03第三章-城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)上課講義

土地經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門(mén)課程，是土地科學(xué)學(xué)科體系（含土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、土地管理學(xué)、土地利用規(guī)劃學(xué)、土地資源學(xué)、土地法學(xué)等）的一個(gè)分支學(xué)科；從經(jīng)濟(jì)學(xué)分類(lèi)來(lái)看，城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)同為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的分支學(xué)科；對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)說(shuō)，城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)又是它的理論基礎(chǔ)和重要組成部分。（第4章第3節(jié)、第六章2、3節(jié)、第十五章1、2節(jié)）研究領(lǐng)域土地利用經(jīng)濟(jì)土地制度土地價(jià)值三者構(gòu)成一個(gè)互相聯(lián)系的有機(jī)整體：合理利用土地是人類(lèi)社會(huì)生存與發(fā)展的需要，是我們的目的；建立并維護(hù)合理的土地制度是合理利用土地的根本保證；合理確定土地價(jià)值形式并使其恰當(dāng)量化是正確處理土地關(guān)系，保證土地合理利用的重要手段和措施。城市土地利用概述城市土地分區(qū)利用城市土地集約利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本質(zhì)上是土地利用的一種方式，也應(yīng)該遵循土地利用的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述土地是房屋的載體，城市土地利用模式，影響著城市的形態(tài)，也關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)遵循的內(nèi)在規(guī)律。隨著城市的發(fā)展，城市土地越來(lái)越趨向于分區(qū)利用、集約利用與規(guī)模利用，以獲得最佳效益。土地經(jīng)濟(jì)利用本質(zhì)上是對(duì)土地經(jīng)濟(jì)供給的挖潛，即增加土地的經(jīng)濟(jì)供給。城市土地利用的內(nèi)涵土地供給土地利用分類(lèi)與結(jié)構(gòu)城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.1城市土地利用的內(nèi)涵1.1.1城市土地利用現(xiàn)狀分析土地利用結(jié)構(gòu)土地利用集約度土地利用效益城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.1城市土地利用的內(nèi)涵1.1.2城市土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃是對(duì)一定區(qū)域未來(lái)土地利用超前性的計(jì)劃和安排，是依據(jù)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地的自然歷史特性在時(shí)空上進(jìn)行土地資源合理分配和土地利用協(xié)調(diào)組織的綜合措施。我國(guó)目前的土地利用（總體）規(guī)劃分為國(guó)家、省、市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）五級(jí)，是實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度的綱領(lǐng)性文件，是落實(shí)土地宏觀調(diào)控和土地用途管制，規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)和統(tǒng)籌各項(xiàng)土地利用活動(dòng)的重要依據(jù)。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.1城市土地利用的內(nèi)涵1.1.3土地開(kāi)發(fā)整理城市土地開(kāi)發(fā)整理是指在現(xiàn)有土地的基礎(chǔ)上，按照城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求，調(diào)整、優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市土地的集約、節(jié)約利用，控制城市用地的盲目擴(kuò)張，提高城市土地利用的綜合效益。目前，我國(guó)城市土地開(kāi)發(fā)整理工作主要由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)完成。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.2土地供給1.2.1土地供給的概念1.2.2影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素1.2.3增加土地經(jīng)濟(jì)供給的途徑城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.2土地供給1.2.1土地供給的概念土地自然供給：地球所能供給社會(huì)利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量土地經(jīng)濟(jì)供給。土地經(jīng)濟(jì)供給：在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)以后，成為人類(lèi)可直接用于生產(chǎn)、生活各種用途土地的供給。自然供給是針對(duì)人類(lèi)的生產(chǎn)、生活及動(dòng)植物的生長(zhǎng)而言的，而經(jīng)濟(jì)供給是針對(duì)土地具體的用途而言的。自然供給是無(wú)彈性的，經(jīng)濟(jì)供給有彈性，且不同的用途的土地彈性不同。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.2土地供給1.2.2影響土地經(jīng)濟(jì)供給的因素各類(lèi)土地的自然供給利用土地的知識(shí)和技能社會(huì)需求產(chǎn)品價(jià)格土地利用規(guī)劃和計(jì)劃土地供給者的行為城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.2土地供給1.2.3增加土地經(jīng)濟(jì)供給的途徑擴(kuò)大土地利用面積提高集約經(jīng)營(yíng)水平建立合理的土地制度調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)消費(fèi)結(jié)構(gòu)利用新技術(shù)保護(hù)土地資源城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分類(lèi)與土地利用結(jié)構(gòu)1.3.1土地利用分類(lèi)1.3.2土地利用結(jié)構(gòu)城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分類(lèi)與土地利用結(jié)構(gòu)1.3.1土地利用分類(lèi)

根據(jù)土地的性狀、地域和用途等方面存在的差異性，按照一定的規(guī)律，將土地歸并成若干個(gè)不同的類(lèi)別。土地分類(lèi)土地合理利用的前提，也是土地管理（地籍管理）的基礎(chǔ)。2007年９發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類(lèi)》，采用一級(jí)、二級(jí)兩個(gè)層次的分類(lèi)體系：一級(jí)類(lèi)主要按土地用途分１２個(gè)；二級(jí)類(lèi)按經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、利用方式和覆蓋特征續(xù)分為５６個(gè)。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分類(lèi)與土地利用結(jié)構(gòu)1.3.2土地利用結(jié)構(gòu)用地結(jié)構(gòu)是各種土地類(lèi)型在某一區(qū)域中的組合方式、比例和彼此間相互聯(lián)系所構(gòu)成的分布格局。用地結(jié)構(gòu)包含兩層含義：一是各類(lèi)土地面積及占總土地面積的比例；二是各類(lèi)土地在空間的布局，即用地空間結(jié)構(gòu)。一般所提到的用地結(jié)構(gòu)主要是指前者，從這個(gè)意義上說(shuō)，用地結(jié)構(gòu)就是土地分類(lèi)的數(shù)量表現(xiàn)。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分類(lèi)與土地利用結(jié)構(gòu)1.3.2土地利用結(jié)構(gòu)城市用地結(jié)構(gòu)用地結(jié)構(gòu)直接影響土地的利用效率，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)是節(jié)約、集約利用土地的基本原則。城市用地結(jié)構(gòu)是城市規(guī)劃控制標(biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90），編制和修訂城市總體規(guī)劃時(shí)，居住、工業(yè)、道路廣場(chǎng)和綠地四大類(lèi)主要用地占建設(shè)用地的比例應(yīng)符合下表的規(guī)定。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分類(lèi)與土地利用結(jié)構(gòu)1.3.2土地利用結(jié)構(gòu)城市用地結(jié)構(gòu)用地結(jié)構(gòu)直接影響土地的利用效率，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)是節(jié)約、集約利用土地的基本原則。城市用地結(jié)構(gòu)是城市規(guī)劃控制標(biāo)準(zhǔn)之一。根據(jù)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90），編制和修訂城市總體規(guī)劃時(shí)，居住、工業(yè)、道路廣場(chǎng)和綠地四大類(lèi)主要用地占建設(shè)用地的比例應(yīng)符合下表的規(guī)定。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分類(lèi)與土地利用結(jié)構(gòu)1.3.2土地利用結(jié)構(gòu)城市用地結(jié)構(gòu)城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

1.城市土地利用概述1.3土地利用分類(lèi)與土地利用結(jié)構(gòu)1.3.2土地利用結(jié)構(gòu)居住區(qū)用地結(jié)構(gòu)城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

2.土地分區(qū)利用試結(jié)合土地區(qū)位利用原理闡述城市郊區(qū)土地利用的未來(lái)趨勢(shì)？（2006年南京農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士研究生入學(xué)考試《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》試題）城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

