昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

昆明至祥研究中心2024年7月17日白熱半場(chǎng)，輕舞飛揚(yáng)——2024上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告注：該報(bào)告屬于昆明至祥研究中心市場(chǎng)常規(guī)系列報(bào)告之一，系列報(bào)告包括周報(bào)、月報(bào)、年報(bào)、工程開盤報(bào)告以及區(qū)域市場(chǎng)研究報(bào)告等，全方位深度解析昆明樓市，有意者請(qǐng)與 昆明至祥研究中心 聯(lián)系地址：春城路219號(hào)東航投資大廈608室電話：〔0871〕68896888轉(zhuǎn)822新浪微博：@昆明至祥研究中心背景篇土地篇商品房篇研判篇2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)營(yíng)銷篇一、經(jīng)濟(jì)背景區(qū)域GDP提高2024年1季度，昆明市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了1季度區(qū)域經(jīng)濟(jì)“開門紅〞。自2024年開始，昆明市區(qū)域GDP增速明顯加快。到2024年年底，昆明市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3011.14億元，環(huán)比增長(zhǎng)19.99%；2024年1季度，昆明市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值692.95億元，同比增長(zhǎng)13.5%，高于全國(guó)5.8個(gè)百分點(diǎn)，高于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市統(tǒng)計(jì)局〔昆明至祥研究中心整理〕2024-2024年1季度昆明市GDP開展情況保持較快增長(zhǎng)行業(yè)投資增長(zhǎng)2024年1季度昆明固定資產(chǎn)投資總體保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開展勢(shì)頭強(qiáng)勁。2024年1季度昆明固定資產(chǎn)投資總體呈較快增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資比重增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開展勢(shì)頭強(qiáng)勁；2024年1季度昆明實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資501.23億元，其中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資218.45億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資比重達(dá)43.58%。數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市統(tǒng)計(jì)局〔昆明至祥研究中心整理〕2024-2024年1季度昆明固定資產(chǎn)投資和房地開發(fā)投資情況固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）2006年6541722007年818221.992008年1053.16259.292009年1600.66369.432010年2160.88440.682011年2701.11625.972012年2345.91919.072013年1季度501.23218.45工程年份較快增長(zhǎng)消費(fèi)增幅放緩2024年1季度昆明社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)357.58億元，總體保持較快增長(zhǎng)，增速小幅放緩。近年來(lái)，昆明社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持較快增長(zhǎng)，但增速放緩；其中城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速放緩勢(shì)強(qiáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市統(tǒng)計(jì)局〔昆明至祥研究中心整理〕2024-2024年1季度昆明城市、農(nóng)村社會(huì)消費(fèi)品零售總額比照情況2024-2024年1季度昆明社會(huì)消費(fèi)品零售總額開展情況增速放緩人口平穩(wěn)增長(zhǎng)近年來(lái)，昆明人口保持低位穩(wěn)增長(zhǎng)，但城鎮(zhèn)化率呈穩(wěn)增長(zhǎng)且遠(yuǎn)超出全國(guó)綜合水平。近年來(lái)，昆明人口增長(zhǎng)較平穩(wěn)，總體保持低位增長(zhǎng)。2024年年末昆明常住人口約為653.3萬(wàn)人，人口增長(zhǎng)率0.72%。數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市統(tǒng)計(jì)局〔昆明至祥研究中心整理〕2024-2024年昆明常住人口開展情況2024-2024年全國(guó)、昆明城鎮(zhèn)化開展比照14.45%近年來(lái)，昆明城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)超全國(guó)。2024年年底，昆明城鎮(zhèn)化率為67.05%，高出全國(guó)14.45個(gè)百分點(diǎn)。