物業(yè)管理投標(biāo)書（技術(shù)標(biāo)）

翠海依居一期物業(yè)管理投標(biāo)書第一章企業(yè)狀況簡介青島華泰鴻呂物業(yè)管理有限企業(yè)正式成立于2023年7月15日，并于同年11月成為青島市物業(yè)管理協(xié)會組員且具有三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。企業(yè)既有資產(chǎn)1008萬平方米，目前企業(yè)既有員工60多名，平均年齡30歲，其中?？埔陨蠈W(xué)歷20名，各類技術(shù)人員17名，管理人員均持證上崗。二00五年十一月，為深入明確職責(zé)關(guān)系，提高企業(yè)管理效率，構(gòu)筑扁平化的管理體系，企透明化的工作、多渠道的溝通，為業(yè)主(顧客)構(gòu)筑起一種友好、健康、開放的工作環(huán)境和我們將努力做到盡善盡美地服務(wù)于業(yè)主(顧客),將高端的服務(wù)展現(xiàn)給每一位業(yè)主(顧客),真序號項目實行規(guī)定指標(biāo)1顧客有效投訴率以防止為主，努力減少管理服務(wù)區(qū)內(nèi)顧客的有效投訴.10%4公共火災(zāi)發(fā)生數(shù)消除火警隱患；對公共區(qū)域發(fā)生的火警，有效控制火情的蔓延，及時采5火警有效控制率管理處實行全員義務(wù)消防制度；定期進行培訓(xùn)和演習(xí)，加強宣傳；由安6可控事件發(fā)生數(shù)實行24小時安全員巡查制度；準(zhǔn)時間分不一樣的遇查路線巡查：設(shè)置24小時報警中心；貫徹安全崗位職責(zé)：在物業(yè)重點部位，安裝智能化安防系統(tǒng)；制定應(yīng)急7顧客滿意率貫徹各項物業(yè)管理服務(wù)工作；加強與顧客的溝通，及時搜集顧客需求信息，8員工滿意率處理好勞資關(guān)系：提供必要的資源；提供多種溝通渠道：發(fā)明良好的工作環(huán)業(yè)管理工作的滿意程度。85%第二章項目總體構(gòu)思及管理方案本項目總用地面積78011.3平方米。本項目總建筑面積90810.11平方米。其中地下總建筑面積80712.79平方米，地上總建筑面積10097.32平方米，住宅建筑面積80712.79萬平方米。本項目合計建筑物27幢(其中住宅26幢866套);建筑構(gòu)造為磚混和框架。本項目建筑密度為17.32%;綜合容積率1.03;綠化率為36.6%。本項目規(guī)劃建設(shè)機動車停車位596個，其中地上停車位296個，地下停車位300個。本項目于2023年6月動工建設(shè)，共分二期開發(fā)建設(shè)。第一期工程計劃于2023年6月竣工并交付使用：整個建設(shè)項目于2023年10月所有建成竣工交付使用。實行全封閉式管理；因(一)管理原則(二)服務(wù)內(nèi)容、管理目的和管理措施：(1)制定設(shè)備安全運行、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。(2)配置所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程。(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無灰塵、雜物、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備規(guī)定。(4)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保留。(6)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，建立事故應(yīng)急方案。(7)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，管線、電梯、消防設(shè)施定期維護、養(yǎng)護，遇有故障及時(1)保證區(qū)域內(nèi)無因管理責(zé)任引起的重大火災(zāi)。(2)維護好辦公區(qū)域的公共秩序。(3)有預(yù)見性地對任何也許影響辦公秩序、人員安全、設(shè)施設(shè)備的安全運行狀況，采用防(4)保證道路暢通，車輛停放有序。(1)設(shè)置流動崗哨，實行24小時值班巡查制。做到層層(2)設(shè)置固定崗。對管理服務(wù)區(qū)域加強管理，實行24小時必要的登記制度，對進入的外來(3)遇有緊急狀況或其他治安需要，物業(yè)部通過傳達達指令，巡查人員可在5分鐘內(nèi)抵達(4)定期與當(dāng)?shù)嘏沙鏊皺C關(guān)保衛(wèi)部門分析治安狀況、特點及防備的措施。(5)建立發(fā)生盜竊、交通事故、火災(zāi)、人員騷動、集會等現(xiàn)象時的多種應(yīng)急預(yù)案。(1)建立規(guī)范、詳細的保潔操作細則及檢查原則。(2)按保潔范圍及規(guī)定合理配置人員及工具。(3)對保潔工作按企業(yè)原則進行檢查，保證質(zhì)量。(1)健全物業(yè)服務(wù)檔案，規(guī)范檔案管理。(2)做好客戶服務(wù)小區(qū)的管理。(3)配合機關(guān)做好重大活動的接待工作。(4)做好報紙、信件的收發(fā)工作保證及時、無誤。(5)配合機關(guān)黨委、團委、工會、后勤等部門做好各項宣傳工作及多種活動。(1)按全國優(yōu)秀小區(qū)原則及我企業(yè)體系文獻規(guī)定建立健全檔案(見第六章)。(2)建立對應(yīng)的會議服務(wù)、參觀接待、重大活動管理制度，加強員工的服務(wù)禮儀、服務(wù)接(三)針對管理的難點、重點所采用的針對性措施(1)建立消防責(zé)任制，責(zé)任到人，貫徹任務(wù)。(2)常常檢查維護消防設(shè)施。(3)嚴(yán)禁任何住戶和個人在樓梯通道堆放雜物或封閉。(4)制定嚴(yán)格的應(yīng)急方案，遇有緊急狀況保證辦公人員和外來人員的安全。(5)每年進行消防演習(xí)，警鐘長鳴。