房地產(chǎn)行業(yè)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商期權(quán)拿地及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

美國(guó)開(kāi)發(fā)商的多元化經(jīng)營(yíng)對(duì)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商發(fā)展有一定借鑒意義，未來(lái)國(guó)內(nèi)開(kāi)關(guān)注資金實(shí)力較強(qiáng)、土儲(chǔ)更為優(yōu)質(zhì)充裕的國(guó)央企，以及在本輪行業(yè)出清中率先完成信用修復(fù)的優(yōu)質(zhì)民企。此外二手房市場(chǎng)恢復(fù)強(qiáng)勁，建議關(guān)注存量金融市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 12請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明1.行業(yè)標(biāo)桿，美國(guó)三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的顯著市場(chǎng)成就 3 3 42.期權(quán)拿地，美國(guó)三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的靈活業(yè)務(wù)模式 4 5 6 6 7 7 8 9 3 3 4圖表4：三大開(kāi)發(fā)商總營(yíng)收排名為霍頓/萊納/普爾 4 4 5 5 6 7 7 9 9 9 9動(dòng)建筑質(zhì)量和顧客滿意度方面發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)作用，共同定義了美國(guó)住宅建筑圖表1：霍頓/萊納/普爾特標(biāo)志和代表性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圖表2：2022年房產(chǎn)成交排名前三為霍頓/萊納/普爾特02022年三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成交量（套）霍頓萊納普年的住宅建筑收入高達(dá)31,743.2百萬(wàn)美元1，萊納和普爾特分別在2022年達(dá)到4請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明圖表3：三大開(kāi)發(fā)商的住宅建筑收入為主要營(yíng)收來(lái)源圖表4：三大開(kāi)發(fā)商總營(yíng)收排名為霍頓/萊納/普爾特////金融服務(wù)////健的財(cái)務(wù)狀況。霍頓2023年，萊納和普爾特2022年的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物分別為圖表5：三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流充足，資產(chǎn)負(fù)債率健康，財(cái)務(wù)穩(wěn)健2023.12.247.1324406人民幣/美元2.期權(quán)拿地，美國(guó)三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的靈活業(yè)務(wù)模式期權(quán)拿地是一種在全球土地開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中常見(jiàn)的戰(zhàn)略性購(gòu)買(mǎi)方式，它允許投資者權(quán)費(fèi)用，但開(kāi)發(fā)商避免了購(gòu)買(mǎi)不符合開(kāi)發(fā)條件土地的更大風(fēng)險(xiǎn)。圖表6：期權(quán)拿地策略展現(xiàn)了高效率的土地資源配置過(guò)程2.1期權(quán)拿地策略，顯著降低公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)期權(quán)拿地策略，優(yōu)化現(xiàn)金流和資產(chǎn)回報(bào)，降低公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。期權(quán)拿地作為霍圖表7：美國(guó)三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均通過(guò)期權(quán)拿地控制土地相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)公司預(yù)期房屋交付或開(kāi)發(fā)計(jì)劃一致。這些通常無(wú)追索權(quán)的合同使得公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)僅限于根據(jù)合同條款存入托管的定金以及公司承擔(dān)的任何購(gòu)置前盡職調(diào)查成本。