二、行業(yè)政策——樓市盤點(diǎn)，重點(diǎn)解讀，調(diào)控走向政策盤點(diǎn)2024年-2024年十年間，國(guó)家管理層累計(jì)出臺(tái)10條左右“嚴(yán)厲〞調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)似乎無(wú)法擺脫越調(diào)越漲的“怪圈〞。3月“國(guó)八條〞“18號(hào)文〞確立房地產(chǎn)業(yè)支柱地位2024年2024年3月2024年8月“國(guó)六條〞“新國(guó)八條〞鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)2024年2024年2024年2024年2024年2024年“國(guó)十條〞提高二套房首付和利率國(guó)務(wù)院5次常務(wù)會(huì)議研究調(diào)控又一輪“國(guó)八條〞開始限購(gòu)“國(guó)五條〞向二手房征20%差價(jià)稅樓市十年九調(diào)頻陷漲價(jià)“怪圈〞政策盤點(diǎn)2024年1-6月全國(guó)發(fā)布實(shí)施及進(jìn)行聽證等政策中，住房政策始終成為調(diào)控主導(dǎo)，同時(shí)金融、規(guī)劃、戶籍及土地等政策也是上半年調(diào)控重點(diǎn)。2024年1-6月全國(guó)政策盤點(diǎn)〔數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明至祥研究中心〕政策類別涵蓋內(nèi)容（重點(diǎn)）政策類別涵蓋內(nèi)容（重點(diǎn)）住房政策住房政策、保障房政策、住房信息聯(lián)網(wǎng)等土地政策閑置用地、非法用地、土地銷售等統(tǒng)籌監(jiān)管綜合政策新“國(guó)五條”及地方細(xì)則等租售政策房屋預(yù)售及價(jià)格備案管理等行業(yè)規(guī)范房屋登記管理、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理、審批管理等保障政策社保、資金補(bǔ)貼及鼓勵(lì)政策等金融政策信貸政策、公積金政策等稅收政策房產(chǎn)稅政策等規(guī)劃政策城市規(guī)劃、景區(qū)（保護(hù)）規(guī)劃等戶籍政策戶籍準(zhǔn)入及改革政策等重要事件全國(guó)樓市房?jī)r(jià)上漲壓力巨大，各地相繼出臺(tái)政策以穩(wěn)樓市，征房產(chǎn)稅、縮緊信貸、審批從嚴(yán)等措施相繼而來(lái)。5.1-5月1日起，深圳商品房預(yù)售實(shí)行一套一備案，每套未備案商品房處10萬(wàn)元罰款；5.9-廣州將取消農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)戶口劃分；5.15-北京公布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理“20禁令〞；5.23-5月1日起蘭州戶籍改革，租房住也可落戶；5.29-石家莊保障房逐步實(shí)施“租售并舉〞政策。重要事件回憶6.1-?玉溪市限價(jià)商品住房管理規(guī)定〔聽證稿〕?舉行聽證；6.18-?昆明市限價(jià)商品住房管理暫行方法?、?昆明市普通商品住房工程配建保障性住房管理暫行方法?公開征求意見(jiàn)；6.28-證監(jiān)會(huì)：對(duì)存在閑置土地、炒地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。4.1-二線城市五條細(xì)那么出臺(tái)：房?jī)r(jià)增幅低于收入實(shí)際增幅；4.7-蘭州出臺(tái)中介經(jīng)營(yíng)十條“禁令〞防止違規(guī)亂收費(fèi)；4.8-北京貸款購(gòu)置第二套住房家庭，首付款比例不得低于70%；4.22-廣州：樓盤定價(jià)過(guò)高不得銷售。2.18-昆山：自2024年2月25日起住房公積金“申請(qǐng)貸款前必須連續(xù)按期足額繳存12個(gè)月以上〞。2.18-江蘇省鹽城市出臺(tái)?鹽城市房屋登記信息查詢管理方法(試行)?“一律嚴(yán)禁‘以人查房’〞；2.27-2024年3月1日起?大連市戶籍準(zhǔn)入規(guī)定?即將正式施行，全面放寬大連落戶條件。3.1-長(zhǎng)沙：第三套及以上住房停發(fā)住房公積金貸款；3.8-東莞公積金貸款新政：貸款金額不高于賬戶余額的8倍；3.15-住建部：首肯地方根據(jù)自身情況取消經(jīng)適房；3.31-廣、北、上率先執(zhí)行20%個(gè)稅政策1.5-北京公積金貸款調(diào)整：人均住房超29.4平拒貸二套；1.8-國(guó)土部：急令各省逐宗核查非新增建設(shè)用地；1.11-重慶：1日起新購(gòu)房?jī)r(jià)格超12779元/平要繳房產(chǎn)稅；1.23-上海：房產(chǎn)稅稅率分界線27740元/㎡。

二、行業(yè)政策——樓市盤點(diǎn)，重點(diǎn)解讀，調(diào)控走向調(diào)控方向2月20日表述3月1日細(xì)則完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度。房?jī)r(jià)控制目標(biāo)于一季度向社會(huì)公布。各省級(jí)人民政府要注重區(qū)域差異，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。對(duì)執(zhí)行住房限購(gòu)和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，要進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施；其他城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲情況的，省級(jí)人民政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。