無錫麒麟飲料公司地塊經濟預算報告

2021年11月12日無錫麒麟飲料公司地塊經濟測算報告前言報告目的：報告旨在通過對地塊周邊的調研，對本工程地塊定位給出判向,做出工程規(guī)劃，最終對地塊收益進行分析，為集團提供參考！工程背景：地塊位于北塘區(qū)、距離中心區(qū)2.5KM、未來規(guī)劃為中心城區(qū)范圍內；區(qū)域未來規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風貌協(xié)調區(qū)、連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心，擁有惠山風景區(qū)、惠山古鎮(zhèn)、古運河公園、黃埠墩等、地塊東面緊鄰古運河，周邊景觀資源眾多；本地塊內部現(xiàn)為一些工廠、廢棄房及兩條內部運河。地塊概況簡析地塊中央商務區(qū)北塘新城河埒商圈太湖廣場中央汽車站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM工程指標注：限高24M商住4:6停車位參考：商業(yè)：60-80個/萬㎡住宅：1個/100㎡車位：25-35㎡/個做8.8萬㎡車位，地下開挖3萬㎡，地上5.8萬㎡地塊40,000㎡地下建筑面積地上建筑面積287,000㎡B1超市327,000㎡總建筑面積10,000㎡住宅125,000㎡商業(yè)172,000㎡車位66,200㎡基底面積地上用地面積220,780㎡容積率<1.3酒店20,000㎡：5,000㎡×4FB1停車場百貨20,000㎡：4,000㎡×5F文化街

35,000㎡：16,000㎡×2F（局部3F）休閑娛樂街

40,000㎡：16,700㎡×2F（局部3F）建筑密度<30%20,000㎡10,000㎡住宅172,000㎡；商業(yè)銷售125,000㎡，保存45,000㎡；根據建筑設計標準及參考當?shù)貙嶋H情況，整個工程所需車位8.8萬㎡。綜合各項因素，建議地下開挖3萬㎡，地上保存5.8萬㎡；可銷售面積回款額35.9億，我方保存資產8.8億元;資產合計44.7億元。地價為200萬元/畝，收益率為94%地價為400萬元/畝，收益率為38%第一章城市概況第二章區(qū)域市場概況第三章工程背景分析第四章地塊分析第五章工程定位第六章經濟測算目錄第一章城市概況無錫簡介位于江蘇東南部，總人口637萬無錫位于江蘇省的東南部；東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望;無錫市為江蘇省省轄市，全市總面積為4787.61平方公里〔市區(qū)1622.64平方公里，其中建成區(qū)面積216.5平方公里，轄崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū)7區(qū)及江陰、宜興2市〔縣〕.2021年末全市常住人口637.26萬，戶籍人口為466.56萬。長三角都市經濟圈交通建設對外交通十分便捷內部交通未來有三號骨架線路以及四號輔助線路對外交通航空；境內有蘇南碩放機場；距離上海，上海浦東國際機場180公里；距上海虹橋國際機場120公里;鐵路；建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵;公路；滬寧、滬宜高速公路通達上海市和南京市，京滬高速公路直達北京，寧杭高速公路直通杭州。312、104國道穿過無錫;海路：無錫海洋客、貨運輸，主要由上海港、張家港港、江陰港出海，無錫市有高速公路和國道和這些港口相連。對內交通

由5條線路組成，全線總長約158公里，設置軌道車站111座；軌道1、2、3號線作為骨架線路；4、5號線作為輔助線路；地鐵1號線24個站點全面開建，2號線啟動建設；滬寧城際高鐵無錫站及惠山站、新區(qū)站正式啟用，京滬高鐵無錫站完成主體結構。無錫無錫對外交通圖無錫碩放機場無錫經濟一十一五期間無錫年均GDP增速13%，2021年末到達5750億元第三產業(yè)比重穩(wěn)步上升，2021年三產比為：1.8:56:42.52021年實現(xiàn)地區(qū)生產總值5750億元，年均增長速度在13%左右，常住人口計算人均生產總值超過9萬元，按現(xiàn)行匯率折算超過1.3萬美元。；產業(yè)結構持續(xù)優(yōu)化，三次產業(yè)比重調整為1.8:56:42.5，第三產業(yè)增加值占GDP比重比上年提升了1.2%。注：資料來源于江蘇省統(tǒng)計局美元無錫目前房地產處于緩慢開展階段無錫經濟二2021年社會消費品總額到達1809.1億元.增長18.6%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達27,905元，年均增長速為11.8%2021年無錫城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達27,905元，年均增長速率11.8%左右，農民人均純收入14,002元，增長12.9%左右；2021年社會消費品零售總額1809.1億元，增長18.6%，增幅同比提高3.5個百分點；其中城市市場實現(xiàn)零售額1571.4億元，增長18.8%，農村市場實現(xiàn)零售額237.68億元，增長17.1%。注：資料來源于江蘇省統(tǒng)計局無錫規(guī)劃無錫十二五期間打造“三心、三圈層〞北塘區(qū)未來成為中心城區(qū)開展定位：獨具競爭力的國際化區(qū)域性中心城市和最具影響力的國際化生態(tài)型湖灣城市；三心：老城商貿中心：提升中心區(qū)功能業(yè)態(tài)，推進公共資源整合，提升公共空間質量，預控根底設施擴容；太湖商務中心：完善城市框架，集聚商務功能；強化低碳引領，建設生態(tài)城示范；推進設施建設，加快人氣集聚；蠡湖休閑中心：加快集聚國際化湖濱旅游度假功能、體驗式高端商業(yè)文化娛樂消費功能、多元化休閑效勞功能，加快新城宜居示范住區(qū)和國際社區(qū)建設，打造國際上最具魅力的城市湖灣地區(qū)；三圈層：中心城區(qū)：三心、三區(qū)〔中心老城區(qū)、太湖新城區(qū)、山水旅游休閑區(qū)〕新城區(qū):惠山新城、錫東新城、科技新城、錫西新城城鎮(zhèn)組群：錫東城鎮(zhèn)組群、錫西城鎮(zhèn)組群注：資料來源于無錫規(guī)劃局北塘區(qū)功能規(guī)劃北塘區(qū)未來規(guī)劃為“一城、兩帶、三片、四區(qū)〞格局本地塊身處兩帶之間、依靠惠山古鎮(zhèn)歷史街區(qū)“十二五〞期間，北塘區(qū)以鳳賓路和盛岸路為城區(qū)開展軸，加快向北、向西推進城市化建設，進一步優(yōu)化布局、拓展載體、聚集資源，形成“一城、兩帶、三片、四區(qū)〞功能格局。一城：北塘新城鳳翔片區(qū)；兩帶：錫山、惠山沿山風光帶和京杭大運河沿河風光帶；三片：盛岸居住片區(qū)、鳳賓—楊木橋居住片區(qū)、劉潭居住片區(qū)三個集中住宅片區(qū)；四區(qū)：科技創(chuàng)業(yè)效勞集聚區(qū)、生產性效勞業(yè)集聚區(qū)、現(xiàn)代物流集聚區(qū)和文化旅游休閑集聚區(qū)。打造獨具特色的山水空間：整合文化和山水資源，加快惠山沿山風光帶和京杭大運河風光帶建設，提升南尖運河公園的文化品味和效勞功能，繼續(xù)推進北尖、雙河尖運河沿岸休閑公園建設，打造融歷史文化、山水景觀、城市特色空間為一體的復合型旅游空間；打造和諧宜人的宜居空間：形成以鳳賓行政中心、吳橋商貿中心為核心，以盛岸居住片區(qū)、鳳賓—楊木橋居住片區(qū)、劉潭居住片區(qū)為建設重點的宜居空間體系，提升人居環(huán)境品質；打造活力繁榮的產業(yè)空間：形成以北創(chuàng)科技園和金山北科技園為主體的科技創(chuàng)業(yè)效勞集聚區(qū)，以無錫總部商務園等特色園區(qū)為主體的生產性效勞業(yè)集聚區(qū)，以國聯(lián)金屬市場、物流外包基地為重點的現(xiàn)代物流集聚區(qū)和以惠山古鎮(zhèn)、運河公園為主體的文化旅游休閑集聚區(qū)，打造充滿活力和特色的現(xiàn)代產業(yè)空間體系。無錫旅游無錫擁有強大旅游資源2021年接待游客5,150萬人次，旅游收入748億元靈山大佛

