房地產(chǎn)泡沫簡介

28十二月2023房地產(chǎn)泡沫簡介從微觀經(jīng)濟(jì)理論來看，一般的泡沫經(jīng)濟(jì)主要源于人的預(yù)期和投機(jī)動機(jī)，二者與“經(jīng)濟(jì)人”的有限理性、機(jī)會主義傾向、信息不對稱及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性有著密不可分的聯(lián)系。因此可以說，“經(jīng)濟(jì)人”的行為方式是泡沫經(jīng)濟(jì)賴以形成的基本前提。人們對房地產(chǎn)資產(chǎn)的預(yù)期、對資產(chǎn)的看漲是形成房地產(chǎn)泡沫的基礎(chǔ)。預(yù)期價格越高，投機(jī)者預(yù)期收益率就越高，因而增加現(xiàn)期的購買與囤積，這樣需求量就上升，更加刺激了房價的上漲。職業(yè)投資者之所以購買一項(xiàng)資產(chǎn)，并不是認(rèn)為該資產(chǎn)價值多少，而是他自己預(yù)期會有人以更高的價錢來購買。投機(jī)者在購買資產(chǎn)時并不會注重資產(chǎn)本身的盈利能力，只希望很快獲得價格差，然后出售。由于投機(jī)者的非理性心理和從眾心理，容易造成投資熱、搶購熱、擠兌等，由此造成房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價格嚴(yán)重偏離其真實(shí)理論價格從而形成房地產(chǎn)泡沫。同時在房地產(chǎn)泡沫形成過程中，房地產(chǎn)價格能維持一段時間內(nèi)的上漲，也要具備以下三個條件：①只要人們預(yù)期房地產(chǎn)價格會不斷上漲，那么借款去買房子的人就一定能賺錢，在投資市場上就一定源源不斷地有接班人。②在房地產(chǎn)市場上買進(jìn)賣出的成本保持在低水平不變。這些交易費(fèi)用越低，買賣房地產(chǎn)的利潤就越高，就越容易刺激房地產(chǎn)投機(jī)活動。③銀行要能夠吸收更多的儲蓄，才能支付越來越多的借貸。借錢的人多了，銀行在借貸過程中便有利可圖。如果銀行乘機(jī)增加利率，利潤更為豐厚。同時利率越高，吸引居民儲蓄越多。作為贏利金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行實(shí)際上是房地產(chǎn)泡沫的推波助瀾者。房地產(chǎn)泡沫問題導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅的內(nèi)在因素有：①泡沫膨脹到一定程度，對泡沫資產(chǎn)的需求會下降，市場出現(xiàn)供給過剩，從而導(dǎo)致資產(chǎn)價格開始下跌。因?yàn)榕菽掷m(xù)到一定程度，大多數(shù)居民受支付能力的約束而買不起住房，而投機(jī)需求只占市場容量的一部分，因此最終過高的價格會無法維持而開始下跌。②泡沫膨脹到使資產(chǎn)價格等于或超過其替代品的價格時，泡沫將停止膨脹。如過高的住房價格使購房者減少，而承租者增多，那么住房銷售市場將逐漸降溫。房地產(chǎn)泡沫問題導(dǎo)致房地產(chǎn)破滅的外在因素：①如果人們對未來房地產(chǎn)價格的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，泡沫的發(fā)展過程會很快中斷?？赡芤恍┡既坏囊蛩厝缯诙唐趦?nèi)出臺一項(xiàng)或多項(xiàng)調(diào)控政策，從而真正影響到人們對投機(jī)活動回報率的預(yù)期，那么泡沫也會在短期內(nèi)破滅。②在泡沫膨脹一定程度以后，銀行的貸款量越來越大，可能使得銀行準(zhǔn)備金不足，銀行的借貸結(jié)構(gòu)惡化，一旦遇到外來的沖擊，極易出現(xiàn)銀行系統(tǒng)的信用危機(jī)，而導(dǎo)致資金鏈斷裂。另一方面，過多的資金貸給了房地產(chǎn)投機(jī)者，而使實(shí)際生產(chǎn)部門的資源缺乏，生產(chǎn)萎縮，從而動搖了投資者的信心，而使形勢逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)泡沫問題房地產(chǎn)泡沫的檢測方法1、指標(biāo)指示法常見的指標(biāo)：房價上升幅度與GDP增幅之比、房地產(chǎn)貸款比例與增長率、房價收入比、商品房空置率、實(shí)際房價與理論房價之比、租金售價比率等。2、理論價格法3、統(tǒng)計檢驗(yàn)法4、空置率修正法房地產(chǎn)泡沫的檢驗(yàn)指標(biāo)1

