大城項(xiàng)目整改方案

大城項(xiàng)目整改方案2023/12/28大城項(xiàng)目整改方案說明本方案未經(jīng)公司運(yùn)營會(huì)評審?fù)ㄟ^本方案旨在表達(dá)營銷管理部對項(xiàng)目整改的需求尋求項(xiàng)目差異化及突出亮點(diǎn)是本方案的主要目標(biāo)本階段為提出需求階段，整改成本未經(jīng)各部門測算情況下無法預(yù)計(jì)大城項(xiàng)目整改方案本次調(diào)整需要解決的問題問題一：經(jīng)過案場客戶摸底，現(xiàn)階段客戶對項(xiàng)目商業(yè)品牌認(rèn)可度不高問題二：在銷售過程中，由于前期規(guī)劃打造力度不足，項(xiàng)目商業(yè)具有明顯的功能欠缺，難以滿足現(xiàn)階段的市場客戶對于體驗(yàn)式商業(yè)設(shè)施、商業(yè)外擺空間等功能需求問題三：在銷售過程中，由于入駐商家品牌缺乏品牌影響力與市場號召力，因此商鋪銷售存在困難大城項(xiàng)目整改方案本次調(diào)整后的結(jié)果評估銷售提速，項(xiàng)目投資回收期縮短，年內(nèi)清盤的難度降低銷售價(jià)格將會(huì)存在10%-15%的上漲空間公司品牌形象提升，為另外3個(gè)在售項(xiàng)目商業(yè)部分帶來促進(jìn)項(xiàng)目后期運(yùn)營難度降低，項(xiàng)目運(yùn)營的盈利能力提升大城項(xiàng)目整改方案項(xiàng)目現(xiàn)狀描述定位：以餐飲為主、以休閑娛樂、特色購物、生活及商務(wù)服務(wù)為輔的快時(shí)尚商業(yè)街區(qū)社區(qū)外圍休閑社區(qū)休閑購物社區(qū)餐飲服務(wù)社區(qū)休閑娛樂商務(wù)及商務(wù)服務(wù)現(xiàn)狀：項(xiàng)目無亮點(diǎn)，缺乏街區(qū)感，街區(qū)精裝設(shè)計(jì)及外圍設(shè)計(jì)嚴(yán)重不足，缺乏項(xiàng)目標(biāo)示性現(xiàn)狀：缺乏外擺空間，人流吸納不足現(xiàn)狀：休閑商家品牌及數(shù)量支撐不足現(xiàn)狀：缺乏品牌商家影響力支撐現(xiàn)狀：內(nèi)部休閑娛樂氛圍不足定位功能細(xì)分大城項(xiàng)目整改方案定位調(diào)整：立足于案名、整體功能分區(qū)、街區(qū)感等方面進(jìn)行街區(qū)重新定義

功能補(bǔ)強(qiáng)：嫁接更具備參與性與互動(dòng)體驗(yàn)的整體功能進(jìn)行商業(yè)功能整體升級

氛圍包裝：針對現(xiàn)階段商業(yè)氛圍、整體調(diào)性不足的弊端，以立面裝飾設(shè)計(jì)為主要方向進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)氛圍強(qiáng)化品牌補(bǔ)強(qiáng)：針對自持部分商家影響力不足進(jìn)行的自持商業(yè)品牌補(bǔ)強(qiáng)更新商業(yè)調(diào)整思路大城天地項(xiàng)目如需體現(xiàn)綠地的商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營實(shí)力，需要從定位、功能、硬件設(shè)施、商家四方面入手解決問題大城項(xiàng)目整改方案第一部分項(xiàng)目定位調(diào)整關(guān)鍵詞：案名調(diào)整、業(yè)態(tài)分區(qū)、街區(qū)感塑造目標(biāo)：通過項(xiàng)目定位的全面調(diào)整，塑造綠地品牌調(diào)性，形成最具差異化的城市商業(yè)項(xiàng)目大城項(xiàng)目整改方案定位調(diào)整一：將原有的模糊社區(qū)商業(yè)定位調(diào)整為以餐飲為核心，以休閑娛樂、精品購物、區(qū)域商業(yè)商務(wù)服務(wù)的快時(shí)尚街區(qū)精品快時(shí)尚餐飲：以星巴克、MUJIcoffee、正斗餐廳、紅郵筒等特色時(shí)尚餐飲品牌為主，打造昆明特色時(shí)尚消費(fèi)餐飲設(shè)施