善卷洞龍背山森林公園蠡園無錫市位于江蘇省南部，長江三角洲平原腹地，北臨長江，南瀕太湖，東與蘇州接壤，西與常古運河畔州交界；無錫是我國著名的魚米之鄉(xiāng)，也是一座現(xiàn)代化工業(yè)城市,號稱“小上海〞；風景秀麗，歷史悠久，又是一座享譽國內外的旅游城市；無錫地處太湖北端，是江南蒙蒙煙雨，孕育出的一顆璀璨的太湖明珠。無錫以豐富而優(yōu)越的自然風光和歷史文化，躋身于全國二十大旅游觀光城市之列；2021年全市接待國內外旅游人數(shù)5153.77萬人次、增長20%，全市旅游總收入748.73億元、增長23.1%。無錫政策限購、限貸提高買房門檻導致住宅市場進一步萎靡“月度工具〞再次啟用。央行6月14日宣布，從20日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5%，這已經是今年以來第六次上調存款準備金率；此次上調后，大中型金融機構的存款準備金率攀升至21.5%歷史高位，預計此次上調存款準備金率將凍結資金超3800億元；

國土部向各省國土部門下發(fā)了?關于嚴格落實異常交易地塊上報制度有關問題的函?，要求各縣級國土部門對2021年以來的成交地塊進行清理，對漏報地塊應在6月30日前補充上報；幾乎與此同步，局部房價上漲較快或成交較為活潑的中小城市，也已經登上住建部“城市房地產價格直報系統(tǒng)〞的名單。與此同時，中央政府已經在考慮，對房價上漲壓力較大、漲幅較快而當?shù)刭彿恐Ц赌芰θ狈Φ闹行⌒统鞘杏羞x擇地推廣限購政策，而已經納入重點監(jiān)控視野的這些城市的房地產各項數(shù)據情況的變化，將成為決策的依據所在；在此之前，福建廈門、山東青島、煙臺等沿海省份的主要非省會城市的房地產市場價格、成交走勢等重點交易數(shù)據，已經被納入住建部重點監(jiān)控的視野；浙江溫州、金華、江蘇無錫等一批非省會城市，也已經在住建部的施壓之下，陸續(xù)出臺了嚴厲的“限購令〞。

中國人民銀行6月14日發(fā)布的?2021年中國金融穩(wěn)定報告?稱，從中長期看，信貸風險管控壓力可能加大：一是銀行業(yè)貸款總量增長過快，政府融資平臺貸款和房地產貸款及表外風險敞口大幅增加；二是銀行業(yè)“貸大、貸長、貸集中〞問題進一步加??；三是一些中小商業(yè)銀行規(guī)模快速擴張，區(qū)域范圍不斷擴大，經營潛在風險不容無視。年內第六次上調準備金率、貨幣政策持續(xù)收緊房價監(jiān)控名單增員限購擴至三四線城市央行：信貸風險管控壓力加大無錫城市小結

