家族化產(chǎn)品庫的梳理與建設教材

----淺議我司產(chǎn)品標準化家族化

產(chǎn)品庫的梳理與建設目錄一產(chǎn)品標準化的建設意義二標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化現(xiàn)狀三家族化產(chǎn)品庫建設構想四現(xiàn)階段標準化工作思路五未來標準化戰(zhàn)略規(guī)劃一、產(chǎn)品標準化建設意義市場弱肉強食新生力量的崛起強者愈強，弱者愈弱房地產(chǎn)行業(yè)走進品牌競爭時代競爭加劇洗牌加快多個企業(yè)進入千億俱樂部品牌價值日益凸顯標桿企業(yè)突飛猛進拼速度、拼資金、拼本錢、拼技術土地摘牌政策使拿地本錢增加近二十年開展市場漸趨成熟限價、限購政策調(diào)控人口紅利的逐步結束，購房人群在縮減利潤漸薄企業(yè)成長如逆水行舟不進那么退！一、產(chǎn)品標準化建設意義公司開展到一定規(guī)模之后,在管理機制、工作流程、企業(yè)管治和企業(yè)文化等方面,容易染上“大企業(yè)病〞，業(yè)績增長乏力。表現(xiàn)為“肥胖〞、“高燒〞、“遲鈍〞、“腹滯〞等癥。大企業(yè)病公司人員膨脹，人均效能下降機構臃腫，決策流程繁復幅員擴大，管理層次增多，首尾難以兼顧激進，隨意多元化，盲目擴張管理層自大自滿情緒滋生脫離市場，脫離公司實際內(nèi)耗，幫派主義，公司政治盛行責任心喪失，遇事推諉，不愿承擔責任溝通協(xié)調(diào)難度加大，意見難一統(tǒng)一肥胖遲鈍高燒腹滯對市場時機反響緩慢，策略調(diào)整困難執(zhí)行力下降，政府落地困難“夢想〞和“理想〞的衰弱與喪失突破“大企業(yè)病〞公司開展瓶頸一、產(chǎn)品標準化建設意義競爭致勝需要核心競爭力恒大：標準化的運營企業(yè)模式精品化的產(chǎn)品策略規(guī)模化的土地儲藏碧桂園：高速度、精品質(zhì)、低本錢

萬科：標準化、產(chǎn)品庫、工廠化思考：我們的核心競爭力在哪里？一、產(chǎn)品標準化建設意義在一眾大型房企中，碧桂園平均開盤時間5.7個月，堪稱速度第一。而龍湖地產(chǎn)最近兩三年高周轉戰(zhàn)略執(zhí)行效果開始顯露，今年以來新增工程平均開盤時間在7個月左右。金地集團2024年初新增工程也有70%已經(jīng)開盤，平均開盤時間在9個月左右，與2024年新增工程相比，速度明顯提升。萬科、保利地產(chǎn)等大型房企已將今年年初新增土地儲藏的很大一局部推出市場，平均開盤時間在8個月左右。萬科“5986〞快速周轉模式，即拿地5個月開工、9個月銷售、第一個月售出八成，產(chǎn)品必須六成是住宅。速度決定開展一、產(chǎn)品標準化建設意義

