房地產(chǎn)個案教程

個案分析模板項(xiàng)目參數(shù)表項(xiàng)目參數(shù)表項(xiàng)目名稱萬科四季花城總占地面積38萬m2所處位置寶山西城區(qū)總建筑面積50萬m2現(xiàn)場地址江楊北路1085號容積率1.06物業(yè)類型公寓+別墅綠化率42%建筑形態(tài)9F、11F小高層、雙層疊拼別墅建筑風(fēng)格Art-Deco風(fēng)格開盤時間公寓：2008年3月22日；別墅：2007年10月交房狀況精裝修、毛坯交房時間公寓：2008年12月30日；別墅：現(xiàn)房+在建規(guī)劃期數(shù)共二期總套數(shù)2281套當(dāng)前期數(shù)第二期第3區(qū)（別墅為第二期第2區(qū)）發(fā)展商上海萬科寶山置業(yè)有限公司車位配比1:0.5企劃營銷代理上海新聯(lián)康物業(yè)管理費(fèi)公寓：1.95元/m2/月；別墅：2.5元/m2/月目前均價(jià)公寓：11000元/m2-12000元/m2(裝修標(biāo)準(zhǔn)1800)；別墅(清水）：14000元/m2-17000元/m2主力總價(jià)公寓：100萬-105萬；別墅：250萬-290萬可用**商圈表述或以“區(qū)域+板塊”的形式細(xì)化到“層數(shù)、產(chǎn)品線”最好能細(xì)化到“批次”統(tǒng)一以毛坯價(jià)做對比性，裝修標(biāo)準(zhǔn)也含水分可點(diǎn)出目前項(xiàng)目進(jìn)度，反映預(yù)售證到手的真實(shí)時間，判斷是否捂盤最好能說明地上地下車位的數(shù)量，出租與售賣情況總價(jià)范圍=最低單價(jià)*最高面積~最高單價(jià)*最低面積圖片最好是實(shí)景圖，表現(xiàn)外立面，內(nèi)部景觀等信息風(fēng)格與項(xiàng)目的定位有較大的聯(lián)系，應(yīng)迎合不同客層的品味項(xiàng)目區(qū)域簡介區(qū)域簡介寶山西城區(qū)原為寶山楊行鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍，位于寶山區(qū)中心版圖，南靠外環(huán)線，西臨蘊(yùn)川路，北接郊環(huán)線，東至同濟(jì)路、江楊北路，規(guī)劃占地面積13．28平方公里，地處上海市北郊，為上海重點(diǎn)建設(shè)的11個新城之一。規(guī)劃導(dǎo)入人口15萬，規(guī)劃周期為2000年7月至2010年12月。寶山城市工業(yè)園區(qū)（北區(qū)）羅店板塊月浦板塊顧村板塊東城區(qū)板塊高境，淞南板塊共康，泗塘板塊上大板塊大華板塊西城區(qū)板塊說清楚板塊所屬的地理位置、四至、大約的人口和占地，最重要的是將板塊在區(qū)域乃至在上海的建設(shè)地位總結(jié)出來來源：城市規(guī)劃網(wǎng)和和當(dāng)?shù)氐恼W(wǎng)站《上海樓市》上有板塊的地圖其他網(wǎng)站（這類信息較容易獲得）配GOOGLE地圖標(biāo)注樓盤位置三個區(qū)域：——南塊：寶楊路以南，規(guī)劃面積3.89平方公里，定位為以“人文、生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)?！眽K：寶楊路以北，規(guī)劃面積6.16平方公里，定位為集文化、休閑、行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、中央公園，市民廣場為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。——東塊：鐵山路以東，規(guī)劃面積3.23平方公里，定位為以輕軌為依托、聯(lián)結(jié)東西域區(qū)紐帶的現(xiàn)代化城區(qū)。三個目標(biāo)：——與東城區(qū)功能互補(bǔ)，配套合理，交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅，體現(xiàn)綠色生態(tài)的中高檔新型的現(xiàn)代化城區(qū)?！詫毶揭苯穑劭?、現(xiàn)代物流、中介服務(wù)為依托的設(shè)施現(xiàn)代化、信息化的經(jīng)濟(jì)中心。——要體現(xiàn)寶山城市綜合競爭實(shí)力，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)和精神文明社會發(fā)展的新亮點(diǎn)。區(qū)域規(guī)劃南塊北塊東塊區(qū)域規(guī)劃有時是吸引有前瞻性眼光的客戶（比如投資客）前來的理由，也是項(xiàng)目分期開發(fā)進(jìn)而抬價(jià)的依據(jù)語言要簡練、圖示要清晰最好能用數(shù)據(jù)說明問題，比如一些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；如有利好因素，也應(yīng)當(dāng)在此page體現(xiàn)，如軌道的引入、商場的興建、人文的維護(hù)等等以清晰的地圖為“底板”、輔以文字、圖形等標(biāo)注——公路交通：外環(huán)線、共和新路

