第四章礦產(chǎn)資源經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

第四章礦產(chǎn)資源經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法2礦產(chǎn)資源評(píng)價(jià)方法如何做資產(chǎn)評(píng)價(jià)方法是礦產(chǎn)資源評(píng)價(jià)中運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判別礦產(chǎn)資源評(píng)價(jià)價(jià)值的手段和途徑。包括技術(shù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)根本途徑和方法3市場(chǎng)途徑本錢途徑收益途徑評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日過(guò)去未來(lái)本錢法市場(chǎng)法收益法4市場(chǎng)法本錢法收益法直接法間接法重置本錢成新率重置核算法價(jià)錢指數(shù)法消費(fèi)才干比例法統(tǒng)計(jì)分析法察看法運(yùn)用年限法修復(fù)費(fèi)用法收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評(píng)價(jià)方法體系市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的根本含義市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上一樣或類似資產(chǎn)的近期買賣價(jià)錢，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析，以估算資產(chǎn)價(jià)值的各種技術(shù)方法的總稱。運(yùn)用已被市場(chǎng)檢驗(yàn)了的結(jié)論來(lái)評(píng)價(jià)被評(píng)價(jià)資產(chǎn)，容易被當(dāng)事人接受，是資產(chǎn)評(píng)價(jià)中最為直接、最具有壓服力的方法之一。根本思緒：根據(jù)替代原那么，采用比較和類比的思緒及其方法判別資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)程。普通來(lái)說(shuō)，一個(gè)理性的投資者在購(gòu)置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所情愿支付的價(jià)錢不會(huì)高于市場(chǎng)上具有一樣用途的替代品的現(xiàn)行價(jià)錢。根本公式：資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值=參照物成交價(jià)錢×〔1±調(diào)整系數(shù)〕或資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值=參照物成交價(jià)錢±差別調(diào)整額5二、市場(chǎng)法的根本前提

1.要有一個(gè)活潑的公開市場(chǎng)；2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其買賣活動(dòng)。資產(chǎn)及其買賣的可比性詳細(xì)表達(dá)在以下幾個(gè)方面：〔1〕功能上具有可比性，包括用途、性能上的一樣或類似；〔2〕市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)情況和買賣條件等；〔3〕參照物成交時(shí)間與評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)。6應(yīng)思索的調(diào)整要素〔1〕時(shí)間要素〔2〕地域要素〔3〕品級(jí)要素〔4〕可利用度要素三、市場(chǎng)法的根本程序及有關(guān)目的〔一〕選擇參照物：應(yīng)3個(gè)以上?！捕吃谠u(píng)價(jià)對(duì)象與參照物之間選擇比較要素：根據(jù)不同資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成影響較大的要素為對(duì)比目的?！踩衬康膶?duì)比、量化差別〔四〕在各參照物成交價(jià)錢的根底上，調(diào)整曾經(jīng)量化的對(duì)比目的差別〔五〕綜合分析確定評(píng)價(jià)結(jié)果8運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)價(jià)單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)思索的可比要素主要有：資產(chǎn)的功能：功能越好，價(jià)值越大。資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量市場(chǎng)條件：供不應(yīng)求，價(jià)錢偏高；供過(guò)于求，價(jià)錢偏低。買賣條件：買賣批量、買賣動(dòng)機(jī)、買賣時(shí)間等。9四、市場(chǎng)法中的詳細(xì)評(píng)價(jià)方法〔一〕直接比較法直接比較法，是指利用參照物的買賣價(jià)錢，以評(píng)價(jià)對(duì)象的某一或假設(shè)干根本特征與參照物的同一及假設(shè)干根本特征直接進(jìn)展比較，得到兩者的根本特征修正系數(shù)或根本特征差額，在參照物買賣價(jià)錢的根底上進(jìn)展修正從而得到評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值的一類方法。評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)錢×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×…×修正系數(shù)n或評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)錢±根本特征差額1±根本特征差額2±…±根本特征差額n優(yōu)點(diǎn)：直觀簡(jiǎn)約、便于操作；缺陷：要求的可比性較高。