3、清潔衛(wèi)生明示24小時服務(wù)，保證及時理解、滿足業(yè)主的需求、圓滿處理業(yè)主的提議和投訴。(四)內(nèi)部管理機構(gòu)圖：(五)運行機制：(六)工作流程：我司將嚴(yán)格參照ISO9000質(zhì)量保證中的多種體系文獻及作業(yè)指導(dǎo)書，做到不管大小、每件(七)信息反饋渠道：主(顧客)方面，我們企業(yè)有《客戶滿意度測量程序》,在文獻中規(guī)定了每六個月向業(yè)主(顧客)做一次意見征詢工作，此外還通過回訪、、座談等方式聽取業(yè)主(顧客)對服務(wù)中(八)管理工作的控制方式：和《防止措施實行程序》加以管理，還制定了業(yè)主(顧客)對物業(yè)的服務(wù)意見和提議：(九)我司對承接該項目的物業(yè)管理具有如下5個方面的優(yōu)勢：3、企業(yè)參照ISO9001-2023已建立了一整套完整的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證原則的管理與服務(wù)4、具有一定素質(zhì)的物業(yè)管理與服務(wù)隊伍。企業(yè)管理人員均持證上崗方針指導(dǎo)下，華泰鴻呂物業(yè)管理有限企業(yè)具有了青島市一流物業(yè)管理的企業(yè)素質(zhì)和員工隊第三章人員的配置我們將在翠海依居配置如下人員：(滿員配置41人)一、管理處經(jīng)理1名(簡歷如下)李曉偉，女，1983年7月11日出生，物業(yè)管理專科學(xué)歷。2023年12月至2023年12月青島家樂福超市客服部。2023年12月至2023年2月在青島豐合物業(yè)管理處經(jīng)理。2023年10月至今在青島華泰鴻呂物業(yè)任物業(yè)部經(jīng)理助理。1、工程部(編制6人)運行和維護保養(yǎng)規(guī)程的能力，2年物業(yè)管理維修經(jīng)驗。2、保安部(編制19人)3、保潔部(編制10人)4、客服部(編制5人)具有2年管理工作經(jīng)驗，大專以上學(xué)歷及物業(yè)管理上崗證，培訓(xùn)是我司內(nèi)部管理很重要的一環(huán)，在不一樣的時期給員工做不一樣的職業(yè)培訓(xùn)是很必要(一)培訓(xùn)目的主(顧客)提供更完善的服務(wù)。(二)培訓(xùn)方式2、培訓(xùn)的形式及內(nèi)容(1)入職培訓(xùn)：由企業(yè)培訓(xùn)部負(fù)責(zé)，對新員工進行的培訓(xùn)。重要內(nèi)容包括：(2)崗前培訓(xùn)：由保安部負(fù)責(zé)，對新到崗員工上崗前進行的培訓(xùn)。重要內(nèi)容包括：b.專業(yè)技能(3)在職培訓(xùn)：重要是針對不一樣的工作崗位進行的專題培訓(xùn)或進行有計劃的知識培訓(xùn)，(4)提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：重要是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展或管理工作需要安(5)外委培訓(xùn)：重要是選派骨干人員參與行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能的強化培訓(xùn)。(三)培訓(xùn)后的考察或考核工作1、員工通過培調(diào)后，組織培訓(xùn)的人員要進行考察，即第四章經(jīng)費收支預(yù)算本次招標(biāo)項目為翠海依居一期，總面積為80712.79平方米。重要公共設(shè)施設(shè)備有多(含樓梯、單元門、信報箱)消防設(shè)施、車庫、多種管線及強弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等。(一)住宅月收入80712.79m/月/×0.70元=56498.95元(二)人工費用；(含：工資、社會保險、獎金、服裝、福利補助)41400元/月管理處經(jīng)理1人：3000元/月.人事務(wù)管理員5人：1,100元/月.人×5人=5500元/月維修人員6人：1.150元/月.人×6人=6900元/月保安人員19人：1000元/月，人×19人=19000元/月保潔人員10人：700元/月.人×10人=7000元/月(三)行政辦公費4000元/月(1)辦公用品：2,000元/月(四)清潔綠化費用2,500元/年(1)圾清運費(2)保潔費(五)利潤10%56498.95×10%=5649.90元/月(六)稅金5.6%56498.95×5.6%=3163.94元/月月虧損56713.84元-56498,95元=214,89元(由車位費彌補)(七)公共設(shè)施維修材料費、公共水電費、電梯(空調(diào))維保費實報實銷(1)水電系統(tǒng)維修保養(yǎng)及用電(包括配電房、水泵、開關(guān)插座等);(2)空調(diào)系統(tǒng)、電梯、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)；(3)樓宇平常維修保養(yǎng)；墻體、地面、門窗、玻璃、上下管道等；(4)室外公共設(shè)施維修養(yǎng)護：道路、路燈、圍欄、下水溝、井蓋等設(shè)施。第五章管理工作必須的物質(zhì)計劃狀況二、維修器具物業(yè)企業(yè)每位房管維修人員配置一套常用維修工具，另配置功用500型指針式萬用表1個，下水道疏通機1部，手電鉆1部，電焊機1臺，沖擊鉆1部，強光手電2個。三、辦公用品物業(yè)企業(yè)配置電腦4臺，打印機3臺，復(fù)印一體機1臺，辦公桌椅8套、文獻柜10個等。對講機、警棍2根，強光手電等。