抑制投機(jī)投資性購(gòu)房繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?？偨Y(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。完善土地出讓方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬(wàn)套、新開工630萬(wàn)套。2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶??！訌?qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布管理。對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒(méi)有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。表：“新國(guó)五條〞細(xì)那么與表述比照，細(xì)那么措施嚴(yán)于表述國(guó)務(wù)院版細(xì)那么出臺(tái)距2月20日表述公布僅一周時(shí)間，時(shí)點(diǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，細(xì)那么在延續(xù)“新國(guó)五條〞精神之余具體措施更為嚴(yán)厲。新“國(guó)五條〞5月下旬，?關(guān)于2024年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)?正式發(fā)布，房產(chǎn)稅擴(kuò)容之說(shuō)被明確證實(shí)，但擴(kuò)容時(shí)間及試點(diǎn)城市尚未明確，全國(guó)局部城市開始出現(xiàn)住房搶購(gòu)潮。內(nèi)容之一：大力推進(jìn)年度重點(diǎn)改革業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)政策影響行政體制改革：深化政府機(jī)構(gòu)改革；簡(jiǎn)政放權(quán)，下決心減少審批事項(xiàng)；創(chuàng)新政府公共效勞提供方式。財(cái)稅體制改革：完善財(cái)政預(yù)算制度，推動(dòng)建立公開、透明、標(biāo)準(zhǔn)、完整的預(yù)算體制；擴(kuò)大營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，在全國(guó)開展交通運(yùn)輸業(yè)和局部現(xiàn)代效勞業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)，擇機(jī)將鐵路運(yùn)輸和郵電通信等行業(yè)納入試點(diǎn)范圍。合理調(diào)整消費(fèi)稅征收范圍和稅率，將局部嚴(yán)重污染環(huán)境、過(guò)度消耗資源的產(chǎn)品等納入征稅范圍。擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍；建立健全覆蓋全部國(guó)有企業(yè)的國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算和收益分享制度等。金融體制改革。投融資體制改革。資源性產(chǎn)品價(jià)格改革。根本民生保障制度改革。城鎮(zhèn)化和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關(guān)改革等。有消息稱，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容已經(jīng)提上日程。繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收后，今年有望新增多個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。同時(shí)，新增試點(diǎn)城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜，預(yù)計(jì)主要針對(duì)增量征收。繼上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收后，有消息人士向媒體透露今年有望新增數(shù)個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，新增試點(diǎn)城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜。據(jù)業(yè)內(nèi)分析，京廣深杭等房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的一線城市納入試點(diǎn)可能性大。中央電臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員楊紅旭在微博上表示，房產(chǎn)稅是必定會(huì)征的。他認(rèn)為擴(kuò)大試點(diǎn)的范圍主要方向是一二線房?jī)r(jià)較高的城市，南京征稅的概率是90%，征收方式可能與上海相似。25日，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓接受記者采訪時(shí)表示，目前房屋系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)還未對(duì)外公布，稅法沒(méi)有修改，因此說(shuō)房產(chǎn)稅的開征根底條件還未成熟。繼?關(guān)于2024年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)?發(fā)布之后，今年新增多個(gè)城市進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)已成必然。