10參照物與評(píng)價(jià)對(duì)象的差別僅表達(dá)在某一根本特征上時(shí)：1.現(xiàn)行市價(jià)法當(dāng)評(píng)價(jià)對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)錢或與評(píng)價(jià)對(duì)象根本一樣的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)錢的時(shí)候，可以直接利用評(píng)價(jià)對(duì)象或參照物在評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)錢作為評(píng)價(jià)對(duì)象的評(píng)價(jià)價(jià)值。適用于：參照物資產(chǎn)與被評(píng)價(jià)資產(chǎn)完全一樣或高度類似。例如：上市流通的股票債券可按評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日的收盤價(jià)為評(píng)價(jià)價(jià)值；批量消費(fèi)的設(shè)備、汽車等112.市價(jià)折扣法資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝參照物成交價(jià)錢×〔1-價(jià)錢折扣率〕適用范圍：評(píng)價(jià)對(duì)象與參照物之間僅存在買賣條件方面差別的情況。例1.評(píng)價(jià)某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)與其完全一樣的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元，評(píng)價(jià)師經(jīng)綜合分析，以為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值為6萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝10×〔1-40％〕＝6〔萬(wàn)元〕123.功能價(jià)值類比法適用于評(píng)價(jià)對(duì)象與參照物之間僅存在功能差別的情況?！?〕消費(fèi)才干比例法資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝參照物成交價(jià)錢×〔評(píng)價(jià)對(duì)象消費(fèi)才干÷參照物消費(fèi)才干〕例2.被評(píng)價(jià)資產(chǎn)年消費(fèi)才干為90噸，參照資產(chǎn)的年消費(fèi)才干為120噸，評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)錢為10萬(wàn)元，由此確定：資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝10×90／120＝7.5〔萬(wàn)元〕〔2〕規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝參照物成交價(jià)錢×〔評(píng)價(jià)對(duì)象消費(fèi)才干÷參照物消費(fèi)才干〕x例3.同上例，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，由此確定：被評(píng)價(jià)資產(chǎn)價(jià)值＝10×〔90／120〕0.7＝8.18〔萬(wàn)元〕134.價(jià)錢指數(shù)法〔亦稱物價(jià)指數(shù)法〕適用于評(píng)價(jià)對(duì)象與參照物之間僅存在買賣時(shí)間方面差別的情況。資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝參照物成交價(jià)錢×〔1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)〕運(yùn)用定基指數(shù)修正資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝參照物資產(chǎn)買賣價(jià)錢×〔評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)錢指數(shù)/參照物買賣期日資產(chǎn)定基價(jià)錢指數(shù)〕運(yùn)用環(huán)比指數(shù)修正資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝參照物資產(chǎn)買賣價(jià)錢×參照物買賣期日至評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)錢指數(shù)乘積例4.與評(píng)價(jià)對(duì)象完全一樣的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)錢為10萬(wàn)元，半年間該類資產(chǎn)的價(jià)錢上升了5%，那么：資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝10×〔1+5％〕=10.5〔萬(wàn)元〕14例5：被評(píng)價(jià)礦產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)展評(píng)價(jià)，該類礦產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)錢同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照礦產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)錢為3800元/噸，那么評(píng)價(jià)對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：15例6：知某資產(chǎn)在2006年1月的買賣價(jià)錢為300萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再消費(fèi)，但該類資產(chǎn)的價(jià)錢變化情況如下：2006年1～4月的環(huán)比價(jià)錢指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。