某工業(yè)項(xiàng)目策劃方案

2024石家莊西二環(huán)工業(yè)工程籌劃方案籌劃部2024.12.01前言市場(chǎng)調(diào)研局部數(shù)據(jù)不全，因?yàn)樾枰钊胛鞫h(huán)去市調(diào)，適合真正運(yùn)作工程時(shí)調(diào)研。所以所用的比照工程有東開(kāi)發(fā)區(qū)工程。但是工業(yè)工程本身就少，所以東開(kāi)發(fā)區(qū)工程也有一定借鑒意義。經(jīng)濟(jì)測(cè)算土地本錢是自己根據(jù)網(wǎng)上數(shù)據(jù)估計(jì)的。因?yàn)榻ㄗh先推售研發(fā)生產(chǎn)車間，所以只做了這局部產(chǎn)品價(jià)格初步的定位。2第一章市場(chǎng)環(huán)境分析整體市場(chǎng)研判競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)第二章工程本體和初步定位分析工程關(guān)鍵指標(biāo)描述工程SWOT分析工程初步定位與價(jià)格策略第四章銷售模式概況營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)和薪酬建議銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)和銷售模式營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算第三章籌劃推廣分析推廣節(jié)點(diǎn)分期銷售前準(zhǔn)備目錄3第一章市場(chǎng)環(huán)境分析行政區(qū)：河北省會(huì)常住人口：1049.98萬(wàn)人，人口凈流入數(shù)為41.60萬(wàn)人，市區(qū)276.6萬(wàn)人面積：1.58萬(wàn)平方公里，市區(qū)287平方公里城鎮(zhèn)化率：54.4%經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)9.8%第二產(chǎn)業(yè)47.2%第三產(chǎn)業(yè)43.0%行政區(qū)劃：6區(qū)：新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)17縣〔市〕：辛集市、晉州市、藁城市、新樂(lè)市、鹿泉市、正定縣、深澤縣、無(wú)極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣1個(gè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)整體市場(chǎng)研判石家莊經(jīng)濟(jì)及人口概況說(shuō)明石家莊還會(huì)穩(wěn)步擴(kuò)展石家莊作為第二產(chǎn)業(yè)興旺省會(huì)城市對(duì)周邊人口有足夠的吸引力，同時(shí)城鎮(zhèn)化率還有上升的空間，所以石家莊還會(huì)持續(xù)擴(kuò)展地區(qū)生產(chǎn)總值：2024年GDP4863.6億元，在全國(guó)主要城市中位列第29名石家莊十一五期間〔2024至2024年〕年均經(jīng)濟(jì)增速13.1%，十二五開(kāi)頭三年〔2024年12.0%、2024年10.4%、2024年9.5%〕年均增速為10.6%，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展由高速向中等速度轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)年將保持9%--10%的增速GDP開(kāi)展速度與房地產(chǎn)銷售速度成高度正相關(guān)關(guān)系，GDP目前較快的開(kāi)展，正是工業(yè)地產(chǎn)銷售的根底。2024至2024年石家莊GDP增速一覽表GDP的快速開(kāi)展是京州工業(yè)地產(chǎn)快速銷售的根底整體市場(chǎng)研判2024年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比10.9：48.6：40.5

