產(chǎn)業(yè)園專題報(bào)告：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園走向產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)投資帶來(lái)發(fā)展新契機(jī)

產(chǎn)業(yè)園專題報(bào)告：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園走向產(chǎn)業(yè)新城，產(chǎn)業(yè)投資帶來(lái)發(fā)展新契機(jī)1產(chǎn)行園概況：需求發(fā)展推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園走向綜合性產(chǎn)業(yè)新城1.1產(chǎn)業(yè)園分類及模式：分類方式多樣，政府主導(dǎo)模式較為常見產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史悠久。產(chǎn)業(yè)園是集新體制、新技術(shù)、新經(jīng)濟(jì)為一體的創(chuàng)業(yè)單元或經(jīng)濟(jì)單元。產(chǎn)業(yè)園最早以工業(yè)集中地的形式出現(xiàn)，以1979年設(shè)立的深圳蛇口工業(yè)區(qū)為雛形，旨在為開展加工貿(mào)易提供特定的集中空間載體。園區(qū)分類方式多樣，政府主導(dǎo)模式較為常見。當(dāng)前我國(guó)產(chǎn)業(yè)園數(shù)量眾多、分布廣泛、類別齊全，可根據(jù)產(chǎn)業(yè)園功能、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)主體、園區(qū)登記三個(gè)方面進(jìn)行分類。根據(jù)產(chǎn)業(yè)園功能的不同，現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)大體上分為科技園、一般工業(yè)園區(qū)、專業(yè)園區(qū)三大類。根據(jù)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)主體的不同，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式可分為：政府主導(dǎo)模式、企業(yè)主導(dǎo)模式、政府與企業(yè)聯(lián)合模式。當(dāng)前我國(guó)較為常見的模式為政府主導(dǎo)模式，即通過(guò)地方政府在園區(qū)設(shè)立產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)，管委會(huì)通過(guò)下設(shè)投資開發(fā)公司負(fù)責(zé)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如蘇州中新工業(yè)園和上海張江高科技園區(qū)。根據(jù)園區(qū)等級(jí)不同，可以分為一級(jí)園區(qū)及二級(jí)園區(qū)。其中一級(jí)園區(qū)主要包括政府各類開發(fā)區(qū)，包括國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)高新區(qū)，國(guó)家級(jí)新區(qū)，以及產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。二級(jí)園區(qū)類型較為豐富，包括促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的政府主導(dǎo)型園區(qū)、以租/售為收入來(lái)源的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商以及完善產(chǎn)業(yè)鏈所需上下游的實(shí)體企業(yè)主導(dǎo)型。對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)規(guī)模占比較大，22年國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)及高新區(qū)貢獻(xiàn)25%的GDP。根據(jù)商務(wù)部公布的2022年國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況，2022年全國(guó)230個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值15萬(wàn)億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為11.4%。根據(jù)科技部副部長(zhǎng)吳朝暉回答媒體關(guān)于國(guó)家高新區(qū)和自創(chuàng)區(qū)建設(shè)相關(guān)提問，2022年高新區(qū)、自創(chuàng)區(qū)貢獻(xiàn)了占全國(guó)13.6%的GDP。國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)及高新區(qū)合計(jì)為國(guó)家貢獻(xiàn)25%的GDP。1.2產(chǎn)業(yè)園發(fā)展趨勢(shì)：功能和結(jié)構(gòu)更為復(fù)合，轉(zhuǎn)向綜合城區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸升級(jí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)向綜合城區(qū)。根據(jù)中指研究院的研究，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園從最初傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展到產(chǎn)業(yè)新城，共經(jīng)歷了四段發(fā)展歷程。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，以及科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，園區(qū)承載的功能日益多元化，越來(lái)越多的城市要素和生產(chǎn)活動(dòng)在園區(qū)內(nèi)并存聚集，逐漸推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的城市化進(jìn)程及園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城區(qū)經(jīng)濟(jì)相融合，產(chǎn)城一體化進(jìn)程加快。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能和結(jié)構(gòu)更為復(fù)合、全面，對(duì)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的配套要求也更為精細(xì)化、多元化。產(chǎn)城一體化的背景下，產(chǎn)業(yè)內(nèi)容上由傳統(tǒng)的紡織、煤炭、鋼鐵、機(jī)械等工業(yè)產(chǎn)業(yè)逐漸向以先進(jìn)制造業(yè)、生物醫(yī)藥制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變。建筑模式上，產(chǎn)城園區(qū)逐漸成為集住宅、寫字樓、商業(yè)、休閑、娛樂于一體的城市綜合體，聚集了更多的常住人口，將產(chǎn)城關(guān)系融合在一起。政策支持持續(xù)增加，十四五規(guī)劃國(guó)家高新區(qū)產(chǎn)值占比再度提高。自2003年以來(lái)，我國(guó)接連出臺(tái)多個(gè)監(jiān)管文件與行業(yè)政策推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的發(fā)展。