就業(yè)內(nèi)分析來(lái)看，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的主要方向是一二線房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和房?jī)r(jià)較高的城市，同時(shí)，據(jù)?經(jīng)濟(jì)參考報(bào)(微博)?記者獨(dú)家得悉的兩地試點(diǎn)方案指出，雖然在擴(kuò)圍方向上劍指增量，但在人均免征面積或套數(shù)的劃定和認(rèn)定上，已經(jīng)涉及“存量〞局部。就現(xiàn)階段樓市走勢(shì)來(lái)看，在房產(chǎn)稅政策細(xì)那么未明確之前，全國(guó)多數(shù)城市特別是沿海一線及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市或?qū)⒊霈F(xiàn)購(gòu)房恐慌，樓市搶購(gòu)潮開始涌現(xiàn)。在房產(chǎn)稅擴(kuò)容被證實(shí)，同時(shí)擴(kuò)容城市尚未明確之下，5月昆明樓市迎來(lái)了多盤齊發(fā)，品質(zhì)大盤開盤當(dāng)天“日光盤〞不斷，置業(yè)者搶房激進(jìn)瘋狂，購(gòu)房恐慌初現(xiàn)昆明。?關(guān)于2024年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)?——發(fā)改委2024.05.24綜合政策6月25日，第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第三次會(huì)議上指出，我國(guó)將全面放開小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制等。業(yè)內(nèi)分析稱，這是我國(guó)第一次明確提出各類城市具體的城鎮(zhèn)化路徑。改革思路義務(wù)教育公共衛(wèi)生高層組織選舉與被選舉權(quán)就業(yè)權(quán)利醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)人大代表選舉與被選舉權(quán)同等就近入學(xué)低保保障性住房居住地高考資格合法居住參?；蚓幼〉竭_(dá)較短年限參?；蚓幼〉竭_(dá)較常年限居住和學(xué)籍到達(dá)一定年限半開放式管理：受制于大城市的資源承載力，如果完全放開戶籍政策，勢(shì)必又會(huì)造成社會(huì)新的不平等，半開放的階梯式管理將漸進(jìn)式解決戶口問(wèn)題，讓居民享受同等政策待遇。中小城鎮(zhèn)主導(dǎo)：積極穩(wěn)妥推進(jìn)戶籍制度改革，放寬中小城鎮(zhèn)人口準(zhǔn)入條件，嚴(yán)格合理設(shè)定特大城市落戶條件?，F(xiàn)在你可以盡情享用了！二、行業(yè)政策——樓市盤點(diǎn)，整點(diǎn)解讀，調(diào)控走向擴(kuò)大保障、增加供給抑制投機(jī)、減少需求去杠桿化、去乘數(shù)效應(yīng)去投資投機(jī)去賺錢功能增加供給、縮減需求、弱化影響、去除投資投機(jī)功能仍是下半年政策調(diào)控的重點(diǎn)。調(diào)控內(nèi)容18著手要點(diǎn)2024年下半年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)明顯，樓市房?jī)r(jià)上行壓力較強(qiáng)，深化土地和房產(chǎn)改革是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展的關(guān)鍵。房?jī)r(jià)上漲壓力強(qiáng)勁截止2024年6月，雖全國(guó)房產(chǎn)稅執(zhí)行效果甚微，但全國(guó)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)有所遞減。作為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，房產(chǎn)稅政策將會(huì)持續(xù)推進(jìn)，下半年擴(kuò)圍趨勢(shì)明顯。6月20日，全國(guó)各大商業(yè)銀行相繼爆出“錢荒〞事件。受“錢荒〞影響，多家銀行收緊首套房房貸，放款時(shí)間延長(zhǎng)。目前，昆明中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有銀行紛紛取消了首套房房貸利率優(yōu)惠，實(shí)行基準(zhǔn)利率或利率上浮10%。下半年房貸趨緊明顯。2024年6月聯(lián)網(wǎng)大限到來(lái)，住建部“爽約〞，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)難產(chǎn)，住建部或許有些力不從心。為推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)條例的盡快出臺(tái)，做為根底根底的個(gè)人房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)事宜仍將持續(xù)。堅(jiān)守限貸、限購(gòu)?fù)恋卣D持續(xù)保障建設(shè)推進(jìn)金融管理加強(qiáng)戶籍改革推進(jìn)調(diào)控走向房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟(jì)開展和地方收入三方面實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的綁架，松綁需要三“去〞。