東海岸商業(yè)街策劃定位報告

東海岸商業(yè)街

籌劃定位報告美格行商業(yè)地產(chǎn)二00四年十月七日目錄

第一局部市場分析第二局部工程分析第三局部籌劃定位第四局部招商執(zhí)行萬科東海岸商業(yè)街第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街一、東部及大梅沙概況二、大梅沙商業(yè)調(diào)查三、鹽田食街調(diào)查四、問卷調(diào)查分析摘要第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙概況深圳東部，綿延的海岸線長達(dá)37公里。這里被政府規(guī)劃為以濱海旅游度假為主的“東部旅游組團〞。組團包括鹽田區(qū)的大梅沙、小梅沙，以及龍崗區(qū)的葵涌、大鵬和南澳三鎮(zhèn)，其中大鵬半島被大鵬灣和大亞灣合圍。大梅沙海濱公園，是正在建設(shè)中的深圳東部黃金海岸的重要景點。她位于神奇秀麗的南海之濱，風(fēng)光旖旎的大鵬灣畔，公園的總面積36萬平方米，其中沙灘全長18000米，沙灘總面積18萬平方米。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙概況第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙商業(yè)調(diào)查大海沙片區(qū)現(xiàn)有三個自然村：成坑村、長坪村和大梅沙村。成坑村位于大梅沙片區(qū)北部，村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有：榮興海洋中西餐廳和六天客家海洋餐廳，面積共約有300平方米。面向的客戶為游人和小局部本地居民。泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面積約3000平方米，共兩層。面向的客戶主要為游客。小型士多店、美容院和五金店，面向的客戶以本地居民為主。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街長坪村位于大梅沙片區(qū)中西部，直接連著金沙街，周圍商業(yè)主要有：金沙島酒樓，集飲食、小型休閑、包房于一體。主要客戶為游人。心海假日樓下一樓有一間“心海超市〞，面積約500平方米，以日雜百貨為主，主要客戶為本地居民。大梅沙商業(yè)調(diào)查第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙村位于大梅沙片區(qū)的中部，村內(nèi)主要的商業(yè)設(shè)施有：餐飲、娛樂類：老字號新端華乳鴿王、老牌新瑞華餐廳、豐富海鮮餐飲、海景酒店、老字號新端華乳鴿王海景分店、麥當(dāng)勞、肯德基、古川拉面、及酒店內(nèi)娛樂、休閑商業(yè)，主要的客戶群為游客。商店及小型士多店，主要客戶為本地居民。大梅沙商業(yè)調(diào)查大梅沙海灘上有兩個燒烤場，一間月光西餐酒吧〔約300平方米〕，面向客戶為游客。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街金沙街商業(yè)狀況金沙街的物業(yè)主要以賓館為主，另有局部的商業(yè)和百貨設(shè)施。濱海明珠大酒店和梅沙賓館位處于金沙街，主要的效勞設(shè)施有：中、西餐廳、美容店、銀行、康樂設(shè)施等。主要效勞對象為賓館住戶。大梅沙百貨經(jīng)營內(nèi)容以日常用品、旅游用品為主，另設(shè)有菜市場、照相館等效勞設(shè)施。主要客戶群為本地居民，另含少量的游客。梅沙文化活動中心主要為社區(qū)活動中心，有表演舞臺等設(shè)施。大梅沙商業(yè)調(diào)查第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙商業(yè)調(diào)查消費場新名稱經(jīng)營面積（m2）所在樓層所在位置裝修檔次消費品特色經(jīng)營狀況主要消費群體老字號新端華乳鴿王約2500一棟三層大梅沙村正對海濱公園中檔海鮮乳鴿一般游客老牌新端華餐廳約2000二層大梅沙村正對海濱公園中檔海鮮乳鴿一般游客老字號新端華乳鴿王海景酒店約1500一層海景酒店第三座一樓中檔海鮮乳鴿一般游客海韻休閑小筑約200一層大梅沙村邊中檔西餐

