張家港項目行銷企劃書項目分析及定位

占地約18公頃，規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米(其中住宅約24萬平方米，地下室面積約6萬平方米)整個地塊呈南北狹長走勢，東西長約250米，南北長約850米。9路(東線、西線)、212路、213路均在本案附近有站點(暨陽湖站),去汽車站、圖書公園：西側為市政府投資興建的占地4.41平方公里的暨陽湖生態(tài)園區(qū)，同學校：暨陽湖實驗中學、張家港第四中學(將搬遷)醫(yī)院：北側為總投資約為3.5億元的市最大的民營和康健中心——澳洋醫(yī)行街約為1500米。以北。配套齊全，學校、醫(yī)院、市場、公園、餐飲等一應俱全，距步行街只1500米的距ü交通方便，去市中心也才2、3分鐘車程。ü本項目靠西面因為有占地4.41平方公里的暨陽湖生態(tài)園區(qū)正在興建，所以ü項目規(guī)劃中ü市最大的民營和康健中心——澳洋醫(yī)院建成ü項目與華西公司地塊相比，位于暨陽湖的東面，南面的景觀和其相比存在劣ü項目用地中需配合市政工程進行綠化設計，減少了可建面積，增加開發(fā)成ü張家港政府為支持小高層和高層項目，出臺了政策：2007年12月31日前在ü周邊的幾個競爭個案會對本項目造成一定影響，如南城花園(在售)、圣淘30萬平米生態(tài)湖景生活領地項目獨有的生態(tài)濕地景觀，45%以上的超高綠化，加上4平方公里面積的項目的25萬平米的超大規(guī)模，可以支撐項目25萬平米的超大規(guī)模，體現(xiàn)了華興公司的強大實力和品牌追求。局限在張家港地區(qū)，可以在江陰、常熟，蘇州等地進行全面推廣(根據(jù)產品量體決定)。項目地塊沿金港大道布置(別墅區(qū)段不建議沿街規(guī)劃布置),住宅區(qū)段可規(guī)目前張家港正在創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”,如成功將推動本地的旅游經(政府公務/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律)(自由職業(yè)者/私營業(yè)主/投資客)外地客源(江浙，上海一帶、臺商、部分外商)根據(jù)項目住宅的市場定位來看，本案住宅的客戶應12-18萬以上的自備款，月入在7000(企業(yè)老總/臺商，外商/私營老板/高級金領、主管/)(企業(yè)老總/臺商，外商/私營老板/高級金領/)(江浙、上海一帶大投資客戶)有較強的經濟基礎，事業(yè)有成，自備款在85萬—260萬左右，月入在12000-40000元左有較強的經濟實力，對投資的回報時間較寬松，有投資的閑錢，自備款在25萬左右，月入在8000-10000元左右。小高層，高層均價：4500-5000元/平方米元左右。由于項目本身位于暨陽湖生態(tài)區(qū)，可以為項目支撐超過市價300元以上，所以建議小高層價格在4500-5000元/平方米。1)聯(lián)排迭加別墅：7500-8000元/平方米生態(tài)區(qū)的配套，可以為本案創(chuàng)造出高于市價1000元/平方米的價位，因此建議聯(lián)排迭加別墅價格定位在7500-8000元/平方米。2)獨棟別墅：12000-15000元/平方米苑獨棟別墅價格在8500元/平方米，而萬紅苑獨棟別墅無論從是位置還是配套都跟本案從張家港附近的城市如常熟、昆山等別墅的橫向比較來看，12000-15000元/平米的價格市場完全可以接受。目前常熟、昆山的別墅已經出現(xiàn)了14000元/平方米3、產權式酒店產權式酒店：8000元/平方米產權式酒店是高檔投資型產品，價格一般比普通住宅高30-50%左右。提供每年8%的年返利回報。沿街商業(yè)：6000元/平方米(上下二層)本地塊比較狹長，南北方向較長。建議將本地塊劃分為住宅按照系統(tǒng)研究后的平面規(guī)劃方案，我們建議開“先北后南，由西往東”(1)住宅配套建議以運動配套為元素，突出主題式社區(qū)概念，;依托2008北京奧運之背景，強化健康生活有運動主題的空白，市場立意清新、健康，對未來的推廣具充；二來真正做到國際化精品社區(qū)的一個標志是擁有高音樂燈光(3隊3)籃球場綜合活動器械、兒童娛樂器械(針對中老年人)壁球館、乒乓球室、羽毛球室……(這些部分可以規(guī)劃在住宅會所中)(2)住宅戶型建議圳樓盤中已經比較成型，同時也是熱賣的“入戶陽光花園戶謂了突出湖景資源對產品的利好，建議在產品住宅產品的樓層建議以18~24層的小高層、高層為主，考慮到樓盤整體視95~110m2小三房(或者是大兩房)為需求目的，講求實用功能性的客戶；一種是對140~160m2大三房(或者四房)為需求目的，講求生活舒適性的客戶。接受的總價分別是60萬元以內和85萬以內的產品。3)精品戶型推薦：(1)別墅配套規(guī)劃建議一個目標消費群體需求的房地產產品，所以“華克”是高級會員制會所，只對社區(qū)內獨棟別墅業(yè)主和購卡業(yè)主開放，強調私密性和受內部設施和服務。建議和專業(yè)知名會所管理公司聯(lián)合經營，具體服務內容由專業(yè)會所(2)別墅戶型建議總棟數(shù)控制在30棟左右。建議產權式酒店依托國際酒店管理集團經營建議推出“5+5,10年輝煌財富計劃，輕松晉級國際酒店股東行列”,以純所有賓館房間全部以與東西軸線呈30度角，面向暨陽湖公園，塑造全景觀客房的賣點。酒店的裙房1樓商業(yè)部分作為便利店和購物商場；2-3樓作為高檔中西餐這樣的絕對高端的產品，在企劃方面靈活生動的包裝該產品題是：景觀規(guī)劃是一門獨立的學科、領域和行業(yè)目前世的園林設計是納入景觀規(guī)劃交由景觀設計(或建筑設計)公司操刀的，所以在風格上、所以我們建議園林風格以歐洲園林為主題(參照巴黎凡爾賽宮),進行規(guī)劃設計，從而生用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強調大眾性。簡“面”與前者間的關聯(lián)性和統(tǒng)一性突出歐洲古典宮廷特色公共建筑外部線條曲線運用、央步行大道為中軸，配合燈光音樂噴泉廣場——“協(xié)和廣場”和皇家會所——“盧浮宮”(2)物業(yè)管理建議A.周界防范報警系統(tǒng)A.對物業(yè)管理人員要代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調試；蚊蟲消殺服務；滅鼠服務；物品寄存(小件);物品轉(1)建材建議供水：采用凈水系統(tǒng)。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料供電：單體容量30千瓦以上，采用三相四線式進戶，分設獨立電表，并預戶內設可視門禁對講、紅外報警裝置、緊急求助按鈕、燃氣(2)物業(yè)管理建議電子巡更系統(tǒng)：密布小區(qū)的電子眼，結合人力實現(xiàn)對社區(qū)的24小時定時不“一卡通”系統(tǒng)：居