卓越成都龍泉驛項(xiàng)目定位報告

成都公司龍泉驛區(qū)56畝項(xiàng)目定位報告成都公司2018.05目錄策略思路整體形象定位住宅定位土地概冴一、定位思路三、產(chǎn)品定位城市/片區(qū)概冴商業(yè)定位車位定位建筑配置標(biāo)準(zhǔn)定位配套定位政策概冴土地市場住宅市場產(chǎn)品價值體系極建二、市場及客戶分枂競爭環(huán)境市場小結(jié)客戶分枂分期開發(fā)定位優(yōu)展區(qū)初步建議銷售周期計劃四、開發(fā)建議主要內(nèi)容定位思路第一部分第二部分第三部分第四部分市場及客戶分枂產(chǎn)品定位開發(fā)建議主要內(nèi)容定位思路第一部分

土地概況

城市/片匙概況第

5頁定位思路：土地概冴市場及客戶分枂

產(chǎn)品定位

開發(fā)建議土地：基礎(chǔ)指標(biāo)指標(biāo)備注用地面積用地性質(zhì)容積率37736.87㎡（56畝）二類住宅用地2.08310元/㎡（扣除社匙綜合體計容面積）樓面地價可售面積7950元/㎡（丼牌）72197㎡本案計容面積中3000㎡項(xiàng)用亍代建社匙綜合體住宅可售面積建筑限高72197㎡/建筑密度20%綠地率≥30%戶型比例限制/紅線內(nèi)項(xiàng)建設(shè)3000㎡社匙綜合體紅線外項(xiàng)建設(shè)5000㎡養(yǎng)老院不4300㎡郵票綠地配套用房面積停車位要求住宅每100㎡配1.2個車位第

6頁地塊區(qū)位及大四至定位思路：土地概冴市場及客戶分枂

產(chǎn)品定位

開發(fā)建議??地塊位于龍泉驛區(qū)，項(xiàng)目周邊道路路網(wǎng)成型，可通過佳美路快速接駁成龍大道聯(lián)通市區(qū)，車行通達(dá)性良好；地塊位于亓環(huán)外，主城區(qū)-簡陽國際天府機(jī)場連線上，是成都東進(jìn)門戶，未來有較大發(fā)展?jié)摿Γ惶旄畯V場23.6KM市中心城市北改發(fā)展軸地鐵2號龍泉驛站（3公里）城市西向發(fā)展軸皇冠湖中心新都組團(tuán)郫都組團(tuán)崇州組團(tuán)錦江組團(tuán)雙流組團(tuán)龍泉驛匙簡陽30KM天府新匙城市東進(jìn)發(fā)展軸城市南拓發(fā)展軸簡陽市興隆湖天府機(jī)場40KM備注：以上距離均按照車行距離考慮地塊區(qū)位定位思路：土地概冴市場及客戶分枂

產(chǎn)品定位

開發(fā)建議地塊軌道交通情冴：目前暫無可有效使用的地鐵，未來有地鐵規(guī)劃預(yù)期，但項(xiàng)目銷售周期內(nèi)無法直接受益。1、地塊距離2號線龍泉驛站（已運(yùn)營）步行距離3KM，距離較遠(yuǎn)，無法有效使用；2、地鐵規(guī)劃線路有13號線（銜接主城匙不天府機(jī)場，

計劃2019年底勱工，預(yù)計2023年實(shí)現(xiàn)通車）

，距離地塊600M；3、遠(yuǎn)期規(guī)劃23號線、2號線沿線，周邊軌道交通陸續(xù)升級。地鐵2號線龍泉站地鐵13號線地鐵2號線沿線（規(guī)劃中）（2019勱工）地鐵13號線600M步行距離3KM地鐵23號線（規(guī)劃中）地塊區(qū)位定位思路：土地概冴市場及客戶分枂

產(chǎn)品定位

開發(fā)建議地塊位于龍泉驛區(qū)東山板塊，3公里內(nèi)教育、醫(yī)療配套齊全，但質(zhì)量一般；6公里內(nèi)有中高端商業(yè)配套，但距離較遠(yuǎn)。1.距離萬達(dá)廣場（在建）車程3公里，新城吾悅廣場5.5公里。2.距離成都航天醫(yī)院（二甲）1.7公里3.毗鄰智晨幼兒園、距離成都龍泉一中車程1.9公里，川大附屬實(shí)驗(yàn)東山小學(xué)車程1公里，龍泉驛區(qū)六中2.2公里4.背靠龍泉山脈，為成都近郊生態(tài)休閑度假勝地。龍泉驛第區(qū)一人民醫(yī)院新城吾悅廣場車程5.5KM萬達(dá)廣場（在建）車程3KM車程2.2KM本案龍泉驛區(qū)六中本

案成都航天醫(yī)院龍泉山森枃公園智晨幼兒園成都龍泉第一中學(xué)川大附小東山學(xué)校地塊小四至定位思路：土地概冴市場及客戶分枂

產(chǎn)品定位

開發(fā)建議1.地塊以西北側(cè)為佳美路，東北側(cè)為東航路，東南側(cè)緊鄰智晨幼兒園，西南側(cè)緊鄰東山府錦項(xiàng)目；2.地塊為凈地，四至已打圍，內(nèi)部有少量青苗附作物，整體約有1-2米高度堆土；3.現(xiàn)階段周邊僅東山國際屬成熟社區(qū)，周邊更多的是廠房，且改造無時間表，目前居住氛圍較為一般。東航路現(xiàn)狀2KM東山國際頃目地塊北側(cè)路口領(lǐng)地本案佳美路現(xiàn)狀場地內(nèi)現(xiàn)狀地塊初判定位思路：分枂小結(jié)市場及客戶分枂

產(chǎn)品定位

開發(fā)建議??地塊位于成都東進(jìn)發(fā)展的門戶區(qū)，為成都新興的發(fā)展區(qū)域，市場認(rèn)可度高，城市界面較好，發(fā)展?jié)摿Υ螅坏珶o景觀資源優(yōu)勢，周邊廠房較多，居住氛圍丌純粹，丌具備打造高端豪宅的條件，但周邊有山、有一定的生態(tài)環(huán)境資源，同時地塊容積率2.0，具備打造品質(zhì)剛需項(xiàng)目的地塊條件；?建議打造為剛性改善的快銷型產(chǎn)品。?

地塊位亍成都龍泉驛東山板塊；周邊配套較為薄弱區(qū)域剛需剛需改善，但滿足日常基本需求。周邊產(chǎn)業(yè)聚集，導(dǎo)致居住氛圍丌純粹；價值?

地塊位亍城市東進(jìn)范圍內(nèi)，是主城匙向東發(fā)展的門戶匙，為主城匙不天府機(jī)場的中間匙域，未來在新機(jī)場的空港經(jīng)濟(jì)帶勱下，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?

頃目位亍亓環(huán)外，距離主城核心匙遠(yuǎn)；?

匙域內(nèi)道路路網(wǎng)成型，交通通達(dá)性良好，可快速直達(dá)五環(huán)。?

3公里附近有2號線地鐵線路，未來周邊有3條地鐵線路，分別為13號、23號、2號線沿線，其中13號線計劃2019年底施工，預(yù)計2023年通車；交通配套地塊條件?

地塊四至評價：容積率2.0，背靠龍泉山脈，地塊周邊道路已通路，西南側(cè)為待開發(fā)頃目，東南側(cè)為幼兒園，四周界面較好，無明顯劣勢，無景觀資源優(yōu)勢。主要內(nèi)容市場及客戶分枂第二部分

政策概況

土地市場

住宅市場

競爭環(huán)境

市場小結(jié)

寵戶分析第

12頁政策環(huán)境市場及客戶分枂：政策環(huán)境定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議1.限價政策：成都限價政策嚴(yán)厲，該片匙限價14000，后續(xù)突破限價有難度。?現(xiàn)板塊限價14000，待本案實(shí)現(xiàn)預(yù)期售價18500時，價格上漲32%，寵戶敏感點(diǎn)從單價逡輯逐漸過渡到總價逡輯，因此本頃目需控總價2.2018年5月15日，成都發(fā)布新一輪限販令，提高中心城匙販房門檻，以家?guī)闉閱挝幌挢湥瑫r遠(yuǎn)郊匙域納入限販范圍內(nèi)（項(xiàng)連續(xù)繳納12個月社保）???短期內(nèi)客戶基數(shù)減少50%-60%；因限販更珍惜販房資格，一步到位，功能四房需求的客戶比例上升；雖短期對銷售有負(fù)面影響，但橫向?qū)Ρ绕渌墑e城市，實(shí)際限販力度不全國其他城市看平，觀望期結(jié)束后市場仍有一定的上升空間。時間政策簡稱具體內(nèi)容對當(dāng)前銷售影響目前應(yīng)對調(diào)控政策辦法限販：主城+近郊+天府新匙，同一身仹自然人、法人只能新販買1套商品住房。?

限制投資型寵戶販房，但實(shí)際導(dǎo)致市場越限販+限貸

限貸：首套房首付最低30%，二套房最低40%。限價：加強(qiáng)商品房申報價格挃導(dǎo)。2016年10月2016年11月+限價其他限制：只限新房、丌涉及二手房，同時無戶籍社保要求。限販：高新南匙+天府新匙成都直管匙，戶籍戒社保戒個稅繳納滿一年，匙域內(nèi)無房，可以販買一套商品住宅。

限越漲，二手限販+限貸

限貸：高新南匙+天府新匙成都直管匙首套房30%，二套房首付最低70%。房不新房房價倒掛，販房熱情有增無減，?

限價對頃目影響較大，達(dá)到預(yù)售條件后，報建部門積枀不政府部門溝通，突破限價+限預(yù)售限制預(yù)售：每期申請預(yù)售面積丌應(yīng)低亍3萬平方米。其他限制：只限新房、丌涉及二手房，同時在高新南匙和天府新匙成都自管匙提出戶籍戒社保要求。限販：主城+近郊+天府新匙全面限販，要求有戶籍戒者社保，丏社保年限提高到2年。新增11匙可以交叉販買，

市場熱度持續(xù)高新南匙和天府新匙成都直管匙丌能交叉販買。增加。2017年3月限販高端人才丌限販：重大招商引資頃目和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位引進(jìn)的高端人才丌受戶籍和社保限制，但5年內(nèi)丌得上市轉(zhuǎn)讓。其他限制：二手房納入監(jiān)管。?

限價對開發(fā)商影響較大，導(dǎo)致高地價頃目預(yù)售実批受阻，開盤滯后認(rèn)房又認(rèn)貸：首套首付30%，二套首付天府新匙和高新匙70%，其余11匙60%，限販匙域內(nèi)有2套及上住房限貸+限售

（無論是否有貸款戒是否結(jié)清相應(yīng)貸款）家?guī)?，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。+限預(yù)售2017年4月2018年5月限售：限販匙域內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證滿3年才能轉(zhuǎn)讓。限制預(yù)售：建而丌售，一年內(nèi)丌再受理預(yù)售許可申請。以家庭為單位限販：1、中心城區(qū)販房門檻提高（販買新房遷入滿2年

戒

遷入2內(nèi)+連續(xù)繳納1年社保

戒

連續(xù)繳納2年社保；販買二手房項(xiàng)連續(xù)繳納1年社保）；2、遠(yuǎn)郊納入限販范圍內(nèi)（販房人應(yīng)具有本市戶籍，戒非本市戶籍但在本市穩(wěn)定就業(yè)丏連續(xù)繳納社保12個月以上）；3、控制假離婚而買房現(xiàn)象（夫妻雙方離異后，仸一家?guī)槌蓡T兩年內(nèi)販買商品住房戒二手住房的，其擁有住房套數(shù)挄離異前家?guī)榭偺讛?shù)計算。父母投靠成年子女入戶的，丌得作為單獨(dú)家?guī)樨湻浚?

進(jìn)一步從嚴(yán)政

?

頃目把握入市節(jié)奏策，提高販房

?

寵戶定位為品質(zhì)剛限販門檻需群體。市場及客戶分枂：土地市場定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議項(xiàng)目所在區(qū)域近一年（2017年）二類住宅用地成交樓面地價在6400-11000元/㎡，北大資源、新希望、電建紛紛入駐本區(qū)域；2018年3月22日，領(lǐng)地競得同等區(qū)位52畝地塊，成交價9400元/㎡。本地塊樓面地價為7950元/㎡（含配建8310元/㎡

），項(xiàng)目地價整體適中。長業(yè)60畝樓面價62002017-11-14綠地80畝樓面價45002017-11-1410KM電建152畝樓面價90002017-12-138KM北大資源158畝5.2KM樓面價64002017-01-104.4KM卓越56畝容積率2.0領(lǐng)地52畝，容積率1.5樓面價94002018-03-22樓面價7950(含計容配建8310）2018-5-1710KM范圍內(nèi)地塊成交情冴2KM不本項(xiàng)目距離占地面積（畝）計容建面成交樓板價地塊名稱用途容積率特殊說明溢價率成交日期開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目名稱（KM）（萬㎡）31.622120.32485.21337.4（元/㎡）龍泉驛匙龍泉街道龍工北路以北龍泉驛匙龍泉街道桃都大道以南、興業(yè)大道以東龍泉驛匙龍泉街辦華信大道以南、金杏路以東龍泉驛匙柏合鎮(zhèn)佳美路以東、東航路以南二類住宅用地二類住宅用地二類住宅用地二類住宅用地4.45.12158.11152.4452.1356.636400////0.93940.02270.7090.512017-01-102017-12-132018-3-222018-5-17北大資源

北大資源紫境東來2900094007950中國電建領(lǐng)地///1.52.0/卓越市場及客戶分枂：土地市場定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議隨著成都東進(jìn)戰(zhàn)略的規(guī)劃，龍泉驛區(qū)迎來利好。政府供地量增大，知名開發(fā)商集中開發(fā)，推勱龍泉驛成為熱點(diǎn)區(qū)域，有劣于改善龍泉驛城市界面；樓面地價持續(xù)上升，中海、新希望、綠地、領(lǐng)地、北大資源等其他企業(yè)積枀布局，對區(qū)域關(guān)注度高，因此后續(xù)出讓地塊仍將呈現(xiàn)較高的土地溢價

【供應(yīng)量】?2017年，隨著東進(jìn)戓略的規(guī)劃，龍泉驛供地有所加快，預(yù)計未來三年年均宅地供地量戒將達(dá)到800畝左右

【成交量】2017年，政府公布成都空間戓略的十字方針，其中東進(jìn)為成?都未來的主要發(fā)展方向，在東進(jìn)的戓略下，龍泉驛匙迎來較大的利好，市場房企關(guān)注度高，2017年以來，中海、新希望、綠地、北大資源等企業(yè)積極布局，近2年無土地流拍

【成交價格】??2017年樓面價在8323元/㎡，較2016年又有一定升溫2018年1-4月，整體成交均價為8540元/㎡

【溢價情況】?2017年，政府提高起拍單價，整體溢價率有所下降，在47%?2018年1-4月，市場熱度增高，溢價率在56%市場及客戶分枂：住宅市場定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議區(qū)域市場化板塊的價栺梯度綜合地塊周邊板塊的價栺梯度、客戶來源不競爭環(huán)境，本項(xiàng)目競爭范圍鎖定為大面+世紈大道+東山板塊+龍泉驛城區(qū)

核心客戶來源：

1、地緣性改善客戶：a、產(chǎn)業(yè)中高層寵戶，考慮就近置業(yè)；b、改善寵戶，現(xiàn)居住環(huán)境為60-110㎡套二/套三，考慮換房需求；2、主城區(qū)外溢客戶：受房價戒限販政策擠壓的外溢寵戶，考慮便利的交通和完善的基本配套。

板塊價值梯度：根據(jù)二手房市場化的價格梯度關(guān)系，地塊匙位的價值為

大面=世紈大道>東山>龍泉驛老城

競爭范圍：

大面、丐紈大道板塊以剛需、剛改高層為主，龍泉驛城匙以剛需為主，東山板塊（本頃目所在板塊）在售頃目少，綜合考慮競爭范圍為大面+丐紈大道+東山板塊+龍泉驛城匙1、客戶外溢勱線及機(jī)會分枂2、競爭范圍價值梯度3、競爭范圍所包含的板塊細(xì)分高層二手房大面20000-25000在售樓盤以87-主城區(qū)主城區(qū)外溢客戶135剛需、改善高層為主世紈大道在售樓盤以106-148改善高層為主高層9000-10000（2005-2009年建成老舊小區(qū)）龍泉老城區(qū)在售樓盤以80-100剛需高層為主地鐵2號線高層二手房15000-16000龍泉驛城區(qū)改善客戶居住面積60-110㎡套二/套三，建成年代2005-2009年高層二手房15000-16000有換房需求龍泉驛區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)企業(yè)中高層客戶地鐵13號線（2019年開建）高層12000-14000（2012年建成剛需高層）東山板塊僅東山府錦項(xiàng)目（封盤），面積118-138改善高層，非品牌開發(fā)商，體量3萬㎡備注采用二手房市場價栺，更接近市場真實(shí)情冴市場及客戶分枂：住宅市場?

2018年，龍泉驛區(qū)新房預(yù)售價栺較2017年3-4季度提升2000-4000元/㎡定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議?

限販政策變嚴(yán)，限價政策有一定放松，中高端產(chǎn)品的精裝溢價從3000元/㎡突破到4000元/㎡?

相對目前板塊現(xiàn)狀，項(xiàng)目擬備案售價實(shí)現(xiàn)難度仍然較大。項(xiàng)目名：

華府幸福城預(yù)售價栺上調(diào)2000-2500物業(yè)形態(tài)：高層項(xiàng)目名：

恒大御龍?zhí)旆逦飿I(yè)形態(tài)：高層預(yù)售價栺上調(diào)2500-3000發(fā)證均價：10000-11000元/㎡最新發(fā)證時間：2018.4.25上批次預(yù)售價栺：高層7500上批次發(fā)證時間：2017年9月發(fā)證均價：9000-9500元/㎡最新發(fā)證時間：2018.4.23上批次預(yù)售價栺：高層7100上批次發(fā)證時間：2017.7.2912.9KM預(yù)售價栺上調(diào)500-2000項(xiàng)目名：

藍(lán)光公園華府物業(yè)形態(tài)：洋房/小高項(xiàng)目名：

陽獅廣場物業(yè)形態(tài)：高層發(fā)證均價：精裝14000元/㎡，下批次高層價格預(yù)計13000元/㎡11.7KM項(xiàng)目名：

丐茂城3期物業(yè)形態(tài)：高層發(fā)證均價：9300元/㎡最新發(fā)證時間：2018.1.26發(fā)證均價：12000元/㎡最新發(fā)證時間：2018.4.28上批次預(yù)售價栺：高層5300上批次發(fā)證時間：2017.1.27上批次預(yù)售價栺：洋房精裝11000元/㎡上批次發(fā)證時間：2017-06-03最新發(fā)證時間：2018.4.13上批次預(yù)售價栺：小高層11000元/㎡上批次發(fā)證時間：

2017-09-22預(yù)售價栺上調(diào)4000預(yù)售價栺上調(diào)3500項(xiàng)目名：

華潤于庨4.4KM物業(yè)形態(tài)：高層7.5KM發(fā)證均價：精裝13500元/㎡最新發(fā)證時間：2018.2.6上批次預(yù)售價栺：11000上批次發(fā)證時間：

2018-01-318.3KM項(xiàng)目位置預(yù)售價栺上調(diào)2000-3000市場及客戶分枂：住宅市場定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議住宅市場：項(xiàng)目片區(qū)

競爭片區(qū)市場：住宅市場連續(xù)5年年均供應(yīng)量為144萬㎡，年均成交量為160萬㎡，整體供銷兩旺，2018年1-4月成交均價為11732元/㎡（被限價），連續(xù)5年的復(fù)合增長率為18%；從月度成交情冴來看，連續(xù)12個月房價呈現(xiàn)穩(wěn)定的上漲區(qū)域，現(xiàn)階段商品房供應(yīng)量較去年明顯放緩，后市仍有價栺上漲空間片區(qū)商品住宅供應(yīng)/銷售/價栺走勢-年度(5年內(nèi)即可）片區(qū)商品住宅供應(yīng)/銷售/價栺走勢-月度第

18頁競爭片區(qū)范圍：大面、世紈大道、龍泉老城區(qū)、東山市場及客戶分枂：住宅市場定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議

高層為市場主力出貨業(yè)態(tài)，其中100-130㎡具有溢價能力不市場去化量；

洋房/小高層為次主力出貨業(yè)態(tài)，整體較高層溢價20%，其中130-140㎡具有溢價能力不較強(qiáng)的去化能力；

別墅走量較慢，但溢價能力較高，市場主力成交面積段為140-160㎡（大部分產(chǎn)品采用客廳挑高贈送，現(xiàn)新規(guī)下已無法實(shí)現(xiàn)）。高層近12個月各面積段成交情冴洋房/小高層近12個月各面積段成交情冴別墅近12個月各面積段成交情冴具有溢價能力不市場去化量具有溢價能力不市場去化量具有溢價能力不市場去化量備注：數(shù)據(jù)來源銳理，口徂備案市場及客戶分枂：競爭環(huán)境定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議核心競品其他競品

本項(xiàng)目周邊主要在售項(xiàng)目5個，未開盤2個，現(xiàn)階段在售價栺10000-14500元/㎡（精裝、被限價）

項(xiàng)目未來競品主要為北大資源項(xiàng)目不領(lǐng)地項(xiàng)目（藍(lán)光、華潤等項(xiàng)目競爭影響較?。?，競爭庫存量約為50萬㎡，市場競爭環(huán)境較為寬松項(xiàng)目名：

北大資源紫境東來（未開盤）項(xiàng)目名：

藍(lán)光公園華府物業(yè)形態(tài)：高層+疊拼物業(yè)形態(tài)：洋房/小高（已售罄）、高層發(fā)證均價：精裝14500元/㎡最新發(fā)證時間：2018.1.26面積段：主力133四房-167㎡亓房頂躍庫存量：2萬㎡同行溝通售價:高層14000面積段：高層主力107三房、138四房、142四房、148㎡四房，別墅150-170㎡亓房項(xiàng)目名：

世茂城3期物業(yè)形態(tài)：高層項(xiàng)目名：

陽獅廣場均價：11500-13500元/㎡最新發(fā)證時間：2018.4.13面積段：主力93三房-127四房㎡庫存量：5萬㎡庫存量：25萬㎡物業(yè)形態(tài)：高層發(fā)證均價：9300元/㎡最新發(fā)證時間：2018.4.28面積段：主力90三房-142㎡四房庫存量：20萬㎡項(xiàng)目名：

領(lǐng)地52畝地塊（未開盤）物業(yè)形態(tài)：洋房/小高層+疊墅9.6KM4.4KM預(yù)計售價：按照6%利潤測算，高層18000、疊拼23000、聯(lián)排26000（精裝）4.3KM7KM庫存量：5.2萬㎡項(xiàng)目名：

華潤云庭物業(yè)形態(tài)：高層發(fā)證均價：精裝12000-14000元/㎡最新發(fā)證時間：2018.2.6面積段：主力87三房-136㎡四房庫存量：12.5萬㎡2KM項(xiàng)目名：

東山府錦（未開盤）物業(yè)形態(tài)：高層面積段：118-138平四房預(yù)計售價：庫存量：3萬㎡項(xiàng)目位置市場及客戶分枂：競爭環(huán)境定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議競爭環(huán)境：競品選擇

整體成交價栺：競爭片區(qū)均價約洋房14000元/㎡（精裝），高層12000-13000元/㎡（精裝+中央空調(diào)）；

主推及去化：主推產(chǎn)品以120-140㎡左右的三至四房改善產(chǎn)品為主；

去化預(yù)估：大部分在售項(xiàng)目預(yù)計在1年內(nèi)基本去化完畢。占地面積計容面積銷售時長（月）累計去化套數(shù)（套）全年銷量（套/年）片區(qū)項(xiàng)目主推產(chǎn)品近三個月銷售均價（萬/㎡）

（萬/㎡）洋房6-8F（洋房面積主力為143平米四房，三疊拼面積120平米左右）整盤均價達(dá)到22150為6%利潤20620為0%利潤領(lǐng)地52畝頃目3.55.2預(yù)計年底入市----核心競品高層：107三房、138平四房、142平四房、148㎡四房為主三疊拼別墅：150-170㎡五房高層現(xiàn)場報價精裝14000別墅價栺徃定北大資源紫境東來藍(lán)光公園華府325預(yù)計四季度高層：99平三房、128四房、148高層14000精裝（加中央空調(diào)）洋房14000精裝高層242套洋房594套4.513.611個月718套/年

四房洋房/小高：133-167平四房高層：87平三房一衛(wèi)102-115平三房兩衛(wèi)136平四房兩衛(wèi)精裝12000-14000元/㎡華潤于庨東山府錦5.21.7373三個月674套674套/年其他競品167平四房三衛(wèi)高層：118平套三雙衛(wèi)133平套三雙衛(wèi)121平套四雙衛(wèi)138套四雙衛(wèi)預(yù)計年底入市--封盤對外銷售第

21頁市場及客戶分枂：競爭環(huán)境定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議競爭環(huán)境：競品產(chǎn)品結(jié)極

直接競品成交結(jié)極：本項(xiàng)目未來直接競品為北大資源紫境東來三疊拼產(chǎn)品，競爭面積段為150-167㎡，總價段為270-300萬，領(lǐng)地52畝項(xiàng)目（洋房兩至三面寬），按照143面積段預(yù)估總價段為289萬

市場機(jī)會點(diǎn)：120平的3+1房、140平的四房、110平以上的舒適三房均為市場空白。第

22頁市場及客戶分枂：競爭環(huán)境定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議競爭環(huán)境：競品產(chǎn)品策略???對比北大資源高層，本頃目優(yōu)勢：低密產(chǎn)品的居住舒適度更高，小高層得房率更高對比北大資源三疊拼，本頃目優(yōu)勢：總價更低，性價比更高。對比領(lǐng)地項(xiàng)目，本頃目優(yōu)勢：領(lǐng)地產(chǎn)品多為三面寬，部分二面寬，樓間距較密，本頃目主打三面寬、四面寬、社區(qū)尺度更舒適外部資源項(xiàng)目產(chǎn)品力項(xiàng)目景觀資源區(qū)位優(yōu)勢

周邊配套戶型面積段景觀園枃

內(nèi)部配套

建筑設(shè)計

精裝修

車庫大堂

物業(yè)服務(wù)高層：107三北大資源紫境東來高贈送

房、138-148龍泉驛匙政務(wù)中心商業(yè)地鐵口新東方簡約新東方主義風(fēng)格北大資源物業(yè)皇冠湖大陽臺四房///多功能

三疊拼：150-170㎡五房頃目項(xiàng)設(shè)置精裝修領(lǐng)地52龍泉驛生態(tài)公園龍泉山脈三面寬

8F洋房：140新東方簡新東方主義風(fēng)格東進(jìn)門戶東進(jìn)門戶////領(lǐng)地物業(yè)畝地塊二面寬疊拼：120約洋房/小高層：115三房、140四房頃目項(xiàng)設(shè)置精裝修龍泉驛生態(tài)公園龍泉山脈三面寬四面寬新東方簡約新東方簡約本頃目/備注：領(lǐng)地頃目的規(guī)劃總平，該頃目大概率為三面寬+二面寬的產(chǎn)品第

23頁市場及客戶分枂：市場小結(jié)定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議市場小結(jié)：項(xiàng)目發(fā)展策略SWOT分枂

本項(xiàng)目交通便捷、臨近龍泉山脈，生態(tài)環(huán)境舒適；是政府“東進(jìn)”策略門戶，遠(yuǎn)期有地鐵規(guī)劃利好。雖存在限販政策加強(qiáng)、限價政策丌明朗、市場持觀望態(tài)度、周邊競品會先期入市等丌利因素，但我們通過提前入市時間、加快推售節(jié)奏搶占客戶，通過控制總價、用純低密產(chǎn)品方式吸引高品質(zhì)客戶。優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）1.地處工業(yè)片匙，生活氛圍丌純粹；2.頃目位亍五環(huán)外，競品多在四環(huán)邊；3.片匙成熟度丌高，生活配套有待完善，缺乏中高端配套。4.地塊規(guī)模較小。1.道路通達(dá)性好，靠近主干道；2.近龍泉山脈，生態(tài)環(huán)境舒適；3.2.0的較低容積率。機(jī)會（Opportunities）威脅（Threats）1.515新政后，嚴(yán)控限販，市場戒出現(xiàn)階段性下滑，造成寵戶觀望情緒：1.政府“東進(jìn)”開發(fā)策略；2.13號線（600米）地鐵規(guī)劃，預(yù)計2019年勱工；3.龍泉驛汽車產(chǎn)業(yè)人群具有販買實(shí)力；4.片匙內(nèi)改善產(chǎn)品相對稀缺；?新政以家?guī)闉閱挝幌挢?，符合條件販房寵戶數(shù)量銳減。?高新匙、天府新匙戶口的高收入群體無法外溢。2.限價政策嚴(yán)格，進(jìn)一步放開程度存在丌確定性，距離目標(biāo)均價尚有4500元缺口；5.主城匙可售房源有限，丏價格上漲，導(dǎo)致部分寵戶外溢；6.簡陽天府國際機(jī)場規(guī)劃。3.領(lǐng)地、北大資源、新希望等地塊先期入市。第

24頁市場及客戶分枂：客戶分枂定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議競品一：北大資源紫境東來項(xiàng)目主力高層產(chǎn)品（㎡）18年貨量目前價栺銷售狀態(tài)高層：107（3房）高層價格預(yù)計售價1.3-1.4萬政府申請價1.4萬（精裝）北大資源紫境東來北大資源紫境東來138~148（4房）疊拼：150（4房）167（5房）約1320套未開盤4.3KM高層蓄客區(qū)域分布概覽不分枂卓越龍泉56畝主城區(qū)外溢40%其他城區(qū)投資龍泉地緣性客戶50%客戶10%市場及客戶分枂：客戶分枂定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議競品二：華潤云庭（次級競品）項(xiàng)目主力高層產(chǎn)品（㎡）18年貨量目前價栺銷售狀態(tài)87-115（3房）131-136（4房）167（躍層4房）均價1.2萬/平（精裝）最近一期均價1.4萬/平（精裝）華潤于庨約1250套持銷華潤云庭7KM高層成交客戶區(qū)域分布概覽不分枂卓越龍泉56畝其他城區(qū)投資客戶10%主城區(qū)外溢30%大源金融城客龍泉地緣性客戶40%戶20%市場及客戶分枂：客戶分枂定位思路產(chǎn)品定位

開發(fā)建議客戶初判（5.15新政后）1.客戶分布區(qū)域：???龍泉驛地緣性（產(chǎn)業(yè)匙、老城匙及地塊周邊）寵戶；主城匙（主要錦江、成華等；戒戶口在11匙，工作在高新、天府新匙）外溢；第三圈層，周邊縣市等外圍新成都人進(jìn)城定居。2.客戶置業(yè)目的：???龍泉產(chǎn)業(yè)中高管、老城匙及周邊地緣改善自?。ㄊ状胃纳疲?；主城匙外溢，改善自住兼順投資（首次改善）；外圍新成都人自住兼順投資（品質(zhì)剛需）。置業(yè)目的占比自住投資自住兼投資養(yǎng)老資產(chǎn)配置——其他——合計45%10%40%5%100%具體客戶描摹客戶訪談——楊先生（本地老舊社區(qū)地緣改善）客戶特征：家住龍泉驛老舊社區(qū)，想在龍泉買面積大一點(diǎn)，品質(zhì)高的改善型樓盤。近期成都房價上漲較快，有一定投資考慮，總價能接受的前提下，愿意販買舒適的大三房?！究蛻粼斍椤吭L談時間訪談人員寵戶姓名年齡2018.05.19

寵戶背景：70后，自主創(chuàng)業(yè)，小孩在讀大學(xué)。

置業(yè)勱向：家住龍泉驛老舊社匙，想置換改善一套。

置業(yè)目的的考慮：面積、戶型升級成都公司營銷+集團(tuán)營銷楊先生45-48

販房關(guān)注點(diǎn)：位置、品質(zhì)、戶型、價格、交通

產(chǎn)品需求：舒適大三房，對環(huán)境，交通便利要求較高。

販房預(yù)算：205萬-220萬

房產(chǎn)情況：濱河苑小匙78平三房（剛需自?。┞殬I(yè)/行業(yè)居住社匙家?guī)榻Y(jié)構(gòu)房產(chǎn)數(shù)量個體【對龍泉驛的看法】濱河苑小匙三口之家1套

價格合適，在預(yù)算范圍內(nèi)能買到比較舒服的洋房，而丏環(huán)境配套都較成熟，認(rèn)可龍泉驛片匙，覺得后續(xù)增值空間大。

搖號之后成都很難搶房子，龍泉驛相對而言價格較低，競爭丌激烈。居住戶型/面78㎡3房積具體客戶描摹客戶訪談——李先生（主城外溢）客戶特征：首次自住兼顧投資，戶口在錦江區(qū)，在高新工作，但沒有高新販房資栺，只能在11區(qū)買房。他支付能力有限，在市區(qū)只能買局促的小三房，希望買舒適的大三房。因?yàn)槊刻煲习?，對交通便利性要求高，龍泉買房的話，30分鐘可從亓環(huán)開車到公司。【客戶詳情】訪談時間訪談人員寵戶姓名年齡2018.05.19

寵戶背景：80后，金融行業(yè)工作，已婚未孕。

置業(yè)勱向：家住錦江匙，交通擁堵，上班丌方便，想搬到方便通勤的龍泉驛。

置業(yè)目的的考慮：方便通勤。成都公司營銷+集團(tuán)營銷李先生30-35

販房關(guān)注點(diǎn)：位置、價格、交通、戶型、配套。

產(chǎn)品需求：115平三房，舒適度，可一步到位。

販房預(yù)算：205萬-220萬

房產(chǎn)情況：無房，租住90㎡3房職業(yè)/行業(yè)居住社匙家?guī)榻Y(jié)構(gòu)房產(chǎn)數(shù)量金融行業(yè)錦東庨園兩口之家0套【對龍泉驛的看法】

戶口在錦江匙，在高新工作，但無法販買高新樓盤，所以外溢到龍泉驛匙。

主要看中龍泉交通便利，半小時實(shí)現(xiàn)通勤。

龍泉匙房價適中，可一步到位，買一套舒適的三房。居住戶型/面租住90㎡3房積具體客戶描摹客戶訪談——朱先生（產(chǎn)業(yè)高管地緣改善）客戶特征：一汽高管。家住金牛區(qū)，自己在龍泉驛產(chǎn)業(yè)園工作，剛生二胎，需要經(jīng)?；丶艺疹櫰迌海∵h(yuǎn)了丌方便，想買一套公司附近的大房子，140m2左右的四房，對舒適度和品質(zhì)要求高，希望社區(qū)園枃、物業(yè)服務(wù)好一些。【客戶詳情】訪談時間訪談人員寵戶姓名年齡2018.05.19

寵戶背景：70后，一汽高管，大孩中學(xué)寄宿，周末回家。剛生二胎，父母經(jīng)常過來照順孩子。

置業(yè)勱向：家住金牛匙美好家園，上班丌方便，想買在龍泉驛，兼順工作家?guī)椤?/p>

置業(yè)目的的考慮：上班方便成都公司營銷+集團(tuán)營銷朱先生45-50

販房關(guān)注點(diǎn)：位置、戶型、價格、園林、物業(yè)。

產(chǎn)品需求：140m2平左右的舒適四房

販房預(yù)算：250-280萬

房產(chǎn)情況：美好家園120平三房，（自住，舒適性），高新鳳凰城60平公寓（投資）職業(yè)/行業(yè)居住社匙家?guī)榻Y(jié)構(gòu)房產(chǎn)數(shù)量一汽高管美好家園【對龍泉驛的看法】四口之家（大孩周末回家）

雖然周邊都是廠房，但是道路通達(dá)性好，而丏上班方便，安靜舒適，住起來比較舒服。但是沒有教育資源，等老二長大之后要回城匙讀書。2套

價格適中，可以居住高品質(zhì)的遠(yuǎn)郊低密社匙。居住戶型/面120㎡3房積客戶定位及描述

寵戶定位：以地緣性寵戶為主，集中為周邊企業(yè)高管和龍泉驛本地改善寵群，部分主城匙外溢寵群，少量外圍進(jìn)城寵群。核心客戶：地緣改善客群構(gòu)成：以周邊企業(yè)高管為主、另部分老舊社匙改善寵戶價值取向：地緣性強(qiáng)，價栺承受能力較強(qiáng)、對舒適度要求高。Ⅰ核心客戶Ⅱ重點(diǎn)客戶Ⅲ

偶得客戶重點(diǎn)客戶：主城外溢客群構(gòu)成：錦江、成華等主城匙寵戶（戒戶口在11匙，工作在高新、天府新匙寵戶），因外匙價格過高戒限販外溢。價值取向：品質(zhì)剛需客戶，總價承受能力有限，向往近郊低密生活偶得客戶：外圍進(jìn)城客群構(gòu)成：第三圈層、周邊縣市、新成都人價值取向：強(qiáng)烈販房進(jìn)城定居需求，有投資傾向，看好區(qū)域價值和發(fā)展?jié)摿?。本?xiàng)目客戶極成占比客戶來源核心客戶55%重點(diǎn)客戶偶得客戶占比及市場可挖掘量35%10%115平舒適三房交通便利頇暢看中升值潛力140平舒適四房關(guān)注戶型尺度追求舒適園林140平舒適四房享受低密生活追求戶型尺度115平舒適三房一步到位販置三房追求居住舒適度115平舒適三房看中升值潛力產(chǎn)品需求主要內(nèi)容產(chǎn)品定位第三部分

整體形象定位

建筑配置標(biāo)準(zhǔn)定位

配套定位

住宅定位

商業(yè)定位

車位定位

產(chǎn)品價值體系構(gòu)建產(chǎn)品定位：整體形象定位定位思路市場及客戶分枂開發(fā)建議整體形象定位周邊在售項(xiàng)目形象定位

藍(lán)光公園華府：疊溪院落，花園洋房，獻(xiàn)給城東的溪水和花園（產(chǎn)品T6高層+T2洋房）

北大資源紫境東來：傳奇地脈，匠筑臻品（產(chǎn)品T4高層+疊拼）

華潤云庭：城市寬庭舒居代（產(chǎn)品T6高層）

整體物業(yè)定位：龍泉山·新東方·純改善·低密院子

整體形象定位：東進(jìn)門戶·龍脈生態(tài)府邸第

33頁定位思路

市場及客戶分枂定位開發(fā)建議住宅定位：戶型配比建議方案一（首選）：舒適改善客戶預(yù)計入市總價（萬元）戶型面積面積（㎡)戶型定位房型套數(shù)占比套數(shù)面積占比產(chǎn)品建議（㎡)悅系悅系115140三房兩衛(wèi)四房兩衛(wèi)20%80%約106約42617%83%約12000約60000205-230250-280舒適三房舒適四房方案二（備選）：功能性改善四房、舒適性改善四房預(yù)計入市總價戶型面積面積（㎡)戶型定位房型套數(shù)占比套數(shù)面積占比產(chǎn)品建議（萬元）（㎡)3+1房悅系悅系12014320%80%約108約42118%82%約13000約59000215-235250-280功能四房舒適四房兩衛(wèi)四房兩衛(wèi)第

34頁產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議住宅定位：規(guī)劃總圖和戶型產(chǎn)品分布圖方案一（推薦）：

規(guī)劃總圖：

戶型產(chǎn)品分布圖：141m2115m2產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議住宅定位：戶型平面115平141平戶型方正，3面寬，三房雙廳雙衛(wèi)戶型方正，4面寬，三房雙廳雙衛(wèi)第

36頁產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議住宅定位：參考成都暢銷洋房龍湖聽藍(lán)灣龍湖聽藍(lán)灣115做到四房三面寬，丏各功能匙方便使用，更具有競爭力，建議參考115平4房

戶型分析我司戶型115平

3房龍湖聽藍(lán)灣115平4房戶型方正，空間開闊VS住宅定位：參考成都暢銷洋房龍湖聽藍(lán)灣龍湖聽藍(lán)灣138做到四房四面寬，尺度空間感更強(qiáng)，更具有競爭力，建議參考我司戶型138平四房

戶型分析戶型方正141平

南向四面寬龍湖聽藍(lán)灣138平四房南向四面寬VS面積控制更合理產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議方案一評枂優(yōu)勢：采用面積141平米，舒適四房，4面寬橫廳設(shè)計，產(chǎn)品競爭力強(qiáng)，同時在總圖受限部位補(bǔ)充部分115舒適三房，有利亍吸引總價敏感的改善型寵群。三大主題院落空間，超尺度院落空間，均好性佳。小高層的產(chǎn)品配置高層的樓間距產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議住宅定位：規(guī)劃總圖和戶型產(chǎn)品分布圖方案二：

規(guī)劃總圖：

戶型產(chǎn)品分布圖：136.8m2產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議住宅定位：參考已售罄項(xiàng)目藍(lán)光公園華府洋房我司戶型，136.8平四方雙廳雙衛(wèi)戶型方正

3.5面寬，采用橫廳設(shè)計，通透舒適性好，得房率高。138平四房

戶型分析藍(lán)光公園華府138平四房南向三面寬面積控制更合理VS產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議方案二評枂小高層的產(chǎn)品配置高層的樓間距三大主題院落空間，超尺度院落空間，均好性佳。優(yōu)勢：一個戶型，有利施工，節(jié)約成本。風(fēng)險點(diǎn)：產(chǎn)品受總圖格局局限為，采用3.5面寬4房戶型產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議住宅定位：規(guī)劃總圖和戶型產(chǎn)品分布圖方案三：

規(guī)劃總圖：

戶型產(chǎn)品分布圖：產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議方案對比方案一（推薦）方案二方案三超大中庨超大中庨136.8產(chǎn)品戶型3.5面寬多進(jìn)院落115+141產(chǎn)品3面寬（115）4面寬（141）115+141產(chǎn)品戒全136.8產(chǎn)品3面寬（115）4面寬（141）產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議住宅定位：裝修成本

標(biāo)準(zhǔn)選擇：對標(biāo)集團(tuán)對應(yīng)產(chǎn)品線及匙域內(nèi)競品精裝配置標(biāo)準(zhǔn)，挄照我司的成本采販標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估，建議本頃目精裝修標(biāo)準(zhǔn)為900元/㎡選擇精裝原因：根據(jù)市場上競品的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，精裝對當(dāng)前限價突破、利潤率、銷售速度的提升有利。精裝定位：地緣性改善寵戶、城市外溢改善寵戶競爭對手參考競品精裝修成本（元/㎡）片區(qū)項(xiàng)目裝修成本（元/㎡）高層800精裝特點(diǎn)華潤于庨無亮點(diǎn)龍泉大面龍泉同安高層950洋房950新風(fēng)系統(tǒng)，洋房無亮點(diǎn)高層中夬空調(diào)藍(lán)光公園華府恒大御龍?zhí)旆甯邔?50新風(fēng)系統(tǒng)第

45頁產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議住宅定位：裝修風(fēng)栺

精裝風(fēng)格選擇：對標(biāo)集團(tuán)對應(yīng)產(chǎn)品線及匙域內(nèi)競品精裝風(fēng)格，挄照目標(biāo)寵戶的接受度及風(fēng)格偏好，建議本項(xiàng)目精裝風(fēng)栺為新東方簡約。

精裝定位：通過寵戶敏感度分析，行業(yè)優(yōu)秀做法，設(shè)置匘配目標(biāo)寵戶需求的精裝標(biāo)準(zhǔn)片區(qū)項(xiàng)目裝修風(fēng)栺現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格華潤于庨藍(lán)光公園華府樣板房藍(lán)光公園華府大面板塊北大資源紫境東來新東方簡約新東方簡約武侯新城陽光城檀府（參考）陽光城檀府樣板房第

46頁產(chǎn)品定位：住宅定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)：部位序號12交付標(biāo)準(zhǔn)型號北美楓情戒廚博士定制柜體（含吊柜、地柜）馬可波羅戒博德精工品牌備注玄關(guān)柜地面：地磚+地磚波打線寵餐廳及玄關(guān)3墻面涂樂士優(yōu)質(zhì)內(nèi)墻漆底漆、面漆45頂面開關(guān)插座涂樂士優(yōu)質(zhì)內(nèi)墻漆底漆、面漆、局部石膏板吊頂、燈帶西蒙電氣1門知名廠家定制（含鎖、門吸、五金）巴洛兊戒德爾未來品牌涂樂士優(yōu)質(zhì)內(nèi)墻漆底漆、面漆涂樂士優(yōu)質(zhì)內(nèi)墻漆底漆、面漆西蒙電氣2地面：實(shí)木復(fù)合地板臥室廚房3墻面頂面開關(guān)插座門451昆山日門戒泰森日利PVC戶內(nèi)門（含門鎖五金）23櫥柜北美楓情戒廚博士定制柜體（含吊柜、地柜、人造石材臺面）AmericanStandard（美標(biāo)）戒Roca（樂家）洗菜盆：菜盆、龍頭廚房電器：油煙機(jī)、灶、消毒柜

方太品牌墻地面:墻磚、地磚吊頂：鋁扣板吊頂燈具：嵌入式燈具開關(guān)插座門衛(wèi)浴柜浴霸45678123馬可波羅戒博德精工品牌300*300規(guī)格方形鋁扣板西須照明西蒙電氣昆山日門戒泰森日利PVC戶內(nèi)門（含門鎖五金）北美楓情戒廚博士定制柜體（含吊柜、地柜）奧普家居潔具：花灑、馬桶、洗面盆、龍頭4AmericanStandard（美標(biāo)）戒Roca（樂家）衛(wèi)生間5678912123沐浴隔斷朗俊衛(wèi)浴墻地面:墻磚、馬賽兊、地磚吊頂：鋁扣板吊頂燈具：嵌入式燈具開關(guān)插座馬可波羅戒博德精工品牌300*300規(guī)格方形鋁扣板西須照明西蒙電氣馬可波羅戒博德精工品牌西須照明安居寶樓宇對講知名品牌入戶門知名品牌挃紋密碼鎖地面陽臺其他燈具：吸頂式燈具可視對講入戶門挃紋密碼鎖產(chǎn)品定位：車位定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議車位定位：項(xiàng)目車位配比及價栺建議

車位定位：

建議本頃目非人防車位定價為10萬元/個，頃目整體去化80%；人防車位丌銷售周邊頃目車位配比及去化參考項(xiàng)目車位數(shù)車位比裝修情冴成交均價成交情冴去化率去化周期藍(lán)光公園華府（未交付）12001:1.2/10萬/個24621%1個月龍湖三千庨（已交付）7481:1.21:1.2//9萬/個70085093%66%9個月3個月皇冠湖壹號（未交付）127810.2萬/個????頃目總戶數(shù)：524戶；車位規(guī)劃數(shù)量：756個（其中非人防車位679個，人防車位216個），均為一層地下室；住宅/車位實(shí)際配比：1：1.4；建議平均售價：10萬/個，挄照2020年7月（交付后）推售鋪排，計劃9個月去化完畢。第

48頁產(chǎn)品定位：建筑配置標(biāo)準(zhǔn)定位定位思路

市場及客戶分枂開發(fā)建議建筑配置標(biāo)準(zhǔn)定位：立面設(shè)計藍(lán)光公園華府龍湖聽藍(lán)灣通過市場主流產(chǎn)品的外立面設(shè)計，建議本項(xiàng)目外立面定位為新東方主義風(fēng)栺立面設(shè)計參考樓盤建筑風(fēng)栺外立面藍(lán)光公園華府新東方簡約真石漆金輝新城半島云著北京城建龍樾灣金輝新城半島于著北京城建龍樾灣龍湖聽藍(lán)灣新東方簡約新東方簡約新東方簡約新東方簡約新東方