一般游客及村民心海超市約500一層長坪村旁樓下小型日雜百貨一般村民濱海明珠海鮮酒樓約

2000二層長坪村金沙街邊高檔海鮮一般游客泌茗泉漁港大酒樓約3000二層成坑村斜對海濱公園高檔海鮮一般游客麥當(dāng)勞約300一層雅蘭酒店一樓中檔西式快餐較好游客及村民肯德基約400一層海景酒店一樓中檔西式快餐較好游客及村民古川拉面約300一層雅蘭酒店一樓中檔日式快餐一般游客及村民金沙島酒樓約1500一、二層長坪村心海假日中高檔海鮮一般游客及村民合計約14200————————————第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙片區(qū)商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀特點分析

片區(qū)商業(yè)經(jīng)營規(guī)模較小，多為分散經(jīng)營，沒有成行成市；現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營以旅游人士為主要的客戶對象；現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營檔次總體偏低，缺少中高檔、高檔商業(yè)，未能滿足中高消費人群；片區(qū)內(nèi)商業(yè)以餐飲為主，而餐飲效勞主要以海鮮類為主，沒有其它特色經(jīng)營工程；經(jīng)營情況受客戶群消費特點的限制，季節(jié)性較強，旅游淡旺季的經(jīng)營業(yè)績差距明顯；一般在酒店內(nèi)根本上都設(shè)有內(nèi)部酒樓、桑拿、美容類效勞；大梅沙商業(yè)調(diào)查第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街鹽田食街調(diào)查鹽田“海鮮食街〞位于鹽田區(qū)北山道路口，東臨大海，距大海沙海濱公園約5分鐘車程。“海鮮食街〞由鹽田區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)管理，是深圳頗具特色的海鮮食街，并被列入深圳市八大食街之一，鹽田海鮮食街以其獨特魅力成為市民品嘗新鮮產(chǎn)品的首選之地?！昂ｕr食街〞主要由眾多的海鮮酒樓組成，并在街內(nèi)設(shè)有海鮮交易市場。“海鮮食街〞整體規(guī)劃分為二期：食街一期和食街二期。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街食街一期臨近鹽公路，整體經(jīng)營狀況良好，食街一期整體經(jīng)營規(guī)劃較早，已形成較具規(guī)模和名聲的海鮮街，總共由七家酒樓組成，對到大梅沙旅游和品嘗海鮮的客人有一定的吸引力。鹽田食街調(diào)查第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街鹽田食街調(diào)查名稱大概面積(平方米)裝修檔次經(jīng)營特色經(jīng)營狀況海龍海鮮酒家1600中檔海鮮較好新全盛海鮮酒家1200中檔海鮮較好師公會海鮮酒家1200中檔海鮮較好金龍海鮮酒家1200中檔海鮮較好永盛酒樓1200中檔海鮮較好東騰海鮮酒樓1200中檔海鮮較好東煌海鮮酒樓1600中檔海鮮較好合計9600——————第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街食街二期由于位置上劣于一期，尚沒有形成較濃的消費食市，因此在經(jīng)營狀況上沒有一期那樣理想，現(xiàn)僅有四家酒家入駐經(jīng)營，食街二期有50%的空置率，已有局部的商家由于經(jīng)營狀況不理想而退出了經(jīng)營。鹽田食街調(diào)查第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街名稱大概面積(平方米)裝修檔次經(jīng)營特色經(jīng)營狀況嘉樂大酒樓1200中檔海鮮一般名豪大酒樓1200中檔海鮮一般望海大酒樓1200中檔海鮮一般新鴻海鮮酒樓2200中檔海鮮一般合計5800——————鹽田食街調(diào)查第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街鹽田食街調(diào)查鹽田食街特點分析：鹽田食街起步較早，已經(jīng)成行成市，成為鹽田及深圳一道獨特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。鹽田食街有機發(fā)揮了鹽田臨海資源優(yōu)勢，全部經(jīng)營海鮮餐飲，形成海鮮一條街。鹽田食街的客戶群多數(shù)為市區(qū)公司、行政單位、市區(qū)內(nèi)個人消費者，以及周末和節(jié)假日旅游人士。