2024年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比9.8:47.2:43.0石家莊是一個(gè)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市，多年來(lái)第二產(chǎn)業(yè)根本保持在50%左右的比例，十年間結(jié)構(gòu)優(yōu)化緩慢，第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)展較為滯后，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)不合理第二、三產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展是工業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場(chǎng)最為重要的支撐，2024年北京三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為0.8:22.3:76.9，已達(dá)興旺國(guó)家水平，高達(dá)興旺的效勞業(yè)，正是北京寫字樓售價(jià)及租金水平位列世界前三甲的根底。石家莊二產(chǎn)占主導(dǎo)，三產(chǎn)業(yè)存在很大的提升空間，也是未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場(chǎng)開(kāi)展的潛力所在。石家莊第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，也是產(chǎn)業(yè)園開(kāi)展的根底。第二產(chǎn)業(yè)開(kāi)展占主導(dǎo)京州工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)銷售提升空間大整體市場(chǎng)研判中心城區(qū)：突出行政中心職能，重點(diǎn)開(kāi)展商務(wù)辦公、信息流通等，規(guī)劃到2024年中心城區(qū)建設(shè)用地到達(dá)287平方公里，人口300萬(wàn)西部區(qū)域：重點(diǎn)開(kāi)展綠色工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)和休閑旅游業(yè)，打造省會(huì)綠色生態(tài)屏障，加快富民強(qiáng)縣步伐。綜上：西部區(qū)域有工業(yè)開(kāi)展規(guī)劃，但是在售競(jìng)品工程相比照較少，所以對(duì)京州工程銷售是比較有利的。石家莊在城市空間開(kāi)展上實(shí)施“北跨〞戰(zhàn)略，建設(shè)正定新區(qū)，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)由“集中式〞開(kāi)展布局向“一河兩岸三組團(tuán)〞格局轉(zhuǎn)變城市規(guī)劃：整體市場(chǎng)研判工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域分布特征分析西二環(huán)沿線西三環(huán)區(qū)域東開(kāi)發(fā)區(qū)合計(jì)在售項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)平方米）待售項(xiàng)目估算規(guī)模（萬(wàn)平方米）合計(jì)（萬(wàn)平方米）西二環(huán)周邊工業(yè)園主要有：振新工業(yè)園、金石工業(yè)園、南簡(jiǎn)良工業(yè)園、太華工業(yè)園。西三環(huán)周邊工業(yè)園主要有：上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、新科工業(yè)園、新城工業(yè)園。東開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園群主要有：總部國(guó)際、方億、天山科技園、智耀東方、日中天、金剛工業(yè)園。綜上：東開(kāi)發(fā)區(qū)科技園數(shù)量最多，同時(shí)石家莊向東開(kāi)展速度快于向西開(kāi)展速度。但石家莊西二環(huán)有工業(yè)規(guī)劃，西二環(huán)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度比較低。石家莊市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)分析工業(yè)園產(chǎn)品特征分析工業(yè)園產(chǎn)品根本包括：多層〔多為4-6層〕，形式有獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼。一層層高5.1米左右。2-3層層高3.9--4.2米左右。戶型面積區(qū)間在320---550之間。獨(dú)棟有入戶大堂。配備客梯與貨梯，高檔園區(qū)獨(dú)棟配備觀光電梯。小高層〔多為12—15層〕作為園區(qū)配套。園區(qū)配備食堂。代表性項(xiàng)目物業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)層高（米）最小分割面積（平方米）電梯配置水電暖產(chǎn)品特征東開(kāi)發(fā)區(qū)總部國(guó)際高檔4.2450客梯、貨梯、觀光梯市政水電；業(yè)主自按空調(diào)。戶型面積大，柱距大。面積自由分割。方億C區(qū)低檔5.1400客梯、貨梯市政水電暖西二環(huán)沿線金石工業(yè)園高檔金石工業(yè)園和振新工業(yè)園已經(jīng)銷售完畢，處于運(yùn)營(yíng)階段，與我項(xiàng)目目前沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系振新產(chǎn)業(yè)園高檔南簡(jiǎn)良工業(yè)園低檔西三環(huán)沿線上莊工業(yè)園暫無(wú)3.9322客梯市政水電；集體供暖商業(yè)用地，園區(qū)性質(zhì)產(chǎn)品，無(wú)法引進(jìn)生產(chǎn)型企業(yè)。