2014年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳頒發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》，以國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為試驗(yàn)田、排頭兵，對(duì)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展進(jìn)行探索。2017年，國(guó)家鼓勵(lì)建設(shè)和創(chuàng)辦小型微型企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、孵化基地，為小型微型企業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地和服務(wù)。2022年11月，科技部發(fā)布《“十四五”國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，提出到“十四五”末，國(guó)家高新區(qū)數(shù)量達(dá)到220家左右，國(guó)家級(jí)高新區(qū)園區(qū)生產(chǎn)總值占全國(guó)的比重由2020年的13.3%提升至15%。1.3產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)模式：開發(fā)商進(jìn)入多元化經(jīng)營(yíng)時(shí)代產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營(yíng)，增值服務(wù)及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)逐漸增加。在業(yè)務(wù)方向上，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)企業(yè)早期以傳統(tǒng)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和銷售為主，但隨著①可供開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園用地逐漸飽和，園區(qū)進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)模式及②園區(qū)開發(fā)的利潤(rùn)率逐漸下降，重資產(chǎn)模式下資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，產(chǎn)業(yè)園企業(yè)開始逐步轉(zhuǎn)向園區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，由單一的“項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)向“項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營(yíng)+增值服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入多元化經(jīng)營(yíng)時(shí)代。在收入結(jié)構(gòu)上，傳統(tǒng)模式下開發(fā)物業(yè)的銷售及出租是產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商最主要的收入來(lái)源，但由于僅依賴傳統(tǒng)重資產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)張的盈利模式持續(xù)受到?jīng)_擊，增值服務(wù)及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)逐漸增加。2產(chǎn)業(yè)園上市公司情況梳理：產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)上市企業(yè)約35家，上海是產(chǎn)業(yè)園房企聚集地截至2022年底，我國(guó)典型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司的數(shù)量約35家，其中在A股和H股上市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)上市公司共有23家，在新三板掛牌公司12家。在A股共有18家產(chǎn)業(yè)園上市公司，包括：張江高科、東湖高新、南京高科、蘇州高新、中新集團(tuán)等以產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)為主的上市公司，以及華夏幸福、招商蛇口等具有產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)的綜合性上市房企。產(chǎn)業(yè)園企業(yè)中央國(guó)企占比較高，上海是產(chǎn)業(yè)園房企深耕城市。從城市分布上來(lái)看，A股產(chǎn)業(yè)園上市企業(yè)均分布在上海、北京等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的核心城市。其中，上海市有7家產(chǎn)業(yè)園上市公司，是產(chǎn)業(yè)園公司所在最多的城市。從企業(yè)性質(zhì)上來(lái)看，18家樣本企業(yè)中，央國(guó)企的數(shù)量為14家，占比78%。3典型產(chǎn)業(yè)園上市公司產(chǎn)業(yè)投資板塊相關(guān)分析產(chǎn)業(yè)投資對(duì)產(chǎn)業(yè)園公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)重要性增加，園區(qū)開發(fā)商轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)投資商。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)行業(yè)具有“提供增值服務(wù)、長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的特性。隨著園區(qū)開發(fā)中的優(yōu)惠政策對(duì)投資者的吸引力不斷減弱、園區(qū)開發(fā)逐漸趨于成熟增量空間減小，園區(qū)的配套環(huán)境、配套服務(wù)、配套產(chǎn)業(yè)等因素重要性逐漸凸顯。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是新興產(chǎn)業(yè)的聚集地，匯聚眾多優(yōu)質(zhì)企業(yè)及高潛力企業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)潛力公司的投資收益越來(lái)越成為園區(qū)利潤(rùn)的重要來(lái)源。我們綜合2023年上半年各產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)情況，將投資收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例進(jìn)行分析。因華夏幸福出現(xiàn)債務(wù)違約，招商蛇口的投資收益和產(chǎn)業(yè)園相關(guān)性不高，因此我們最終選擇5家企業(yè)：南京高科、蘇州高新、張江高科、中新集團(tuán)及東湖高新。3.1張江高科：轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)投資近十年，持股光刻機(jī)龍頭企業(yè)上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司（下稱“張江高科”）是張江科學(xué)城重要開發(fā)主體，2023H1投資收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例達(dá)65%。