Ⅰ“去”Ⅱ“去”Ⅲ“去”三“去”產(chǎn)業(yè)地位——去支柱化增長(zhǎng)動(dòng)力——去房地產(chǎn)化地方收入——去土地財(cái)政長(zhǎng)期的地產(chǎn)依賴已經(jīng)形成“穩(wěn)增長(zhǎng)〞和“控房?jī)r(jià)〞的兩難局面，經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)久健康開展必須做到對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的“去支柱化〞，也使得行業(yè)改革勢(shì)在必行。在過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的“黃金十年〞，也拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速開展的十年，要去房地產(chǎn)化，首先需要弱化對(duì)GDP導(dǎo)向的政績(jī)考慮，給予地方政府經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間。2024年第一季度全公共財(cái)政收入增長(zhǎng)6.9%，同比回落7.8個(gè)百分點(diǎn)，而地方財(cái)政收入同比增加13.7%。地方財(cái)政收入的增加主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額的增加，帶動(dòng)了相關(guān)稅收的增長(zhǎng)，且這局部稅收從2024年開始至今的十年間增長(zhǎng)了10倍有余，土地依賴癥的存在，大大削弱了地方政府推動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)開展的意愿。背景篇商品房篇研判篇土地篇2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)營(yíng)銷篇年度供求近年來(lái)2024年土地供求最為旺盛，今年上半年供給18022畝，成交18365畝，完成全年方案的53%，下半年預(yù)計(jì)供求平穩(wěn)。2024年土地供求量最大，供求相對(duì)集中于上半年；2024年下半年土地供求較大，供給占全年的75%，成交占全年的82%；2024年上半年供給土地333宗，合計(jì)18022畝；成交土地334宗，合計(jì)18365畝；2024年全年方案供給土地3.46萬(wàn)畝，上半年供給53%，預(yù)計(jì)下半年土地供給與上半年持平。昆明土地年度供求走勢(shì)圖年度供求2024年上半年成交均價(jià)和樓面地價(jià)最高，今年上半年成交均價(jià)為183萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)為1074元/㎡，土地底價(jià)成交為主。2024年至今，土地供求均價(jià)持續(xù)走高，其中2024年下半年出現(xiàn)最高點(diǎn)，供給均價(jià)300萬(wàn)元/畝，成交均價(jià)303萬(wàn)元/畝；土地供求均價(jià)半年走勢(shì)根本保持一致，總體成交均價(jià)略高；；樓面地價(jià)的半年走勢(shì)與土地供求均價(jià)半年走勢(shì)根本一致；成交溢價(jià)率那么與土地供求趨勢(shì)相反，供求均價(jià)最高的2024年下半年溢價(jià)率較低。昆明土地年度供求價(jià)格走勢(shì)圖昆明土地年度供求樓面地價(jià)走勢(shì)圖月度供求今年1月份成為近年來(lái)土地成交的峰值，與2024年11、12月土地大量放量關(guān)系較大。今年1-6月，土地供給整體平穩(wěn)，2月略高；受到2024年11、12月土地的集中供給影響，今年1月土地成交為近年之最，共成交土地223宗，合計(jì)12422畝。昆明土地月度供求走勢(shì)圖月度供求今年上半年土地成交均價(jià)、樓面地價(jià)與供給均價(jià)緊密相關(guān)，總體呈上升趨勢(shì)。1-6月，土地供求均價(jià)在50-300萬(wàn)元/畝范圍內(nèi)變化，總體呈上升趨勢(shì)；土地成交較供給滯后1個(gè)月，但整體變化區(qū)域與供給保持一致；1-6月樓面地價(jià)的變化趨勢(shì)與供求均價(jià)趨勢(shì)一致，總體呈上升趨勢(shì)；上半年土地成交溢價(jià)率較低，僅2月和4月超過(guò)1%。昆明土地年度供求價(jià)格走勢(shì)圖昆明土地年度供求樓面地價(jià)走勢(shì)圖市場(chǎng)小結(jié)

供求全國(guó)：整體供給平穩(wěn)，成交微降；住宅供求平穩(wěn)，6月成交微降昆明：供給完成占方案53%，成交集中于1月占上半年成交的67.7%，南市供求較大

量?jī)r(jià)全國(guó)：整體樓面均價(jià)2600元/㎡，上漲趨勢(shì)呈；住宅土地成交溢價(jià)顯著，超過(guò)20%昆明：樓面均價(jià)1074元/㎡，底價(jià)成交為主

價(jià)值點(diǎn)樓面均價(jià)呈上漲趨勢(shì)，全國(guó)溢價(jià)成交較多昆明南市區(qū)滇池板塊未來(lái)可能掀起新一輪高端物業(yè)的角逐背景篇土地篇研判篇商品房篇2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)營(yíng)銷篇一、商品房供給——規(guī)劃增長(zhǎng)、南北割據(jù)、住宅為主——預(yù)售持增，公寓增加，舊改放量逐年增長(zhǎng)2024年僅上半年審批規(guī)劃工程達(dá)228個(gè)，總建筑面積1587.15萬(wàn)方。