地理位置偏遠(yuǎn)。石家莊市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)分析工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)分析代表性項(xiàng)目銷售均價(jià)（元/平方米）去化速度（平方米/月）主力銷售面積（平方米）租金（元/平方米/天）物業(yè)費(fèi)（元/平方米/月）入住率主力出租面積（平方米）銷售特征東開(kāi)發(fā)區(qū)總部國(guó)際58001900600-10000.82.280%整層銷售季節(jié)性比較明顯；付款方式靈活。方億c區(qū)48001,600400-10000.55.590%400-500西三環(huán)沿線上莊工業(yè)園6800**500-600****16年5月交房**主要出售小高層；多層整體出售，不散賣。石家莊東開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品月均去化1800平米左右。西二環(huán)工業(yè)產(chǎn)品月均去化速度尚未掉查到，主要是因?yàn)榭杀裙こ瘫容^少，但是這也說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)工程少，對(duì)銷售有利。所以今后定價(jià)主要是本錢導(dǎo)向定價(jià)為主，市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)為輔。石家莊市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)分析典型工程分析——上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)商：河北科瀛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)服務(wù)：暫無(wú)開(kāi)工日期：2014年9月開(kāi)盤日期：竣工日期：2015年12月物業(yè)類型：獨(dú)棟、聯(lián)排、小高層工程區(qū)位槐安西路龍泉大橋西，東臨新園街，西至京贊路根底指標(biāo)工程一期地塊占地184畝，總建筑面積約37萬(wàn)㎡，主要規(guī)劃有集總部基地獨(dú)立辦公、9棟聯(lián)排。土地性質(zhì)商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)配套設(shè)施地上停車位48個(gè)、地下413個(gè)。員工餐廳。一站式行政中心、星級(jí)酒店、金融效勞、餐飲娛樂(lè)、企業(yè)會(huì)所、員工公寓等為一體的綜合商務(wù)配套區(qū)。租售策略對(duì)外預(yù)售；多層整棟出售，小高層散售。石家莊市工業(yè)地產(chǎn)核心數(shù)據(jù)初步分析典型工程分析——上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園在售樓層數(shù)量6層左右建筑8棟。12層建筑1棟。外墻內(nèi)墻大堂石材、玻璃幕墻、外墻涂料；內(nèi)墻水泥砂漿抹面。大堂公共面積精裝采暖供水供電集中供暖，制冷；市政供水；雙電源24小時(shí)不間斷供電。消防安防智能聯(lián)動(dòng)消防系統(tǒng)智能安防、電視監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)通信每層設(shè)多媒體箱，電話、網(wǎng)絡(luò)直接引出總體看來(lái)，上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園在樓外立面、大堂設(shè)計(jì)、水電暖、消防、安防、網(wǎng)絡(luò)通信等設(shè)施方面均到達(dá)石家莊中上等水平。石家莊市工業(yè)地產(chǎn)核心數(shù)據(jù)初步分析典型工程分析——上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園石家莊市工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)核心數(shù)據(jù)初步分析時(shí)間2014.102015.42015.102016.1均價(jià)******6800證件進(jìn)度3個(gè)證3個(gè)證4個(gè)證4個(gè)證工程進(jìn)度挖槽獨(dú)棟及聯(lián)排產(chǎn)出地面2層，16、17號(hào)總部商務(wù)花園產(chǎn)品基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)即將完工**一標(biāo)段封頂上莊產(chǎn)業(yè)園的小高層工程雖然位置偏遠(yuǎn)，但是在證件進(jìn)度和工程進(jìn)度支撐下，賣到6800元/平米，對(duì)我京州產(chǎn)業(yè)園有重要的借鑒意義。因?yàn)閷懽謽枪┙o量過(guò)大，所以京州工業(yè)地塊應(yīng)先推售研發(fā)車間區(qū)市場(chǎng)供需趨勢(shì)全市已開(kāi)盤辦公工程規(guī)劃總體量約285萬(wàn)平方米，近期即將開(kāi)盤工程90萬(wàn)平方米，供給較為過(guò)剩，預(yù)期將導(dǎo)致空置率的提高與銷售價(jià)格的下降；市場(chǎng)分布趨勢(shì)遍地開(kāi)花現(xiàn)象明顯，新供給的寫字樓逐漸形成全新商圈，或在商圈外擴(kuò)散開(kāi)展；天山·世界之門工程將使未來(lái)辦公物業(yè)的供給向高新區(qū)傾斜物業(yè)品質(zhì)趨勢(shì)逐漸涌現(xiàn)出開(kāi)元環(huán)球中心、勒泰中心等5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，物業(yè)品質(zhì)不斷提高，物業(yè)效勞逐漸與一線城市接軌。