區(qū)位優(yōu)越：無錫位于江蘇省的東南部；東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望，地處長三角經濟圈內；經濟興旺：十一五期間無錫年均GDP增速13%，2021年末到達5750億元,第三產業(yè)比重穩(wěn)步上升，2021年三產比為1.8:56:42.5；2021年社會消費品總額到達1809.1億元.增長18.6%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達27,905元，年均增長速為11.8%；交通便捷：境內有蘇南碩放機場；距離上海，上海浦東國際機場180公里；距上海虹橋國際機場120公里;建成通車滬寧城際高鐵、京滬高鐵;滬寧、滬宜高速公路通達上海市和南京市，京滬高速公路直達北京，寧杭高速公路直通杭州。312、104國道穿過無錫;無錫海洋客、貨運輸，主要由上海港、張家港港、江陰港出海，無錫市有高速公路和國道和這些港口相連；美好規(guī)劃：緊緊圍繞“生態(tài)城、旅游與現(xiàn)代效勞城、高科技產業(yè)城和宜居城〞建設目標，以“三心、三區(qū)、三圈層〞為方向，重點加強區(qū)域協(xié)調和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，著力優(yōu)化區(qū)域格局，致力加快以中心城市帶動區(qū)域開展，放大錫滬同城效應；推動城鄉(xiāng)轉型開展，著力轉變城市開展方式；政策限制：央行6月14日宣布，從20日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5%，這已經是今年以來第六次上調存款準備金率；上調后，大中型金融機構存款準備金率攀升至21.5%歷史高位，浙江溫州、金華、江蘇無錫等一批非省會城市，也已經在住建部的施壓之下，陸續(xù)出臺了嚴厲的“限購令〞；信貸管控方面持續(xù)壓力得信貸會受到進一步限制；旅游強大：長江三角洲平原腹地，北臨長江，南瀕太湖，東與蘇州接壤，西與常古運河畔州交界；無錫是我國著名的魚米之鄉(xiāng)，風景秀麗，歷史悠久，又是一座享譽國內外的旅游城市。無錫地處太湖北端，是江南蒙蒙煙雨，孕育出的一顆璀璨的太湖明珠。無錫以豐富而優(yōu)越的自然風光和歷史文化，躋身于全國二十大旅游觀光城市之列。地處于長三江都市經濟圈、經濟快速增長、交通興旺、旅游資源強大本地塊處于未來規(guī)劃老城區(qū)商貿中、同時會受到政策和房地產市場雙重影響第二章區(qū)域市場概況商品房住宅市場分析一2021年10月無錫商品房量價齊跌數(shù)據來源：世聯(lián)地產2021年10月，無錫商品房成交2670套，環(huán)比減少79.79%，同比減少61.24%。成交面積25.50萬㎡，環(huán)比減少28.1%，同比減少65.67%。成交均價8,644元/㎡，環(huán)比增加了0.24%，同比減少1.3%。整個市場處于量價齊跌的狀態(tài)；從區(qū)域成交面積來看，新區(qū)以成交7.46萬㎡位居榜首，濱湖區(qū)成交5.32萬㎡位居第二。南長區(qū)下滑至最后，成交0.92萬㎡。商品房住宅市場分析二2021年10月商品房預售83.69萬㎡崇安區(qū)、新區(qū)位列前兩位數(shù)據來源：世聯(lián)地產無錫10月分物業(yè)類型預售一覽錫各區(qū)10月預售面積一覽2021年10月無錫商品房市場預售面積83.69萬㎡，環(huán)比增加27.86%，同比增加9.55%；無錫七個區(qū)中崇安區(qū)預售面積最多，在36.39萬㎡，占總預售面積43.48%；新區(qū)預售21.49萬㎡排在第二占總面積25.67%，惠山區(qū)無商品房預售。無錫樓市格局崇安區(qū)無錫住宅市場由市中心向外擴散格局、密集程度較高隨著無錫經濟快速開展、人口快速增長、市中心區(qū)域已無法滿足住宅市場需求，導致市場由市中心向外擴散格局，由于市場開發(fā)密集程度較高、整個房地產市場處于供大于求局面；目前無錫共有7區(qū)，分別為崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū)、濱湖區(qū)、新區(qū)。新區(qū)錫山區(qū)惠山區(qū)濱湖區(qū)南長區(qū)北塘區(qū)典型樓盤分析一紅豆九號均價11,000-12,000元/㎡天元世家均價10,500元/㎡工程名稱：紅豆人民路九號占地面積：7.6萬㎡建筑面積：30萬㎡綠化率：32.17%總戶數(shù)：938戶建筑形態(tài)：多層、高層開盤時間：未開盤均價：11,000—12,000元/㎡、商業(yè)均價29,000元/㎡公寓均價25,000元/㎡開發(fā)商：無錫紅豆置業(yè)停車位：地上894個崇安區(qū)工程名稱：天元世家占地面積：7.2萬㎡建筑面積：18萬㎡綠化率：38%總戶數(shù)：900戶〔一、二期去化90%〕建筑形態(tài)：高層開盤時間均價：10,500元/㎡開發(fā)商：無錫世紀花園開發(fā)公司停車位：750個左右南長區(qū)把戲年花郡均價7,500元/㎡首創(chuàng)·雋府均價8,000元/㎡工程名稱：把戲年花郡占地面積：12.3萬㎡建筑面積：24.6萬㎡綠化率：35%總戶數(shù)：總1700戶〔去化40%〕建筑形態(tài)：多層、高層開盤時間均價：7,500元/㎡、開發(fā)商：無錫把戲年開發(fā)停車位：1700個新區(qū)典型樓盤分析二錫山區(qū)工程名稱：首創(chuàng)·雋府占地面積：16.3萬㎡建筑面積：33萬㎡綠化率：42%總戶數(shù)：總2310戶、當期196戶〔去化70%〕建筑形態(tài)：多層、高層開盤時間均價：8,000元/㎡、開發(fā)商：江蘇首創(chuàng)置業(yè)停車位：2410個蠡湖一號均價14,000元/㎡百樂時代廣場均價8,000元/㎡工程名稱：蠡湖一號占地面積：45萬㎡建筑面積：71萬㎡綠化率：47%總戶數(shù)：總1000戶、當期396戶〔去化〕建筑形態(tài)：低層、多層、高層開盤時間：2021.10均價：17,000—18,000元/㎡、開發(fā)商：無錫陽光置業(yè)停車位：1200個典型樓盤分析三工程名稱：百樂時代廣場占地面積：17.3萬㎡建筑面積：45萬㎡〔商業(yè)17萬㎡〕綠化率：35%總戶數(shù)：總1950戶〔去化20%〕建筑形態(tài)：低層、高層開盤時間均價：8,000元/㎡商業(yè)開發(fā)商：無錫天盛置業(yè)停車位：2296個濱湖區(qū)惠山區(qū)中銳海尚映象均價7,300元/㎡金太湖國際城三期鋒尚均價9,500元/㎡工程名稱：中銳海尚映象占地面積：8.4萬㎡建筑面積：20萬㎡綠化率：45%總戶數(shù)：總共1309戶、當期196戶〔去化60%〕建筑形態(tài)：多層、小高層.開盤時間均價：7,300元/㎡商業(yè)16,000元/㎡開發(fā)商：中銳置業(yè)開展停車位：地面448個、地下1050個典型樓盤分析四工程名稱：金太湖國際城三期鋒尚占地面積：14.2萬㎡建筑面積：68萬㎡綠化率：25%總戶數(shù)：總959戶〔去化95%〕建筑形態(tài)：小高層、高層、超高層開盤時間均價：9,500元/㎡商業(yè)均價45,000元/㎡公寓均價11,000元/㎡開發(fā)商：無錫金太湖開發(fā)停車位：地面600個、地下3000個北塘區(qū)北塘區(qū)典型住宅匯總受到房地產和政策影響、下半年去化明顯較慢北塘由于距離市中心較近、價格相對較低，去化相對較快客戶訪談受訪人群：消費者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談本地人群對住宅市場價格、配套、交通作為主要考慮因素到達80%北塘區(qū)作為未來中心片區(qū)，除了交通等因素以外，北塘區(qū)未來升值空間也是一個重要因素通過本地消費對住宅考慮因素，發(fā)現(xiàn)價格、配套、交通占據80%，區(qū)域中的崇安、南長、北塘占據70%；本地消費人群中選擇北塘區(qū)同樣認為北塘交通、環(huán)境包括配套都符合市場需求，同時可以發(fā)現(xiàn)15%對北塘區(qū)升值空有考慮因素。無錫住宅區(qū)位主要考慮目標住宅市場小結由于受到前兩年成交影響、2021年市場供給較大、但受到國家限購和限制貸款強擊下，成交量明顯下滑，住宅市場持續(xù)供給量、成交量小幅回落，住宅市場前景堪憂；從市場供給量來看，濱湖、惠山、新區(qū)三大區(qū)域依舊在住宅市場中占比高達74%左右，市場集中度依舊較高；崇安區(qū)由于土地稀缺性導致供給量較少，本地塊所處于北塘區(qū)區(qū)域由于擁有眾多文物保護、一定程度上影響市場開發(fā)；從去化率來看，無錫整體市場較低迷，主要因素受到國家政策及市場供給量較大導致；本地塊所處于北塘由去化速度和去化率較高，原因在于距離崇安區(qū)較近、交通配套較完善，成為眾多消費人群尋求目標。由于受到國家政策及市場供給量較大影響無錫整體市場不容樂觀、本地塊所在北塘區(qū)市場去化率較好、未來升值空間也是一個重要因素商業(yè)市場分析8月商業(yè)市場量價齊跌，成交工程主要為區(qū)域型商業(yè)；從目前土地市場表現(xiàn)可以看出，近兩年政店在加大商業(yè)類用地的出讓，特別是一些商業(yè)配套不完善的區(qū)域板塊，隨著無錫城市幅員擴張，居住板塊不斷擴大，與其相配套商業(yè)類用地必將逐漸增加；8月，無錫商業(yè)用房新增供給15.86萬㎡，但成交面積僅4.50萬㎡，成交均價10,227元/㎡。2021年8月商業(yè)市場成交概況數(shù)據來源：CRIC8月份商業(yè)成交量略微減少、成交均價跌幅明顯無錫商圈現(xiàn)狀整體看，無錫商圈形成以成熟社區(qū)和便捷交通為根底，顯著特點是人流車流量大；從分布來看，無錫主要商圈大多集中在內環(huán)線以內交通相對便捷區(qū)域，周邊社區(qū)密度較高；在過去五年中，無錫城終于打破了以解放環(huán)路為中心的單核心城市形態(tài)，在外圍組建了多個城市商業(yè)次中心；無錫目前形成以中心商務區(qū)為核心多區(qū)域中心共同開展階段中心商務區(qū)解析無錫最成熟市級商圈中心商務區(qū)典型案例分析大東方百貨、營業(yè)面積到達8萬㎡建筑面積：8萬㎡〔A、B座〕檔次：高檔開業(yè)時間：1988〔2021.9改建〕樓層業(yè)態(tài)：A座B座B1：食品苑、墨韻文化B1：珠寶玉器1F：品尚國際1F：名表首飾2F：優(yōu)雅名媛2F：品質內衣3F：都市淑女3F：都市淑女4F：名仕新貴4F：名仕新貴5F：活力休閑5F：活力休閑6F：童趣家居6F：美食美容7F：東方電器7F：大世界影城主要品牌：Dior.Laniome.Burberry.Chanel.GUCCI.ARMANI、HERMES、LOEWE、VESACE、CARTIER開發(fā)商：無錫商業(yè)大廈大東方股份進駐商家：商業(yè)大廈引進商家將近700余家，以服裝為主，其中男裝、女裝、童裝和運動系列所占比例將近55%左右；其次是電器類產品占到18%左右；其余如名表、金銀首飾等均為國際國內一線品牌；通過增加B座，讓營業(yè)規(guī)模得到很大的提高，并且大量引進了國際一線品牌盈利方式：扣點18—20%經營狀況：較好錫滬路商圈解析概述：區(qū)域性商圈，有廣南路、錫滬路等街道擁有傳統(tǒng)百貨，包含專業(yè)市場、購物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)位置：以廣南路和錫滬路為主要商業(yè)類型：百貨商場、沿街商鋪、商業(yè)街區(qū)典型商業(yè)：百貨類：瑞安百貨購物中心：哥倫布廣場商業(yè)街：廣南路、錫滬路消費群體：區(qū)域及周邊消費人群租金情況：2—6元/㎡·天商業(yè)地位：距離市中心僅十余分鐘車程；周邊集裝餞、家居、建材為一體崇安新城包括月星家居、睦鄰中心等大型商業(yè)工程，這種互為配套良性開展模式并且未來金科等工程即將開業(yè)，無疑擴大區(qū)域核心競爭力，形成較強區(qū)域性核心商業(yè)形成城東區(qū)域性商業(yè)中心錫滬路商圈典型案例分析建筑面積：20萬㎡檔次：中低檔開業(yè)時間：2021〔二期2021.10〕物業(yè)類型：公寓、寫字樓、購物中心、百貨主要商鋪：KFC、必勝客、NIKE、阿迪達斯開發(fā)商：無錫市龍騰商業(yè)投資開展銷售面積：30—60㎡銷售價格：均價50,000—60,000元/㎡營業(yè)面積：60—180㎡租金狀況：6—8元/㎡經營狀況：較好〔一期98%、二期85%〕停車位：1600個哥倫布廣場總建20萬㎡太湖廣場商圈解析城南區(qū)域性商業(yè)中心未來更多承載著無錫商務中心太湖廣場商圈典型案例分析茂業(yè)城總建45萬㎡目前城南最大綜合體工程、檔次水平一般河埒口商圈解析城西區(qū)域性商業(yè)中心住宅區(qū)較多隨著萬達進入必然帶來大量消費、提高商業(yè)檔次河埒口商圈典型案例分析建筑面積：70萬㎡〔商業(yè)12萬㎡〕檔次：中檔開業(yè)時間：2021.9物業(yè)類型：購物中心、酒店、公寓、寫字樓樓層業(yè)態(tài)：1F：精品服飾、生活效勞2F：精品服飾、生活效勞3F：餐飲休閑主要業(yè)態(tài)：萬千百貨、酒店、萬達影院、大歌星KTV等主要品牌：星巴克、屈臣氏、ONLY、VEROMODA、GXG、KFC、國美電器、必勝客、ZARA、JACK&JONES開發(fā)商：無錫茂業(yè)置業(yè)盈利方式：百貨扣點15—18%租金：4—7元/㎡經營狀況：較好萬達廣場目前城西最大綜合體工程、商業(yè)12萬㎡北塘青石路商圈解析區(qū)域性商業(yè)眾多商業(yè)開發(fā)、運作帶動未來開展，提高區(qū)域競爭力概述：青石路商圈以歐風街為依托，是無錫舊城改造的重點區(qū)域，未來將打造成無錫重要的副中心，集餐飲、休閑、娛樂為一體的商業(yè)集群位置：位于北塘區(qū)北大街街道轄區(qū)范圍內，以青石路沿線為主商業(yè)類型：商業(yè)街、購物中心典型商業(yè)：商業(yè)街：青石路歐風街購物中心：金太湖購物中心消費群體：周邊居民、餐飲可影響到無錫全市租金情況：4-10元/㎡·天開展趨勢：近年由于金太湖大型綜合型商業(yè)工程的進駐，為片區(qū)商業(yè)帶來了新的開展動力，無論從檔次還是規(guī)模上都有較大提升，片區(qū)商業(yè)也逐漸轉向核心商業(yè)開展建筑面積：68萬㎡開業(yè)時間：2021.6經營業(yè)態(tài)：大型商街、國際影院、無錫首個真冰溜冰場、五星級酒店、中心MALL、甲級寫字樓、高檔住宅等進駐商家：沃爾瑪為首國際商業(yè)巨頭，近30家城市先鋒品牌開發(fā)商：無錫商業(yè)大廈大東方股份銷售情況：商業(yè)一、二期售罄，三期售出80%銷售均價：50,000—60,000元/㎡主力面積：50—120㎡租金水平：10—18元/㎡·天經營狀況：良好停車位：地上600、地下3000百貨1—3步行街-1F沃爾瑪數(shù)碼城會所金太湖國際廣場目前城北最大綜合體工程北塘青石路商圈典型案例分析新區(qū)長江商圈解析隨著居住和商務人員需要、區(qū)域出現(xiàn)眾多商業(yè)工程概述：新區(qū)主要兩大商圈長江路-旺莊路商圈和春華路商圈，前者為CBD，后者為高檔居住區(qū)位置：位于長江路和旺莊路商業(yè)類型：商業(yè)街、購物中心典型商業(yè)：商業(yè)街：旺莊路、長江路購物中心：寶龍城市廣場、新之城、長江一號消費群體：周邊居民、商務人員租金情況：1.8-6元/㎡·天開展趨勢：近幾年大型商業(yè)迅速開展，2021-2021年新區(qū)商業(yè)供給量猛增，共有6個工程45萬㎡商業(yè)面世，但寶龍城市廣場和新之城A區(qū)開業(yè)，迅速增加了區(qū)域大型商業(yè)滿足一站式消費需求寶龍城市廣場、商業(yè)13.5萬㎡新區(qū)長江路商圈典型案例分析

