某項(xiàng)目前期發(fā)展策劃思路匯報(bào)

銀豐唐冶工程前期開展籌劃思路匯報(bào)謹(jǐn)呈：山東銀豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司××〔中國〕山東公司Jinan.Sep.2024?2024特別提示：本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸××(中國)所有。在獲得××?xí)嬖S可之前，不得擅自對(duì)本文檔及其局部進(jìn)行任何形式的傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布。本報(bào)告匯報(bào)思路工程定位體系工程規(guī)劃建議工程啟動(dòng)區(qū)建議城市宏觀研究區(qū)域研究新城案例不同物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)目標(biāo)界定與本體分析競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)挖掘開展戰(zhàn)略與整體定位城市宏觀研究01宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃

政策環(huán)境中國經(jīng)濟(jì)高歌猛進(jìn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值從2000年99214億元猛增到2024年340507億元，增長了343%，2024年有望實(shí)現(xiàn)翻兩番。中國經(jīng)濟(jì)的高歌猛進(jìn)全面推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面的開展，特別是為中國城市化進(jìn)程提供了澎湃的動(dòng)力?？颇繑?shù)據(jù)非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)比86%非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)比53%城市人口占全國人口百分比46.6%城市化進(jìn)程相對(duì)滯后統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，我國非農(nóng)業(yè)部門經(jīng)濟(jì)總量占全國經(jīng)濟(jì)總量的86%；非農(nóng)業(yè)部門就業(yè)率為53%；城市人口占全國人口約46.65%，城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展，具備開展空間和足夠的推動(dòng)力。中國經(jīng)濟(jì)增長依然處于高速增長通道，非農(nóng)業(yè)部門增長空間和速度依然領(lǐng)先農(nóng)業(yè)部門。非農(nóng)業(yè)部門的比重、就業(yè)人口將持續(xù)增長。城市化進(jìn)程必然要深化和加速。城市化進(jìn)程闊步前行年份城鎮(zhèn)人口（億人）城市化率新增城鎮(zhèn)人口（億人）2000年4.5936.22%——2001年4.8137.66%0.222002年5.0239.09%0.212003年5.2440.53%0.222004年5.4341.76%0.192005年5.6242.99%0.192006年5.7743.90%0.152007年5.94——0.172008年6.0745.70%0.132009年6.2246.60%0.15在經(jīng)濟(jì)推動(dòng)下，中國城市化進(jìn)程闊步前行，2000年以來，每年城鎮(zhèn)新增人口最少也在1300萬以上。城市規(guī)模擴(kuò)張，城市人口規(guī)模增長已成為近年來中國社會(huì)開展的一個(gè)重要特點(diǎn)和關(guān)鍵性趨勢(shì)。濟(jì)南也同樣進(jìn)入了城市化快速擴(kuò)張的開展階段濟(jì)南城市化進(jìn)程處于加速階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速增長期排名城市GDP(億元)增速1上海14900.938.2%2北京11865.910.1%3廣州9112.7611.5%4深圳8201.2410.5%5天津7500.816.5%6蘇州740011%7重慶652714.9%8杭州5098.6610%9無錫500011.5%21濟(jì)南3351.3612.2%人均GDP濟(jì)南7414——2024年全國各城市GDP排名GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP與房地產(chǎn)開展模式房地產(chǎn)開展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展階段啟動(dòng)期發(fā)展期快速增長期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型近幾年濟(jì)南GDP增速單中心城市擴(kuò)張大都市化形成都市群形成對(duì)外形成區(qū)域中心主城新城新城新城新城濟(jì)南北京特征：舊城改造+新城規(guī)劃對(duì)內(nèi)形成大都市從單核向多核轉(zhuǎn)變下新成中心地位加強(qiáng)，對(duì)外聯(lián)系和影響加大，房地產(chǎn)需求將呈逐年上升趨勢(shì)。將從目前的入門級(jí)大城市開展成都市圈的核心資源集聚效應(yīng)加劇，作為“區(qū)域中心〞的城市地位得到加強(qiáng)，處于大都市形成過程中將由目前單核城市開展成為帶狀組群城市未來城市空間結(jié)構(gòu)呈“帶狀組群〞布局結(jié)構(gòu)分布通過對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、交通、資源等方面進(jìn)行綜合分析，濟(jì)南市城市空間開展結(jié)構(gòu)呈“帶狀組群〞式布局結(jié)構(gòu)分布。北京：?jiǎn)魏顺鞘锌臻g青島：組群城市空間深圳：帶狀組群城市空間城市規(guī)劃：2024年中心城人口規(guī)模將由2024年的290萬人增至430萬人左右；中心城建設(shè)用地規(guī)模將由2024年的295平方公里增至410平方公里。重大利好：全運(yùn)會(huì)大規(guī)模根底建設(shè)成就：全運(yùn)會(huì)奧體中心場(chǎng)館及相關(guān)配套建設(shè)催化城市面貌更新；舊城區(qū)大規(guī)模改造：小清河、徐李等北部、西部舊城區(qū)改造啟動(dòng)；東部高新區(qū)建設(shè)：高新區(qū)成為濟(jì)南新的經(jīng)濟(jì)增長極，城市化區(qū)域加速擴(kuò)大；市政府東遷：政府東遷至奧體文博區(qū)域，加速中心城區(qū)與高新區(qū)之間城市化進(jìn)程；西部交通條件改善：張莊機(jī)場(chǎng)搬遷、臘山物流商務(wù)基地打造與高鐵新客站建設(shè)，改善西部環(huán)境。階段特征：舊城改造與新城規(guī)劃同步進(jìn)行；城市外圍區(qū)域認(rèn)知迅速提升；城市建設(shè)以大規(guī)模根底設(shè)施建設(shè)為主，迅速提高人們生活水平。直接表象就是各種利好因素對(duì)于不同區(qū)域的開展推動(dòng)城市化與規(guī)劃利好鼓勵(lì)下，城市迅速擴(kuò)張經(jīng)十路沿線規(guī)劃效果圖濟(jì)南城市面貌鳥瞰濟(jì)南唐冶東部新城規(guī)劃已經(jīng)形成，隨著濟(jì)南城市規(guī)劃和開展結(jié)構(gòu)的改變，城市開展速度迅速，新城的開展將出現(xiàn)跳躍式前進(jìn)。城市規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，城市形象和功能也將不斷強(qiáng)化開展勢(shì)頭強(qiáng)勁，城市面貌快速更新，看齊一線城市唐冶新城局部規(guī)劃海爾綠城全運(yùn)村嫁接綠城南方開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，工程實(shí)現(xiàn)園林實(shí)景展示與精裝修現(xiàn)房，是濟(jì)南市場(chǎng)比較少見的高端精裝產(chǎn)品。中海·奧龍觀邸中?！ぷ嫌鶘|郡奧龍觀邸依靠與奧體文博區(qū)域的位置優(yōu)勢(shì)以及相對(duì)稀缺的山體別墅實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突破，中海物業(yè)效勞也高于濟(jì)南市場(chǎng)平臺(tái)。濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)擁有全國多個(gè)城市中心綜合體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，大戶型產(chǎn)品豪華精裝以及6米左右客廳開間，沖擊了濟(jì)南客戶的市場(chǎng)認(rèn)知，迅速實(shí)現(xiàn)了工程形象突破。恒大名都唐冶第一個(gè)多物業(yè)類型的綜合居住社區(qū)；售樓處、會(huì)所展示布置也突破了濟(jì)南市場(chǎng)水平。綠地新里盧浮宮館周圍青山環(huán)繞、綠樹成蔭，交通便利。既有山景又有水色，環(huán)境優(yōu)美空氣清新，堪稱人與自然和諧統(tǒng)一的綠色生態(tài)社區(qū)。

階段特征：一線品牌開發(fā)商高產(chǎn)品力震動(dòng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，客戶需求被迅速激發(fā)，隨著買家成熟度的提高和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，未來面臨開發(fā)模式與外鄉(xiāng)需求精準(zhǔn)對(duì)位問題，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段。城市開展為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開展提供了蓬勃?jiǎng)恿ζ放崎_發(fā)商大舉進(jìn)駐帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮并走向成熟物業(yè)類型優(yōu)勢(shì)分析影響判斷別墅屬于稀缺資源，一直以來都是首付四成，購買全體資金實(shí)力強(qiáng)影響較小高端洋房豪宅多為資源型洋房豪宅，定價(jià)較高，多為購買力較強(qiáng)的二次置業(yè)影響較小自住中小戶型90平方米以下的戶型首次置業(yè)首付僅需兩成影響較小商用物業(yè)包括商鋪、寫字樓、小戶型公寓（商業(yè)性質(zhì)）本身進(jìn)入門檻較高，而且一直是四成或五成首付，利率也未變，有些投資者甚至一次性付款，當(dāng)前政策主要針對(duì)住宅物業(yè)，商用物業(yè)不在調(diào)控范圍。影響較小中心區(qū)物業(yè)一般擁有較為完善的市政配套、教育配套、生活配套等各種資源，居住便利且同時(shí)租賃市場(chǎng)活躍，自住和投資需求都較為旺盛影響較小贈(zèng)送面積的中小戶型90平方米以下的中小戶型首次首付仍為兩成，加上贈(zèng)送面積，這樣的戶型會(huì)受到市場(chǎng)的追捧影響較小當(dāng)前出臺(tái)的房產(chǎn)政策對(duì)不同物業(yè)影響程度不一對(duì)市場(chǎng)影響：豪宅、自住中小戶型、商用物業(yè)、中心區(qū)地段物業(yè)受影響較小城市宏觀研究小結(jié)1、中國經(jīng)濟(jì)推動(dòng)了中國澎湃的城市化進(jìn)程；2、濟(jì)南城市化動(dòng)力充裕，城市空間將從目前單核城市成長為帶狀組群城市；3、濟(jì)南城市擴(kuò)張為房地產(chǎn)開展提供了歷史性機(jī)遇；4、相對(duì)于當(dāng)前政策變化而言，更多屬于短期因素，無改中長期開展趨勢(shì)，而且不同物業(yè)受到的影響不盡相同。區(qū)域研究02現(xiàn)狀與未來功能定位

