目的地型商業(yè)模式研究

目的地型商業(yè)模式研究分享人：崔崇彥、鄭同柱、馬妍、張星辰、田巍、程學(xué)遠(yuǎn)工程來(lái)源：太原理得工貿(mào)工程對(duì)非成熟商業(yè)區(qū)，驅(qū)動(dòng)人氣聚集的目的地型商業(yè)模式進(jìn)行研究，尋求本案商業(yè)的解決模式核心驅(qū)動(dòng)研究案例適用性本案匹配度主力店驅(qū)動(dòng)昆明光輝城市適用性廣需要區(qū)域內(nèi)一定的人口容量支撐消費(fèi)需求？可實(shí)現(xiàn)性？物業(yè)增值?區(qū)域價(jià)值?娛樂(lè)功能驅(qū)動(dòng)青島寶龍MALL娛樂(lè)體驗(yàn)前期需要一定的資金投入特色經(jīng)營(yíng)氛圍營(yíng)造驅(qū)動(dòng)上海海上海非常成熟的核心商業(yè)區(qū)大規(guī)模的青年人群為消費(fèi)客群易于分割銷售模式選取昆明光輝城市——工程位于昆明市官南中心區(qū)域，遠(yuǎn)離城市核心區(qū)域，非城市傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)案例一(1)工程概況占地面積：80畝容積率：2.2樓面地價(jià)：2800元/平米工程均價(jià)：4800－5000元/平米周邊房?jī)r(jià)：4500元/平米本工程為2007年昆明市地王昆明市主要有兩大核心商圈金馬碧擊商圈和小西門(mén)商圈其中金馬碧擊商圈為城市高端消費(fèi)區(qū)；小西門(mén)商圈為中低端消費(fèi)區(qū)工程所在區(qū)位位于官南中心區(qū)域，在十字長(zhǎng)街和廣福路之間，非城市傳統(tǒng)商圈，距離兩大核心商圈7－8公里左右小西門(mén)商圈金馬碧擊商圈昆明光輝城市——招商引入沃爾瑪，利用主力店效應(yīng)來(lái)提升商業(yè)價(jià)值，在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)商業(yè)高溢價(jià)案例一(2)工程規(guī)劃：工程總建面16萬(wàn)平米，其中中商業(yè)局部面積3.5萬(wàn)平米。地上商業(yè)面積2.2萬(wàn)平米，價(jià)格在20000元/平米工程引入沃爾瑪超市，為地下超市，作為主力店。面積為1.3萬(wàn)平米，租金20元/平米·月周邊小區(qū)底商8000－10000元/平米光輝城市商業(yè)局部為圍合式，分為合家歡兒童購(gòu)物街、美食娛樂(lè)購(gòu)物街、潮流生活廣場(chǎng)、休閑養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)街和中央商業(yè)娛樂(lè)廣場(chǎng)五大特色商業(yè)區(qū)域劃分名稱主力面積區(qū)間（㎡）間數(shù)所占比例

所占比重總計(jì)（間）合家歡兒童購(gòu)物街10-294631%63%9630-492215%219-4611711%潮流生活廣場(chǎng)25-3964%11%1640-5064%美食娛樂(lè)購(gòu)物街30-4921%9%1250-6975%運(yùn)動(dòng)休閑餐飲街20-3996%17%2640-5985%總計(jì)10-461————100%150沃爾瑪入口小結(jié)：工程住宅物業(yè)用接近本錢(qián)的零利潤(rùn)價(jià)格出售，快速回現(xiàn)；而利潤(rùn)奉獻(xiàn)那么主要來(lái)源于商業(yè)局部光輝城市由單純住宅開(kāi)發(fā)瞬時(shí)獲利，轉(zhuǎn)向綜合城市功能建設(shè)的長(zhǎng)期回報(bào)設(shè)計(jì)主力店沃爾瑪超市的引入，帶動(dòng)了工程自身地上商業(yè)的價(jià)值，及周邊工程的商業(yè)價(jià)值，在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)商業(yè)高溢價(jià)寶龍城市廣場(chǎng)——工程位于青島市城陽(yáng)區(qū)，遠(yuǎn)離城市主城區(qū)，非城市傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)工程概況：寶龍城市廣場(chǎng)由寶龍集團(tuán)投資25億元打造的游樂(lè)主體MALL，總占地面積32萬(wàn)平方米，總建筑面積70萬(wàn)㎡，由50萬(wàn)㎡國(guó)際時(shí)尚體驗(yàn)MALL以及20萬(wàn)㎡國(guó)際社區(qū)組成，集購(gòu)物、美食、旅游、文化、酒店、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、居住、商務(wù)十大主題功能于一體。