1-3F家樂福 4F

餐飲1-3F百盛百貨4F

中影國際影城 1-4F挑空中庭 展覽、休閑、娛樂 5-24F單身公寓建筑面積：28萬㎡〔商業(yè)13.5萬㎡〕開業(yè)時間：2021經營業(yè)態(tài)：時尚百貨、大型超市、星級影院、娛樂中心、游樂廣場、美食天地進駐商家：百盛、家樂福、肯德基、豪客來、大家樂、寶島眼鏡、中影國際影城開發(fā)商：無錫寶龍房地產開展銷售均價：一樓：12,000—25,000元/㎡二樓：9,000—12,000元/㎡三樓：6,000—9,000元/㎡主力面積：30—120㎡租金水平：1.1—6元/㎡·天經營狀況：良好停車位：地上200、地下1400各商圈租金分析市中心是唯一成熟商業(yè)中心，也是商鋪租金行情最高區(qū)域租金在5-15元/㎡·天；其他各大商圈租金行情根本集中在2-6元/㎡·天；本區(qū)域周邊目前尚未形成集中性商業(yè)。

無錫市現(xiàn)有商業(yè)市場主要分

布于市中心區(qū)域解放路沿

線周圍，尤其以崇安寺-三

陽廣場商業(yè)圈最為集中；

從各商圈業(yè)態(tài)設置來看，整

體仍以零售為主，餐飲比

重逐步提高；

以商鋪空置率最高的站前商

業(yè)區(qū)為例，站前步行街、

保利廣場兩大主力商業(yè)項

目現(xiàn)仍在經營店鋪80%以上

為餐飲、休閑娛樂商戶；在

新興商業(yè)區(qū)域內餐飲、休閑

娛樂業(yè)態(tài)市場接受度相對于

零售而言更高?？蛻粼L談一受訪人群：消費者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談購物頻率：無錫市消費者購物頻率較高，一般為“每周2－3次〞和“每周1次〞； 每天購物的也占有一定比重；每天每周2-3次每周1次每月2-3次每月1次每季度1次12.53833.51231購物日期：消費日期多不固定，比較固定的一般選擇在“每日下班后〞和“周六周日〞進行購物；工作時間下班之后周六周日節(jié)日日期不固定2.53012215232購物頻率一般為“每周2－3次〞和“每周1次〞消費時間來看“每日下班后〞和“周六周日〞客戶訪談二受訪人群：消費者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談無錫市消費者平均消費金額集中在“50－300元〞之間，屬于中檔消費無錫市消費者“步行〞購物比重較大，習慣在家、單位附近進行消費、另外對公交車認知度較高平均消費金額：無錫市消費者平均消費金額集中在“50－300元〞之間，屬于中檔消費；500元以上的高消費占比較??；周六日及晚間消費消費金額相對較高。50元以下50-100元100-300元300-500元500-800元800-1000元

1000元以上

4516

5320.528.5消費時使用的交通工具：無錫市消費者“步行〞購物的比重較大，習慣在家、單位附近進行消費；對于距離較遠的購物設施來說，消費者選擇以“助力車〞和“私家車〞這類高速交通工具作為代步工具；另有一定數(shù)量的消費者對“公交車〞認知也較高。39步行自行車助力車公交車出租車私家車公司用車32113.52.5201客戶訪談三購物業(yè)態(tài)需求：