此策略允許公司以有限資本控制土地和地塊，顯著降低了與土地所有步強(qiáng)化了此策略，土地投資者集團(tuán)先購(gòu)買(mǎi)土地，公司擁有未來(lái)回購(gòu)這些土地的選項(xiàng)。這一戰(zhàn)略旨在增加對(duì)土地的控制比例，同時(shí)優(yōu)化6請(qǐng)務(wù)必閱讀報(bào)告末頁(yè)的重要聲明2.2期權(quán)拿地策略，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的優(yōu)化管理霍頓、萊納和普爾特三大開(kāi)發(fā)商的土地資產(chǎn)占總資產(chǎn)比率分別為32.78%/19.44%/39.29%，這較低的比例顯示了他們?cè)谕恋刭Y產(chǎn)管理上的謹(jǐn)慎和靈活圖表8：通過(guò)期權(quán)拿地，美國(guó)三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均持有較低土地資產(chǎn)////////2.3期權(quán)拿地策略，促進(jìn)土地供給與住宅開(kāi)工接近歷史新高。圖表9：美國(guó)2010年以來(lái)新建住房開(kāi)工量波動(dòng)上漲美國(guó)2010年1月-2023年11月新建住房開(kāi)工量（千套）3.破產(chǎn)重組，開(kāi)發(fā)商在第11章破產(chǎn)保護(hù)法下的轉(zhuǎn)型策略圖表10：第11章破產(chǎn)保護(hù)法為重組而非清算，企業(yè)靠此重組恢復(fù)運(yùn)營(yíng)債務(wù)人需要提交一份重組計(jì)劃，說(shuō)明如何調(diào)整其債務(wù)債權(quán)人會(huì)在破產(chǎn)過(guò)程中扮演重要角色，參與到重組3.1破產(chǎn)法典，聯(lián)邦法律體系的關(guān)鍵支柱與經(jīng)濟(jì)安全網(wǎng)律安全網(wǎng)幫助個(gè)人和企業(yè)在財(cái)務(wù)危機(jī)中重獲新生，也通過(guò)允許資源從效率低下的使圖表11：美國(guó)每年通過(guò)破產(chǎn)法11章申請(qǐng)破產(chǎn)重組的公司數(shù)量大多超過(guò)5,000家美國(guó)2007-2022年通過(guò)破產(chǎn)法典11章申請(qǐng)重組公司數(shù)量（家）200720082009201020112012201320142015201620172018201圖表12：WCI破產(chǎn)重組后以15美元每股再次完成IPO圖表13：WCI破產(chǎn)重組后逐步恢復(fù)盈利0過(guò)收購(gòu)WCI，公司的市場(chǎng)的份額得到拓展，整體營(yíng)收能力也顯著提高。值得注意的圖表14：萊納宣布收購(gòu)后WCI股價(jià)上漲WCI2013年7月-2017年11月收盤(pán)價(jià)(美元)502013/7/252014/7/252015/7/2圖表15：收購(gòu)WCI后，萊納營(yíng)業(yè)收入更進(jìn)一步0萊納2015-2018年?duì)I收（百萬(wàn)美元）101.政策效果滯后性風(fēng)險(xiǎn)。政府制定了精準(zhǔn)的調(diào)控措施，由于執(zhí)行和市場(chǎng)響應(yīng)存2.房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。若市場(chǎng)信心持續(xù)低迷并伴隨經(jīng)濟(jì)下行壓力，房地產(chǎn)市3.金融市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的緊密聯(lián)系意味著，金融市場(chǎng)的對(duì)標(biāo)的證券和發(fā)行人的個(gè)人看法。我們所得報(bào)酬的任何部分不曾與，不與，也將不會(huì)與本報(bào)告中的具體投資建報(bào)告中投資建議所涉及的評(píng)級(jí)分為股票評(píng)級(jí)和行業(yè)評(píng)級(jí)指數(shù)為基準(zhǔn)，新三板市場(chǎng)以三板成指（針對(duì)協(xié)議轉(zhuǎn)讓標(biāo)市場(chǎng)以摩根士丹利中國(guó)指數(shù)為基準(zhǔn)；美國(guó)市場(chǎng)以納斯達(dá)克綜合指數(shù)或標(biāo)普500指數(shù)為基準(zhǔn)；韓股票評(píng)級(jí)相對(duì)同期相關(guān)證券市場(chǎng)代表指數(shù)漲幅介于5相對(duì)同期相關(guān)證券市場(chǎng)代表指數(shù)漲幅介于-10%~相對(duì)同期相關(guān)證券市場(chǎng)代表指數(shù)漲幅介于-10%~本報(bào)告是機(jī)密的，僅供我們的客戶使用，國(guó)聯(lián)證券不因收件但國(guó)聯(lián)證券對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本報(bào)告中的信息、意見(jiàn)等均僅供客戶參考，不構(gòu)成所述證券買(mǎi)賣(mài)的出價(jià)或征價(jià)見(jiàn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，并應(yīng)同時(shí)考量各自的投資目