張江高科是一家從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)、高科技產(chǎn)業(yè)整合、提供科技金融集成服務(wù)的創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)集成商。張江高科的實(shí)際控制人是上海市浦東新區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)，持股占比為50.75%（截至2023年6月30日）。張江高科是上海科創(chuàng)中心核心承載區(qū)張江科學(xué)城的開發(fā)主體，業(yè)務(wù)區(qū)域聚焦于上海張江科學(xué)城，業(yè)務(wù)范圍以園區(qū)開發(fā)、園區(qū)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資為主，2022年房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)租賃分別占總營(yíng)收的55.2%、43.6%。張江高科的產(chǎn)業(yè)投資為公司帶來(lái)了豐厚的投資收益，2018-2023H1公司的投資收益累計(jì)約34.1億元，占比張江高科同期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例為51.5%，2023H1張江高科產(chǎn)業(yè)投資表現(xiàn)亮眼，凈投資收益為3.27億元，投資收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例達(dá)到65%。轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)投資近十年，“新三商”戰(zhàn)略先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。張江高科最先于2006年提出“一體兩翼”模式，開始以地產(chǎn)開發(fā)為主體，提供現(xiàn)金流來(lái)探索產(chǎn)業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資的發(fā)展模式。相較于國(guó)內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)園，張江高科的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型起步較早，這也為后期張江高科的產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)快速發(fā)展打下基礎(chǔ)。2014年，張江高科提出“新三商”戰(zhàn)略，再次升級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位向科技投行發(fā)展，將淺層次的園區(qū)服務(wù)推動(dòng)至更深層次的產(chǎn)業(yè)投資。政府引導(dǎo)投資方向，聚焦于集成電路、生物醫(yī)藥及人工智能等領(lǐng)域。2021年上海市政府強(qiáng)調(diào)深度發(fā)展對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來(lái)發(fā)展的價(jià)值，提出了上海浦東“一核、五中心、多領(lǐng)域”的“1+5+N”的立體化新格局，明確以張江科學(xué)城作為浦東人工智能核心區(qū)，帶動(dòng)保稅區(qū)、金橋、臨港等區(qū)域的人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同年，浦東新區(qū)政府印發(fā)《浦東新區(qū)推進(jìn)張江科學(xué)城創(chuàng)新發(fā)展實(shí)施意見》的通知，提出在集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等關(guān)鍵重點(diǎn)領(lǐng)域，按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策支持相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展?！爸蓖?基金+孵化”綜合服務(wù)，2023H1投資規(guī)模升至87億元。2021年以來(lái)在政府的引導(dǎo)下，公司的投資策略更加明確。投資方式上，張江高科以“直投+基金+孵化”綜合服務(wù)為主。投資方向上，張江高科堅(jiān)持浦東新區(qū)“六大硬核產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展部署，打造“2+2+X”產(chǎn)業(yè)體系：第一個(gè)“2”是指以集成電路、人工智能為2大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第二個(gè)“2”是指以創(chuàng)新藥械、數(shù)字經(jīng)濟(jì)為2大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，“X”是指以未來(lái)車、航空航天、量子信息、類腦智能、基因技術(shù)、前沿新材料、能源與環(huán)境等為拓展產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的硬核主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群。截至2023年6月末，張江高科累計(jì)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模已達(dá)87.13億元。其中，直投項(xiàng)目53個(gè)，投資金額38.69億元；參與投資的基金25個(gè)，認(rèn)繳出資48.44億元，撬動(dòng)了559.14億元的資金規(guī)模。已投項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)異，未上市項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿薮?。?014年提出“新三商”策略以來(lái)，經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，張江高科已經(jīng)積累了一批經(jīng)驗(yàn)豐富的產(chǎn)業(yè)投資團(tuán)隊(duì)，部分所投資的項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異且具有較高的發(fā)展?jié)摿?。根?jù)張江高科年報(bào)披露，部分已投項(xiàng)目在市場(chǎng)上表現(xiàn)突出，例如唯捷創(chuàng)芯、英集芯、賽微微電子、云從科技、益方生物和聯(lián)影醫(yī)療等均在科創(chuàng)板上市。此外，我們認(rèn)為值得注意的是，部分已投公司雖然暫未上市，但發(fā)展?jié)摿薮?，且估值溢價(jià)明顯，長(zhǎng)期來(lái)看有助于推升張江高科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及公司市值。截止2023年末，張江高科直投項(xiàng)目達(dá)53個(gè)，參投基金達(dá)25個(gè)，由于張江高科投資項(xiàng)目眾多，在此，我們選取公司3個(gè)典型的已投未上市公司進(jìn)行案例分析，分別包括智己汽車、微裝公司及登臨科技：1）智己汽車：高端智能純電動(dòng)汽車品牌。2020年12月，張江高科、上汽集團(tuán)和阿里巴巴集團(tuán)共同打造的全新用戶型汽車科創(chuàng)公司智己汽車科技有限公司（智己汽車）成立，其中張江高科認(rèn)繳出資18億元，通過(guò)持股公司對(duì)智己汽車間接持有18%股份。