市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

揚(yáng)州市邗溝工程投標(biāo)書市場(chǎng)局部市場(chǎng)籌劃報(bào)告內(nèi)容政策市場(chǎng)預(yù)判工程市場(chǎng)定位工程價(jià)格建議〔一〕進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展的責(zé)任。2024年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。〔二〕加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購置、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供給?！踩痴{(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供根底?！菜摹硰?qiáng)化差異化住房信貸政策。對(duì)貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的根底上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。新國八條：內(nèi)容〔五〕嚴(yán)格住房用地供給管理。各地要增加土地有效供給，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量70%的要求。在新增建設(shè)用地年度方案中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供給方案總量原那么上不得低于前2年年均實(shí)際供給量。大力推廣以“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)〞方式供給中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為?！擦澈侠硪龑?dǎo)住房需求。各直轄市、方案單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原那么上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房?！财摺陈鋵?shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省〔區(qū)、市〕人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。〔八〕堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。新國八條：內(nèi)容主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布政府直接參與房價(jià)調(diào)控，房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定2、加大保障性安居工程建設(shè)力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍，強(qiáng)調(diào)公共租賃住房發(fā)展3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機(jī)，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)的房地產(chǎn)稅制改革打下基礎(chǔ)4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上還可以上調(diào)首付再次提升10%，影響較?。簧虡I(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理落實(shí)“三類”住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地明確土地招拍掛制度改進(jìn)方向，保障土地供應(yīng)量6、合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)本地戶籍家庭限購2套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購1套房，對(duì)非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購房一二線城市，限制購買，市場(chǎng)冰凍無限購的三四線城市，投資客大量涌入，相對(duì)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)較好7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制對(duì)于政策落實(shí)不力的省(區(qū)、市)人民政府要向國務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)明確約談問責(zé)機(jī)制，保障政策的有力執(zhí)行和落實(shí)8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)輿論合理引導(dǎo)住房消費(fèi)新國八條：解讀