評(píng)價(jià)對(duì)象于2006年10月的評(píng)價(jià)價(jià)錢最接近于：300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1〔萬(wàn)元〕16假設(shè)參照物與被評(píng)價(jià)對(duì)象的差別不僅僅表達(dá)在某一根本特征上：上述方法的運(yùn)用就演化成參照物與被評(píng)價(jià)對(duì)象各個(gè)根本特征修正系數(shù)的計(jì)算了。主要有以下修正系數(shù)：買賣情況修正系數(shù)〔正常買賣情況/參照物買賣情況〕功能價(jià)值修正系數(shù)〔評(píng)價(jià)對(duì)象消費(fèi)才干/參照物消費(fèi)才干〕買賣時(shí)間修正系數(shù)〔評(píng)價(jià)對(duì)象的定基價(jià)錢指數(shù)/參照物的定基價(jià)錢指數(shù)〕17直接法中運(yùn)用頻率較高的幾種方法：1.市場(chǎng)售價(jià)類比法*市場(chǎng)售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)錢為根底，思索參照物與評(píng)價(jià)對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差別，經(jīng)過(guò)對(duì)比分析和量化差別，調(diào)整估算出評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝參照物售價(jià)十功能差別額十時(shí)間差別值十……十買賣情況差別額資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝參照物售價(jià)×功能差別修正系數(shù)×……×?xí)r間差別修正系數(shù)18例7：(1)評(píng)價(jià)對(duì)象概略。待估地快為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長(zhǎng)方形。(2)評(píng)價(jià)該地塊2007年10月3日的公平市場(chǎng)買賣價(jià)錢。(3)評(píng)價(jià)過(guò)程：①選擇評(píng)價(jià)方法。該種類型的土地有較多的買賣實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)展評(píng)價(jià)。②搜集有關(guān)的評(píng)價(jià)資料A.搜集待估土地資料〔略〕。B.搜集買賣實(shí)例資料。選擇4個(gè)買賣實(shí)例作為參照物，詳細(xì)情況見表。1920

買賣實(shí)例A買賣實(shí)例B買賣實(shí)例C買賣實(shí)例D評(píng)價(jià)對(duì)象坐落略略略略略所處地域臨近類似類似類似普通市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地買賣日期2007.4.22007.3.32006.10.42006.12.52007.10.3單位價(jià)錢870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2

地塊面積225M2380M2320M2450M2600M2地塊外形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形略正方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通根底設(shè)備較好完備較好很好很好交通情況很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余運(yùn)用年限35年30年35年30年30年③進(jìn)展買賣情況修正。經(jīng)分析，買賣實(shí)例A、D為正常買賣，無(wú)需進(jìn)展買賣情況修正；買賣實(shí)例B較正常買賣價(jià)錢偏低2%；買賣實(shí)例C較正常買賣價(jià)錢偏低3%。那么各買賣實(shí)例的買賣情況修正率為：買賣實(shí)例A：0%；買賣實(shí)例B：2%；買賣實(shí)例C：3%；買賣實(shí)例D:0%。④進(jìn)展買賣日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004年10月4日以來(lái)土地價(jià)錢平均每月上漲1%，那么各參照物買賣實(shí)例的買賣日期修正率為：買賣實(shí)例A：6%；買賣實(shí)例B：7%；買賣實(shí)例C：12%；買賣實(shí)例D：10%。⑤進(jìn)展區(qū)域要素修正。買賣實(shí)例A與待估土地處于同一地域，無(wú)需作區(qū)域要素修正。買賣實(shí)例B、C、D的區(qū)域要素修正情況可參照表判別。本次評(píng)價(jià)設(shè)定待估地塊的區(qū)域要素值為100，那么根據(jù)表各種區(qū)域要素的對(duì)比分析，經(jīng)綜合斷定打分，買賣實(shí)例B所屬地域?yàn)?8，買賣實(shí)例C所屬地域?yàn)?08，買賣實(shí)例D所屬地域?yàn)?00。2223區(qū)域要素比較表類似地域區(qū)域要素B

CD自然條件〔一樣〕10〔一樣〕10〔一樣〕10社會(huì)環(huán)境〔稍差〕7〔一樣〕10〔一樣〕10街道條件〔一樣〕10〔一樣〕10〔一樣〕10交通便利度〔稍差〕8〔稍好〕12〔一樣〕10離交通車站點(diǎn)間隔〔稍遠(yuǎn)〕7〔稍近〕12〔一樣〕10離市中心間隔〔一樣〕10(稍近)12〔一樣〕10根底設(shè)備情況〔稍差〕8〔一樣〕12〔稍好〕12公共設(shè)備完備情況〔一樣〕10〔稍好〕12〔一樣〕10水、大氣、嗓音污染情況〔一樣〕10〔一樣〕10〔一樣〕10周圍環(huán)境及景觀〔一樣〕8〔一樣〕10〔稍差〕8綜合打分88108100⑥進(jìn)展個(gè)別要素修正。A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故斷定比各買賣土地價(jià)錢高2%。B.土地運(yùn)用年限要素的修正。買賣實(shí)例B、D與待估土地的剩余運(yùn)用年限一樣無(wú)需修正。