2.土地分區(qū)利用運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的某一原理，說(shuō)明為何高樓大廈和商貿(mào)中心一般都建在城市中心地段？（2004年中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)碩士研究生入學(xué)考試《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》試題）城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

2.土地分區(qū)利用土地分區(qū)利用（區(qū)位利用）是根據(jù)土地的區(qū)位特點(diǎn)，對(duì)土地在空間上進(jìn)行科學(xué)布局并合理利用的過(guò)程。區(qū)位與區(qū)位效益土地分區(qū)利用原理城市土地分區(qū)利用房地產(chǎn)區(qū)位城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

2.土地分區(qū)利用2.1區(qū)位與區(qū)位效益區(qū)位（Location）從狹義上講，是指特定地塊（宗地）的地理空間位置及其與相鄰地塊（宗地）的相互關(guān)系；從廣義上講，是人類(lèi)一切活動(dòng)的空間布局及其在空間中的相互關(guān)系。區(qū)位活動(dòng)是人類(lèi)活動(dòng)的最基本行為，人類(lèi)在地理空間上的每一個(gè)行為都可以視為是一次區(qū)位選擇活動(dòng)。例如：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中農(nóng)作物種與農(nóng)業(yè)用地的選擇，工廠的區(qū)位選擇，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，城市功能區(qū)的設(shè)置與劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的位置選擇，國(guó)家各項(xiàng)設(shè)施的選址等。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

2.土地分區(qū)利用2.1區(qū)位與區(qū)位效益區(qū)位（Location）

區(qū)位的特征：多重性（位置＋布局）：區(qū)位≠地理位置，區(qū)位是各種地理位置有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)；區(qū)位的概念除了位置外，還包括人類(lèi)對(duì)某事物占據(jù)位置的設(shè)計(jì)、規(guī)劃。動(dòng)態(tài)性：土地位置是固定不變的，但區(qū)位是可以變化的。層次性差異性（等級(jí)性）稀缺性城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

2.土地分區(qū)利用2.1區(qū)位與區(qū)位效益區(qū)位效益所謂區(qū)位效益，其實(shí)質(zhì)就是位置級(jí)差地租，即土地位置對(duì)經(jīng)營(yíng)收益的影響，也稱(chēng)為區(qū)位地租，大體相當(dāng)于馬克思地租理論中級(jí)差地租的第一種形態(tài)，即級(jí)差地租Ⅰ。對(duì)區(qū)位理論的研究，就是起源于級(jí)差地租，如杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論，主要研究的就是位置級(jí)差地租與距離的關(guān)系。研究土地區(qū)位、對(duì)土地進(jìn)行分區(qū)（區(qū)位）利用的主要目的就是實(shí)現(xiàn)區(qū)位效益的最大化?，F(xiàn)在的城市土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是通過(guò)區(qū)位環(huán)境優(yōu)化增值,充分發(fā)揮位置級(jí)差地租的作用。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

2.土地分區(qū)利用2.2土地分區(qū)利用原理－區(qū)位論·概述區(qū)位論是關(guān)于人類(lèi)活動(dòng)的空間分布及其在空間中的相互關(guān)系的學(xué)說(shuō)。區(qū)位論是土地分區(qū)利用的理論依據(jù)。區(qū)位論作為一種學(xué)說(shuō)，產(chǎn)生于19世紀(jì)20—30年代，其標(biāo)志是1826年德國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能發(fā)表的著作《孤立國(guó)同農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》，在書(shū)中杜能提出農(nóng)業(yè)區(qū)位論。1909年德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯發(fā)表《關(guān)于工業(yè)區(qū)位，第一部區(qū)位的純粹理論》，標(biāo)志著工業(yè)區(qū)位論的產(chǎn)生。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

2.土地分區(qū)利用1930年代德國(guó)地理學(xué)家克里斯塔勒又提出中心地理論即城市區(qū)位論；德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家廖什提出商業(yè)（市場(chǎng)）區(qū)位論。隨著城市化的不斷加快，人口愈來(lái)愈多地集中在城市區(qū)域，有關(guān)住宅區(qū)位的理論研究也逐步得到了發(fā)展。2.2土地分區(qū)利用原理－區(qū)位論·概述2.土地分區(qū)利用

2.2土地分區(qū)利用原理－區(qū)位論概述區(qū)位因子與區(qū)位學(xué)派

在區(qū)位理論的形成和發(fā)展過(guò)程中，區(qū)位因子分析一直是研究的基礎(chǔ)，這些因子有：

①自然因子，包括自然條件和自然資源；②市場(chǎng)因子，包括市場(chǎng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、分布等；③勞動(dòng)因子，包括勞動(dòng)力的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格、分布等；④運(yùn)輸因子，包括運(yùn)輸?shù)脑O(shè)施、運(yùn)費(fèi)、運(yùn)輸時(shí)間、便捷程度等；⑤集聚因子，包括集聚經(jīng)濟(jì)與規(guī)模、產(chǎn)業(yè)空間布局的集中和分散的關(guān)系；⑥其他因子，如社會(huì)因子、技術(shù)因子等。

不同的區(qū)位因子在不同的歷史階段有不同的作用，人們對(duì)區(qū)位因子研究的側(cè)重點(diǎn)和采用的方法也存在很大差異，這樣就逐漸產(chǎn)生了不同的區(qū)位研究學(xué)派，如：2.土地分區(qū)利用

2.2土地分區(qū)利用原理－區(qū)位論概述成本學(xué)派是最早的區(qū)位論學(xué)派，其核心是追求最低的生產(chǎn)成本，以此確定最優(yōu)區(qū)位。成本學(xué)派重視運(yùn)輸、勞動(dòng)和集聚因子的研究，以古典農(nóng)業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論為代表。市場(chǎng)學(xué)派隨著交通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，使得市場(chǎng)的重要性在區(qū)位研究中更顯突出，最大市場(chǎng)區(qū)成了企業(yè)最優(yōu)區(qū)位準(zhǔn)則。其代表是克里斯塔勒的中心地理論和廖什的市場(chǎng)區(qū)位論。行為學(xué)派行為學(xué)派分析人的主觀因素對(duì)區(qū)位決策的影響，重視行為因子的研究。2.土地分區(qū)利用

2.2土地分區(qū)利用原理－區(qū)位論概述區(qū)位理論發(fā)展古典區(qū)位理論主要指杜能創(chuàng)立的“農(nóng)業(yè)區(qū)位論”和韋伯創(chuàng)立的“工業(yè)區(qū)位論”。其共同特點(diǎn)都是立足于單一的企業(yè)或工廠，著眼于成本最小、運(yùn)費(fèi)最省。近代區(qū)位理論從成本學(xué)派發(fā)展為市場(chǎng)學(xué)派；從立足于單一企業(yè)或工廠轉(zhuǎn)變?yōu)榱⒆阌诔鞘?；從著眼于成本、運(yùn)費(fèi)最省發(fā)展為追求市場(chǎng)的擴(kuò)大。最有代表性的是“中心地理論”和廖什的“市場(chǎng)區(qū)位論”等。現(xiàn)代區(qū)位理論

20世紀(jì)60年代以來(lái)，區(qū)位論研究立足于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以空間經(jīng)濟(jì)研究為特征，著眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)。2.土地分區(qū)利用

2.2土地分區(qū)利用原理－經(jīng)典區(qū)位論2.2.1杜能：農(nóng)業(yè)區(qū)位論（1826）2.2.2韋伯：工業(yè)區(qū)位論（1909）2.2.3克里斯塔勒：中心地理論（1933）