2010年國十條及2011年“國八條”對(duì)比2010年“國十條”及相關(guān)配套政策2011年“國八條”行政手段問責(zé)對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任升級(jí)對(duì)于政策落實(shí)不力的省(區(qū)、市)人民政府要向國務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)限購地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)本地戶籍家庭限購2套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購1套房，對(duì)非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購房，未定時(shí)間限制經(jīng)濟(jì)手段差別化利率二套房貸款首付50%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍升級(jí)對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上還可以上調(diào)稅收買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，差額征收營業(yè)稅物業(yè)稅試點(diǎn)全面開展；買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅相比過往政策，本輪政策除單純房產(chǎn)政策和經(jīng)濟(jì)限制外，參加了行政干預(yù)手段，因此本輪政策更加嚴(yán)厲、執(zhí)行度更強(qiáng)、市場(chǎng)影響更大新國八條：比對(duì)截止目前，已有北京、上海、青島、廣州、南京、太原等個(gè)城市出臺(tái)限購令未來涉及所有直轄市、省會(huì)城市、方案單列市、房價(jià)上漲較快城市，包括蘇州、無錫等，可能將到達(dá)72限購城市，涉及范圍和影響進(jìn)一步擴(kuò)大新國八條：影響北京外地人購房比例到達(dá)40%，北京樓市調(diào)控細(xì)那么執(zhí)行首日(17日)，住宅市場(chǎng)網(wǎng)簽總量與前一日相比暴跌近九成，達(dá)86.78%2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量環(huán)比1月下半月的4479套，跌幅達(dá)89%，一手住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌7%至21220元∕㎡青島2月以來新房半個(gè)月的時(shí)間簽約量未突破700套；二手房那么僅僅簽約300多套，自12月份下降了五成以上項(xiàng)目重慶上海試點(diǎn)范圍重慶主城區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）上海市行政區(qū)域征收對(duì)象首批包括獨(dú)棟商品住宅；新購的高檔住房（指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍及以上的住房）；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套及以上的普通住房。未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米（含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。差別化稅率獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。稅率因房價(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。即一般適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%?！吧夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格”由統(tǒng)計(jì)部門每年公布。本地居民1、個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅2、個(gè)人新購的高檔住房。家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新購的住房。計(jì)稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。免征及退稅范圍扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。②辦法實(shí)施前擁有的獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180

m2新購的獨(dú)棟商品住宅和高檔房免稅面積為100m2；新購多套的按時(shí)間順序?qū)γ赓彽目勖饷娣e。③“三無”個(gè)人應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積，如符合有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件，從當(dāng)年免征，如已繳納退還。①上海居民家庭在新購一套房后的一年內(nèi)出售原有唯一住房的，其新購住房已征收的房產(chǎn)稅，退還；②上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；③符合國家和上海有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海居住證并在上海工作生活的，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。④持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的購房人，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；⑤持有上海居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，退還。