由于鹽田食街地處偏遠(yuǎn)，而且離大梅沙海濱公園較遠(yuǎn)，所來消費者有一共性——單位車輛或自駕消費。消費水平：食街消費整體水平為中檔消費，現(xiàn)時可滿足各層次客人的要求，對客戶群沒有進(jìn)行細(xì)分。

第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街住宅調(diào)查項目名稱位置開發(fā)商建筑面積建筑類別總戶數(shù)平均價格心海伽藍(lán)雅居大梅沙內(nèi)環(huán)路深圳心海投資53944住宅3079000I·領(lǐng)海鹽田區(qū)鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界深圳海闊投資11965酒店公寓18915000海世界公寓鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界處，大梅沙海濱公園正對面深圳親地投資26900住宅29010000海語東園大梅沙內(nèi)環(huán)路中新華置業(yè)公司20500住宅2468500天琴灣公館鹽梅路東富春東方297000公館、別墅11720000倚天閣大梅沙內(nèi)環(huán)深圳平葉投資10750高級住宅16315000水云間鹽田區(qū)鹽梅路與內(nèi)環(huán)路交界祥祺地產(chǎn)18363酒店公寓1608000萬科東海岸一期大梅沙高速公路北側(cè)萬科地產(chǎn)87003TOWNHOUSE，住宅7597100萬科東海岸二期大梅沙高速公路北側(cè)萬科地產(chǎn)40829TOWNHOUSE，住宅4369200合計————567254——2667——通過對住宅樓盤的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前大梅沙的樓盤多為最近幾年新建工程，有的尚未竣工入伙。而且多數(shù)工程為休閑度假物業(yè)，具有濃厚的投資性和度假性，而長期居住人口非常少。消費力非常有限、不穩(wěn)定。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街酒店調(diào)查名稱套房數(shù)星級標(biāo)準(zhǔn)價格開房率

梅沙賓館160

380由于處在旅游區(qū)，季節(jié)性非常明顯，旅游旺季開房率可以達(dá)到80%以上，淡季普遍低于50%。

海景酒店322四星480-580雅蘭酒店206

380-480京地酒店105

350-450芭堤雅酒店288四星400-500濱海明珠大酒店92

350-450沁茗泉酒店120

350-450水云間酒店公寓160

380-500合計1443————京基五星級酒店待建大梅沙為海濱度假休閑區(qū)，游客多，酒店業(yè)開展充分。如本工程商業(yè)特色非常明顯，這局部游客都可能成為目標(biāo)潛在客戶。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街其它相關(guān)配套調(diào)查名稱位置南方電網(wǎng)外環(huán)路中興通訊學(xué)院外環(huán)路梅沙學(xué)校（待建）內(nèi)環(huán)路中國際公學(xué)（待建）內(nèi)環(huán)路中高爾夫球場（待建）三洲田國際會議交流中心（待建）大梅沙這些已建和待建的相關(guān)配套將在很大程度上提升大梅沙片區(qū)的商務(wù)功能，屆時，將為該片區(qū)帶來龐大的潛在消費客戶群。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙及鹽田開展規(guī)劃利好——深鹽第二通道深鹽快速通道西起羅沙公路，終點接鹽壩高速公路，又稱“深鹽第二通道〞。路線全長11.34公里，其中隧道總長5.19公里，橋梁全長4.59公里，雙向六車道，預(yù)計2024年建成通車，工程投資約20億元。深鹽第二通道的開通，不僅可以有效地解決東部的過境交通問題，還對鹽田港區(qū)的疏港交通以及區(qū)域交通有著重要意義，同時也將可能改變目前大梅沙普遍為休閑度假物業(yè)的局面，促使更多的市民在此居住。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙每日客流量及車流量狀況客流量狀況：據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，每年大小梅沙旅游人數(shù)超過400萬人次，日均人數(shù)約13000人次，重大節(jié)假日頂峰期可到達(dá)10萬人次。車流量狀況：根據(jù)相關(guān)資料調(diào)查，大梅沙平均日停車量為600-1000輛，周末節(jié)假日停車量達(dá)2000輛。原來大梅沙片區(qū)設(shè)置有800個停車位，但目前實際能夠使用的只有500多個，旅游旺季期每日停車位都不夠用，經(jīng)常發(fā)生車輛停在路邊堵塞交通的現(xiàn)象。公共交通狀況大梅沙公共交通還處于開展階段，目前僅有八路公共巴士103A路：石夏南――小梅沙103B路：下沙村――小梅沙

