中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案

27十二月2023中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案報告結(jié)構(gòu)市場動態(tài)項目定位宏觀市場客戶定位產(chǎn)品定位價格定位區(qū)域市場地塊分析營銷策略推廣思路推廣周期銷控策略渠道策略推廣預(yù)算中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案金州區(qū)在大連的地理位置金州地處歐亞大陸東岸，遼東半島最南端，南與山東半島隔海相望，北依遼闊的東北平原；金州是大連市的近郊區(qū)，是大連最大的行政區(qū)，位于規(guī)劃中的大連新市區(qū)的市中心位置?？偯娣e1100平方公里，人口68.3萬；我市將在強化老城區(qū)功能，使老城區(qū)向北、向西拓展的基礎(chǔ)上，做大新城區(qū)和金州城區(qū)。金州城區(qū)的面積也將由現(xiàn)在的45平方公里擴大到200平方公里；未來大連中心城市的概念將由老城區(qū)、新城區(qū)和金州新城三個組團組成，城市形態(tài)也由單中心城市結(jié)構(gòu)向多中心城市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案大連未來的新市區(qū)有金港區(qū)和金州區(qū)組成，其中金港區(qū)有開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、雙D港區(qū)、大窯灣港區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)組成；區(qū)域功能：把新城區(qū)建設(shè)成為東北經(jīng)濟區(qū)對外開放的先導(dǎo)區(qū)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升的示范區(qū)，大連率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的現(xiàn)行區(qū)，大連城市拓展空間、做大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、提升產(chǎn)業(yè)水平的主體和龍頭；城市功能：大連中心城市的重要組成部分，成為大連乃至東北地區(qū)最具現(xiàn)代化和國際化內(nèi)涵的智能化生態(tài)型新城區(qū)；金州區(qū)在“大大連”發(fā)展中的功能定位北進西拓中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案土地—小型地塊零星分布于周邊，中心城區(qū)缺乏有效供應(yīng)從城市擴容角度來看，金州區(qū)處于大連“北進”的戰(zhàn)略節(jié)點上，它承擔(dān)著大連外向型經(jīng)濟、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)移的任務(wù)，這里將是未來大連的經(jīng)濟增長區(qū)和人口承載區(qū)。隨著工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進程的快速推進，金州房地產(chǎn)市場潛在的升值空間已經(jīng)開始吸引越來越多人的目光；金州區(qū)2007年掛牌土地多集中于周邊地區(qū)，且地塊面積較小，中心城區(qū)的供應(yīng)量上出現(xiàn)匱乏，未來上市項目數(shù)量有限；隨著本案區(qū)域內(nèi)原有項目的逐漸消化，新上市項目的不確定性，本案以中小戶型為主的競爭態(tài)勢將逐漸明朗，從而填補市場空白；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案大連城市快軌各組團的客運交通聯(lián)系要以快速軌道交通為主，除目前已建的主城區(qū)至新城區(qū)的軌道3號線外，還要建設(shè)主城區(qū)至金州城區(qū)、金州城區(qū)至新城區(qū)、主城區(qū)至旅順的軌道交通線路和主城區(qū)的地鐵交通線路；快軌的建成，加上沈大高速、丹大高速、201國道、202國道穿境而過，快速路和快軌將金州拉進了大連1小時經(jīng)濟圈。交通—快速路和快軌將金州拉近大連1小時經(jīng)濟圈中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案落戶—主城區(qū)落戶門檻的提高，促使部分客戶轉(zhuǎn)向新城區(qū)尋求落戶需求購房區(qū)域購買金額（萬元）住宅公建主城區(qū)中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)80100新城區(qū)大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)5070旅順口區(qū)、金州區(qū)3050衛(wèi)星城瓦房店市1015普蘭店市5（年內(nèi)將提高）15（年內(nèi)將提高）莊河市1015長?？h城區(qū)2050小城鎮(zhèn)主城區(qū)小城鎮(zhèn)2030新城區(qū)小城鎮(zhèn)810目前大連市內(nèi)四區(qū)的購房落戶標(biāo)準(zhǔn)提高到了80萬元，而作為新城區(qū)的金州區(qū)的購房落戶標(biāo)準(zhǔn)為30萬元，50萬元的巨大差額必將導(dǎo)致意在主城區(qū)內(nèi)落戶的部分客戶轉(zhuǎn)向新城區(qū)，完成曲線落戶目的。