房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式啟動(dòng)，在未來可能進(jìn)一步推廣房產(chǎn)稅：內(nèi)容房屋持有本錢，仍低于數(shù)年房價(jià)漲幅，對(duì)投資房產(chǎn)者獲益影響不大在物價(jià)保持在較高水平、實(shí)際利率為負(fù)或接近零的背景下，房產(chǎn)仍將是對(duì)居民頗具吸引力的投資標(biāo)的，開征房產(chǎn)稅短期抑制投資性需求，進(jìn)而穩(wěn)定房價(jià)的現(xiàn)實(shí)性并不強(qiáng)對(duì)未來高端物業(yè)存在影響和稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的影響房產(chǎn)稅：解讀“三重杠桿〞政策出臺(tái)，彰顯政府調(diào)控決心，標(biāo)志著調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)和深化，影響更加深遠(yuǎn)在嚴(yán)厲限購政策之外又出臺(tái)房產(chǎn)稅將產(chǎn)生疊加效應(yīng)，加大高端住宅市場(chǎng)的波動(dòng)，短期市場(chǎng)量價(jià)將受到顯著影響，客源觀望氣氛迅速增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將逐步擴(kuò)大，但需警惕稅收轉(zhuǎn)嫁和普通居民住房負(fù)擔(dān)增加本輪房地產(chǎn)政策結(jié)論后市預(yù)測(cè)：宏觀房產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)機(jī)構(gòu)看空2024年房產(chǎn)市場(chǎng)，跌價(jià)不可防止，對(duì)于成交量存在較大分歧但對(duì)于市場(chǎng)長線仍然看好！市場(chǎng)預(yù)判：機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)2024年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出2024年貨幣政策從“適度寬松〞轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健〞。政府要在流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)增長間取得脆弱平衡2024年春節(jié)前后三次加息，彰顯政府對(duì)于流動(dòng)性導(dǎo)致通脹的抑制，考慮到CPI增速，2024年仍然存在2－4次的加息空間考慮通脹預(yù)期，相比2024年貨幣供給量以及貨幣流動(dòng)性均會(huì)放緩！市場(chǎng)預(yù)判：貨幣政策自2024年開始，銀行信貸投放量大幅走高是拉動(dòng)房價(jià)上升的其中原因我們的相關(guān)性和回歸分析顯示，銀行新增信貸和房價(jià)有非常高的相關(guān)性，銀行新增信貸對(duì)房價(jià)增長亦具有效的解析能力經(jīng)過2024年9.6萬億的新增信貸后，2024年新增信貸全年總額預(yù)計(jì)也在7.5億之上。目前大局部機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2024年新增貸款量講明顯放緩2024年信貸規(guī)模的大幅放緩將導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈緊缺，信托的進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致開發(fā)商只有通過銷售物業(yè)保證資金鏈的穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)判：信貸規(guī)模存貸款期限調(diào)整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日第二次加息2011年2月9日第三次加息存款1、活期存款0.360.360.360.42、三個(gè)月1.711.912.252.63、半年1.982.22.52.84、一年2.252.52.7535、三年2.793.253.553.96、五年3.64.24.555貸款1、六個(gè)月4.865.15.355.62、一年5.315.565.816.063、一至三年5.45.65.856.14、三至五年5.765.966.226.455、五年以上5.946.146.46.6由于通脹壓力上升，2024年利率有序上調(diào)是大概率事件。利率上調(diào)：(i)將加大購房者的還貸壓力，遏制部份投資和投機(jī)需求入市(ii)使得開發(fā)商的財(cái)務(wù)本錢增加，并收縮市場(chǎng)流動(dòng)性，對(duì)開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生不利影響盡管小幅度加息并不能造成行業(yè)的致命打擊，但在房屋交易低迷、房價(jià)預(yù)期下跌、土地增值稅嚴(yán)格清算、預(yù)售款嚴(yán)格監(jiān)管等多重壓力下，加息對(duì)一些中小開發(fā)商還是有殺傷力同時(shí)抑制了一定的投資購房行為市場(chǎng)預(yù)判：利率2024年11月16日17.5%2024年11月29日18.0%2024年12月20日18.5%2024年1月20日19.0%2024年2月24日19.50%注：自由現(xiàn)金流表示的是公司可以自由支配的現(xiàn)金。如果自由現(xiàn)金流豐富，那么公司可以歸還債務(wù)、開發(fā)新工程、回購股票、增加股息支付Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。而隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大在開發(fā)投資加大、土地購置費(fèi)攀升、信貸、信托收緊等多重作用下，銷售物業(yè)保證資金鏈不可防止！市場(chǎng)預(yù)判：資金鏈截止2024年11月底，全國僅完成18.5萬公頃土地供給方案的約65%。