房地產(chǎn)開發(fā)策略

28十二月2023房地產(chǎn)開發(fā)策略第一章緒論

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的基本特征

一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序

雖然房地產(chǎn)開發(fā)是一個十分復雜的過程，但從操作上看，每個開發(fā)項目都可分解為4個階段。只有了解房地產(chǎn)開發(fā)流程和每一個開發(fā)階段的特點，才能更好地制定房地產(chǎn)開發(fā)策略。

1決策立項

一般又稱為可行性研究，它是指定房地產(chǎn)開發(fā)策略最重要的環(huán)節(jié)。這個階段需要考慮和解決的問題是：開發(fā)何種類型的房地產(chǎn)項目，（工業(yè)？住宅？商廈？……）在什么地方開發(fā)？開發(fā)規(guī)模多大？開發(fā)的預期效果如何？為了獲得正確的結論，這一階段必須對全國、區(qū)域的房地產(chǎn)市場進行系統(tǒng)的分析研究，開發(fā)者應對有開發(fā)可能的多個項目和地點進行初步的判斷和篩選。在此基礎上，對若干經(jīng)過初步篩選的項目和方案進行財務分析評估，從中選擇最佳的項目。2開發(fā)前期的準備工作階段

在確定開發(fā)項目和地點之后，圍繞著土地這個中心問題，需要做一系列開發(fā)前的準備工作，主要內(nèi)容有：（1）根據(jù)國家的土地使用政策和地方提供的用地規(guī)劃條件，進一步落實土地開發(fā)的具體范圍；（2）在獲取土地使用權之后，開展征用土地和拆遷安置等工作；（3）進行開發(fā)項目的工程勘探和規(guī)劃設計，并制定項目的建設方案；（4）完成施工現(xiàn)場的基礎設施配套建設，即所謂“三通一平”，“五通一平”，“七通一平”。為下階段的地上建設打下基礎。這一階段需要注意的兩個問題是：首先，土地是房地產(chǎn)開發(fā)的物質基礎，土地的供應控制在國家的手中，要及早、合法取得土地，必須掌握國家制定的土地供應政策；第二，雖然本階段尚未進行實質性的開發(fā)工作，此期也要考慮與未來開發(fā)的銜接，如：對擬建項目尋找預租、售的客戶；根據(jù)市場狀況，初步確定租金和售價；對承包商進行選擇和洽談等等。

3建設施工階段

這一階段的開發(fā)工作主要由建筑承包商按合同和規(guī)劃設計的方案實施。開發(fā)方的主要任務是：通過招投標，確定建設施工單位；保證工程施工進度，控制開發(fā)成本，解決施工中出現(xiàn)的糾紛，確保工程質量。要完成上述任務，開發(fā)方必須密切注意建設工程的進展，定期視察現(xiàn)場，加強有效的工程監(jiān)理，直至竣工驗收。

4營銷階段

為了盡快回收資金，減少風險，開發(fā)商往往在建設施工階段就開始預售房屋。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度不斷加強，目前只有在房屋主體結構竣工后，才能進入營銷階段。開發(fā)項目的營銷有出售和出租兩種方式，選擇何種方式？通常要考慮市場、物業(yè)類型等