我們的標準開發(fā)周期時間？一、產(chǎn)品標準化建設意義土地本錢上升，準入門檻越來越高，在規(guī)?；焖贁U張的同時，必然帶來管理上和融資上的難度。實行標準化，提高人力資源和資金利用效率，才可能在有限的人力資源和資金的前提下快速擴張?？s短周期，提高收益率快速擴張的需要投資回報率f=利潤率×周轉率×杠桿率。隨著招排掛土地本錢的大幅上升，7090、限價房政策的不斷深化，房地產(chǎn)的微利時代不可防止的到來，縮短周期，提高資金周轉率，從而提高收益率是提高核心競爭力的重要手段。統(tǒng)一采購、降低本錢構成產(chǎn)品線，形成品牌效益統(tǒng)一設計標準有利于統(tǒng)一招標采購，實現(xiàn)規(guī)模效益，降低建造本錢和節(jié)約周期。對簡化開發(fā)企業(yè)與供方關系，標準管理人員行為也很有利。將產(chǎn)品劃分幾種最常見的根本類型，采用相同的案名及營銷策略，形成品牌效應，提高產(chǎn)品辨識度，增加工程附加值。產(chǎn)品標準化是提升企業(yè)核心競爭力的必經(jīng)之途二、標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化現(xiàn)狀屬性系列名稱特點目標客群相關樓盤成熟產(chǎn)品系列金色系列市匙高層高密度住宅城市白領金色家園城花系列城郊癿中低密度住宅白領、金領城市花園、假日風景花城系列大觃模郊匙低密度住宅向往郊匙生活癿城市中產(chǎn)階級四季花城創(chuàng)新產(chǎn)品系列自然人文系列位二特殊地段戒擁有稀缺資源癿住宅高端客群十七英里、萬科第五園、金域藍灣、東海岸二、標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化現(xiàn)狀二、標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化現(xiàn)狀11恒大住宅產(chǎn)品線高端系列中端及中高端系列恒大華府——繁華都市中心區(qū)域的頂級豪宅工程〔代表工程：重慶恒大華府〕恒大名都——坐擁不可或缺的天然美景的城市、城郊工程〔代表工程：西安恒大名都〕恒大城——城郊結合地段不同規(guī)模的中、大型豪華住宅工程〔代表工程：成都恒大城〕恒大綠洲——坐擁不可或缺的天然美景的城市、城郊工程〔代表工程：廣州恒大綠洲〕旅游地產(chǎn)恒大金碧天下——城市外圍的超級萬畝大盤，綜合旅游、度假、商務、居住為一體的優(yōu)質(zhì)工程〔代表工程：清遠恒大金碧天下〕廣州恒大綠洲清遠恒大金碧天下重慶恒大華府住宅產(chǎn)品線體系覆蓋中端、中高端、高端及旅游地產(chǎn)等多個產(chǎn)品系列，在產(chǎn)品結構方面，中端產(chǎn)品占40%，中高端產(chǎn)品占30%，高端產(chǎn)品占10%，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占20%。三、家族化產(chǎn)品庫建設設想汽車產(chǎn)業(yè)高速開展到如今，"臉譜文化"日漸興起。每張"家族式臉譜"的背后都有一個汽車品牌的獨特文化，是這個汽車品牌沉淀數(shù)十年形成的一個符號，表達了其一脈相承的品牌設計理念。因此，擁有一個高辨識度的獨特"家族式臉譜"是一個汽車品牌成熟的標志。BMW：經(jīng)典“雙腎〞型奧迪：“嘴大吃四方〞的貴族主義奔馳“百葉窗式〞進氣格柵JEEP：“七豎孔〞基因汽車界的家族式臉譜三、家族化產(chǎn)品庫建設設想綿繡產(chǎn)品帶給我們的思考三、家族化產(chǎn)品庫建設設想各類型洋房產(chǎn)品單方建安成本對比立面風格錦繡佛山風格南村風格嶺峰原版

AGC

AGC

JPI原版投資等級特級

C

C

特級

B

項目名稱成都五期西安國際一期騰沖中心區(qū)成都一期

A11-2A區(qū)新泰式重慶二期海南A03中高層普通高層中高層高層高層多層小高層占地面積(㎡)

153,159.00

37,253.00

109,681.00

68,601.4839,782.10

26,143.02

建筑面積(㎡)

283,359.42

137,645.00

181,952.28

169,724.5882,586.00

68,509.7683,113.77容積率

1.85

3.69

1.66

2.472.08

2.62

成本科目代碼

成本科目名稱

中高層普通高層中高層高層高層多層小高層單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)1.3住宅建筑工程成本