根據(jù)上汽集團(tuán)官網(wǎng)信息，2022年8月1日，智己汽車公布首款旗艦車型智己L7累計(jì)向用戶交付1,051臺(tái)，成為國(guó)內(nèi)35萬(wàn)元以上豪華純電車型中累計(jì)交付量最快破千車型。同時(shí)，智己汽車宣布完成A輪股權(quán)融資協(xié)議簽署，智己汽車估值約300億元。根據(jù)天眼查信息，截至2023年10月30日，張江高科通過(guò)持股公司間接對(duì)智己汽車持股16.6%，按照智己汽車A輪估值，張江高科投資股權(quán)部分升值到約50億元。2）微裝公司：國(guó)內(nèi)唯一光刻機(jī)生產(chǎn)公司，成長(zhǎng)價(jià)值可期。2016年4月，張江高科參與了上海微電子裝備有限公司（微裝公司）的A輪融資，投資金額為2.23億元。截至2023年10月31日，張江高科通過(guò)全資子公司上海張江浩成創(chuàng)業(yè)投資有限公司（張江浩成），間接持股微裝公司10.8%的股權(quán)。微裝公司是國(guó)內(nèi)唯一一家研發(fā)、生產(chǎn)以及銷售高端光刻機(jī)的龍頭企業(yè)，也是全球第四家生產(chǎn)IC前道光刻機(jī)的企業(yè)，在先進(jìn)封裝光刻機(jī)等領(lǐng)域，在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)份額已經(jīng)超過(guò)80%，全球市場(chǎng)占有率為40%，發(fā)展?jié)摿薮?。從可比公司?lái)看，在美股上市的光刻機(jī)巨頭阿斯麥（ASML）公司市值為2363億美元（10月31日），約合1.7萬(wàn)億元（10月平均美元匯率為7.3）。3）登臨科技：國(guó)內(nèi)首家在自主創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)規(guī)?；虡I(yè)落地的通用GPU企業(yè)。2020年張江高科完成對(duì)上海登臨科技有限公司（登臨科技）的投資，投資金額4000萬(wàn)元，持股比例為4.1%。2017年登臨科技成立，從事高性能通用計(jì)算平臺(tái)的芯片研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新及平臺(tái)化基礎(chǔ)系統(tǒng)軟件設(shè)計(jì)，是國(guó)內(nèi)首家在自主創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)規(guī)?；虡I(yè)落地的通用GPU企業(yè)。根據(jù)天眼查消息，2023年7月7日，獲得中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)投資基金獨(dú)家投資，登臨科技已經(jīng)先后經(jīng)歷了共6輪融資。根據(jù)新財(cái)富發(fā)布的2022年半導(dǎo)體獨(dú)角獸TOP50榜單，登臨科技估值約150億元。截至2023年10月30日，張江高科通過(guò)子公司持股公司1.3%的股權(quán)比例，按照登臨科技最新估值，張江高科持股部分價(jià)值約為2億元。以上三家公司中智己汽車及登臨科技預(yù)計(jì)為張江高科帶來(lái)的股權(quán)價(jià)值為52億元，除以上我們認(rèn)為張江高科比較重要的投資外，張江高科還有許多其他投資，投資金額大約為67億元（截止2023H1總投資87億元減去以上三個(gè)公司合計(jì)20.7億元的總投資），我們認(rèn)為公司將陸續(xù)進(jìn)入到投資企業(yè)的價(jià)值兌現(xiàn)期，公司投資收益具備增長(zhǎng)空間。3.2中新集團(tuán)：“基金&科創(chuàng)直投”兩翼齊飛，緊扣“專精特新”企業(yè)賦能中新合作蘇州工業(yè)園開發(fā)主體，發(fā)揮中新合作品牌優(yōu)勢(shì)。中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司（下稱“中新集團(tuán)”）是中國(guó)和新加坡兩國(guó)共同成立的蘇州工業(yè)園開發(fā)主體。1994年2月蘇州工業(yè)園區(qū)設(shè)立，同年8月中新集團(tuán)成立，作為中新兩國(guó)合作載體和蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)主體。中新集團(tuán)的實(shí)際控制人是蘇州中方財(cái)團(tuán)控股股份有限公司（中方財(cái)團(tuán)）和SINGAPORE-SUZHOUTOWNSHIPDEVELOPMENTPTELTD（新方財(cái)團(tuán)），截至2023年6月30日，中方財(cái)團(tuán)和新方財(cái)團(tuán)對(duì)中新集團(tuán)持股比例分別為46.8%和25.2%。中新集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)背景多元，由中國(guó)和新加坡兩國(guó)共同組成，在業(yè)務(wù)上充分借鑒新加坡園區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，按照“先規(guī)劃后建設(shè)，先地下后地上”的原則，踐行親商服務(wù)理念，形成“產(chǎn)城融合、區(qū)域一體”的城市發(fā)展架構(gòu)，發(fā)揮獨(dú)特的中新合作品牌優(yōu)勢(shì)。園區(qū)開發(fā)營(yíng)收占比近八成，產(chǎn)業(yè)投資為中新集團(tuán)三大業(yè)務(wù)之一。2021年中新集團(tuán)將原兩翼板塊之一的區(qū)中園業(yè)務(wù)納入主體板塊范疇，將產(chǎn)業(yè)投資從此前園區(qū)開發(fā)的一個(gè)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)提檔升級(jí)為兩翼支撐板塊之一，重新確定了“以園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主題板塊，以產(chǎn)業(yè)投資和綠色能源為兩翼支撐板塊”的“一體兩翼”新發(fā)展格局。2023上半年園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)和綠色公務(wù)業(yè)務(wù)分別占中新集團(tuán)總營(yíng)收78.40%和17.67%。產(chǎn)業(yè)投資板塊方面，2018-2023H1中新集團(tuán)的投資收益累計(jì)約24.59億元，占比公司同期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例平均為22.79%。2023H1中新集團(tuán)產(chǎn)業(yè)投資收益為2.13億元，同比增長(zhǎng)37.29%，投資收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例達(dá)到21.26%?！盎?科創(chuàng)直投”兩翼齊飛，緊扣專精特新開展特色投資。中新集團(tuán)自2018年探索開展產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)以來(lái)，不斷完善產(chǎn)業(yè)投資頂層戰(zhàn)略架構(gòu)，持續(xù)優(yōu)化基金投資的賽道分布比例，形成了母基金、子基金、直投基金相結(jié)合，適度參與政府引導(dǎo)基金的投資布局。在基金參投方面，公司投資領(lǐng)域側(cè)重于新能源、新材料、半導(dǎo)體、高端裝備、數(shù)字科技、醫(yī)療健康、大消費(fèi)及現(xiàn)代服務(wù)等具備科技攻關(guān)、先進(jìn)制造和發(fā)展升級(jí)等與公司各產(chǎn)城融合園區(qū)及“區(qū)中園”產(chǎn)業(yè)契合度高的行業(yè)，投資階段側(cè)重于早中期。在科創(chuàng)直投方面，中新集團(tuán)發(fā)起設(shè)立了中新園創(chuàng)一期，中新園展一期兩支規(guī)模合計(jì)5億元的產(chǎn)業(yè)投資基金，籌備設(shè)立規(guī)模3億元的中新園創(chuàng)二期產(chǎn)業(yè)投資基金，圍繞園區(qū)主導(dǎo)的“專精特新”產(chǎn)業(yè)開展投資業(yè)務(wù)。