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

交通條件根據(jù)國內(nèi)外帶狀組群城市空間的空間布局經(jīng)驗(yàn)，該類城市通常是由一系列的分工協(xié)作的城市組群沿城市交通主軸分布。每一城市組群構(gòu)成城市功能上的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，擔(dān)負(fù)著不同層級(jí)城市中心的職責(zé)。組群城市空間具有多中心結(jié)構(gòu)深圳——以交通主軸貫穿的多城市中心分工協(xié)作的組群城市空間系統(tǒng)新中心根據(jù)規(guī)劃，東部為濟(jì)南主城區(qū)的主要開展方向。在重點(diǎn)片區(qū)建設(shè)上，將把唐冶新城建設(shè)成為以商貿(mào)、金融和綜合產(chǎn)業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心。唐冶新城將成為未來多個(gè)城市副中心之一唐冶——以商貿(mào)、金融和綜合產(chǎn)業(yè)配套為支撐，以行政、文化、體育為核心的東部城區(qū)中心唐冶新城在多組群開展中具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)開展已經(jīng)啟動(dòng)，歷城政務(wù)區(qū)建設(shè)初見成效高新區(qū)：工業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；從業(yè)人口十萬人。入住企業(yè)：正大集團(tuán)、三星化學(xué)等。孫村郭店彩石等片區(qū)：產(chǎn)業(yè)片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)為電子信息、汽車制造等，規(guī)劃用地面積70平方公里，人口70萬人。進(jìn)駐企業(yè)：浪潮、將軍集團(tuán)等。唐冶位于高新區(qū)和孫村產(chǎn)業(yè)區(qū)等片區(qū)的有效輻射范圍內(nèi)唐冶片區(qū)處于幾個(gè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)企業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)輻射范圍之內(nèi)，作為新城對(duì)周邊片區(qū)的吸納作用較強(qiáng)。隨著規(guī)劃進(jìn)度的實(shí)施、本區(qū)域作為未來新城的功能不斷的完善，在此根底上區(qū)域住宅空間和商務(wù)空間需求逐步的增強(qiáng)。空港組團(tuán)：城市副中心之一規(guī)劃用地面積20-30平方公里、人口15萬。兩河莊科章錦漢峪等片區(qū)：居住片區(qū)規(guī)劃用地80平方公里、人口22萬左右。唐冶新城是濟(jì)南城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域唐冶新城位于東部新城組團(tuán)中心，是濟(jì)南城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對(duì)唐冶新城開展有巨大推動(dòng)作用濟(jì)南市重點(diǎn)空間布局建設(shè)規(guī)劃?濟(jì)南城市總體規(guī)劃〔2024-2024年〕?東部城區(qū)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附加值制造業(yè)開展為重點(diǎn)，加快推進(jìn)孫村工業(yè)區(qū)、章錦工業(yè)園建設(shè)，啟動(dòng)建設(shè)唐冶新城、郭店物流園區(qū)，完善彩石高教集中區(qū)建設(shè)，同步配建生活效勞設(shè)施，在唐冶初步形成東部城區(qū)中心孫村“撤鎮(zhèn)入?yún)^(qū)〞，納入高新區(qū)范圍在濟(jì)南市2024-2024年總規(guī)中唐冶新城明確定位為濟(jì)南東部城區(qū)中心，重點(diǎn)開展物流，是濟(jì)南城市空間拓展的重要區(qū)域唐冶西城功能定位為：現(xiàn)代效勞業(yè)的核心聚集區(qū)和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型、可持續(xù)開展型、生態(tài)自然型的標(biāo)志性山水之城、宜居之城、體育健康之城，使之成為省城東部城區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和濟(jì)南市“大經(jīng)十路〞開展帶的新亮點(diǎn)但是依然處于起步階段，前景與現(xiàn)狀存在兌現(xiàn)時(shí)間差目前唐冶新城配套相對(duì)薄弱，未來政府將大力投入根底配套將快速催熟區(qū)域

已有配套規(guī)劃配套教育青干院

唐冶鎮(zhèn)小學(xué)伊頓國際雙語幼兒園

恒大名都小學(xué)醫(yī)療以門診為主

最近醫(yī)院在高新區(qū)恒大名都醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)商業(yè)無銀座、太平洋百貨其他臨港南區(qū)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行

歷城體育館城市路網(wǎng)建設(shè)郭店中學(xué)省實(shí)驗(yàn)分校唐冶小學(xué)青干院工商銀行農(nóng)業(yè)銀行歷城體育館伊頓國際雙語幼兒園銀座/太平洋百貨近幾年唐冶新城根底設(shè)施配套的投入將有所增大，配套將有較大改善。商業(yè)配套的真正開展還需要人氣的帶動(dòng)。經(jīng)十路世紀(jì)大道東繞城高速膠濟(jì)鐵路圍子山區(qū)域研究02現(xiàn)狀與未來功能定位

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

交通條件空間上看，處于多個(gè)工業(yè)園區(qū)的包夾之中在東部產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬多個(gè)產(chǎn)業(yè)園包圍的新城中心區(qū)，局部園區(qū)已經(jīng)開展到比較成熟的水平，產(chǎn)業(yè)繞城格局已經(jīng)形成目前唐冶周邊分布著高新區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個(gè)吸聚大量產(chǎn)業(yè)企業(yè)的園區(qū)，已經(jīng)形成園區(qū)圍繞的空間態(tài)勢(shì)。眾多高新技術(shù)企業(yè)、重汽、浪潮等大型企業(yè)也已經(jīng)入駐。產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模已經(jīng)非常可觀，而且將持續(xù)增長。符合濟(jì)南城市擴(kuò)張的一般規(guī)律外圍工業(yè)區(qū)初具規(guī)模后，居住區(qū)的建設(shè)才得以進(jìn)行，主要是不斷在原有城區(qū)及各工業(yè)區(qū)間的空白地帶進(jìn)行填充。工業(yè)的開展以及近郊工業(yè)區(qū)的建設(shè)是濟(jì)南城區(qū)拓展的主要?jiǎng)恿Α９I(yè)區(qū)一般都是在原有城區(qū)空間外圍規(guī)劃，外圍工業(yè)區(qū)初具規(guī)模后，居住區(qū)等其他城市功能的建設(shè)才得以進(jìn)行，主要是不斷在原有城區(qū)及各工業(yè)區(qū)間的空白地帶進(jìn)行填充。非生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)唐冶新城目前已經(jīng)進(jìn)入到非生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)注入階段，但是目前僅有教育產(chǎn)業(yè)、歷城政務(wù)功能和擬引進(jìn)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)，其他多數(shù)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)正處于規(guī)劃啟動(dòng)初期。歷城區(qū)政務(wù)中心歷城區(qū)體育館孫村信息產(chǎn)業(yè)與彩石教育板塊高校教師、信息產(chǎn)業(yè)中高層人員收入穩(wěn)定，消費(fèi)力較強(qiáng)，為洋房、高層需求形成良好根底

山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院燕山學(xué)院山東商業(yè)職業(yè)學(xué)院孫村未來信息產(chǎn)業(yè)客戶已入住孫村-彩石板塊，目前區(qū)域在售樓盤存在高校教師目前還未入駐，未來會(huì)有大量高收入的信息產(chǎn)業(yè)人員進(jìn)入客戶特征收入穩(wěn)定，有較強(qiáng)消費(fèi)力，目前在恒大名都和火炬東第等高層有經(jīng)濟(jì)學(xué)院、商職、青干院和建大教師購買，周邊高校是本項(xiàng)目高層、洋房的巨大消費(fèi)力商職經(jīng)濟(jì)學(xué)院青干院山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院燕山學(xué)院山東商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院區(qū)位臨港南區(qū)私營業(yè)主及企業(yè)中高層收入水平高，購置力強(qiáng)，區(qū)域情節(jié)弱，為別墅及洋房類物業(yè)形成客群根底園區(qū)名稱臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟(jì)南升曉精密機(jī)械有限公司、山東佳誠工程機(jī)械有限公司、山東豐展特家居有限公司、濟(jì)南建筑機(jī)械廠有限公司、山東銀企電子開發(fā)有限公司、濟(jì)南固得電子器件公司、濟(jì)南魯冠、山東飛洋、濟(jì)南中建建筑設(shè)備公司、山東四化環(huán)比節(jié)能工程有限公司、山東冠偉建筑工程有限公司、惠喜德貿(mào)易發(fā)展有限公司、山東黃金鑫意首飾公司、山東地址探礦機(jī)械廠現(xiàn)狀入住企業(yè)14家，未來預(yù)計(jì)入駐企業(yè)繼續(xù)增加潛在客戶來源工廠情況收入情況客戶特征置業(yè)需求物業(yè)類型企業(yè)高層主要是臨港南區(qū)上述公司高層規(guī)模較大工廠為500人左右

部分企業(yè)為港臺(tái)資背景有比較強(qiáng)的購買力因照顧企業(yè)原因，每天需往來于區(qū)域之間，大部分高層非濟(jì)南本地人，區(qū)域情節(jié)弱，具備潛在購房需求工作便捷性

投資，性價(jià)比別墅及洋房區(qū)位臨港南區(qū)力諾科技園企業(yè)中高管有一定財(cái)富積累，人數(shù)較多，存在改善型需求，為洋房、高層物業(yè)需求形成客群根底潛在客戶企業(yè)情況收入情況客戶特征置業(yè)需求物業(yè)類型企業(yè)中高管主要包括力諾太陽、力諾瑞特、力諾電力、宏濟(jì)堂制藥和雙虎集團(tuán)五大產(chǎn)業(yè)中等收入，有一定財(cái)富積累工作相對(duì)穩(wěn)定，在唐冶附近工作，因地域因素，有潛在置業(yè)需求有一定品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，追求性價(jià)比；

生活環(huán)境改善，追求更舒適洋房

高層區(qū)位力諾科技園郭店工業(yè)區(qū)企業(yè)高層來自省內(nèi)各地，區(qū)域情節(jié)弱，存在置業(yè)需求，為洋房需求形成客群根底園區(qū)名稱臨港南區(qū)已入駐企業(yè)濟(jì)南鋼鐵集團(tuán)、濟(jì)南山松工程機(jī)械有限公司、齊魯制藥有限公司、濟(jì)南中大國際物流港、齊魯天和惠世制藥有限公司、濟(jì)南旭升金屬物資有限公司、濟(jì)南豐潤達(dá)建材有限公司、濟(jì)南重工晨光起重機(jī)制造有限公司?、濟(jì)南正大有限公司?、老萬熱能科技（山東）有限公司?濟(jì)南金糧面粉有限公司?、濟(jì)南魯東耐火材料有限公司、濟(jì)南大板輕型建材有限公司、濟(jì)南新龍化工有限公司、濟(jì)南鋼遠(yuǎn)洋實(shí)業(yè)有限公司、濟(jì)南興祥源實(shí)業(yè)有限公司、山東巖土工程公司、濟(jì)南新潤澤實(shí)業(yè)有限公司現(xiàn)狀以重工業(yè)上下游及周邊產(chǎn)業(yè)為主，未來預(yù)計(jì)入駐企業(yè)繼續(xù)增加區(qū)位郭店工業(yè)區(qū)從以上典型企業(yè)可以得到潛在客戶主要特征客戶數(shù)量及特征購置能力需求物業(yè)類型目前區(qū)域聚集大量的企業(yè)中高管及私營業(yè)主，未來該群體的范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)私營業(yè)主來自全國各地，置業(yè)以近生意為主，區(qū)域情節(jié)弱該區(qū)域客戶財(cái)富有一定積累，整體購置能力強(qiáng)對(duì)于區(qū)域內(nèi)生意人，資金占用量不宜過大，為經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品、以及性價(jià)比突出的別墅及小高層產(chǎn)品的需求客群區(qū)域研究02現(xiàn)狀與未來功能定位

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

交通條件唐冶新城對(duì)外交通依靠經(jīng)十路與世紀(jì)大道唐冶新城主城區(qū)機(jī)場(chǎng)章丘淄博濟(jì)青高速青銀高速繞城環(huán)線通過經(jīng)十路與世紀(jì)大道，東西連接主城區(qū)與章丘。至主城區(qū)：駕車22分鐘，