2024年至2024年1-6月昆明審批公示規(guī)劃工程建面年度走勢(shì)圖2024年至2024年昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積逐年增多，增長(zhǎng)幅度較小，規(guī)劃數(shù)量與近幾年工程相對(duì)較少；2024年審批公示規(guī)劃工程從數(shù)量上增長(zhǎng)48%，規(guī)劃工程建筑面積也增加18%，本年度昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積2519.46萬(wàn)方；2024年全年昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積466.67萬(wàn)方，比去年同期相比，規(guī)劃建筑面積增加1845.21萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)40%；2024年1-6月僅半年時(shí)間，昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積達(dá)1587.15萬(wàn)方。步伐較快工程規(guī)劃審批從月度方面分析，雖然整體不如2024年體量大，但土地規(guī)劃腳步仍然較快。從整體來(lái)看，2024年上半年昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積2374.3萬(wàn)方，占全年的51%，2024上半年昆明審批公示規(guī)劃工程建筑面積1587.15萬(wàn)方，與去年同期相比減少787.15萬(wàn)方；從月度來(lái)看，從審批公示規(guī)劃工程數(shù)量上分析，2024年僅1月和6月規(guī)劃工程超過(guò)去年同期公示量，但其工程以規(guī)劃調(diào)整為主，故建筑面積仍然較小，從規(guī)劃工程建筑面積方面分析，2024年上半年整體規(guī)劃建面高于2024年上半年。2024年和2024年1-6月昆明審批公示規(guī)劃工程建面月度走勢(shì)比照?qǐng)D居住為首分析用地性質(zhì)總用地面積(㎡)凈用地面積(㎡)總建筑面積(㎡)公示數(shù)（個(gè)）居住5851501730468730311348商業(yè)397267357471200231427工業(yè)24800879282276850026公共232235951216457419商住243722214147270745616商辦11347725064752062014教科1034439250818268710——148326辦公72943501762277546改造5住辦16563810136404保障房899472941753加油站454752362文娛596861902修繕7542車庫(kù)1884701配套6169

90881總計(jì)21260413673904152061001921-6月公示的建筑工程規(guī)劃許可證物業(yè)共192個(gè)。共規(guī)劃用地性質(zhì)分類有17種，其中居住類的規(guī)劃數(shù)有48個(gè)，商業(yè)類的規(guī)劃數(shù)27個(gè)，工業(yè)類的規(guī)劃數(shù)26個(gè)，而從建筑規(guī)模來(lái)看居住工程本月占據(jù)著主導(dǎo)地位，占審批工程總建筑面積的48%。2024年上半年建筑規(guī)劃類別信息表上半年工程從規(guī)劃用地性質(zhì)方面來(lái)看，居住類在數(shù)量上占首位，且居住工程在建筑規(guī)模也位居第一。南北割據(jù)按區(qū)域劃分分析每月的審批規(guī)劃公示，主要集中在4-6月的南市區(qū)、北市區(qū)和呈貢區(qū)域。2024年1-6月昆明審批公示規(guī)劃工程建面月度區(qū)域分析圖從時(shí)間上來(lái)看，2024年上半年昆明審批公示規(guī)劃工程主要集中在4月、5月和6月，共審批規(guī)劃1123.73萬(wàn)方，占上半年整體規(guī)劃體量的71%；從區(qū)域上來(lái)看，2024年上半年昆明審批公示規(guī)劃工程主要集中在南市區(qū)、北市區(qū)、中心區(qū)和呈貢區(qū)域，共審批規(guī)劃1273.01萬(wàn)方，占上半年整體規(guī)劃體量的80%；一、商品房供給——規(guī)劃增長(zhǎng)、南北割據(jù)、住宅為主——預(yù)售持增，公寓增加，舊改放量近三年來(lái)，預(yù)售供給呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且上下半年供給差距明顯縮小，打破以往市場(chǎng)上半年冷、下半年熱的局面；數(shù)據(jù)說(shuō)明：預(yù)售證發(fā)放呈數(shù)量多、單塊體量減小的局面，說(shuō)明越來(lái)越多工程選擇分期開發(fā)、快速入市的營(yíng)銷策略。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)與統(tǒng)計(jì)分析，預(yù)計(jì)2024年新增供給可達(dá)1200萬(wàn)方。2024-2024年預(yù)售供給半年比照預(yù)售持增2024年1-6月市場(chǎng)新增預(yù)售面積559.76萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)9.5%，預(yù)計(jì)全年可達(dá)1200萬(wàn)方。上半年預(yù)售供給比照?qǐng)D2〔2024和2024年〕上半年預(yù)售供給比照?qǐng)D1〔2024和2024年〕趨勢(shì)一致上半年月度預(yù)售供給走勢(shì)大致與去年同期一致，拋去春節(jié)假期影響，月與月之間的供給淡旺區(qū)分愈加拉近。從預(yù)售證發(fā)放數(shù)量來(lái)看，2024年上半年月度走勢(shì)與去年一致，所不同的是本年3月預(yù)售數(shù)量大幅增加，旺盛的供給催生蛇年小陽(yáng)春；從預(yù)售面積來(lái)看，1、2、6月預(yù)售供給低于去年，而1、4、5月同比變化較大。值得一提的是，5月、4月分別以148.48萬(wàn)方和136.24萬(wàn)方位于月度供給歷史第二、第三水平。