據(jù)我司調(diào)研知，目前區(qū)域內(nèi)以落戶為目的的客戶占到了整體的15-20%，且以五一路為軸線，由東向西逐漸提高。中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案五一路—金州的“總部經(jīng)濟區(qū)”，未來城市中軸線2006年10月，金州五一路中央商務(wù)區(qū)建設(shè)全面啟動，松源集團總部大廈項目正式開工，屆時將成為金州第一高度的標(biāo)志性建筑，加之大連神州眾益集團、金牛集團、錦聯(lián)集團、新加坡匯誠控股投資集團等4家集團總部也確定入駐金州總部經(jīng)濟區(qū)，同時，欣悅、君悅兩家五星級酒店、沃爾瑪超市、汽車交易市場、大黑山溫泉度假村、教師公寓、大連理工大學(xué)城市學(xué)院等11個重大項目也將在這里落戶；金州要在7.1公里長的五一路兩側(cè)，高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)一個達到國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化建筑群。展望未來，五一路中央商務(wù)區(qū)將不僅成為金州的經(jīng)濟中心，更有望超越金州的范疇，成為大連乃至東北地區(qū)一個強有力的文化時尚中心。5年后，建成的金州中央商務(wù)區(qū)將成為城市掛紅能轉(zhuǎn)移和城市搬遷改造以及企業(yè)拓展交流的核心區(qū)域；五一路總部的建設(shè)將提升金州的區(qū)域地位，改善區(qū)域形象，在區(qū)域自身的功能上發(fā)生改變，重新定位區(qū)域在整個大大連體系中的經(jīng)濟地位，房地產(chǎn)市場發(fā)展也必將迎來一個新的高峰。中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案自04年以來,尤其是05-06年金州房地產(chǎn)市場與旅順市場成為大連市兩大熱點版塊,其驅(qū)動力得宜于大大連的總體戰(zhàn)略規(guī)劃.金州憑借其良好的工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)與地理位置迅速的成為大大連的核心熱點區(qū)域,未來前景空間巨大金州.在城市規(guī)劃成長過程中由于地塊零散,開發(fā)區(qū)域全面開花,版塊氛圍處于正在形成的過程中,缺少號召性產(chǎn)品.交通規(guī)劃是近期突破性的利好因素.落戶政策使得金州具有了相比開發(fā)區(qū)的戰(zhàn)略優(yōu)勢.小結(jié)中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案報告結(jié)構(gòu)市場動態(tài)項目定位區(qū)域市場客戶定位產(chǎn)品定位價格定位宏觀市場地塊分析營銷策略推廣思路推廣周期銷控策略渠道策略推廣預(yù)算中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案金州樓市呈現(xiàn)被迫迎合離心式的城市化擴張模式（動態(tài)的競爭趨勢）老城區(qū)老城區(qū)土地日趨稀缺，土地價格攀升，帶動房價上漲，開發(fā)商向新城區(qū)轉(zhuǎn)移；引進產(chǎn)業(yè)，區(qū)域功能的升級從被動郊區(qū)化到新城市化在市政規(guī)劃下，北部新城區(qū)、西部產(chǎn)業(yè)帶和五一路軸線區(qū)成為開發(fā)重點；城市擴張周邊地域新城區(qū)中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案中心區(qū)域東部區(qū)域站前區(qū)域西部區(qū)域金州房地產(chǎn)區(qū)域性劃分中心區(qū)域：處于金州老城區(qū)之內(nèi)，以怡心居為代表；站前區(qū)域：交通便利，以碧海尚城、集品·東林世家為代表；東部區(qū)域：處于和開發(fā)區(qū)連接地帶，在客戶資源上與之產(chǎn)生共享，代表項目有金信·陶然居、金潤花園；西部區(qū)域：西海工業(yè)園為產(chǎn)業(yè)支撐，代表項目為永樂金庭和連大文潤金宸；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案高端項目集中于斯大林路兩側(cè)，兼得中心區(qū)商業(yè)氛圍及站前區(qū)交通便捷；中檔項目以勝利路為軸線，包括西部區(qū)域和部分中心區(qū)域；4000以下項目多分布于周邊城區(qū)；500040004000元以下樓盤體量普遍較大，銷售周期長，其價格上漲空間較大，目前已迫近4000元大關(guān)；5000以上樓盤銷售周期拉長，以大戶型為主，產(chǎn)品附加值較高，去化相對緩慢；金信·陶然居金潤花園芙蓉花園永樂金庭金蓮福地和嘉佳園4000-5000集品·東林世家湖畔嘉園連大碧海尚城≤4000≥5000怡心居金色華庭金州地產(chǎn)等價線示意圖4000元等價線逐漸向外圍城區(qū)擴散中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案五一路勝利路西海工業(yè)園城市發(fā)展的雙軸線—勝利路和五一路背依西部產(chǎn)業(yè)帶，毗鄰兩大城市動脈—城市擴張的新方向東部區(qū)域介于金州區(qū)和開發(fā)區(qū)之間，其房地產(chǎn)發(fā)展模式更多的依賴于其地理位置的特殊性，涵蓋了兩區(qū)的中低端客戶，交通條件是其關(guān)鍵因素；西部區(qū)域位于金州中心城區(qū)西側(cè)，直線距離較短，緊握勝利路與五一路兩大城市主動脈，南向既是沈大高速路口，樞紐地位已經(jīng)形成。