2024年土地出讓方案完成率低的省市，如一線城市的廣州、深圳和二、三線城市中的西安等地，將會(huì)在2024年加大土地供給，給開發(fā)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)藏提供更多機(jī)遇；而北京、上海、杭州、武漢、廣州等地王頻出城市由于2024年地價(jià)高企，價(jià)值宏觀調(diào)控，下半年地價(jià)或出現(xiàn)回落，出現(xiàn)拿地時(shí)機(jī)2024非熱點(diǎn)城市存在拿地時(shí)機(jī)，傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市可借助下半年地價(jià)回落具備拿地時(shí)機(jī)！市場(chǎng)預(yù)判：土地市場(chǎng)建筑本錢持續(xù)增加，房價(jià)不會(huì)產(chǎn)生大幅回落的跡象市場(chǎng)預(yù)判：價(jià)格宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論2024年整體市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回落已為定局，對(duì)于一二線限購城市而言，大幅降價(jià)時(shí)機(jī)不大，成交量迅速下降，豪宅迅速進(jìn)入冰凍期；中低端產(chǎn)品冰凍期小，下半年存在運(yùn)作時(shí)機(jī)；三、四線城市偏樂觀，但價(jià)格上升空間不大，主要表現(xiàn)成交量提升相對(duì)不斷受到政策調(diào)控影響的住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)根本不受政策影響，并且不受貸款和限購的限制，商業(yè)地產(chǎn)迎來全新開展機(jī)遇信貸、信托收緊、持續(xù)加息以及開發(fā)商本身負(fù)債率的提升導(dǎo)致只能依托銷售物業(yè)保證現(xiàn)金流穩(wěn)定土地市場(chǎng)，非熱點(diǎn)城市存在拿地時(shí)機(jī)，熱點(diǎn)城市可借助下半年地價(jià)下跌拿地后市預(yù)測(cè)：揚(yáng)州房產(chǎn)市場(chǎng)政策影響：歷次影響政策出臺(tái)政策出臺(tái)揚(yáng)州市場(chǎng)對(duì)政策反映較快，短期影響明顯，但市場(chǎng)恢復(fù)周期相對(duì)較短本輪政策短期內(nèi)對(duì)揚(yáng)州市場(chǎng)影響比較明顯，相對(duì)其他城市，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)快速進(jìn)入復(fù)蘇通道以貸款額100萬、貸款20年為例，利息變化如下時(shí)間套限首付折扣利率月供總利息2010年4月調(diào)控前基準(zhǔn)5.94第一套20萬7折利率4.1586143.4474411第二套20萬7折利率4.1586143.4474411目前基準(zhǔn)利率6.60第一套30萬基準(zhǔn)利率6.607514.72803533第二套60萬1.1倍利率7.267909.82898357客源觀望氣氛逐步增加，但對(duì)首置客源影響相對(duì)較小對(duì)開發(fā)商來說，必定會(huì)采取降價(jià)策略，保證去化量、穩(wěn)定資金鏈項(xiàng)

目調(diào)整前利率2010年10月20日第一次加息2010年12月26日第二次加息2011年2月9日第三次加息一、個(gè)人住房公積金存款當(dāng)年繳存0.360.360.360.4上年結(jié)轉(zhuǎn)1.711.912.252.6二、個(gè)人住房公積金貸款五年以下(含五年)3.333.503.754.0五年以上3.874.054.34.5政策影響：貸款1、限購：南京、蘇州、無錫處于限購城市內(nèi)，南京、無錫、蘇州細(xì)那么已出，而揚(yáng)州暫時(shí)無限購政策出臺(tái)消息2、住房保障：落實(shí)新商品房配建廉租、公租房比例；要求各地探索將租賃市場(chǎng)中的存量房源轉(zhuǎn)化為公租房的新途徑。完善體制機(jī)制，運(yùn)用土地供給、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公租房的建設(shè)和運(yùn)營3、政府問責(zé)：在監(jiān)督和考核方面，細(xì)那么提出要抓緊建立健全各市、縣人民政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。對(duì)措施落實(shí)不到位的，要及時(shí)約談相關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問責(zé)只要揚(yáng)州市場(chǎng)沒有出現(xiàn)爆發(fā)式增長，將不會(huì)出臺(tái)限購令，在一定時(shí)期揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來開展機(jī)遇江蘇出臺(tái)?貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知?