區(qū)域板塊數(shù)量（塊）面積（平米）北市區(qū)北市板塊7600992呈貢區(qū)——6397346.1東市區(qū)東市板塊9306334.5世博板塊2267587.3南市區(qū)滇池板塊11868119.9東南板塊6437951.5官南板塊9818472.8西市區(qū)高新板塊9405049.6西山板塊2148955.5陽(yáng)宗?！?9145.51中心區(qū)二環(huán)內(nèi)板塊161323555一環(huán)內(nèi)板塊114045.1企業(yè)名稱預(yù)售面積（平米）俊發(fā)集團(tuán)504270上基地產(chǎn)431435曉安拆遷329645仁澤地產(chǎn)259074序古地產(chǎn)249428亞廣傳媒227012千益豐地產(chǎn)223623碧雞集團(tuán)214377中天文化211110城欣置業(yè)180634舊改放量舊改放量、多盤聯(lián)動(dòng)和公寓產(chǎn)品的重新大量入市是2024年上半年預(yù)售供給的主要特點(diǎn)。2024年上半年的預(yù)售供給中居住物業(yè)面積占比到達(dá)89%，其它物業(yè)主要變化是公寓產(chǎn)品入市的增加；在企業(yè)獲取的預(yù)售面積排名方面，俊發(fā)集團(tuán)大范圍布局多盤聯(lián)動(dòng)的格局使其拔得頭籌，上基地產(chǎn)憑借昆明玉器城的大盤位列第二；區(qū)域方面中心區(qū)的舊改工程集中放量顯著。2024年上半年企業(yè)預(yù)售面積排名2024年上半年區(qū)域預(yù)售面積分布2024年上半年分物業(yè)預(yù)售面積占比二、商品房成交——量?jī)r(jià)齊增，中南主導(dǎo)，去化加快量?jī)r(jià)齊增2024年上半年昆明成交面積獲得顯著提升，主要是受到政策和大環(huán)境影響，客戶需求面積穩(wěn)定。與2024年的供求頂峰相比，2024年上半年有過(guò)之而無(wú)不及，半年成交備案面積已近去年的60%，供給也根本持平，成交金額穩(wěn)定；比照2024年和2024年的成交備案的套均面積根本維持在87平米，略有提升，反映在政策調(diào)控下的客戶面積需求已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定期。2024-2024年上昆明新房供求面積年度變化2024-2024年上昆明新房金額均價(jià)年度變化2024-2024年上昆明新房套數(shù)及套均面積年度變化量?jī)r(jià)齊增2024年上半年昆明月度成交穩(wěn)定，供給量到達(dá)歷年上半年供給水平的新高，客戶受政策影響面積選擇穩(wěn)中有擴(kuò)。受政策影響，客戶面積需求有所提升2010-2013年6月月度供求變化2024-2024年6月月度成交套均面積變化區(qū)域2012上半年2012下半年2013上半年面積（萬(wàn)㎡）占比（%）同比增長(zhǎng)（%）北市區(qū)12.5136.4917.634%41%呈貢39.3880.6272.0417%83%東市區(qū)23.0642.9423.075%0.06%南市區(qū)96.46166.54166.7339%73%西市區(qū)70.1233.8846.7011%-33%陽(yáng)宗海0.020.70.150.03%626%中心區(qū)40.8163.19104.7524%157%合計(jì)282.36424.36431.06100%53%區(qū)域成交南市區(qū)和中心區(qū)是放量和客戶選擇最為主要的區(qū)域，中心區(qū)成交增長(zhǎng)顯著。從各區(qū)來(lái)看，2024年上半年商品房成交量集中在南市區(qū)與中心區(qū)，

共占比63%。呈貢以72.04萬(wàn)方位居第三。陽(yáng)宗海居末位。同比來(lái)看，除西市區(qū)外，各區(qū)均有增長(zhǎng)，中心區(qū)、呈貢與南市區(qū)增長(zhǎng)明顯，

東市區(qū)根本持平，陽(yáng)宗海由于在售工程非常少導(dǎo)致數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，但對(duì)市

場(chǎng)無(wú)甚影響。

增預(yù)售供給559.76萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)9.5%半年成交備案面積已近去年的60%商品房存量約為1107萬(wàn)方升均價(jià)：8319元/㎡，上漲344元/㎡月均去化71.84萬(wàn)㎡，存量整體去化時(shí)間下降3.4個(gè)月

重二環(huán)、東南、呈貢供求重點(diǎn)區(qū)域投資型物業(yè)供給增加，價(jià)格可喜小結(jié)供求與存量同增，價(jià)格與去化速度同升，二環(huán)、東南、呈貢較強(qiáng)勁，投資型物業(yè)量?jī)r(jià)上升。背景篇土地篇研判篇營(yíng)銷篇2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)商品房篇一、開盤分析——熾熱開盤，價(jià)格上漲，成交勢(shì)好開盤新高上半年市場(chǎng)逆市發(fā)力，開盤供求兩旺，同比增長(zhǎng)一倍左右，且打破傳統(tǒng)銷售淡旺季區(qū)分且，趕超去年下半年開盤情況，5月和6月火紅一片。2024-2024年開盤推售半年比上半年開盤供給比照?qǐng)D〔2024和2024年〕上半年開盤成交比照?qǐng)D〔2024和2024年〕2024年上半年開盤供給21038套，成交12080套，開盤成交率為57.42%，創(chuàng)下近3年供求最好局面；比照2024年，除2月推售有所萎縮外，其余月份均超越去年，尤其是5月和6月市場(chǎng)漲成一片，紅透上半年。中心城區(qū)舊改工程入市催生二環(huán)內(nèi)板塊熾熱開盤的態(tài)勢(shì)，使樓市焦點(diǎn)重回中心區(qū)，同時(shí)老牌熱點(diǎn)區(qū)域南市區(qū)推盤依舊強(qiáng)勁。2024年上半年共計(jì)63個(gè)工程開盤86次，其中南市區(qū)與中心區(qū)并駕齊驅(qū)，領(lǐng)銜昆明各區(qū)開盤放量；從板塊上來(lái)看，二環(huán)內(nèi)板塊工程是開盤主角，其次是南市區(qū)的東南板塊與官南板塊。