背依西海工業(yè)園區(qū)，綜合質(zhì)素更高；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案四區(qū)域代表項目主力戶型比較面積中心站前東部西部怡心居碧海尚城金信連大90㎡四區(qū)域代表項目總價比較價格中心站前東部西部怡心居碧海尚城金信連大30萬西部區(qū)域處于發(fā)展階段，金州的中游水平，以中低端的客戶層為目標(biāo)群體。四區(qū)域代表項目單價比較價格中心站前東部西部怡心居碧海尚城金信連大4000元西部區(qū)域單價迫近4000元/㎡；主力戶型為70-80㎡的兩房；總價集中在25-32萬；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案面積總價戶型面積總價戶型面積總價戶型面積與戶型互相制衡，金州西部區(qū)域市場上以70-80㎡的經(jīng)濟型2室為主，說明置業(yè)者仍以純居住為目的，剛性需求的消化能力依然存在較大的市場空間；25-32萬元為房款總價密集區(qū)間，結(jié)合70-80㎡的面積，說明目前西部區(qū)域仍以中低端需求為主，此部分客戶意向單價在3500-4000元/㎡；金州房地產(chǎn)消費群仍以中低端消費為主，購房者的支付能力決定了戶型仍然是以經(jīng)濟型的兩房為主，大戶型多集中于高端項目中，隨著房價的不斷上漲，需求面積呈現(xiàn)趨小化的形勢；三因素比較分析中低端客群為主；中小戶型消化迅速；剛性需求仍占主導(dǎo)地位；25-32萬的總房款符合置業(yè)者的支付能力；需求面積呈現(xiàn)趨小的形勢；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案1256798431210111永樂金庭23456789101112連大·文潤金宸芙蓉花園怡心居金色華庭金蓮福地和嘉佳園集品·東林世家碧海尚城金海嘉園金潤花園金信·陶然居競爭區(qū)域的確定1永樂金庭2連大·文潤金宸中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案競爭區(qū)域市場動態(tài)連大1期芙蓉花園2期本案永樂1期2期永樂金庭1期，多層與小高層向結(jié)合，清盤實現(xiàn)均價3800元，小高層中以小戶型居多；目前處于做地基階段，為棟板式小高層，大戶型為1梯2戶，中小戶型為1梯3-4戶，價格預(yù)計在4000元以上；1期分為小1期及小2期，目前1000余套房源已經(jīng)基本售罄，小2期正在認購階段，其以80-90平米的2房為主，預(yù)計小2期將突破4000元；連大文潤金宸整體建筑面積達40萬平米，大2期目前只是處于規(guī)劃階段；本項目由1棟板式小高層和2棟塔式小高層組成，規(guī)劃戶數(shù)約250戶，80平米左右的兩室戶型占到了40%，實現(xiàn)均價3800元，目前已經(jīng)售罄；永樂金庭和連大·文潤金宸是區(qū)域的代表項目。本案處于永樂1期和連大小2期及大2期的包夾之中，其為本案的主要競爭對手；預(yù)計潛在供應(yīng)20-30萬平.中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案購買掛牌文件時間宗地編號土地位置規(guī)劃用途占地面積[萬㎡]住宅建筑規(guī)模[萬㎡]容積率07.6.11-6.222007-1金州區(qū)興民村西側(cè)雷達站地塊商住3.17273.91731.3407.6.11-6.222007-2金州區(qū)南山居住區(qū)地塊住宅6.48317.2571.1707.6.11-6.222007-3金州區(qū)原建筑構(gòu)件廠地塊住宅1.44273.46042.407.6.11-6.222007-4金州區(qū)九里新村地塊商住12.735712.32231.1807.6.11-6.222007-5金州區(qū)興民村九重天南側(cè)地塊商住5.12138.30991.8407.6.11-6.222007-6金州區(qū)五一路松源集團北部地塊商住7.206221.69733.2707.6.11-6.222007-7金州區(qū)原阿爾濱建筑公司及周邊地塊商住6.809919.3078307.6.11-6.222007-8金州區(qū)原西河市場地塊商業(yè)0.3382—0.9307.6.11-6.222007-9金州區(qū)古城乙區(qū)和平路北側(cè)地塊商住1.14743.26724.2307.6.11-6.222007-10金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)西山后居住區(qū)商住6.39817.38241.2807.6.11-6.222007-11金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)北樂真愛小區(qū)（一期）住宅1.07321.6351.8307.6.11-6.222007-12金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)北樂真愛小區(qū)（二期）住宅2.28143.15071.6607.6.11-6.222007-13三十里堡鎮(zhèn)東山后村202國道東側(cè)地塊商住0.97887.51.2707.6.11-6.222007-14金州區(qū)三十里堡鎮(zhèn)東山后村地塊商住4.7510.2971.7407.6.11-6.222007-15金州區(qū)石河鎮(zhèn)北海村南側(cè)地塊商住0.31980.34521.3407.6.11-6.222007-16金州區(qū)石河鎮(zhèn)北海村南東南部地塊住宅0.3310.73762.2307.6.11-6.222007-17金州區(qū)石河鎮(zhèn)唐家村一號路南側(cè)地塊商住3.1634.78071.6607.6.11-6.222007-18金州區(qū)石河鎮(zhèn)水利公司地塊住宅0.84961.78912.1107.6.11-6.222007-19金州區(qū)華家屯鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)地塊商住14.46662.12951.81合計