公交平均50分鐘至章丘市區(qū)：駕車30分鐘，

公交平均64分鐘濟(jì)萊高速世紀(jì)大道經(jīng)十東路道路體系興旺，公眾交通嚴(yán)重滯后，通勤本錢高唐冶與濟(jì)南的公眾交通尚未納入濟(jì)南市區(qū)公交體系規(guī)劃，現(xiàn)主要依靠原有的中長途城鄉(xiāng)公交保證唐冶居民進(jìn)入濟(jì)南，濟(jì)南市區(qū)居民對(duì)城鄉(xiāng)公交認(rèn)可度低，區(qū)域交通方式亟待改善。現(xiàn)有的中長途城鄉(xiāng)公交：〔1〕從公交駕校至濟(jì)南職業(yè)學(xué)院的線路1條〔2〕文化路東口至虎門線路3條〔3〕文化路東口至南泉線路1條〔4〕文化路東口至商職學(xué)院線路1條〔5〕洪家樓至大正路線路1條〔6〕洪家樓至雞山村線路1條〔7〕洪家樓至孫村線路1條濟(jì)南軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：將極大降低通勤本錢濟(jì)南市政府于2024年6月與北京城建院就軌道交通規(guī)劃技術(shù)咨詢簽約，標(biāo)志著濟(jì)南市軌道交通建設(shè)工作正式啟動(dòng)。唐冶距主城區(qū)較遠(yuǎn)，主要表達(dá)在通勤本錢上，交通方式的轉(zhuǎn)變，將極大的縮短唐冶與主城區(qū)的時(shí)間距離。新城開展研究03新城案例研究唐冶新城開展預(yù)測(cè)國內(nèi)新城的開展無一例外都是在政府高調(diào)推動(dòng)之下進(jìn)行的，政府是最有力的資源統(tǒng)籌調(diào)度者城市政府作用結(jié)果深圳東莞南京鄭州?中心區(qū)規(guī)劃方案國際招標(biāo)?中心根底設(shè)施持續(xù)投入?中心區(qū)香港招商推薦會(huì)?政府高調(diào)搬遷至市民中心?區(qū)域價(jià)值提升至全市最高?帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲?吸引中大型企業(yè)入駐?1992年提出新城中心概念但政府未引導(dǎo)?2001年起政府重提概念，投入設(shè)施，政府搬遷?10年間未開展，住宅、寫字樓開發(fā)量少，檔次低?新城中心成形，成為東莞價(jià)值最高區(qū)域?政府02年提前推出河西新區(qū)規(guī)劃及概念?屢次舉辦南京新CBD論壇?申辦十運(yùn)會(huì)?吸引開發(fā)商早期介入開發(fā)高檔房地產(chǎn)?河西新區(qū)區(qū)域價(jià)值提升?新區(qū)方案國際招標(biāo)?提前修建核心建筑會(huì)展中心和會(huì)展賓館?鄭東新區(qū)成為新的開發(fā)熱點(diǎn)?高檔住宅、寫字樓大量開發(fā)深圳坂雪崗新區(qū)：城市新區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、交通網(wǎng)不斷完善促使其完成了“郊區(qū)-新區(qū)-新城〞的飛躍式開展開展程度承擔(dān)城市功能〔平穩(wěn)開展期〕房地產(chǎn)快速開展〔全面建設(shè)期〕產(chǎn)業(yè)初步形成〔建設(shè)初期〕區(qū)域初步開展〔啟動(dòng)期〕時(shí)間成為城市又一中心，開展另一級(jí)大量開發(fā)商進(jìn)駐區(qū)域，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲公共配套進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入拉動(dòng)區(qū)域開展明確規(guī)劃定位、區(qū)域根底建設(shè)12345大量開發(fā)商〔萬科、中海、珠江合生、佳兆業(yè)等〕紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)區(qū)域開展片區(qū)住宅均價(jià)有原來的2000元/㎡漲到7000元/㎡2024年11月開始建設(shè)坂雪崗大道〔南段〕，建成后與市區(qū)直接相連輕軌11號(hào)線設(shè)有雪崗車站，并將改造平南鐵路和平鹽鐵路的既有通道坂雪崗規(guī)劃為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心、綜合配套、功能完善的新區(qū)公交線路設(shè)計(jì)被納入到市內(nèi)的公交線路總體規(guī)劃坂雪崗劃入大深圳城市開展的新城范圍內(nèi)新城中心開展的規(guī)律新城中心開展規(guī)律1——各物業(yè)演變周期新城中心開發(fā)一般經(jīng)歷由住宅---辦公---商務(wù)公寓、商業(yè)的次序，總開發(fā)周期一般在10年以上新城中心成功開發(fā)次序不同新城中心的開發(fā)歷程根本一致不同城市，開發(fā)力度不同，那么開發(fā)周期不同功能的實(shí)現(xiàn)前提條件是：順應(yīng)市場(chǎng)，政策干預(yù)太多，即使物業(yè)建設(shè)完畢，區(qū)域功能也不能完善開發(fā)類型商業(yè)工程辦公工程居住工程市政配套開發(fā)次序規(guī)劃期建設(shè)期快速開展期穩(wěn)定繁榮期社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)域級(jí)商業(yè)政府相關(guān)部門辦公物業(yè)中高檔辦公高檔辦公中高檔住宅高檔住宅土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施市政設(shè)施政府公務(wù)類設(shè)施時(shí)間0-3年4-5年6-10年10年后新城中心開展規(guī)律2——住宅演變周期一般在建設(shè)期時(shí)，住宅供給量是最大的，競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈，集中供給時(shí)間在3年以上深圳中心區(qū)合肥政務(wù)區(qū)鄭東新區(qū)河西新區(qū)錢江新城4.2KM212KM233KM24KM215.8KM21998-20242024-20242024-20242024-20242024-2024住宅集中供給時(shí)間在3年以上1-2年＞3年規(guī)劃期建設(shè)期快速成長期穩(wěn)定繁榮期住宅供應(yīng)新城中心開展規(guī)律3——商業(yè)、商務(wù)演變周期商業(yè)和商務(wù)公寓開發(fā)成功一般處于快速開展期后期和穩(wěn)定繁榮期，一般距離啟動(dòng)8-10年規(guī)劃及市政設(shè)施建設(shè)大型公共設(shè)施建設(shè)，住宅開始全面開發(fā)住宅供給進(jìn)入頂峰期，商業(yè)設(shè)施開建設(shè)始商業(yè)配套逐步完善，中心區(qū)域開始承擔(dān)城市功能規(guī)劃期建設(shè)期快速開展期繁榮穩(wěn)定期空間歷程時(shí)間歷程住宅供給量曲線寫字樓供應(yīng)量曲線商業(yè)供給量曲線商業(yè)和商務(wù)供給峰值點(diǎn)新城中心開展規(guī)律4——人口演變與物業(yè)的匹配周期新區(qū)人口是個(gè)不斷演變的過程，其中領(lǐng)先用戶和城市白領(lǐng)在區(qū)域的快速開展階段后期迅速形成階段工程建設(shè)人口特征標(biāo)志規(guī)劃期、啟動(dòng)期：建設(shè)期快速開展期穩(wěn)定繁榮期無人氣時(shí)間政府前期造勢(shì)住宅用地出讓根底設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)投資客、豪宅客商務(wù)人士、領(lǐng)先人士、豪宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者政府公建建設(shè)政府部門搬遷高檔住宅建設(shè)住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓公眾對(duì)新區(qū)前景不確定寫字樓大量開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)區(qū)域根本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對(duì)區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟(jì)開展引擎區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)引領(lǐng)城市生活根底設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫字樓、商業(yè)大型綜合體大型的MALL新城中心開展規(guī)律5——綜合物業(yè)綜合體商業(yè)和商務(wù)公寓在具備開展條件后啟動(dòng)，可以最大化的享受區(qū)域開展的紅利深圳萬象城、中信城市廣場(chǎng)、SOHO現(xiàn)代城和建外SOHO、日本六本目、紐約洛克菲勒中心……綜合體客戶消費(fèi)特征為體驗(yàn)性和娛樂休閑性消費(fèi)，商業(yè)和商務(wù)公寓的成功能聚集人氣，極大化的提升品牌……新城中心開展規(guī)律6——商業(yè)與商務(wù)商業(yè)和商務(wù)公寓的成功運(yùn)營對(duì)工程后期以及區(qū)域內(nèi)其他工程價(jià)值具有極大的提升作用成功的商業(yè)和商務(wù)公寓運(yùn)營，是企業(yè)博取工程后期、區(qū)域內(nèi)其他工程利潤最大化的直接影響因素。SOHO中國在北京CBD成功開發(fā)SOHO現(xiàn)代城〔二期為商業(yè)和商務(wù)〕后，獲得了巨大的品牌、經(jīng)濟(jì)收益；華潤置地成功運(yùn)作深圳萬象城商業(yè)工程，后期公寓也將挑戰(zhàn)區(qū)域價(jià)格新高價(jià)格成功的商業(yè)/商務(wù)前期成功運(yùn)作商務(wù)/商業(yè)綜合體鮮明價(jià)格曲線一般工程價(jià)格曲線工程分期/時(shí)間Soho公寓價(jià)格Soho現(xiàn)代城建外SohoSoho尚都明外Soho光華路Soho新城開展研究03新城案例研究唐冶新城開展預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃根據(jù)新城中心的開展規(guī)律，當(dāng)周邊產(chǎn)業(yè)組團(tuán)初具規(guī)模時(shí)，新區(qū)將進(jìn)入健康持續(xù)開展階段，據(jù)此規(guī)律唐冶新城尚未進(jìn)入快速開展通道入駐初期以傳統(tǒng)的工業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃指向性弱、各組團(tuán)的功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)合比較弱產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)覆蓋面擴(kuò)大，綜合性增強(qiáng)，區(qū)域優(yōu)勢(shì)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升，產(chǎn)業(yè)的樞紐指向性明顯強(qiáng)化，區(qū)域內(nèi)和區(qū)域間的融合性加強(qiáng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的促進(jìn)作用開始顯現(xiàn)現(xiàn)代效勞業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)共同成為新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)合成為集群，復(fù)合型的樞紐功能與區(qū)域經(jīng)濟(jì)完全融合，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)隨著濟(jì)南東部經(jīng)濟(jì)的快速增長和周邊條件的不斷改善，濟(jì)南進(jìn)入快速成長階段，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用將逐漸明顯開展階段經(jīng)濟(jì)增長初期起步階段快速成長階段成熟階段產(chǎn)業(yè)規(guī)劃周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)驅(qū)動(dòng)區(qū)域快速開展的同時(shí)，隨之而來產(chǎn)業(yè)人口大量涌入，客戶構(gòu)成及經(jīng)濟(jì)水平發(fā)生較大變化，客戶群體的來源會(huì)更加廣泛周邊產(chǎn)業(yè)鏈客戶導(dǎo)入制造業(yè)物流業(yè)貿(mào)易新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)有效客戶為工廠老板，具有較強(qiáng)消費(fèi)力，為聯(lián)排別墅、洋房目標(biāo)人群產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是新區(qū)開展重要?jiǎng)恿ι藤Q(mào)公司老板具有一定消費(fèi)力，區(qū)域情節(jié)弱，一般有置業(yè)需求公司高校中高層，收入穩(wěn)定，消費(fèi)力強(qiáng)，因工作原因，在濟(jì)南置業(yè)需求強(qiáng)烈唐冶新城開展分析結(jié)論唐冶新城當(dāng)前處于產(chǎn)業(yè)初步形成的建設(shè)期〔初步起步階段〕唐冶新城將在工程開發(fā)期內(nèi)迅速開展，但尚不能成熟政府規(guī)劃唐冶新城位于東部新城組團(tuán)中心，是濟(jì)南城市空間拓展的重點(diǎn)區(qū)域，城市規(guī)劃對(duì)唐冶新城發(fā)展有巨大推動(dòng)作用目前唐冶新城配套相對(duì)薄弱，未來政府大力投入基礎(chǔ)配套有望區(qū)域的催熟產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入在大濟(jì)南產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，唐冶新城屬東部各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)環(huán)抱的核心區(qū)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流業(yè)等成為唐冶重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)及核心競(jìng)爭(zhēng)力交通條件立體交通網(wǎng)絡(luò)已形成，承接產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的硬件條件已經(jīng)成熟區(qū