綠地產(chǎn)品規(guī)劃建議報(bào)告

城市級(jí)別商業(yè)綜合體課題研究方案匯報(bào)南昌房地產(chǎn)事業(yè)部2024年6月9日目錄第一章城市綜合體溯源與開(kāi)展第二章商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)策略研究第三章商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究第四章商業(yè)綜合體的盈利與資本運(yùn)作第一章：城市綜合體溯源與開(kāi)展一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究1、什么是城市級(jí)商業(yè)綜合體：2、城市綜合體的根本特征：城市綜合體常被人們稱為“城中之城〞，它往往占據(jù)城市顯赫位置由多種物業(yè)形態(tài)融合而成。城市級(jí)商業(yè)綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。紐約洛克菲勒中心：20世紀(jì)最偉大的都市方案之一，由19棟建筑圍塑出來(lái)的活動(dòng)區(qū)城，對(duì)于公共空間的運(yùn)用開(kāi)啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，成為繼華爾街之后的紐約第二個(gè)市中心，也是又一個(gè)向世界輸送經(jīng)濟(jì)能量的巨大綜合體。一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究3、中外最具代表的城市綜合體：東京六本木新區(qū)：以辦公大樓森大廈〔MoriTower〕為中心、具備了居住、辦公、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一超大型符合性都會(huì)地區(qū)，劃開(kāi)了東京城市開(kāi)展的宏偉藍(lán)圖，為無(wú)數(shù)后人頂禮膜拜，世界游人爭(zhēng)相參觀，確立了世界經(jīng)典綜合體地位。巴黎拉德芳斯：城市綜合體規(guī)劃史上最成功例子，其規(guī)劃建設(shè)有著鮮明的特色，即徹底的人車別離交通規(guī)劃體系、重視功能分區(qū)和環(huán)境設(shè)計(jì)、富有特色的建筑等。東京六本木新區(qū)巴黎拉德芳斯一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：A.工程概況：地點(diǎn)：日本東京六本木工期：1986年～2024年地塊面積：11.6公頃用地面積：85000平方米建筑面積：725000平方米其中住宅：150000平方米辦公：380000平方米文化：6300平方米餐飲：13600平方米酒店：390間客房停車位：2820個(gè)主要用途：辦公、住宅、商業(yè)、酒店、 美術(shù)館、電影院、電視臺(tái)、學(xué)校、 寺院等文化及公共設(shè)施工程費(fèi)用：4700億日元〔包括土地價(jià)值〕一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：區(qū)位東京都港區(qū)，毗鄰：皇宮新橋虎門商業(yè)街霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)青山赤坂商業(yè)區(qū)麻布、廣尾高檔住宅街區(qū)國(guó)際性的信息場(chǎng)外資企業(yè)、媒體、時(shí)尚交通便捷地鐵：日比谷線、南北線、大江戶線、千代田線。城市功能豐富商業(yè)、文化、辦公、住宅工程意義都市中心區(qū)改造與創(chuàng)新引導(dǎo)街區(qū)的復(fù)興激發(fā)都市中心的活力和魅力。一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：A區(qū)主要功能：辦公、學(xué)校、零售總建筑面積：24500平方米層數(shù)：地上12層、地下3層高度：59.33米〔最高點(diǎn)〕B區(qū)主要功能：辦公、零售、美術(shù)館總建筑面積：380000平方米層數(shù)：地上54層、地下6層高度：238.05米〔最高點(diǎn)〕C區(qū)主要功能：住宅、辦公、效勞住宅規(guī)模：840單元，約2000人B.工程分區(qū)：一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：C.商業(yè)中心三大創(chuàng)新理念：三大創(chuàng)新理念：垂直花園城市、新都市生活、藝術(shù)文化城市一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究4、東京六本木案例分析：C.商業(yè)中心三大創(chuàng)新理念：垂直花園城市整合分散的土地城市功能立體復(fù)合超高層建筑緊湊型街區(qū)增加每個(gè)人的都市空間綠意盎然的開(kāi)放空間②新都市生活居住就近“都市休養(yǎng)勝地〞生活平安、舒適、豐富③藝術(shù)文化城市融合藝術(shù)、知識(shí)復(fù)興街區(qū)活力維也納式藝術(shù)街區(qū)D.工程整體特色與創(chuàng)新：一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究特色與創(chuàng)新特色與創(chuàng)新部分內(nèi)容1、交通體系區(qū)內(nèi)交通體系內(nèi)部交通體系區(qū)內(nèi)交通體系：地鐵、公共汽車、私家車、自行車、摩托車均可；總體停車位2762輛，共計(jì)12個(gè)停車場(chǎng)，方便顧客尋找方便的地方就近停車。