衡量房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張程度可以選取房價增長率/GDP增長率，這個指標(biāo)顯示了房地產(chǎn)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，因此可以作為房地產(chǎn)泡沫的指示指標(biāo)。以日本為例，1987—1990年間，日本存在嚴(yán)重的地產(chǎn)泡沫，當(dāng)時這項(xiàng)指標(biāo)的平均值為3.3。而香港在1986—1996年發(fā)生地產(chǎn)泡沫時該指標(biāo)的平均值為2.4，在1997年8月香港樓市高峰期，該指標(biāo)達(dá)到5.0。房地產(chǎn)泡沫的檢驗(yàn)指標(biāo)2如果個人住房貸款加上房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩者之和超過金融機(jī)構(gòu)總的貸款余額的20%，金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動性就會大大降低，發(fā)生金融風(fēng)險的比率就會大大增加。房地產(chǎn)泡沫的檢驗(yàn)指標(biāo)3：

關(guān)于住房空置率一般認(rèn)為，當(dāng)一個國家的商品房空置率為3%以下時，買房人幾乎找不到自己需要的房源，市場呈現(xiàn)為賣方市場；當(dāng)商品房空置率為3%～10%時，市場較為平穩(wěn)，整個市場供應(yīng)不顯得過剩，買方也有充分的選擇余地；而當(dāng)商品房的空置率大于10%時，則房地產(chǎn)商品顯得開始過剩；達(dá)到15%以上時則將產(chǎn)生嚴(yán)重的商品房過剩問題。

由于各國國情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，我國不能直接和簡單地套用上述標(biāo)準(zhǔn)。第一，目前我國城市化進(jìn)程尚處在加速時期，對商品房的需求處于不穩(wěn)定增長階段，這就要求我們必須從我國的實(shí)際出發(fā)，不能照搬國外的商品房空置率標(biāo)準(zhǔn)。第二，一定量的空置商品房對于調(diào)節(jié)市場需求、抑制房地產(chǎn)價格的不正常上漲、降低房地產(chǎn)擁有者的機(jī)會成本等是必要的，對國民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)也是必要的。第三，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場體系尚不完善，市場運(yùn)行機(jī)制對房地產(chǎn)開發(fā)和流通的自我調(diào)節(jié)功能還沒有充分顯現(xiàn)出來，這必將引起商品房空置率偏高。計算公式：商品房空置率=（報告期末商品房空置面積÷近三年商品房可供應(yīng)量）×100%年份前三年商品房的可供應(yīng)量A（萬平方米）當(dāng)年商品房空置面積B（萬平方米）空置率=B÷A（%）199848742878317.81999547951074019.62000640801070116.72001763811176315.420028994612592142003916931283714

2002、2003年的空置率均在空置合理區(qū)之內(nèi)，在1998～2001年處于空置過量區(qū)，1999年的時候，我國商品房的空置率達(dá)到了高峰。

商品房空置率標(biāo)準(zhǔn)表空置率對應(yīng)區(qū)間0～5%空置不足區(qū)5～14%空置合理區(qū)14～20%空置過量區(qū)20%以上商品房積壓區(qū)

個人貸款所占比例及增長率年份個人住房貸款余額金融機(jī)構(gòu)貸款余額二者比例個人住房貸款增長率200111231455984.98%68.80%200213980382585.91%47.50%2003169771117806.94%42.60%2004189000158538.39%34.60%2005206838184008.90%16.07%2006238519199008.34%8.15%項(xiàng)目最低收入戶低收入戶中等偏下戶中等收入戶中等偏上戶高收入戶最高收入戶各收入層次所占比例10.03%10.02%20.08%20.04%20.02%9.94%9.87%平均每戶人口3.363.243.12.992.842.742.65人均可支配2862442960248167110501497025377收入戶均可支配9618143501867524418313854102067250收入房價收入比（100*2850）29.6319.8615