寶楊路、江楊北路。

——軌道交通：軌道交通1號線

（寶安公路站--共富新村站）

軌道交通3號線

（上海南站站--江楊北路站）

——公共交通：705路、719路

淞泰線、寶山2路、寶山8路交通概述

1號線3號線外環(huán)線富錦路寶楊路江楊北路本案友誼路同濟(jì)路交通一般分為：公路、軌道、公交三類，極少出現(xiàn)其他交通形式（如張江的當(dāng)當(dāng)車）“公路”部分用于自駕，最好標(biāo)注能夠到達(dá)的商圈及時間軌道交通和公交的站臺最好在圖片上標(biāo)示，利于測算項(xiàng)目至車站的步行距離圖片一般附在樓書上，公交車站需要親自走訪，以計(jì)算步行到達(dá)時間盡量標(biāo)注出生活圈半徑配套設(shè)施概述生態(tài)環(huán)境配套——四季花城西南面，是一片連綿8公里長的“綠龍”綠地由南向北貫穿全區(qū)，是西城區(qū)全面筑造的一塊綠色翡翠。目前正處于規(guī)劃建設(shè)中，建成后將與二期半開放式社區(qū)融為一體。萬科四季花城綠龍生態(tài)配套是項(xiàng)目比較重要的賣點(diǎn)，特作為一頁說明但在一般個案分析中，配套設(shè)施的闡述是以“衣食住行”為出發(fā)點(diǎn)描述配套設(shè)施概述

生活配套——北上海東方商廈——北上海商業(yè)廣場——北上海易初蓮花（車程約15—20分鐘）教育配套——楊行中心幼兒園——楊行中學(xué)——濟(jì)光中學(xué)——濟(jì)光學(xué)院（車程約10—15分鐘）醫(yī)療配套

——楊行地段醫(yī)院（車程約10—15分鐘）易初蓮花北上海商業(yè)廣場楊行中心幼兒園楊行中心學(xué)校楊行地段醫(yī)院濟(jì)光學(xué)院楊行中學(xué)配套的種類包括：生活類、娛樂類、教育類、醫(yī)療類等等項(xiàng)目四至寶楊路項(xiàng)目四至：東至為張揚(yáng)北路；四至為蕰川路；南至為寶楊路；北至為友誼路。整個項(xiàng)目被鎮(zhèn)泰路自東向西，松蘭路自南向北分為四塊。鎮(zhèn)泰路—雙向4車道松蘭路位于松蘭路的二期3區(qū)友誼路張揚(yáng)北路蕰川路鎮(zhèn)泰路松蘭路四季花城一期四季花城一期四季花城二期四季花城二期（規(guī)劃中）售樓處如果項(xiàng)目體量過大或因?yàn)槠渌驘o法拍攝到整體四至，可選擇拍攝在售部分的四至四至所反應(yīng)的是房源所處的環(huán)境，直接影響其價(jià)格項(xiàng)目產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格——ARTDECO—新古典主義建筑風(fēng)格——建筑立面凹凸有致色調(diào)沉穩(wěn)大方——墻體采用美國屋面保溫材料建筑布局——整個二期3區(qū)由6棟11F、2棟14F的小高層組成四季花城一期四季花城二期1區(qū)、2區(qū)四季花城二期3區(qū)（新推出）四季花城二期4區(qū)（規(guī)劃中）花園洋房花園洋房花園洋房小高層小高層疊拼別墅疊拼別墅疊拼別墅小高層90+3R疊拼別墅小高層90+3R小高層90+3R小高層88+2R小高層90+3R萬科二期4區(qū)規(guī)劃用地小高層標(biāo)注是以“分產(chǎn)品線”為出發(fā)點(diǎn)通常，除了住宅部分需要標(biāo)注外，社區(qū)配套商業(yè)、會所也應(yīng)標(biāo)注項(xiàng)目排布取決于所在地塊的先天條件，利用機(jī)會點(diǎn)、規(guī)避劣勢是不變的原則如果項(xiàng)目帶裝修，外立面可以放在“裝修標(biāo)準(zhǔn)分析”部分來闡述組團(tuán)式綠化——組團(tuán)綠化分布于小區(qū)的各個區(qū)域，建有中央綠軸、花槽小景、樹陣景觀。綠化景觀簡述將景觀的風(fēng)格、特色描述清楚就行有實(shí)景的采用實(shí)景圖戶型分析小高層戶型配比表房型面積段供應(yīng)套數(shù)配比2房2廳88.71m240套11.8%3房2廳88.69—89.89m2288套85.2%復(fù)式140.39—140.91m2