208A路：布吉――大梅沙360路：銀湖汽車站――南澳

364路：福田車站――大鵬380A路：坑梓――小梅沙

380B路：龍華汽車站――小梅沙443路：火車站――小梅沙第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街市場調(diào)查局部要點總結(jié)現(xiàn)有住宅規(guī)模567254㎡，2667套?，F(xiàn)有酒店套房1443套，年平均入住率約55%。大梅沙正在營業(yè)的商業(yè)面積大約14200㎡，同時還有一些零散分布在村落里的小商店。大梅沙片區(qū)商業(yè)總體檔次不高，中高及高檔消費場所偏少，未能滿足中高及高檔消費。鹽田食街經(jīng)營特色以海鮮為主，總營業(yè)面積約15000㎡，消費客戶群多為游客及市內(nèi)消費者，通常擁有自己的交通工具。大梅沙旅游人數(shù)年客流量超過400萬人次，日均約13000人次，重大節(jié)假日頂峰期到達(dá)10萬人次。大梅沙旅客自駕車輛每日平均約600-1000輛，重大節(jié)假日頂峰期可超過2000輛。深鹽快速通道將于2024年正式開通，西起羅沙公路，終點接鹽壩高速公路。.第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街調(diào)查主題：東海岸商業(yè)街消費意向調(diào)查調(diào)查目的：通過對大梅沙游客的調(diào)查，了解游客的消費需求，為東海岸商業(yè)街的商業(yè)規(guī)劃及市場定位奠定根底。調(diào)查對象：大梅沙游客調(diào)查地點：大梅沙海濱公園調(diào)查時間：2024年9月30日調(diào)查形式：現(xiàn)場問卷調(diào)查調(diào)查方法：隨機攔訪調(diào)查樣本數(shù)量：50份問卷調(diào)查分析摘要第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題一，在大梅沙游玩之后將如何安排活動？調(diào)查得出，直接回去的占總樣本量的38%，用餐后直接回去占了30%，用餐后去酒吧的占了15%，后兩者合計為45%，超過直接回去的比例，說明多數(shù)游客游玩后多會在附近就餐。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題二，游客所使用交通工具的不同與其游玩之后的活動安排的相互關(guān)系。調(diào)查得出，絕大局部乘坐私家車的游客都會在附近就餐后回去或用餐后去酒吧。由此說明，我們的目標(biāo)客戶應(yīng)著重鎖定這局部盛坐私家車的游客。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題三，游客對大梅沙的商業(yè)需求。調(diào)查得出：選擇特色餐飲的客戶占所訪問客戶量的38%，休閑運動占31%，娛樂酒吧占27%，其它合計占4%。以上說明在大梅沙附近特色餐飲、娛樂酒吧、休閑運動是最需求的商業(yè)。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題四，游客對東海岸商業(yè)街的意向程度。