79.0697109.2864

中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案結(jié)論：本項目配套及周邊環(huán)境與其它項目共享，無競爭優(yōu)勢；體量約3萬約4萬5.8萬總價區(qū)間單價區(qū)間主力戶型16-28萬16-28萬？≥4000≥4000？40-7040-70？客層細分產(chǎn)品類型中端為主中低端？高層小高層小高層連大文潤金宸2永樂金庭2本案項目對比面積市場接受度80㎡面積越小，市場接受度越高，去化越快；未來區(qū)域市場小戶型供應(yīng)充足，市場競爭態(tài)勢嚴(yán)峻；本案地塊質(zhì)素相對于永樂及連大較弱，無法突破區(qū)域局限，如何爭奪區(qū)域目標(biāo)客戶成為關(guān)鍵。預(yù)期市場競爭環(huán)境構(gòu)想在產(chǎn)品同質(zhì)化的前提下，價格成為取勝的決定因素；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案本項目所處區(qū)域?qū)儆谀壳敖鹬菸磥沓善幼^(qū)重點開發(fā)區(qū)域價格與檔次還處于中等偏下水平.直接競爭項目,相互影響,相互補充分擔(dān)不同角色本項目所處區(qū)域真正體現(xiàn)金州城市特征更符合金州市場的實際承接努力.潛在供應(yīng)數(shù)量巨大,未來競爭比較激烈.小結(jié)中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案報告結(jié)構(gòu)市場動態(tài)項目定位地塊分析客戶定位產(chǎn)品定位價格定位宏觀市場區(qū)域市場營銷策略推廣思路推廣周期銷控策略渠道策略推廣預(yù)算中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案國防路同濟路工廠區(qū)永樂金庭二期永樂金庭一期飯店\洗浴連大文潤三\四期本案宗地情況宗地地處金州主城區(qū)西南角,國防路與同濟路交叉匯合處地塊呈帶狀分布,南北連綿有余東西縱深有限。地勢平坦,目前為電機廠未拆遷中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案地塊對外交通主要依賴于國防路出入城區(qū),同濟路進入中心區(qū)距離火車站\輕軌大約3-5公里距離中心商業(yè)區(qū)3公里距離高速公路海邊3公里地塊四至本案中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案交通狀況——主要公交線路云集在國防路一側(cè)景觀資源——宗地西側(cè)高層可觀海,周界氛圍——本案西側(cè)一路之隔為工廠區(qū),北側(cè)為金州高檔餐飲，東側(cè)緊鄰連大文潤南向正對永樂金庭外部環(huán)境中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案本項目能否成功運作很大程度上在于客觀的理解本地塊，在運作中最大的發(fā)揮項目的優(yōu)勢，合理規(guī)避或弱化劣勢，結(jié)合市場反饋的信息把握機會,規(guī)避威脅.市場基礎(chǔ)夯實，區(qū)域項目持續(xù)開發(fā)，保持了市場恒溫狀態(tài)，目前連大文潤及未來的永樂金庭項目的上市必將帶動板塊的升值；針對板塊熱度持續(xù)升溫，本項目可以充分借勢，區(qū)域共榮能夠給項目帶來更高的回報；區(qū)域配套將近一步完善成熟地勢開闊,西側(cè)高層產(chǎn)品可觀海山體作為景觀資源的一大亮點，可充分挖掘；30萬落戶金州政策成為新的消費熱點金州不斷加大的規(guī)劃改造進程拉動需求增加配套優(yōu)勢\機會板塊內(nèi)新增項目及未來潛在項目供應(yīng)量較大，會對本案的客戶產(chǎn)生一定的分流作用；受地塊局限，未來產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品單一右側(cè)受連大文潤高層遮擋嚴(yán)重,左側(cè)噪音粉塵影響區(qū)域配套商業(yè)體量大，競爭激烈；地塊距離道路實際較遠，出行會有一定的不便；周邊項目價格左右本案售價；9070等地產(chǎn)政策對于產(chǎn)品規(guī)劃的限制劣勢\威脅中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案本項目不屬于傳統(tǒng)居住區(qū),城市生活的便捷性有待于改善周邊新生項目對于自身的市場機遇影響優(yōu)勢大于劣勢.綜合比較周邊項目地塊的特點,本項目不具有明顯的優(yōu)勢處于中下位置地塊受工廠區(qū)的影響未來的以及沒有明顯的景觀資源作為支撐成長為高檔住宅區(qū)的空間小.商業(yè)成為未來銷售中的難點.