10套3%公寓戶型配比——四季花城二期3區(qū)——四季花城2008年3月23日新推房源——小高層，一梯兩戶——創(chuàng)新設(shè)計(jì)的90m2

三房比例最高，配比超過85%，為主力戶型——追求功能性和實(shí)用性相結(jié)合的90m2

的三房和市場認(rèn)可度較高的二房構(gòu)成了主體供應(yīng)線，大房型供應(yīng)也有涉及到。本項(xiàng)目產(chǎn)品線多樣，故將每個產(chǎn)品線做了分配表餅圖顯示比例較為直觀戶型分析別墅戶型配比——四季花城二期2區(qū)別墅塊——2007年10月17日開盤——疊拼別墅，1層一梯一戶，2層一梯兩戶別墅戶型配比表房型面積段供應(yīng)套數(shù)配比疊拼1層172.19—208.96m242套58%疊拼2層162.71—163.6m230套42%——疊拼別墅1層的配比達(dá)到58%，在配比中占主導(dǎo)，為主力戶型——以舒適、寬大的疊拼別墅構(gòu)筑大面積房型的主體供應(yīng)線來滿足市場對大面積房源的需求。主力戶型缺點(diǎn)：——玄關(guān)功能劃分不明，使進(jìn)門空間較為局促。——主臥門正對客廳，私密性差。——房型方正，南北通透?！蛷d與廚房相連，無多余浪費(fèi)交通面積，生活動線合理?！捎萌帐椒蛛x式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，提高了空間利用率，設(shè)計(jì)新穎?！狶型廚房設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)功能規(guī)劃。

優(yōu)點(diǎn)：盥洗間衛(wèi)生所浴室L型廚房主力戶型—公寓90m2三房此處說說的戶型設(shè)計(jì)與裝修無關(guān)，任何因裝修而規(guī)避的戶型漏洞都要指出來主力戶型主力戶型—別墅178.82m2