無錫市消費者對大型超市、大賣場需求最高，與其他購物業(yè)態(tài)類型相比有顯著優(yōu)勢；

消費者對購物中心和百貨店需求也較高，但與大型超市、大賣場相比，對消費者吸引力要相對較弱；

消費者對專業(yè)店、專賣店、商業(yè)街等業(yè)態(tài)也有一定需求；

消費者對零售專賣店業(yè)種需求上主要以服裝店和食品店這類生活必需品消費場所為主。受訪人群：消費者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談對大賣場及購物中心需求較大客戶訪談四受訪人群：消費者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談休閑娛樂設施需求：無錫市消費者經常從事的休閑娛樂活動主要為看電視、聽音樂、看書、報、雜志、玩計算機、上網等能在家中進行且不需要投入大量金錢的活動為主；體育運動方面以不需要花費散步、慢跑和籃球、足球和羽毛球為首選；由于消費者日常戶外休閑娛樂和體育活動多為無需花費的活動，因此對環(huán)境較好公園、休閑廣場需求較高，因此在設施開發(fā)時規(guī)劃一定規(guī)模休閑廣場將到達聚集客流效果；從各種贏利性休閑娛樂設施來看，受選率較高為KTV、酒吧、其次為茶樓、足浴、健身中心等。效勞質量好是第一要素：消費者希望休閑娛樂設施及效勞人員所提供的效勞質量高、專業(yè)性強環(huán)境是消費者第二看重的要素：環(huán)境舒適、優(yōu)雅、干凈整潔、能營造出輕松和諧的氣氛客戶訪談五受訪人群：消費者受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談餐飲設施類型需求：無錫市消費者對本地家常菜及地方風味小吃的需求最高；無錫本地菜家常菜也較受消費者歡送；其他地方特色菜系中，川、湘菜系受選率較高；另外各類中西快餐也是消費者經常光臨的場所。由于無錫外來人口逐漸增多，因此具有地方特色風味餐飲設施較受歡送交通便利性，舒適、優(yōu)雅的就餐環(huán)境也是吸引消費者主要亮點商業(yè)市場小結商業(yè)市場成交量略微下跌，但是整個均價下劃較為明顯，僅為10,277元/㎡，隨著政府加大商業(yè)土地出讓，未來商業(yè)供給量將進一步擴大；無錫目前已經形成以中心商務區(qū)為核心、城東錫滬路商圈、城南太湖廣場商圈、城西河埒口商圈、城北北塘商圈多區(qū)域商業(yè)中心共同開展階段，市中心成熟商圈租金在5--15元/㎡·天，其他區(qū)域商業(yè)2—7元/㎡·天，本地塊所處于北塘區(qū)目前租金在2—6元/㎡；從商業(yè)輻射范圍來看，目前市中心業(yè)態(tài)較成熟，交通、配套較方便，輻射整個市區(qū)；其他根本都是區(qū)域商業(yè)，但是商業(yè)體量根本都到達10萬㎡以上，滿足區(qū)域消費市場；本地塊位于市中心西邊2KM左右，目前周邊3KM范圍內暫無大型集中性商業(yè)。由目前無錫以市中心為核心、多區(qū)域中心格局本地塊距離市中心較近、無論是市中心還是區(qū)域性商業(yè)都有較大體量、對本工程有一定影響第三章工程背景分析無錫城市空間變遷50年代以來開始向中心城區(qū)開展本地塊屬于北塘區(qū)，是無錫市中心城區(qū)之一

曾經是近代無錫民族工商業(yè)發(fā)祥地之一，也是無錫最繁華的商埠

城市功能變遷

北塘是近代無錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地之一，米市、錢莊、布莊、山貨行林立，曾是無錫最繁華的商埠

鐵路、高速公路逐步取代了運河的物流功能。城市間貿易中心移轉，城市間商貿基礎消失運河成就北塘鐵路高速物流功能移轉城市商業(yè)性質轉變城市功能中心化

城市商業(yè)功能向城市中心集中,北塘原有商業(yè)基礎不再,新商業(yè)基礎又未定型,地區(qū)向純居住化自然轉型,偏離城市功能中心，地區(qū)價值下滑

城際交通的發(fā)達，導致南京、上海的覆蓋面加大，各區(qū)縣對無錫的依賴降低。無錫城市商業(yè)性質又大地區(qū)中心轉向城市自身功能的配套無錫歷史文化背景無錫市歷史文化悠久城市素有“吳中勝地〞之稱無錫位于杭嘉湖平原西北部，西倚惠山，南抱太湖，北靠長江，京杭大運河穿城而過自然風景優(yōu)美，人杰地靈，素有“吳中勝地〞之稱；杭嘉湖平原是我國自然條件最為優(yōu)越的地區(qū)，無錫的地理位置和地形特點使之處于交通咽喉部位。這里自古以來就是東南沿海地區(qū)與北方交通必經之地，有利于文化交流和吸收外來文化，歷史上是江南文化與北方文化融會之地；在無錫這塊土地上，早在五六千年前，就有先民生息繁衍了。新中國建立以后，考古學者在無錫、江陰、宜興發(fā)現(xiàn)了多處先民的生活遺址，出土了石制的生產工具和原始陶器；經考古學者研究，早在五千多年前，無錫這塊土地上的先民，就從事水稻的生產和漁獵活動了；無錫先后經歷了先吳時期、吳國時期、后吳時期和近現(xiàn)代時期四個階段歷史上有四件大事，都是在這里發(fā)生的，有人稱為四個發(fā)源地：吳文化的發(fā)源地

東林黨的發(fā)源地

近代中國民族工商業(yè)的發(fā)源地

中國現(xiàn)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)源地

泰伯來到吳地后，貢獻很大。他帶來了中原文化，與吳地外鄉(xiāng)文化融合起來，吳文化的兼容性應該從那個時候算起。吳文化現(xiàn)在的概念有變化，實際上指吳地文化，而且是有文字記載的吳地文化，發(fā)源在無錫地區(qū)。無錫顧憲成、高攀龍等在東林書院講學，形成東林黨，反對宦官專權，評論朝政，主持正義，實質上是代表當時新興城市市民利益；東林黨歷史影響是非常深遠，“風聲雨聲讀書聲聲聲人耳；家事國事天下事事事關心〞的楹聯(lián)，是古時中國知識分子價值觀的集中表達，對當代知識分子影響很深。l9世紀末20世紀初，中國民族工業(yè)在幾個城市開展，而其中以無錫最為典型其開展的規(guī)模最大，近代工業(yè)經濟的總量在全國占有相當大的比重。20世紀3O年代初，僅無錫榮氏企業(yè)經營的機制面粉總產量就占全國近三分之一，棉紗布總產量占全國的29％。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)始于上世紀50年代末，當時叫社隊工業(yè)；在黨的十一屆三中全會后，在農村實行家庭聯(lián)產承包經營根底上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)異軍突起，而且創(chuàng)造了中國很有影響“蘇南模式〞。華西村的吳仁寶等一批知名人士就是開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的代表人物。無錫文化類型分析一吳文化：無錫古稱梅里。秦并六國，立郡縣制，以梅里為無錫縣，屬會稽郡，為我國最早的古縣之一。太伯奔吳事件，先秦文獻如?左傳?、?國語?、?論語?皆有提及。至漢司馬遷撰?史記?，作?吳太伯世家第一?，始把太伯奔吳，入鄉(xiāng)隨俗，定居梅里，建立吳國的史實，集大成地載入正史；太伯遂為后世人們尊為開發(fā)江南的始祖;茶文化：吳地茶文化歷史悠久，源遠流長，它是中華茶文化的重要組成局部。它發(fā)軔于西漢，濫觴于三國，開展于東晉、南朝，極盛于唐宋，在明清也獨領風騷，并以獨特魅力，輻射到海外異域。吳地茶文化，其內涵豐富，表現(xiàn)方式呈現(xiàn)多樣化。茶史、茶事、名茶、茶俗、茶藝等都具有豐富的內容；運河文化：無錫與運河的關系由來已久。泰伯領導人民開鑿伯瀆港〔又稱伯瀆河〕可能是我國有文字記載的最早的人工運河；后來吳王夫差又先后開鑿了由吳國都城到長江運河，以及開鑿了溝通長江與淮河和由淮河到黃河的運河。但對無錫影響最深刻的是隋代開通的大運河。經千百年來的歷史積淀，穿無錫縣城的大運河，是整個大運河的最有歷史文化內涵，人文景觀最有特色的河段；山水文化：無錫位于杭嘉湖平原西北部，西部有連綿的丘陵和低山，又有浩淼的太湖及其他諸多小的湖泊，山水相映，山清水秀，自然風光優(yōu)美秀麗，為這里的山水文化的形成，提供了極為有利的條件；無錫文化類型分析二老北塘古運河片區(qū)簡介地塊位于曾繁華一時的古運河沿岸，該區(qū)域曾是無錫最繁華的商埠；隨著城市的變遷，該區(qū)域逐漸蕭條；近幾年，政府依托惠山古鎮(zhèn)的自然和人文資源，將該區(qū)域打造成RBD〔城市游憩商務區(qū)〕，一個展示吳文化和無錫民俗、民藝、節(jié)慶、飲食的舞臺，一個富含文化底蘊，集結大江南北游客的風情集散地；該區(qū)域依山傍水，擁有惠山風景區(qū)、惠山古鎮(zhèn)、古運河公園、黃埠墩等，緊鄰古運河；同時緊靠城市核心區(qū)，屬于城市稀缺板塊?；萆焦沛?zhèn)歷史文化街區(qū)惠山古鎮(zhèn)風貌協(xié)調區(qū)