調(diào)查得出：如果東海岸商業(yè)街是一條以極具特色餐飲為主，集娛樂酒吧、休閑運動、茶館棋牌、精品服飾、兒童游樂及服飾為一體的特色商業(yè)街，肯定會去的占31%，可能會去的占44%，二者合計占了四分之三，而不會去的比例只有10%。以上說明游客對東海岸商業(yè)街的興趣非常高。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題五，游客對東海岸商業(yè)街的意向程度與其使用交通工具的相互關(guān)系。調(diào)查得出：乘坐私家車的游客對本工程的意向程度比乘坐公共巴士游客的意向程度高。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題六，游客對東海岸商業(yè)街的意向消費工程。調(diào)查得出：特色餐飲的消費意向最高，占了39%；其次為休閑運動，占了31%；再次為酒吧和茶館，比例分別為6%和8%。以上說明特色餐飲可能是我們以后商業(yè)定位的主要目標(biāo)方向。第一局部市場分析萬科東海岸商業(yè)街問卷調(diào)查分析摘要問題七，游客在東海岸商業(yè)街的擬定預(yù)算人均單次消費標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)查得出：人均單次消費標(biāo)準(zhǔn)101-150元的占了29%，41-70元的占了23%，71-100元的占了21%，21-40元占了15%，其它消費區(qū)間所占比例均在10%以下。以上說明預(yù)算人均單次消費標(biāo)準(zhǔn)分布在41-150元之間。第二局部工程分析萬科東海岸商業(yè)街一、根本資料二、優(yōu)勢分析三、劣勢分析四、開展時機五、面臨威脅第二局部工程分析萬科東海岸商業(yè)街根本概況建筑用地面積268483.5平方米建筑覆蓋率小于等于15％建筑容積率小于等于0.8總建筑面積：約21萬平方米其中：居住〔包括住宅、公寓、別墅〕：19萬平方米，共約2000戶。商業(yè)街對外局部約6800平方米，共26間鋪位；會所俱樂部〔室內(nèi)〕約3687平方米，共11間鋪位。本工程位于深圳市鹽田區(qū)大梅沙片區(qū)西北，介于鹽壩高速公路與周圍的坡地間。距大梅沙、小梅沙海濱約1.5公里，西往深圳市區(qū)約30分鐘車程，東往南澳約30分鐘車程。第二局部工程分析萬科東海岸商業(yè)街商業(yè)街面積分布情況第二局部工程分析萬科東海岸商業(yè)街工程優(yōu)勢梅沙片區(qū)是市級旅游度假區(qū)，是一個集休閑旅游度假、高尚居住及會議功能、濱海風(fēng)光為一體的東部旅游效勞基地。實力開展商——萬科品牌的后盾。從建筑規(guī)劃特點看，異地風(fēng)情建筑特點，富含風(fēng)情休閑商業(yè)氣氛。高尚住宅大社區(qū)成就高收入、高品味、高消費的客戶群體。全部為獨立式臨街店鋪，便于獨立經(jīng)營，相互影響較小。工程位處高速公路出口，位置優(yōu)越。第二局部工程分析萬科東海岸商業(yè)街工程劣勢單位鋪位面積大，目標(biāo)商家有所限制。東海岸商業(yè)街小于100平方米的鋪位僅有5個，200-300平方米的鋪位仍有不少，有的甚至更大。