內(nèi)部交通體系：將人的流動(dòng)放在第一位來(lái)考慮，以垂直流動(dòng)線來(lái)思考建筑的構(gòu)成，使整體空間充滿了層次變化感。2、空間體系交流空間露天廣場(chǎng)舞臺(tái)使用背景空間組成大致可分為五個(gè)區(qū)域，即地帶大廈(NorthTower)、地鐵明冠(MetroHat)與好萊塢美容美發(fā)世界(HollyWoodBeautyPlaza)、HillSide、WestWalk與櫸樹(shù)坂(Keyakizaka)區(qū)3、營(yíng)運(yùn)措施制定詳細(xì)營(yíng)銷推廣計(jì)劃每一季度舉辦不同的主題活動(dòng)，并提前公布下個(gè)月的活動(dòng)計(jì)劃，以吸引公眾參與，另外也結(jié)合旅游業(yè)積極開(kāi)展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動(dòng)。4、藝術(shù)文化與休憩設(shè)施擁有大量的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施整個(gè)地區(qū)內(nèi)的人行道和公共場(chǎng)所中總共設(shè)置有8件公共藝術(shù)作品和11件裝置藝術(shù)街道家具。這些配合整體開(kāi)放空間的景觀系統(tǒng)規(guī)劃，成為了六本木新城街道景觀構(gòu)成的重要元素。 大型商業(yè)綜合體工程是現(xiàn)代生活不斷進(jìn)步的產(chǎn)物，它以科學(xué)、人性的商業(yè)規(guī)劃為前提，營(yíng)運(yùn)著新一代人群的消費(fèi)及生活觀念，在有限的工程體量中創(chuàng)作一個(gè)全新的生活新城，代表前衛(wèi)、高端，引領(lǐng)潮流、風(fēng)范。 城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。一、城市級(jí)別商業(yè)綜合體案例研究D.案例綜述：

交通體系交流空間露天廣場(chǎng)舞臺(tái)使用場(chǎng)景二、城市級(jí)別商業(yè)綜合體的開(kāi)展歷史和各階段特點(diǎn)時(shí)間案例功能特征1、20世紀(jì)初北京東安市場(chǎng)店鋪、茶樓、飯館、雜耍場(chǎng)、戲院、棋社1、商業(yè)步行街是組織市場(chǎng)群體空間的主角。2、建筑綜合體早期的例證。2、20世紀(jì)50年代北京民族文化宮展覽、辦公、圖書(shū)館、游戲、健身、劇場(chǎng)。1、高低層結(jié)合、混合式布置。2、建筑面積3萬(wàn)多平方米。3、綜合體的各功能間有一定的聯(lián)系，且有相當(dāng)?shù)拈_(kāi)放性。3、20世紀(jì)80年代北京國(guó)際信托投資公司大廈辦公、公寓、旅館、餐廳1、在垂直方向以疊合方式布置各類功能用房。2、集中空調(diào)、自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)。3、我國(guó)對(duì)外開(kāi)放初期建筑綜合體典型的案例。4、90年代初至今中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心集辦公、住宿、會(huì)議、展覽、購(gòu)物和娛樂(lè)等多功能于一體1、國(guó)內(nèi)大城市相繼建成了一批建筑綜合體。2、對(duì)城市的面貌影響顯著。第二章：商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)策略研究一、商業(yè)綜合體市場(chǎng)調(diào)研：1、工程所在城市及周邊主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：工程所在城市的城市GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)；人口總量、分布、年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、就業(yè)狀況；城市機(jī)動(dòng)車保有量〔分私家車、計(jì)程車、公交線路等〕；統(tǒng)計(jì)年鑒〔城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)〕總表；周邊環(huán)境、配套設(shè)施、在區(qū)域的商業(yè)概況、該區(qū)域人口狀況、消費(fèi)水平。2、城市商圈狀況分析：商圈結(jié)構(gòu)組織；商圈演變過(guò)程時(shí)間節(jié)點(diǎn)；城市未來(lái)3-5的市政規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃。商圈內(nèi)代表性企業(yè)及其與目標(biāo)工程的實(shí)際距離；工程周邊交通組織、公交系統(tǒng)；商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量、各業(yè)態(tài)〔百貨、超市、電器、步行街等〕數(shù)量、租金水平。商圈的主要消費(fèi)特點(diǎn)：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比。一、商業(yè)綜合體市場(chǎng)調(diào)研：3、城市商業(yè)個(gè)案分析：〔選取原那么：以出租形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心或步行街〕整體規(guī)模業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)配比；租金水平輔助及配套設(shè)施情況。4、自身工程情況分析：與政府談判中土地出讓條件包括：拆遷、消防、人防、配套設(shè)施、市政能源配套、地上地下障礙物等的約定。2、定位依據(jù)：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場(chǎng)城市化發(fā)展經(jīng)濟(jì)和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位A.符合城市整體開(kāi)展要求，符合政府控規(guī)要求B.具有鮮明特色，表達(dá)工程地段價(jià)值C.符合市場(chǎng)要求，實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo)1、定位需滿足的目標(biāo)：二、商業(yè)綜合體的定位籌劃：

二、商業(yè)綜合體的定位籌劃：

3、三位一體定位方法二、商業(yè)綜合體的定位籌劃：

依據(jù)各工程開(kāi)發(fā)及各自工程的特殊屬性，在商業(yè)綜合體的定位籌劃上主要分：地塊開(kāi)發(fā)定位、商圈市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)功能定位、招商營(yíng)銷推廣定位等幾個(gè)方面：4、定位類別：A.地塊開(kāi)發(fā)定位：整體地塊定位：通過(guò)對(duì)工程城市、區(qū)域開(kāi)展及工程自身?xiàng)l件研究，定位屬性。工程產(chǎn)品屬性定位：根據(jù)功能區(qū)指標(biāo)、各系統(tǒng)平面關(guān)系對(duì)工程產(chǎn)品進(jìn)行精準(zhǔn)定位。商業(yè)工程概念方案：通過(guò)提升產(chǎn)品，利用新穎概念對(duì)工程各區(qū)域進(jìn)行概念定位。商業(yè)工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度協(xié)調(diào)：通過(guò)預(yù)估工程各產(chǎn)品開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)區(qū)域各產(chǎn)品的先后開(kāi)發(fā)策略進(jìn)行開(kāi)發(fā)定位。目標(biāo)消費(fèi)者定位：通過(guò)分析目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)建筑的理解進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)商圈定位：通過(guò)對(duì)目標(biāo)商圈主力店經(jīng)營(yíng)調(diào)查、目標(biāo)商圈商戶調(diào)查、目標(biāo)商圈各物業(yè)的經(jīng)營(yíng)調(diào)查確定工程所屬商圈的商業(yè)定位。商業(yè)主題形象、檔次定位：商業(yè)檔次金字塔層級(jí)劃分，并初步設(shè)計(jì)商業(yè)建筑立面、空間風(fēng)格等的構(gòu)思和設(shè)想建議。商業(yè)管理效勞定位：主要指針對(duì)管理效勞設(shè)備、設(shè)施等規(guī)劃和要求與競(jìng)品工程的差異化定位：整合如差異化設(shè)計(jì)規(guī)劃、差異化主力店選擇方案、差異化商戶選擇方案、差異化品牌選擇方案、差異化經(jīng)營(yíng)方案等的綜合差異性定位。二、商業(yè)綜合體的定位籌劃：

B.商圈市場(chǎng)定位：C.推廣定位：建立工程個(gè)性標(biāo)簽如案名、推廣名、形象推廣語(yǔ)等，并做好市場(chǎng)導(dǎo)入方案。二、商業(yè)綜合體的定位籌劃：

3、定位類別：D.經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)功能定位：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)功能定義：根據(jù)工程總平規(guī)劃定義每塊地的功能業(yè)態(tài)。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)功能比例：對(duì)各物業(yè)比例進(jìn)行科學(xué)定位、并確定各業(yè)態(tài)功能面積及樓層位置。與現(xiàn)有工程的差異化：從產(chǎn)品差異化方面突出工程設(shè)計(jì)特點(diǎn)，營(yíng)造產(chǎn)品自身獨(dú)特個(gè)性。銅鑼灣業(yè)態(tài)組合及布局定位三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營(yíng)加盟店：由經(jīng)營(yíng)者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的加盟費(fèi)〔額度按各品牌而定〕，經(jīng)營(yíng)者即可獲得該品牌的使用權(quán)、貨源由品牌商戶以較高的價(jià)格折扣提供。商品代銷：由經(jīng)營(yíng)者設(shè)立專柜，商戶按一定的價(jià)格提供貨源〔價(jià)格根據(jù)貨品而定〕，經(jīng)營(yíng)者將其商品價(jià)格上浮，再放到專柜內(nèi)出售，貨品售出后與商戶結(jié)算，上浮局部利潤(rùn)由經(jīng)營(yíng)者獲得。保底分成：開(kāi)展商制定一個(gè)合理的分層比例，確定最低的營(yíng)業(yè)額度作為保底線，營(yíng)業(yè)額高于保底線按制定的比例分成，低于確定的營(yíng)業(yè)額度不作分層的一種方法，將商鋪?zhàn)饨o商戶使用。合作分成：合作分成即從營(yíng)業(yè)額中提取一局部作為商場(chǎng)的回報(bào)〔提取額度根據(jù)各行業(yè)而定〕，開(kāi)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。此方法風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)展商與商戶共同承擔(dān)，使商家消除市場(chǎng)的顧慮。純租金：開(kāi)展商直接將商鋪?zhàn)赓U給商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)使商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的形象。1、確定招商思路：如確定以出售經(jīng)營(yíng)為主，租售并舉以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報(bào)為目標(biāo)。2、招商方式：互利經(jīng)營(yíng)概念： 在原售價(jià)上提高5%，并以此作為開(kāi)業(yè)后定期廣告投放基金。開(kāi)業(yè)后成立業(yè)主委員 會(huì)監(jiān)控基金投放情況。帶租約賣鋪： 將出售樓層局部進(jìn)行返租，確定返租年數(shù)和成數(shù)，以市價(jià)的租金向商戶返租，減 少商戶投資風(fēng)險(xiǎn)，可在招租時(shí)向商戶收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，從而抵消返租出租時(shí)局部空置 鋪的租金損失，減低開(kāi)展商承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)。制定反租獲利方案： 由返租帶出的促銷方案，為給賣家足夠信心，建議通過(guò)知名保險(xiǎn)公司承諾，3層返 租的金額由開(kāi)展商撥款給保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司名義將金額返給客戶，使返租更 具透明度和可信性。遞減促銷方式： 以每日遞減售價(jià)的百分比金額，成交日期越早價(jià)格越平，促使買家盡早決定購(gòu)置 意向，加快成交速度。三、商業(yè)綜合體的招商運(yùn)營(yíng)3、目標(biāo)買家分析：4、選擇促銷方式：根據(jù)工程情況做具體分析。四、開(kāi)業(yè)策略：以具有知名度及公眾參與度的活動(dòng)方案來(lái)預(yù)熱工程，以求增強(qiáng)工程人氣，體驗(yàn)成功。例如東京六本木在最初開(kāi)業(yè)的五天里，訪問(wèn)人士超過(guò)了200萬(wàn)人，而且森株式會(huì)社開(kāi)放六本木新城這一事件，在整個(gè)周末，就是2024年4月26日、27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面。資源的互相整合可以增加商業(yè)的人氣，使開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)更加順暢。例如，東京六本木設(shè)計(jì)新城在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行了周密的市場(chǎng)調(diào)研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢(shì)，專門安排學(xué)生修學(xué)旅行。各個(gè)旅行社將六本木新城列為重要旅游景點(diǎn)。每年有200多萬(wàn)中國(guó)的香港與臺(tái)灣游客要參觀六本木新城，因此中國(guó)口味的餐館也較多。正如東京觀光財(cái)團(tuán)在時(shí)尚東京旅游手冊(cè)所說(shuō)，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。軟件效勞的提升也是商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)順暢的重要條件。其設(shè)置的主要原那么均以人性化、便捷性為出發(fā)點(diǎn)考慮，好的商業(yè)設(shè)施整合及效勞令客戶消費(fèi)舒適，增強(qiáng)停留時(shí)間。1、開(kāi)業(yè)前預(yù)熱：2、運(yùn)營(yíng)中各項(xiàng)資源整合：3、完善商業(yè)設(shè)施和效勞：五、租售策略：對(duì)于工程所在地商鋪投資未形成熱點(diǎn)的商業(yè)工程，一般會(huì)采用售后包租模式，采用此模式工程必須有相關(guān)的招商實(shí)施方案和完善的后期運(yùn)營(yíng)保障措施。售后包租模式需要成立專門的操作公司，負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)和后期招商，并負(fù)責(zé)給物業(yè)業(yè)主定期固定回報(bào)。售后包租年限一般為5-8年，最長(zhǎng)不超過(guò)10年，包租回報(bào)一般為每年6-8%，前低后高。前期售后包租的回報(bào)，按年度支付可抵工程售價(jià)。對(duì)于大型商業(yè)綜合體往往采用租售并舉策略，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化為目標(biāo)。根據(jù)工程特點(diǎn)把握銷售時(shí)機(jī)，做好銷售次序和營(yíng)銷策略的整體把控。做好銷售區(qū)和持有區(qū)的劃分，對(duì)與商業(yè)主力店一同開(kāi)發(fā)的中小型商業(yè)，可在主力店簽約入駐或開(kāi)業(yè)后再行銷售，以提高銷售價(jià)格、實(shí)現(xiàn)工程利潤(rùn)最大化。在一線稱呼四的優(yōu)越地段、中心城市的核心地段開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體，如規(guī)劃有高星級(jí)酒店、高端商業(yè)等產(chǎn)品，并且物業(yè)生氣潛力較大、現(xiàn)金流收益較好的，可以考慮先行持有該物業(yè)，以獲得物業(yè)升值和租金雙重收益。對(duì)于被動(dòng)持有的大型商業(yè)主力店或大賣場(chǎng)，應(yīng)加強(qiáng)后期運(yùn)營(yíng)管理，培育商業(yè)品牌和成熟度，使物業(yè)最大化升值。1、售后包租：2、租售并舉：六、開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)職能架構(gòu)：第三章：商業(yè)綜合體產(chǎn)品研究一、產(chǎn)品組合和開(kāi)展模式：1、綜合體定義及產(chǎn)品組合：在國(guó)外已經(jīng)開(kāi)展成熟，但在中國(guó)仍處于開(kāi)拓開(kāi)展期。上海的新天地工程屬于國(guó)內(nèi)比較成功的案例。雖然豪布斯卡〔HOPSCA〕在國(guó)外受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。城市綜合體，又稱“豪布斯卡〔HOPSCA〕〞。豪布斯卡〔HOPSCA〕是一種源于歐美的造城理念，1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟——曼哈頓，東京之核心——六本木，是現(xiàn)代地產(chǎn)所能到達(dá)的最高形態(tài)。所謂“豪布斯卡〞〔HOPSCA〕就是由酒店〔HOTEL〕＋寫(xiě)字樓〔OFFICE〕＋停車場(chǎng)〔PARKING〕＋大型綜合購(gòu)物中心〔SHOPPINGMALL〕＋娛樂(lè)空間〔CONVENTION〕＋國(guó)際公寓〔APARTMENT〕的復(fù)合體。因此，產(chǎn)品的組合多半根據(jù)工程自身?xiàng)l件進(jìn)行對(duì)寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心、娛樂(lè)空間、公寓等多項(xiàng)因素的自由組合。2、業(yè)態(tài)組合案例分析——以銅鑼灣廣場(chǎng)為例一、產(chǎn)品組合和開(kāi)展模式：3、開(kāi)展模式：一、產(chǎn)品組合和開(kāi)展模式：一、產(chǎn)品組合和開(kāi)展模式：3、開(kāi)展模式：模式一:各種功能均衡開(kāi)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心的模式一、產(chǎn)品組合和開(kāi)展模式：3、開(kāi)展模式：模式三：以酒店為核心的模式一、產(chǎn)品組合和開(kāi)展模式：3、開(kāi)展模式：一、產(chǎn)品組合和開(kāi)展模式：3、開(kāi)展模式：模式四：以商業(yè)為核心的模式二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：1、動(dòng)線規(guī)劃——以銅鑼灣為例說(shuō)明動(dòng)線規(guī)劃的原理二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃——以銅鑼灣商業(yè)為例說(shuō)明綜合體交通規(guī)劃周邊道路交通分析二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃——以銅鑼灣商業(yè)為例說(shuō)明綜合體交通規(guī)劃四周道路交通分析二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃——以銅鑼灣商業(yè)為例說(shuō)明綜合體交通規(guī)劃首層及廣場(chǎng)二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃——以銅鑼灣商業(yè)為例說(shuō)明綜合體交通規(guī)劃二層二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃——以銅鑼灣商業(yè)為例說(shuō)明綜合體交通規(guī)劃三層二、動(dòng)線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃：2、交通規(guī)劃——以銅鑼灣商業(yè)為例說(shuō)明綜合體交通規(guī)劃四層三、室內(nèi)裝修和公共空間：空間尺度大

與城市規(guī)模相匹配；與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系；與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)；成為多功能的聚集點(diǎn)。豐富的空間形式統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)；利用平臺(tái)、天橋等形成空間的流通和差異。1、室內(nèi)外空間特征：A.室內(nèi)外空間特征：2、室內(nèi)外裝飾——以東京六本木工程為例說(shuō)明三、室內(nèi)裝修和公共空間：A.室內(nèi)外空間特征：室內(nèi)墻壁多采用仿石材裝飾，有些柱子采用不銹鋼金屬裝飾，電梯內(nèi)部采用木材高檔裝飾，用料豐富，施工非常精細(xì)主要入口大門的裝飾效果

頂棚何入口空間采用鋼架造型，營(yíng)造豐富的視覺(jué)感受三、室內(nèi)裝修和公共空間：A.室內(nèi)外空間特征：2、室內(nèi)外裝飾——以東京六本木工程為例說(shuō)明入口空間裝飾：水幕墻上部采用黑色大理石裝飾，下面采用玻璃裝飾，與周圍的黃色柱子形成明顯比照；右圖為中庭立面與空中天橋裝飾效果。每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍；各功能在時(shí)間上的銜接；各功能在內(nèi)容上相互補(bǔ)充；整個(gè)大樓保持24小時(shí)的繁榮。三、室內(nèi)裝修和公共空間：4、全天效勞、協(xié)調(diào)互補(bǔ)特征3、設(shè)施特征群眾化高科技、高智能的集合；室內(nèi)交通：高速電梯自動(dòng)扶梯觀光電梯通訊：電話、電報(bào)、電傳電視電腦網(wǎng)絡(luò)。平安系統(tǒng)：電視系統(tǒng)監(jiān)聽(tīng)系統(tǒng)緊急呼叫系統(tǒng)三、室內(nèi)裝修和公共空間：B.公共空間：1、地面及裝飾導(dǎo)示2、大門外公共空間地面和露天舞臺(tái)頂棚

柱子的金屬裝飾四、景觀主題設(shè)計(jì)：應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論；景觀豐富、環(huán)境宜人；標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段；1、景觀與環(huán)境特征露天廣場(chǎng)高達(dá)10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息

空中露天步行道裝飾五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：1、立面——以北京銀泰為例說(shuō)明工程概況：本案集頂集寫(xiě)字樓、超五星級(jí)酒店、酒店式公寓及高檔商業(yè)于一體的“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高品味〞建筑綜合體。工程建設(shè)用地面積31305㎡，總建筑面積35萬(wàn)㎡，由三棟塔樓組成。中央主樓為酒店公寓，63層，高249.9米，為長(zhǎng)安街沿線最高的建筑。東西兩棟寫(xiě)字樓42層，高186米。裙房4層，高24米，為高級(jí)商業(yè)配套，將三棟塔樓交通連接成為四通八達(dá)的一個(gè)整體。地下有1600個(gè)機(jī)動(dòng)車位。五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：1、立面——以北京銀泰為例說(shuō)明布局－借鑒傳統(tǒng)做法：采用傳統(tǒng)的對(duì)稱造型，塑造穩(wěn)重端凝的建筑形象中間高，兩邊低，表達(dá)傳統(tǒng)官式建筑的精髓建筑造型方正、質(zhì)樸五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：1、立面——以北京銀泰為例說(shuō)明傳統(tǒng)紋飾(窗扇、燈籠〕建筑化形狀方正，暗喻印鑒與內(nèi)部的幾何化玻璃古亭造型形成比照傳統(tǒng)符號(hào)現(xiàn)代化傳統(tǒng)紋飾比例異化建筑細(xì)部－借鑒傳統(tǒng)做法：五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：1、立面——以北京銀泰為例說(shuō)明建筑細(xì)部－借鑒傳統(tǒng)做法：在標(biāo)志性樓棟的節(jié)點(diǎn)部位——如屋頂、底層等處飾以中式元素在近人尺度的底部局部采用中式元素主體造型對(duì)稱、堅(jiān)實(shí)，氣質(zhì)穩(wěn)重端莊五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：1、立面——以北京銀泰為例說(shuō)明產(chǎn)品演繹：高層建筑造型造型對(duì)稱、堅(jiān)實(shí)線條簡(jiǎn)潔超高層以中式元素突出頂部多層建筑、保護(hù)建筑和底部公共空間由于多層建筑尺度近人，故此在細(xì)部處理上可多借鑒當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)建筑因素借鑒傳統(tǒng)街區(qū)的形式，形成有引導(dǎo)性的交通系統(tǒng)和圍合感強(qiáng)烈的停留空間形成適宜開(kāi)展室外經(jīng)營(yíng)的過(guò)渡空間居住區(qū)底部公共空間宜借鑒江南園林空間的處理手法，靈活、自由，有收有放城市綜合體之住宅與商業(yè)銜接參考五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：2、店招及廣告位的設(shè)計(jì)五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：步行街與店招的設(shè)計(jì)2、店招及廣告位的設(shè)計(jì)五、立面和廣告位設(shè)計(jì)：特色標(biāo)志包裝與參考2、店招及廣告位的設(shè)計(jì)第四章：商業(yè)綜合體的盈利與資本運(yùn)作一、盈利模式研究：功能種類模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營(yíng)---外包經(jīng)營(yíng)外包經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租一般出租自行經(jīng)營(yíng)/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長(zhǎng)期收益的，也有可短期回收資金的各功能可銷售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響1、四種主要模式下的盈利方式：一、盈利模式研究：2、購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式：經(jīng)營(yíng)方式適用情況自營(yíng)企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力自營(yíng)為主，招商為輔企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。自營(yíng)為輔，招租為主企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足全部招租企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)無(wú)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力〔1〕萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)〞模式一、盈利模式研究：3、萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式：萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式精髓——“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)〞的模式，享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)溢價(jià)雙重利潤(rùn)。受益于環(huán)節(jié)銜接的精巧，以及對(duì)早前失敗經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，目前萬(wàn)達(dá)的模式已經(jīng)走上了一條“通路〞。一、盈利模式研究：3、萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式：〔2〕產(chǎn)業(yè)鏈條上游的多重資源整合打造競(jìng)爭(zhēng)力：一、盈利模式研究：3、萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式：在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，房企一般面臨五難：定位難、規(guī)劃難、招商難、管理難、資金難。萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力打造上，也正是圍繞解決上述五點(diǎn)進(jìn)行的。目前，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已具備了五重優(yōu)勢(shì)：政府支持、選址優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、商戶資源優(yōu)勢(shì)、商業(yè)模式優(yōu)勢(shì)。圍繞這五重優(yōu)勢(shì)進(jìn)行的一系列商業(yè)資源整合，使萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)具備了突出的競(jìng)爭(zhēng)力。作為國(guó)內(nèi)為數(shù)不多、投資規(guī)模最大的連鎖商業(yè)地產(chǎn)商，萬(wàn)達(dá)大型城市綜合體“大型購(gòu)物中心+五星級(jí)酒店+寫(xiě)字樓+住宅+國(guó)際品牌商家〞的產(chǎn)品模式，相當(dāng)于一個(gè)高品質(zhì)、小型商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，受到了地方政府的極大歡送。萬(wàn)達(dá)成為政府招商的座上賓，在選址、地價(jià)、配套等方面，均享受非常優(yōu)惠的政策支持。既有政策的軟環(huán)境支持，又有實(shí)質(zhì)性的地價(jià)優(yōu)惠?！?〕訂單模式與商業(yè)模式的配合3、萬(wàn)達(dá)商業(yè)的盈利模式與開(kāi)展戰(zhàn)略：①聯(lián)合開(kāi)展：與