吳橋中心文化區(qū)（運河文化、現(xiàn)代風情）黃埠墩市中心惠山風景區(qū)古運河公園惠山古鎮(zhèn)位于惠山的東北坡麓，古鎮(zhèn)建設保護范圍：東、西以黃埠墩和惠山寺為界；南北位于錫惠大橋和通惠西路之間，總面積103公頃。通過對現(xiàn)有城市道路線型的調整，界定了惠山寺至寶善橋之間為核心保護地塊〔約３５公頃〕；其東到大運河為古鎮(zhèn)開展與風貌協(xié)調區(qū)〔約70公頃〕，本地塊位于風貌協(xié)調區(qū)內部。本地塊未來規(guī)劃為惠山古鎮(zhèn)風貌協(xié)調區(qū)并且連接惠山古鎮(zhèn)和吳橋中心惠山古鎮(zhèn)惠山古鎮(zhèn)于2002年啟動規(guī)劃，在文化挖掘和考證上歷時5年，在完成充分的前期準備后于2007年底啟動保護性修復；2021年“十一〞黃金周，惠山古鎮(zhèn)初露真容，中國泥人博物館開館、古街核心區(qū)游覽線路貫穿，景區(qū)入口廣場開放；據統(tǒng)計，黃金周期間，客流總量達35萬人次。預計2021年5月整體開街。惠山古鎮(zhèn)街區(qū)2002重新規(guī)劃2021年黃金周人流到達35萬人次市場規(guī)模及空間預測市場規(guī)模預測錫惠公園每年的游覽人數(shù)為100萬〔參照?錦繡錫惠?〕?？紤]到現(xiàn)有市場結構里中老年市場占較大比重，我們在這里取50萬人/年計算；根據無錫市和江蘇省的統(tǒng)計文件，無錫市近年來旅游人口增長率為12.6%；根據本工程情況，選取8%；根據行業(yè)經驗，惠山古鎮(zhèn)新工程推出所帶來的增量約為50%?；萆焦沛?zhèn)建成后第一年游客量約為：50×〔1+50%〕×〔1+8%〕=81萬古鎮(zhèn)旅游工程主要是面向夜間市場,晚間游客人數(shù)將到達本工程的峰值，約為白天人數(shù)的兩倍，那么最后的市場規(guī)模預測結果為：81×2=162萬人，同理，建成后5年內游客量分別為：預計建成后5年平均接待游客量為190萬人無錫旅游景點分析無錫旅游產品供給類型多樣，包括風景、園林、娛樂、度假等，分布密集，但是相對雜亂，空間組合不是很好；太湖、蠡園等由于在地理位置上的優(yōu)勢，在綜合指標上得到較高的分數(shù)；惠山憑借獨特的歷史背景和深厚的人文積累，以各項指標領先優(yōu)勢占據第二席；良好資源組合反映惠山古鎮(zhèn)景區(qū)所蘊含無限升值潛力.無錫旅游產品資源指標比照分析無錫旅游產品供給特點分析無錫地區(qū)的旅游主要集中在觀光及文化體驗兩塊，而度假產品相對貧缺，并且無錫并沒有形成一個真正又無錫特色游客集散地，面向游客夜間產品存在大片空白。在旅游產品休閑化、體驗化、市場化開展趨勢下，大力開發(fā)度假、休閑娛樂和商務會議等相關產品，是轉型時期必然選擇；在此情況下，構建一個游客集散地，開發(fā)眾多夜間產品以適應旅游市場需要，是市場需求；本項目處于惠山古鎮(zhèn)風貌協(xié)調區(qū)，是開展此類產品的有利區(qū)域.第四章地塊分析地塊區(qū)位及交通地塊周邊交通便捷，向西通過惠錢路可以上快速內環(huán)；向南經運河西路可以到達濱湖區(qū)；向東經人民路過惠山大橋可以到達市中心；向北過盛岸路可以直達北塘新城、歐風街；惠錢路快速內環(huán)盛岸路運河西路通惠路古華山路春申路地塊區(qū)位較好、交通便捷地塊中央商務區(qū)北塘新城河埒商圈太湖廣場中央汽車站無錫火車站2.5KM4.5KM2.4KM2.8KM地塊四至ABCDFEG該地塊位于景區(qū)與社區(qū)的交叉口，西靠通惠路，南依古華山路，東部和北部為河流。

該地塊與景區(qū)

對望,且隔離

于社區(qū)，南依古華山路，東規(guī)劃路，西部、北部河流。B

該地塊處于社區(qū)

與進老城交通要

道口，西臨通惠路，北臨盛岸路和蓉湖大橋引橋，東部、南部河流。ADCEFG

該地塊處于整個區(qū)域的腹地，北依盛岸路和蓉湖大橋引橋，東為規(guī)劃路。

該地塊與景區(qū)

對望,且隔離于

社區(qū)，南依古華山路，東為規(guī)劃路，西為規(guī)劃路、北部為河流。

該地塊處于整個區(qū)域腹地，北依盛岸路和蓉湖大橋引橋，東為規(guī)劃路，北為規(guī)劃路，南為河流。

該地塊處于整個區(qū)域的腹地，北部、東部河流，西規(guī)劃路古華山路盛岸路規(guī)劃路運河西路規(guī)劃路通惠路地塊分別由A、B、C、D、E、F、G七塊土地構成其中要求A、B、C、D商業(yè)文化旅游配套設施，E、F、G居住及商業(yè)地塊現(xiàn)狀分析展示面分析古華山路盛岸路規(guī)劃路運河西路規(guī)劃路通惠路

地塊西邊一條干道，目前沿街周邊有食品、餐飲商業(yè)、經營時間較長，是未來連接吳橋文化區(qū)和惠山風景區(qū)干道。

地塊北邊快速路、主要是機動車通道，目前商業(yè)較少。G地塊東邊快速車道、運河西路、人流量較少、商業(yè)較少。

地塊內部包括一些工廠、廢棄房和生地構成；目前內部有東西、南北向兩條河貫穿、對地塊產生一定影響。地塊目前西邊和南面展示面較為有利北邊蓉湖大橋阻隔不利于商業(yè)延伸地塊東邊是京杭運河、內部有兩條運河貫穿地塊內部F運河西路A盛岸路蓉湖大橋蓉湖大橋是東起春申路縣前街口，跨越“三路兩河〞，向西接通盛岸路；主橋長220M，其中主跨145M，橋面設雙向6車道。通惠西路古華山路

地塊南邊一條重要干道，道路兩邊就是本地塊和惠山古鎮(zhèn)，有利于打造商業(yè)配套、與古鎮(zhèn)形成互補關系。資源景觀分析地塊東邊是著名京杭大運河內部有兩條運河貫穿、給予本工程優(yōu)越自然資源高壓線惠山歷史文化街區(qū)通惠西路盛岸路老居民區(qū)龍光路古華山路規(guī)劃路規(guī)劃路運河西路京杭運河京杭大運河始鑿于春秋戰(zhàn)國，歷隋、元二代而全線貫成；北起北京，南迄杭州，全長1794公里，無論歷史之久、里程之長，均居世界運河之首。兩千余年來，大運河幾歷興衰。漕運之便，澤被沿運河兩岸，不少城市因之而興，積淀了深厚獨特的歷史文化底蘊。有人將大運河譽為“大地史詩〞，它與萬里長城交相輝映，在中華大地上烙了一個巨大的“人〞字，同為會聚了中華民族祖先智慧與創(chuàng)造力的偉大結構；江蘇境內的京杭大運河,全長628千米。對蘇北、蘇南運河進行了整治擴建；擴建了京杭運河上的諫壁、解臺兩座二線船閘和淮陰、淮安、宿遷三座三線船閘,消除了京杭運河江蘇段的“瓶頸〞制約,實現(xiàn)了京杭運河蘇南、蘇北全線暢通,為江蘇及華東地區(qū)提供了一條南北水上快速交通大動脈。京杭運河內部運河未來交通開展地鐵規(guī)劃圖地鐵商機：目前擁有地鐵的城市，圍繞地鐵站點，商業(yè)開