2024年寫字樓市場(chǎng)分析和總結(jié)15第二章工程本體和初步定位分析工程用地屬性為工業(yè)用地，北臨新石北路，東臨西二環(huán)、金石工業(yè)園、振新工業(yè)園。用地西側(cè)和北側(cè)為住宅區(qū)，南側(cè)為空地。本地塊緊鄰西二環(huán)，為鹿泉、石家莊兩個(gè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展地的交匯點(diǎn)，地理位置卓越。綜上，此區(qū)域適宜開(kāi)展為高科技企業(yè)和輕加工、貿(mào)易企業(yè)、展示與倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)聚集地。工程屬性研判工程概況本案本案規(guī)劃要求：1規(guī)劃設(shè)計(jì)條件用地性質(zhì)：工業(yè)用地總占地：56677㎡容積率：3.0地上建筑面積：170031地上停車位：75工程概況研發(fā)車間：由企業(yè)獨(dú)棟和企業(yè)聯(lián)排組成，建筑面積55520㎡研發(fā)設(shè)施綜合樓：3棟高層辦公樓或公寓，其中1-3層為底商組成，建筑面積88111㎡辦公樓：建筑面積26400㎡工程概況辦公樓辦公樓研發(fā)設(shè)施綜合樓研發(fā)設(shè)施綜合樓研發(fā)設(shè)施綜合樓研發(fā)車間競(jìng)爭(zhēng)地段本錢產(chǎn)品成長(zhǎng)型企業(yè)及大中型企業(yè)1.產(chǎn)品與地段：本案緊鄰二環(huán)路地段，打造石家莊西部首個(gè)高檔企業(yè)園區(qū)，具備成為高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品之基因2.競(jìng)爭(zhēng)：二環(huán)周邊有南簡(jiǎn)良工業(yè)園等中低檔工業(yè)園，本案較好的地理位置，也決定了工程必須賣出高價(jià)，西二環(huán)西三環(huán)工業(yè)工程客群多為中小型企業(yè)，定位于中檔產(chǎn)品，所以本工程高端定位可充分實(shí)現(xiàn)與其他產(chǎn)品之差異化競(jìng)爭(zhēng)。綜上，本案必須定位于高端產(chǎn)品，客群為急于提升形象、對(duì)高端產(chǎn)品有意向的成長(zhǎng)型企業(yè)及欲擁有總部基地的大中型企業(yè)。工程概況20西二環(huán)西沿、交通條件較好、工業(yè)園區(qū)眾多、市場(chǎng)比較成熟周邊配套欠缺、期房、證件不全、新石北路南北不通。工程SWOT分析SOWT西二環(huán)西沿線，臨近新火車站，距離高速路近等，緊鄰地鐵六號(hào)線，交通便利，有利于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；周邊工業(yè)園區(qū)眾多，市場(chǎng)成熟，區(qū)域人群消費(fèi)能力較高；工業(yè)用地屬性，低成本運(yùn)作；證件不全、無(wú)工程形象支撐。東西向道路通達(dá)性較差，新石北路被西二環(huán)隔斷，東西不通。周邊競(jìng)品項(xiàng)目大多已現(xiàn)房，對(duì)租賃需求客戶形成攔截；西二環(huán)沿線快速發(fā)展，是置業(yè)企業(yè)和人群關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域；鹿泉納入石家莊版圖，城市人口基數(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)提升，可吸引部分鹿泉企業(yè)置業(yè)及投資工業(yè)用地屬性，客戶顧慮較大；項(xiàng)目周邊配套較少，欠缺集中型商業(yè)中心物業(yè)公司非品牌；21核心競(jìng)爭(zhēng)力分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境客戶需求本體核心競(jìng)爭(zhēng)力戶型靈活分割、獨(dú)棟與分戶出售產(chǎn)品多樣工程形象、證件保障、低首付低總價(jià)能夠刺激工程主力客戶的購(gòu)置競(jìng)爭(zhēng)分析：金石工業(yè)園等已銷售期完畢，上莊產(chǎn)業(yè)園已有工程形象，，對(duì)本案壓力較大；本工程應(yīng)捕捉市場(chǎng)時(shí)機(jī)，在銷售價(jià)格及特色產(chǎn)品設(shè)計(jì)方向發(fā)力；競(jìng)爭(zhēng)工程開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力較強(qiáng)，但售價(jià)較高，總房款對(duì)剛需客群壓力較大；本體條件：緊鄰西二環(huán)沿線，交通便利周邊知名工業(yè)園區(qū)眾多，市場(chǎng)成熟，區(qū)域消費(fèi)能力較好22本工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力：——入市期低售價(jià)，控制總價(jià)，靈活付款方式、產(chǎn)品類型豐富。企業(yè)孵化器申請(qǐng)辦理，入園企業(yè)效勞完善。本案應(yīng)注重低價(jià)策略，提升產(chǎn)品的性價(jià)比，給客戶物超所值的印象；樹(shù)立市場(chǎng)形象：工程形象和證件進(jìn)度有保證，樣板間適領(lǐng)先行，消除客戶疑慮，建立市場(chǎng)口碑；『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』

