中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心開發(fā)策劃方案

第一章項(xiàng)目及開發(fā)企業(yè)概況第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698平方米，占地226畝，興建國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心(35000m<SUP>2</SUP>)、物流中心、加工中心(12000m<SUP>2</SUP>)、中泰國際大廈(29250m<SUP>2</SUP>)、國際農(nóng)莊度假村(60000m<SUP>2</SUP>)、倉儲中心(10000m<SUP>2</SUP>)、停車場大的自行車制造商之一，年銷售額達(dá)5000萬美金的深圳秦馳集團(tuán)下屬的子公司。公司始終(一)地理位置項(xiàng)目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。京珠(北京—珠海)高速公路與平伍(平江一伍市)公路交匯處；緊靠北京—廣州107國道。北通咸(寧)武(漢),南抵長沙，東連九江，西接岳陽。市場距京廣鐵路僅10公里，距長沙黃花國際機(jī)場59公里，長沙通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。直飛北京、上海、博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個機(jī)場可供選擇，交通便利，是平江對外開放(二)土地面積及紅線圖土地開發(fā)方面，原計(jì)劃為85畝，尚有其中的30多畝，土地推平了，但還空著，沒有開發(fā)建設(shè)。鎮(zhèn)政府的意見是這30多畝地還是屬于一期工程的內(nèi)容，由新的投資開發(fā)商決策開原計(jì)劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項(xiàng)手續(xù)尚未辦理。另外還有40畝(山地)也可劃為二期開發(fā)用地，政府方面早已列為征收范圍。(三)土地規(guī)劃使用性質(zhì)(四)建設(shè)現(xiàn)狀第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。市場以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營黃金、美食、娛樂。一期建筑為3.85萬平方米，實(shí)際投入3200萬元，建成了門面580多套，住宅678套。該工程由于種種原因，已經(jīng)拖了5年時(shí)間。(一)地塊周邊的建筑物宅及配套建筑。項(xiàng)目東面有青山，再往東為著名的東山古寺，大約7、8公里。重點(diǎn)園區(qū)，為省級工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前進(jìn)展形勢良好。(二)景觀(包含自然及歷史人文景觀)人文資源更如汪洋大海：李元度等67位清代與民國時(shí)期的軍政要員，54位共與國的將軍，60多位共與國的省、部、軍以上領(lǐng)導(dǎo)干部，20余名著名烈士，還有參與中華人民共統(tǒng)”李元簇，臺灣大學(xué)教授徐少英(女),臺灣海洋學(xué)院院長、雷達(dá)博士李昌來，國民黨中1000家以上，在沿海一帶的不下500個，其中年產(chǎn)值超2000萬元的企業(yè)達(dá)100家左右，而(三)環(huán)境污染狀況本項(xiàng)目周邊10公里內(nèi)均無較大的環(huán)境污染。即使將來有污染，也可能只會是1公里外的伍(四)市場情況在此形成交匯點(diǎn)，106國道，平汩、平岳、平益公路過境，京廣鐵路擦(一)地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃陸運(yùn)：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長沙段平江、汩羅出口僅1公里處，距長沙市63公里(以京珠高速計(jì)算)、岳陽市66公里、平江縣城38公里(平伍高速公路)。107國道、S308高等級公路緊繞中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心區(qū)通過。往常局限于短途運(yùn)輸?shù)谋镜剡\(yùn)輸業(yè)由于京珠高速公路的建成而把運(yùn)輸半徑由原先的300公里提高到了800公里。鐵路：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距京廣線長沙火車站63KM、岳陽火車站66K汩羅火車貨運(yùn)站10KM,通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)長沙、岳陽二站。長沙、岳陽航空：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長沙黃花國際機(jī)場59KM,通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。岳陽機(jī)場也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的海運(yùn)：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長沙港70KM,長沙港通江達(dá)海，具有出口運(yùn)輸?shù)膰H集裝箱2.2萬標(biāo)箱，通航航線已輻射至世界五大洲80多個國家與地區(qū)?？h境，流入南洞庭湖。區(qū)內(nèi)有300噸級汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖(二)地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀岳陽(66公里)(17公里)(27公里)長沙(64公里)(41公里)(59公里)(一)購物場所(二)文化教育200米內(nèi)有高中、初中、平江五中(3000多師生)、伍市小學(xué)(400多人)。再稍遠(yuǎn)處有(三)醫(yī)療衛(wèi)生300米左右為縣三醫(yī)院。據(jù)調(diào)查，本地若有重病急病，通常都喜歡往長沙或者岳陽看醫(yī)(四)金融服務(wù)距項(xiàng)目1公里，就有農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社、郵政儲蓄等金融機(jī)構(gòu)(五)郵政服務(wù)平江縣伍市郵政分局離項(xiàng)目只有不到500米，而且將來本項(xiàng)目可會有郵政機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。(六)餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動(設(shè)施)近有九龍賓館與湘陰飯店，就在本項(xiàng)目旁邊。20分鐘車程又有遠(yuǎn)近聞名的石盤洲生態(tài)(七)生活服務(wù)(八)周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素第三章區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢推斷(一)湖南省國內(nèi)生產(chǎn)總值勢，繼續(xù)加快增長，上半年全省完成生產(chǎn)總值2402.58億元，增長11.8%。增速比上年同期快2.4個百分點(diǎn)。湖南省固定資產(chǎn)投資規(guī)模總體上仍保持了較快的增長速度，1-5月湖南省全社會投資534.17億元，增長34.9%,比上年同期增幅高7個百分點(diǎn)。上半年固定資產(chǎn)投資價(jià)格在投資高速增長的拉動下同比上漲6.1%,漲幅比2003年上半年擴(kuò)大5.1個百分點(diǎn)。湖南由“長株潭一體化”的“融城”概念到“泛珠江三角洲”(即“9+2”經(jīng)濟(jì)圈)長前景看好，減速風(fēng)險(xiǎn)猶存。從年度經(jīng)濟(jì)增速來看，呈逐年攀升之勢。2001、2002、2003年世界經(jīng)濟(jì)分別增長2.3%、3.0%與3.9%,世界貿(mào)易分別增長-0.5%、2.3%與4.5%。世界經(jīng)濟(jì)形勢在經(jīng)歷了近三年的低迷與艱難復(fù)蘇歷程之后，自20 (二)岳陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值岳陽市自去年下半年以來，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展步入上升通道，2004年上半年岳陽市GDP持快速增長態(tài)勢，實(shí)現(xiàn)GDP總量260.59億元，同比增長13.3%,比上年同期高3個百分點(diǎn)，其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值為40.4億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值126.12億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值94億元，同比分別增長4.2%、18.9%與10.7%,比上年同期分別高0.6、5.5與0.8個百分點(diǎn)。據(jù)一份政府報(bào)告顯示，岳陽經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展目標(biāo)：2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)620億元，年均增長11%,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為17:41:42,城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%,社會消費(fèi)零售總額達(dá)到205億元，進(jìn)口總額達(dá)到3億美元，出口年均增長率15%,進(jìn)口年均增長19%,5年累計(jì)全社會固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到660億元，利用外資12億美元。(三)平江縣國內(nèi)生產(chǎn)總值2003年平江縣全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)399039萬元，比上年增長10.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值124572萬元，增長4.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值132657萬元，增長17.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值141810萬元，增長10.8%。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)公報(bào)，今年上半年，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值198759萬元，比上年同期增長12%,增速比上年同期上升1.9個百分點(diǎn)，其中一產(chǎn)業(yè)完成39449萬元，同比增長4.4%;二產(chǎn)業(yè)完成79032萬元，同比增長15.7%;三產(chǎn)業(yè)完成80287萬元，同比增長11.9%。一、二、三(四)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成2003年一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重由上年34.2:30.4:35.4進(jìn)展到31.2:(五)房地產(chǎn)基本情況2004年1—6月，湖南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資136.85億元，其中長株潭占66.3%;商品房平均銷售價(jià)格為1606.51元/平方米，居全國第23位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資136.85億元，比去年同期增長39.7%,比全國高出11個百分點(diǎn)，居全國與7位。商品房屋開工面積2705.08萬平方米，同比增長38.5%,相當(dāng)于去年全年竣工面積的2.4倍；1-6月竣工面積384.66萬平方米，增長36.9%,說明我省后階段商品1—6月商品房平均銷售價(jià)格為1606.51元/平方米，同比增長3.9%,其中除商業(yè)營業(yè)用年平均水平。我省銷售價(jià)格居全國23位。從市州分布結(jié)構(gòu)看，1—6月長株潭3市共完成投資90.66億元，占全省投資比重的66.3%,比去年同期上升2.4個百分點(diǎn)，更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢。岳陽房地產(chǎn)開發(fā)居全省中游。2003年全市房地產(chǎn)投資完成11.866位，次于長沙、株州、郴州、常德、湘潭；同比增長速度為58.0%,居全省第8位，高于全省5.6個百分點(diǎn)。岳陽的房的產(chǎn)市場，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開發(fā)項(xiàng)目的88家房產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資本已達(dá)10.2億元，500—800萬元的39家，1000—2000萬元的22家，3000—5000萬元的4家，2億元以上的有泰與集團(tuán)1家；其二，2003年底，全市房地產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)達(dá)34.33億元，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰與、新長江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開發(fā)投資總量，增長速度高于開發(fā)投資，全年到位資金增長44.1%,高出上年26個百分點(diǎn)，其中自籌資金4.95億元，國內(nèi)貸款3.71億元，其他資金2.94億元，并有外商投資0.2億元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力在不斷加強(qiáng)擴(kuò)充。(六)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2003年岳陽市房地產(chǎn)投資大幅增長，高于全市固定資產(chǎn)增長速度46.3個百分點(diǎn)，是歷品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。首先從近7年施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重逐年遞減，由1997年的86.7%,下降到62.4%,商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升，由1997年的10.6%上升到31.6%,上升21個百分點(diǎn)，其次從近7年房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，由1997年8.2%上升到31.2%,上升21個百分點(diǎn)；住宅銷售比重逐年下降，由1997年的91.8%,下降到65.2%;可見我市房地產(chǎn)開年出現(xiàn)第二次高峰，2003年又再次超歷史，全年商品房一1999年3年之與，其中住宅銷售36.55萬平方米，增幅與上年基本持平，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達(dá)7.4萬平方米，同比增長2.2倍，大大超過住宅銷售增幅；商品房銷售額達(dá)4.22億元，同比增長4.6%,其中商業(yè)營業(yè)用房1.32億元，同比增長1.8倍，是2000年前8年之與，2003年平江縣房地產(chǎn)市場情況是：全年共計(jì)發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；發(fā)證面積共計(jì)93.9974萬平方米；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關(guān)辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計(jì)抵押面積98萬平方米，抵押貸款額2.3萬萬元。(七)近期中國房地產(chǎn)市場情況國家統(tǒng)計(jì)局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)說明，2004年1至5月份，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32%,增幅比去年同期回落0.9個百分點(diǎn)。與此同時(shí)，商品房平均銷售價(jià)格明顯攀升。1至5月份，全國商品房平均銷售價(jià)格為2708元/平方米，同比增長10.7%,增幅比去年同期提高3.7個百分點(diǎn)。從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面積6408萬平方米，同比增長19.8%,低于去年同期22.1個百分點(diǎn)；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。(八)貨幣政策、利率、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用從資金供應(yīng)看，信貸與國債資金對投資拉力減弱。要緊是操縱全國新增信貸規(guī)模2.6萬億元，比去年減少1700億元。另外，還提高了存款準(zhǔn)備金率，由7%提高到7.5%,全國金融機(jī)構(gòu)將一次性減少可用資金1100億元左右。調(diào)整，估計(jì)影響我省投資80億元。目儲備。今年計(jì)劃用地規(guī)模6700公頃，即使全部用完，也比近4年全省平均實(shí)際批地量減少4146公頃；假如所有土地在五年內(nèi)充分利用，平均每年影響投資124億元。但是短期內(nèi)(九)社會消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅價(jià)格指數(shù)、要緊消費(fèi)支出增幅關(guān)于湖南城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，據(jù)2004年7月最新一份資料統(tǒng)計(jì)如下：元，增長9.1%,剔除物價(jià)因素實(shí)際增長7.6%,居民家庭八大類消費(fèi)性支出呈現(xiàn)七增一減。<STRONG>據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費(fèi)支付情況要緊表現(xiàn)為：交通與通信支出增長14.1%,</STRONG>2003年每百戶城鎮(zhèn)居民家庭購買了家用汽車0.27輛，<STRONG>醫(yī)療保健增長13.9%雜項(xiàng)商品與服務(wù)支出增長12.8%教育文化娛樂服務(wù)支出增長12.5%食品支出增長9.7%,衣著支出增長7.6%。居住支出增長0.9%。2003年，人均居住支出586.9元，比上年增加5.04元，增長0.9%。其中：住房裝潢支出160.2元，下降16.7%。但是，近年來城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多，2003年人均用電321.8度，較上年增加62.4度。水電燃料價(jià)格調(diào)整也使居民支出均水電燃料及其他支出355.6元，增長18.1%。<STRONG>而家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出與上二、岳陽與平江房地產(chǎn)市場概況及政府有關(guān)的政策法規(guī)(一)當(dāng)?shù)氐木用褡≌螒B(tài)及比重岳陽的城市進(jìn)展相當(dāng)快，而且高樓大廈已經(jīng)是數(shù)不勝數(shù)，許多(二)當(dāng)?shù)卣畬Ω黝愖≌拈_發(fā)與流通方面的政策法規(guī)平江縣的房地產(chǎn)政策方面：房屋所有權(quán)初始登記費(fèi)由原先的每平方米3—4元核減為現(xiàn)在的住房每套80元；城市房屋拆遷管理費(fèi)由原先按房屋拆遷補(bǔ)償安置總費(fèi)用的1%核減為0.6%;城市房屋安全鑒定費(fèi)由原先的1元/m<SUP>2</SUP>核減為80元/次；商品房預(yù)售管理費(fèi)由原先的按預(yù)售價(jià)值5%核減為2%;與程序，辦事效率大大提高。如開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審由原先的15天縮短為一周，房屋產(chǎn)權(quán)登(三)短中期當(dāng)?shù)卣陧?xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃平伍城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1998年斥資30萬元聘請市、規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃分兩期實(shí)施：近期(1997年—2005年)。建成區(qū)面積達(dá)1.5平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)1.5萬；遠(yuǎn)期(2006年—2015年)。建成區(qū)面積達(dá)5平方公里，城區(qū)人口10萬。自來水廠、11萬伏變電站、伍市醫(yī)技大樓社、教師之家、嵩岳圖書館，500戶農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)購(建)房；新架了3座電信信號塔。2002年2月，設(shè)立為伍市省級工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，首期開發(fā)用地3平方公里?，F(xiàn)有入園企業(yè)投資總額達(dá)5.1億元，估計(jì)年產(chǎn)值可達(dá)16.2億元，增加就業(yè)崗位3000余個。建設(shè)時(shí)就幾乎全部預(yù)訂了，而且交付房款的占了20%,后因種種原因，工程沒有如期交付方向與環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價(jià)格也高出100元/平方米左右。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，平江縣房地產(chǎn)業(yè)2003年為14603萬元，2002年為13521萬元，同比增長了8.7%。全年共計(jì)發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；發(fā)證面積共計(jì)93.9974萬平方米；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計(jì)交易管理面積121768平方米。在平江縣城內(nèi)，住宅的銷售價(jià)格均價(jià)為500—600元/平方米，上漲年后，均價(jià)將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。3000元/m<SUP>2</SUP>,其他地段均價(jià)為2000元/m<SUP>2</SUP>,偏僻地段1200元三年后，一類地段臨街商鋪的均價(jià)可升到3在伍市鎮(zhèn)居民認(rèn)可的住宅價(jià)格，估計(jì)為400元/m<SUP>2</SUP>左右，由于據(jù)調(diào)查他們自建的綜合成本約為250-350元/m<SUP>2</SUP>。據(jù)我們調(diào)查，本項(xiàng)目一期已建的商鋪與住宅土建成本約為450元/m<SUP>2</SUP>,若加上土地等成本，綜合成本則達(dá)到500—550元/m<SUP>2</SUP>。當(dāng)初銷售時(shí)的商鋪均價(jià)為1500元/m<SUP>2</SUP>左右，住宅則為550—600元/m<SUP>2</SUP>左右，銷售形勢還相當(dāng)不錯。可見人們是認(rèn)可這個價(jià)值的，(一)各類檔次商品住宅客戶分析(二)商品住宅客戶購買行為分析第四章中泰項(xiàng)目SWOT分析(一)特殊的經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于國家開放口岸岳陽市(長江經(jīng)濟(jì)帶)與湖南省省會長沙市(長株潭經(jīng)濟(jì)圈)的結(jié)合部——伍市鎮(zhèn)，是國家西部大開發(fā)的過渡帶，西氣東輸工程的(二)優(yōu)越的國內(nèi)交通優(yōu)勢路擦邊而過，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢。距長沙市63公里，黃花國際機(jī)場59公里，岳陽市66公里，距平江縣城38公里。(三)長株潭經(jīng)濟(jì)圈的衛(wèi)星城(四)巨大的資源優(yōu)勢之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)……,隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的深入，平江的農(nóng)業(yè)、平江是全國18個重點(diǎn)中藥材基地縣。中草藥品種多，分布廣，資源豐富。全縣有中草藥1181種，可采量2.75萬噸，能正式入藥的有309種。絞股蘭、玄參、半夏、百合、香附、平江特產(chǎn)甚多，農(nóng)作物資源種類達(dá)430多個品種。其中糧食作物有稻、麥、豆、薯等30多個品種，年總產(chǎn)量44萬噸，已列入國家商品糧基地建設(shè)縣。經(jīng)濟(jì)作物有210多個品種。(五)政策優(yōu)勢<DIValign=righ>——中央1號文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見》國家領(lǐng)導(dǎo)人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家“十五”計(jì)劃將物流業(yè)列為大力進(jìn)展的新型服務(wù)業(yè)之一。中央1號文件也明確規(guī)定：發(fā)揮市場機(jī)制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通。極推進(jìn)有關(guān)農(nóng)民專業(yè)合作組織的立法工作。從2004年起，中央與地方要安排專門資金，支2年內(nèi)免收工商管理費(fèi)、暫住人口費(fèi)、防洪保安費(fèi)、治安費(fèi)、綠程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實(shí)行先征后返，后3年部分前兩年全額返還，后3年減半返還。一個門面可解決1—2個城鎮(zhèn)常住人口，其用水、用電、糧油供應(yīng)、招工、參軍、醫(yī)療、保險(xiǎn)與子女入學(xué)、入園(包含外地客商的子女)等一切待遇與市場所在地城鎮(zhèn)居民同等對待。第八條中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心管理委員會統(tǒng)一第九條平伍在市場設(shè)立公安掃執(zhí)勤室，負(fù)責(zé)市場治安管理，并按社會治安綜合治理有關(guān)規(guī)定，組織經(jīng)營戶開展治安關(guān)防，實(shí)行24小時(shí)值勤巡邏，以確保經(jīng)營者的生命財(cái)產(chǎn)安全，即辦會展的場館收入假如是1的話，那么有關(guān)的社會收入就是它的9倍。因此在歐洲流行一《貿(mào)易展覽》周刊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明，美國一年舉辦的200多個商業(yè)會展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益超過38億美元。法國博覽會與專業(yè)展覽會每年的營業(yè)額可達(dá)85億法郎，展商的交易額高達(dá)1500億法郎，展商與參觀者的間接消費(fèi)也在250億法郎左右。度假旅游消費(fèi)模式初現(xiàn)雛形。國務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個7天的長假，已成為我國的“旅游黃金周”,對刺激全民的旅游需求、拉動內(nèi)需、促進(jìn)含雙休日在內(nèi)的每年110多天的節(jié)假日，已經(jīng)成為我國居民消費(fèi)的集部客滿。今年過夜旅游者人均逗留天數(shù)比同期延長0.35天，度假傾向更為明顯。(一)本項(xiàng)目作為新建項(xiàng)目，選址既不處于產(chǎn)地也不處于銷地，又沒有老市場作為基礎(chǔ)(二)現(xiàn)已建好的一期工程，市場的布局不盡合理。物流中心須具備容大廣納的特征與流的要求相距甚遠(yuǎn)；臨街店面稍大約30平方米，內(nèi)部店面面積約20平方米，面積太小，不沙與岳陽的車輛均繞道與京珠平行的107國道。(五)泰國水果進(jìn)場需要有冷庫等技術(shù)支持，伍市鎮(zhèn)雖有冷庫，但在市場之外，(一)搭乘“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈高速進(jìn)展快車。湖南納入“泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈”,表(二)全國鐵路第五次提速，對加速中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的物流將起到推動作當(dāng)三年后湖南到廣東的時(shí)速達(dá)250公里的客運(yùn)專線開通后，廣東到長沙只需要3個多小時(shí)。近來，省政府公布的《湘江長沙株洲湘潭段生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)總(四)商務(wù)會議上山下鄉(xiāng)，度假村人財(cái)兩旺(一)近期，中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)信貸的門檻進(jìn)一步提高，并將房地產(chǎn)開發(fā)的資本金由原先的20%提升為35%。這對需要大量開發(fā)資金的中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心來說，(二)一期工程已經(jīng)定形，檔次低，規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后，對后期的招商及統(tǒng)一經(jīng)營帶來一定的困(三)在我國云南、廣西已有類似項(xiàng)目，在我省長沙、常有關(guān)類似項(xiàng)目也在陸續(xù)推出，這對五、全國同類市場(交易中心)比較全國同類市場(交易中心)比較表<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0width="100%備注</TR>規(guī)劃用地3000多畝年銷售額達(dá)到10幾億元。后來慢慢被昆明三寶小屯農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場所搶占地位。</TR>占地面積105.7畝，建有占地28畝的生豬定點(diǎn)屠宰、鮮肉交易市場，8000平方米的交易大于2002年12月中旬建成并投入試營運(yùn)。正式營運(yùn)年交易額可達(dá)15億元。年經(jīng)營量100萬噸，年交易額30億元。2003年12月8日首期建成開業(yè)，一期工程，占地面積15萬平方米，建筑面積4.8萬平方米該物流中心總投資12億元</TR>具備200萬噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫與相應(yīng)的分級加工包裝車間，具有日運(yùn)輸能力1萬噸的保鮮2004年2月開始興建。今年一期工程計(jì)劃投資18億元</TR>中國(紅星)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交匯處規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬平方米主體已建成營業(yè)，每年召開具有全國品牌的“農(nóng)博會”斥資19.112億元，2003年及目前的副附屬項(xiàng)目與工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營。(一)類比類似競爭項(xiàng)目基本資料(含建設(shè)與招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售)該項(xiàng)目位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)，規(guī)劃用地3000多一期項(xiàng)目招商內(nèi)容：計(jì)劃征地500畝，作為項(xiàng)目經(jīng)營場所用地，投資總額為20215萬元。其中農(nóng)產(chǎn)品競賣批發(fā)市場為10萬平方米，包含農(nóng)產(chǎn)品競賣大廳及500間鋪面，估計(jì)投資8200萬元。倉儲中心為7萬平方米，包含常溫、冷藏及冷倉庫，設(shè)計(jì)儲藏能力為1萬噸，估計(jì)投資7940萬元。此外，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心2萬平方米，配置16條加工生產(chǎn)線及配送車輛，設(shè)計(jì)加工能力27000噸/年，估計(jì)投資3700萬元，相應(yīng)配套設(shè)施停車場為2.5萬平方米，可提供500個車位，估計(jì)投資375萬元。2、西南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場——昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場，于2002年12這個大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場占地面積105.7畝，建有占地28畝的生豬定點(diǎn)屠宰、鮮肉交易市場，8000平方米的交易大棚。均農(nóng)產(chǎn)品交易量達(dá)3000噸左右，預(yù)期正式營運(yùn)年交易額可達(dá)15億元。由長春糧食集團(tuán)與德隆集團(tuán)共同建設(shè)，該物流中心總投資12億元，分兩期施工，2003年12月8日首期建成開業(yè)，一期工程，占地面積15萬平方米，建筑面積4.8萬平方米，擁有150個門市與庫房，年經(jīng)營量100萬噸，年交易額30億元，交易品種以糧食與成品糧化，是與國家糧食交易網(wǎng)及全國35個大中城市糧油信息中心聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性糧油批發(fā)市場。位于海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)，2004年2月開始興建。這一大型農(nóng)產(chǎn)品物流中心建成后將具備200萬噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫與相應(yīng)的分級加工包裝車間，具有日運(yùn)輸能力1萬噸的資18億元，完成20萬噸氣調(diào)保鮮冷藏庫與日運(yùn)輸能力2000噸的保鮮物流系統(tǒng)的建設(shè)。5、中國(紅星)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心位于長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達(dá)。該項(xiàng)目由政府策劃、市場運(yùn)作、紅星實(shí)業(yè)公司斥資19.112億元，規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬平方米，是省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一號重點(diǎn)管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。主體工程于2002年建成并每年召開具有全國品牌的“農(nóng)博會”,2003年及目前的副附屬項(xiàng)目與工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營。由香港泛華國際投資公司與常德市聯(lián)手打造，投資總額為2.5億元人有200個珍珠專業(yè)戶、100個茶葉專業(yè)戶、150個干貨經(jīng)銷商、150個水果商及1000多家農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)在這里預(yù)訂了專柜?？傆?jì)已經(jīng)招來了鄰近4省2000多個客商與企業(yè)。位于長沙市城北的金霞大道(即芙蓉北路)東側(cè)，馬上開通的二環(huán)線兩廂，緊鄰新鐵路貨運(yùn)北站與107國道，距霞凝水運(yùn)新港較近。項(xiàng)目占地面蔬菜三大功能批發(fā)市場。計(jì)劃總投資5億元。目前正著手報(bào)批及籌建工作。(二)綜合評判(一)市場定位(二)區(qū)域定位中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個與國際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品博覽(三)主力客戶群定位(四)功能定位集批零交易、展示交流、會展合作、加工、倉儲、物流、旅游(五)建筑風(fēng)格定位一、商品住宅價(jià)值分析法(類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法)平江縣新城區(qū)的住宅項(xiàng)目、距本項(xiàng)目24公里遠(yuǎn)的盤石洲生態(tài)園渡假別墅、伍市工業(yè)園參考列表如下(假設(shè)各要素權(quán)重總值為100分):<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0823446開發(fā)商及策劃者決定。</TR>7項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值8開發(fā)商與政府共同決定。</TR>8項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值3大環(huán)境是自然的，小環(huán)境由開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目需要而決定</TR>9項(xiàng)目內(nèi)在文化價(jià)值4項(xiàng)目開發(fā)理念及引導(dǎo)與運(yùn)營決定。</TR>投資回報(bào)率及周期價(jià)值6市場前景、定位及操作者決定。</TR>各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值278653、類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素(見上表)4、根據(jù)價(jià)值要素對比推斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)A、市政交通及直入交通的便利性的差異就目前看，周邊市政配套比城區(qū)要落后得多，比伍市鎮(zhèn)也差原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項(xiàng)目作為國際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定F、進(jìn)展商品牌與實(shí)力要緊是指當(dāng)?shù)卣畬Ρ卷?xiàng)目的支持力度，包含形象、(一)均價(jià)的確定1、比照其他住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的要緊方法：<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0農(nóng)產(chǎn)品交易中心/m<SUP>2</SUP>,四層500元/m<SUP>2</SUP>。(1200元/m<SUP>2</SUP>為一至四層均單位成本核算定價(jià)(通過成本計(jì)算定價(jià))市場行情，我們測算出本項(xiàng)目的綜合成本為720元/m<SUP>2</SUP>,在此基礎(chǔ)上，再根品的成本，我們預(yù)算其成本大概為1000元/平方米。其它的不再作特別說明。(一)中泰項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)由于項(xiàng)目的特殊性，首期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)調(diào)查得知，秦馳開發(fā)商對首期是通過2000萬元買斷原先國信開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)的占地50多畝建筑面積為3.85萬平方米的物業(yè)，但尚有35畝推平了的土地沒有建設(shè)(此部分能夠計(jì)入本項(xiàng)目二期開發(fā)之中)。因而，要完成已開發(fā)的物業(yè)保證能夠進(jìn)入交付使用，則還需要投資一些經(jīng)費(fèi)，估計(jì)6002、二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)<TABLEcellSpacing=0cellPadding=0285畝尚有35畝推平未建設(shè)</TR>3226畝其中40畝還有待列入</TR>456建議35%以上</TR>789其中：地下層2250m<SUP>2</SUP>,計(jì)劃車位100個</TR>200—300棟別墅</TR>普通倉庫5000m<SUP>2</SUP>;冷凍倉儲中心5000m<SUP>2</SUP>。</TR>(二)項(xiàng)目二期成本模擬投資總額：11392.31萬元=10882.31萬元+510萬元(冷凍倉儲中心建筑成本增加300元/m<SUP>2</SUP>即150萬元；產(chǎn)權(quán)式中泰即360萬元，共計(jì)510萬元)。1、征地費(fèi)：1356萬元(226畝×6萬元/畝)2、報(bào)建費(fèi)：1051.75萬元(150