杜能（VonThuene，屠能、邱念）（1783—1850）從一個(gè)假想空間，即“孤立國(guó)”出發(fā)，尋求和探索農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的合理配置原則。為了研究的需要，他本人從1810年起在德國(guó)梅克倫堡購(gòu)置了特洛（Tellow）農(nóng)場(chǎng)，依據(jù)他多年的研究理論，從事農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)，以其實(shí)驗(yàn)心得撰寫(xiě)了巨著《孤立國(guó)》，從而建立起了著名的農(nóng)業(yè)區(qū)位論。（教材148頁(yè)）杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論的核心內(nèi)容：以虛構(gòu)的與外界無(wú)聯(lián)系的“孤立國(guó)”為例，通過(guò)抽象和演繹的邏輯分析方法，證明農(nóng)業(yè)土地利用類(lèi)型和農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營(yíng)集約化程度，主要取決于距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近和運(yùn)輸費(fèi)用的大小，并由此而設(shè)想農(nóng)業(yè)分布是以城市為中心的六個(gè)同心圓地帶，即杜能圈。（教材148頁(yè)）為了便于理論研究，杜能提出一些假設(shè)前提。在假設(shè)前提下，杜能認(rèn)為農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)和土地利用類(lèi)型主要是由農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)決定的，而利潤(rùn)則是由農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格、農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本所決定的，即：

LR=Y（m-c-td），其中：LR—利潤(rùn)，或稱(chēng)區(qū)位租，LocationRent；

m—產(chǎn)品單位價(jià)格；

c—產(chǎn)品單位成本；Y—單位面積產(chǎn)量t—單位產(chǎn)量之單位距離運(yùn)輸費(fèi)；d—離開(kāi)中心市場(chǎng)之距離。

根據(jù)假設(shè)前提，Y、m、c、t為常數(shù)，在短期都是不變的，因此LR的大小完全決定于d，即d越大，LR越小；反之，d越小，LR越大。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論的經(jīng)濟(jì)分析唯一的城市位于平原中央，城市周?chē)寝r(nóng)業(yè)用地，外層被荒地包圍。城市的農(nóng)產(chǎn)品全部來(lái)自周?chē)沟?，不從其它地區(qū)獲得農(nóng)產(chǎn)品。孤立國(guó)內(nèi)部的交通工具是馬車(chē)，運(yùn)輸費(fèi)用按馬車(chē)運(yùn)價(jià)計(jì)算，運(yùn)費(fèi)與距離成正比。城市周?chē)沟氐耐恋貭顩r有均質(zhì)性，各地的土壤肥力、氣候等地理?xiàng)l件相同。腹地內(nèi)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的能力和技術(shù)條件相同。農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者追求最大利潤(rùn)，按照市場(chǎng)需求調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)以獲得最大利潤(rùn)。地租曲線（競(jìng)租曲線）耕作極限（m-c）/t對(duì)同樣的作物而言，地租隨距市場(chǎng)距離增加的運(yùn)費(fèi)增多而減少。當(dāng)?shù)刈鉃榱銜r(shí)，即使耕作技術(shù)可能，經(jīng)濟(jì)上也不合理，從而成為某種作物的耕作極限。在市場(chǎng)點(diǎn)（運(yùn)費(fèi)為零）的地租收入和耕作極限連結(jié)的曲線被稱(chēng)為地租曲線。每種作物都有一條地租曲線，其斜率大小由運(yùn)費(fèi)率所決定。杜能對(duì)所有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的土地利用進(jìn)行計(jì)算后，得出各種生產(chǎn)方式的地租曲線的高度以及斜率。因農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)活動(dòng)是以追求地租最大的合理活動(dòng)，所以農(nóng)場(chǎng)主選擇地租最大的農(nóng)作物進(jìn)行生產(chǎn)，從而形成了農(nóng)業(yè)土地利用的杜能圈結(jié)構(gòu)。杜能圈地租曲線（競(jìng)租曲線）耕作極限（m-c）/t杜能圈第一帶，最接近城市，生產(chǎn)不易運(yùn)輸和不易保存的產(chǎn)品，主要是牛奶和蔬菜。第二帶，生產(chǎn)林業(yè)產(chǎn)品。在杜能生活的時(shí)代，城市的主要燃料是木柴。木柴的運(yùn)輸費(fèi)用比谷物貴，分布的距離比谷物近。第三帶、第四帶和第五帶主要生產(chǎn)谷物和牧草。這三個(gè)地帶，隨著距離增加，經(jīng)營(yíng)的集約度不斷降低。第三帶沒(méi)有休閑地，分六區(qū)輪作，谷物占耕地面積50％。第四帶分七區(qū)輪作，谷物占三個(gè)區(qū)，休閑地占一個(gè)區(qū)。第五帶分三區(qū)輪作，休閑地、谷物、牧草各占三分之一，又稱(chēng)三圃制農(nóng)業(yè)。第六帶，是家畜養(yǎng)殖業(yè)。在這一地帶種植谷物的目的是供應(yīng)本地需要。谷物運(yùn)到城市，距離遠(yuǎn)，運(yùn)費(fèi)貴，無(wú)利可圖。家畜可以趕到城市銷(xiāo)售，運(yùn)費(fèi)低廉。干酪不易腐敗，便于運(yùn)輸，也是本區(qū)外銷(xiāo)產(chǎn)品。在第六帶以外，是沒(méi)有人煙的荒地。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論的意義

（1）揭示了農(nóng)業(yè)地域空間分異規(guī)律，是農(nóng)業(yè)土地區(qū)位利用的原理。（2）杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論對(duì)區(qū)位研究而言，其孤立化的研究思維方法，最具重要意義：這種方法對(duì)于韋伯以及克里斯塔勒等后來(lái)的區(qū)位理論研究者有很大影響與啟發(fā)。

（3）此原理不僅是農(nóng)業(yè)土地利用的基本原理，也是土地利用一般理論的基礎(chǔ)。

經(jīng)典區(qū)位論之二韋伯（AlfredWeber，1868—1958），德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他在對(duì)1860年以后德國(guó)的工業(yè)區(qū)位進(jìn)行了詳盡的調(diào)查后，于1909年出版了《關(guān)于工業(yè)區(qū)位，第一部區(qū)位的純粹理論》一書(shū)，標(biāo)志著工業(yè)區(qū)位論的產(chǎn)生。韋伯在研究工業(yè)區(qū)位時(shí)，首先假設(shè)了若干前提條件，在這些假設(shè)前提下，他認(rèn)為：經(jīng)典區(qū)位論之二韋伯（AlfredWeber，1868—1958），德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他在對(duì)1860年以后德國(guó)的工業(yè)區(qū)位進(jìn)行了詳盡的調(diào)查后，于1909年出版了《關(guān)于工業(yè)區(qū)位，第一部區(qū)位的純粹理論》一書(shū)，標(biāo)志著工業(yè)區(qū)位論的產(chǎn)生。韋伯在研究工業(yè)區(qū)位時(shí)，首先假設(shè)了若干前提條件，在這些假設(shè)前提下，他認(rèn)為：韋伯在分析復(fù)雜的工業(yè)區(qū)位現(xiàn)象前，用抽象的方法作出“簡(jiǎn)單化的假設(shè)”。他的工業(yè)區(qū)位理論是建立在以下三個(gè)基本假設(shè)條件基礎(chǔ)上的：已知原料供給地的地理分布；已知產(chǎn)品的消費(fèi)地與規(guī)模；勞動(dòng)力存在于多數(shù)的已知地點(diǎn)，不能移動(dòng)；各地的勞動(dòng)成本是固定的，在這種勞動(dòng)花費(fèi)水平下可以得到勞動(dòng)力的無(wú)限供應(yīng)。經(jīng)典區(qū)位論之二運(yùn)費(fèi)對(duì)工業(yè)區(qū)位起著最有力的決定作用；工資影響可能引起運(yùn)費(fèi)定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生第一次偏離；集聚則進(jìn)而使運(yùn)費(fèi)和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生第二次偏離。

