(yàn)借鑒：1政府參與2私人、民間金融機(jī)構(gòu)的介入3市場(chǎng)化傾向美國(guó)市場(chǎng)化的住房消費(fèi)融資模式成熟的市場(chǎng)：完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、多樣化的市場(chǎng)主體政府的高度參與：政府擔(dān)保與保險(xiǎn)、立法多樣化的貸款品種：金融創(chuàng)新信用社會(huì)?我國(guó)住房金融模式的改革政府職能的強(qiáng)化：培育市場(chǎng)、立法、擔(dān)保與保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)：創(chuàng)新能力、經(jīng)營(yíng)能力、服務(wù)能力市場(chǎng)化趨勢(shì)P89我國(guó)的住房抵押貸款證券化房地產(chǎn)證券化將成為未來(lái)金融發(fā)展的重點(diǎn)。住房抵押貸款證券化是搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)最為有效的手段。所謂住房抵押貸款證券化是銀行等抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給證券機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)以其收購(gòu)的抵押貸款為基礎(chǔ)在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券或其他有價(jià)證券的行為。機(jī)會(huì)：商業(yè)銀行業(yè)務(wù)拓展、商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)分散、更多的人買房、新的投資渠道制約：1、住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)不成熟2、商業(yè)銀行對(duì)抵押貸款證券化的需求仍不迫切3、缺乏法律制度等基礎(chǔ)保障專題

中國(guó)全面地把資本送到美國(guó)中國(guó)，上?！粋€(gè)面臨經(jīng)濟(jì)困境的發(fā)展中大國(guó)不大可能成為世界上工業(yè)化強(qiáng)國(guó)的資本來(lái)源。但有巨額貿(mào)易盈余并建立了外匯儲(chǔ)備的中國(guó)正在購(gòu)買美國(guó)的政府債券，特別是財(cái)政部債券和聯(lián)邦抵押協(xié)會(huì)(房利美)與弗雷德協(xié)會(huì)(房地美)所發(fā)行的債券。這對(duì)美國(guó)人是一件好事。這種投資增加了美國(guó)住房市場(chǎng)的流動(dòng)性，并有助于降低美國(guó)的利率。而且在未來(lái)若干年中，中國(guó)還會(huì)繼續(xù)購(gòu)買大量美國(guó)債務(wù)。一位前中央銀行官員稱一個(gè)貧窮