小結(jié)中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案市場動態(tài)項目定位區(qū)域市場中端市場客戶定位產(chǎn)品定位價格定位地塊分析營銷策略推廣思路推廣周期銷控策略渠道策略推廣預(yù)算中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案客群特征分析社會新銳工作3到5年，關(guān)注時尚，教育程度較高，有一定的積蓄和經(jīng)濟基礎(chǔ)的青年人，認可品牌并且關(guān)注、講究生活細節(jié)；經(jīng)濟務(wù)實通常處于社會的底層，主要考慮經(jīng)濟適用性，以拆遷后需要新的房子生活的人為主；活躍中堅不為工作羈絆，有一定經(jīng)濟實力的中青年人，他們關(guān)注健康，注重生活中的休閑娛樂活動，也是社區(qū)里的活躍人群；社會標(biāo)簽通常有著較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)，要求享受生活，需要彰顯社會地位，更中意豪宅、別墅等產(chǎn)品；核心家庭家庭有一個生活核心，后代或者長者，所有的家庭抉擇均優(yōu)先考慮核心人物的生活，以“望子成龍型”為主，更注重配套上的因素；總體客戶分析中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案客群年齡對購房心理的影響勇于提前消費，對自己的未來收入增長持樂觀積極態(tài)度；多數(shù)為一次置業(yè)群體，夫妻雙方共同負擔(dān)房貸壓力；父母的幫助有時候在購房的決策中起到關(guān)鍵性作用；他們是中低價位住宅的主要消費群體此類客戶收入漸趨穩(wěn)定，購房的提前消費沖動逐漸減弱；具有一定社會基礎(chǔ)的他們對房屋品質(zhì)的挑剔程度更高；投資置業(yè)逐漸在這一階層中興起；對子女的教育開始成為這一階層購房過程中的重要因素之一子女迫近婚齡或已成家立業(yè)是這一階層的最大特點；為改善居住環(huán)境享受晚年生活或與子女就近居住互相照顧是購房首要因素25-30歲30-50歲50歲以上社會新銳核心家庭活躍中堅總體客戶分析中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案住宅總價與客群的對應(yīng)

客群數(shù)量與總價的關(guān)系呈反比趨勢，總價越高，客群數(shù)量越少，本案將對接的20～40萬消費群體處于住宅消費客群的中低層，客群基數(shù)龐大?？偡靠钪髁蛯涌蛯有袠I(yè)注重因素代表項目45萬以上社會標(biāo)簽大型私營企業(yè)主自然環(huán)境、安全性、私密性----------35～45萬核心家庭企業(yè)金領(lǐng)、小企業(yè)主、公務(wù)員、壟斷行業(yè)從業(yè)者品牌、品質(zhì)、配套、隱私保證湖畔嘉園恒達花園25～35萬社會新銳/核心家庭/活躍中堅公務(wù)員、壟斷行業(yè)從業(yè)者品質(zhì)、品牌、發(fā)展性、價格、便利性集品東林世家碧海尚城金潤花園15～25萬經(jīng)濟務(wù)實/活躍中堅工薪階層價格和嘉家園\金色華庭金州總體客戶分析中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案碧海尚城怡心居連大、永樂金庭35萬等價線60萬等價線總價與客戶基數(shù)的關(guān)系35萬以下客戶群體最為廣泛，并且呈金字塔式逐漸遞減；西部市場細分先期客戶預(yù)期客戶通過對連大一期和永樂金庭一期的產(chǎn)品分析，其實際成交客戶對總價最為敏感，上述兩項目主力戶型為80-90平米的兩房，總價在30萬左右，市場易于接受；根據(jù)連大目前所處規(guī)劃，其2期中將以40-70平米的小戶型為主，永樂2期也是以40-60平米的小戶型為主，因此，小戶型的區(qū)域供應(yīng)量劇增，市場競爭力度增強，價格成為立足于市場的關(guān)鍵因素；區(qū)域客戶分析中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案金州客層變遷：隨著城市規(guī)劃，落戶政策\大連及開發(fā)區(qū)房價因素驅(qū)使金州住宅客群具有明顯的包容性與獨特性時間2002—20042004—20052006-2007房價2200-3300住宅項目永樂金庭金潤花園集品東林世家生輝第一城金信陶然居恒達花園湖畔嘉園金海嘉園2000--3500客戶層面及構(gòu)成金周州本地高收如人群換房金州當(dāng)?shù)爻醮沃脴I(yè)人群金周州中等收入人群換房,少部分開發(fā)區(qū)及周邊縣陣居民3500----5000從金州客群發(fā)展走勢分析，本案客群應(yīng)與周邊同期產(chǎn)品一樣考慮復(fù)合客群的構(gòu)成.部分開發(fā)區(qū),工作人群金州當(dāng)?shù)卮蚬と巳寒?dāng)?shù)赝顿Y客大連投資客區(qū)域客戶分析中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案區(qū)域代表項目客戶來源分析升輝第一城50%開發(fā)區(qū)30%金州20%其他區(qū)域客其中包括大連和周邊縣鎮(zhèn)落戶陶然居30開發(fā)區(qū)50%金州客戶20%其他區(qū)域客戶包括大連及周邊縣鎮(zhèn)落戶永樂金庭1/3金州1/3金州周邊1/3其他區(qū)域客戶,包括大連外省市部分落戶連大.