買賣實(shí)例A、C均需作運(yùn)用年限要素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下〔假定折現(xiàn)率為8%〕：年限修正系數(shù)＝[1-1/(1+8％)30]÷[1-1/(1+8％)35]＝0.965924⑦計(jì)算待估土地的初步價(jià)錢。買賣實(shí)例A修正后的單價(jià)為：25買賣實(shí)例B修正后的單價(jià)為：買賣實(shí)例C修正后的單價(jià)為：買賣實(shí)例D修正后的單價(jià)為：⑧采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取評(píng)價(jià)結(jié)果。土地評(píng)價(jià)單價(jià)＝(909+1038+901+942)÷4=948〔元/平方米〕土地評(píng)價(jià)總價(jià)＝600×948=568800〔元〕262.價(jià)值比率法價(jià)值比率法，是指利用參照物的市場(chǎng)買賣價(jià)錢，與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)目的相比較構(gòu)成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評(píng)價(jià)對(duì)象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)目的，從而得到評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值的一種詳細(xì)評(píng)價(jià)方法。27(1)本錢市價(jià)法本錢市價(jià)法是以評(píng)價(jià)對(duì)象的現(xiàn)行合理本錢為根底，利用參照物的本錢市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值=評(píng)價(jià)對(duì)象現(xiàn)行合理本錢×〔參照物成交價(jià)錢÷參照物現(xiàn)行合理本錢〕例6.評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日某市商品住宅的本錢市價(jià)率為150％，知被評(píng)價(jià)全新住宅的現(xiàn)行合理本錢為20萬(wàn)元，那么其價(jià)值為30萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值=20×150％=30〔萬(wàn)元〕28(2)市盈率乘〔倍〕數(shù)法適用于整體企業(yè)的評(píng)價(jià)。市盈率乘數(shù)法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)〔倍數(shù)〕，以此乘數(shù)與評(píng)價(jià)對(duì)象的收益額相乘，估算評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)：資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝評(píng)價(jià)對(duì)象收益額×參照物市盈率例7.某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，那么：該企業(yè)的評(píng)價(jià)價(jià)值＝1000×20＝20000〔萬(wàn)元〕29〔二〕間接比較法該法是利用資產(chǎn)的國(guó)家規(guī)范、行業(yè)規(guī)范或市場(chǎng)規(guī)范〔規(guī)范可以是綜合規(guī)范，也可以是分項(xiàng)規(guī)范〕作為基準(zhǔn)，分別將評(píng)價(jià)對(duì)象與參照物整體或分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)價(jià)對(duì)象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場(chǎng)買賣價(jià)錢，以及評(píng)價(jià)對(duì)象的分值與參照物的分值的比值〔系數(shù)〕求得評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值的一類評(píng)價(jià)方法。公式：被評(píng)價(jià)對(duì)象價(jià)值=參照物買賣價(jià)錢×評(píng)價(jià)對(duì)象的分值÷參照物的分值適用范圍：參照物和評(píng)價(jià)對(duì)象在大的方面根本一樣或類似。3031優(yōu)點(diǎn)：〔1〕可以客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)價(jià)的參數(shù)、目的直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)價(jià)值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)錢；〔2〕評(píng)價(jià)結(jié)果易于被各方面了解和接受。五、市場(chǎng)途徑的優(yōu)缺陷32缺陷：〔1〕需求有公開活潑的市場(chǎng)作為根底，假設(shè)礦產(chǎn)資源買賣市場(chǎng)可供比較較少時(shí)，難以運(yùn)用；〔2〕需求充分了解目的礦床與參照礦床的各種影響要素，參與比較的數(shù)據(jù)繁雜，數(shù)據(jù)搜集，挑選及處置任務(wù)較大。33案例1：某待估礦業(yè)資產(chǎn)消費(fèi)某種礦石，年消費(fèi)才干為150噸。評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評(píng)價(jià)人員搜集的信息：〔1〕從市場(chǎng)上搜集到一個(gè)該類礦石近期買賣的案例，該礦石的年消費(fèi)才干為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)錢為160萬(wàn)元。〔2〕將待估礦產(chǎn)與搜集的參照礦產(chǎn)進(jìn)展對(duì)比并尋覓差別?！?〕發(fā)現(xiàn)兩者除消費(fèi)才干目的存在差別外，從參照礦產(chǎn)成交到評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日之間，該類礦石的市場(chǎng)價(jià)錢比較平穩(wěn)，其他條件也根本一樣。問(wèn)：可否采用市場(chǎng)法進(jìn)展評(píng)價(jià)，假設(shè)可以，那么評(píng)價(jià)值應(yīng)該是多少？案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)買賣案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)展評(píng)價(jià)。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差別主要表達(dá)在消費(fèi)才干這一目的上，即可經(jīng)過(guò)調(diào)整功能差別來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。