政策影響：后續(xù)政策房價(jià)控制目標(biāo)可以是具體的目標(biāo)數(shù)值，也可以參照其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度定性，價(jià)格漲幅原那么上應(yīng)低于本地年度gdp增速和人均可支配收入的漲幅政策影響：房價(jià)與經(jīng)濟(jì)開展年份GDP（億元）增幅人均可支配收入（元）增幅房價(jià)漲幅2010215013.4%2294411.6%----2009185613.8%1941611.6%53866.7%2008157313.4%1739815.5%504514.7%2007131115.7%1505716.3%43978.5%2006110015.2%1294513.8%4052--揚(yáng)州房價(jià)與經(jīng)濟(jì)開展控制在合理范圍，未來出臺(tái)限購令的可能性不大短期住宅市場(chǎng)觀望氣氛較濃、影響較大，但未來限購的可能性不大，市場(chǎng)會(huì)快速進(jìn)入復(fù)蘇通道，價(jià)穩(wěn)量升商辦產(chǎn)品：不受政策影響，為投資客主力進(jìn)入產(chǎn)品，市場(chǎng)迎來運(yùn)作時(shí)機(jī)低端居住產(chǎn)品：短期觀望氣氛較濃，隨著未來可能降價(jià)促銷，市場(chǎng)需求迅速放量，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，建議以快速跑量為主高端居住產(chǎn)品：其他城市限購，釋放揚(yáng)州客源對(duì)高端居住品質(zhì)追求，未來購房更加注重品質(zhì)和居住環(huán)境，高端市場(chǎng)未來量穩(wěn)價(jià)升揚(yáng)州市場(chǎng)預(yù)判結(jié)論工程市場(chǎng)定位工程區(qū)位理解工程市場(chǎng)理解工程市場(chǎng)定位目標(biāo)客源預(yù)估城市中心個(gè)案，具有老城區(qū)歷史、文化價(jià)值，極具稀缺性老城區(qū)規(guī)劃：以保護(hù)老城區(qū)整體風(fēng)貌為前提，開展有傳統(tǒng)特色的零售業(yè)和制造業(yè)，把老城區(qū)建設(shè)成為能夠表達(dá)揚(yáng)州傳統(tǒng)文化、商業(yè)興旺、居住舒適、富有魅力的城市中心09年至今老城區(qū)地塊成交區(qū)位用途占地容積率邗溝路北側(cè)、友誼路東側(cè)商住678421.4史可法路東、富貴園北（本項(xiàng)目）商住260711.4區(qū)位：城市中心，稀缺老城區(qū)運(yùn)河一號(hào)公館11000元/㎡陽光美第10500元/㎡桐園13000元/㎡中信泰富錦苑9000元/㎡金域藍(lán)灣9300元/㎡駿和國際9800元/㎡老城區(qū)御景園11000元/㎡御景園代表城市高端價(jià)值板塊，但產(chǎn)品品質(zhì)無法樹立高端形象，具備提升運(yùn)作時(shí)機(jī)區(qū)位：高端價(jià)值板塊銀行：中國工商銀行、揚(yáng)州商業(yè)銀行等超市賣場(chǎng)：蘇果生活賣場(chǎng)等學(xué)校：揚(yáng)州職業(yè)大學(xué)、弘揚(yáng)中學(xué)、竹西中學(xué)，梅嶺小學(xué)等醫(yī)院：揚(yáng)州第二人民醫(yī)院、竹西醫(yī)院、城北醫(yī)院等具備城市高端個(gè)案運(yùn)作配套支撐區(qū)位：配套成熟瘦西湖風(fēng)景區(qū)蜀崗西峰享受邗溝的景觀資源古邗溝景觀帶區(qū)位：景觀資源豐富土地座落:史可法路東、富貴園北用地面積:26071M2容積率:1.4限高:24米，沿河12米成交單價(jià):9030元/M2樓板價(jià)6450元/M2地價(jià)較高，必定走城市高端路線地塊規(guī)模小、限高制約，應(yīng)走純粹高端產(chǎn)品路線區(qū)位：工程自身區(qū)位背景結(jié)論區(qū)位優(yōu)勢(shì)：城市中心、享受高端城市配套和自然景觀資源，老城區(qū)稀缺價(jià)值日益凸顯地塊限制：地價(jià)高、必定要走高端路線；工程規(guī)模小，走純粹產(chǎn)品路線地塊先天優(yōu)勢(shì)，決定工程必定運(yùn)作揚(yáng)州高端個(gè)案價(jià)值優(yōu)勢(shì)：城市高端價(jià)值板塊，缺乏匹配區(qū)位價(jià)值和老城區(qū)形象的高端品質(zhì)個(gè)案，具備跳脫運(yùn)作時(shí)機(jī)工程區(qū)位理解工程市場(chǎng)理解工程市場(chǎng)定位目標(biāo)客源預(yù)估高端市場(chǎng)：競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)運(yùn)河一號(hào)公館陽光美第桐園中信泰富錦苑金域藍(lán)灣駿和國際稀缺的老城區(qū)個(gè)案，市場(chǎng)具備競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)容積率較低、規(guī)模小，社區(qū)居住品質(zhì)更加純粹、品質(zhì)更高老城區(qū)項(xiàng)目名稱總建面積(萬方)容積率未來供應(yīng)(萬方)運(yùn)河壹號(hào)公館111.84.7陽光美第181.63金域藍(lán)灣21.11.718.3駿和國際公館122.156.2桐園71.775.3中信泰富錦苑431.322總計(jì)112.1/59.5本案競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：去化項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推盤套數(shù)去化套數(shù)月均去化（套數(shù)）運(yùn)河壹號(hào)公館2010-12-9926030駿和國際公館2010-8-1270936251金域藍(lán)灣2010-12-1827724481陽光美第2010-10-281119323桐園2010-10-1016212130中信泰富錦苑2010-10-2318216340揚(yáng)州市高端住宅市場(chǎng)，常規(guī)去化在月均30-50套左右金域藍(lán)灣恒濕恒溫恒氧當(dāng)?shù)貏?chuàng)新高端工程到達(dá)月均81套高去化高端個(gè)案市場(chǎng)需求良好，支撐工程高端運(yùn)作；并且特色產(chǎn)品市場(chǎng)需求更高競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：價(jià)格、戶型項(xiàng)目名稱主力房型（m2）主力總價(jià)（萬）單價(jià)（元/m2)運(yùn)河壹號(hào)公館兩房：91-120140-156