文潤50%金州30%金州周邊20%其他區(qū)域包括少量開發(fā)區(qū)大連客戶部分落戶金山苑2/3金州客戶1/3其他區(qū)域的客戶包含部分開發(fā)區(qū),周邊縣鎮(zhèn)金州\開發(fā)區(qū)\周邊縣鎮(zhèn)進城\外來打工落戶\投資客成為目前金州市場客戶的重要組成部分靠近開發(fā)區(qū)的金州樓盤更具有競爭性,靠近主城區(qū)外延區(qū)域的樓盤依然以本地消化為主.區(qū)域客戶分析中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案金州區(qū)客戶來源仍以本地客戶為主，以部分的市內(nèi)和外地客戶作為補充。重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶外地（主要為東三?。┤巳和顿Y或養(yǎng)老外區(qū)域人于開發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)來源：大連市內(nèi)、開發(fā)區(qū)、北三市置業(yè)目的：居家或投資價值取向：關(guān)注人文氛圍、教育資源、交通狀況、和升值前景置業(yè)特征：實用、歡迎創(chuàng)新、對單價和總價都敏感重要客戶群本區(qū)域人群來源：主要來自于金州區(qū)內(nèi)置業(yè)目的：改善置業(yè)、結(jié)婚用房、小部分投資價值取向：關(guān)注人文氛圍、上班便利性、居住環(huán)境、升值前景置業(yè)特征：理性、對總價和產(chǎn)品品質(zhì)敏感核心客戶群目標(biāo)客戶分析中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案購買動機目標(biāo)客群特征需求傾向投資本地投資客、部分外地投資客購買力強，目光敏銳?？春脜^(qū)域的潛力。價格較低，投資回報率高。產(chǎn)品便宜1、市內(nèi)客群2、開發(fā)區(qū)客群1、剛參加工作不久，25-35歲的年青人，購買力不強2、被動遷移的弱勢群體暫時忍受配套不足，需求運動、休閑設(shè)施，希望交流需求形象、與舒適性地緣便利性金州工作人群開發(fā)區(qū)工作人群25-40歲，區(qū)域產(chǎn)業(yè)的打工族熟悉周邊環(huán)境第一居所，注重價格，教育設(shè)施，區(qū)域未來升值空間改善居住環(huán)境1、周邊區(qū)域居民2、市內(nèi)居民35-45歲，二次置業(yè)，具有一定購買力，要求配套完備，注重教育，對戶型、物業(yè)、房屋質(zhì)量要求高，養(yǎng)老為父母購房的客群外地來連養(yǎng)老客群在大連、開發(fā)區(qū)或金州工作，無力在大連購房，且希望離父母較近，為父母購房的打工者，向往在大連生活，但資金實力不強的購房者。戶型適中、配套完備，物業(yè)到位。落戶東三省落戶大連客群其他地區(qū)向往大連的經(jīng)濟、教育、氣候環(huán)境被80萬落戶政策阻隔，舉家遷移。發(fā)展型購買，注重鄰里關(guān)系的融合、憧憬大連的居住氛圍。目標(biāo)客群特征目標(biāo)客戶分析中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案隨著市場情況的急劇變化以及國家宏觀調(diào)控政策的不斷影響，投資者的投資趨勢正在改變。比較特殊的購買群體——投資客群短期拋售型長期收益型復(fù)合持有型通過短線拋售迅速套現(xiàn)獲利通過長期出租獲得穩(wěn)定收益中長線持有，隨行情進行出租、變賣、甚至自住出售租金保值宏觀調(diào)控壓制營業(yè)稅5年限制市場集中供量租金收益下滑形式靈活多樣目前投資主流趨勢目標(biāo)客戶分析中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案投資決策因素投資成本回報率回報率金州良好的規(guī)劃前景+價格增幅投資成本總價=面積×單價總價是門檻，降低門檻是項目成功銷售，快速回籠資金的關(guān)鍵。在不損失銷售回報的前提下，縮小面積是降低門檻的唯一途徑。目標(biāo)客戶分析中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案本項目客戶是復(fù)合的，金州：周邊:開發(fā)區(qū)::落戶:投資5:2:1:1:1主打客戶群鎖定為金州主城區(qū)城市便捷生活客群體現(xiàn)新金州大大連形象開發(fā)區(qū),大連客戶為重要客戶,輔助相應(yīng)的渠道進行鎖定根據(jù)客群的特征核心價值為:城市棲居概念-------便捷城市配套+低總價優(yōu)勢+規(guī)劃發(fā)+功能實用+投資潛力+落戶小結(jié)中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案市場動態(tài)項目定位區(qū)域市場中端市場客戶定位產(chǎn)品定位價格定位地塊分析營銷策略推廣思路推廣周期銷控策略渠道策略推廣預(yù)算中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案項目檔次劃分中檔住宅高檔住宅＞60萬準(zhǔn)豪宅低檔住宅頂級豪宅﹤50萬﹤40萬﹤25萬﹤15萬本案區(qū)域借勢：利用區(qū)域房地產(chǎn)市場的利好表現(xiàn)，加速本案的營銷力度，縮短開發(fā)周期；本案以經(jīng)濟性兩房為主力戶型，突出“低總價”優(yōu)勢，立足中端市場，以利彌補市場空白，減小與其它項目和潛在地塊的直面競爭；一房和小三房跨越低端和中高端住宅，擴大目標(biāo)客戶層；開發(fā)思路的確定中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案 由于本案所處地理位置,以及區(qū)域在售項目的客群對位情況綜合考慮 因此應(yīng)將本案產(chǎn)品功能定位為：