評(píng)價(jià)值=160×150/210=114.29(萬(wàn)元)3435案例2：某待估資產(chǎn)為某一礦山，消費(fèi)才干為580噸/年，主要礦種為鐵，評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在2001年12月曾發(fā)生過(guò)類似鐵礦產(chǎn)買賣活動(dòng)，買賣價(jià)錢為58,000萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)價(jià)人員以為該礦產(chǎn)消費(fèi)才干，礦石檔次等方面與待估資產(chǎn)根本一樣。案例2分析分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)買賣案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)展評(píng)價(jià)。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差別僅僅在買賣時(shí)間這一目的上，所以只對(duì)時(shí)間差別進(jìn)展調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)錢與2001年相比上升了9.3%，那么：資產(chǎn)評(píng)價(jià)值=58000×(1+9.3％)=63394(元)3637案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)展破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)價(jià)人員從市場(chǎng)上搜集到正常買賣情況下的一個(gè)買賣案例，該買賣資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度根本一樣，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)錢為365.2萬(wàn)元。評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日為2002年8月。案例3分析分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差別僅僅在市場(chǎng)買賣條件這一目的上，可經(jīng)過(guò)調(diào)整買賣條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)價(jià)人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)錢將低于正常售價(jià)的30%，那么待估資產(chǎn)的評(píng)價(jià)值為：資產(chǎn)評(píng)價(jià)值=365.2×(1—30％)=255.64〔萬(wàn)元〕38收益法一、收益法的根本含義收益法又稱收益現(xiàn)值法，是指經(jīng)過(guò)估測(cè)被評(píng)價(jià)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，并按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為現(xiàn)值，以此來(lái)確定被資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)價(jià)方法的總稱。3940一個(gè)明智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所情愿支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給他帶來(lái)的報(bào)答。二、根本原理41三、實(shí)際根據(jù)成效價(jià)值論：收益決議資產(chǎn)的價(jià)值:收益越高，資產(chǎn)的價(jià)值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需求把未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評(píng)價(jià)值。四、根本前提被評(píng)價(jià)資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣來(lái)衡量；被評(píng)價(jià)資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。42五、根本程序和根本參數(shù)根本程序1.搜集并驗(yàn)證與評(píng)價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括運(yùn)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)情況、市場(chǎng)情勢(shì)以及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；2.分析測(cè)算被評(píng)價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)價(jià)對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；5.