理想的工業(yè)區(qū)位和企業(yè)廠址應(yīng)在運(yùn)費(fèi)、工資和集聚三者關(guān)系中尋求，并以此為基礎(chǔ)，考慮其他因素對(duì)區(qū)位的影響。韋伯在分析復(fù)雜的工業(yè)區(qū)位現(xiàn)象前，用抽象的方法作出“簡(jiǎn)單化的假設(shè)”。他的工業(yè)區(qū)位理論是建立在以下三個(gè)基本假設(shè)條件基礎(chǔ)上的：已知原料供給地的地理分布；已知產(chǎn)品的消費(fèi)地與規(guī)模；勞動(dòng)力存在于多數(shù)的已知地點(diǎn)，不能移動(dòng)；各地的勞動(dòng)成本是固定的，在這種勞動(dòng)花費(fèi)水平下可以得到勞動(dòng)力的無(wú)限供應(yīng)。韋伯工業(yè)區(qū)位論的構(gòu)建在假定條件下，韋伯分成三個(gè)階段逐步構(gòu)建其工業(yè)區(qū)位論。第一階段

不考慮運(yùn)費(fèi)以外的一般區(qū)位因子，即假定影響工業(yè)區(qū)位的因子只有運(yùn)費(fèi)一個(gè)。第二階段將勞動(dòng)費(fèi)用作為考察對(duì)象，考察勞動(dòng)費(fèi)用對(duì)由運(yùn)費(fèi)所決定的基本工業(yè)區(qū)位格局的影響。第三階段將集聚與分散因子作為考察對(duì)象，考察集聚與分散因子對(duì)由運(yùn)費(fèi)指向與勞動(dòng)費(fèi)指向所決定的工業(yè)區(qū)位格局的影響第一階段：

不考慮運(yùn)費(fèi)以外的一般區(qū)位因子，即假定不存在運(yùn)費(fèi)以外的成本區(qū)域差異，影響工業(yè)區(qū)位的因子只有運(yùn)費(fèi)一個(gè)，由運(yùn)費(fèi)指向形成地理空間中的基本工業(yè)區(qū)位格局，即運(yùn)費(fèi)指向論。在給定原料產(chǎn)地和消費(fèi)地條件下，如何確定僅考慮運(yùn)費(fèi)的工廠區(qū)位，即運(yùn)費(fèi)最小的區(qū)位，是運(yùn)費(fèi)指向論所要解決的問(wèn)題，而運(yùn)費(fèi)則主要取決于運(yùn)輸重量和運(yùn)距。在分析中，韋伯對(duì)工業(yè)原料作了如下分類(lèi)：韋伯工業(yè)區(qū)位論的構(gòu)建①根據(jù)原料的產(chǎn)出和分布情況，分為：廣布原料局地原料②根據(jù)原料轉(zhuǎn)換過(guò)程中的重量變化，分為：純重（純粹）原料失重原料通過(guò)分類(lèi)，韋伯認(rèn)為局地原料和失重原料對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響較大。為了明確工業(yè)區(qū)位指向，韋伯提出原料指數(shù)的概念。原料指數(shù)大小，決定理論上工廠的區(qū)位：如果原料指數(shù)大于1時(shí)，工業(yè)區(qū)位指向局地性原料產(chǎn)地；如果原料指數(shù)小于1時(shí)，工業(yè)區(qū)位指向消費(fèi)區(qū)；如果原料指數(shù)等于1時(shí)，工廠既可建在原料地，也可以布置在消費(fèi)區(qū)。韋伯工業(yè)區(qū)位論的構(gòu)建在假定條件下，韋伯分成三個(gè)階段逐步構(gòu)建其工業(yè)區(qū)位論。第一階段

不考慮運(yùn)費(fèi)以外的一般區(qū)位因子，即假定影響工業(yè)區(qū)位的因子只有運(yùn)費(fèi)一個(gè)。第二階段將勞動(dòng)費(fèi)用作為考察對(duì)象，考察勞動(dòng)費(fèi)用對(duì)由運(yùn)費(fèi)所決定的基本工業(yè)區(qū)位格局的影響。第三階段將集聚與分散因子作為考察對(duì)象，考察集聚與分散因子對(duì)由運(yùn)費(fèi)指向與勞動(dòng)費(fèi)指向所決定的工業(yè)區(qū)位格局的影響第二階段：考察運(yùn)費(fèi)與勞動(dòng)費(fèi)合計(jì)為最小時(shí)的區(qū)位，即勞動(dòng)費(fèi)指向論，使運(yùn)費(fèi)指向所決定的基本工業(yè)區(qū)位格局發(fā)生第一次偏移。在工業(yè)區(qū)位的研究中，韋伯注意到了勞動(dòng)力費(fèi)用的地域變化和勞動(dòng)生產(chǎn)率的空間差異對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響。如在運(yùn)費(fèi)方面處于不利地位的工業(yè)區(qū)位，有可能由于勞動(dòng)力費(fèi)用的節(jié)約而得到彌補(bǔ)，也就是在所追加的運(yùn)費(fèi)小于所節(jié)省勞動(dòng)力費(fèi)用情況下，可使一個(gè)工廠企業(yè)離開(kāi)運(yùn)費(fèi)最小的位置移向廉價(jià)勞動(dòng)力的地區(qū)。為了解決這個(gè)問(wèn)題，韋伯引用了等費(fèi)線的概念。韋伯工業(yè)區(qū)位論的構(gòu)建等費(fèi)用線就是圍繞P的封閉連線，即從運(yùn)費(fèi)最小點(diǎn)P移動(dòng)而產(chǎn)生的運(yùn)費(fèi)增加額相同點(diǎn)的連線。理論上說(shuō)以P為中心可劃出無(wú)數(shù)條線，在這些綜合等費(fèi)用線中，與低廉勞動(dòng)供給地L的勞動(dòng)費(fèi)節(jié)約額相等的那條綜合等費(fèi)用線稱(chēng)為臨界等費(fèi)用線。上圖中，P為運(yùn)費(fèi)最小地點(diǎn)，勞動(dòng)力低廉地為L(zhǎng)1、L2，如果在L1、L2處布局工廠，分別比P（最小運(yùn)費(fèi)地點(diǎn)）處勞動(dòng)費(fèi)低3個(gè)單位。臨界等費(fèi)用線為標(biāo)記為3的綜合等費(fèi)用線，因L1在臨界等費(fèi)用線的內(nèi)側(cè)，即增加運(yùn)費(fèi)低于節(jié)約的勞動(dòng)費(fèi)，工廠區(qū)位將移向L1處；而由于L2在臨界等費(fèi)用線的外側(cè)，則不會(huì)轉(zhuǎn)向L2處。勞動(dòng)費(fèi)用指數(shù)和勞動(dòng)系數(shù)

韋伯為了判斷工業(yè)受勞動(dòng)費(fèi)用指向的影響程度，提出了勞動(dòng)費(fèi)用指數(shù)的概念，即每單位重量產(chǎn)品的平均勞動(dòng)費(fèi)。如果勞動(dòng)費(fèi)用指數(shù)大，那么，從最小運(yùn)費(fèi)區(qū)位移向廉價(jià)勞動(dòng)費(fèi)區(qū)位的可能性就大；否則，這種可能性就小。但韋伯也認(rèn)為勞動(dòng)費(fèi)指數(shù)只是判斷勞動(dòng)費(fèi)指向的可能性的大小，而不是決定因素。因?yàn)楸M管某種產(chǎn)品的勞動(dòng)費(fèi)指數(shù)高，但如果該產(chǎn)品生產(chǎn)所需要的區(qū)位重量非常大的話，也不會(huì)偏離運(yùn)費(fèi)最小區(qū)位。為此，他又提出了勞動(dòng)系數(shù)的概念，即每單位區(qū)位重量的勞動(dòng)費(fèi)，用來(lái)表示勞動(dòng)費(fèi)的吸引力。勞動(dòng)系數(shù)大，表示遠(yuǎn)離運(yùn)費(fèi)最小區(qū)位的可能性大；勞動(dòng)系數(shù)小，則表示運(yùn)費(fèi)最小區(qū)位的指向強(qiáng)。韋伯工業(yè)區(qū)位論的構(gòu)建在假定條件下，韋伯分成三個(gè)階段逐步構(gòu)建其工業(yè)區(qū)位論。第一階段