工程區(qū)位：城陽(yáng)是進(jìn)出青島市區(qū)的北大門(mén)，距青島市區(qū)中心35公里，工程距離流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)5分鐘車(chē)程，客流量極大，為工程提供了大量穩(wěn)定的高端客戶源。青島主城區(qū)城陽(yáng)案例二(1)百貨住宅區(qū)數(shù)碼電器酒店式公寓生活超市寶龍樂(lè)園五星級(jí)酒店酒店式公寓精品建材休憩廣場(chǎng)雙層旋轉(zhuǎn)木馬和過(guò)山車(chē)海盜船情景體驗(yàn)寶龍樂(lè)園沙盤(pán)驚險(xiǎn)刺激的“激流勇進(jìn)”寶龍城市廣場(chǎng)——通過(guò)引入寶龍樂(lè)園，運(yùn)用娛樂(lè)功能驅(qū)動(dòng)為寶龍城市廣場(chǎng)承擔(dān)了持續(xù)聚集人氣的作用案例二(2)整體規(guī)劃與定位：寶龍城市廣場(chǎng)在商業(yè)規(guī)劃方面分別引進(jìn)康城百貨、樂(lè)購(gòu)生活超市、數(shù)碼電器、精品建材四大業(yè)態(tài)，每個(gè)樓層均設(shè)置不同的消費(fèi)主題，次主力店穿插期間，營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和公共空間交融一體。寶龍城市廣場(chǎng)的定位是以旅游為核心功能，集游樂(lè)、娛樂(lè)、購(gòu)物、美食、運(yùn)動(dòng)、休閑、商務(wù)、文化、酒店、辦公等10中功能于一體，在經(jīng)營(yíng)內(nèi)容上涵蓋了大型百貨、超市、品牌專賣(mài)店、主題街區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、影院、美食廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)中心以及汽車(chē)4S店等。上海海上?！こ涛挥跅钇謪^(qū)大連路，非城市成熟商業(yè)區(qū)案例3(1)工程區(qū)位：海上海位于楊浦區(qū)大連路，臨近北外灘和東外灘；距離陸家嘴五分鐘車(chē)程；物業(yè)形式：寫(xiě)字樓、特色商業(yè)街、高層住宅陸家嘴工程概況：占地8.49萬(wàn)平米總建面23.4萬(wàn)平米容積率2.5綠化率35.2％商業(yè)街2萬(wàn)平米、地上1～3層，上海海上海——獨(dú)有的文化建筑以及特色經(jīng)營(yíng)氣氛驅(qū)動(dòng)給海上海帶來(lái)了差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)案例3(2)工程規(guī)劃：海上海整體規(guī)劃形成公建與住宅獨(dú)立分區(qū)，中間由特色商街形成過(guò)渡與區(qū)隔。長(zhǎng)400米的商業(yè)街以原創(chuàng)精神為主題，以五行為構(gòu)思，它按不同的建筑材質(zhì)分為混凝土、金屬、玻璃、紅磚、木質(zhì)5個(gè)不同的區(qū)域。同時(shí)對(duì)一些原有的特色小品、建筑做了保存。海上劇場(chǎng)海上講堂海上會(huì)所混凝土院金屬院玻璃院紅磚院木院通過(guò)核心驅(qū)動(dòng)力，使工程在非城市傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)，聚集人氣，提高商業(yè)價(jià)值案例總結(jié)核心驅(qū)動(dòng)研究案例案例總結(jié)主力店驅(qū)動(dòng)昆明光輝城市項(xiàng)目位于昆明市官南中心區(qū)域，遠(yuǎn)離城市核心區(qū)域，非城市傳統(tǒng)成熟商業(yè)區(qū)招商引入沃爾瑪，利用主力店效應(yīng)來(lái)提升商業(yè)價(jià)值，在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)商業(yè)高溢價(jià)娛樂(lè)功能驅(qū)動(dòng)青島寶龍MALL項(xiàng)目位于青島市城陽(yáng)區(qū)，遠(yuǎn)離城市主城