分析確定評(píng)價(jià)結(jié)果。根本參數(shù)：收益額，折現(xiàn)率，收益期限。43六、詳細(xì)評(píng)價(jià)方法按評(píng)價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期：有限期運(yùn)用永續(xù)運(yùn)用44等額年金非等額年金1、有限期收益法純收益固定等于年金A，折現(xiàn)率大于0，公式為T年〔含T年〕以前純收益變化，T年后純收益固定等于年金A，折現(xiàn)率大于0，公式為純收益固定等于年金A，折現(xiàn)率大于0，公式為無(wú)限期收益法T年〔含T年〕以前純收益變化，T年后純收益固定等于年金A，折現(xiàn)率大于0，公式為收益法中的幾個(gè)重要參數(shù)〔1〕收益額：可以是凈利潤(rùn)〔稅后利潤(rùn)〕、凈現(xiàn)金流量，也可以是利潤(rùn)總額?！?〕凈現(xiàn)值：為西方國(guó)家廣泛采用的一種礦床動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目的，凈現(xiàn)值等于總現(xiàn)值減去基建投資現(xiàn)值?！?〕總現(xiàn)值比：礦床總現(xiàn)值與全部投資額現(xiàn)值和的比值，反映單位投資所發(fā)明的總利潤(rùn)現(xiàn)值?！?〕凈現(xiàn)值比：是凈現(xiàn)值與投資總額現(xiàn)值和的比值，反映單位投資所發(fā)明的凈現(xiàn)值收益?！?〕內(nèi)部收益率：是礦床評(píng)價(jià)期內(nèi)逐年現(xiàn)金流入現(xiàn)值之和等于逐年現(xiàn)金流出現(xiàn)值之和?！?〕動(dòng)態(tài)投資回收期：在思索投資利息的情況下，回收全部投資所需求的時(shí)間。〔7〕折現(xiàn)率和資本化率：折現(xiàn)率是期望投資報(bào)答率，是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益復(fù)原；資本化率是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率?！?〕收益限期：資產(chǎn)具有獲利才干的繼續(xù)時(shí)間。例1:某企業(yè)尚能繼續(xù)運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)評(píng)價(jià)其3年運(yùn)營(yíng)收益的折現(xiàn)額。經(jīng)預(yù)測(cè)得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)52

收益額〔萬(wàn)元〕折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值〔萬(wàn)元〕第一年3006％0.9434283第二年4006％0.8900356第三年2006％0.8369168由此可以確定其折現(xiàn)額為：資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值＝283＋356＋168＝807〔萬(wàn)元〕例2.某收益性資產(chǎn)估計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開場(chǎng)，以后各年收益均為14萬(wàn)無(wú)，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10％。確定該收益性資產(chǎn)在繼續(xù)運(yùn)營(yíng)條件下和運(yùn)營(yíng)50年條件下的評(píng)價(jià)值。1.永續(xù)運(yùn)營(yíng)條件下P＝12/〔1+10％〕1+15/〔1+10％〕2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14／[10％×(1+10％)5]＝.17〔萬(wàn)元〕2.運(yùn)營(yíng)50年條件下P=2/(1+10％)1+15/(1+10％〕2+13/(1+10％)3+11/(1+10％)4+14/(1+10％)5+14/10％(1+10％)5×[1-1/(1+10％)50-5]=134.98〔萬(wàn)元〕53收益法優(yōu)缺陷：收益法以礦產(chǎn)資源開發(fā)利潤(rùn)作為最終目的，從實(shí)際上講，最具合理性。開采空間、礦山預(yù)期收益及折現(xiàn)率確實(shí)定比較困難。這些參數(shù)些微的變化即引起結(jié)果的宏大差別，固而在實(shí)踐運(yùn)用中具有難度本錢法一、本錢法的根本含義本錢法，是指首先估測(cè)被評(píng)價(jià)資產(chǎn)的重置本錢，然后估測(cè)被評(píng)價(jià)資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值要素，并將其從重置本錢中予以扣而得到被評(píng)價(jià)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)價(jià)方法的總稱。資產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)值=資產(chǎn)的重置本錢-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值55以被評(píng)價(jià)資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的構(gòu)成并開場(chǎng)投入運(yùn)用至評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)價(jià)價(jià)值。它是從本錢獲得和本錢構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)價(jià)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)展的分析和判別。56根本思緒:實(shí)際根據(jù)571.資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的本錢。資產(chǎn)的獲得本錢越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價(jià)值越大。