3142產(chǎn)品效勞人文交通〔品牌〕〔社會(huì)資源〕〔自然資源〕西二環(huán)沿線，臨近高鐵東站及高速工程形象、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)體驗(yàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析多種面積段戶型、低總價(jià)、靈活付款方式23核心購(gòu)置人群：石家莊市區(qū)〔新華區(qū)、橋西區(qū)〕：周邊工業(yè)園區(qū)辦公的人群為主，局部投資客；以石家莊市區(qū)西部為主。工程周邊，西二環(huán)沿線企業(yè)為重點(diǎn)潛在客戶。外阜〔鹿泉區(qū)〕：看好該區(qū)域未來(lái)的開(kāi)展，認(rèn)同工程的升值空間；以上區(qū)域客戶約占60%，石家莊其他區(qū)域客戶約占另外40%?？蛻羧后w定位21鹿泉客戶群體定位24客戶類型購(gòu)房目的支付能力和意愿產(chǎn)品需求項(xiàng)目周邊客群在項(xiàng)目周邊生產(chǎn)或辦公，倉(cāng)儲(chǔ)、展示等大中型企業(yè)。支付能力較強(qiáng)，愿意在園區(qū)周邊置業(yè)或投資，總價(jià)較為敏感對(duì)層高、承重有一定要求；產(chǎn)品形式能夠提升企業(yè)形象。容易被價(jià)格打動(dòng)。投資客看好項(xiàng)目短期的升值能力支付能力較強(qiáng)，跟隨性強(qiáng)，購(gòu)買意愿取決于項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)無(wú)特殊要求，通常選擇面積偏小的產(chǎn)品新增外來(lái)企業(yè)本身要到石家莊發(fā)展，需求購(gòu)買企業(yè)辦公生產(chǎn)場(chǎng)所。支付能力較弱，總價(jià)敏感，需求較強(qiáng)對(duì)面積控制要求高工程可能吸引的客戶群25客戶群體定位關(guān)鍵詞可生產(chǎn)可辦公，空間尺度可自由掌控主力客群為周邊客戶，本區(qū)域企業(yè)，適當(dāng)吸引投資客要有一定的升值潛力，性價(jià)比高要有工程進(jìn)度保證付款方式靈活，控制總價(jià)關(guān)鍵詞：周邊辦公客戶本區(qū)域企業(yè)需要物業(yè)提升自己企業(yè)形象投資客