鋪位內(nèi)硬件缺乏，局部缺少獨立上下水及排煙管道，不利于商家經(jīng)營。鋪位不規(guī)那么，人流交通組織可達(dá)性差，尤其二層鋪位。度假休閑物業(yè)，入住率低，常住人口少，消費客源缺乏。工程位處地勢高，周邊人流非常少。招商難度大，本錢高。首先位置太遠(yuǎn)，貨運本錢高，商家意愿程度低。其次耗時長，從市區(qū)趕往東海岸至少半天時間。第二局部工程分析萬科東海岸商業(yè)街開展時機鹽田第二通道將于2024年底交付使用，打破鹽田交通瓶頸，促使交通更為便利，有望擴大消費半徑。鹽田第二通道的開通，同時也將可能使大梅沙一局部非常住人口轉(zhuǎn)為常住人口，增加片區(qū)的消費需求。大小梅沙游客充足，消費潛在市場非常廣闊。據(jù)統(tǒng)計，大小梅沙每年旅游人數(shù)達(dá)400萬人次以上，日均約13000人次，節(jié)假日頂峰期可突破10萬人次。大梅沙片區(qū)將進(jìn)一步完善規(guī)劃，同時大梅沙的管理也正逐步完善，大梅沙整體環(huán)境將得到全面提升，吸引更多的游客前往旅游。大小梅沙等東部片區(qū)房地產(chǎn)市場開展勢頭如日中天，隨著房地產(chǎn)市場的開發(fā)，片區(qū)內(nèi)居住人口也正在快速增長。萬科總部將遷往東海岸社區(qū)，進(jìn)一步提升社區(qū)商務(wù)氣氛，擴大消費市場空間。第二局部工程分析萬科東海岸商業(yè)街面臨威脅百仕達(dá)湖心島工程將要啟動，可作為酒店、旅游度假、商業(yè)用途，她的啟動將對本工程形成極大威脅。伴隨著大梅沙片區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)，將有更多商業(yè)物業(yè)推向市場，增加市場供給量，而且有個別工程所處地段非常優(yōu)越。東海岸是深圳萬科公司近年重點工程之一，也是萬科公司開發(fā)第一個集休閑、度假、居住、會務(wù)的綜合型工程。東海岸商業(yè)街的成功運做無疑將使東海岸整體工程錦上添花，全面提升東海岸及萬科的品牌形象。第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街一、定位依據(jù)二、市場定位三、主題定位四、業(yè)態(tài)規(guī)劃五、目標(biāo)消費客戶定位六、消費力測算第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街定位依據(jù)：工程本身規(guī)劃條件、物業(yè)自身特點現(xiàn)場問卷調(diào)查結(jié)論分析目標(biāo)參考對象的調(diào)查分析大梅沙目前商業(yè)狀況及商業(yè)需求點特色餐飲、娛樂行業(yè)有較強人氣聚集力各行業(yè)各種零售業(yè)態(tài)的租金承受力水平將特定的自然景觀與消費場所有機結(jié)合，制造消費氣氛第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街市場定位：以餐飲、休閑、旅游、娛樂進(jìn)行包裝定位，形成富有特色及吸引力的綜合性旅游渡假、飲食、娛樂、休閑文化于一體的商業(yè)文化中心。