2,303.93

1,926.36

1,913.63

1,768.72

2,395.89

1,982.24

1,535.631.5設備安裝工程

107.95

179.10

269.64

102.89合計1（1.3+1.5）（不含空調(diào)）

2,517.12

2,086.99

2,042.96

1,876.67

2,574.99

2,251.88

1,638.53備注：

1、本表僅為單體建安成本的比較，不考慮前期費、基礎配套費、公建分攤、開發(fā)報建費、財務費用等，并扣除空調(diào)工程。數(shù)據(jù)采用最新跟蹤成本。

213.19

160.64

129.33我司產(chǎn)品類型掠覽〔洋房〕三、家族化產(chǎn)品庫建設設想各類型別墅產(chǎn)品單方建安成本對比立面風格呂元祥新泰式歐式

WY歐式仿古

MA

MA

AGC投資等級特級

A+特級

特級特級特級

C+項目名稱

B04B05區(qū)

A04-4567

A10-1區(qū)成都一期附二區(qū)門東項目

A10-1區(qū)海南A11-2B區(qū)鄭州一期低層住宅泰式低層歐式低層低層低層住宅新加坡式低層新加坡低層低層（聯(lián)排）占地面積(㎡)443,634.19212,488.0034,941.00

173,587.0027,995.36107,370.0034,537.39

16,810.00建筑面積(㎡)186,177.0033,284.6710,096.57

54,623.4426,963.0439,958.8414,003.94

10,540.00容積率0.420.160.29

0.310.960.370.41

0.63成本科目代碼

成本科目名稱

低層住宅泰式低層歐式低層低層低層住宅新加坡式低層新加坡低層低層（聯(lián)排）單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)單價