不考慮運(yùn)費(fèi)以外的一般區(qū)位因子，即假定影響工業(yè)區(qū)位的因子只有運(yùn)費(fèi)一個(gè)。第二階段將勞動(dòng)費(fèi)用作為考察對(duì)象，考察勞動(dòng)費(fèi)用對(duì)由運(yùn)費(fèi)所決定的基本工業(yè)區(qū)位格局的影響。第三階段將集聚與分散因子作為考察對(duì)象，考察集聚與分散因子對(duì)由運(yùn)費(fèi)指向與勞動(dòng)費(fèi)指向所決定的工業(yè)區(qū)位格局的影響。第三階段：

將集聚與分散因子作為考察對(duì)象，考察集聚與分散因子對(duì)由運(yùn)費(fèi)指向與勞動(dòng)費(fèi)指向所決定的工業(yè)區(qū)位格局的影響，即集聚指向論。集聚指向可以使運(yùn)費(fèi)指向與勞動(dòng)費(fèi)指向所決定的基本工業(yè)區(qū)位格局再次偏移。集聚因子的作用分為兩種形態(tài)：一是由經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大而產(chǎn)生的生產(chǎn)集聚，這種集聚一般是由“大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的利益”或“大規(guī)模生產(chǎn)的利益”所產(chǎn)生；二是由多種企業(yè)在空間上集中產(chǎn)生的集聚，這種集聚利益是通過(guò)企業(yè)間的協(xié)作、分工和基礎(chǔ)設(shè)施的共同利用所帶來(lái)的。一般而言，發(fā)生集聚指向可能性大的區(qū)域是多數(shù)工廠互相臨近的區(qū)域。集聚區(qū)發(fā)展一個(gè)工廠如果集聚所節(jié)約的費(fèi)用大于因離開(kāi)運(yùn)費(fèi)最小或勞動(dòng)力費(fèi)用最小的位置所追加的費(fèi)用，則其區(qū)位由集聚因素決定。而分散是集聚的反作用，這種反作用的方式和強(qiáng)度與集聚的大小有關(guān)，其作用主要是消除由于集聚帶來(lái)的負(fù)效益，如地價(jià)上升造成的一般間接費(fèi)、原料保管費(fèi)和勞動(dòng)費(fèi)的上升。韋伯區(qū)位論的意義韋伯是第一個(gè)系統(tǒng)地建立了工業(yè)區(qū)位論體系的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，他的區(qū)位論具有以下特色：①韋伯首次將抽象和演繹的方法運(yùn)用于工業(yè)區(qū)位研究中，建立了完善的工業(yè)區(qū)位理論體系，為他之后的區(qū)位論學(xué)者提供了研究工業(yè)區(qū)位的方法論和理論基礎(chǔ)。②韋伯區(qū)位論的最大特點(diǎn)或貢獻(xiàn)之一是最小費(fèi)用區(qū)位原則，即費(fèi)用最小點(diǎn)就是最佳區(qū)位點(diǎn)。他之后的許多學(xué)者的理論仍然脫離不開(kāi)這一經(jīng)典法則的左右，僅僅是在他的理論基礎(chǔ)上的修補(bǔ)而已。③韋伯的理論不僅限于工業(yè)布局，對(duì)其它產(chǎn)業(yè)布局也具有指導(dǎo)意義。城市土地利用經(jīng)濟(jì)－

2.土地分區(qū)利用土地分區(qū)利用（區(qū)位利用）是根據(jù)土地的區(qū)位特點(diǎn)，對(duì)土地在空間上進(jìn)行科學(xué)布局并合理利用的過(guò)程。區(qū)位與區(qū)位效益土地分區(qū)利用原理城市土地分區(qū)利用房地產(chǎn)區(qū)位2.土地分區(qū)利用

2.3城市土地分區(qū)利用（中觀層次）在城市土地利用中，存在著明顯的功能分區(qū)，如商業(yè)區(qū)（中央商業(yè)區(qū)(CentralBusinessDistrict)、城區(qū)商業(yè)區(qū)、街區(qū)商業(yè)區(qū)）、工業(yè)區(qū)（重工業(yè)區(qū)、輕工業(yè)區(qū)、高新技術(shù)區(qū)）、居住區(qū)（低收入居住區(qū)、中等收入居住區(qū)、高收入居住區(qū)）等。城市土地分區(qū)利用就是按照城市功能分區(qū)的規(guī)律對(duì)城市土地進(jìn)行合理的利用，以實(shí)現(xiàn)土地的優(yōu)化配置。城市功能分區(qū)理論是指導(dǎo)城市土地分區(qū)利用的原理。城市土地分區(qū)利用基本原理城市土地功能區(qū)布局模式2.3城市土地分區(qū)利用

2.3.1城市土地分區(qū)利用基本原理

西方研究城市功能區(qū)形成和布局的學(xué)說(shuō)基本都是建立在杜能創(chuàng)立的“圈層說(shuō)”以及級(jí)差地租理論之上的。他們一般假設(shè)，城市內(nèi)的工商企業(yè)都希望配置在交通便利或營(yíng)業(yè)額最高的城市中心區(qū)域，而阻礙這種希望成為現(xiàn)實(shí)的因素主要是：距離城市中心越近的圈層，土地面積越小，不可能充分滿足各個(gè)方面的需要，即區(qū)位的稀缺性和土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性，因而對(duì)這些土地有激烈的競(jìng)爭(zhēng)；越是接近市中心的土地，區(qū)位地租越高，只有那些出得起（或愿意）支付高地租的工商業(yè)主，才能把他的企業(yè)配置在城市中心區(qū)域，而那些出不起（或不愿意支付）高額地租的工商企業(yè)就不得不離開(kāi)市中心而轉(zhuǎn)向較遠(yuǎn)之外圍圈層。城市中不同行業(yè)支付地租能力曲線資料來(lái)源：畢寶德：土地經(jīng)濟(jì)學(xué)（第四版）將不同行業(yè)能夠或愿意支付地租能力曲線綜合在一張圖上，則可以確定出各自合理分布的圈層范圍。O商服零售業(yè)工業(yè)高層公寓獨(dú)戶住宅——商服零售業(yè)——工業(yè)——高層公寓——獨(dú)戶住宅距離地租（Bidrent）（DistancefromCBD）Alonso競(jìng)租理論（1964）2.3城市土地分區(qū)利用

2.3.2城市土地功能區(qū)布局模式（城市空間結(jié)構(gòu)模式）進(jìn)入20世紀(jì)后，西方發(fā)達(dá)國(guó)家，人口向城市遷移的速度加快，城市土地資源變得緊張，用地功能競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此越來(lái)越多的學(xué)者，開(kāi)始重視對(duì)城市結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究，這些學(xué)者中以美國(guó)芝加哥學(xué)派代表人物、人文區(qū)位學(xué)創(chuàng)始人之一伯吉斯（ErnestWatsonBurgess，1886～1966）最為著名。城市結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，即為一個(gè)城市內(nèi)部的功能區(qū)分布和發(fā)展的特點(diǎn)，所以城市結(jié)構(gòu)理論也就是城市功能區(qū)的分布和發(fā)展理論。歸納起來(lái)，最基本的城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)模式主要有三種：同心圓模式扇形模式多核心模式2.3城市土地分區(qū)利用