發(fā)都取得了極大成功；預計無錫地鐵同樣將深

刻影響城市商業(yè)格局；消費者因快捷便利地鐵

而擁有更廣泛選擇，同時拉動各區(qū)域之間的聯(lián)系，帶動消費人群。地鐵一號：起點為堰橋、終點到雪浪；三陽廣場是軌道一號線和二號線換乘點，將給無錫未來商業(yè)格局帶來深刻變革，無錫不再是單一商業(yè)中心惠山新城、太湖新城、太湖廣場等都有望成為商業(yè)副中心；地鐵二號：2號線也正在積極籌備；地鐵建設給城市開展帶來舉足輕重的影響，2號線起點為梅園，沿滬宜路〔環(huán)太湖大道〕經轉向梁溪路東行，跨運河后沿五愛路、人民路、上馬墩路至塘橋頭，之后線路一直向東沿錫滬路穿滬寧高速公路，沿南中路到高速鐵路新無錫站。一號線二號線注：地鐵1、2號線、預計2021年運營地塊SWOT分析案例工程分析一南長區(qū)歷史文化街區(qū)——清名橋步行街案例工程分析二南長區(qū)引領無錫文化地產潮流新時尚案例工程分析三濱湖區(qū)無錫百年歷史文化街區(qū)——榮巷古鎮(zhèn)位于無錫市濱湖區(qū)，龍山南麓，梁溪河北，蠡溪片區(qū)的河埒地區(qū)西部，北以連綿起伏的惠山山脈為屏障，南臨無錫母親河——梁溪河，往東通過梁溪路與錫惠區(qū)相連，往西通向，梅園景區(qū)；“榮巷歷史街區(qū)保護修復工程〞工程規(guī)劃占地面積約37萬㎡，總投資約33億元；將榮巷打造為集—歷史文化、休閑度假、創(chuàng)業(yè)培訓為一體著名歷史主題街區(qū)、國際4A級旅游區(qū)；案例工程分析四濱湖區(qū)打造濱湖區(qū)歷史文化街區(qū)建筑面積：一期25,000㎡產品定位：入口綜合效勞區(qū)、榮氏故里游覽區(qū)、百年工坊商業(yè)區(qū)、慈善文化體驗區(qū)、仿古高尚住宅區(qū)、時尚商務休閑區(qū)經營業(yè)態(tài)：B區(qū)C區(qū)D區(qū)主要是餐飲、娛樂、休閑；二期A區(qū)主要是酒吧開發(fā)商：弘基企業(yè)〔集團〕股份盈利方式：租金2—3元/㎡·天主營面積：二、三層，160—700㎡左右物業(yè)費：9元/㎡·月租賃合同：最多不能超過6年D區(qū)C區(qū)B區(qū)二期A區(qū)B區(qū)C區(qū)B區(qū)6號樓D區(qū)大教堂客戶訪談一受訪人群：外來旅游商務人士受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談女性比例較大、各個年齡段較為均衡

家庭月收入主要在5,000-8,000元

性別、年齡、家庭收入：本次進行的對無錫外來旅游商務人士的60個樣本隨機訪問中，

女性占比64%，男性占比36%；各個年齡段較為均衡；家庭月

收入主要在5,000-8,000元客戶訪談二受訪人群：外來旅游商務人士受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談學歷、職業(yè)：被訪者的學歷以高中、大專為主，高學歷較少；

職業(yè)多中高層管理人員占及企業(yè)一般職員；未婚

28%離異、喪偶

6%已婚

66%去被訪者學歷以高中、大專為主、高學歷較少職業(yè)大局部中高層管理人員及一般企業(yè)員工婚姻狀況客戶訪談三受訪人群：外來旅游商務人士受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談外來商務游客主要來自長三角占據78%來無錫目的中旅游占72%所在地及來無錫目的：外地旅游商務客群主要來自長三角的江蘇、浙江、上海，總共占據78%；

來無錫最主要的目的為旅游72%，出差人群28%。出差,28%旅游,72%來無錫目的客戶訪談四受訪人群：外來旅游商務人士受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談選擇旅游景點餐廳、當?shù)赜刑厣牟蛷d，通常會選擇無錫菜

對餐飲的消費：外地客群來無錫會選擇旅游景點餐廳、當?shù)赜刑厣牟蛷d，通常

會選擇無錫菜；外地客群消費休閑餐飲的比例較低?？蛻粼L談五受訪人群：外來旅游商務人士受訪人群數(shù)量：60受訪人群年齡層：28-55方式：訪談外地來無錫人表示參加過當?shù)匦蓍e娛樂活動到達76%在去過休閑娛樂場所當中常去有咖啡廳、KTV及茶館對休閑娛樂的消費：有76%%的外地來錫人群表示參加過無錫當?shù)匦蓍e娛樂活動；

在去過的休閑娛樂場所中，咖啡廳是被訪者表示最常去的地

方占75%；其次是KTV占46%，茶館占35%。去過,

76%沒去過,

24%整體情況小結惠山古鎮(zhèn)作為無錫較為悠久著名風景區(qū)吸引高檔次消費商務人士旅游參觀、消費本次調研共采集了60個旅游人群樣本：

70%以上來自長三角地區(qū)；外地來錫的主要目的是旅游及商務出差，職業(yè)多是公司管理人員；家庭多為傳統(tǒng)的三

口之家，家庭月收入均在5,000元以上；外地消費者多與家人及朋友一起來在無錫，逗留時間以1-3天為主；在

除去交通和住宿費外，一般平均三人在無錫花費在2,000-4,999元之間；外地消費者來無錫消費上會選擇無錫有

名的餐飲、咖啡館等休閑餐飲，無錫旅游紀念品；

整體而言，對外地消費者來說，最具吸引力仍然是市內的南禪寺及是中心百貨，另外還有太湖、惠山古鎮(zhèn)、

靈山大佛、里湖風景區(qū)等傳統(tǒng)旅游景點。國內案例參考一芙蓉古城成都芙蓉古城成功利用成都地域文化

打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領傳統(tǒng)文化圍的生活方式

區(qū)位：位于成都西郊青羊界，

新成溫公路成-溫-郫生

態(tài)城市帶快速通道旁，

距市中心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)路僅10余分

鐘車程；有開通芙蓉古

城至成都市區(qū)公交專線資源：成-溫-郫國家級生態(tài)農

業(yè)保護帶、海峽兩岸科

技園、華西醫(yī)學院青羊

校區(qū)、四川省商業(yè)學校

成都星星外國語學校等目標客戶：對老成都有懷舊情結、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費新觀念的中老年人注重“5+2〞生活模式、追求個性生存狀態(tài)的都市人群預期有升值潛力的投資客戶工程定位：集居住、餐飲娛樂、休閑度假、旅游觀光、投資于一體，融合各種中國民居建筑風格、以成都地域文化為工程內涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)

占地面積：680畝

建筑面積：20.43萬㎡

水面面積：3萬余㎡

容

積

率：0.4

綠

化

率：72%

建筑密度：17%國內案例參考二芙蓉古城整個工程重點打造旅游觀光、休閑度假、商務活動、民居四大功能

皇城-明遠樓-至公堂：三者構成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線

酒店賓館分別修建于會所的西南和正北

各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動靜有致，統(tǒng)一和諧唐風區(qū)紫宸園云南區(qū)川西區(qū)蘇州區(qū)國內案例參考三芙蓉古城芙蓉古城中四種建筑風格的住宅營造了強烈的中國傳統(tǒng)文化氣氛

同時整個社區(qū)打造的休閑度假氣質，引領有別于城市的生活方式深度挖掘成都區(qū)域文化、舉辦各種活動，營造強烈中國傳統(tǒng)文化氣氛，引領一種充滿傳統(tǒng)文化氣氛生活方式；飲食文化：數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子水文化：龍舟比賽、放河燈等天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕著名中外傳統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風箏、彈子等有著鄉(xiāng)土色彩玩具民風民俗文化：趕廟會、搭戲臺、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化：4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花街道：以成都老街道名命名各小區(qū)主干道、干道、次干道和院內道路，達成街道名的親切和易于記憶四種建筑風格的住宅營造了強烈中國傳統(tǒng)居住氣氛建筑：2層為主，面積42--212平方米不等，類型