招商和投資相互聯(lián)動(dòng)，投資規(guī)模穩(wěn)步增加。截至2023年上半年末，中新集團(tuán)已累計(jì)認(rèn)繳投資43支基金，認(rèn)繳總金額近40億元，所投基金促成50余個(gè)招商項(xiàng)目落戶蘇州工業(yè)園區(qū)及各產(chǎn)城融合園區(qū)，拉動(dòng)各園區(qū)項(xiàng)目投資總規(guī)模570億元，基金整體估值穩(wěn)步增長(zhǎng)。科創(chuàng)直投方面，中新集團(tuán)累計(jì)直接投資科技項(xiàng)目28個(gè)，合計(jì)投資金額5億元，拉動(dòng)總投資55億元。多層次多元化布局優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，持續(xù)參股投資基金。在基金投資方面，2023年上半年中新集團(tuán)新增認(rèn)繳投資由豐年資本、杏澤資本、君聯(lián)資本等在科技創(chuàng)新、高端制造、醫(yī)療健康等領(lǐng)域較知名的基金團(tuán)隊(duì)發(fā)起設(shè)立的基金5支，認(rèn)繳金額4.8億元，促成15個(gè)項(xiàng)目落戶蘇州工業(yè)園區(qū)及各產(chǎn)城融合園區(qū)，拉動(dòng)各園區(qū)項(xiàng)目投資總規(guī)模近80億元。在科創(chuàng)直投方面，繼2021年中新集團(tuán)發(fā)起設(shè)立兩支規(guī)模合計(jì)5億元的中新園創(chuàng)一期和中新園展一期直投基金后，2023上半年中新集團(tuán)籌備設(shè)立規(guī)模3億元的園創(chuàng)二期基金。上半年新增和追加直接投資慧療生物、齊禾生科、懋略科技等醫(yī)療健康、新能源項(xiàng)目5個(gè)。緊扣重點(diǎn)投資方向，挖掘未上市項(xiàng)目潛力。中新集團(tuán)圍繞“專精特新”方向，設(shè)立的中新園創(chuàng)、中新園展等基金重點(diǎn)關(guān)注生物科技、綠色低碳、新能源等領(lǐng)域高新項(xiàng)目，所投資的一系列未上市項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，發(fā)展?jié)摿善凇Ｎ覀冞x取公司3個(gè)典型的已投未上市公司進(jìn)行案例分析，分別包括齊禾生科、慧療生物及懋略科技。1）齊禾生科：基因編輯前沿企業(yè)，融資表現(xiàn)亮眼。齊禾生科生物科技有限公司（齊禾生科）成立于2021年9月，由我國(guó)著名基因編輯科學(xué)家高彩霞發(fā)起設(shè)立，致力于開發(fā)自主可控的新型基因編輯技術(shù)及CRISPR專利技術(shù)突破。2023年4月，齊禾生科完成超億元人民幣Pre-A輪融資，中新資本參與跟投。截至2023年10月31日，根據(jù)天眼查信息，中新集團(tuán)通過(guò)投資基金對(duì)齊禾生科持股2.91%。從可比公司來(lái)看，與齊禾生物業(yè)務(wù)類型相近的兩家公司諾唯贊及雙鷺?biāo)帢I(yè)平均市值為127億元（10月31日）。2）慧療生物：mRNA藥物產(chǎn)業(yè)化，未來(lái)價(jià)值可期。蘇州慧療生物醫(yī)藥科技有限公司（慧療生物）于2021年5月在蘇州工業(yè)園區(qū)成立，專注于基于mRNA技術(shù)的傳染病疫苗、腫瘤疫苗、細(xì)胞治療、蛋白替代等的開發(fā)，是一家從事綜合提供核酸藥物產(chǎn)業(yè)化的高科技企業(yè)。2023年5月，蘇州慧療生物上榜2023未來(lái)醫(yī)療100強(qiáng)，并完成超億元Pre-A輪融資，中新資本參與跟投。截至2023年11月1日，根據(jù)天眼查信息，中新集團(tuán)通過(guò)中新園創(chuàng)一期投資基金，持股慧療生物3.42%股份。從可比公司來(lái)看，與慧療生物業(yè)務(wù)類型相近的兩家公司沃森生物及石藥集團(tuán)平均市值為594億元（10月31日）。3）懋略科技：專業(yè)級(jí)儲(chǔ)能鋰離子電池研發(fā)制造企業(yè)。江蘇懋略科技有限公司（懋略科技）創(chuàng)立于2022年初，聚焦“低成本、高可靠性、長(zhǎng)壽命”專業(yè)級(jí)儲(chǔ)能鋰離子電池的研發(fā)制造。懋略科技已經(jīng)完成數(shù)億元A輪融資，中新集團(tuán)參投。由于懋略科技暫未公布相關(guān)營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)，故選取業(yè)務(wù)相近的國(guó)軒高科及贏合科技作為可比公司，截至2023年10月31日，根據(jù)天眼查信息，中新集團(tuán)通過(guò)中新園展一期投資基金，間接持股懋略科技0.59%股份。從可比公司來(lái)看，與懋略科技業(yè)務(wù)類型相近的兩家公司國(guó)軒高科及贏合科技平均市值267億元（10月31日）。綜上，以上三家公司特色鮮明，成長(zhǎng)價(jià)值可期，預(yù)期能夠?yàn)楣編?lái)良好的投資收益。根據(jù)2023年半年報(bào)披露，公司的直接投資及基金投資總金額達(dá)45億元，累計(jì)直接投資科技項(xiàng)目28個(gè)，隨著投資規(guī)模的擴(kuò)大及投資企業(yè)的價(jià)值兌現(xiàn)，公司投資收益具備增長(zhǎng)空間。3.3蘇州高新：“直投+基金+資管計(jì)劃”多模式投資驅(qū)動(dòng)蘇州高新技術(shù)企業(yè)孵化基地，實(shí)控人為蘇州市虎丘區(qū)政府。蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司（下稱“蘇州高新”）是以蘇州高新區(qū)作為發(fā)展平臺(tái)，立足于蘇州的“新興產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)城綜合開發(fā)服務(wù)商”。由蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)于1994年發(fā)起設(shè)立，1996年掛牌上市，是蘇州高新區(qū)首家、蘇州市首批上市公司。截至2023年6月末，蘇州高新的控股股東是蘇州蘇高新集團(tuán)有限公司，持股占比為43.79%；蘇州蘇高新集團(tuán)則由蘇州市虎丘區(qū)人民政府控股，持股比例為90.3%。產(chǎn)業(yè)投資成為蘇州高新主要利潤(rùn)來(lái)源。蘇州高新自成立以來(lái)始終以房地產(chǎn)開發(fā)主要業(yè)務(wù)，直到2017年公司逐漸進(jìn)入改革擴(kuò)張期，蘇州高新成立蘇州高新投資管理有限公司，以期提高公司對(duì)外投資能力，此后，逐漸形成“園區(qū)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)城綜合開發(fā)”三大業(yè)務(wù)板塊。蘇州高新營(yíng)收主要來(lái)自房地產(chǎn)銷售，2019-2022年期內(nèi)房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)平均占比84.92%。2018-2023H1蘇州高新的投資收益累計(jì)約14.83億元，占比公司同期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例平均為54.80%。2023H1蘇州高新投資收益達(dá)3.92億元，占比營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)107%，是公司利潤(rùn)的主要來(lái)源。以“直投+基金+資管計(jì)劃”為主要投資方式，2023上半年末投資規(guī)模近30億元。蘇州高新旗下投資管理公司通過(guò)“直投+基金+資管計(jì)劃”的模式，聚焦戰(zhàn)略新興、綠色低碳、醫(yī)療器械等方向開展產(chǎn)業(yè)投資工作，形成了戰(zhàn)略投資（對(duì)被投企業(yè)以權(quán)益法核算）、產(chǎn)業(yè)投資（通過(guò)基金布局高新技術(shù)企業(yè)）、財(cái)務(wù)投資（參與上市公司定增）三大模式。截至2023半年報(bào)報(bào)告期末，蘇州高新現(xiàn)有投資項(xiàng)目累計(jì)出資金額29.47億元，產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)投資方面，圍繞“醫(yī)療器械”和“綠色低碳”，持續(xù)設(shè)立投資基金。2022年蘇州高新成立新蘇新興基金、蘇新綠碳基金及蘇新股權(quán)基金，2023年設(shè)立美德科二號(hào)基金對(duì)醫(yī)療和綠色低碳相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資。此外，蘇州高新通過(guò)與外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作的方式參與投資朝希優(yōu)勢(shì)壹號(hào)、明善匯德等基金，重點(diǎn)投向醫(yī)療及新能源相關(guān)產(chǎn)業(yè)。截至2023年6月末，朝希優(yōu)勢(shì)壹號(hào)基金已投資麥田能源、海鵬科技、聯(lián)風(fēng)氣體等數(shù)個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)投資金額約3億元。一級(jí)股權(quán)投資方面，2023年內(nèi)參與投資諾一邁爾、宸泰醫(yī)療、科曜能源、吉諾、潤(rùn)誠(chéng)達(dá)、烽禾升等項(xiàng)目，累計(jì)出資金額8900萬(wàn)元。參與投資的精控能源、博思得、貝克微、博海微、蓋亞環(huán)境入選國(guó)家級(jí)專精特新“小巨人”；心擎醫(yī)療上榜MedTechOutlook亞太醫(yī)療科技企業(yè)十強(qiáng)、獲批創(chuàng)新醫(yī)療器械；博思得獲全球首張X射線高頻高壓發(fā)生器MDR證書。融資租賃方面，通過(guò)高新福瑞開展融資租賃，進(jìn)一步提升風(fēng)險(xiǎn)防控能力，加快項(xiàng)目投放節(jié)奏，有效提升蘇州高新資產(chǎn)質(zhì)量；打造了“綠源租”、“醫(yī)租賃”等面向綠色低碳、醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)的金融服務(wù)產(chǎn)品，產(chǎn)融深度結(jié)合，釋放產(chǎn)業(yè)新活力。2022年，高新福瑞全年新增項(xiàng)目投放18億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.92億元，凈利潤(rùn)4692萬(wàn)元。戰(zhàn)略投資方面，蘇州高新參股杭州銀行、東方創(chuàng)業(yè)、蘇高新創(chuàng)投等，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)。其中2023上半年分別取得杭州銀行、東方創(chuàng)業(yè)、蘇高新創(chuàng)投投資收益分別為1.6億元、709萬(wàn)元和2114萬(wàn)元。同時(shí)，上半年取得來(lái)自杭州銀行、中新集團(tuán)、華泰柏瑞基金等公司分紅受益共計(jì)8620萬(wàn)元，投資收益逐步增厚。財(cái)務(wù)投資方面，2022年蘇州高新與東海證券、財(cái)通基金分別設(shè)立單一資產(chǎn)管理計(jì)劃，在基金投資基礎(chǔ)上進(jìn)一步搭配組合策略，擴(kuò)大投資范圍，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高投資效率，分散投資風(fēng)險(xiǎn)；2023年出資2000萬(wàn)元參與聯(lián)科科技定增，完成和林微納、天通股份、佐力藥業(yè)等定增項(xiàng)目退出，退出收益2286萬(wàn)元，收益率24%。已投項(xiàng)目陸續(xù)上市，未上市項(xiàng)目?jī)r(jià)值可期。據(jù)蘇州高新公告信息，蘇州高新醫(yī)療器械及低碳能源領(lǐng)域已投項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼。明善基金參股的榮旗科技、融聯(lián)基金參股的工大科雅已在創(chuàng)業(yè)板上市；蘇高新創(chuàng)投旗下基金投資的華盛鋰電、普源精電、鋮昌科技等成功上市；與此同時(shí)，部分已投未上市公司也顯示出強(qiáng)勁發(fā)展?jié)摿?，蘇州高新旗下醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司參與美德科一號(hào)在內(nèi)的六只基金投資的艾瑋得、耀視醫(yī)療、精視微達(dá)等項(xiàng)目中，艾瑋得在最近一輪融資完成后，估值增長(zhǎng)近30倍。我們選取公司3個(gè)典型的已投未上市公司進(jìn)行案例分析，包括艾瑋得、精控能源及海鵬科技：1）艾瑋得：器官芯片行業(yè)先鋒品牌，估值增長(zhǎng)亮眼。江蘇艾瑋得生物科技有限公司（艾瑋得）成立于2021年，重點(diǎn)從事人體器官芯片及配套裝備的研發(fā)和應(yīng)用，是目前唯一一家能夠提供全套解決方案的類器官與器官芯片公司。蘇州高新通過(guò)子公司間接持股江蘇艾瑋得生物科技有限公司總計(jì)14.51%的股權(quán)。2022年艾瑋得完成近億元Pre-A輪融資，融資完成后估值增長(zhǎng)近30倍，估值約4億元，蘇州高新對(duì)應(yīng)權(quán)益市值約為0.6億元。2）精控能源：深耕綠色儲(chǔ)能，產(chǎn)品服務(wù)全球化布局。蘇州精控能源科技股份有限公司（精控能源）成立于2015年，深耕智慧儲(chǔ)能、動(dòng)力電源和氫能源電池三大板塊業(yè)務(wù)，精控能源擁有華東地區(qū)最專業(yè)最大的集裝箱儲(chǔ)能智造基地，智慧儲(chǔ)能系統(tǒng)22年累計(jì)出貨1.8GWh；機(jī)場(chǎng)特種車輛電源市場(chǎng)占有率65%，排名第一。根據(jù)儲(chǔ)能研究院數(shù)據(jù)，2023年9月精控能源在完成D輪融資后估值已經(jīng)超過(guò)33億元。根據(jù)愛企查信息，截至2023年10月31日，蘇州高新間接持有精控能源11.02%股份，蘇州高新對(duì)應(yīng)權(quán)益市值為3.9億元。3）海鵬科技：新興太陽(yáng)能逆變器產(chǎn)商。蘇州海鵬科技有限公司（海鵬科技）成立于2018年12月，是一家太陽(yáng)能逆變器制造商，海鵬科技光伏逆變器產(chǎn)品規(guī)格齊全且已遠(yuǎn)銷全球6大洲，50多個(gè)國(guó)家。海鵬科技已完成超億元B輪融資。從可比公司來(lái)看，與海鵬科技業(yè)務(wù)類型相近的兩家公司陽(yáng)光電源及特變電工平均市值為978億元（10月31日）。綜上所述，以上三家公司發(fā)展迅速、成長(zhǎng)價(jià)值可期。根據(jù)2023年半年報(bào)披露，蘇州高新已投資金額達(dá)29.47億元，未來(lái)隨著已投未上市項(xiàng)目?jī)r(jià)值陸續(xù)兌現(xiàn)，有助于公司市值提升。3.4南京高科：21年起投資收益顯著提升，四大投資平臺(tái)在投項(xiàng)目潛力可期南京國(guó)有城市運(yùn)營(yíng)商，投資收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例達(dá)98%。南京高科股份有限公司（下稱“南京高科”）是一家立足于南京的地方國(guó)有城市運(yùn)營(yíng)商。南京高科是國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的運(yùn)營(yíng)主體之一，實(shí)際控制人是南京市國(guó)資委，持股占比為34.74%（截至2023年6月30日）。南京高科主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及股權(quán)投資業(yè)務(wù)等領(lǐng)域，并在醫(yī)療健康、信息技術(shù)等硬核科技行業(yè)投資了一批盈利能力突出的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。從業(yè)務(wù)細(xì)分來(lái)看，2022年南京高科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、市政基礎(chǔ)設(shè)施承建、園區(qū)管理及服務(wù)分別占總營(yíng)收的81.4%、11.6%及7.0%。南京高科的產(chǎn)業(yè)投資收益是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的重要構(gòu)成，2018-2023H1南京高科的投資收益累計(jì)約99.2億元，占比公司同期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例為77.7%，2023H1南京高科產(chǎn)業(yè)投資表現(xiàn)亮眼，凈投資收益為16.9億元，投資收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例升至97.7%。15年四大投資平臺(tái)搭建完成，21年起投資收益水平顯著提升。南京高科于1992年成立，此后一直以房地產(chǎn)開發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要業(yè)務(wù)，主要承擔(dān)南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)早期土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職責(zé)。1997年，南京高科于上交所上市，開始利用品牌及資金優(yōu)勢(shì)投建各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施并進(jìn)行股權(quán)投資。2015年公司四大專業(yè)股權(quán)投資平臺(tái)搭建完成，涵蓋“南京高科、高科新創(chuàng)、高科科貸、高科新?！薄?021年，南京高科投資的百普賽斯、華蘭股份、金埔園林、諾唯贊等成功上市，投資收益顯著提升。借力合作專業(yè)機(jī)構(gòu)，投資規(guī)模逐漸加大。在投資策略上，南京高科目前主要通過(guò)與地方科創(chuàng)平臺(tái)、科研院所、銀行、券商及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的多方位合作，持續(xù)穩(wěn)定獲取新的投資機(jī)會(huì)；聚焦醫(yī)療健康、信息技術(shù)、新材料等科技創(chuàng)新行業(yè)，篩選出符合標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資。在投資規(guī)模上，截至2023半年度末，南京高科發(fā)起設(shè)立的主要投資基金中，高科新浚一期基金已累計(jì)對(duì)外投資9.09億元；高科新浚創(chuàng)新基金已累計(jì)對(duì)外投資8.96億元；高科新浚創(chuàng)信基金已累計(jì)對(duì)外投資0.77億元。南京高科子公司高科新創(chuàng)發(fā)起設(shè)立的高科創(chuàng)投基金已累計(jì)對(duì)外投資4.34億元?；鹜顿Y規(guī)模合計(jì)23.16億元。根據(jù)公司2023年半年報(bào)信息，南京高科四大平臺(tái)下多個(gè)項(xiàng)目在發(fā)行上市進(jìn)程當(dāng)中。其中健耕醫(yī)藥申請(qǐng)科創(chuàng)板上市已問詢，海納醫(yī)藥創(chuàng)業(yè)板上市申請(qǐng)已問詢，一脈陽(yáng)光港交所上市申請(qǐng)已受理。正雅齒科、原力數(shù)字上市進(jìn)程處于準(zhǔn)備中。在此，我們擬將重點(diǎn)公司的上市估值信息進(jìn)行總結(jié)來(lái)大致判斷對(duì)公司未來(lái)的增值情況。健耕醫(yī)藥：器官移植領(lǐng)域全球領(lǐng)先的醫(yī)療器械產(chǎn)品及服務(wù)提供商。2016年，南京高科通過(guò)參股公司高科新浚向上海健耕醫(yī)藥科技股份有限公司（健耕醫(yī)藥）進(jìn)行投資，并于2019年進(jìn)行追加投資。健耕醫(yī)藥以“推動(dòng)移植領(lǐng)域創(chuàng)新與發(fā)展，助力移植患者的長(zhǎng)期存活”為使命，構(gòu)建多個(gè)具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的技術(shù)平臺(tái)，秉承全球化發(fā)展戰(zhàn)略，建立了覆蓋近40個(gè)國(guó)家和地區(qū)的銷售網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)招募說(shuō)明書，2021年第二次增資健耕醫(yī)藥投前估值為24.1億元。根據(jù)南京高科2023年半年度報(bào)告，南京高科享有健耕醫(yī)藥權(quán)益比例為6.07%，對(duì)應(yīng)權(quán)益市值為0.97億元，權(quán)益增值金額0.93億元。海納醫(yī)藥：聚焦改良型創(chuàng)新藥和高端仿制藥的一體化全流程醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)。2017年，南京高科通過(guò)子公司臣功制藥向南京海納醫(yī)藥科技股份有限公司（海納醫(yī)藥）進(jìn)行投資，投資金額2000萬(wàn)元。海納醫(yī)藥自持藥物品種奧美拉唑碳酸氫鈉干混懸劑（Ⅰ）、奧美拉唑碳酸氫鈉干混懸劑（II）已被納入2022年國(guó)家醫(yī)保藥品目錄“協(xié)議期內(nèi)談判藥品”。根據(jù)海納醫(yī)藥招股說(shuō)明書，海納醫(yī)藥估值25.70億元。根據(jù)南京高科2023年半年度報(bào)告，南京高科享有海納醫(yī)藥權(quán)益比例為2.28%，對(duì)應(yīng)權(quán)益市值為0.49億元，權(quán)益增值金額約為0.29億元。一脈陽(yáng)光：從事醫(yī)學(xué)影像機(jī)構(gòu)建設(shè)，醫(yī)學(xué)影像技術(shù)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)性公司。江西一脈陽(yáng)光集團(tuán)股份有限公司（一脈陽(yáng)光）于2014年成立，2020年，南京高科新浚成長(zhǎng)一期股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）投資299.02萬(wàn)元，南京高科持股約70%，權(quán)益投資金額約209.3萬(wàn)元，南京高科享有股權(quán)3.13%，對(duì)應(yīng)權(quán)益市值為1.29億元，權(quán)益增值金額約為1.27億元。綜上所述，南京高科2023年半年報(bào)公布的四大平臺(tái)下的重點(diǎn)項(xiàng)目增值潛力凸顯，其中上市申請(qǐng)受到已問詢及已受理的三家企業(yè)包括健耕醫(yī)藥、海納醫(yī)藥、一脈陽(yáng)光，增值金額預(yù)計(jì)約為2.49億元，對(duì)應(yīng)南京高科所投資金額約0.26億元，增長(zhǎng)空間約為10倍。截至2023年末，南京高科持有基金投資規(guī)模為23.16億元，產(chǎn)業(yè)投資價(jià)值可期。3.5東湖高新：“中國(guó)光谷”開發(fā)主體，產(chǎn)業(yè)園投資遍布全國(guó)武漢東湖高新科技工業(yè)園區(qū)重要開發(fā)主體，2023H1投資收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例達(dá)34%。