)域內(nèi)部交通骨架形成，部分正在規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：唐冶新城房地產(chǎn)市場(chǎng)樓盤數(shù)量少，“配套完善，環(huán)境優(yōu)美”成為區(qū)域的明顯特征土地供應(yīng)：周邊區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來唐冶板塊將成為熱點(diǎn)板塊新城背景下的客戶演變伴隨唐冶新城的開展歷程，客戶不斷發(fā)生演變，投資、休閑居住及被動(dòng)外溢客戶逐步向內(nèi)生客戶和主動(dòng)外溢客戶轉(zhuǎn)變前期中期后期客戶比例50%30%10%年份10111213141516171819被動(dòng)外溢人群休閑居住客群投資客產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶主動(dòng)外溢人群項(xiàng)目開發(fā)周期前期中期后期區(qū)域發(fā)展配套落后，區(qū)域認(rèn)知差配套逐步完善，區(qū)域認(rèn)知提高城興：配套成熟，生活便利，人氣旺客戶變化價(jià)格外溢人群＞休閑居住＞地緣人群＞產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢人群產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶逐漸增多，隨著配套完善，價(jià)格提升，被動(dòng)外溢人群減少產(chǎn)業(yè)內(nèi)生人群＞主動(dòng)外溢＞被動(dòng)外溢＞休閑居住人群＞投資客，產(chǎn)業(yè)內(nèi)生客戶占主導(dǎo)地位當(dāng)前所處階段房地產(chǎn)市場(chǎng)研究04新格局及客群競(jìng)爭(zhēng)不同物業(yè)市場(chǎng)周邊土地及工程競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)挖掘?qū)淼某鞘懈窬窒碌姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)：徹底顛覆原有市場(chǎng)空間格局和空間認(rèn)知模式從一個(gè)入門級(jí)的單核大城市，到未來10年初具雛形的帶狀組群都市圈核心城市。濟(jì)南城市空間和規(guī)模的巨變，將徹底顛覆目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。未來需求特征、市場(chǎng)空間格局、空間認(rèn)知模式將徹底顛覆，形成以老城之外其他組群為主要供給來源，以新擴(kuò)張人口和原有人口再布局為主導(dǎo)需求，以所在組群為生活核心的市場(chǎng)特征。在未來市場(chǎng)格局下，目前的市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)值體系、客戶確認(rèn)方式、核心價(jià)值訴求體系構(gòu)建等操盤模式都需要改革。新市場(chǎng)格局形成過程中，區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系經(jīng)歷變化從單核向組群城市開展是一個(gè)漸進(jìn)的過程，開展初期各新組群的配套水平較低，受到的挑戰(zhàn)較多。各組群開展初期，不同組群之間的功能分工尚未完全落實(shí)，彼此之間競(jìng)爭(zhēng)來自老城區(qū)的資金、人口等資源，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。組群體系初具規(guī)模，各組群之間的分工協(xié)作關(guān)系根本明確，每一組群根本形成成熟內(nèi)部城市功能系統(tǒng)，那么組群內(nèi)部的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將成為主流，組群間競(jìng)爭(zhēng)將不再是主要影響因素。新格局之下的唐冶房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：初期新城區(qū)域?qū)⒎至髦鞒菂^(qū)外溢的高端客群唐冶大學(xué)城西客站中后期客群逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域內(nèi)生的新城市化人口唐冶板塊目前無上市工程大學(xué)城板塊西客站板塊恒大名都：7500元/㎡火炬東第：6200元/㎡魯商常春藤：4500元/㎡同圓潤和山居：4880元/㎡區(qū)域爭(zhēng)奪新城區(qū)域形成初期，將對(duì)主城區(qū)外溢的別墅、洋房類等高端客群形成爭(zhēng)奪黃河的限制南控山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究04新格局及客群競(jìng)爭(zhēng)不同物業(yè)市場(chǎng)周邊土地及工程競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)挖掘別墅市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)已開發(fā)別墅未來供給量大，開發(fā)周期長，本工程別墅將面臨現(xiàn)有樓盤的劇烈競(jìng)爭(zhēng)諾貝爾城奧龍觀邸御龍灣天馬相城全聯(lián)排，建筑面積200-257㎡，一期剩余約25套，二期預(yù)計(jì)供給150套，總價(jià)180萬左右，以團(tuán)購為主6聯(lián)排和雙拼，建筑面積370-470㎡，可售量40-50套，蓄客期長，開盤成交好建筑面積85萬㎡，產(chǎn)品涵蓋類獨(dú)棟、雙拼、四組院、聯(lián)排，國企高管購置多總建筑面積57萬㎡，戶型面積：335-460㎡，總價(jià)460-800萬/套2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年開發(fā)周期工程初步估計(jì)，已開發(fā)別墅未來供給量約91.4萬㎡，開發(fā)周期大局部在5年以上未來潛在競(jìng)爭(zhēng)未來中長期面臨工程周邊火炬東第、翡翠東郡的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域外中建瀛園、康橋圣菲、大溪地等即將上市東部區(qū)域潛在別墅工程主要為兩個(gè)：(1)火炬東第(2)翡翠東郡火炬東第待推別墅東部板塊未來競(jìng)爭(zhēng)西部板塊未來競(jìng)爭(zhēng)西部板塊未來銷售別墅工程〔1〕中建瀛園〔2〕康橋圣菲〔3〕藍(lán)石大溪地別墅面臨劇烈的現(xiàn)狀和潛在競(jìng)爭(zhēng)，需要從市場(chǎng)中充分挖掘突破競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)…中建瀛園火炬東第諾貝爾城解析及競(jìng)爭(zhēng)策略多物業(yè)類型社區(qū)，自身配套優(yōu)勢(shì)明顯、建筑風(fēng)格鮮明，以團(tuán)購為主工程概況未來待推產(chǎn)品情況該工程優(yōu)、劣勢(shì)規(guī)?？偨妫?3萬㎡；容積率1.2；一期別墅3萬㎡，125套，二期別墅預(yù)計(jì)3.4萬㎡，約150套戶型別墅面積200-257㎡客戶電力系統(tǒng)中高層銷售別墅價(jià)格0.9萬-1萬/㎡，總價(jià)在180萬以上賣點(diǎn)社區(qū)配套豐富，規(guī)模效應(yīng)一期共125套，剩余25套，二期預(yù)計(jì)150套待售優(yōu)勢(shì)：大社區(qū)的豐富配套劣勢(shì)：1.產(chǎn)品粗糙2.私密性不佳產(chǎn)品粗糙大盤配套資源本工程的競(jìng)爭(zhēng)策略走精品別墅路線，提升產(chǎn)品品質(zhì)奧龍觀邸解析及競(jìng)爭(zhēng)策略主打中海品牌及奧體板塊資源和前景，城市高端別墅規(guī)?？偨妫?6萬㎡；容積率1.63；別墅可售0.63萬㎡戶型6聯(lián)排370-420㎡，雙拼430-470㎡客戶外地生意人居多銷售價(jià)格在650萬元/套以上賣點(diǎn)中海外品牌，奧體前景本工程的競(jìng)爭(zhēng)策略該工程優(yōu)、劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：1.奧體板塊開展前景2.中海外品牌劣勢(shì)：1、別墅產(chǎn)品缺乏特色2、局部戶型空間處理不得當(dāng)1、增強(qiáng)產(chǎn)品的主題風(fēng)格，增加產(chǎn)品特色的打造和渲染2、創(chuàng)新戶型、面積贈(zèng)送御龍灣解析及競(jìng)爭(zhēng)策略通過山水資源及園林的打造表達(dá)品質(zhì)感；產(chǎn)品品質(zhì)粗糙規(guī)模占地面積：75.2萬㎡，建筑面積：14萬㎡，容積率0.5戶型類獨(dú)棟、雙拼、四組院、聯(lián)排；215-560㎡客戶魯商內(nèi)部中高層、山東省國有企業(yè)高管銷售175-210萬/套賣點(diǎn)園林綠化好未來待推產(chǎn)品情況本案產(chǎn)品線豐富，未來將有大量別墅待推。該工程優(yōu)、劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：1.園林的打造2.周邊山水資源劣勢(shì)：1、產(chǎn)品品質(zhì)粗糙2、產(chǎn)品對(duì)客戶關(guān)注的豪華感表達(dá)不夠本工程的競(jìng)爭(zhēng)策略1、產(chǎn)品品質(zhì)提升2、合理控面積+贈(zèng)送天馬相城解析及競(jìng)爭(zhēng)策略內(nèi)部資源有限，主要通過雙拼產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模占地面積：37萬㎡；建筑面積：58萬㎡；容積率0.61戶型全雙拼，335-460平米客戶私營業(yè)主、銀行高管銷售460萬-800萬/套賣點(diǎn)托斯卡納風(fēng)格，周邊自然環(huán)境該工程優(yōu)、劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：1.地理位置良好2.雙拼產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：1、產(chǎn)品對(duì)現(xiàn)代居住習(xí)慣的關(guān)注不夠2、沒有對(duì)自然資源的充分利用未來待推產(chǎn)品情況二期、三期待建，產(chǎn)品與一期相同。別墅客戶總結(jié)獨(dú)棟客戶多是生意人，喜歡高端、豪華闊氣、追求自然閑適，別墅已經(jīng)成為其炫富的載體購買力800萬以下職業(yè)特征生意人為主居住現(xiàn)狀在濟(jì)南有一處或多處房產(chǎn)，大部分居住于市區(qū)的高層住宅中置業(yè)目的資源占有，炫富、身份標(biāo)識(shí)、圈層感、面子感來源主要來自濟(jì)南本地，部分來自周邊縣市需求特征所購物業(yè)能代表濟(jì)南高端水平、產(chǎn)品顯豪華和闊綽、配套高端、物管優(yōu)良需求物業(yè)小獨(dú)棟/豪華的雙拼和聯(lián)排端頭套1.生活習(xí)慣-重視生活品質(zhì)，注重休閑；2.生活態(tài)度-傾向于自然、輕松、簡(jiǎn)單的生活方式；3.消費(fèi)取向—消費(fèi)時(shí)更希望得到身份和地位的認(rèn)同他們事業(yè)已經(jīng)進(jìn)入頂峰，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，愿意為符合其需求的物業(yè)支付高總價(jià)他們大局部屬于炫富型，多數(shù)屬于暴富階層，需要通過別墅讓別人認(rèn)同其身份，因此，房屋為其社會(huì)標(biāo)簽，他們關(guān)注圈層感、面子感和身份認(rèn)同他們大局部為生意人，有接待商務(wù)客人及朋友的需求，因此，希望通過高端商務(wù)配套顯檔次和身份感別墅對(duì)他們而言，是一個(gè)炫富品和身份標(biāo)識(shí)，因此，他們對(duì)產(chǎn)品的要求是：房屋能代表高端、產(chǎn)品顯豪華和闊綽、配套需滿足高端商務(wù)接待別墅客戶總結(jié)購置聯(lián)排產(chǎn)品的群體追求別墅夢(mèng)，關(guān)注性價(jià)比〔對(duì)總價(jià)敏感〕、居住環(huán)境、產(chǎn)品舒適實(shí)用、物管良好、配套完善購買力500萬以下職業(yè)特征生意人、企事業(yè)高管、高校教授、醫(yī)院中高層、政府官員、周邊縣市類似客戶居住現(xiàn)狀在濟(jì)南有一處或多處房產(chǎn)，大部分居住于市區(qū)的高層住宅中置業(yè)目的追求別墅夢(mèng)、區(qū)別于市區(qū)高層的生活方式、養(yǎng)老來源主要來自濟(jì)南本地，部分來自周邊縣市需求特征性價(jià)比（對(duì)總價(jià)敏感）、居住環(huán)境、產(chǎn)品舒適實(shí)用、物管良好、配套完善需求物業(yè)聯(lián)排為主1.生活習(xí)慣：認(rèn)為會(huì)所、自家庭院和大露臺(tái)是享受生活的地方2.生活態(tài)度：他們希望在職場(chǎng)辛苦打拼后，能有個(gè)怡人的地方可以安度晚年3.消費(fèi)取向：喜歡能切實(shí)際提高生活質(zhì)量的產(chǎn)品，他們買別墅主要就是為了居住，因此，他們關(guān)注性價(jià)比、居住環(huán)境、物管和配套他們主要來自濟(jì)南、局部來自周邊區(qū)域他們事業(yè)已有所成，多年形成了不少的積蓄，愿意在總價(jià)承受范圍內(nèi)選擇性價(jià)比高的別墅他們根本為追求別墅夢(mèng)，向往原理城市污染和喧囂、田園牧歌式的生活，因此，別墅意味著區(qū)別于市區(qū)高層住宅的生活方式，他們關(guān)注優(yōu)美的居住環(huán)境和優(yōu)良的居住品質(zhì)別墅競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)總結(jié)總體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：未來唐冶新城周邊區(qū)域及濟(jì)南市別墅供給量大，本工程做別墅將面臨劇烈競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類型選擇：做獨(dú)棟別墅將面臨如下風(fēng)險(xiǎn)：投入增加、走量慢本工程面臨全市范圍競(jìng)爭(zhēng)，要具競(jìng)爭(zhēng)力，必須增加投入提升產(chǎn)品綜合品質(zhì)，并面臨走量慢的風(fēng)險(xiǎn)本工程做別墅的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)力點(diǎn)：營造環(huán)境、提升品質(zhì)，面積控制，做足贈(zèng)送

多層市場(chǎng)分析多層短期內(nèi)唐冶周邊區(qū)域此物業(yè)類型稀缺，客戶接受度高，走量迅速且價(jià)格比高層稍高項(xiàng)目物業(yè)類型別墅洋房高層多層天鴻萬象新天

***海爾綠城****凱旋新城

**歷山名郡*

**多層產(chǎn)品存在市場(chǎng)空白，有一定市場(chǎng)空間以天鴻萬象新天為例，多層工程在入市時(shí)市場(chǎng)消化速度迅速，平均月銷100套以上，明顯高于現(xiàn)階段市場(chǎng)暢銷樓盤的走量，因此多層產(chǎn)品客戶的接受程度較高同時(shí)多層作為洋房產(chǎn)品的替代產(chǎn)品，整體舒適度及氣氛營造強(qiáng)于小高層及高層產(chǎn)品，具備本錢優(yōu)勢(shì)，可調(diào)整空間較大，因此多層未來的市場(chǎng)開展空間較大洋房市場(chǎng)分析洋房從本地市場(chǎng)來看，多層產(chǎn)品稀缺性較強(qiáng)，市場(chǎng)接受度極高，而真正的洋房作為界乎多層與聯(lián)排之間的產(chǎn)品，供給量較小在售/潛在項(xiàng)目物業(yè)類型別墅洋房高層匯中沁園

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諾貝爾城***黃金99***翡翠東郡***火炬東第***建大教授花園**未來城

**鑫苑名家**從東部區(qū)域來看，洋房產(chǎn)品潛在供給量大諾貝爾城洋房產(chǎn)品依托較高性價(jià)比及美觀的立面效果提升了市場(chǎng)關(guān)注度，去化率較高；匯中沁園及黃金99三個(gè)在售工程來看，其洋房產(chǎn)品不過是低密度多層，主打“洋房〞概念；就洋房產(chǎn)品特點(diǎn)而言，退臺(tái)式洋房與多層相比可實(shí)現(xiàn)一定的溢價(jià)。

高層市場(chǎng)分析總體銷售情況大局部新區(qū)大盤走量迅速但品牌開展商拉動(dòng)影響大，新區(qū)高層大盤客戶以濟(jì)南本地購房者、主城價(jià)格外溢及局部周邊客戶為主常春藤4500元恒大名都7500元諾貝爾城4600元翡翠東郡3600元主要新城工程月均成交套數(shù)項(xiàng)目套數(shù)恒大名都55火炬東第10翡翠東郡/中國諾貝爾城15魯商常春藤30火炬東第6150元區(qū)域供給量高層樓盤眾多，規(guī)模巨大，工程前期推出高層將面臨密集競(jìng)爭(zhēng)，推售時(shí)機(jī)選擇是關(guān)鍵恒大名都火炬東第中國諾貝爾城翡翠東郡魯商常春藤總建面35萬㎡，分三期，一期在售。已推近1萬㎡新城大盤市場(chǎng)未來供給至少160萬㎡量2024年2024年2024年2024年2024年2024年總建面39萬㎡，分三期，二期在售?？偨?3萬㎡，在售西區(qū)尾盤，東區(qū)尚未開發(fā)?？偨?0萬㎡，認(rèn)籌中。總建面85萬㎡，紫薇園蓄客中。價(jià)值驅(qū)動(dòng)分析以配套成熟度、距市區(qū)方便程度作為核心驅(qū)動(dòng)，以經(jīng)十東路等交通干道形成區(qū)域價(jià)值峰值，自主城區(qū)向外形成區(qū)域組團(tuán)唐冶組團(tuán)-區(qū)域價(jià)值最高位于唐冶核心位置，是東部新城未來價(jià)值峰值代表樓盤有：恒大名都、火炬東第圣井組團(tuán)章丘境內(nèi)，區(qū)域價(jià)值相對(duì)較低，代表樓盤有：中國諾貝爾城，翡翠東郡大學(xué)城組團(tuán)臨近長清，交通便利，區(qū)位價(jià)值較高，代表樓盤為常春藤圣井組團(tuán)唐冶組團(tuán)位于唐冶新城核心位置，價(jià)值最高章丘境內(nèi)，區(qū)域價(jià)值有所減弱6200-7500元3800-4600元工程所在片區(qū)位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，配套缺乏，高層產(chǎn)品前期推出將陷入價(jià)格比拼12住宅工程工業(yè)園區(qū)1山東省立醫(yī)院高新區(qū)分院2山東省實(shí)驗(yàn)中學(xué)郭店分校繞城高速以東區(qū)域目前購房者對(duì)片區(qū)認(rèn)識(shí)相對(duì)偏遠(yuǎn)樓盤數(shù)量比較少但品牌開發(fā)商率先進(jìn)入恒大名都通過實(shí)景、準(zhǔn)現(xiàn)房、精裝修，市場(chǎng)銷售情況較好價(jià)格7200元/㎡-7500元/㎡走量平均55套/月客戶此項(xiàng)目所面對(duì)的客戶群為普通階層的消費(fèi)者，尤其是首置的客戶群，同時(shí)由于其也有一定的大面積房源，所以同樣適合普通的首改客戶群配套跟進(jìn)商業(yè)配套：銀座或太平洋百貨

教育配套：小學(xué)、伊頓國際雙語幼兒園

公共設(shè)施：會(huì)所、商業(yè)街

休閑配套：濱水湖畔等通過實(shí)景、準(zhǔn)現(xiàn)房、精裝修，價(jià)格高于火炬東第1000元以上恒大名都成交量月度走勢(shì)火炬東第前期資金鏈斷裂對(duì)工程影響較大處于經(jīng)十東路與世紀(jì)大道中間位置，交通便利交通便利；區(qū)域及自身配套欠缺限制產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格均價(jià)6150元/㎡走量平均10套/月客戶1.早期為建行、晚報(bào)、歷城區(qū)管委會(huì)購買；2.由于價(jià)格壓力，主城區(qū)的外溢群體；3.區(qū)域周邊人群；4.周邊工作人員。配套跟進(jìn)游泳池、小學(xué)等火炬東第成交量月度走勢(shì)中國諾貝爾城章丘首個(gè)外銷復(fù)合型社區(qū)，通過性價(jià)比及樣板展示區(qū)的營造宜居環(huán)境，市場(chǎng)銷售情況較好價(jià)格4600元/㎡走量平均35套/月客戶80%以上為濟(jì)南購房者，以投資客為主。自住用戶主要為周邊孫村、雞山及白谷堆居民為主。配套跟進(jìn)前期承諾4萬平方米的大學(xué)中央園林、1萬余平米的大學(xué)校園草坪，3000平方米的大學(xué)運(yùn)動(dòng)會(huì)所，2000平米的大學(xué)圖書館、大學(xué)咖啡館，1.8萬平方米的生態(tài)峽谷公園、2.5萬平方米大學(xué)文化商業(yè)庭院等，但在后期兌現(xiàn)較少中國諾貝爾城成交量月度走勢(shì)高層客戶特征總結(jié)價(jià)格驅(qū)動(dòng)置業(yè)，可以為了高性價(jià)比的產(chǎn)品放棄城市生活，但交通要求高根本居住類客戶敏感點(diǎn)價(jià)格交通配套居住品質(zhì)客戶特征：他們或是剛進(jìn)入職場(chǎng)，或是剛步入婚姻，又或是剛有了自己的小孩，他們需要有個(gè)固定的屬于自己的家職業(yè)：重大企業(yè)的普通職員、基層管理者、學(xué)校普通教師、醫(yī)生等自然屬性：25-30歲，單身或者二人世界，工作年限短置業(yè)特征：良好的生活環(huán)境、居住舒適度、高性價(jià)比，地緣性明顯、對(duì)舒適度要求高、價(jià)格敏感度較高居住升級(jí)類客戶的置業(yè)訴求；房子對(duì)他們來說是必需品，是剛性需求；價(jià)格是置業(yè)的首要因素；可以遠(yuǎn)離城市，放棄成熟配套，但交通對(duì)他們來說很重要；他們對(duì)品質(zhì)有一定的鑒賞力，同事注重實(shí)用性。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究04新格局及客群競(jìng)爭(zhēng)不同物業(yè)市場(chǎng)周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)挖掘泛唐冶板塊主要為恒大名都、火炬東第及距離唐冶片區(qū)較近的天馬相城、諾貝爾城、翡翠東郡工程。燕山奧體政務(wù)區(qū)板塊是濟(jì)南市以全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，以奧體中心、新市府建設(shè)為起點(diǎn)，進(jìn)行了大規(guī)模的城市建設(shè)開發(fā)，是濟(jì)南市東拓戰(zhàn)略的又一重要題材。高新區(qū)板塊是濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的行政、商務(wù)、商業(yè)中心。區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)工程主要分布在高新區(qū)管委會(huì)和國際會(huì)展中心周邊。燕山奧體政務(wù)區(qū)板塊高新區(qū)板塊泛唐冶板塊黃金99奧龍觀邸名士豪庭都市陽光大地銳城名筑美嘉未來城火炬東第諾貝爾城翡翠東郡天馬相城海爾綠城工程周邊競(jìng)爭(zhēng)格局恒大名都恒生伴山建大花園二期周邊土地周邊板塊潛在競(jìng)爭(zhēng)劇烈，未來唐冶板塊將成為熱點(diǎn)板塊周邊區(qū)域土地出讓情況恒生伴山御園·官邸周邊土地大量出讓：唐冶新城周邊土地大量出讓，除唐冶新城外，燕山立交至刑村立交的經(jīng)十路兩側(cè)土地已大量出讓眾多開發(fā)商關(guān)注：恒生、百替、黃金、保利等多家開發(fā)商已在周邊區(qū)域拿地開發(fā)區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，是濟(jì)南東拓的又一熱點(diǎn)區(qū)域。隨著區(qū)域品質(zhì)樓盤的紛紛入市，對(duì)市區(qū)東部客戶以及章丘客戶的吸引力增大，市場(chǎng)關(guān)注度持續(xù)升溫。產(chǎn)品類型豐富，低密度的類別墅產(chǎn)品、高層、小高層產(chǎn)品搭配合理。營銷方面多以配套完善、環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)規(guī)模為賣點(diǎn)，形成高端印象，再以有性價(jià)比實(shí)現(xiàn)客戶的成交。該區(qū)域價(jià)格梯度明顯，自繞城高速由西向東依次遞減。工程周邊競(jìng)爭(zhēng)格局小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)挖掘04新格局及客群競(jìng)爭(zhēng)不同物業(yè)市場(chǎng)周邊土地及工程競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)挖掘競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)挖掘結(jié)論1以前唐冶新城賣低價(jià)，中長期唐冶新城賣“宜居〞，遠(yuǎn)期賣新城生活是未來唐冶新城房地產(chǎn)的開展趨勢(shì)以前：賣低價(jià)中長期：賣宜居缺少：缺少配套、人氣通過低價(jià)吸引力，彌補(bǔ)配套缺乏以第一居所為主的高層迅速開展缺少：配套和高品質(zhì)的居住社區(qū)通過完善的生活配套、宜居環(huán)境和物業(yè)彌補(bǔ)區(qū)域缺口配套完善的宜居社區(qū)符合唐冶新城的開展趨勢(shì)遠(yuǎn)期：賣新城生活新城氣氛逐漸成熟大盤社區(qū)的城市，配套的完善，帶動(dòng)新城生活氣氛的成熟新城功能健全，購房者居住、工作以新城為主，樂于選擇新城生活方式競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)挖掘結(jié)論2小高層高層前期推出將陷入價(jià)格比拼，中后期待區(qū)域成熟和工程形象樹立后，將能實(shí)現(xiàn)更好的溢價(jià)動(dòng)因1：配套成熟度原因：看重低價(jià)購置小高層、高層的客戶，根本為自主客戶，因此關(guān)注配套動(dòng)因2：至市區(qū)的距離認(rèn)識(shí)原因：看重低價(jià)購置小高層、高層的客戶，大局部為主城區(qū)價(jià)格外溢客戶，他們工作仍在市區(qū)，因此關(guān)注至市區(qū)距離小高層、高層價(jià)值驅(qū)動(dòng)因工程現(xiàn)狀推出時(shí)機(jī)分析區(qū)域配套缺乏購房者仍認(rèn)為距離市區(qū)遠(yuǎn)世紀(jì)大道經(jīng)十東路前期推出，將陷入價(jià)格比拼供給量大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈本工程區(qū)位上不成熟，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不高中后期推出，將能實(shí)現(xiàn)更好的溢價(jià)區(qū)域更成熟配套改善通過別墅啟動(dòng)，樹立工程高端形象，與其他高層樓盤形成差異競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)挖掘結(jié)論3前期以別墅和洋房啟動(dòng)，能夠克服區(qū)域陌生，塑造工程高端形象克服區(qū)域陌生能力形象賣點(diǎn)別墅洋房普通多層小高層高層休閑度假客戶、投資客戶、唐冶新城周邊客戶對(duì)區(qū)域成熟度要求不高提升綜合品質(zhì)，打性價(jià)比能爭(zhēng)取到此類客戶經(jīng)過前面分析，唐冶新城周邊買不起別墅，但又追求居住品質(zhì)的客戶大有人在他們工作在周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)，不存在經(jīng)常往來市區(qū)的問題同洋房見前述，此類客戶對(duì)區(qū)域成熟度要求高本工程面臨其他工程競(jìng)爭(zhēng)，而自身優(yōu)勢(shì)尚不突出形象檔次高形象檔次較高目前市場(chǎng)上真正意義洋房少，容易突破市場(chǎng)形象檔次一般在唐冶新城不容易突破市場(chǎng)形象檔次不高在唐冶新城很普遍，不容易突破市場(chǎng)物業(yè)類型+資源生活方式+創(chuàng)新產(chǎn)品舒適度+稀缺價(jià)格+成熟度前期以別墅和洋房啟動(dòng)能夠克服區(qū)域陌生，塑造工程高端形象競(jìng)爭(zhēng)時(shí)機(jī)挖掘結(jié)論4依托規(guī)模優(yōu)勢(shì)和中低密度地塊，本工程有時(shí)機(jī)通過配套和宜居物業(yè)型態(tài)發(fā)力，營造唐冶新城第一宜居社區(qū)，形成工程核心競(jìng)爭(zhēng)力與唐冶新城其他樓盤相比，本工程具規(guī)模和中低密度地塊優(yōu)勢(shì)契合唐冶新城房地產(chǎn)的開展趨勢(shì)工程核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目容積率占地面積(㎡)本項(xiàng)目A,C為1.0,B,D為2.8，E為4.01,226,000恒大名都2.8134,100火炬東第1.8154,744中國諾貝爾城1.2691,333重汽翡翠東郡1.6300,000恒生伴山2.450,000保利花園2.6101,923未來唐冶新城賣“宜居〞，配套完善的宜居社區(qū)是未來唐冶新城房地產(chǎn)的開展趨勢(shì)通過配套和宜居物業(yè)形態(tài)發(fā)力，營造唐冶新城第一宜居社區(qū)目前的唐冶新城未來的唐冶新城前面形成的分析結(jié)論總結(jié)城市層面區(qū)域?qū)用娓?jìng)爭(zhēng)層面唐冶新城未來定位為城市新中心，與大學(xué)城和西客站相比，周邊產(chǎn)業(yè)雛形已經(jīng)形成，房地產(chǎn)大環(huán)境支撐充足，未來開展具備高度從中長期看〔4年后〕，板塊功能差異鮮明化和周邊產(chǎn)業(yè)開展，將使唐冶新城客群對(duì)周邊組團(tuán)吸引力增強(qiáng)開展大量產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和根底設(shè)施的建設(shè)將唐冶新城快速開展城興唐冶新城將帶來大量工作和居住人群，人口的劇增將使配套快速開展，配套、交通、人氣的改善將增加自住客群比重大量唐冶新城內(nèi)生客戶成為支撐本工程成功開發(fā)的保證“自住客群占比增加〞將增加置業(yè)人群的類別和數(shù)量，并改變其結(jié)構(gòu)唐冶新城未來賣“宜居〞目前唐冶新城缺少：配套和功能齊全的居住社區(qū)小高層、高層小高層、高層前期推出將陷入比拼價(jià)格的紅海，中后期推出將能實(shí)現(xiàn)更好的溢價(jià)前期物業(yè)前期以別墅和洋房啟動(dòng)，能夠克服區(qū)域陌生，塑造工程高端形象核心競(jìng)爭(zhēng)力配套和宜居物業(yè)形態(tài)發(fā)力，營造唐冶新城第一宜居社區(qū)綜合分析得出本工程的物業(yè)類型物業(yè)類型城市層面區(qū)域?qū)用娓?jìng)爭(zhēng)層面選擇建議類獨(dú)棟大學(xué)城和西客站板塊競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小

唐冶新城和本項(xiàng)目具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)唐冶新城未來將發(fā)展為新城中心，區(qū)域發(fā)展利好區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小，本項(xiàng)目具備自然資源優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目通過品質(zhì)提升和總價(jià)控制可提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)控制規(guī)模聯(lián)排大學(xué)城和西客站板塊競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小未來大量?jī)?nèi)生客戶中有很大部分為聯(lián)排目標(biāo)客戶

配套改善使?jié)鲜袇^(qū)客群增加供應(yīng)量大，但存在突破機(jī)會(huì)

對(duì)品質(zhì)好、資源有項(xiàng)目，只能通過性價(jià)比突破

對(duì)品質(zhì)差項(xiàng)目，通過品質(zhì)提升存在突破機(jī)會(huì)前期主力洋房大學(xué)城和西客站板塊競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小

吸引部分周邊組團(tuán)客戶未來大量?jī)?nèi)生客戶中有很大部分為目標(biāo)客戶

配套改善使?jié)细纳凭幼∑焚|(zhì)客戶增加前期推出能夠突破區(qū)域陌生前中期主力小高層

高層大學(xué)城和西客站板塊競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)小

吸引部分周邊組團(tuán)客戶配套改善使?jié)蟽r(jià)格外溢客戶增多供應(yīng)量大，后期在區(qū)域成熟和項(xiàng)目形象建立后推出，能實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)混推本體分析05企業(yè)研究工程研究一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為根底，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶的目標(biāo)實(shí)質(zhì)上是工程的宏觀愿景現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)體系那么是隨著市場(chǎng)的變化和工程的開展在動(dòng)態(tài)變化的通過工程的打造，樹立企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌。企業(yè)層面通過多期滾動(dòng)式開發(fā)，到達(dá)工程的利潤最大化。工程層面工程背景及約束條件也是研究考慮的重要因素開發(fā)商背景銀豐為一家多元化經(jīng)營的外鄉(xiāng)民營企業(yè)，銀豐山莊及銀豐花園兩個(gè)中高端工程的成功開發(fā)，為銀豐在濟(jì)南積累了良好的口碑效應(yīng)，但是與區(qū)域內(nèi)恒大、保利等一線地產(chǎn)品牌尺短寸長，有所差距；本案為處于上升期的銀豐第三個(gè)工程，對(duì)銀豐未來開展起重要影響。但是與此前工程相比，本工程規(guī)模、區(qū)位特點(diǎn)迥異，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)直接運(yùn)用有困難；本案大規(guī)模工程的開發(fā)，在開發(fā)環(huán)節(jié)、資源整合、資金鏈運(yùn)作上面臨挑戰(zhàn)，原有上下游合作伙伴需要升級(jí)。本體分析05企業(yè)研究工程研究本案占地1400畝，總建筑面積約100萬平米，包括E地塊公建，總建面約190萬平米。是當(dāng)之無愧的大盤。宗地坐落于唐冶新城，是未來多個(gè)城市副中心之一，具有城市組群職能和地位，目前尚處于開發(fā)初期。城市新區(qū)特點(diǎn)突出。新區(qū)大盤近山納林，地形生動(dòng)，具有一定景觀優(yōu)勢(shì)工程占地1400余畝，內(nèi)部30余米的坡地高差，規(guī)劃設(shè)計(jì)可發(fā)揮空間較大，內(nèi)部有規(guī)劃道路，應(yīng)予以充分考慮坡地的存在豐富了低密度物業(yè)的形態(tài)，可提升性價(jià)比和情趣性住宅地塊規(guī)整，可利用率高規(guī)劃中的道路，予以考慮地塊資源商業(yè)地塊少了民房待拆遷東側(cè)具備山體景觀內(nèi)部缺乏天然水系資源地塊處于濟(jì)南唐冶新城，A,B,C,D地塊現(xiàn)狀為耕地，E地塊為村落尚未拆遷。A,B,C,D地塊為居住用地，E地塊為商業(yè)用地。五個(gè)地塊取得時(shí)間各間隔約1年。大盤開發(fā)順序確定是大盤開發(fā)策略的核心內(nèi)容。本案取地順序根本既定，而且節(jié)奏較快，對(duì)于后續(xù)開發(fā)周期額順序確定帶來了規(guī)定性影響。拿地順序既定，開發(fā)節(jié)奏較快B地塊2011年6月A地塊2010年10月C地塊2011年12月D地塊2012年9月E地塊2013年10月整個(gè)地塊約1400余畝，A,C地塊容積率1.0，B,D地塊容積率2.8，E地塊容積率4.0，總建筑面積約150萬平方米。居住用地4地塊中間被規(guī)劃道路分隔，最大的D地塊約352畝，最小的A地塊約160畝，B地塊和C地塊分別約289畝和320畝。大盤講求形象統(tǒng)一、產(chǎn)品開發(fā)統(tǒng)籌。本案受拿地和各地塊容積率指標(biāo)影響。產(chǎn)品建筑類型跳躍明顯，開發(fā)強(qiáng)度時(shí)高時(shí)低，對(duì)于后續(xù)的推貨、形象統(tǒng)一等問題提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。容積率跳躍，推貨順序費(fèi)思量B地塊2011年6月A地塊2010年10月C地塊2011年12月D地塊2012年9月E地塊2013年10月本案的價(jià)值與區(qū)域價(jià)值互相影響，唐冶新城遠(yuǎn)期價(jià)值不言而喻，但是目前尚處于啟動(dòng)器，遠(yuǎn)期價(jià)值兌現(xiàn)尚需時(shí)間。本案價(jià)值兌現(xiàn)同樣也存在時(shí)間差的問題，這對(duì)于早期價(jià)值挖掘和價(jià)值實(shí)現(xiàn)提出了困難。相應(yīng)的，宗地周邊交通配套、商業(yè)效勞、公共效勞等也與啟動(dòng)期新區(qū)特點(diǎn)相符，現(xiàn)狀綜合配套整體水平不高。區(qū)域前景兌現(xiàn)存在時(shí)間差開展戰(zhàn)略與整體定位06類似案例研究開展模式研究工程整體定位工程規(guī)劃建議大盤開發(fā)要點(diǎn)可控性：開發(fā)進(jìn)程與資金的重要平衡。前瞻性：工程整體規(guī)劃要具備足夠的前瞻性。機(jī)動(dòng)性：彈性規(guī)劃，及時(shí)調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)變化。整體性：必須在變化中把握整體主線。效益性：注重投入與產(chǎn)出的比照。嚴(yán)格控制本錢投入，使資金鏈健康運(yùn)轉(zhuǎn)。可持續(xù)開展：把握大盤開展機(jī)理，確保地塊價(jià)值梯度提升；注重啟動(dòng)區(qū)形象，注重口碑傳播；樹立良好的市場(chǎng)形象，確保客戶的有效放大與升級(jí)。觀點(diǎn)：

房地產(chǎn)居住需求最終取決于人口的時(shí)間分布和空間分布第一階段第二階段第三階段城市特征大城市優(yōu)先開展，小城市進(jìn)入大城市郊區(qū)城市化，形成多中心大都市圈從農(nóng)村進(jìn)入城市人口遷移以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主城市案例研究城市開展模式城市化進(jìn)程：按人口流動(dòng)方向，分為四個(gè)開展階段第四階段城市化率低于50%超過50%超過70%大城市郊區(qū)化大城市人口進(jìn)入大城市郊區(qū)，郊區(qū)人口大于城市，郊區(qū)功能向工業(yè)和商業(yè)轉(zhuǎn)化城市經(jīng)濟(jì)要素外溢，同時(shí)出現(xiàn)人口外溢郊區(qū)演變?yōu)槌鞘校δ芘c城市互補(bǔ)濟(jì)南：2024年中心城人口規(guī)模將由2024年的290萬人增至430萬人左右；2024年市域城鎮(zhèn)化水平將由2024年的58%增至75%以上。城市案例研究城市開展模式單中心大都市區(qū)多中心大都市圈多中心大都市圈成為興旺國家土地利用與產(chǎn)業(yè)布局的重要手段，注重新中心內(nèi)部自生性和功能完整性也將成為興旺國家城市開展的重要方向社區(qū)案例研究傳統(tǒng)型都市社區(qū)郊區(qū)型純居住區(qū)新城型都市社區(qū)與城市的關(guān)系極度的集約與混合離散，極度分離平衡適度融合、滲透生活形態(tài)混雜，流動(dòng)，五花八門，千變?nèi)f化，密集，重疊，視覺超載，缺乏安全感，緊張，沒有生活同一收入階層短暫居所多元文化價(jià)值取向放松，和諧，交流鄰里、社區(qū)氛圍、歸屬感，一生居住建筑形式單一單一多樣化容積率較高。3.0左右極低。小于1.0適中配套情況城市公眾專屬快餐式配套服務(wù)于流動(dòng)人口極度缺乏缺少醫(yī)療、購物、教育、文化藝術(shù)配套多功能配套規(guī)劃理念利益至上低成本蔓延無序把尊重公共權(quán)益作為規(guī)劃的首要目標(biāo)以人為本新城型都市社區(qū)具有清晰的城市機(jī)理以高品質(zhì)、低密度、生態(tài)、高文化屬性、環(huán)保、人性化、可持續(xù)開展定義了其根本特征。其構(gòu)成元素容易被廣為認(rèn)可的一種社區(qū)形式。新城型都市社區(qū)具有城市中間帶特征。與主城中心的距離適中，保持在40分鐘車程以內(nèi)；有較好的交通通達(dá)性，一般至少有1-2條交通主干線或快速交通干線〔城市捷運(yùn)系統(tǒng)〕與城市中心、與城際主干道相接；區(qū)域周邊有較好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形態(tài)，能聚集一定數(shù)量的城市人口；地區(qū)中心型城市的副中心地帶，一般在1小時(shí)內(nèi)距離內(nèi)有機(jī)場(chǎng)、港口等城市主要交通、信息樞紐；區(qū)域與主城中心及產(chǎn)業(yè)中心有一定的邊界，有一定的區(qū)域邊界〔山、海、河、湖等〕，區(qū)域自然環(huán)境和景觀較為優(yōu)良；規(guī)劃有一定的根底設(shè)施配套，城市規(guī)劃預(yù)留有足夠的開展空間。社區(qū)案例研究新城型都市社區(qū)唐冶新城將成為未來濟(jì)南大都市圈多中心化開展的重要一極，其長遠(yuǎn)規(guī)劃價(jià)值更大本地塊開展方向貼合新城型都市社區(qū)唐冶新城“成為歷城區(qū)和濟(jì)南東部城區(qū)的政治經(jīng)濟(jì)文化中心〞的開展定位以及“中美可持續(xù)開展示范工程〞落戶唐冶新城，也印證了該區(qū)域開展成為濟(jì)南多中心大都市圈的重要分支組成局部。城市案例研究結(jié)論大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究----合富集團(tuán)操作廣州金地·荔湖城——廣州東部新市鎮(zhèn)大型住宅社區(qū)254萬平方米華南人文大盤形象：自然生長的現(xiàn)代城

主題：新城市主義〔在未來新城市中心打造郊區(qū)大盤〕大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團(tuán)操作廣州金地荔湖城

城市背景：06年廣州進(jìn)入住宅郊區(qū)化階段，并時(shí)遇亞運(yùn)會(huì)，促進(jìn)東部組團(tuán)化開展，使城市加快向東開展步伐；區(qū)域背景：本區(qū)域作為東部新城區(qū)，毗鄰羅崗、增城的多個(gè)新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，當(dāng)時(shí)配套缺乏。未來隨著交通、城市規(guī)劃和行政區(qū)劃的改善、調(diào)整，工程開展存在較大的時(shí)機(jī)；開發(fā)背景：青睞區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃價(jià)值，品牌開發(fā)商相繼涌入，加快區(qū)域配套成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；客戶層面：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并未組團(tuán)化，初期人氣缺乏，廣州市區(qū)客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知度低。工程開展背景與本地塊有相似之處位置廣州新塘新新公路占地254萬m2總建254萬m2容積率1物業(yè)類型小高層、獨(dú)立、聯(lián)排、疊加別墅外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格分期開發(fā)共分三期戶型區(qū)間一期主力戶型：90－240m2三房－四房開盤時(shí)間2007年3月大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團(tuán)操作廣州金地荔湖城

工程根本情況大盤案例研究整體開發(fā)思路：借助群山+千畝水庫優(yōu)勢(shì)自然景觀資源，以住宅開發(fā)為主，兼顧教育、餐飲、商業(yè)、休閑、娛樂的復(fù)合型現(xiàn)代居住之城；挖掘長遠(yuǎn)規(guī)劃價(jià)值：短期吸引周邊產(chǎn)業(yè)客戶及市區(qū)投資及休閑居住類客戶，長遠(yuǎn)形成未來新城市中心，以支撐區(qū)域價(jià)值；注重城市功能：賦予社區(qū)與城市開展機(jī)理相契合的城市特質(zhì)，注重生態(tài)及可持續(xù)開展性，尊重自然，打造有機(jī)的活力社區(qū)。郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團(tuán)操作廣州金地荔湖城

大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團(tuán)操作廣州金地荔湖城

建筑風(fēng)格：城市感的現(xiàn)代主義風(fēng)格，表達(dá)溫暖、高端的質(zhì)感園林景觀風(fēng)格：有序、潔凈、純粹的現(xiàn)代、自然的山水，建筑與自然有機(jī)結(jié)合，有山、水、林的真自然注重城市體驗(yàn)：賦予社區(qū)城市功能，社區(qū)結(jié)構(gòu)表達(dá)城市生活尺度，營造輕松愉快的人文社區(qū)，使居民產(chǎn)生歸屬感，有文化才有傳承，才有可持續(xù)性，使得工程整體價(jià)值提升；環(huán)境價(jià)值：基于自然之上的設(shè)計(jì)，打造可持續(xù)+生態(tài)社區(qū)；產(chǎn)品價(jià)值：三疊院、15度洋房、幾何公寓，以更舒適的創(chuàng)新產(chǎn)品提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；配套價(jià)值：表達(dá)城市感，5分鐘進(jìn)入商業(yè)，對(duì)內(nèi)滿足民生消費(fèi)需要，對(duì)外形成區(qū)域配套中心；形象價(jià)值：通過基于自然的現(xiàn)代風(fēng)格建筑表達(dá)溫暖的現(xiàn)代主義，提升私密性及美學(xué)意義的整體遮陽板與代表城市的建筑裝飾用材，如鋼、木、鋁等，搭配自然的石材。文化價(jià)值：用表達(dá)城市風(fēng)格的元素增加城市感的生活氣氛，如綠地、溫暖的燈光系統(tǒng)、代表城市精神層面并為未來社區(qū)活動(dòng)提供場(chǎng)所的泛會(huì)所。大盤案例研究規(guī)劃理念廣州金地荔湖城