2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他要素的變化而相應(yīng)變化。二、根本前提被評(píng)價(jià)資產(chǎn)處于繼續(xù)運(yùn)用形狀或被假定處于繼續(xù)運(yùn)用形狀。有可用的歷史資料。構(gòu)成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。(耗費(fèi)越大，資產(chǎn)價(jià)值越高)58三、根本方法59資產(chǎn)評(píng)價(jià)值＝被評(píng)價(jià)資產(chǎn)重置本錢被評(píng)價(jià)資產(chǎn)重置本錢—實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值＝×成新率或搜集歷史資料，確定本錢構(gòu)成60四、操作程序確定各種貶值要素，判別成新率綜合分析，確定評(píng)價(jià)值確定評(píng)價(jià)對(duì)象確定被評(píng)價(jià)資產(chǎn)的重置本錢五、本錢法的根本要素重置本錢：資產(chǎn)的現(xiàn)行再獲得本錢。包括復(fù)原重置本錢和更新重置本錢。實(shí)體性貶值：資產(chǎn)由于運(yùn)用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損害或下降而引起資產(chǎn)的價(jià)值損失。用實(shí)體性貶值率計(jì)量。功能性貶值：技術(shù)提高引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而呵斥的資產(chǎn)價(jià)值的損失。例如超額投資本錢、超額運(yùn)營(yíng)本錢。經(jīng)濟(jì)性貶值：外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等呵斥的資產(chǎn)價(jià)值損失。61六、各個(gè)參數(shù)的評(píng)價(jià)方法〔一〕重置本錢的估算方法1.重置核算法2.價(jià)錢指數(shù)法3.功能價(jià)值類比法4.統(tǒng)計(jì)分析法〔二〕實(shí)體性貶值的測(cè)算方法1.察看法〔成新率法〕2.運(yùn)用年限法3.修復(fù)費(fèi)用法〔三〕功能性貶值的測(cè)算方法〔四〕經(jīng)濟(jì)性貶值的估算62〔一〕重置本錢的估算方法1.重置核算法〔細(xì)節(jié)分析法、核算法〕〔1〕購(gòu)買型——是以購(gòu)買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程。資產(chǎn)的重置本錢詳細(xì)是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)錢、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成，將上述獲得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來(lái)，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置本錢?！?〕自建型——是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料工費(fèi)耗費(fèi)及必要的資金本錢和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置本錢。63

64是利用本錢核算的根本原理，將重新獲得資產(chǎn)所需的費(fèi)用工程逐項(xiàng)進(jìn)展計(jì)算并累加來(lái)估算重置本錢的一種方法。根本原理：

65計(jì)算公式重置本錢＝直接本錢＋間接本錢建造本錢構(gòu)成：資料本錢人工本錢制造費(fèi)用資金本錢合理利潤(rùn)獲得本錢構(gòu)成：購(gòu)買價(jià)錢安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)人工費(fèi)間接本錢構(gòu)成：獲得和建造資產(chǎn)的管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)制圖等費(fèi)用例1：重置購(gòu)建立備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)錢每臺(tái)5萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝本錢800元，其中原資料300元，人工本錢500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝本錢中的間接本錢為每人工本錢0.8元，該機(jī)器設(shè)備重置本錢為：直接本錢＝50000＋1000＋800＝51800〔元〕間接本錢〔安裝本錢〕=500元×0.8=400元重置本錢合計(jì)=直接本錢+間接本錢=52200元。66是在資產(chǎn)歷史本錢的根底上，經(jīng)過(guò)價(jià)錢變動(dòng)指數(shù)，將其調(diào)整為評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)的重置本錢。2.價(jià)錢指數(shù)法根本原理資產(chǎn)重置本錢＝資產(chǎn)賬面原值×價(jià)錢指數(shù)計(jì)算公式分類物價(jià)指數(shù)個(gè)別物價(jià)指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)＝＝〔1＋a1〕×〔1＋a2〕×〔1＋a3〕……〔1＋an〕〔其中an表示第n年環(huán)比價(jià)錢指數(shù)〕例3：某待估資產(chǎn)購(gòu)建于1994年，賬面原值為50,000元，當(dāng)時(shí)該類資產(chǎn)的價(jià)錢指數(shù)為95％，評(píng)價(jià)基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的定基價(jià)錢指數(shù)為160％，那么：待估資產(chǎn)重置本錢＝50,000×(160％／95％)×100％≈84,211〔元〕例4：某機(jī)床于2004年購(gòu)置安裝，賬面原值為16萬(wàn)元。