2.3.2城市土地功能區(qū)布局模式

伯吉斯于1923年提出的同心圓理論（Concentriczonetheory），是最早提出的有關(guān)城市地域結(jié)構(gòu)的理論。他通過(guò)研究美國(guó)當(dāng)時(shí)很多城市并在對(duì)芝加哥進(jìn)行長(zhǎng)期調(diào)查的基礎(chǔ)上，提出城市地域結(jié)構(gòu)主要呈同心圓帶狀分布，從市中心向外緣順序產(chǎn)生5個(gè)不同職能的圈層。同心圓模式2.3城市土地分區(qū)利用

2.3.2城市土地功能區(qū)布局模式同心圓模式中心商業(yè)區(qū)（CBD）：中心商業(yè)區(qū)是城市的核心，是城市商業(yè)、社會(huì)活動(dòng)、文化生活和公共交通的中心，集中了城市主要商業(yè)街、辦公樓、銀行、劇場(chǎng)、批發(fā)商店及倉(cāng)庫(kù)等。同心圓模式

(concentriczonemodel)同心圓模式過(guò)渡地帶（ZoneofTransition）：是圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過(guò)渡地帶，這里絕大部分是由老式住宅和出租房屋組成，其余為輕工業(yè)、批發(fā)商業(yè)、貨倉(cāng)等。其特征是房屋殘破，居民貧困，易形成貧民窟。同心圓模式

(concentriczonemodel)同心圓模式低收入居住帶（ZoneofWorkingmen'sHomes）：這個(gè)地帶主要是產(chǎn)業(yè)工人聚居區(qū)，房租低廉且接近工作地點(diǎn)，交通便利。同心圓模式

(concentriczonemodel)同心圓模式中等收入居住帶（ZoneofBetterResidences）：這里散布有高級(jí)公寓和庭院式住宅，居住密度低，生活環(huán)境好，主要是中產(chǎn)階級(jí)、從事機(jī)關(guān)工作的人們的住宅區(qū)。同心圓模式

(concentriczonemodel)同心圓模式高收入居住區(qū)（Commuter'sZone)：也稱(chēng)通勤帶，本區(qū)是居住郊外而在城里工作的高薪階層住宅區(qū)，多為一家一戶的花園別墅或獨(dú)棟住宅。同心圓模式

(concentriczonemodel)伯吉斯的同心圓理論的同杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位理論一樣，都忽略了交通道路、自然障礙物(河、湖等)、土地利用的社會(huì)文化和區(qū)位偏好等方面的影響，所以與實(shí)際有一定的偏差。1932年巴布科克(Babcock)考慮到交通軸線的輻射作用，將同心圓模式修正為星狀環(huán)形模式(圖(b))，使這一理論更接近單中心小規(guī)模城市的真實(shí)情況。2.3城市土地分區(qū)利用

2.3.2城市土地功能區(qū)布局模式扇形模式扇形理論是霍伊特(HomerHoyt)于1939年創(chuàng)立的，來(lái)自于他對(duì)美國(guó)中小城市及紐約、芝加哥、底特律、華盛頓、費(fèi)城等城市房租的研究和城市地價(jià)分布的考察和趨勢(shì)分析。該理論的核心是各類(lèi)城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。2.3城市土地分區(qū)利用

2.3.2城市土地功能區(qū)布局模式多核心模式2.3城市土地分區(qū)利用

2.3.2城市土地功能區(qū)布局模式多核心模式多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出，后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展。該理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過(guò)程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心。這些中心不斷地發(fā)揮成長(zhǎng)中心的作用，直到城市的中間地帶完全被擴(kuò)充為止，而在城市化過(guò)程中，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的中心又會(huì)產(chǎn)生。行業(yè)區(qū)位（專(zhuān)業(yè)化要求）、地租房?jī)r(jià)、集聚效益和擴(kuò)散效益是導(dǎo)致城市功能分區(qū)的主要因素。越是大城市，核心就越多，越專(zhuān)業(yè)化。城市是由若干不連續(xù)的地域所組成，這些地域分別圍繞不同的核心而形成和發(fā)展：中央商務(wù)區(qū)不一定居于城市的幾何中心，但卻是市區(qū)交通的焦點(diǎn)；批發(fā)和輕工業(yè)區(qū)雖靠近市中心，但又位于對(duì)外交通聯(lián)系方便的地方；居住區(qū)分為三類(lèi)，低級(jí)住宅區(qū)靠近中央商務(wù)區(qū)和批發(fā)、輕工業(yè)區(qū)，中級(jí)住宅區(qū)和高級(jí)住宅區(qū)為了尋求好的居住環(huán)境常常偏離城市的一側(cè)發(fā)展，而且他們具有相應(yīng)的城市次中心；重工業(yè)區(qū)和衛(wèi)星城則布置在城市的郊區(qū)。多核心理論模式雖然復(fù)雜，但仍然基于地租地價(jià)理論。上述三種典型模式都是從對(duì)美國(guó)城市的研究中總結(jié)出來(lái)的，常被合稱(chēng)為“城市空間結(jié)構(gòu)的三大經(jīng)典模式”。沒(méi)有那種模式能很好地適用于所有城市，但以上三種理論又或多或少地不同程度上適用于不同地區(qū)城市空間布局形態(tài)的解釋。2.3城市土地分區(qū)利用

2.3.2城市土地功能區(qū)布局模式2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位房地產(chǎn)業(yè)是一種與土地區(qū)位緊密聯(lián)系的特殊行業(yè)。無(wú)論是投資者投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)還是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，第一位要考慮的往往是地段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之區(qū)位選擇住宅區(qū)位2.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之區(qū)位選擇由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有強(qiáng)烈的地域性，房地產(chǎn)的投資收益與區(qū)位優(yōu)劣成正比例關(guān)系，“地段、地段、地段”一直是地產(chǎn)界的黃金定律，所以項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，既包括具體地點(diǎn)的分析與選擇，也包括地域的分析與選擇。區(qū)位選擇是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容。2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位2.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之區(qū)位選擇地域的分析與選擇對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，屬于戰(zhàn)略性選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位2.4.2住宅區(qū)位住宅區(qū)位的含義西方住宅區(qū)位理論2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位2.4.2住宅區(qū)位住宅區(qū)位的含義住宅區(qū)位地理位置出行的成本（貨幣成本和時(shí)間成本）非經(jīng)濟(jì)方面的滿足程度工作、上學(xué)、購(gòu)物、就醫(yī)、娛樂(lè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施和自然、社會(huì)、人文環(huán)境等對(duì)居民工作和生活帶來(lái)的舒適程度，可稱(chēng)其為城市舒適度。住宅區(qū)位，不僅僅是指住宅在城市區(qū)域中所坐落的地理位置，而且包括由該位置出行的便捷程度以及居住在該位置所獲得的非經(jīng)濟(jì)方面的滿足程度。2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位2.4.2住宅區(qū)位西方住宅區(qū)位理論城市住宅區(qū)位論的理論思想主要來(lái)自于城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和城市地理學(xué)中對(duì)城市土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的研究。一是有關(guān)城市土地功能區(qū)的布局理論（如過(guò)濾論）；二是關(guān)于城市土地利用的空間結(jié)構(gòu)模型。Alonso(1964)、Mills(1967、1972)和Muth(1969)建立的單中心空間結(jié)構(gòu)解析模型(通常稱(chēng)為“AMM模型”)指出,居民的居住區(qū)位選擇是在預(yù)算約束下對(duì)住房成本和通勤成本進(jìn)行權(quán)衡,追求效用最大化。）。2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位2.4.2住宅區(qū)位西方住宅區(qū)位理論－收入?yún)^(qū)隔理論Alonso（1964）和Muth（1969）在單中心城市模型框架下提出了收入?yún)^(qū)隔理論，對(duì)不同收入居民的住宅區(qū)位選擇決策做了深入分析。收入?yún)^(qū)隔理論的主要內(nèi)容：

