房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解

內(nèi)容簡介

本書是一本關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)實(shí)務(wù)的工具書，從工程項(xiàng)目建設(shè)、

費(fèi)用管理、商品房銷售以及利潤分配等重要環(huán)節(jié)出發(fā)闡述了相關(guān)賬務(wù)處理。

全書共11章，包括房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)基礎(chǔ)知識、企業(yè)設(shè)立階段賬務(wù)、

工程建設(shè)賬務(wù)、費(fèi)用核算、銷售收入和成本核算、利潤確認(rèn)與分配、稅務(wù)籌

劃、申報(bào)納稅以及對賬、查賬、結(jié)賬和財(cái)務(wù)報(bào)表的編制等內(nèi)容，以房地產(chǎn)企

業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)知識為主線，緊密結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，理論聯(lián)

系實(shí)際，讓讀者將對應(yīng)的賬務(wù)處理理論知識落實(shí)到實(shí)際經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)上。

本書不僅可作為會計(jì)人員，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算和稅務(wù)處理進(jìn)行

學(xué)習(xí)的參考書，還能作為該行業(yè)會計(jì)人員的學(xué)習(xí)資料，或者相關(guān)會計(jì)從業(yè)者

進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指導(dǎo)用書。

圖書在版編目（CIP）數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解/鐘曉思編著.—北京：

中國鐵道出版社有限公司，2019.10

ISBN978-7-113-26082-8

Ⅰ.①房…Ⅱ.①鐘…Ⅲ.①房地產(chǎn)企業(yè)－會計(jì)－圖解

Ⅳ.①F293.33-64

中國版本圖書館CIP數(shù)據(jù)核字（2019）第164137號

書名：房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解

作者：鐘曉思

責(zé)任編輯：張丹讀者熱線電話/p>

責(zé)任印制：趙星辰封面設(shè)計(jì)：

出版發(fā)行：中國鐵道出版社有限公司（100054，北京市西城區(qū)右安門西街8號）

印刷：北京銘成印刷有限公司

版次：2019年10月第1版2019年10月第1次印刷

開本：700mm×1000mm1/16印張：18字?jǐn)?shù)：276千

書號：ISBN978-7-113-26082-8

定價(jià)：55.00元

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打擊盜版舉報(bào)電話：（010）51873659

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是按照國家法律、法規(guī)和政策以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營要求，

遵循資本運(yùn)營規(guī)律，對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動進(jìn)行組織、預(yù)測、決策、計(jì)劃、控制、

分析和監(jiān)督等一系列管理工作的總稱。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平?jīng)Q

定著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和市場競爭能力，財(cái)務(wù)管理應(yīng)當(dāng)成為企業(yè)管理的核心。所以，

加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，對改善企業(yè)的生存條件、提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和推動企業(yè)的

發(fā)展起著重大的作用。

近年來，我國企業(yè)財(cái)務(wù)通則、會計(jì)準(zhǔn)則、審計(jì)準(zhǔn)則、內(nèi)控規(guī)范以及稅務(wù)法規(guī)

等發(fā)生了很大變化，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有核算對象眾多、成本費(fèi)用歸集分

配復(fù)雜多樣和核算周期長等特點(diǎn)，給企業(yè)的會計(jì)核算工作帶來了一定的難度，也

使得房地產(chǎn)行業(yè)對復(fù)合型高級管理人才的需求逐漸增加。

為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)人員的工作需要，本書根據(jù)新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則

以及相關(guān)的稅收法律法規(guī)，從專業(yè)的角度有針對性地介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會

計(jì)政策及各項(xiàng)會計(jì)實(shí)務(wù)問題，幫助大家了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算特點(diǎn)和企

業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的具體運(yùn)用，促進(jìn)讀者掌握相關(guān)會計(jì)知識和提高

會計(jì)實(shí)務(wù)操作水平。

本書采用以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、獲取土地、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批建設(shè)以及商品房

銷售等具體的業(yè)務(wù)流程為線索，以會計(jì)賬務(wù)實(shí)操處理為主體內(nèi)容，對房地產(chǎn)開發(fā)

各階段涉及的會計(jì)處理和稅務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行了分析，重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會

計(jì)賬務(wù)和稅務(wù)處理。

本書共11章，大概可以劃分為七個(gè)部分。

部分闡述

第一部分這部分概括性地介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、類型和所涉及的經(jīng)

（第1章）濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容及流程，是對本書的概括性描述

.I

續(xù)表

部分闡述

按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立

第二部分階段、獲取土地階段、開發(fā)建設(shè)階段和銷售階段的相關(guān)會計(jì)處理。

（第2~5章）同時(shí)按照房地產(chǎn)企業(yè)不同的會計(jì)崗位，具體講述對應(yīng)崗位所涉及的

經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)流程和賬務(wù)實(shí)操處理

第三部分詳細(xì)講述了房地產(chǎn)企業(yè)利潤的構(gòu)成，明確闡述了利潤的分配順序和

（第6章）對應(yīng)的賬務(wù)處理

第四部分介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收規(guī)劃

（第7章）具有很好的指導(dǎo)作用

第五部分

詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)涉及的稅種及相關(guān)稅務(wù)處理

（第8章）

第六部分具體講述月度、年度結(jié)賬期間具體的會計(jì)實(shí)務(wù)工作，包括查賬、對

（第9~10章）賬和結(jié)賬的流程，以及報(bào)表的編制方法

通過概括12月房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)所對應(yīng)的賬務(wù)實(shí)例，幫助

第七部分

讀者重新梳理學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)取得土地、開發(fā)建設(shè)和商品房銷售的

（第11章）

賬務(wù)實(shí)操

本書以房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)知識為主線，緊密結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管

理的特點(diǎn)，體現(xiàn)現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的基本精神，力求做到理論聯(lián)系實(shí)際。

在編寫過程中，將相關(guān)賬務(wù)處理的理論知識落實(shí)到對應(yīng)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)上，讓讀

者學(xué)習(xí)到在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)工作業(yè)務(wù)中應(yīng)有的會計(jì)賬務(wù)實(shí)操和稅務(wù)業(yè)務(wù)處

理。這里說明一下，由于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到完成會經(jīng)歷很長一段時(shí)間，為

了讓讀者更真實(shí)、系統(tǒng)地學(xué)習(xí)不同階段的會計(jì)處理，本書在編寫時(shí)模擬了一個(gè)房

地產(chǎn)公司——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司。書中案例涉及公司從成立到完成一個(gè)項(xiàng)目的所有

環(huán)節(jié)，所以案例時(shí)間會出現(xiàn)前后跨度較大的情況，但是書中對新政策內(nèi)容均進(jìn)行

了講解，不影響讀者對新知識的學(xué)習(xí)。

希望所有讀者都能從本書受到啟發(fā)，了解房地產(chǎn)企業(yè)的具體經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，學(xué)會

各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)對應(yīng)的會計(jì)實(shí)務(wù)和稅務(wù)處理，學(xué)會如何通過財(cái)務(wù)的方式反映房地產(chǎn)

企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)以及從財(cái)務(wù)角度分析企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。

由于編者學(xué)識和經(jīng)驗(yàn)有限，書中難免有疏漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。

編者

2019年8月

特別說明：本書所有案例均改編于真實(shí)的工作案例，但是為了方便讀者學(xué)習(xí)和熟悉在

2019年4月以后實(shí)施的新的增值稅政策和5月以后實(shí)施的新的社保政策，因此個(gè)別案

例發(fā)生時(shí)間人為設(shè)定在2019年4月及以后，賬務(wù)處理中涉及計(jì)算的地方也根據(jù)新的規(guī)

定做了稅率調(diào)整，以幫助讀者對新知識的掌握。

II.

第1章房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)基礎(chǔ)知識

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型..............................2

1.1.1從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分.............................................2

1.1.2從經(jīng)營范圍的廣度劃分................................................................3

1.2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要流程.........................3

1.2.1前期準(zhǔn)備階段...............................................................................4

1.2.2取得土地使用權(quán)階段....................................................................4

1.2.3建設(shè)施工階段...............................................................................6

1.2.4房產(chǎn)銷售（預(yù)售）階段................................................................6

1.2.5項(xiàng)目清算階段...............................................................................9

1.2.6自持物業(yè)階段...............................................................................9

1.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容..................10

1.3.1房地產(chǎn)企業(yè)取地業(yè)務(wù)內(nèi)容..........................................................11

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)業(yè)務(wù)內(nèi)容..................................................12

1.3.3房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)內(nèi)容..........................................................12

1.4房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理快速入門......................13

1.4.1了解各個(gè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種..................................................13

1.4.2納稅申報(bào)怎么做..........................................................................14

.I

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解

第2章企業(yè)設(shè)立階段的會計(jì)核算

2.1企業(yè)設(shè)立階段業(yè)務(wù)簡介...........................24

2.2企業(yè)設(shè)立階段的會計(jì)核算..........................25

2.2.1設(shè)置“實(shí)收資本”和“資本公積”科目...................................25

2.2.2新設(shè)立公司的會計(jì)核算..............................................................26

【實(shí)賬處理】——公司收到部分約定認(rèn)繳額的賬務(wù)處理.................................27

【實(shí)賬處理】——公司收到長期股權(quán)投資出資的賬務(wù)處理.............................28

2.2.3公司增加注冊資本的核算..........................................................28

【實(shí)賬處理】——公司收到土地使用權(quán)出資的賬務(wù)處理.................................29

【實(shí)賬處理】——公司將資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本的賬務(wù)處理........................30

【實(shí)賬處理】——公司將盈余公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本的賬務(wù)處理........................31

2.2.4公司實(shí)收資本減少的核算..........................................................31

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司減少注冊資本的賬務(wù)處理......32

【實(shí)賬處理】——某房地產(chǎn)股份有限公司減少注冊資本的賬務(wù)處理..........33

2.2.5開辦費(fèi)的核算.............................................................................34

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司開辦費(fèi)的賬務(wù)處理...................34

第3章工程會計(jì)工作范圍及賬務(wù)處理

3.1工程會計(jì)日常工作...............................36

3.1.1工程會計(jì)對接的企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)..................................................36

3.1.2工程會計(jì)審核原始單據(jù)注意事項(xiàng)..............................................38

3.2取得開發(fā)用土地使用權(quán)的會計(jì)處理..................40

3.2.1通過競拍取得土地使用權(quán)的會計(jì)處理.......................................40

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司競拍取得土地使用權(quán)的會計(jì)處理..........41

3.2.2接受投資取得土地使用權(quán)的會計(jì)處理.......................................41

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司接受投資取得土地使用權(quán)的賬務(wù)處理.....42

3.2.3在建項(xiàng)目收購的會計(jì)處理..........................................................42

II.

目錄

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司收購在建項(xiàng)目的賬務(wù)處理........................43

3.2.4自用土地使用權(quán)的會計(jì)處理......................................................44

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于自用土地使用權(quán)的賬務(wù)處理..........44

3.3開發(fā)建設(shè)階段不同承包方式的會計(jì)處理..............45

3.3.1開發(fā)建設(shè)階段各種承包方式和內(nèi)容...........................................45

3.3.2BOT項(xiàng)目工程承包方式下的會計(jì)處理.....................................48

3.3.3BT項(xiàng)目工程承包方式下的會計(jì)處理........................................49

3.4開發(fā)成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)......................52

3.4.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配.......................................54

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)地產(chǎn)關(guān)于取得土地支付土地價(jià)款的賬務(wù)處理..........54

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于土地價(jià)款分?jǐn)偟馁~務(wù)處理...............56

3.4.2前期工程費(fèi)的歸集與分配..........................................................57

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)地產(chǎn)關(guān)于前期工程款歸集和分?jǐn)偟馁~務(wù)處理..........58

3.4.3建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配..................................................59

【實(shí)賬處理】——關(guān)于發(fā)包建筑安裝工程款歸集和分?jǐn)偟馁~務(wù)處理..........62

【實(shí)賬處理】——關(guān)于自營建筑安裝工程款歸集和分?jǐn)偟馁~務(wù)處理..........64

3.4.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與分配..........................................................65

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)地產(chǎn)關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的歸集與分配的賬務(wù)處理......66

3.4.5開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配......................................................66

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)地產(chǎn)關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配的賬務(wù)處理.....67

3.4.6營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配.......................................68

【實(shí)賬處理】——關(guān)于營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配的賬務(wù)處理.....69

3.4.7非營利性公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集與分配...................................70

【實(shí)賬處理】——關(guān)于非營利性公共配套設(shè)施費(fèi)歸集與分配的賬務(wù)處理....71

3.4.8房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)..................................................................73

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于房屋開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理......73

3.5土地開發(fā)成本的核算.............................74

.III

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解

3.5.1土地開發(fā)成本核算對象的確定..................................................75

3.5.2土地開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置..........................................................75

3.5.3土地開發(fā)成本歸集和分配..........................................................76

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理......77

3.5.4土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)..................................................................78

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于土地開發(fā)成本核算的賬務(wù)處理......80

第4章費(fèi)用會計(jì)工作范圍及賬務(wù)處理

4.1費(fèi)用會計(jì)日常工作...............................82

4.1.1費(fèi)用會計(jì)對接的企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)..................................................82

4.1.2費(fèi)用確認(rèn)的原則、方法和內(nèi)容..................................................83

4.1.3費(fèi)用會計(jì)審核原始單據(jù)注意事項(xiàng)..............................................85

4.2房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)用的會計(jì)賬務(wù)處理....................86

4.2.1房地產(chǎn)企業(yè)管理費(fèi)用的核算及歸集...........................................86

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司2016年管理費(fèi)用的賬務(wù)處理..................87

4.2.2房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用的核算及歸集...........................................89

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司2016年銷售費(fèi)用的賬務(wù)處理..................91

4.2.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的核算及歸集...........................................93

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司2016年財(cái)務(wù)費(fèi)用的賬務(wù)處理..................94

第5章銷售會計(jì)工作范圍及賬務(wù)處理

5.1房地產(chǎn)銷售會計(jì)工作范圍..........................96

5.1.1銷售收銀員日常工作..................................................................96

5.1.2銷售會計(jì)日常工作......................................................................99

5.2銷售階段業(yè)務(wù)的會計(jì)核算.........................100

5.2.1誠意金的會計(jì)處理....................................................................100

IV.

目錄

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司收取誠意金的賬務(wù)處理...........................101

5.2.2銷售定金的會計(jì)處理................................................................101

【實(shí)賬處理】——關(guān)于銷售定金的賬務(wù)處理......................................................102

5.2.3按揭保證金的會計(jì)核算............................................................102

【實(shí)賬處理】——關(guān)于按揭保證金的賬務(wù)處理.................................................103

5.2.4預(yù)售房款的會計(jì)核算................................................................103

【實(shí)賬處理】——關(guān)于預(yù)售款的賬務(wù)處理..........................................................104

5.2.5銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計(jì)核算.........................105

【實(shí)賬處理】——關(guān)于銷售更名的賬務(wù)處理......................................................105

【實(shí)賬處理】——關(guān)于銷售退房的賬務(wù)處理......................................................106

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于銷售換房的賬務(wù)處理......................107

5.2.6代收款項(xiàng)的會計(jì)核算................................................................107

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于代收款項(xiàng)的賬務(wù)處理......................108

5.3商品房銷售收入的會計(jì)核算.......................108

5.3.1收入的會計(jì)確認(rèn)........................................................................108

5.3.2房地產(chǎn)銷售收入的賬務(wù)處理....................................................110

【實(shí)賬處理】——在收入結(jié)轉(zhuǎn)前已收齊房款的銷售收入的賬務(wù)處理........110

【實(shí)賬處理】——收入結(jié)轉(zhuǎn)前剩余房款在3年以內(nèi)的銷售收入賬務(wù)處理.....111

【實(shí)賬處理】——收入結(jié)轉(zhuǎn)前剩余房款在3年以上的銷售收入賬務(wù)處理.....112

5.3.3商品房面積差的會計(jì)核算........................................................114

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于商品房面積差的賬務(wù)處理.............114

5.3.4拆遷還房的會計(jì)處理................................................................115

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于拆遷還房的賬務(wù)處理......................116

5.3.5委托代銷收入的會計(jì)核算........................................................117

5.3.6售后回購房屋收入的會計(jì)核算................................................118

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于融資性售后回購的賬務(wù)處理........119

5.4商品房銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)與核算.....................120

5.4.1開發(fā)產(chǎn)品銷售時(shí)的會計(jì)核算....................................................120

.V

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于商品房產(chǎn)成品入庫的賬務(wù)處理....121

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于商品房產(chǎn)成品出庫的賬務(wù)處理....122

5.4.2成本差異的會計(jì)核算................................................................123

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于商品房成本差異的賬務(wù)處理........123

5.5房地產(chǎn)持有物業(yè)會計(jì)賬務(wù)處理.....................124

5.5.1出租物業(yè)的初始計(jì)量................................................................124

【實(shí)賬處理】——關(guān)于出租物業(yè)成本支出的賬務(wù)處理....................................125

【實(shí)賬處理】——關(guān)于出租物業(yè)竣工的賬務(wù)處理.............................................126

【實(shí)賬處理】——關(guān)于出租物業(yè)暫估入賬的賬務(wù)處理....................................126

5.5.2租金收入的賬務(wù)處理................................................................127

【實(shí)賬處理】——關(guān)于租金收入的賬務(wù)處理......................................................127

5.5.3免租期收入的賬務(wù)處理............................................................128

【實(shí)賬處理】——關(guān)于免租期租金收入的賬務(wù)處理........................................129

5.5.4出租物業(yè)的后續(xù)支出的會計(jì)核算............................................129

【實(shí)賬處理】——關(guān)于維修支出的賬務(wù)處理......................................................130

【實(shí)賬處理】——關(guān)于裝修費(fèi)用的賬務(wù)處理......................................................131

【實(shí)賬處理】——關(guān)于改建支出的賬務(wù)處理......................................................132

【實(shí)賬處理】——關(guān)于計(jì)提折舊的賬務(wù)處理......................................................134

【實(shí)賬處理】——公允價(jià)值模式下出租物業(yè)關(guān)于改建支出的賬務(wù)處理....136

5.5.5出租物業(yè)處置的會計(jì)核算........................................................136

【實(shí)賬處理】——關(guān)于出租物業(yè)處置的賬務(wù)處理.............................................137

5.5.6自營物業(yè)的會計(jì)核算.................................................................137

【實(shí)賬處理】——關(guān)于自營物業(yè)成本支出的賬務(wù)處理....................................139

【實(shí)賬處理】——關(guān)于自營物業(yè)處置的賬務(wù)處理.............................................142

5.5.7房地產(chǎn)改變用途的會計(jì)核算....................................................142

【實(shí)賬處理】——成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的賬務(wù)處理....143

【實(shí)賬處理】——公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)........143

【實(shí)賬處理】——公允價(jià)值模式下自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)....144

VI.

目錄

第6章房地產(chǎn)企業(yè)利潤及利潤分配

6.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的構(gòu)成.......................146

6.2利潤的核算....................................146

6.2.1營業(yè)利潤的核算........................................................................147

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司2016年?duì)I業(yè)利潤的核算.........................148

6.2.2營業(yè)外收入的核算....................................................................148

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司進(jìn)行非貨幣性資產(chǎn)交換的賬務(wù)處理....150

6.2.3營業(yè)外支出的核算....................................................................151

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司處置報(bào)廢固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理.............152

6.2.4利潤結(jié)轉(zhuǎn)的核算........................................................................153

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于利潤結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理......................154

6.3利潤分配的核算................................155

6.3.1利潤分配順序...........................................................................155

6.3.2利潤分配的賬務(wù)處理................................................................156

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于利潤分配的賬務(wù)處理......................158

6.3.3未分配利潤的賬務(wù)處理............................................................159

第7章房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

7.1項(xiàng)目設(shè)立階段稅收籌劃..........................162

7.1.1項(xiàng)目公司組織形式的籌劃........................................................162

7.1.2合作項(xiàng)目合作方式的籌劃........................................................163

7.1.3土地取得方式的稅收籌劃........................................................164

7.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造階段稅收籌劃.......................166

7.2.1項(xiàng)目分期及戶型選擇的籌劃....................................................166

7.2.2各項(xiàng)目成本的歸集與控制及合同的訂立執(zhí)行.........................167

7.2.3建筑合同訂立的籌劃................................................................168

.VII

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解

7.2.4開發(fā)間接費(fèi)用籌劃....................................................................169

7.2.5配套設(shè)施費(fèi)的籌劃....................................................................170

7.3項(xiàng)目銷售階段稅收籌劃..........................170

7.3.1銷售方式和促銷活動的稅務(wù)籌劃............................................171

7.3.2銷售定價(jià)的籌劃........................................................................171

7.3.3代收費(fèi)用和精裝修住房的籌劃................................................173

7.3.4房地產(chǎn)項(xiàng)目公司產(chǎn)品交付業(yè)主及清算的稅務(wù)籌劃.................173

7.3.5剩余資產(chǎn)的稅務(wù)籌劃................................................................174

7.3.6房地產(chǎn)項(xiàng)目公司清算的稅務(wù)籌劃........................................174

7.4項(xiàng)目竣工決算階段稅收籌劃.......................175

7.4.1土地增值稅清算單位的選擇....................................................176

7.4.2土地增值稅清算時(shí)間的選擇....................................................176

7.4.3企業(yè)所得稅清算的稅收籌劃....................................................177

第8章房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)納稅實(shí)務(wù)

8.1房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目設(shè)立環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理...............180

8.1.1契稅......................................................................................180

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于契稅的賬務(wù)處理...............................182

8.1.2印花稅.....................................................................................182

8.1.3耕地占用稅...............................................................................184

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于耕地占用稅的賬務(wù)處理.................185

8.2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理...........186

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅的賬務(wù)處理........187

8.3房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理...................188

8.3.1增值稅.....................................................................................188

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司在商品房銷售時(shí)增值稅的賬務(wù)處理....190

VIII.

目錄

8.3.2城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加.....................192

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)公司城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和

地方教育附加的賬務(wù)處理......................................................194

8.3.3土地增值稅...............................................................................195

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于土地增值稅的賬務(wù)處理.................200

8.3.4企業(yè)所得稅...............................................................................201

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于企業(yè)所得稅預(yù)繳的賬務(wù)處理........202

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于企業(yè)所得稅匯算清繳的賬務(wù)處理....207

8.4房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目自持使用環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理...........208

8.4.1房產(chǎn)稅.....................................................................................208

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于房產(chǎn)稅的賬務(wù)處理...........................210

8.4.2出租房產(chǎn)產(chǎn)生的增值稅............................................................210

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司關(guān)于房產(chǎn)出租時(shí)增值稅的賬務(wù)處理....211

第9章房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)對賬、查賬與結(jié)賬

9.1房地產(chǎn)企業(yè)查賬流程............................214

9.1.1查賬定義和方法........................................................................214

9.1.2查賬主要內(nèi)容...........................................................................216

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司當(dāng)月收入與成本計(jì)提后的賬務(wù)處理....217

9.2房地產(chǎn)企業(yè)對賬流程............................219

9.2.1對賬定義和技巧........................................................................219

9.2.2對賬主要內(nèi)容...........................................................................220

9.3房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)賬流程............................224

9.3.1月度結(jié)賬流程...........................................................................224

9.3.2結(jié)賬賬務(wù)處理...........................................................................226

【實(shí)賬處理】——尚領(lǐng)房地產(chǎn)公司12月結(jié)賬賬務(wù)處理..................................232

.IX

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解

第10章財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

10.1資產(chǎn)負(fù)債表的編制.............................236

10.1.1資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)......................................................236

10.1.2資產(chǎn)負(fù)債表的編制方法..........................................................239

10.2利潤表的編制.................................240

10.2.1利潤表的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)..............................................................240

10.2.2利潤表的編制方法..................................................................243

10.3現(xiàn)金流量表的編制.............................245

10.3.1現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容......................................................245

10.3.2現(xiàn)金流量表的編制方法..........................................................249

10.4所有者權(quán)益變動表的編制.......................256

10.4.1所有者權(quán)益變動表的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容...........................................257

10.4.2所有者權(quán)益變動表的編制方法..............................................258

10.5財(cái)務(wù)報(bào)表附注.................................260

第11章房地產(chǎn)公司2018年12月會計(jì)做賬實(shí)例

11.1房地產(chǎn)開發(fā)公司12月新取得土地

使用權(quán)的核算.................................264

11.2房地產(chǎn)開發(fā)公司12月在建樓盤開發(fā)

建設(shè)階段的期間費(fèi)用核算.......................265

11.3房地產(chǎn)開發(fā)公司12月完工樓盤開發(fā)

產(chǎn)品成本核算.................................268

11.4房地產(chǎn)開發(fā)公司12月完工樓盤開發(fā)

產(chǎn)品銷售收入、成本核算.......................269

11.5房地產(chǎn)開發(fā)公司12月

利潤核算、結(jié)轉(zhuǎn)和分配.........................270

X.

第1章

01

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)基礎(chǔ)知識

近些年，市場中出現(xiàn)了許多房地產(chǎn)企業(yè)，由于房地產(chǎn)企業(yè)

會計(jì)與一般生產(chǎn)性企業(yè)會計(jì)的工作內(nèi)容有很大區(qū)別，因此，相

關(guān)會計(jì)工作者要做好充分的準(zhǔn)備。本章就先來了解房地產(chǎn)企業(yè)

會計(jì)的一些基礎(chǔ)知識。

【本章要點(diǎn)】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理快速入門

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型

所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以

營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)是指土地、建筑物

及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于

其自身位置的固定性和不可移動性的特點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)，主

要有3種存在形態(tài)：土地、建筑物、房地合一。而房地產(chǎn)企業(yè)的類型可以從

兩個(gè)角度進(jìn)行劃分。

1.1.1從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分

第一個(gè)角度是根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式劃分，房地產(chǎn)企業(yè)主要可以劃

分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等。相關(guān)介紹如

表1-1所示。

表1-1

類型描述

以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)范圍包括

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地開發(fā)、房屋營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)營銷等經(jīng)營活

動。這類企業(yè)又稱為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)

房地產(chǎn)中介服務(wù)

包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評估企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等

企業(yè)

以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇和大中型企事業(yè)單位等大型物業(yè)管理為核心

的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。這類企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維

物業(yè)管理企業(yè)

修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、

商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)以及其他經(jīng)營服務(wù)等

一些大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營范圍包括了上表中所述3種房地產(chǎn)企業(yè)的眾多

服務(wù)項(xiàng)目，形成“一條龍”服務(wù)模式。具體表現(xiàn)為：成立××集團(tuán)，其下有

各個(gè)子公司，包括××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、××房地產(chǎn)物業(yè)管理有限公

2.

第1章房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)基礎(chǔ)知識

司和××裝修工程有限公司等。各子公司業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，年末集團(tuán)合并財(cái)務(wù)

報(bào)表核算。各子公司因企業(yè)的經(jīng)營范圍不同，因此會計(jì)核算內(nèi)容不同，核算

方法也不盡相同，其中以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計(jì)核算最為復(fù)雜，也是本書著

重講解的主體內(nèi)容。

1.1.2從經(jīng)營范圍的廣度劃分

第二個(gè)角度是根據(jù)經(jīng)營范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)可以劃分為房地產(chǎn)綜合企

業(yè)、房地產(chǎn)專營企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)。相關(guān)介紹如表1-2所示。

表1-2

類型描述

房地產(chǎn)綜合企業(yè)綜合從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的企業(yè)

長期專門從事如房地產(chǎn)開發(fā)、租售、中介服務(wù)以及物業(yè)管理等

房地產(chǎn)專營企業(yè)

某一方面經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)

房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)針對某一特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立的企業(yè)

許多合資經(jīng)營和合作經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)公司屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)。項(xiàng)目

企業(yè)是在項(xiàng)目可行并確立的基礎(chǔ)上設(shè)立的，其生命期從項(xiàng)目開始，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)

束時(shí)企業(yè)終了。

前面提及的大型房地產(chǎn)企業(yè)屬于房地產(chǎn)綜合企業(yè)，經(jīng)營范圍包括地產(chǎn)開

發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要流程

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基

礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行

為。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。通常，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

營的主要流程如圖1-1所示。

.3

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解

前期準(zhǔn)備取得土地使用權(quán)建設(shè)施工

自持物業(yè)項(xiàng)目清算房產(chǎn)銷售（預(yù)售）

圖1-1

下面我們具體說明一下每一階段的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容。

1.2.1前期準(zhǔn)備階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后進(jìn)行可行性研究，可行性研究報(bào)告經(jīng)

集團(tuán)公司董事會通過批準(zhǔn)后正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入取得土地使用權(quán)階段。在此

階段，可行性研究一般由公司開發(fā)部同事主導(dǎo)進(jìn)行，財(cái)務(wù)部基本不參與其中

工作?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容如下。

◆◆項(xiàng)目概況。

◆◆開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置。

◆◆市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定。

◆◆規(guī)劃設(shè)計(jì)影響、環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)。

◆◆資源供給及資本運(yùn)作方案。

◆◆項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求和管理費(fèi)用的研究。

◆◆開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。

◆◆項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析。

◆◆結(jié)論及建議。

1.2.2取得土地使用權(quán)階段

取得土地使用權(quán)的方式可根據(jù)獲取開發(fā)土地的來源劃分，具體有3種方

式：從政府出讓獲得開發(fā)土地、其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓獲取土地以及與其他企業(yè)合作

獲取開發(fā)土地。每一種來源下取得土地使用權(quán)的方式都有不同的形式，具體

如圖1-2所示。

4.

第1章房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)基礎(chǔ)知識

招拍掛出讓1.辦理國有土地使用權(quán)競投事宜；

2.簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，

繳清土地出讓金；

從政府出讓獲取開發(fā)土地3.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

4.辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；

5.辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》。

1.辦理國有土地使用權(quán)出讓金評估；

2.簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，

協(xié)議出讓繳清土地出讓金；

3.辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；

4.辦理《拆遷許可證》；

5.辦理拆遷公告事宜；

6.簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議；

國有土地使用權(quán)取得方式

7.辦理拆遷結(jié)案；

8.辦理《不動產(chǎn)權(quán)證》。

其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓獲取土地土地收購

1.轉(zhuǎn)讓人和受讓人必須以書面形式協(xié)商

一致;

2.已有政府批文的必須列明;

3.政府允許轉(zhuǎn)讓的條件;

項(xiàng)目公司收購4.股權(quán)變更轉(zhuǎn)讓的,辦理工商變更登記

和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù);

5.澄清債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；

6.未交或未結(jié)清出讓金的,約定責(zé)任人

和承擔(dān)方式。

獲取開發(fā)土地與

項(xiàng)目公司收購

其用資金入股或用土地入股，通過土地與

他

企資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司。

業(yè)原則上均簽訂合作開發(fā)協(xié)議書，需注意

合的是要體現(xiàn)為約定合作雙方權(quán)責(zé)，避免

作糾紛，保障各自權(quán)益。

圖1-2

在這一階段須取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《不動產(chǎn)權(quán)證》。房地產(chǎn)

企業(yè)按以上方式取得土地使用權(quán)后，財(cái)務(wù)部依據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》

交付對應(yīng)的土地出讓金，并取回相關(guān)交款憑證及收據(jù)復(fù)印存檔。然后將收據(jù)

.5

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)真賬實(shí)操全圖解

原件移交給開發(fā)部，開發(fā)部依法辦理土地登記，領(lǐng)取《不動產(chǎn)權(quán)證》。

1.2.3建設(shè)施工階段

建設(shè)施工階段分以下3個(gè)小階段做具體說明。

◆◆施工前準(zhǔn)備階段

在項(xiàng)目施工前，開發(fā)部須辦理項(xiàng)目建筑工程和配套工程的報(bào)批報(bào)建工作，

包括對施工單位與監(jiān)理單位的招標(biāo)、施工圖的審查、泥土排放、施工放線、

相關(guān)合同的簽訂以及臨時(shí)施工用水用電、臨時(shí)出口和臨時(shí)排水證的辦理。在

建設(shè)局報(bào)批報(bào)建后取得《建筑工程施工許可證》，工程方才可正式開工。

在項(xiàng)目施工前，開發(fā)部須提交建筑工程施工圖等給規(guī)劃局辦理建設(shè)工程

規(guī)劃許可審批手續(xù)。資料審批完畢后，取得收費(fèi)單據(jù)到基金辦繳納市政設(shè)施

配套費(fèi)，同時(shí)在規(guī)劃局繳納城市規(guī)劃技術(shù)咨詢服務(wù)費(fèi)和建筑放線費(fèi)，最后領(lǐng)

取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。