工程進(jìn)度快戶型靈活拆分、多變總價(jià)低市場(chǎng)形象定位形象定位：二環(huán)沿線首個(gè)企業(yè)別墅競(jìng)品比照定價(jià)本錢定價(jià)價(jià)格策略定價(jià)

比準(zhǔn)指標(biāo)項(xiàng)目名稱均價(jià)權(quán)重區(qū)位本體質(zhì)素證件辦理物業(yè)管理

上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園68000.50.51.320.6

總部國(guó)際58000.50.61.71.71.3

京州項(xiàng)目

11111競(jìng)品比照定價(jià)比較法定價(jià)：東開(kāi)發(fā)區(qū)多層工業(yè)工程均價(jià)在5800左右與本案比較有可比性的工程上莊創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，小高層售價(jià)6800元/㎡左右，獨(dú)棟7000元/㎡左右。綜上，本案多層整盤均價(jià)價(jià)應(yīng)在7800元/㎡，小高層在7500元/㎡左右。本錢定價(jià)開(kāi)發(fā)成本

3696元/平米

1、土地成本元500（假設(shè)）

2、前期費(fèi)用元81

3、建安工程費(fèi)元1670住宅建安費(fèi)為1650元/M2，公寓加20元/M2的電梯費(fèi)，本項(xiàng)目借鑒公寓建安成本

4、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)元376

5、稅費(fèi)元739按銷售額的12%計(jì)算

6、不可預(yù)測(cè)費(fèi)元30

7、裝修費(fèi)用元300依照本錢定價(jià)法，本案開(kāi)發(fā)本錢約為3696元/平米。以30%毛利潤(rùn)計(jì)算，工程售價(jià)為4804元/平米研發(fā)車間本錢定價(jià)綜合定價(jià)策略研發(fā)車間區(qū)產(chǎn)品：結(jié)合工程市場(chǎng)定價(jià)7800元/平米，本錢定價(jià)4804元/平米。建議研發(fā)車間區(qū)產(chǎn)品成交均價(jià)：6302元/平米銷售收入單價(jià)面積貨值研發(fā)車間

6302

55520

349887040項(xiàng)目成本研發(fā)車間369655520205201920利潤(rùn)144685120經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析—只計(jì)算研發(fā)車間，綜合樓和辦公樓未算32第三章籌劃推廣分析2016

以石家莊首個(gè)二環(huán)沿線企業(yè)別墅工程引爆宣傳點(diǎn)二環(huán)沿線企業(yè)別墅西部地標(biāo)企業(yè)爭(zhēng)藏面向市場(chǎng)輸出形象，與目標(biāo)客群心智中深層需求建立共鳴9月形象+賣點(diǎn)宣傳價(jià)值梳理在鞏固項(xiàng)目形象同時(shí)，以堅(jiān)實(shí)的系統(tǒng)價(jià)值點(diǎn)來(lái)支撐項(xiàng)目形象和價(jià)格深度論證通過(guò)廣告及推銷和活動(dòng)，對(duì)京州工業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值系統(tǒng)進(jìn)行充分論證，面向目標(biāo)客群進(jìn)行深度說(shuō)服10月突出賣點(diǎn)11月形象升華形象再拔高進(jìn)行第二輪形象傳播，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，熱銷氛圍，為市場(chǎng)后續(xù)動(dòng)作進(jìn)行準(zhǔn)備

7-8月拉開(kāi)序幕，輸出形象預(yù)計(jì)本案研發(fā)車間區(qū)銷售周期為32個(gè)月，以下為2024年度工程推廣策略推廣策略一、售樓部最優(yōu)選址為工程地東北角，充分考慮售樓部的昭示性和通達(dá)性。二、該位置原規(guī)劃為三層建筑物，所以售樓部今后還可以作為永久商業(yè)建筑，后期底商銷售。三、售樓部留足景觀示范和停車空間，外部應(yīng)建設(shè)道旗，及售樓部外部亮化工程。四、假設(shè)售樓部無(wú)法建設(shè)，那么設(shè)置一個(gè)精神堡壘非常重要。五、售樓部功能分區(qū)：沙盤區(qū)、洽談區(qū)、水吧、前臺(tái)、倉(cāng)庫(kù)、會(huì)議室、辦公室、廁所等等。售樓部選址和建設(shè)初步建議售樓部位置35第四章銷售模式概述