第六章管理服務(wù)制度及檔案管理1、綜合管理制度(8條)(1)業(yè)主公約(2)公共設(shè)施設(shè)備管理程序(3)安全管理工作規(guī)定(4)消防管理規(guī)定(5)清潔綠化工作作業(yè)指導(dǎo)書(6)停水、停電管理作業(yè)指導(dǎo)書(7)電梯維護保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(8)裝修管理規(guī)定2、崗位職責(zé)(14條)(10)客服管理員崗位職責(zé)(11)檔案管理員崗位職責(zé)(12)固定崗保安員崗位職責(zé)(13)遇查崗保安員崗位職責(zé)(14)保潔員崗位職責(zé)3、管理運作制度(19條)(4)投訴處理制度(9)突發(fā)事件應(yīng)急處理方案(10)消防滅火作業(yè)指導(dǎo)書(11)品質(zhì)檢查制度(12)會議接待服務(wù)制度(13)配電室管理規(guī)定(14)監(jiān)控中心管理規(guī)定(15)安全保衛(wèi)工作管理制度(16)清沽、綠化管理規(guī)定(17)維修工作管理規(guī)定(18)客服工作管理規(guī)定(19)小區(qū)文化管理規(guī)定(一)資料的搜集(二)資料的分類7、行政文獻資料(外來文獻、內(nèi)部管理制度、往來文獻)8、業(yè)委會資料(章程、委員資料、會議紀(jì)要)9、協(xié)議資料(物業(yè)委管協(xié)議、多種服務(wù)協(xié)議、外包協(xié)議)10、質(zhì)量保證(企業(yè)質(zhì)量管理體系文獻、法律法規(guī))11、設(shè)施、設(shè)備維修管理資料(房屋、裝修、消防系統(tǒng)、給排水系供配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、(三)檔案資料管理第七章各項管理指標(biāo)及措施序號指標(biāo)名稱國家評分原則指標(biāo)投標(biāo)1房屋完好率98%100%貫徹負(fù)責(zé)人，實行巡查制度，做好建檔記錄，保證房屋完好，無2房屋零修及時率98%100%接到維修告知15分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場，及時完畢并建立回訪檔案3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以保證維修工4管理費收繳率95%按照規(guī)定收取，不私自提高收費，使管理費取之于民，用之于民。5綠化完好率99%貫徹負(fù)責(zé)人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，并由客服主管監(jiān)督執(zhí)6清潔、保潔率99%貫徹負(fù)責(zé)人，實行巡查制度，建檔記錄，并由企業(yè)客服主管監(jiān)督執(zhí)行，7道路完好率使用率99%貫徹負(fù)責(zé)人進行養(yǎng)護，實行巡檢制度，建檔記錄，企業(yè)經(jīng)理監(jiān)督8化糞池、雨污水井完好率100%貫徹負(fù)責(zé)人進行養(yǎng)護，實行巡檢制度，建檔記錄，企業(yè)9排水管、明暗溝完好率100%貫徹負(fù)責(zé)人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，企業(yè)經(jīng)10停車場完好率100%貫徹負(fù)責(zé)人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，企業(yè)經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)11辦公場所安全率100%貫徹保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實行24小時巡視和固定崗相結(jié)12公共設(shè)施完好率100%貫徹負(fù)責(zé)人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，企業(yè)經(jīng)理監(jiān)督13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%貫徹負(fù)責(zé)人，實行巡視制度，建檔記錄，企業(yè)經(jīng)理監(jiān)14火災(zāi)發(fā)生率0企業(yè)全員義務(wù)消防負(fù)責(zé)制，并定期進行培訓(xùn)和演習(xí)，加強宣傳，設(shè)置專人15有效投訴率及處理率投訴率100%按照政府規(guī)定，做好各項工作，同步加強與顧客的溝通，定期舉行業(yè)主座談會，理解16人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%員工分別進行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并就有關(guān)技術(shù)、技能進行定期培訓(xùn)，并予以考核，保證培訓(xùn)合格率達100%,以保證員工的17維修服務(wù)回訪率100%對于進行維修的項目，實行回訪制度，建檔記錄，以保證維修服18對物業(yè)管理滿意率80%85%在平常工作中及時搜集客戶的需求信息，盡量地滿足客戶快、潔、便的服務(wù)承諾，將最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)展現(xiàn)給我們的業(yè)主(顧客)。第一章總則第一條根據(jù)《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)、政策，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定第二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將本臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以闡明。第三條本臨時公約對建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。