快時(shí)尚購物：嫁接鹿島普通生活、HM、ZARA、韓式服飾等商家，形成昆明快時(shí)尚休閑購物區(qū)域

24小時(shí)休閑娛樂：鏈接酒吧、浴足、私人影吧等娛樂商業(yè)設(shè)施，打造昆明時(shí)尚夜生活社區(qū)生活服務(wù)：重點(diǎn)以超市購物、24小時(shí)便利店、7-11特色超市等生活服務(wù)、日常購買服務(wù)運(yùn)營商進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營商務(wù)辦公及類酒店服務(wù)：圍繞業(yè)權(quán)集中的22-5清水公寓進(jìn)行重點(diǎn)包裝，引入知名公寓運(yùn)營商打造精裝長租公寓，與酒店形成優(yōu)勢互補(bǔ)，提升項(xiàng)目商務(wù)服務(wù)能力大城項(xiàng)目整改方案定位調(diào)整二：經(jīng)營周期從原有的常規(guī)12小時(shí)經(jīng)營周期延長為全天候24小時(shí)商業(yè)全周期昆明24H時(shí)尚街區(qū)大城項(xiàng)目整改方案定位調(diào)整三：借用成熟的“天街”主題消費(fèi)概念，將原有較為銷售案名調(diào)整成為以商業(yè)街區(qū)為主題的特色商業(yè)案名，增強(qiáng)項(xiàng)目名稱的辨識性大城項(xiàng)目整改方案第二部分商業(yè)功能補(bǔ)強(qiáng)關(guān)鍵詞：休憩、運(yùn)動(dòng)、互動(dòng)目標(biāo)：通過對功能的補(bǔ)強(qiáng)提高消費(fèi)群體駐留時(shí)間，增加人流量及持續(xù)消費(fèi)力大城項(xiàng)目整改方案功能補(bǔ)強(qiáng)一：二環(huán)路一側(cè)用地紅線范圍內(nèi)植入戶外運(yùn)動(dòng)元素，塑造商業(yè)運(yùn)動(dòng)公園元素，實(shí)現(xiàn)二環(huán)路一側(cè)商業(yè)人流的強(qiáng)制導(dǎo)入，提升二環(huán)路一側(cè)商鋪的商業(yè)價(jià)值體育公園區(qū)域概念示意戶外極限運(yùn)動(dòng)場戶外籃球場戶外羽毛球場戶外健康步道戶外健身設(shè)施大城項(xiàng)目整改方案功能補(bǔ)強(qiáng)二：在天棚投入使用后，設(shè)置內(nèi)部主題性休閑娛樂設(shè)施及小型硬景裝飾，提高商業(yè)趣味性與人流吸附性，同時(shí)緩解消費(fèi)者的購物疲勞感趣味硬景裝飾跳蚤市場室內(nèi)兒童娛樂設(shè)施以一層為主的重點(diǎn)打造區(qū)域小型臨時(shí)商業(yè)設(shè)施大城項(xiàng)目整改方案功能補(bǔ)強(qiáng)三：充分發(fā)揮道路交叉口的人流匯集與商業(yè)展示的黃金地位，以互動(dòng)型兒童游樂、節(jié)點(diǎn)式主題游樂區(qū)等形式進(jìn)行休閑娛樂功能補(bǔ)強(qiáng)重點(diǎn)打造區(qū)域主題互動(dòng)型、節(jié)點(diǎn)式兒童游樂設(shè)施大城項(xiàng)目整改方案功能補(bǔ)強(qiáng)四：增加營業(yè)時(shí)間超過12點(diǎn)的夜間餐飲功能，采用簡易鋼結(jié)構(gòu)臨建店面設(shè)計(jì)，避免斷頭路帶來的商業(yè)負(fù)面影響以鋼結(jié)構(gòu)為建筑結(jié)構(gòu)，輔以特色建筑裝修，打造經(jīng)營時(shí)間超過12點(diǎn)的夜間特色餐飲區(qū)大城項(xiàng)目整改方案第三部分項(xiàng)目硬件設(shè)施改造關(guān)鍵詞：氛圍、形象、經(jīng)營面積增加