適宜西海工業(yè)區(qū)周邊工廠初次置業(yè)和周邊居民以及全市中端客戶改善居住環(huán)境的中端住宅產(chǎn)品。

產(chǎn)品功能定位中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案戶型面積比例1室1廳1衛(wèi)40-55㎡25%2室1廳1衛(wèi)60-70㎡35%2室2廳1衛(wèi)70-85㎡35%3室1廳1衛(wèi)90-100㎡5%合計——100%定位原則：中小戶型為主，彌補市場空白，搶占市場制高點；以高附加值產(chǎn)品為補充，提升項目形象。依據(jù)市場現(xiàn)狀，本案單位總價控制在15-40萬之間，吸納中端及中低端消費群體，占據(jù)市場最大空間；產(chǎn)品功能指標(biāo)定位中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案整體規(guī)劃調(diào)整建議結(jié)合周邊供應(yīng)市場現(xiàn)狀,在滿足規(guī)劃條件的基礎(chǔ)上,中原建議做多層\高層建筑規(guī)劃，如圖所示；多層住宅高層住宅中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案

由于本案處于高低端產(chǎn)品強烈對比之中,中端產(chǎn)品整體市場雷同性相當(dāng)明顯已經(jīng)使得市場形成了概念共識.差異化路線亦很難有所突破,利用區(qū)域的人文優(yōu)勢和地塊自身的自然優(yōu)勢成為我們產(chǎn)品實現(xiàn)核心賣點的關(guān)鍵 本案產(chǎn)品的突破應(yīng)從戶型建材景觀綜合附加值四方面入手尋找，以求項目自身具有區(qū)別于周邊競品項目的獨特優(yōu)勢，達到引領(lǐng)區(qū)域市場熱點的營銷目的。產(chǎn)品規(guī)劃原則中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案一室一廳45平米戶型參考—一室產(chǎn)品一室一廳45平米布置均比較合理，使用特別方便；臥室采光較好，陽臺服務(wù)區(qū)舒適；臥室跟衛(wèi)生間之間交通方便；廚房跟餐廳之間交通方便；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案戶型參考—兩室產(chǎn)品二室二廳75平方米二室二廳73平方米中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案戶型參考—兩室產(chǎn)品二室二廳79平米二室二廳79平米二室二廳78平米戶型方正，得房率較高，南北陽臺增加了生活的舒適度；大客廳小臥室，明衛(wèi)設(shè)計，南北通透，空氣流動順暢；動靜分區(qū)適度，使用舒適，凸窗的使用賦予了空間的靈動；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案三室二廳98平米三室二廳98平米戶型參考—小三室產(chǎn)品戶型實用方正，布局緊湊；在有限的面積內(nèi)，將客廳控制在20平米左右，并在底層增加了私家花園和陽臺，舒適性大幅增加；主臥室控制在16平米左右，增加了附屬衛(wèi)生間等，完全達到了使用標(biāo)準(zhǔn)；雙北臥的設(shè)計和最大限度的利用走廊面積成為小三房的一大亮點；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案小三室戶型建議圖中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案大進深戶型產(chǎn)品建議中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案大進深戶型產(chǎn)品建議中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案外掛電梯全明衛(wèi)生間圓弧陽臺建議小高層曾產(chǎn)品采用電梯外掛主要原因是實現(xiàn)小高層產(chǎn)品實現(xiàn)多層產(chǎn)品的布局,有利于產(chǎn)品面積有功能的控制中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案單體立面建議中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案建筑風(fēng)格建議

青云映山觀湖國際

現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格的高尚建筑中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案立面細節(jié)建議錯落陽臺美化立面，增加立面韻律；增加非銷售面積，給業(yè)主帶來實惠，增加項目附加值。轉(zhuǎn)角凸窗增加觀景面；增加非銷售面積，給業(yè)主帶來實惠，增加項目附加值。中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案立面細節(jié)建議北向百葉空調(diào)藏在百葉中，使立面更加整潔，美觀；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案立面細節(jié)建議豎向線條豎向線條的運用讓建筑變得更加挺拔注重天際線變化天際線的變化將使整個社區(qū)不呆板；天際線的變化將給整個社區(qū)帶來空間趣味感中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案推薦立面觀湖國際中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案建材配套建議由于區(qū)域項目規(guī)劃建筑的均質(zhì)性，各項目之間的區(qū)別除體現(xiàn)在戶型上之外，還需通過建材的選用來加以區(qū)分。