第四條建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中波及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)第二章物業(yè)基本狀況第五條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本狀況物業(yè)名稱：座落位置；物業(yè)類型：建筑面積。南至：北至第六條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣協(xié)議，業(yè)主享有如下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的第七條在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)物業(yè)買賣協(xié)議，如下部位和設(shè)施設(shè)備為建設(shè)單位所有：第三章物業(yè)的使用第八條業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得阻礙其他業(yè)主第九條業(yè)主應(yīng)遵遵法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有助于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、第十條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計用途使用物業(yè)。因特殊狀況需要變化物業(yè)設(shè)計用途的，業(yè)主應(yīng)在征得第十一條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得私自占用物業(yè)共用部位和本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時間為,其他時間不得施工。第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得私自拆改。第十五條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計位置的，應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)指定第十六條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。第十七條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)第十八條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁下列行為：第十九條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)喂養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)遵守如第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護第二十條業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得阻礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。第二十一條因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入有關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)第二十二條發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急狀況，必須及時進入物業(yè)專有部所在地居委會或派出所或)的監(jiān)督下，進入有關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護，事后第二十三條因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)?shù)诙臈l物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時，負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時采第二十五條建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第二十六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專題維修資金。第五章業(yè)主的共同利益第二十七條為維護業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授子物業(yè)管理企業(yè)如1、根據(jù)本臨時公約配合建設(shè)單位制定物業(yè)共用部位和第二十八條建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置設(shè)置公告欄，用于張貼物業(yè)管理規(guī)章制第二十九條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費采用包干制(酬金制)方式。業(yè)主應(yīng)按照前期第三十條運用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得有關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理第六章違約責(zé)任第三十一條業(yè)主違反本臨時公約有關(guān)物業(yè)的使用、維護和管理的約定，阻礙物業(yè)正常使用第三十二條業(yè)主違反本臨時公約有關(guān)業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損第三十三條建設(shè)單位未能履行本