疊拼一層缺點(diǎn)：——1F生活動線過長，有部分交通面積被浪費(fèi)?！峡团P門正對客廳，私密性差?！?F：景觀餐廳，客廳與餐廳的功能規(guī)劃全面區(qū)分儲藏室的設(shè)置完善了功能性——2F：方正主臥，合理生活動線；主人書房獨(dú)立衛(wèi)浴，專設(shè)衣帽間，品質(zhì)生活體現(xiàn)。優(yōu)點(diǎn)：1F2F分析別墅戶型要將每層的平面圖貼出來相較于公寓，別墅戶型的功能分布更加明確，通常1樓為動區(qū)，2樓為靜區(qū)別墅通常把客廳做成挑高式或大開間，以彰顯主人氣派，并且會另設(shè)一起居室作為主人專享的私人空間主臥包含衛(wèi)生間、衣帽間甚至?xí)浚纬梢环忾]的區(qū)域地下室通常為贈送，常被做成吧臺及傭人房私密性是別墅最注重的特點(diǎn)『優(yōu)勢』S.W.O.T分析——開發(fā)商“萬科”的品牌和產(chǎn)品自身的品質(zhì)為樓盤帶來了很多人氣?！a(chǎn)品融合了歐洲多國的風(fēng)格，新古典主意的概念較為吸引眼球?！?0m23R的產(chǎn)品在整個區(qū)域板塊乃至整個市場的具有稀缺性?！募净ǔ嵌跂|邊處于施工建設(shè)階段，并設(shè)有一個垃圾處理站，總體來說本案目前的大環(huán)境欠佳。——項(xiàng)目與軌道交通3號線之間距離約5-10分鐘車程，目前缺少來往交通線，僅有寶山2路和8路往返，且間隔時間較長?！毫觿荨弧靥帉毶轿鞒菂^(qū)，是市政重點(diǎn)規(guī)劃板塊。大型地產(chǎn)商紛紛在此設(shè)立項(xiàng)目，配套將不斷改善，將會逐漸擴(kuò)大升值空間?！延袃蓷l軌道交通，可以為該盤帶來更多的市區(qū)客，最大限度的提升該盤影響力輻射范圍?！和{』『機(jī)遇』——上?？赡軙^續(xù)出臺一些抑制房價(jià)上漲的政策，使得市場原本的觀望態(tài)勢加重。投資客也可能減少。——板塊周邊新盤放量供應(yīng)如：“海尚明城”、“堡集歐郡”等，造成分流客源，產(chǎn)生激烈競爭。價(jià)格分析——該項(xiàng)目目前成交均價(jià)公寓為11000元/m2——12000元/m2，別墅為14000元/m2——17000元/m2。由于07年10月至08年3月這段期間房源有公寓與別墅兩種，別墅房源自07年10月推出后銷售一直處在平穩(wěn)狀態(tài)，至08年2月為止剩余房源數(shù)量已經(jīng)不多，銷售逐漸進(jìn)入尾期。因此成交均價(jià)從08年2月起有明顯的下降，但隨著萬科新產(chǎn)品90m23房推出后的熱銷，08年3月成交量大幅上升，因此成交均價(jià)又逐漸呈現(xiàn)上升趨勢。3.5本項(xiàng)目之所以將公寓與別墅放在一起是因?yàn)樵擁?xiàng)目開疊拼別墅新產(chǎn)品先河，將上下2層公寓打通作為類疊加別墅，房產(chǎn)證上顯示其物業(yè)類型皆為“公寓”，我司數(shù)據(jù)庫無法區(qū)分以備案數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)，分析價(jià)格走勢去化分析公寓去化表房型面積段供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率2房2廳88.71m240套23套58%3房2廳88.69-89.89m2288套231套80%復(fù)式140.39-140.91m210套8套80%——88.71m2二房去化率達(dá)到58%，雖然此批房源主要以90m2三房為主，二房數(shù)量不多，但二房一直是市場中認(rèn)可度較高的產(chǎn)品，加上萬科的品牌效應(yīng)，所以自開盤以來二房銷售表現(xiàn)良好?！⒌闹髁Ξa(chǎn)品88.69-89.89m2三房（即90m2三房），自08年3月正式推出至今僅一個月，去化率已經(jīng)達(dá)到80%。證明市場對這一“新產(chǎn)品”的接受度頗高，強(qiáng)調(diào)功能性和實(shí)用性的“小三房”（100m2以下）在將來可能會逐漸成為萬科的主流產(chǎn)品之一?！?40.39m2-140.91m2復(fù)式房型均分布在頂層，雖僅有10套，但其去化率也達(dá)到80%。公寓去化分析主力戶型是最值得一說的去化率能直觀地反應(yīng)出戶型定位的準(zhǔn)確與否此項(xiàng)為動態(tài)數(shù)據(jù)，視情況以周或月為單位定期更新企劃風(fēng)格——整個項(xiàng)目的廣告企劃是以萬科的品牌產(chǎn)品“四季花城”LOGO為主題背景，以此來突出項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和品牌價(jià)值。

——售樓處設(shè)在萬科的裙樓，配合體現(xiàn)四季花城ARTDECO—新古典主義建筑風(fēng)格。——項(xiàng)目周邊沒有設(shè)置看板和戶外廣告，只在售樓處沿街樹立了刀旗，以此使客戶了解項(xiàng)目的主題和新的產(chǎn)品類型。項(xiàng)目LOGO，SLOGEN，戶外廣告等廣告分析二期3區(qū)公寓廣告投放總金額:38400元；總次數(shù):4次上海樓市：2次；投放時間：08年2月；08年3月東方早報(bào)：1次；投放時間：08年1月新聞報(bào)：1次；投放時間：08年3月二期2區(qū)