一、沙盤、洽談桌椅、顯示屏、電子售樓設(shè)備、售樓熱線、電開(kāi)電話、價(jià)值體系和說(shuō)辭初步梳理。二、工程案名、logo、vi、招商手冊(cè)、折頁(yè)、海報(bào)、戶型單頁(yè)、展架、檔案袋、手提袋、紙杯、紙抽、區(qū)位圖、名片、微信公眾平臺(tái)。三、案場(chǎng)制度、價(jià)格表、銷售協(xié)議、招商流程。售前準(zhǔn)備方向一高形象、高價(jià)格、低速度方向二高形象、中價(jià)格、中速度方向三高形象、低價(jià)格、高速度工程營(yíng)銷特征：先建立品牌形象，實(shí)現(xiàn)速度，后兼顧利潤(rùn)導(dǎo)入期：理性入市，截留客戶，促成開(kāi)盤熱銷，快銷成長(zhǎng)期：工程成功啟動(dòng)后，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)展示和活動(dòng)營(yíng)銷不斷提升物業(yè)價(jià)值，價(jià)格逐步走高成熟期：促銷，通過(guò)客戶化營(yíng)銷、促銷活動(dòng)消化尾盤，增加靈活付款方式高形象推廣下的中速去化前期：平價(jià)快銷，使工程快速進(jìn)入銷售平安期。后期：實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，到達(dá)提高利潤(rùn)的目標(biāo)。銷售目標(biāo)38工程指標(biāo)：項(xiàng)目建筑面積研發(fā)車間區(qū)（企業(yè)獨(dú)棟or聯(lián)排）55520研發(fā)設(shè)施綜合樓（公寓or寫字樓）88111辦公樓（公寓or寫字樓）26400共計(jì)170031研發(fā)車間區(qū)預(yù)計(jì)銷售周期2024年7月—2024年2月〔共計(jì)32個(gè)月〕月均去化1700平米。研發(fā)設(shè)施綜合樓和辦公樓預(yù)計(jì)銷售周期為57個(gè)月，月均去化2000平米。銷售目標(biāo)〔假設(shè)2024年7月進(jìn)入可預(yù)售階段〕

去化周期預(yù)估：〔假設(shè)2024年7月進(jìn)入可預(yù)售階段〕工程營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)人員月固定本錢建議：營(yíng)銷經(jīng)理月薪6000元。銷售秘書(shū)月薪2500元。籌劃執(zhí)行月薪3500元。銷售主管月薪3000—3500元。銷售員：2500—3000元。營(yíng)銷經(jīng)理（1人）銷售一組（2人）銷售二組（2人）銷售三組（2人）銷售四組（2人）銷售秘書(shū)（1人）銷售主管策劃執(zhí)行（1人）1、完善招商方式、日常行銷制度。1.1銷售任務(wù)分解1.2潛在客戶地圖描摹1.3晨會(huì)布置行銷與回訪路線1.4晚會(huì)登記意向客戶數(shù)據(jù)庫(kù)1.5銷售人員績(jī)效考核與培訓(xùn)銷售模式文本式客戶地圖潛在客戶地圖描摹2、完善日常值班制度。2.1電訪登記制度2.2網(wǎng)上廣揭發(fā)布與電話銷售銷售模式搜集電話銷售資源3、完善案場(chǎng)制度1〕考勤制度、輪班制度、衛(wèi)生制度、安保制度、客戶歸屬制度2〕來(lái)電來(lái)訪登記制度3〕日?qǐng)?bào)、周邊、月報(bào)、半年全年方案與總結(jié)制度。銷售模式43營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算月份7月8月9月10月11月12月合計(jì)合同額（萬(wàn)元）10714711671167110714716428推廣費(fèi)（萬(wàn)元）6428*3%192.84費(fèi)用分解推廣總費(fèi)用計(jì)量單位類別費(fèi)用投入192.84萬(wàn)元媒體推廣139.24廣告公