目標(biāo)：通過對項(xiàng)目硬件設(shè)施的改造，提升項(xiàng)目形象調(diào)性，強(qiáng)化商業(yè)氛圍，為項(xiàng)目銷售、運(yùn)營帶來積極作用大城項(xiàng)目整改方案硬件改造一：增加商業(yè)街天棚，增加可經(jīng)營面積超過6000㎡，并且可實(shí)現(xiàn)全天候商家經(jīng)營，并且形成一層商業(yè)外擺空間，提高客戶商業(yè)感受鳥瞰鳥瞰大城項(xiàng)目整改方案主入口立面大城項(xiàng)目整改方案天棚白天效果示意大城項(xiàng)目整改方案商業(yè)天街景點(diǎn)化，即天棚打造完成后，配合聲光電的效果，形成強(qiáng)烈的視覺沖擊力，打造昆明第一的快時(shí)尚商業(yè)景點(diǎn)天棚與特色聲光電設(shè)備，打造昆明夜間快時(shí)尚商業(yè)景點(diǎn)，打造項(xiàng)目最大建筑亮點(diǎn)大城項(xiàng)目整改方案硬件改造二：臨街面外墻面整改調(diào)整，以符號化與輕奢感的外立面形成項(xiàng)目視覺標(biāo)識，提高客戶辨識度，增加客戶進(jìn)店消費(fèi)沖動(dòng)建筑外立面以水平線條為主，以主力商家LOGO、輕奢感裝飾營造商業(yè)外立面標(biāo)識感大城項(xiàng)目整改方案硬件改造三：入口樓梯夜間LED亮化處理，提高入口的視覺焦點(diǎn)和現(xiàn)場感染力，提升客戶現(xiàn)場購物舒適度及購物樂趣大城項(xiàng)目整改方案氛圍營造四：以較為緩和的戶型線條、輔以具備品牌店招展示等方式進(jìn)行連廊改造，改善廊道的視覺感受，提升項(xiàng)目購物舒適感大城項(xiàng)目整改方案氛圍營造五：天橋拓寬并采用玻璃結(jié)構(gòu)底板及局部玻璃走廊，提升購物趣味性，同時(shí)增加約1000㎡可經(jīng)營面積，特別針對3層平臺(tái)的商業(yè)氛圍，提升局部商業(yè)價(jià)值2層廊道拓寬，經(jīng)營面積增加約為200-300㎡拓寬范圍配合22-1號樓2F快時(shí)尚餐飲與酒店業(yè)態(tài)布置，打造以飾品、小商鋪等業(yè)態(tài)為主的過渡型商業(yè)帶拓寬范圍拓寬范圍3層廊道拓寬，經(jīng)營面積增加約為600-700㎡配合22-1號樓3F南方特色餐飲與酒店業(yè)態(tài)布置，打造以云南地方特色商品銷售點(diǎn)等業(yè)態(tài)為主的過渡型商業(yè)帶大城項(xiàng)目整改方案氛圍營造六：以云南本地元素、外國文化元素為要點(diǎn)，創(chuàng)造設(shè)計(jì)斷墻面彩繪、藝術(shù)涂鴉等方式進(jìn)行立面包裝，提高商業(yè)趣味性與可識別性大城項(xiàng)目整改方案精神堡壘外擺展示空間氛圍營造七：臨街面設(shè)置硬景雕塑及商業(yè)街精神堡壘，增加項(xiàng)目商業(yè)氛圍與項(xiàng)目可識別性項(xiàng)目外部商業(yè)特色雕塑項(xiàng)目精神堡壘大城項(xiàng)目整改方案氛圍營造八：商業(yè)體驗(yàn)區(qū)的包裝打造，為配合招商與銷售的順利實(shí)現(xiàn)，以6月30日商業(yè)交房為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行臨街面商業(yè)體驗(yàn)區(qū)包裝，改善商業(yè)氛圍商業(yè)體驗(yàn)區(qū)以自持商業(yè)為主要展示區(qū)域，與品牌店招展示、快時(shí)尚商業(yè)氛圍為主大城項(xiàng)目整改方案第四部分項(xiàng)目品牌補(bǔ)強(qiáng)關(guān)鍵詞：項(xiàng)目品牌修復(fù)、商家品牌補(bǔ)強(qiáng)目標(biāo)：通過對項(xiàng)目品牌修復(fù)提升增加項(xiàng)目市場認(rèn)可度，在此基礎(chǔ)上借助優(yōu)勢商家品牌提升項(xiàng)目價(jià)值，增強(qiáng)客戶信心大城項(xiàng)目整改方案品牌調(diào)整一：昆明綠地品牌整體包裝，提升項(xiàng)目品牌影響力和市場認(rèn)可度，為項(xiàng)目銷售與開業(yè)奠定基礎(chǔ)大城項(xiàng)目整改方案品牌調(diào)整二：自持部分招商品牌商家提升，以項(xiàng)目24小時(shí)快時(shí)尚生活為基調(diào)，將自持部分缺乏市場影響力的商家進(jìn)行更換，提升項(xiàng)目品牌影響力現(xiàn)有商家品牌影響力、經(jīng)營能力等方面無法滿足項(xiàng)目定位、商業(yè)昭示的需求基于快時(shí)尚主題，在自持部分重點(diǎn)針對品牌商家、精品商家進(jìn)行集中集中招商落位大城項(xiàng)目整改方案品牌調(diào)整三：通過對知名商家可加盟品牌進(jìn)行定向溝通，以直接入駐或加盟的形式吸納知名商家，提高商家品牌影響力，推動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值提升歐洲房子加盟店歐洲房子加盟店王品臺(tái)塑牛排加盟店……以加盟或直接入駐的形式引入西南甚至全國知名商家進(jìn)駐本項(xiàng)目，提升項(xiàng)目品牌影響力，增加客戶投資或消費(fèi)信心鹿島普通生活加盟店大城項(xiàng)目整改方案第五部分項(xiàng)目營銷推廣支持關(guān)鍵詞：投資客蓄水、線下資源聯(lián)動(dòng)、媒體渠道建設(shè)目標(biāo)：通過項(xiàng)目營銷推廣，提升項(xiàng)目市場影響力，為項(xiàng)目銷售與開業(yè)做好媒體鋪墊與客戶蓄積，降低銷售難度與開業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大城項(xiàng)目整改方案營銷舉措一：對位線下項(xiàng)目推廣渠道建設(shè)，建立銀行渠道、行業(yè)協(xié)會(huì)渠道、政府渠道等方面的宣傳渠道餐飲協(xié)會(huì)聯(lián)動(dòng)及上門推介酒店協(xié)會(huì)聯(lián)動(dòng)及上門推介各類專業(yè)市場相關(guān)協(xié)會(huì)聯(lián)動(dòng)及掃鋪合作銀行建立資源互換機(jī)制，加強(qiáng)公司合作銀行資源導(dǎo)入具有關(guān)系的合作銀行資源導(dǎo)入客戶資源以公益類活動(dòng)與教育類政府單位建立互動(dòng)機(jī)制以圈層互動(dòng)活動(dòng)為主，重點(diǎn)聯(lián)絡(luò)廣電局、電視臺(tái)、電臺(tái)、移動(dòng)、聯(lián)通、醫(yī)院等收入較高的企事業(yè)單位大城項(xiàng)目整改方案營銷舉措二：銀行理財(cái)及VIP客戶、協(xié)會(huì)客戶等各類客戶資源梳理，為項(xiàng)目銷售與租賃奠定基礎(chǔ)銀行客戶：以銀行理財(cái)客戶、VIP客戶、存款額超過100萬的客戶為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行客戶篩選梳理，并交由案場團(tuán)隊(duì)進(jìn)行跟進(jìn)協(xié)會(huì)客戶：重點(diǎn)針對餐飲、酒店、建材、建筑設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)等行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行跟進(jìn)，挖掘項(xiàng)目投資客、租賃客戶

企事業(yè)單位客戶：重點(diǎn)針對醫(yī)院、學(xué)校、聯(lián)通、移動(dòng)等客戶進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)，挖掘投資客戶