高層10300三房：136-166170-207多層12500陽光美第兩房：73-10662-13510500三房：105-13089-162駿和國際公館二房：82-9080-889800三房：115-140112.7-137四房：163-170159-166金域藍(lán)灣兩房：80749300三房：115-140106-130桐園兩房：90-107117-13913000三房：130-140169-182中信泰富錦苑兩房：100-11090-999000三房：140126常規(guī)戶型、產(chǎn)品表現(xiàn)，缺乏真正代表揚(yáng)州中心城區(qū)、高端居住品質(zhì)的個(gè)案中信泰富錦苑運(yùn)河1號(hào)公館金域藍(lán)灣陽光美第高端住宅市場(chǎng)結(jié)論揚(yáng)州缺乏真正代表城市中心居住品質(zhì)和形象的高端個(gè)案，比方上海想到翠湖天地，南昌想到國際華城揚(yáng)州高端個(gè)案表現(xiàn)較常規(guī)，但市場(chǎng)需求較高〔30-50套〕，對(duì)工程高端運(yùn)作具備市場(chǎng)時(shí)機(jī)驗(yàn)證別墅市場(chǎng)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱占地面積總建面積(萬方)容積率綠化率瘦西湖悅園4.64.80.9652%虎豹郡王府11131.235%林溪山莊107.70.7163.4%江揚(yáng)運(yùn)河印象5.84.20.7343%本案2.63.61.4/工程容積率和規(guī)模，運(yùn)作別墅產(chǎn)品，在體量和居住氣氛上不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)別墅市場(chǎng)：去化項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推盤套數(shù)去化套數(shù)月均去化（套數(shù)）瘦西湖悅園2010-3-1聯(lián)12聯(lián)90.8虎豹郡王府2010-2-28聯(lián)85聯(lián)736.6林溪山莊2010-9-26疊加：102聯(lián)排：23疊加：56聯(lián)排：18疊加：11聯(lián)排：4江揚(yáng)運(yùn)河印象2011-1-1聯(lián)26聯(lián)147別墅市場(chǎng)需求較好，外表城市對(duì)高端物業(yè)需求較強(qiáng)烈，支撐工程高端定位和運(yùn)作別墅市場(chǎng)：價(jià)格項(xiàng)目名稱主力房型（m2）主力總價(jià)（萬）單價(jià)（元/m2)瘦西湖悅園疊：260-360338-46813000虎豹郡王府疊：156-183190-28412200-15800聯(lián)：200-275336-46216800林溪山莊疊：175-180192-19811000聯(lián)：238-247309-34513000-14000運(yùn)河印象聯(lián)：405-515600-77215000聯(lián)疊類經(jīng)濟(jì)型別墅主力價(jià)格在12000-14000元/㎡，總價(jià)在190萬以上別墅市場(chǎng)結(jié)論別墅去化較好，表現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)需求，具備別墅產(chǎn)品運(yùn)作市場(chǎng)支撐主力價(jià)值在12000-15000元之間、總價(jià)190萬以上，能夠獲得比住宅更高利潤價(jià)值工程產(chǎn)品定位思考1、按照目前揚(yáng)州高端住宅市場(chǎng)，通過產(chǎn)品簡(jiǎn)單差異跳脫競(jìng)爭(zhēng)，未來陷入同質(zhì)市場(chǎng)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)2、別墅能夠獲得更高利潤空間，但如果做經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品，別墅體量極其有限，對(duì)社區(qū)品質(zhì)提升、價(jià)值提升帶動(dòng)較小，同樣把更多競(jìng)爭(zhēng)壓力擠壓到住宅產(chǎn)品3、由于工程規(guī)模小，做混合產(chǎn)品必定在推廣、產(chǎn)品純粹性上表現(xiàn)缺乏；對(duì)于工程小規(guī)模樓盤，更應(yīng)把產(chǎn)品做純粹、極致，才在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更具優(yōu)勢(shì)工程如何在1.4容積率、24米〔沿河12米〕下限定條件下，如何創(chuàng)新？如何保障工程高端產(chǎn)品形象？獲得更高利潤空間？創(chuàng)新型產(chǎn)品：杭州九樹工程概況工程地址：杭州市西湖區(qū)占地面積：20000平米建筑面積：23500平米容積率：約1.2物業(yè)形態(tài)：全多層大平層組合立面風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，風(fēng)格并不突出，但外部可移動(dòng)木柵欄設(shè)計(jì)使建筑被木格柵包含在內(nèi)，與外部自然景觀零距離接觸景觀手法：最大化利用五云山自然景觀資源，內(nèi)部景觀以高大的喬木竹林為主戶型面積：平均400㎡新材料新技術(shù)：屋頂花園系統(tǒng)、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)及嵌入山體構(gòu)筑技術(shù)精裝修：廚具：德國的Bulthaup廚具；電器：歐洲家電之父的Miele廚房電器；全球最頂級(jí)的意大利家具品牌Minotti、Cappellini、Depadove、Zanotta07年即達(dá)千萬總價(jià)的頂級(jí)別墅價(jià)格，創(chuàng)造了杭州新一類頂級(jí)住宅開發(fā)模式創(chuàng)新型產(chǎn)品：北京綠城御園工程概況工程地址：西山風(fēng)景區(qū)占地面積：45.2萬平米建筑面積：31萬平米容積率：0.68物業(yè)形態(tài)：公寓、圓廳別墅立面風(fēng)格：干掛石材立面，官邸感覺景觀手法：歐洲古典園林戶型面積：平層官邸380-420平米，圓廳別墅740平米精裝修：4000元/平米，德國米勒廚房電器、唯寶衛(wèi)浴潔具、海福樂家具五金、美國LENNOX雷諾士風(fēng)道式中央空調(diào)、美國畢姆中央吸塵系統(tǒng)等平層官邸售價(jià)到達(dá)1500-2000萬元的頂級(jí)聯(lián)排別墅價(jià)格創(chuàng)新型產(chǎn)品：上海金地天御工程概況工程地址：上海徐涇鎮(zhèn)占地面積：92000平米建筑面積：100374平米容積率：約1.2物業(yè)形態(tài)：多層小高層立面風(fēng)格：官邸建筑、石材干掛立面表達(dá)尊貴質(zhì)感景觀手法：新古典裝飾主義景觀戶型面積：180-300㎡中大戶型為主精裝修：中宅3000-4000元/平方米，大宅6000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)隨著金地天境、金地天御、閔行星河灣等樓盤推出，上海的豪宅供給跳脫原有的區(qū)域概念工程區(qū)位：城西陽澄湖別墅區(qū)立面風(fēng)格：ART-DECO風(fēng)格，仿石涂料景觀表現(xiàn)：大型組團(tuán)景觀、中央水景主力戶型：220-480㎡、大平層戶型戶型表現(xiàn)：3.3-4.15米層高、全套房設(shè)計(jì)區(qū)別前期高端個(gè)案產(chǎn)品形象，到達(dá)周邊經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格創(chuàng)新型產(chǎn)品：昆山華府莊園產(chǎn)品開展結(jié)論這類產(chǎn)品〔大平層〕代表了城市新一類的豪宅開展方向總價(jià)或單價(jià)相當(dāng)于同區(qū)域經(jīng)濟(jì)型別墅，但在立面、戶型舒適度、會(huì)所效勞、景觀等高于經(jīng)濟(jì)型別墅通過全新的大平層的產(chǎn)品形象，必將樹立揚(yáng)州城市中心高端市場(chǎng)開展、樹立新的高端居住理念容積率建筑形態(tài)戶型面積項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力綠城御園0.68平層官邸3層圓廳別墅2層平層官邸380-420平米圓廳別墅740平米官邸建筑和歐洲古典園林景觀金地徐涇1.25、8、13層180-300㎡官邸建筑和豪宅裝修杭州九樹1.25層平均400㎡頂級(jí)設(shè)計(jì)師360度圍廊建筑華府莊園/7層220-480㎡平層別墅戶型、3.3-4.15米大層高與別墅產(chǎn)品比：相比別墅產(chǎn)品，客源更看中工程特色的大平層居住功能空間帶來的便捷以及豪華度相比別墅產(chǎn)品，客源更加看中的是工程作為社區(qū)的鄰里氣氛，更加注重圈層以及社交的方便性相比別墅產(chǎn)品，客源更看中工程立面、景觀、戶型、大堂等居住品質(zhì)與公寓產(chǎn)品比：相比高端公寓產(chǎn)品，客源更看重工程低密度的生活〔7層以內(nèi)〕相比高端公寓產(chǎn)品，客源更加看重工程生態(tài)區(qū)位環(huán)境相比高端公寓產(chǎn)品，客源更加看重大平層居住功能空間帶來的頂級(jí)居住品質(zhì)〔全套房、大層高〕大平層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力樹立城市中心全新的居住品質(zhì)和價(jià)值形象的揚(yáng)州首席平層官邸工程市場(chǎng)定位工程區(qū)位理解工程市場(chǎng)理解工程市場(chǎng)定位目標(biāo)客源預(yù)估工程定位城市高端個(gè)案，必定輻射全市高端客源客源分布客源特征客源根底他們是誰？有多少？客源分布：大揚(yáng)州客源分布幅員下屬縣市邗江區(qū)中心城區(qū)中心城區(qū)邗江區(qū)高郵市江都市儀征市寶應(yīng)縣

規(guī)模以上企業(yè)數(shù)比例紡織相關(guān)51517.04%制造業(yè)相關(guān)90930.07%化工相關(guān)121440.16%其它38512.73%總計(jì)3023100%

規(guī)模以上企業(yè)數(shù)比例維揚(yáng)區(qū)1635.39%廣陵區(qū)1826.02%開發(fā)區(qū)1324.37%邗江區(qū)56218.59%儀征市40713.46%江都市71223.55%高郵市51417.00%寶應(yīng)縣35111.61%總計(jì)3023100%揚(yáng)州市主要產(chǎn)業(yè)為現(xiàn)代制造業(yè)、化工和紡織相關(guān)產(chǎn)業(yè)，占總體企業(yè)比例9成左右主要分布于邗江區(qū)、儀征市、江都市和高郵市職業(yè)客源基礎(chǔ)高端私營業(yè)主3023組普通私營業(yè)主32000組個(gè)體工商戶110000組公務(wù)員、事業(yè)單位20000組目標(biāo)客戶48647組購房特征－－基數(shù)較大，高端客源對(duì)工程的高端定位運(yùn)作具備支撐根底高端私營業(yè)主－－屢次重復(fù)置業(yè)及投資普通私營業(yè)主－－改善型置業(yè)高端人士－－高級(jí)個(gè)體工商戶、公務(wù)員剛需及初改高端私營業(yè)主〔規(guī)模以上企業(yè)〕：477人，平均年收入40萬以上普通私營業(yè)主：11000人，平均年收入40萬以下個(gè)體工商戶：37400人，年收入7-15萬左右公務(wù)員、事業(yè)單位：11200人，年收入5-6萬普通企業(yè)從業(yè)人員：年收入2萬左右目標(biāo)客戶客源根底：城市中心區(qū)域客源描述揚(yáng)州市中心城區(qū)包括維揚(yáng)區(qū)、廣陵區(qū)及開發(fā)區(qū)，維揚(yáng)區(qū)主要優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為機(jī)械電子、裝備制造、太陽能光伏、新材料、優(yōu)質(zhì)輕工、物流、旅游、農(nóng)業(yè)等；廣陵區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)主要為食品加工、物流倉儲(chǔ)、信息、機(jī)械制造等；開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集中于電子信息，LED，汽車裝備和物流領(lǐng)域，私營經(jīng)濟(jì)為主；客源根底：揚(yáng)州市中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)維揚(yáng)區(qū)產(chǎn)業(yè)分布維揚(yáng)區(qū)廣陵區(qū)開發(fā)區(qū)商貿(mào)物流園廣陵新城廣陵產(chǎn)業(yè)園食品工業(yè)園廣陵區(qū)產(chǎn)業(yè)分布開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)分布現(xiàn)代制造業(yè)占主體，其次食品、物流為補(bǔ)充其中規(guī)模以上企業(yè)數(shù)為447家，小型私營3700多家客源根底：中心城區(qū)容量

產(chǎn)業(yè)類型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)數(shù)總產(chǎn)值(萬元）規(guī)模以上私企數(shù)利潤（萬元）小型私營企業(yè)龍頭企業(yè)維揚(yáng)區(qū)機(jī)電裝備業(yè)、電工電器業(yè)、電子信息及新材料業(yè)、輕工、輕紡業(yè)、汽車貿(mào)易及物流業(yè)、高端地產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)制造業(yè)163159184298-163937江蘇華電揚(yáng)州發(fā)電有限公司、江蘇江揚(yáng)電纜有限公司廣陵區(qū)汽車及零部件、食品、高端紡織產(chǎn)業(yè)制造業(yè)18219603639491473818亞星汽車集團(tuán)、江蘇親親集團(tuán)、江蘇通裕紡織集團(tuán)開發(fā)區(qū)電子信息，LED，汽車裝備和物流制造業(yè)1324253237554363372868揚(yáng)農(nóng)化工集團(tuán)合計(jì)//47778054422475261713723/私營業(yè)主：個(gè)體工商戶：客戶屬性：本地制造相關(guān)產(chǎn)業(yè)，年齡35-50歲，頂級(jí)私營業(yè)主，揚(yáng)州制造行業(yè)的知名人物以及其它行業(yè)領(lǐng)袖、公眾人物，平均年收入40萬以上，另一方面為普通私營業(yè)主，消費(fèi)能力略低，年收入40萬以下購房訴求：注重口碑圈層，對(duì)稀缺資源占有欲強(qiáng)、購置物業(yè)表達(dá)其社會(huì)身份和地位客戶屬性：個(gè)體經(jīng)商戶為主，學(xué)歷偏低，年齡30－45歲為主購房訴求：文化程度低決定了消費(fèi)需求喜歡炫富、好面子、購置物業(yè)喜歡扎堆，對(duì)總價(jià)有要求公務(wù)員、事業(yè)單位：就近辦公，除了行政事業(yè)單位高層管理者外，既考慮品質(zhì)也關(guān)注性價(jià)比客源根底：城市中心區(qū)域客戶特征客源根底：邗江區(qū)產(chǎn)業(yè)分布邗江區(qū)面積757平方公里，人口50萬，是揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、區(qū)域面積最大、開展?jié)摿ψ钭愕囊粋€(gè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)特色是以現(xiàn)代制造業(yè)為主的私營經(jīng)濟(jì)體北洲工業(yè)園杭集工業(yè)園邗江工業(yè)園北山工業(yè)集中區(qū)區(qū)工業(yè)園：機(jī)械制造、紡織服裝、汽車配件、制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)，成為金屬板材加工設(shè)備金屬制成品為主的制造業(yè)的主要集聚區(qū)杭集工業(yè)園：日化、新型包裝材料產(chǎn)業(yè)北洲工業(yè)園：紡織服裝、新能源、船舶制造、碼頭橋梁構(gòu)件、醫(yī)械、電器北山片區(qū)：汽車及發(fā)動(dòng)機(jī)零部件、機(jī)械鈑金、化工設(shè)備制造、旅游用品、農(nóng)副業(yè)、羽絨制品、工藝玩具、工藝鞋邗江區(qū)集中了揚(yáng)州市許多著名的私營企業(yè)，產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主導(dǎo)；規(guī)模企業(yè)562家客源根底：邗江區(qū)容量

產(chǎn)業(yè)類型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)數(shù)總產(chǎn)值(萬元）規(guī)模以上私企數(shù)利潤（萬元）龍頭企業(yè)邗江區(qū)金屬板材加工設(shè)備、生物醫(yī)藥、服裝產(chǎn)業(yè)制造業(yè)5626901084419362670江蘇三笑集團(tuán)、江蘇虎豹集團(tuán)、江蘇瓊花集團(tuán)、江蘇牧羊集團(tuán)、江蘇揚(yáng)力集團(tuán)區(qū)域印象：市中心，老城區(qū)，稀缺土地，具有保值和升值的潛力購房偏好：注重區(qū)域成熟度和便捷性，看中稀缺和核心位置，滿足表達(dá)身份，面子及投資收藏的功能私營業(yè)主：個(gè)體工商戶：區(qū)域印象：市中心配套齊全，居住價(jià)值高，供給量有限購房偏好：看中產(chǎn)品品