大盤案例研究廣州金地荔湖城

客戶需求市區(qū)高端及區(qū)域高端市區(qū)高端及區(qū)域高端市區(qū)中高端及區(qū)域中高端市區(qū)中高端及區(qū)域中高端區(qū)域中高端為主區(qū)域內(nèi)中端及市區(qū)中端區(qū)域中端及市區(qū)中端區(qū)域中端為主大盤案例研究廣州金地荔湖城

客戶演變初期：市區(qū)占5成中后期：區(qū)域占比快速提升未來整體客戶來源廣州：40%；開發(fā)區(qū)：20-25%；新塘：25-30%；其他：10-15%產(chǎn)品策略：一期主流需求以經(jīng)濟(jì)類別墅及類別墅產(chǎn)品入市，待社區(qū)逐步成熟后再拉升開發(fā)強(qiáng)度，以較豐富的產(chǎn)品線，吸納廣泛層次的客源。一期：160-260平經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品套數(shù)占比超過三成，依托資源優(yōu)勢(shì)，樹立工程的別墅社區(qū)形象；同時(shí)設(shè)置洋房和高層復(fù)式，吸納與廣州東部城區(qū)客戶、區(qū)域內(nèi)地緣性中高端客戶、產(chǎn)業(yè)單位客戶；二期：隨著首一期客戶入住，社區(qū)的人氣、成熟度逐步提高，二期推出高層洋房產(chǎn)品；戶型：洋房產(chǎn)品戶型設(shè)置較廣，在環(huán)境資源較佳的位置設(shè)置180㎡戶型，吸納范圍較廣的屢次置業(yè)客戶；同時(shí)設(shè)置80-120平中小戶型高層洋房試驗(yàn)市場(chǎng)，吸納周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自住型客戶；后期：后續(xù)隨著市場(chǎng)的逐漸成熟和客層外溢推出三疊院落和幾何公寓，感受到出城市開展的脈搏。大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團(tuán)操作廣州金地荔湖城

產(chǎn)品策略：首期開盤時(shí)已打造較完整的商業(yè)街和中心商業(yè)配套，結(jié)合人造湖、瀑布等景觀節(jié)點(diǎn)，形成社區(qū)中心，較完整的社區(qū)配套展示在銷售期間有效淡化區(qū)域不成熟的劣勢(shì)，提升了工程的形象和生活便利度，增加客戶的接受程度；具特色的商業(yè)街和中心節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，增加了工程特色，營造獨(dú)特的生活氣氛商業(yè)＋景觀

中心節(jié)點(diǎn)大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團(tuán)操作廣州金地荔湖城

價(jià)格策略：首期采取總價(jià)控制、價(jià)格讓渡策略，同時(shí)提升產(chǎn)品的附加值，以高性價(jià)比淡化區(qū)位劣勢(shì)物業(yè)類型面積（㎡）總價(jià)疊拼160－260低總價(jià)洋房小高層洋房88－120公寓47－90小高層洋房大盤案例研究郊區(qū)大盤典型案例研究---合富集團(tuán)操作廣州金地荔湖城

典型郊區(qū)大盤的成功關(guān)鍵因素與啟示開發(fā)策略：強(qiáng)調(diào)展示、配套先行的開發(fā)理念，以可持續(xù)開展的良性運(yùn)作獲得土地升值和產(chǎn)品溢價(jià)的長期收益。客戶策略：注重客戶的歷史演變，根據(jù)區(qū)域人口時(shí)間及空間分布控制產(chǎn)品策略；產(chǎn)品策略：多元化產(chǎn)品，大盤開發(fā)歷時(shí)彌久，開發(fā)戰(zhàn)略注重區(qū)域開展及客群的歷史演變，產(chǎn)品序列具有前瞻性；對(duì)應(yīng)客戶策略，豐富產(chǎn)品類型，迎合各層次客戶的不同需求；配套策略：兼顧開發(fā)本錢及配套運(yùn)營效率的前提下，配套設(shè)施建設(shè)與住宅分期開發(fā)緊密結(jié)合，為住宅提供價(jià)值點(diǎn)；價(jià)格策略:通過規(guī)劃長遠(yuǎn)價(jià)值及產(chǎn)品適度創(chuàng)新，提升產(chǎn)品高性價(jià)及投資屬性，隨工程的認(rèn)同度和成熟度的變化，調(diào)整價(jià)格策略。類似案例研究廣州金地荔湖城

開展戰(zhàn)略與整體定位06類似案例研究開展模式研究工程整體定位工程規(guī)劃建議開展模式研究開發(fā)模式——由單純住宅向主題化邁進(jìn)開發(fā)模式模式概述成功因素典型項(xiàng)目單純住宅模式由多種物業(yè)組合，但整體以住宅物業(yè)為主的項(xiàng)目，贏利模式與一般住宅開發(fā)一樣，通過開發(fā)的效率與土地升值贏利；作為早期大盤開發(fā)的代表，目前已逐步轉(zhuǎn)向復(fù)合型、主題化發(fā)展功能配比多元化、合理化發(fā)展戰(zhàn)略與定位前后一致，協(xié)同促進(jìn)合理的開發(fā)周期與分區(qū)土地政策寬松雖處城市外圍但交通方便金地荔湖城、碧桂園鳳凰城主題驅(qū)動(dòng)模式隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，經(jīng)歷了單純的郊區(qū)住宅大盤之后，大盤項(xiàng)目開始引入某一主題，提升項(xiàng)目品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，增強(qiáng)對(duì)客戶的吸引力適應(yīng)市場(chǎng)需求及社會(huì)發(fā)展方向體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行營銷主題社區(qū)文化宣傳推廣緊密圍繞主題展開奧林匹克花園（體育）、桃源居（教育）、綠地21城尊老社區(qū)、成都世紀(jì)城（會(huì)展）旅游地產(chǎn)模式利用、改造項(xiàng)目自身較強(qiáng)的自然景觀優(yōu)勢(shì)，或人為打造良好的景觀、娛樂氛圍，形成區(qū)域旅游、娛樂熱點(diǎn)，通過熱點(diǎn)的形成帶動(dòng)區(qū)域土地升值，進(jìn)而開發(fā)住宅等物業(yè)，其核心是旅游或主題娛樂，住宅是配套旅游、主題樂園助推拿地旅游、主題樂園提升土地價(jià)值地產(chǎn)開發(fā)快速實(shí)現(xiàn)價(jià)值華僑城、星耀五洲、三亞海棠灣傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式以某一種工業(yè)產(chǎn)業(yè)為核心依托工業(yè)發(fā)展帶來人流的聚集北京星網(wǎng)工業(yè)園、普洛斯物流園總部基地（商務(wù)花園）模式以花園式辦公環(huán)境促進(jìn)地產(chǎn)的開發(fā)工業(yè)用地，辦公環(huán)境的郊區(qū)化北京總部基地產(chǎn)業(yè)整合模式通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)總體規(guī)劃，分步實(shí)施，先定產(chǎn)業(yè)，再定開發(fā)思路；分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利規(guī)劃合理銜接長春汽車新城、綠地盤龍谷文化城根據(jù)不同地塊先天資源，以分主題驅(qū)動(dòng)模式，提升分期地塊的號(hào)召力及分地塊附加值開展模式研究開發(fā)模式——盈利模式選擇盈利模式條件特征對(duì)企業(yè)要求與本項(xiàng)目契合度純高端豪宅——資源追求高額溢價(jià)強(qiáng)勢(shì)的資源（自然、人文、人造等）容積率一般<1銷售速度一般比較慢需要有大量的社區(qū)生活、娛樂配套投入私密社區(qū)客戶沒有區(qū)域限制高額的資金投入企業(yè)財(cái)務(wù)狀況允許回現(xiàn)緩慢×多元產(chǎn)品線——高端產(chǎn)品獲取溢價(jià)，中端產(chǎn)品獲取現(xiàn)金流有較佳的資源（自然、人文、人造）可以依托要求區(qū)域的交通環(huán)境良好，有部分生活配套容積率一般>1.0以上性價(jià)比高銷售速度較快兼顧回款速度和溢價(jià)需要投入部分生活配套對(duì)城區(qū)客戶依賴較重較高的資金投入√中低端物業(yè)——追求現(xiàn)金流速度沒有可依托的強(qiáng)勢(shì)資源中等容積率靠低價(jià)獲得銷售速度需要投入部分生活配套對(duì)城區(qū)客戶依賴較重品牌要求低×多元產(chǎn)品線不是簡(jiǎn)單的物業(yè)組合，價(jià)值層級(jí)細(xì)分指導(dǎo)下的開發(fā)次序更重要開展模式研究新城型都市社區(qū)產(chǎn)品特征：根據(jù)客群的演變特征而變化多元客群需求催生多元產(chǎn)品并將成為承載多元價(jià)值的復(fù)合型社區(qū)開展模式研究新城型都市社區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)特征(一)社區(qū)內(nèi)部多樣性：多樣性是造成城市及社區(qū)穩(wěn)定持久的重要因素。功能的多樣性：提前規(guī)劃社區(qū)用地的多樣性保證了社區(qū)各類活動(dòng)的開展，在與城市相對(duì)較遠(yuǎn)的距離滿足日常生活的根本需要。產(chǎn)品的多樣性:通過全程的開發(fā)可以滿足不同階層的人群居住及滿足個(gè)人居住升級(jí)的需要。易交流性：社區(qū)平面規(guī)劃社區(qū)的公共空間以滿足高素質(zhì)居住者的交流。采用組團(tuán)式的空間布局，以創(chuàng)造更多的半公共、半私密的環(huán)境空間，提供更多的交流時(shí)機(jī)。社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃社區(qū)會(huì)所，表達(dá)新的生活方式，同時(shí)提供更豐富品質(zhì)及公共交流空間人文性公共中心、步行道路為人提供充分的交流時(shí)機(jī)及平安歸屬感；別具匠心的鄰里特征和個(gè)性，明細(xì)的社區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)為居民提供舒適體驗(yàn)開展模式研究新城型都市社區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)特征(二)社區(qū)個(gè)性通過社區(qū)的標(biāo)志性建筑，以及圍墻，道路等是的松散型社區(qū)具備明確的邊界感與領(lǐng)域感。強(qiáng)化小區(qū)空間環(huán)境的歸屬感、以形成區(qū)別于周邊陌生區(qū)域的小區(qū)人文特色。通過整體建筑的特色風(fēng)格，特別是啟動(dòng)社區(qū)的建筑風(fēng)格，確立新城型社區(qū)在所在區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)袖性地位，與標(biāo)志性，樹立自身地位。居住舒適性由客戶核心價(jià)值點(diǎn)出發(fā),社區(qū)必須具有舒適的居住密度。社區(qū)內(nèi)部要規(guī)劃有能夠明顯與社區(qū)所在區(qū)域形成優(yōu)勢(shì)的景觀，即對(duì)外部要有一定的視覺撞擊。同時(shí)景觀的規(guī)劃也遵循工程增加公共活動(dòng)空間的原那么，適度的增加社區(qū)內(nèi)部景觀節(jié)點(diǎn)性的規(guī)劃。開展戰(zhàn)略與整體定位06類似案例研究開展模式研究工程整體定