有獨棟、四合院、聯(lián)排，附帶特色私家

花園和配套設施建筑風格：

川西民居組團

江蘇民居組團

云南民居組團

唐風建筑組團園林：建有亭榭、小橋流水的江南風格設計，綠

地景觀錯落有致

案例工程啟示開發(fā)理念：在日漸提高都市人生活消費水平和文化追求中，主要依據城市中產階層隨社會開展而日益增長物質文化需要，結合現(xiàn)代會議功能和假日經濟繁榮現(xiàn)狀，推出整合四大功能第二居住體系：旅游觀光：獨特建筑和優(yōu)美景觀設計成功吸引眾多游人前來參觀游覽、消費，帶來商機；休閑度假：提供安逸、清靜環(huán)境，迎合都市人周末消費，休閑廣場供人們品茶、聊天、對弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場所；商務活動：提供會議、談判活動的場所；生活理念：滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜居住心理，外觀古樸，住宅內部強調實用性，符合現(xiàn)代人生活習慣，價格合理，吸引了大量購房者文化氣氛：通過對傳統(tǒng)建筑和歷史文的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史、文化深沉底蘊；例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風民俗等營造社區(qū)氣氛，滿足現(xiàn)代人居住心理利用社區(qū)完善配套功能，舉辦各種活動深度挖掘傳統(tǒng)文化，滿足居住者的文化需求本工程定位思考一無錫茶文化之茶區(qū)：無錫茶區(qū)，除上面描述太湖翠竹提到的各茶場外，還有最大的宜興茶區(qū)。無錫茶文化之茶水：無錫惠山泉，又名漪瀾泉，位于無錫市錫惠公園內，為唐大歷元年至十二年〔公元766-777〕無錫令敬澄所開鑿，迄今已有一千二百多年歷史；因茶圣陸羽曾親品其味，故又一名陸子泉。相傳唐代陸羽評定了天下水品二十等，惠山泉被列為天下第二泉。無錫茶文化之茶藝：玻璃杯泡茶法飲用綠茶也是大有講究的；玻璃杯泡飲法，適于品飲細嫩名貴綠茶，便于充分欣賞名茶外形、內質；泡飲之前，先欣賞干茶色、香、形。取一杯之量的茶葉，置于無異味潔白紙上，觀看茶葉形態(tài)；名茶造型，因品種不同，或條、或扁、或螺、或針……欣賞其制作工藝，觀察茶葉色澤，或碧綠，或深綠，或黃綠，或多毫……，再干嗅茶中香氣，或奶油香，或板栗香，或鍋炒香，或不可名狀清鮮茶香……充分領略各種名茶地域性天然風韻，稱為"賞茶"。茶文化本工程定位思考二大運河體驗：大運河體驗是指通過實景的大運河劇場，展示運河沿線悠久的歷史和生活方式。編劇應該經過精心挑選，拍出一部內容豐富、真實、精彩的劇目。在世界上，有很多這樣的娛樂節(jié)目的模式。在美國或在德國巴伐利亞州，許多戶外戲劇已經以奧伯豪森基督教受難劇聞名世界；幾十年來，室外戲劇模式都證明它可以作為景點的可行性。運河客棧和游船旅館：這些精心設計的住宿設施將與其他的工程和景點相輔相成，使無錫成為整個獨一無二的運河古鎮(zhèn)。船舶和小船的設計者可以規(guī)劃運河游船旅館，并且要在船體的主體局部表達出住宿的特色，設計出獨具特色的私人客房、用餐區(qū)、休閑和讀書區(qū)。大運河游船景點：運河游船景點應該結合船本身的風格和運河的悠久歷史，集中停靠在運河沿岸；游客可以到達所有的游船，神秘海港是輪船和海上景點的一個經典例子；它是一個游船、海、活態(tài)歷史景點的結合體。它全年開放，每年大約有超過30萬人次游客，為本工程提供了一個很好范例，同時可以打造一下餐飲等場所。大運河燈會：無錫運河古鎮(zhèn)全年開放，那么在寒冷的冬季，當天氣限制了人們的戶外活動時，要仔細思考應帶給游客什么旅游工程；建議模仿德國、加拿大和美國等其他國家成功例子，創(chuàng)造出大運河燈會。大運河文化美國戶外戲劇神秘海港景點本工程定位思考三手工藝文化陶藝品泥塑品刺繡本工程定位思考四飲食文化中國飲食文化：宋代——北甜南咸：中國的口味主要有兩種，北方人喜歡吃甜的，南方人喜歡吃咸的。當時中國沒有吃“麻辣〞的，當時辣椒還沒有傳入中國。到南宋時候，北方人大量移民南方，甜的口味逐漸傳入南方；明代——京蘇廣式：南宋時候，北方人大量南遷。逐漸地，北方的飲食文化影響了南方。在南方經濟興旺的地區(qū)形成了自己的派系。在北方，蒙古的飲食也同樣影響了北方飲食文化。明代末期，中國飲食分為京式、蘇式和廣式。京式偏咸，蘇式、廣式偏甜；清代——四大菜系：當時辣椒從南美經過印度，從西藏傳入中國，首先引進辣椒的就是四川。清代中期的時候，川菜已經形成，到了清末就成為四大菜系之一。魯菜也屬于京式菜系，因為魯菜影響力大于北京菜系，所以往往用魯菜代表京式菜系。蘇式菜系絕大局部是在淮揚地區(qū)，所有蘇式菜系也稱為淮揚菜。于是就形成了京〔魯〕、蘇〔淮揚〕、廣〔粵〕、川四大菜系；民國——八大菜系：民國開始，中國各地的文化有了相當大開展。蘇式菜系分為蘇菜、浙菜和徽菜。廣式菜系分為粵菜、閩菜，川式菜系分為川菜和湘菜。因為川、魯、蘇、粵四大菜系形成歷史較早，后來，浙、閩、湘、徽等地方菜也逐漸知名，就形成了中國的“八大菜系〞。后來形成最有影響和代表性也為社會所公認有：川、粵、蘇、閩、浙、湘、徽、魯?shù)炔讼?，即中國“八大菜系〞。無錫飲食文化：湖流域的昊地先民已經能夠種植稻米，開始了飯稻飲食生活。司馬遷在?史記·貨殖列傳?中提出“飯稻羹魚〞，是對昊地飲食文化的高度概括，是無錫飲食文化的根基；通長期的開展，無錫形成了獨特的區(qū)域歷史文化和鮮明的飲食文化特征，在飲食活動中特別注重情景的運用，追求美的意境，極富特色的無錫太湖船菜就是“情景交融〞的最好例證；人們坐在具有江南水鄉(xiāng)特色的游船上，泛舟在碧波萬頃的太湖之上，品嘗著無錫傳統(tǒng)特色的太湖船菜，欣賞著太湖美景，聆聽著江南絲竹，談笑風生，動靜結合，人、船、水、山、天交融一體，完全是一幅情景交融、意境深遠的江南山水畫。船宴的樂趣，除了得益于菜點的豐美外，主要是得益于飲食環(huán)境異乎尋常的自然和裝飾美。船宴本工程判定方向本工程通過文化為核心，融入多種文化主題，打造無錫城市名片古式飯館茶樓手工藝品運河夜景通過以上分析得出、本區(qū)域未來是文化區(qū)、地塊周邊大量文化資源、南面就是惠山古鎮(zhèn)，建議本工程適合以文化為核心，以茶文化、運河文化、手工藝文化、飲食文化等方面文化為主題，打造無錫城市名片。第五章工程定位定位目標定位分析：北塘區(qū)是無錫市三個中心城區(qū)之一，面積31.5平方公里，全區(qū)常住人口31萬；地塊位于北塘區(qū)，地塊周邊交通便捷、未來有地鐵站等，區(qū)域地理位置優(yōu)越；地塊所在區(qū)域擁有眾多歷史文化資源、未來片區(qū)規(guī)劃為文化區(qū)。定位目標在無錫打造五洲“旅游商業(yè)文化〞地產標竿，立足品牌形象；打造無錫城市名片，未來成為城市副中心、城市游憩目的、城市高檔居住區(qū)。五洲·文化廣場無錫城市名片

古文化街區(qū)+美食娛樂區(qū)+休閑度假區(qū)+旅游購物區(qū)+中式居住區(qū)工程定位城市定位打造無錫城市名片，同時具備多種效勞功能：高品質購物功能、高品位文化休閑娛樂功能、高