如小高層建筑電梯的品牌、門窗品牌、采暖方式（地?zé)峒芭瘹庑问剑?、樓梯間地面及墻面的材質(zhì)、外墻面磚的材質(zhì)等均會對項目的品質(zhì)產(chǎn)生影響。建議本案在建材選用時，應(yīng)有1-2項區(qū)別于其它項目的獨有的品牌產(chǎn)品，以便借此提升項目建筑品質(zhì)形象。如鋼制裝飾暖氣片，霍曼防盜門，YKK、維卡塑鋼窗等僅在少數(shù)高檔項目中應(yīng)用的建材產(chǎn)品，如能選用1或2項，將極大的提升本案的建筑品質(zhì)形象。中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案高檔面磚或彈性涂料中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案墻體保溫隔熱技術(shù)中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案建安標(biāo)準(zhǔn)：窗——落地、平開、弧形、轉(zhuǎn)角門——子母門走廊樓梯——仿古鐵藝與木質(zhì)扶手通道——暖色釉面磚鑲帖中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案景觀建議景觀設(shè)計的實際成本相當(dāng)巨大,建議開發(fā)商抓主重點進行規(guī)劃突出骨架亮色中原認為重點體現(xiàn)在:棟間小品的點綴設(shè)計西入口的設(shè)計適當(dāng)水景點綴沿街綠化帶的隔離的處理

中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案自然而然，步隨景移————高低錯落，布局別致中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案立體式景觀綠化中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案柔順彎曲的步道營造了親切溫和的鄰里空間小徑中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案——園區(qū)小品中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案綜合附加值建議

住宅產(chǎn)品除滿足日常居住功能外，在安全、智能化、環(huán)保、美觀等方面亦存在多種附加功能要求，附加功能的合理、完善與否也會對項目產(chǎn)品品質(zhì)的提升產(chǎn)生影響。為解決屋頂太陽能熱水器安裝混亂的難題頂層越層產(chǎn)品太陽能熱水器贈送統(tǒng)一安裝；為解決小高層建筑空調(diào)外機安裝不易，且容易造成外保溫被破壞的問題，小高層產(chǎn)品可贈送空調(diào)并統(tǒng)一安裝；為解決一層、頂層安全問題的窗磁、門磁防盜報警技術(shù)；已普遍采用的項目周界紅外探測監(jiān)控報警系統(tǒng)；可視對講的一卡通、小區(qū)廣播、夜視、呼叫中心110聯(lián)動以及防尾隨等新增功能的全面應(yīng)用；弱電智能化網(wǎng)絡(luò)解決方案；中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案智能化大幅提升項目檔次（一）計量收費技術(shù)1、三表遠傳，自動采集2、采暖（地暖）分戶控制，分戶計量（二）安全防范系統(tǒng)1、區(qū)域、周界防范報警，閉路電視監(jiān)視2、單元門對講系統(tǒng)3、偷盜緊急報警4、巡邏保安系統(tǒng)（三）設(shè)備集中控制與管理技術(shù)1、閉路電視監(jiān)控2、緊急廣播與背景音樂3、物業(yè)管理系統(tǒng)（四）家庭現(xiàn)代通訊技術(shù)1、合理布線，2部電話，2個有線電視接口2、設(shè)置高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)主干線（光纜入單元，雙線入戶）3、采用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)信息互通，資源共享中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案小結(jié)

影響住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升的因素有很多，戶型與規(guī)劃是最直接的影響因素，其它方面僅為有益的補充，有好的戶型、合理的規(guī)劃，項目便成功了一半。

為達到產(chǎn)品品質(zhì)提升的目的，并不需要集合所有可以集合的產(chǎn)品優(yōu)勢，2～3項有別于競爭對手且為多數(shù)客戶所認可的拳頭賣點，結(jié)合有效的宣傳往往會起到事半功倍的效果。中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠項目營銷提案市場動態(tài)項目定位區(qū)域市場中端市場價格定位產(chǎn)品定位客戶定位地塊分析營銷策略推廣思路推廣周期銷控策略渠道策略推廣預(yù)算中原地產(chǎn)大連金州天元電機廠