(元/㎡)1.3住宅建筑工程成本

4,510.09

4,475.86

3,364.82

2,197.82

3,312.74

5,007.40

4,843.50

2,075.191.5設備安裝工程

34.15合計1（1.3+1.5）（不含空調(diào)）

4,723.85

4,538.05

3,548.78

2,278.63

3,992.19

5,032.53

4,862.07

2,109.35

213.76

62.20

183.96

80.81

679.45

25.13

18.57我司產(chǎn)品類型掠覽〔別墅〕三、家族化產(chǎn)品庫建設設想經(jīng)典名盤三、家族化產(chǎn)品庫建設設想我們面臨的困惑設計變更、工程洽商較多，工期和本錢難以有效控制出圖質(zhì)量良莠不齊工程不一樣設計不一樣每個工程都經(jīng)歷長達幾個月的設計期規(guī)劃報建反復N次嚴重影響開發(fā)進度產(chǎn)品不一樣難以推行集中采購或戰(zhàn)略采購，沒有本錢優(yōu)勢，目標本錢難以控制質(zhì)量不合格、供給不及時、配合不到位三、家族化產(chǎn)品庫建設設想我們?nèi)狈φ嬲饬x的產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品類型，產(chǎn)品系列，產(chǎn)品庫的建立、應用標準政策、市場、客戶、競爭對手超過20年珍貴經(jīng)驗的總結與傳承新興模板、裝配式構件、節(jié)能材料系統(tǒng)的產(chǎn)品線標準的技術標準市場需求的研究過往經(jīng)驗的累積新技術的探索三、家族化產(chǎn)品庫建設設想家族式產(chǎn)品庫設想實用、藝術、生態(tài)、舒適投資、剛需、旅游、改善、養(yǎng)老高識別度清晰的家族定位元素綜合考慮工程位置、投資等級、目標客戶群有序的產(chǎn)品序列應用標準、本錢標準、工藝標準、鮮明的家族作風〔產(chǎn)品特點〕齊全的家族成員〔目標客戶〕獨特的家族語言〔建筑風格〕井然的家族秩序〔產(chǎn)品庫〕嚴格的家族規(guī)章〔技術標準〕三、家族化產(chǎn)品庫建設設想通過收集與梳理歷史沉淀的各類產(chǎn)品，結合市場與客戶研究，提煉出能涵蓋不同地域、客戶群、投資等級，并具有清晰的品類劃分、明確的應用標準、獨特的辨識元素的戶型與部件的集合模型。家族化產(chǎn)品庫定義是我們過往的經(jīng)典作品集經(jīng)驗證符合市場與客戶需求綜合考慮地域、目標客戶、投資等級品類劃分清晰，明確的應用標準予以指導區(qū)別于其他公司的雅居樂元素家族化產(chǎn)品庫應具有以下“遺傳基因〞三、家族化產(chǎn)品庫建設設想部件的理解：即標準件。具備單一功能，組成一件完整設計作品的元素設計專業(yè)設計作品部件舉例規(guī)劃戶型室內(nèi)玄關、客廳、臥室、衛(wèi)生間等室外外立面、大堂、樓梯間等裝修裝修圖室內(nèi)房間天、地、墻、軟裝等室外大堂、電梯間等硬裝、軟裝景觀景觀圖水景、道路、景墻、花架、亭臺等三、家族化產(chǎn)品庫建設設想集合了歷史沉淀下來的設計作品精髓，這里面包含了標準化戶型及部件。綜合評估模型：根據(jù)工程規(guī)模、地理位置、目標客戶、投資等級等相關條件可評估輸出產(chǎn)品戶型元素、景觀元素、裝修元素選型。“集合模型〞的理解三、家族化產(chǎn)品庫建設設想家族化產(chǎn)品線框架三、家族化產(chǎn)品庫建設設想家族化產(chǎn)品庫框架第一級產(chǎn)品目錄戶型大全目錄部件大全目錄第二級全套施工圖材料清單及樣板工程量清單本錢數(shù)據(jù)產(chǎn)品全套資料規(guī)劃工程成功案例裝修景觀三、家族化產(chǎn)品庫建設設想產(chǎn)品應用標準框架三、家族化產(chǎn)品庫建設設想運作模式：拼圖法那么。根據(jù)工程位置、投資等級、客戶類型等從產(chǎn)品庫中有條件地選擇產(chǎn)品和部件編號，套圖拼成完整的施工圖。四、現(xiàn)階段標準化工作思路產(chǎn)品標準化建設平臺四、現(xiàn)階段標準化工作思路短期標準化目標成立工作小組家族化產(chǎn)品線歸類

梳理現(xiàn)有產(chǎn)品線

初步的產(chǎn)品庫

產(chǎn)品應用要求

三-六個月時間產(chǎn)品應用框架四、現(xiàn)階段標準化工作思路規(guī)劃類：戶型標準化工程位置目標客戶投資等級立面風格平面風格戶型配比產(chǎn)品定位過程產(chǎn)品庫確定產(chǎn)品四、現(xiàn)階段標準化工作思路規(guī)劃類：戶型標準化舉例〔一〕以投資等級為導向特別說明：1、以上僅為舉例，不代表各投資等級的推薦戶型。2、戶型標準化應有多個導向：投資等級導向、客戶群導向、工程類型導向……四、現(xiàn)階段標準化工作思路規(guī)劃類：〔二〕示范區(qū)標準化當?shù)仡A售條件工程進度影響后期開發(fā)影響目標本錢影響………按條件確定示范區(qū)售樓部樣板房臨時臨時臨時永久永久臨時永久永久售樓部與樣板房的組合形式工程條件四、現(xiàn)階段標準化工作思路規(guī)劃類：3、地下室標準化地質(zhì)類型車位政策人防政策按條件確定地下室………工程條件地下室面積人防面積車位數(shù)量其他指標地下室設計輸出四、現(xiàn)階段標準化工作思路景觀類：景觀部件標準化投資等級道路廣場景墻小品涼亭水景……特級部件庫1

A級部件庫2

B級部件庫3

C級部件庫4

D