萬科東海岸具有許多獨特的方面：臨海、靠山、建筑風(fēng)格優(yōu)美等，同時為配合周邊的旅游區(qū)規(guī)劃、商業(yè)需求，及消費群的習(xí)性與特點，“東海岸商業(yè)街〞在形像上一定要具有一個新的概念，新的特色商業(yè)，新的商業(yè)文化融入在其中。第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街主題定位：以異族民俗風(fēng)情為特色，以文化為內(nèi)涵的風(fēng)情商業(yè)街。

隨著人們生活水平的提高，人們的消費品味愈來愈高，不再滿足于購物、飲食等簡單的消費功能，而是追求一種多方面感官需求。引入少數(shù)民族風(fēng)情，載歌栽舞，作為東海岸商業(yè)街的獨有特色，如壯族的竹竿舞、蒙古族的篝火晚會等，喻歌舞于飲食娛樂中，吸引客戶前來觀看，逗留消費，體驗一種全新的飲食消費文化。平常日由小規(guī)模隊伍表演民族歌舞，節(jié)假日那么組織較大規(guī)模的表演活動，同時讓顧客深入?yún)⑴c，切身體驗異族民俗風(fēng)情。第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：特色餐飲海鮮、各地風(fēng)味、異國餐飲等第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：休閑酒吧非常有品味、有情調(diào)的中小型酒吧第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：民俗工藝油畫、異族工藝品、海洋工藝品、精品工藝等第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃：社區(qū)配套便利超市、自助銀行、美容美發(fā)、干洗沖印、面包屋等第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街目標(biāo)消費客戶定位：社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶萬科集團總部員工及客戶大梅沙片區(qū)本地居民大梅沙片區(qū)新興住宅居民大小梅沙游客〔擁有私家車的為65%，其他為35%〕沙頭角居民和市區(qū)居民〔有車一族〕第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街目標(biāo)消費客戶特征：游玩旅客，就近消費商務(wù)會客，就近消費長期居民，日常消費區(qū)外市民，定向消費〔需要交通工具支持〕第三局部籌劃定位萬科東海岸商業(yè)街客戶類別總套（戶）數(shù)總?cè)藬?shù)發(fā)生消費可能性平均每日每人消費金額（元）可能產(chǎn)生的日消費金額（元）社區(qū)業(yè)主及社區(qū)酒店客戶約1600套約480020%8581600萬科集團總部員工及外來客戶——約20085%508500大梅沙片區(qū)本地居民約350戶約122510%455512大梅沙片區(qū)新興住宅居民約1472套（現(xiàn)有）441615%4026496大小梅沙游客——日均13000人5%6039000沙頭角居民和市區(qū)居民每日來消費的人數(shù)約300人次6018000大梅沙酒店客戶（未包含招待所）1443套（現(xiàn)有）約216520%6025980合計————————205088消費力測算經(jīng)不完全測算，東海岸商業(yè)街日均可能產(chǎn)生消費額為205088元，每月為約615.26.萬元，平均商鋪單位面積消費額為每月905元/㎡。萬科東海岸商業(yè)街第四局部招商執(zhí)行一、招商整體策略二、招商目標(biāo)客戶名錄三、招商策略實施四、開業(yè)時間建議五、免租期建議六、形象包裝建議第四局部招商執(zhí)行萬科東海岸商業(yè)街招商整體策略：先確定符合工程定位的、品牌知名度高的商戶為主力商家，然后以主力商家吸引其它商戶。定向“一對一〞招商，提高招商成交率，降低交易本錢。防止重復(fù)引進(jìn)，形成同業(yè)競爭。針對某些特殊的、排它性的商業(yè)業(yè)態(tài)，設(shè)定管理保護，防止形成同業(yè)競爭。預(yù)先做好招商手冊，詳細(xì)闡述工程的定位、優(yōu)勢及時機點、消費力測算及經(jīng)營推廣規(guī)劃，真正形成對商家有吸引力的宣傳手冊。第四局部招商執(zhí)行萬科東海岸商業(yè)街招商局部目標(biāo)客戶名錄：級別商戶類型商戶名稱主力商家餐飲光明農(nóng)場乳鴿、漓江又一軒、鳳凰樓、逸和軒酒家其它商家餐飲卡碧桃（韓國燒烤）、田螺釀酒吧本色酒吧、啤酒魚、根據(jù)地酒吧、1970年代、人間熒火蟲、西餐咖啡綠茵閣、上島咖啡、名典咖啡、雨花西餐廳、星期五西餐廳、香榭麗舍咖啡、品尚品咖啡、老樹咖啡社區(qū)配套自助銀行、雪麗阿姨、正章干洗、柯達(dá)沖印、萬家超市、一品軒、一致藥店、萬澤藥店、中聯(lián)大藥房、自然美生活館、依貝佳民族工藝油畫、異族工藝品、海洋工藝品、精品工藝等第四局部招商執(zhí)行萬科東海岸商業(yè)街招商實施策略：發(fā)揮專業(yè)媒體的宣傳效果餐飲娛樂方面專業(yè)媒體的讀者非常有