家庭收入水平?jīng)Q定著居住區(qū)位選擇。由于不同收入家庭土地消費(fèi)量不同，當(dāng)?shù)褪杖爰彝ミw離城市中心時(shí)，土地租金節(jié)約額將小于交通成本，所以城市中心地區(qū)的土地往往被低收入家庭所利用；而高收入家庭遷離城市中心時(shí)，土地租金節(jié)約額將大于交通成本，所以高收入家庭會(huì)向城市邊緣地區(qū)集聚，土地租金節(jié)約額與交通成本相等的地區(qū)為高輸入家庭的最優(yōu)居住區(qū)位。2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位到市中心距離（公里）地租（美元/畝）地租減少量土地消費(fèi)量土地租金節(jié)約額交通成本高收入家庭低收入家庭高收入家庭低收入家庭高收入家庭低收入家庭04000132008000.40.083206412064225007000.40.082805612064319006000.40.082404812064414005000.40.082004012064510004000.40.08160321206467003000.40.08120241206475002000.40.08801612064土地租金節(jié)約額與交通成本比較奧沙利文《城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》，轉(zhuǎn)引自周京奎《城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》60120320162345高收入家庭租金節(jié)約額高收入家庭交通成本低收入家庭交通成本低收入家庭租金節(jié)約額公里美元2.4.2住宅區(qū)位西方住宅區(qū)位理論－收入?yún)^(qū)隔理論

Alonso和Muth的收入?yún)^(qū)隔理論的擴(kuò)展：美國(guó)城市的高收入家庭偏向于在郊區(qū)居住，Alonso和Muth的收入?yún)^(qū)隔理論可以對(duì)這些家庭的居住區(qū)位選擇做出解釋?zhuān)诿绹?guó)以外的其他國(guó)家，家庭居住地的選擇并不完全符合該規(guī)則。

城市舒適度概念的引入通過(guò)放松單一中心城市模型的假定，引入城市舒適度概念，來(lái)解釋收入對(duì)住宅區(qū)位選擇的影響。城市舒適度是指城市基礎(chǔ)設(shè)施、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等對(duì)居民工作、生活帶來(lái)的舒適程度。2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位2.4.2住宅區(qū)位西方住宅區(qū)位理論－收入?yún)^(qū)隔理論

2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位城市中心區(qū)舒適度低城市中心區(qū)舒適度高美元公里公里美元低收入家庭競(jìng)租曲線高收入家庭競(jìng)租曲線高收入家庭競(jìng)租曲線低收入家庭競(jìng)租曲線住宅價(jià)格與城市舒適度成正比；城市舒適度對(duì)高收入家庭影響大，對(duì)低收入家庭影響不顯著。OO2.4.2住宅區(qū)位西方住宅區(qū)位理論－住宅費(fèi)用替代理論由Alonso和Muth的收入?yún)^(qū)隔理論發(fā)展而來(lái)。

基本觀點(diǎn)：在家庭總收入的約束下，城市居民通過(guò)對(duì)居住費(fèi)用與通勤費(fèi)用的比較、互換以確定住宅區(qū)位。一般假設(shè)前提：居住地與就業(yè)地為異處，且就業(yè)中心是唯一的；交通工具具有相同的通勤效率，運(yùn)費(fèi)是距離的線性函數(shù)；土地具有同質(zhì)性，且配置遵循競(jìng)租原則；各種區(qū)位的住宅均適于居住，且其他因素不影響居民的住宅區(qū)位決策。2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位2.4.2住宅區(qū)位西方住宅區(qū)位理論－住宅費(fèi)用替代理論Y－收入；Pz－其它商品單位價(jià)格；Z－其它商品數(shù)量；P（t）g－距離市中心t處的地價(jià)；K（t）－距離市中心t處的交通費(fèi)用。一個(gè)家庭的固定收入將用于住宅消費(fèi)、交通費(fèi)用和購(gòu)買(mǎi)其它商品。在消費(fèi)者收入和其它商品的消費(fèi)一定的情況下，一個(gè)家庭選擇住宅區(qū)位的原則是在隨著城市中心距離的延長(zhǎng)而趨于下降的住宅費(fèi)用和趨于增加的交通費(fèi)用之間進(jìn)行“互換”，并挑選綜合費(fèi)用最低的位置。2.城市土地分區(qū)利用

2.4房地產(chǎn)區(qū)位土地利用經(jīng)濟(jì)－

3.土地集約利用伊利和莫爾豪斯《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》：“對(duì)現(xiàn)在已利用的土地增加勞力和資本，這個(gè)方法叫做土地利用的集約?！?/p>

土地報(bào)酬（遞減）規(guī)律是土地集約利用的基本理論。認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律土地報(bào)酬運(yùn)動(dòng)的階段分析土地報(bào)酬規(guī)律對(duì)土地集約利用的制約由于土地供給具有稀缺性，而土地需求則不斷增加，所以必須對(duì)土地進(jìn)行節(jié)約和集約利用。3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律土地報(bào)酬遞減規(guī)律就是通過(guò)對(duì)土地投入與產(chǎn)出關(guān)系的研究，為實(shí)行土地集約利用提供依據(jù)。早期西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)土地報(bào)酬遞減規(guī)律的提出土地報(bào)酬遞減規(guī)律思想的中期演變近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)土地報(bào)酬遞減規(guī)律的發(fā)展和完善3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律土地報(bào)酬遞減規(guī)律就是通過(guò)對(duì)土地投入與產(chǎn)出關(guān)系的研究，為實(shí)行土地集約利用提供依據(jù)。早期西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)土地報(bào)酬遞減規(guī)律的提出

應(yīng)該說(shuō)自從人類(lèi)利用土地從事生產(chǎn)勞動(dòng)起，土地報(bào)酬遞減規(guī)律就客觀存在了，但人類(lèi)發(fā)現(xiàn)這一規(guī)律的時(shí)間并不長(zhǎng)。最早注意這一現(xiàn)象的是生活在17世紀(jì)中葉的威廉·配第，他發(fā)現(xiàn)一定面積的土地的生產(chǎn)力有一最大限度，超過(guò)這一限度之后，土地生產(chǎn)物的數(shù)量就不可能隨著勞動(dòng)的增加而增加了；18世紀(jì)法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜爾閣首次對(duì)這一現(xiàn)象的內(nèi)涵進(jìn)行了詳細(xì)表述，但并未明確定義為是什么規(guī)律；1815年英國(guó)人威斯特在其所著的《論資本用于土地》一書(shū)中，正式提到土地報(bào)酬遞減規(guī)律（TheLawofDiminishingLandReturns）。3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律威斯特（1772－1828），1815年出版的《論資本用于土地》，被馬克思稱(chēng)為是一本在政治經(jīng)濟(jì)學(xué)史上有劃時(shí)代意義的著作。他在書(shū)中指出：

在工業(yè)中，如果工人由一個(gè)增加到100萬(wàn)人，只要投入相應(yīng)的工具和原料，產(chǎn)品也能增加100萬(wàn)倍；然而在農(nóng)業(yè)中，投入土地的每一份資本增量所帶來(lái)的收益增量卻是越來(lái)越少的。劣等土地之所以必須日漸耕墾，就在于土地收益遞減規(guī)律之故。3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律土地報(bào)酬遞減規(guī)律思想的中期演變此規(guī)律提出後，很快就為一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家所引用，其中最為人所共知的，就是馬爾薩斯的“人口論”和李嘉圖的地租論。3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律馬爾薩斯（1766～1834），英國(guó)牧師、經(jīng)濟(jì)學(xué)家。