武漢東湖高新集團(tuán)股份有限公司（下稱“東湖高新”）是武漢市“中國(guó)光谷”的開發(fā)主體，主要從事科技工業(yè)園、煙氣脫硫和環(huán)保電力的建設(shè)、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)。東湖高新業(yè)務(wù)區(qū)域聚焦于武漢市東湖高新區(qū)，業(yè)務(wù)主體是工程建設(shè)，2022年工程建設(shè)板塊占總營(yíng)收的72.32%，環(huán)保科技板塊和科技園區(qū)板塊分別占14.08%和13.60%。東湖高新是武漢市地方國(guó)有控股企業(yè)，截至2023年6月，東湖高新的第一大股東為湖北省國(guó)資委，持股比例為18.53%。2023H1東湖高新投資收益為0.7億元，投資收益占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比例達(dá)到34%。產(chǎn)業(yè)園投資遍布全國(guó)，利用招商優(yōu)勢(shì)開展價(jià)值投資。2023年?yáng)|湖高新區(qū)政府工作報(bào)告中指出，投資重點(diǎn)在光電子產(chǎn)業(yè)、生命健康產(chǎn)業(yè)、新能源智能網(wǎng)聯(lián)終端產(chǎn)業(yè)、智能制造產(chǎn)業(yè)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。在投資方向上，東湖高新重點(diǎn)聚焦智能科技和生命科技兩大產(chǎn)業(yè)主題領(lǐng)域，圍繞電子信息、軟件信息服務(wù)、人工智能、集成電路、生物醫(yī)藥、基因診斷、醫(yī)療器械、生物農(nóng)業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域，在全國(guó)布局主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)。截至2023年6月末，已布局武漢、鄂州、黃岡等多個(gè)城市，正在開發(fā)運(yùn)營(yíng)主題型園區(qū)42個(gè)，在園區(qū)產(chǎn)業(yè)招商過(guò)程中，強(qiáng)化發(fā)現(xiàn)和挖掘具有高成長(zhǎng)性投資價(jià)值的企業(yè)的能力，按照投早、投小、投硬科技、投新興產(chǎn)業(yè)的原則開展價(jià)值投資。在投資模式上，東湖高新建有專業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)，通過(guò)“基金+直投”方式，為園區(qū)優(yōu)質(zhì)的初創(chuàng)期、成長(zhǎng)期科技企業(yè)提供持續(xù)發(fā)展資金，逐步打造屬于科技園板塊自身的高科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)。智能制造和生命科技領(lǐng)域?yàn)橥顿Y重點(diǎn)，持有國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)庫(kù)第一股。截至2022年末，東湖高新在管基金數(shù)量4只，分別投向智能制造和生命科技兩大領(lǐng)域，覆蓋初創(chuàng)期、發(fā)展期、成熟期，重點(diǎn)針對(duì)東湖高新管理園區(qū)或擬入園區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值投資，基金累計(jì)投資項(xiàng)目27個(gè)，直投項(xiàng)目1個(gè)，其中園區(qū)項(xiàng)目13個(gè)。東湖高新的基金投資企業(yè)里得電科獲得創(chuàng)業(yè)板IPO注冊(cè)批文，達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)庫(kù)科創(chuàng)板首發(fā)獲批，成為國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)庫(kù)第一股，禾元生物科創(chuàng)板申報(bào)獲批受理。依據(jù)披露信息，我們擬將重點(diǎn)公司的上市估值信息進(jìn)行總結(jié)來(lái)大致判斷對(duì)公司未來(lái)的增值情況。1）達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)：國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的數(shù)據(jù)庫(kù)產(chǎn)品開發(fā)服務(wù)商，國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵推動(dòng)者。2000年武漢達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)庫(kù)股份有限公司（達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)）成立，達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)了共享存儲(chǔ)集群等關(guān)鍵核心技術(shù)國(guó)產(chǎn)化零的突破，打破國(guó)外數(shù)據(jù)庫(kù)廠商的技術(shù)壟斷。2020年?yáng)|湖高新通過(guò)參股公司華工明德投資達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)，投資金額52.5萬(wàn)元，持股比例0.92%。達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)2022年?duì)I業(yè)收入為6.9億元，凈利潤(rùn)為2.7億元。截至2023年10月30日，可比公司中望軟件、星環(huán)科技、金山辦公的P/E（TTM）中位數(shù)為111倍，達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)的參考市值約為293億元，東湖高新權(quán)益增值金額約2.7億元（2023年10月31日）。2）禾元生物：從事分子醫(yī)藥農(nóng)業(yè)產(chǎn)品研究與開發(fā)的高科技創(chuàng)新公司，業(yè)務(wù)分為生物醫(yī)藥板塊、健康保健板塊以及美容美膚等板塊。2006年，武漢禾元生物科技股份有限公司（禾元生物）成立。2011年，武漢光谷生物產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金有限公司投資1056萬(wàn)元，東湖高新占股約24%，投資金額約254萬(wàn)元。截至2022年2月，禾元生物Pre-IPO輪估值為51.54億元，若按此估值金額計(jì)算，東湖高新權(quán)益增值金額約1.9億元（2023年10月31日）。3）里得電科：專注于電力安全領(lǐng)域的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)。2007年武漢里得電力科技股份有限公司（里得電科）成立，主要業(yè)務(wù)涵蓋帶電作業(yè)自主研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新等服務(wù)。2018年里得電科銷售額突破5億。2019年，東湖高新投資里得電科，投資金額52.9萬(wàn)元，持股比例0.86%。從可比公司來(lái)看，與里得電科業(yè)務(wù)類型相近的中熔電氣市值為81億元（10月31日）。綜上所述，達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)及和禾元生物為公司平均帶來(lái)2.3億元增值金額，截至2022年末，公司在管基金數(shù)量4只，累計(jì)投資項(xiàng)目27個(gè)，直投項(xiàng)目1個(gè)，其中園區(qū)項(xiàng)目13個(gè)。我們認(rèn)為，東湖高新