2024年1-6月昆明開盤情況〔分區(qū)域〕2024年1-6月昆明開盤情況〔分板塊〕主場(chǎng)中南二環(huán)唱主角二環(huán)主角公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店供給增加，投資性物業(yè)供求上升，住宅依舊是供求主力，價(jià)格小幅上漲，商務(wù)表現(xiàn)平淡。從開盤次數(shù)來(lái)看，住宅工程開盤61次，占比67%，排名第一；投資工程占比17%，排名第二；從推售情況來(lái)看，住宅類產(chǎn)品供給13600套，成交率為60.19%，成交情況較好，投資類供給排名第二，主要奉獻(xiàn)是大量公寓產(chǎn)品開盤。成交價(jià)格方面，住宅類產(chǎn)品均價(jià)9134元/平米，投資8194元/平米，商業(yè)25027元/平米，商務(wù)14686元/平米。2024年1-6月昆明開盤情況2〔分物業(yè)〕2024年1-6月昆明開盤情況3〔分物業(yè)〕2024年1-6月昆明開盤情況1〔分物業(yè)〕投資上升二、報(bào)媒分析——投放增強(qiáng)，南市活潑，活動(dòng)領(lǐng)銜總體投放2024年1-6月，昆明平面報(bào)媒廣告總體投放2024次，投放版面1962.25版，投放工程152個(gè)，2024年1-6月，昆明平面報(bào)媒廣告總體投放2024次，投放版面1962.25版，投放工程合計(jì)為152個(gè)〔重復(fù)工程投放累計(jì)為389個(gè)〕。整體來(lái)看，2024年1-6月份昆明平面報(bào)媒廣告投放情況較2024年同期均有明顯增長(zhǎng)。工程投放同比增加26%，版面投放同比增加88%，投放頻次同比增加91%。受傳統(tǒng)春節(jié)淡季的影響，2月份的報(bào)媒投放到達(dá)上半年低谷，投放量較1月呈急速下滑趨勢(shì)，投放工程僅為1月工程投放量的30%。受2024昆明春季房交會(huì)的利勢(shì)助推，4月份工程投放達(dá)101個(gè)，成為上半年工程投放之最。2024年上半年平面報(bào)媒月度投放比照峰值谷底2024-2024年上半年平面報(bào)媒投放比照工程投放2024年1-6月工程投放以同德·昆明廣場(chǎng)的媒報(bào)投放最強(qiáng)，重點(diǎn)新工程以西南海和七彩云南·第壹城的投放最強(qiáng)。2024年1-6月，昆明平面報(bào)媒廣告投放以同德·昆明廣場(chǎng)工程投放最強(qiáng)，潤(rùn)城次之。在2024年開盤的重點(diǎn)新工程中，西南海和七彩云南·第壹城工程投放情況處于領(lǐng)先位置，分別投放48次和43次。2024年上半年工程投放TOP152024年上半年昆明主城重點(diǎn)新工程投放TOP15研判篇背景篇土地篇營(yíng)銷篇2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)商品房篇一、上半年市場(chǎng)總結(jié)——政策微調(diào)、土地平穩(wěn)、成交可喜經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提速2024年昆明市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速開展，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)，還是財(cái)政方面，都在保持穩(wěn)定的根底上快速增長(zhǎng)。 昆明GDP昆明市僅2013年第一季度就實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值692.95億元，同比增長(zhǎng)13.5%，高于全國(guó)5.8%，高于全省0.9%，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重不斷加大，支柱產(chǎn)業(yè)地位凸顯，目前昆明主要以第二、三產(chǎn)業(yè)為主。財(cái)政收支近幾年，昆明財(cái)政收入和支出均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2013年一季度的收支就總體來(lái)看，昆明財(cái)政收支情況實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。投資情況2013年1季度昆明固定資產(chǎn)投資總體保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。消費(fèi)零售近幾年分析來(lái)看，昆明社會(huì)消費(fèi)品零售總額仍保持增長(zhǎng)，但增速有放緩勢(shì)頭。收入支配昆明城鄉(xiāng)居民收入總體保持較快增長(zhǎng)，但城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速略有下降，總體增速趨于平穩(wěn)。金融信貸總體來(lái)看，近年來(lái)昆明金融機(jī)構(gòu)信貸運(yùn)行較為穩(wěn)定；雖然“錢荒”來(lái)襲，但目前昆明樓市價(jià)格和銷售情況并未出現(xiàn)波動(dòng)。政策維穩(wěn)定基內(nèi)容趨勢(shì)從嚴(yán)試點(diǎn)加強(qiáng)完善雙軌中央層面——新“國(guó)五條〞政策出臺(tái)，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響；地方層面——新“國(guó)五條〞細(xì)那么對(duì)昆明的具體影響，主要改變限購(gòu)范圍，限購(gòu)、首付根本保持不變。2024年開始，保障房逐漸入市形成供給，保障房成交占比進(jìn)一步提高，住宅結(jié)構(gòu)將逐步改變。會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍；