東海岸商業(yè)街策劃定位報(bào)告

東海岸商業(yè)街

籌劃定位報(bào)告美格行商業(yè)地產(chǎn)二00四年十月七日目錄

第一局部市場(chǎng)分析第二局部工程分析第三局部籌劃定位第四局部招商執(zhí)行萬(wàn)科東海岸商業(yè)街第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街一、東部及大梅沙概況二、大梅沙商業(yè)調(diào)查三、鹽田食街調(diào)查四、問(wèn)卷調(diào)查分析摘要第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街大梅沙概況深圳東部，綿延的海岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)37公里。這里被政府規(guī)劃為以濱海旅游度假為主的“東部旅游組團(tuán)〞。組團(tuán)包括鹽田區(qū)的大梅沙、小梅沙，以及龍崗區(qū)的葵涌、大鵬和南澳三鎮(zhèn)，其中大鵬半島被大鵬灣和大亞灣合圍。大梅沙海濱公園，是正在建設(shè)中的深圳東部黃金海岸的重要景點(diǎn)。她位于神奇秀麗的南海之濱，風(fēng)光旖旎的大鵬灣畔，公園的總面積36萬(wàn)平方米，其中沙灘全長(zhǎng)18000米，沙灘總面積18萬(wàn)平方米。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街大梅沙概況第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街大梅沙商業(yè)調(diào)查大海沙片區(qū)現(xiàn)有三個(gè)自然村：成坑村、長(zhǎng)坪村和大梅沙村。成坑村位于大梅沙片區(qū)北部，村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有：榮興海洋中西餐廳和六天客家海洋餐廳，面積共約有300平方米。面向的客戶(hù)為游人和小局部本地居民。泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面積約3000平方米，共兩層。面向的客戶(hù)主要為游客。小型士多店、美容院和五金店，面向的客戶(hù)以本地居民為主。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街長(zhǎng)坪村位于大梅沙片區(qū)中西部，直接連著金沙街，周?chē)虡I(yè)主要有：金沙島酒樓，集飲食、小型休閑、包房于一體。主要客戶(hù)為游人。心海假日樓下一樓有一間“心海超市〞，面積約500平方米，以日雜百貨為主，主要客戶(hù)為本地居民。大梅沙商業(yè)調(diào)查第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街大梅沙村位于大梅沙片區(qū)的中部，村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有：餐飲、娛樂(lè)類(lèi)：老字號(hào)新端華乳鴿王、老牌新瑞華餐廳、豐富海鮮餐飲、海景酒店、老字號(hào)新端華乳鴿王海景分店、麥當(dāng)勞、肯德基、古川拉面、及酒店內(nèi)娛樂(lè)、休閑商業(yè)，主要的客戶(hù)群為游客。商店及小型士多店，主要客戶(hù)為本地居民。大梅沙商業(yè)調(diào)查大梅沙海灘上有兩個(gè)燒烤場(chǎng)，一間月光西餐酒吧〔約300平方米〕，面向客戶(hù)為游客。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街金沙街商業(yè)狀況金沙街的物業(yè)主要以賓館為主，另有局部的商業(yè)和百貨設(shè)施。濱海明珠大酒店和梅沙賓館位處于金沙街，主要的效勞設(shè)施有：中、西餐廳、美容店、銀行、康樂(lè)設(shè)施等。主要效勞對(duì)象為賓館住戶(hù)。大梅沙百貨經(jīng)營(yíng)內(nèi)容以日常用品、旅游用品為主，另設(shè)有菜市場(chǎng)、照相館等效勞設(shè)施。主要客戶(hù)群為本地居民，另含少量的游客。梅沙文化活動(dòng)中心主要為社區(qū)活動(dòng)中心，有表演舞臺(tái)等設(shè)施。大梅沙商業(yè)調(diào)查第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街大梅沙商業(yè)調(diào)查消費(fèi)場(chǎng)新名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)面積（m2）所在樓層所在位置裝修檔次消費(fèi)品特色經(jīng)營(yíng)狀況主要消費(fèi)群體老字號(hào)新端華乳鴿王約2500一棟三層大梅沙村正對(duì)海濱公園中檔海鮮乳鴿一般游客老牌新端華餐廳約2000二層大梅沙村正對(duì)海濱公園中檔海鮮乳鴿一般游客老字號(hào)新端華乳鴿王海景酒店約1500一層海景酒店第三座一樓中檔海鮮乳鴿一般游客海韻休閑小筑約200一層大梅沙村邊中檔西餐

一般游客及村民心海超市約500一層長(zhǎng)坪村旁樓下小型日雜百貨一般村民濱海明珠海鮮酒樓約

2000二層長(zhǎng)坪村金沙街邊高檔海鮮一般游客泌茗泉漁港大酒樓約3000二層成坑村斜對(duì)海濱公園高檔海鮮一般游客麥當(dāng)勞約300一層雅蘭酒店一樓中檔西式快餐較好游客及村民肯德基約400一層海景酒店一樓中檔西式快餐較好游客及村民古川拉面約300一層雅蘭酒店一樓中檔日式快餐一般游客及村民金沙島酒樓約1500一、二層長(zhǎng)坪村心海假日中高檔海鮮一般游客及村民合計(jì)約14200————————————第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街大梅沙片區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀特點(diǎn)分析

片區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，多為分散經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有成行成市；現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)以旅游人士為主要的客戶(hù)對(duì)象；現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次總體偏低，缺少中高檔、高檔商業(yè)，未能滿(mǎn)足中高消費(fèi)人群；片區(qū)內(nèi)商業(yè)以餐飲為主，而餐飲效勞主要以海鮮類(lèi)為主，沒(méi)有其它特色經(jīng)營(yíng)工程；經(jīng)營(yíng)情況受客戶(hù)群消費(fèi)特點(diǎn)的限制，季節(jié)性較強(qiáng)，旅游淡旺季的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差距明顯；一般在酒店內(nèi)根本上都設(shè)有內(nèi)部酒樓、桑拿、美容類(lèi)效勞；大梅沙商業(yè)調(diào)查第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街鹽田食街調(diào)查鹽田“海鮮食街〞位于鹽田區(qū)北山道路口，東臨大海，距大海沙海濱公園約5分鐘車(chē)程?！昂ｕr食街〞由鹽田區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)管理，是深圳頗具特色的海鮮食街，并被列入深圳市八大食街之一，鹽田海鮮食街以其獨(dú)特魅力成為市民品嘗新鮮產(chǎn)品的首選之地?！昂ｕr食街〞主要由眾多的海鮮酒樓組成，并在街內(nèi)設(shè)有海鮮交易市場(chǎng)?！昂ｕr食街〞整體規(guī)劃分為二期：食街一期和食街二期。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街食街一期臨近鹽公路，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，食街一期整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃較早，已形成較具規(guī)模和名聲的海鮮街，總共由七家酒樓組成，對(duì)到大梅沙旅游和品嘗海鮮的客人有一定的吸引力。鹽田食街調(diào)查第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街鹽田食街調(diào)查名稱(chēng)大概面積(平方米)裝修檔次經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)狀況海龍海鮮酒家1600中檔海鮮較好新全盛海鮮酒家1200中檔海鮮較好師公會(huì)海鮮酒家1200中檔海鮮較好金龍海鮮酒家1200中檔海鮮較好永盛酒樓1200中檔海鮮較好東騰海鮮酒樓1200中檔海鮮較好東煌海鮮酒樓1600中檔海鮮較好合計(jì)9600——————第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街食街二期由于位置上劣于一期，尚沒(méi)有形成較濃的消費(fèi)食市，因此在經(jīng)營(yíng)狀況上沒(méi)有一期那樣理想，現(xiàn)僅有四家酒家入駐經(jīng)營(yíng)，食街二期有50%的空置率，已有局部的商家由于經(jīng)營(yíng)狀況不理想而退出了經(jīng)營(yíng)。鹽田食街調(diào)查第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街名稱(chēng)大概面積(平方米)裝修檔次經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)狀況嘉樂(lè)大酒樓1200中檔海鮮一般名豪大酒樓1200中檔海鮮一般望海大酒樓1200中檔海鮮一般新鴻海鮮酒樓2200中檔海鮮一般合計(jì)5800——————鹽田食街調(diào)查第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街鹽田食街調(diào)查鹽田食街特點(diǎn)分析：鹽田食街起步較早，已經(jīng)成行成市，成為鹽田及深圳一道獨(dú)特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。鹽田食街有機(jī)發(fā)揮了鹽田臨海資源優(yōu)勢(shì)，全部經(jīng)營(yíng)海鮮餐飲，形成海鮮一條街。鹽田食街的客戶(hù)群多數(shù)為市區(qū)公司、行政單位、市區(qū)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)者，以及周末和節(jié)假日旅游人士。

由于鹽田食街地處偏遠(yuǎn)，而且離大梅沙海濱公園較遠(yuǎn)，所來(lái)消費(fèi)者有一共性——單位車(chē)輛或自駕消費(fèi)。消費(fèi)水平：食街消費(fèi)整體水平為中檔消費(fèi)，現(xiàn)時(shí)可滿(mǎn)足各層次客人的要求，對(duì)客戶(hù)群沒(méi)有進(jìn)行細(xì)分。

第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街住宅調(diào)查項(xiàng)目名稱(chēng)位置開(kāi)發(fā)商建筑面積建筑類(lèi)別總戶(hù)數(shù)平均價(jià)格心海伽藍(lán)雅居大梅沙內(nèi)環(huán)路深圳心海投資53944住宅3079000I·領(lǐng)海鹽田區(qū)鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界深圳海闊投資11965酒店公寓18915000海世界公寓鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界處，大梅沙海濱公園正對(duì)面深圳親地投資26900住宅29010000海語(yǔ)東園大梅沙內(nèi)環(huán)路中新華置業(yè)公司20500住宅2468500天琴灣公館鹽梅路東富春東方297000公館、別墅11720000倚天閣大梅沙內(nèi)環(huán)深圳平葉投資10750高級(jí)住宅16315000水云間鹽田區(qū)鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界祥祺地產(chǎn)18363酒店公寓1608000萬(wàn)科東海岸一期大梅沙高速公路北側(cè)萬(wàn)科地產(chǎn)87003TOWNHOUSE，住宅7597100萬(wàn)科東海岸二期大梅沙高速公路北側(cè)萬(wàn)科地產(chǎn)40829TOWNHOUSE，住宅4369200合計(jì)————567254——2667——通過(guò)對(duì)住宅樓盤(pán)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前大梅沙的樓盤(pán)多為最近幾年新建工程，有的尚未竣工入伙。而且多數(shù)工程為休閑度假物業(yè)，具有濃厚的投資性和度假性，而長(zhǎng)期居住人口非常少。消費(fèi)力非常有限、不穩(wěn)定。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街酒店調(diào)查名稱(chēng)套房數(shù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格開(kāi)房率

梅沙賓館160

380由于處在旅游區(qū)，季節(jié)性非常明顯，旅游旺季開(kāi)房率可以達(dá)到80%以上，淡季普遍低于50%。

海景酒店322四星480-580雅蘭酒店206

380-480京地酒店105

350-450芭堤雅酒店288四星400-500濱海明珠大酒店92

350-450沁茗泉酒店120

350-450水云間酒店公寓160

380-500合計(jì)1443————京基五星級(jí)酒店待建大梅沙為海濱度假休閑區(qū)，游客多，酒店業(yè)開(kāi)展充分。如本工程商業(yè)特色非常明顯，這局部游客都可能成為目標(biāo)潛在客戶(hù)。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街其它相關(guān)配套調(diào)查名稱(chēng)位置南方電網(wǎng)外環(huán)路中興通訊學(xué)院外環(huán)路梅沙學(xué)校（待建）內(nèi)環(huán)路中國(guó)際公學(xué)（待建）內(nèi)環(huán)路中高爾夫球場(chǎng)（待建）三洲田國(guó)際會(huì)議交流中心（待建）大梅沙這些已建和待建的相關(guān)配套將在很大程度上提升大梅沙片區(qū)的商務(wù)功能，屆時(shí)，將為該片區(qū)帶來(lái)龐大的潛在消費(fèi)客戶(hù)群。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街大梅沙及鹽田開(kāi)展規(guī)劃利好——深鹽第二通道深鹽快速通道西起羅沙公路，終點(diǎn)接鹽壩高速公路，又稱(chēng)“深鹽第二通道〞。路線(xiàn)全長(zhǎng)11.34公里，其中隧道總長(zhǎng)5.19公里，橋梁全長(zhǎng)4.59公里，雙向六車(chē)道，預(yù)計(jì)2024年建成通車(chē)，工程投資約20億元。深鹽第二通道的開(kāi)通，不僅可以有效地解決東部的過(guò)境交通問(wèn)題，還對(duì)鹽田港區(qū)的疏港交通以及區(qū)域交通有著重要意義，同時(shí)也將可能改變目前大梅沙普遍為休閑度假物業(yè)的局面，促使更多的市民在此居住。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街大梅沙每日客流量及車(chē)流量狀況客流量狀況：據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，每年大小梅沙旅游人數(shù)超過(guò)400萬(wàn)人次，日均人數(shù)約13000人次，重大節(jié)假日頂峰期可到達(dá)10萬(wàn)人次。車(chē)流量狀況：根據(jù)相關(guān)資料調(diào)查，大梅沙平均日停車(chē)量為600-1000輛，周末節(jié)假日停車(chē)量達(dá)2000輛。原來(lái)大梅沙片區(qū)設(shè)置有800個(gè)停車(chē)位，但目前實(shí)際能夠使用的只有500多個(gè)，旅游旺季期每日停車(chē)位都不夠用，經(jīng)常發(fā)生車(chē)輛停在路邊堵塞交通的現(xiàn)象。公共交通狀況大梅沙公共交通還處于開(kāi)展階段，目前僅有八路公共巴士103A路：石夏南――小梅沙103B路：下沙村――小梅沙

