第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法

第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法2023/12/27第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法第一節(jié)房產(chǎn)稅第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法一、房產(chǎn)稅的含義

以房屋為課稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法二、房產(chǎn)稅的特點(diǎn)

屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅---單項(xiàng)財(cái)產(chǎn)稅（房屋）征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋（不涉及農(nóng)村）區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法

第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法三、房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象房產(chǎn)：即有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避語，可供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、生活的場(chǎng)所。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施，也屬房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅，但獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征稅。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法四、房產(chǎn)稅的征稅范圍

城市（國務(wù)院批準(zhǔn)）縣城建制鎮(zhèn)（省、自治區(qū)、直轄市批準(zhǔn)）工礦區(qū)（大中型工礦企業(yè)所在地)

第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法五、納稅人---房屋產(chǎn)權(quán)所有人

1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅；2.產(chǎn)權(quán)出典的由承典人繳納；3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅；4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納；5.無租使用其它單位房產(chǎn)的單位和個(gè)人，按照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅的規(guī)定。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法六、計(jì)稅依據(jù)----從價(jià)計(jì)征

1.按計(jì)稅余值計(jì)稅----經(jīng)營自用房屋---原值一次減除10%--30%后的余值。2.按租金收入計(jì)稅----出租房屋

第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法計(jì)稅方法計(jì)稅依據(jù)稅率計(jì)稅公式從價(jià)按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%損耗后的余值；原值明顯不合理的應(yīng)予評(píng)估；沒有原值的由所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房屋的價(jià)值核定年稅率1.2%應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%（這樣計(jì)算出的是年稅額）從租租金收入（包括實(shí)物收入和貨幣收入）；以勞務(wù)或其他形式抵付房租收入的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定12%應(yīng)納稅額=租金收入×12%或4%個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民用房4%第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法需要注意的特殊問題以房產(chǎn)聯(lián)營投資：

（1）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅（聯(lián)營企業(yè)為納稅人）；

（2）以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計(jì)稅規(guī)定

（1）凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

（2）對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)施和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)施和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法

七、稅率---比例稅率1.

計(jì)稅余值---1.2%2.

租金收入---12%3.個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房用于居住，暫減按4%征收第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法個(gè)人出租住房有在稅收上有什么優(yōu)惠政策?

對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對(duì)個(gè)人出租住房減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法八、稅額計(jì)算

分別計(jì)算應(yīng)納稅額=房產(chǎn)余值×1.2%房產(chǎn)余值=原值-10%~30%的費(fèi)用應(yīng)納稅額=租金收入額×12%第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法舉例某企業(yè)2010年度的上半年企業(yè)共有房產(chǎn)原值4000萬元，6月底辦理移交手續(xù)，將原值200萬元、占地面積400平方米的一棟倉庫出租給某商場(chǎng)存放貨物，7月1日起計(jì)租租期1年，每月租金收入1.5萬元。8月10日對(duì)委托施工單位建設(shè)的生產(chǎn)車間辦理驗(yàn)收手續(xù)，由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值500萬元。要求：計(jì)算該企業(yè)2004年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。（房產(chǎn)余值扣除比例20％）第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法例題解答（1）（4000－200）×（1－20％）×1.5％＝36.48萬元（2）200×（1－20％）×1.5％×1/2＝0.96萬元（3）500×（1－20％）×1.5％×4/12＝1.6萬元（4）1.5×6×12％＝1.08萬元第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法九、減免稅優(yōu)惠

（一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。但對(duì)出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、營業(yè)用房，不屬于免稅范圍。（二）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位(全額或差額預(yù)算管理的事業(yè)單位)，本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對(duì)于其所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設(shè)的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應(yīng)照章納稅。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法（四）個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。對(duì)個(gè)人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。（五）央行（含外管局）所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)。（六）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法十、申報(bào)繳納

（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之日的次月起，繳納房產(chǎn)稅。（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)的次月起，繳納房產(chǎn)稅。（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法2.納稅期限、納稅地點(diǎn)和征收機(jī)關(guān)

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征收辦法。具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。對(duì)房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法第二節(jié)土地使用稅第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法一、土地使用稅含義

城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。----1988.11.1施行(2006年12月31日《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例>的決定》修訂）)第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法二、土地使用稅的征稅范圍

城市縣城建制鎮(zhèn)工礦區(qū)第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法三、土地使用稅的納稅人

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。（1）擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人繳納；（2）擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人。（3）土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；（4）土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別繳納；第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法四、土地使用稅的適用稅額

每平方米土地年稅額規(guī)定如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法五、計(jì)稅依據(jù)及稅額計(jì)算

計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際占用的土地面積（平方米）第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法納稅義務(wù)人實(shí)際占用土地面積按下列方法確定：（1）凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的，以測(cè)定的面積為準(zhǔn)。（2）尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。（3）尚未核發(fā)出土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，等到核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法稅額計(jì)算：計(jì)稅土地面積×適用稅額第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法六、減免稅優(yōu)惠

國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；

宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；

第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法例1某公司與政府機(jī)關(guān)共同使用一棟共有土地使用權(quán)的建筑物。該建筑物占用土地面積2000平方米，建筑面積10000平方米（公司與機(jī)關(guān)的占用比例為4：1），該公司所在市城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米5元。則該公司應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅為多少？第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法2000×(4/5)×5＝8000元第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法七、申報(bào)繳納

情況納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間購置新建商品房房屋交付使用之次月起購置存量房房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起出租、出借房地產(chǎn)交付出租出借房產(chǎn)之次月起以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅新征用的耕地批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)新征用的非耕地批準(zhǔn)征用次月起納稅人因土地權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止土地使用稅的納稅義務(wù)的其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到實(shí)物或權(quán)利發(fā)生變化的當(dāng)月末1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法2.納稅期限---按年計(jì)算，分期繳納。----月、季、半年3.納稅地點(diǎn)-----土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法第三節(jié)耕地占用稅第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法一、概念耕地占用稅是在全國范圍內(nèi)，對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，按照規(guī)定稅率一次性征收的稅種。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法二、特點(diǎn)（1）兼具資源稅與特定行為稅的性質(zhì)；（2）采用地區(qū)差別稅率；（3）在占用耕地環(huán)節(jié)一次性課征；（4）稅收收入專用于耕地開發(fā)與改良。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法三、納稅人耕地占用稅的納稅人是占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人。第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法四、課稅范圍包括用于建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)征（占）用的國家和集體所有的耕地。

第九章房產(chǎn)稅法城鎮(zhèn)土地使用稅法耕地占用稅法五、稅率實(shí)行地區(qū)差別幅度定額稅率。人均耕地面積越少，單位稅額越高。六、計(jì)稅依據(jù)

耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)。七、稅額應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際占用的耕