2006年進(jìn)展一次改造，改造費(fèi)用為4萬(wàn)元；2021年又進(jìn)展一次改造，改造費(fèi)用為2萬(wàn)元。假設(shè)定基價(jià)錢指數(shù)2004年為1.05，2006年為1.28，2021年為1.35，2021年為1.60。要求：計(jì)算該機(jī)床2021年的重置本錢.重置本錢計(jì)算表時(shí)間投資費(fèi)用(萬(wàn)元)物價(jià)指數(shù)〔%〕物價(jià)變動(dòng)指數(shù)〔%〕重置本錢〔萬(wàn)元〕2004161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200641.281.60/1.28=1.254×1.25=5202121.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382021

1.601.60/1.60=1合計(jì)

31.73.功能價(jià)值類比法〔1〕消費(fèi)才干比例法被評(píng)價(jià)資產(chǎn)重置本錢＝參照物重置本錢×被評(píng)價(jià)資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量〔2〕規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)價(jià)資產(chǎn)重置本錢＝參照物重置本錢×(被評(píng)價(jià)資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物的產(chǎn)量〕X參照物功能價(jià)值被評(píng)資產(chǎn)重置本錢〔單位消費(fèi)才干〕是選擇與被評(píng)價(jià)資產(chǎn)具有一樣或類似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與本錢之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物本錢推算被估資產(chǎn)重置本錢的方法。功能價(jià)值類比法資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能一樣，購(gòu)建本錢也應(yīng)一樣。實(shí)際假設(shè)例5：某種全新的機(jī)器設(shè)備現(xiàn)時(shí)價(jià)錢5萬(wàn)元/臺(tái)，年產(chǎn)量為5000件；又知與其功能一樣的被評(píng)價(jià)資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置本錢：被評(píng)價(jià)資產(chǎn)重置本錢＝50000×4000／5000＝40000〔元〕假設(shè)該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7，那么可以確定其重置本錢：被評(píng)價(jià)資產(chǎn)重置本錢＝50000×〔4000／5000〕0.7＝427694.統(tǒng)計(jì)分析法

是對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或某一一樣類型資產(chǎn)進(jìn)展評(píng)價(jià)時(shí)，確定某類資產(chǎn)重置本錢的方法。它根據(jù)統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，選擇代表性資產(chǎn)，運(yùn)用前述方法比較準(zhǔn)確地估算出其重置本錢，然后推算出全部資產(chǎn)的重置本錢?！?〕核實(shí)數(shù)量，適當(dāng)分類；〔2〕抽典型資產(chǎn)估算重置本錢；〔3〕計(jì)算分類資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)；〔4〕計(jì)算被估資產(chǎn)重置本錢。例6：評(píng)價(jià)某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置本錢之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備歷史本錢之和為20萬(wàn)元，該類通用設(shè)備賬面歷史本錢之和為500萬(wàn)元。那么：K=30÷20=1.5該類通用設(shè)備重置本錢=500×1.5=750〔萬(wàn)元〕〔二〕資產(chǎn)的實(shí)體貶值的估算方法1.察看法〔成新率法〕

資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置本錢×實(shí)體性貶值率2.運(yùn)用年限法資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝〔重置本錢-估計(jì)殘值〕×實(shí)踐已運(yùn)用年限/總運(yùn)用年限其中：實(shí)踐已運(yùn)用年限＝名義已運(yùn)用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評(píng)價(jià)日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)踐利用時(shí)間÷截止評(píng)價(jià)日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間總運(yùn)用年限＝實(shí)踐已運(yùn)用年限+尚可運(yùn)用年限3.修復(fù)費(fèi)用法：恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額?！踩迟Y產(chǎn)的功能性貶值的估算方法1.由超額運(yùn)營(yíng)本錢呵斥的功能性貶值的測(cè)算方法：〔1〕計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)本錢;年超額運(yùn)營(yíng)本錢=被評(píng)價(jià)資產(chǎn)年運(yùn)營(yíng)本錢-參照物年運(yùn)營(yíng)本錢〔2〕計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)本錢;年凈超額運(yùn)營(yíng)本