208A路：布吉――大梅沙360路：銀湖汽車(chē)站――南澳

364路：福田車(chē)站――大鵬380A路：坑梓――小梅沙

380B路：龍華汽車(chē)站――小梅沙443路：火車(chē)站――小梅沙第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)查局部要點(diǎn)總結(jié)現(xiàn)有住宅規(guī)模567254㎡，2667套。現(xiàn)有酒店套房1443套，年平均入住率約55%。大梅沙正在營(yíng)業(yè)的商業(yè)面積大約14200㎡，同時(shí)還有一些零散分布在村落里的小商店。大梅沙片區(qū)商業(yè)總體檔次不高，中高及高檔消費(fèi)場(chǎng)所偏少，未能滿(mǎn)足中高及高檔消費(fèi)。鹽田食街經(jīng)營(yíng)特色以海鮮為主，總營(yíng)業(yè)面積約15000㎡，消費(fèi)客戶(hù)群多為游客及市內(nèi)消費(fèi)者，通常擁有自己的交通工具。大梅沙旅游人數(shù)年客流量超過(guò)400萬(wàn)人次，日均約13000人次，重大節(jié)假日頂峰期到達(dá)10萬(wàn)人次。大梅沙旅客自駕車(chē)輛每日平均約600-1000輛，重大節(jié)假日頂峰期可超過(guò)2000輛。深鹽快速通道將于2024年正式開(kāi)通，西起羅沙公路，終點(diǎn)接鹽壩高速公路。.第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街調(diào)查主題：東海岸商業(yè)街消費(fèi)意向調(diào)查調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)大梅沙游客的調(diào)查，了解游客的消費(fèi)需求，為東海岸商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃及市場(chǎng)定位奠定根底。調(diào)查對(duì)象：大梅沙游客調(diào)查地點(diǎn)：大梅沙海濱公園調(diào)查時(shí)間：2024年9月30日調(diào)查形式：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查調(diào)查方法：隨機(jī)攔訪調(diào)查樣本數(shù)量：50份問(wèn)卷調(diào)查分析摘要第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街問(wèn)卷調(diào)查分析摘要問(wèn)題一，在大梅沙游玩之后將如何安排活動(dòng)？調(diào)查得出，直接回去的占總樣本量的38%，用餐后直接回去占了30%，用餐后去酒吧的占了15%，后兩者合計(jì)為45%，超過(guò)直接回去的比例，說(shuō)明多數(shù)游客游玩后多會(huì)在附近就餐。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街問(wèn)卷調(diào)查分析摘要問(wèn)題二，游客所使用交通工具的不同與其游玩之后的活動(dòng)安排的相互關(guān)系。調(diào)查得出，絕大局部乘坐私家車(chē)的游客都會(huì)在附近就餐后回去或用餐后去酒吧。由此說(shuō)明，我們的目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)著重鎖定這局部盛坐私家車(chē)的游客。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街問(wèn)卷調(diào)查分析摘要問(wèn)題三，游客對(duì)大梅沙的商業(yè)需求。調(diào)查得出：選擇特色餐飲的客戶(hù)占所訪問(wèn)客戶(hù)量的38%，休閑運(yùn)動(dòng)占31%，娛樂(lè)酒吧占27%，其它合計(jì)占4%。以上說(shuō)明在大梅沙附近特色餐飲、娛樂(lè)酒吧、休閑運(yùn)動(dòng)是最需求的商業(yè)。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街問(wèn)卷調(diào)查分析摘要問(wèn)題四，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向程度。調(diào)查得出：如果東海岸商業(yè)街是一條以極具特色餐飲為主，集娛樂(lè)酒吧、休閑運(yùn)動(dòng)、茶館棋牌、精品服飾、兒童游樂(lè)及服飾為一體的特色商業(yè)街，肯定會(huì)去的占31%，可能會(huì)去的占44%，二者合計(jì)占了四分之三，而不會(huì)去的比例只有10%。以上說(shuō)明游客對(duì)東海岸商業(yè)街的興趣非常高。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街問(wèn)卷調(diào)查分析摘要問(wèn)題五，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向程度與其使用交通工具的相互關(guān)系。調(diào)查得出：乘坐私家車(chē)的游客對(duì)本工程的意向程度比乘坐公共巴士游客的意向程度高。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街問(wèn)卷調(diào)查分析摘要問(wèn)題六，游客對(duì)東海岸商業(yè)街的意向消費(fèi)工程。調(diào)查得出：特色餐飲的消費(fèi)意向最高，占了39%；其次為休閑運(yùn)動(dòng)，占了31%；再次為酒吧和茶館，比例分別為6%和8%。以上說(shuō)明特色餐飲可能是我們以后商業(yè)定位的主要目標(biāo)方向。第一局部市場(chǎng)分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街問(wèn)卷調(diào)查分析摘要問(wèn)題七，游客在東海岸商業(yè)街的擬定預(yù)算人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)查得出：人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)101-150元的占了29%，41-70元的占了23%，71-100元的占了21%，21-40元占了15%，其它消費(fèi)區(qū)間所占比例均在10%以下。以上說(shuō)明預(yù)算人均單次消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分布在41-150元之間。第二局部工程分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街一、根本資料二、優(yōu)勢(shì)分析三、劣勢(shì)分析四、開(kāi)展時(shí)機(jī)五、面臨威脅第二局部工程分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街根本概況建筑用地面積268483.5平方米建筑覆蓋率小于等于15％建筑容積率小于等于0.8總建筑面積：約21萬(wàn)平方米其中：居住〔包括住宅、公寓、別墅〕：19萬(wàn)平方米，共約2000戶(hù)。商業(yè)街對(duì)外局部約6800平方米，共26間鋪位；會(huì)所俱樂(lè)部〔室內(nèi)〕約3687平方米，共11間鋪位。本工程位于深圳市鹽田區(qū)大梅沙片區(qū)西北，介于鹽壩高速公路與周?chē)钠碌亻g。距大梅沙、小梅沙海濱約1.5公里，西往深圳市區(qū)約30分鐘車(chē)程，東往南澳約30分鐘車(chē)程。第二局部工程分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街商業(yè)街面積分布情況第二局部工程分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街工程優(yōu)勢(shì)梅沙片區(qū)是市級(jí)旅游度假區(qū)，是一個(gè)集休閑旅游度假、高尚居住及會(huì)議功能、濱海風(fēng)光為一體的東部旅游效勞基地。實(shí)力開(kāi)展商——萬(wàn)科品牌的后盾。從建筑規(guī)劃特點(diǎn)看，異地風(fēng)情建筑特點(diǎn)，富含風(fēng)情休閑商業(yè)氣氛。高尚住宅大社區(qū)成就高收入、高品味、高消費(fèi)的客戶(hù)群體。全部為獨(dú)立式臨街店鋪，便于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，相互影響較小。工程位處高速公路出口，位置優(yōu)越。第二局部工程分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街工程劣勢(shì)單位鋪位面積大，目標(biāo)商家有所限制。東海岸商業(yè)街小于100平方米的鋪位僅有5個(gè)，200-300平方米的鋪位仍有不少，有的甚至更大。鋪位內(nèi)硬件缺乏，局部缺少獨(dú)立上下水及排煙管道，不利于商家經(jīng)營(yíng)。鋪位不規(guī)那么，人流交通組織可達(dá)性差，尤其二層鋪位。度假休閑物業(yè)，入住率低，常住人口少，消費(fèi)客源缺乏。工程位處地勢(shì)高，周邊人流非常少。招商難度大，本錢(qián)高。首先位置太遠(yuǎn)，貨運(yùn)本錢(qián)高，商家意愿程度低。其次耗時(shí)長(zhǎng)，從市區(qū)趕往東海岸至少半天時(shí)間。第二局部工程分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街開(kāi)展時(shí)機(jī)鹽田第二通道將于2024年底交付使用，打破鹽田交通瓶頸，促使交通更為便利，有望擴(kuò)大消費(fèi)半徑。鹽田第二通道的開(kāi)通，同時(shí)也將可能使大梅沙一局部非常住人口轉(zhuǎn)為常住人口，增加片區(qū)的消費(fèi)需求。大小梅沙游客充足，消費(fèi)潛在市場(chǎng)非常廣闊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大小梅沙每年旅游人數(shù)達(dá)400萬(wàn)人次以上，日均約13000人次，節(jié)假日頂峰期可突破10萬(wàn)人次。大梅沙片區(qū)將進(jìn)一步完善規(guī)劃，同時(shí)大梅沙的管理也正逐步完善，大梅沙整體環(huán)境將得到全面提升，吸引更多的游客前往旅游。大小梅沙等東部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展勢(shì)頭如日中天，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，片區(qū)內(nèi)居住人口也正在快速增長(zhǎng)。萬(wàn)科總部將遷往東海岸社區(qū)，進(jìn)一步提升社區(qū)商務(wù)氣氛，擴(kuò)大消費(fèi)市場(chǎng)空間。第二局部工程分析萬(wàn)科東海岸商業(yè)街面臨威脅百仕達(dá)湖心島工程將要啟動(dòng)，可作為酒店、旅游度假、商業(yè)用途，她的啟動(dòng)將對(duì)本工程形成極大威脅。伴隨著大梅沙片區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，將有更多商業(yè)物業(yè)推向市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供給量，而且有個(gè)別工程所處地段非常優(yōu)越。東海岸是深圳萬(wàn)科公司近年重點(diǎn)工程之一，也是萬(wàn)科公司開(kāi)發(fā)第一個(gè)集休閑、度假、居住、會(huì)務(wù)的綜合型工程。東海岸商業(yè)街的成功運(yùn)做無(wú)疑將使東海岸整體工程錦上添花，全面提升東海岸及萬(wàn)科的品牌形象。第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街一、定位依據(jù)二、市場(chǎng)定位三、主題定位四、業(yè)態(tài)規(guī)劃五、目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)定位六、消費(fèi)力測(cè)算第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街定位依據(jù)：工程本身規(guī)劃條件、物業(yè)自身特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)論分析目標(biāo)參考對(duì)象的調(diào)查分析大梅沙目前商業(yè)狀況及商業(yè)需求點(diǎn)特色餐飲、娛樂(lè)行業(yè)有較強(qiáng)人氣聚集力各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平將特定的自然景觀與消費(fèi)場(chǎng)所有機(jī)結(jié)合，制造消費(fèi)氣氛第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街市場(chǎng)定位：以餐飲、休閑、旅游、娛樂(lè)進(jìn)行包裝定位，形成富有特色及吸引力的綜合性旅游渡假、飲食、娛樂(lè)、休閑文化于一體的商業(yè)文化中心。

萬(wàn)科東海岸具有許多獨(dú)特的方面：臨海、靠山、建筑風(fēng)格優(yōu)美等，同時(shí)為配合周邊的旅游區(qū)規(guī)劃、商業(yè)需求，及消費(fèi)群的習(xí)性與特點(diǎn)，“東海岸商業(yè)街〞在形像上一定要具有一個(gè)新的概念，新的特色商業(yè)，新的商業(yè)文化融入在其中。第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街主題定位：以異族民俗風(fēng)情為特色，以文化為內(nèi)涵的風(fēng)情商業(yè)街。

隨著人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)品味愈來(lái)愈高，不再滿(mǎn)足于購(gòu)物、飲食等簡(jiǎn)單的消費(fèi)功能，而是追求一種多方面感官需求。引入少數(shù)民族風(fēng)情，載歌栽舞，作為東海岸商業(yè)街的獨(dú)有特色，如壯族的竹竿舞、蒙古族的篝火晚會(huì)等，喻歌舞于飲食娛樂(lè)中，吸引客戶(hù)前來(lái)觀看，逗留消費(fèi)，體驗(yàn)一種全新的飲食消費(fèi)文化。平常日由小規(guī)模隊(duì)伍表演民族歌舞，節(jié)假日那么組織較大規(guī)模的表演活動(dòng)，同時(shí)讓顧客深入?yún)⑴c，切身體驗(yàn)異族民俗風(fēng)情。第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：特色餐飲海鮮、各地風(fēng)味、異國(guó)餐飲等第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：休閑酒吧非常有品味、有情調(diào)的中小型酒吧第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：民俗工藝油畫(huà)、異族工藝品、海洋工藝品、精品工藝等第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)配套便利超市、自助銀行、美容美發(fā)、干洗沖印、面包屋等第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)定位：社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶(hù)萬(wàn)科集團(tuán)總部員工及客戶(hù)大梅沙片區(qū)本地居民大梅沙片區(qū)新興住宅居民大小梅沙游客〔擁有私家車(chē)的為65%，其他為35%〕沙頭角居民和市區(qū)居民〔有車(chē)一族〕第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)特征：游玩旅客，就近消費(fèi)商務(wù)會(huì)客，就近消費(fèi)長(zhǎng)期居民，日常消費(fèi)區(qū)外市民，定向消費(fèi)〔需要交通工具支持〕第三局部籌劃定位萬(wàn)科東海岸商業(yè)街客戶(hù)類(lèi)別總套（戶(hù)）數(shù)總?cè)藬?shù)發(fā)生消費(fèi)可能性平均每日每人消費(fèi)金額（元）可能產(chǎn)生的日消費(fèi)金額（元）社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶(hù)約1600套約480020%8581600萬(wàn)科集團(tuán)總部員工及外來(lái)客戶(hù)——約20085%508500大梅沙片區(qū)本地居民約350戶(hù)約122510%455512大梅沙片區(qū)新興住宅居民約1472套（現(xiàn)有）441615%4026496大小梅沙游客——日均13000人5%6039000沙頭角居民和市區(qū)居民每日來(lái)消費(fèi)的人數(shù)約300人次6018000大梅沙酒店客戶(hù)（未包含招待所）1443套（現(xiàn)有）約216520%6025980合計(jì)————————205088消費(fèi)力測(cè)算經(jīng)不完全測(cè)算，東海岸商業(yè)街日均可能產(chǎn)生消費(fèi)額為205088元，每月為約615.26.萬(wàn)元，平均商鋪單位面積消費(fèi)額為每月905元/㎡。萬(wàn)科東海岸商業(yè)街第四局部招商執(zhí)行一、招商整體策略二、招商目標(biāo)客戶(hù)名錄三、招商策略實(shí)施四、開(kāi)業(yè)時(shí)間建議五、免租期建議六、形象包裝建議第四局部招商執(zhí)行萬(wàn)科東海岸商業(yè)街招商整體策略：先確定符合工程定位的、品牌知名度高的商戶(hù)為主力商家，然后以主力商家吸引其它商戶(hù)。定向“一對(duì)一〞招商，提高招商成交率，降低交易本錢(qián)。防止重復(fù)引進(jìn)，形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。針對(duì)某些特殊的、排它性的商業(yè)業(yè)態(tài)，設(shè)定管理保護(hù)，防止形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)先做好招商手冊(cè)，詳細(xì)闡述工程的定位、優(yōu)勢(shì)及時(shí)機(jī)點(diǎn)、消費(fèi)力測(cè)算及經(jīng)營(yíng)推廣規(guī)劃，真正形成對(duì)商家有吸引力的宣傳手冊(cè)。第四局部招商執(zhí)行萬(wàn)科東海岸商業(yè)街招商局部目標(biāo)客戶(hù)名錄：級(jí)別商戶(hù)類(lèi)型商戶(hù)名稱(chēng)主力商家餐飲光明農(nóng)場(chǎng)乳鴿、漓江又一軒、鳳凰樓、逸和軒酒家其它商家餐飲卡碧桃（韓國(guó)燒烤）、田螺釀酒吧本色酒吧、啤酒魚(yú)、根據(jù)地酒吧、1970年代、人間熒火蟲(chóng)、西餐咖啡綠茵閣、上島咖啡、名典咖啡、雨花西餐廳、星期五西餐廳、香榭麗舍咖啡、品尚品咖啡、老樹(shù)咖啡社區(qū)配套自助銀行、雪麗阿姨、正章干洗、柯達(dá)沖印、萬(wàn)家超市、一品軒、一致藥店、萬(wàn)澤藥店、中聯(lián)大藥房、自然美生活館、依貝佳民族工藝油畫(huà)、異族工藝品、海洋工藝品、精品工藝等第四局部招商執(zhí)行萬(wàn)科東海岸商業(yè)街招商實(shí)施策略：發(fā)揮專(zhuān)業(yè)媒體的宣傳效果餐飲娛樂(lè)方面專(zhuān)業(yè)媒體的讀者非常有