他在《人口論》(1798)一書(shū)中提出：人和動(dòng)植物一樣由于本能的沖動(dòng)，造成了過(guò)度繁殖，人口按幾何級(jí)數(shù)增加，而生活資料由于土地有限和報(bào)酬遞減只能按算術(shù)級(jí)數(shù)增加，人口的增長(zhǎng)快于生活資料的增長(zhǎng)是無(wú)法改變的自然規(guī)律，人民淪于貧乏和困苦的境地是這個(gè)自然規(guī)律使然，而同社會(huì)制度、財(cái)產(chǎn)的不平等分配和政府的形式?jīng)]有關(guān)系。故人口與生活資料間的不平衡必須通過(guò)抑制人口增長(zhǎng)而加以改善。馬爾薩斯片面理解土地報(bào)酬遞減理論，并作為其人口論的依據(jù)。其最典型的觀點(diǎn)是：“按耕作進(jìn)展的比例而增加的年產(chǎn)量，和以前的平均增加額比較起來(lái)，必然是逐漸地并不變地減少下去的”。3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律大衛(wèi)·李嘉圖（1772～1823）

英國(guó)古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的杰出代表，在馬克思之前，對(duì)資本主義地租研究達(dá)到最高峰，他被稱(chēng)為資產(chǎn)階級(jí)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論的真正創(chuàng)始人，但他只研究了級(jí)差地租，而否認(rèn)絕對(duì)地租的存在。

把他的級(jí)差地租學(xué)說(shuō)與土地收益遞減規(guī)律聯(lián)系在一起，認(rèn)為土地收益遞減是產(chǎn)生級(jí)差地租的原因。他說(shuō)：“如果優(yōu)良的土地的存在量遠(yuǎn)多于為日益增加的人口生產(chǎn)糧食所需要的量，或者是在舊有土地上可以無(wú)限地使用資本，且無(wú)報(bào)酬遞減現(xiàn)象，那么地租便不會(huì)上漲……”“如果在同一塊土地上連續(xù)追加投資，總收獲量不是遞次減少，而總是成比例遞增的話，那么社會(huì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的全部需求盡可能在優(yōu)等地上連續(xù)追加投資而取，那就不需要從優(yōu)等地過(guò)渡到耕種劣等地，也就不會(huì)產(chǎn)生級(jí)差地租了。”3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律大衛(wèi)·李嘉圖（1772～1823）

英國(guó)古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的杰出代表，在馬克思之前，對(duì)資本主義地租研究達(dá)到最高峰，他被稱(chēng)為資產(chǎn)階級(jí)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論的真正創(chuàng)始人，但他只研究了級(jí)差地租，而否認(rèn)絕對(duì)地租的存在。李嘉圖的這些看法在馬克思看來(lái)是錯(cuò)誤的。按照馬克思的地租理論，級(jí)差地租并不是耕作順序由好地向劣地?cái)U(kuò)展產(chǎn)生的，土地級(jí)差只是產(chǎn)生級(jí)差地租的條件；級(jí)差地租是由于各個(gè)投資的生產(chǎn)率存在差別而產(chǎn)生的。這一時(shí)期，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家片面強(qiáng)調(diào)土地報(bào)酬遞減規(guī)律是一個(gè)絕對(duì)的規(guī)律，否則種一公頃土地就足以養(yǎng)活全世界的人口了。3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)土地報(bào)酬遞減規(guī)律的發(fā)展和完善

19世紀(jì)初葉以前，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者把土地報(bào)酬遞減規(guī)律局限在農(nóng)業(yè)范圍內(nèi)，再加上當(dāng)時(shí)的實(shí)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)手段有限，對(duì)土地報(bào)酬遞減規(guī)律的認(rèn)識(shí)是比較片面的。

19世紀(jì)初葉以后，隨著其他領(lǐng)域科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，為全面認(rèn)識(shí)這一規(guī)律提供了條件，土地報(bào)酬遞減規(guī)律的研究逐漸從農(nóng)業(yè)領(lǐng)域推廣到一般生產(chǎn)領(lǐng)域，而統(tǒng)稱(chēng)為“報(bào)酬（收益）遞減規(guī)律”，并得到了進(jìn)一步發(fā)展和完善。具體內(nèi)容請(qǐng)參見(jiàn)211-212頁(yè)3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律小結(jié)

綜合以上分析，為了更好地理解土地報(bào)酬遞減規(guī)律，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）土地報(bào)酬和土地肥力不是同一個(gè)概念。土地報(bào)酬是指土地地產(chǎn)出與土地投入地對(duì)比關(guān)系；而土地肥力是指土地生產(chǎn)某種產(chǎn)品的潛在能力。既然如此，土地報(bào)酬運(yùn)動(dòng)規(guī)律和土地肥力運(yùn)動(dòng)規(guī)律也就不是同一條規(guī)律了。土地肥力是土地的客觀屬性，但一般所說(shuō)的土地肥力，實(shí)際上指的是土地的經(jīng)濟(jì)肥力。土地經(jīng)濟(jì)肥力是由入地自然肥力和人工肥力構(gòu)成的綜合體。其中人工肥力主要是指投入土地的勞動(dòng)、科學(xué)技術(shù)和資本，土地肥力的變化主要取決于人工肥力的變化。正因?yàn)檫@樣，所以既不能說(shuō)土地肥力遞增，也不能絕對(duì)說(shuō)土地肥力遞減。3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律

（2）“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”這樣的名稱(chēng)并沒(méi)有準(zhǔn)確表達(dá)該規(guī)律的本質(zhì)，即變動(dòng)要素的報(bào)酬變化規(guī)律。對(duì)一個(gè)生產(chǎn)單位而言，作為生產(chǎn)要素之一的土地是不變要素，而該規(guī)律反映的是報(bào)酬和變動(dòng)要素（勞動(dòng)、資本、技術(shù)）之間的關(guān)系。

（3）土地報(bào)酬規(guī)律的適用時(shí)間范圍。該規(guī)律不是針對(duì)人類(lèi)生產(chǎn)的歷史過(guò)程而言的，而是就某一個(gè)生產(chǎn)單位、在一定不變要素的條件下，因投入變動(dòng)要素的數(shù)量不同，而導(dǎo)致的總產(chǎn)出量和變動(dòng)要素的邊際產(chǎn)量不同。

（4）土地報(bào)酬遞減規(guī)律應(yīng)屬于與生產(chǎn)關(guān)系無(wú)關(guān)的生產(chǎn)力范疇，是合理利用土地的理論依據(jù)，不應(yīng)該把它和生產(chǎn)關(guān)系、社會(huì)制度聯(lián)系起來(lái)。3.土地集約利用

3.1認(rèn)識(shí)土地報(bào)酬遞減規(guī)律（5）土地報(bào)酬規(guī)律是客觀存在的在不斷追加投資、集約利用土地的過(guò)程中，此律總是要出現(xiàn)的，這已為實(shí)踐所證明，所以在土地集約利用中，應(yīng)重視和避免報(bào)酬遞減帶來(lái)的損失，使之保持在適度的范圍，這也正是研究土地報(bào)酬規(guī)律的重要意義所在。3.土地集約利用

3.2土地報(bào)酬運(yùn)動(dòng)的階段分析第一階段（粗放）第二階段（集約）第三階段（過(guò)度）第一階段：邊際報(bào)酬、平均報(bào)酬和總報(bào)酬都遞增的階段。通過(guò)連續(xù)增加變量資源投入，進(jìn)一步提高土地集約利用水平。第二階段：隨著變量資源投入的增加，邊際報(bào)酬達(dá)到最大后開(kāi)始遞減，總產(chǎn)量則繼續(xù)上升，在集約經(jīng)營(yíng)中，只要總產(chǎn)量在增長(zhǎng)，一般就不必?fù)?dān)心邊際報(bào)酬和平均報(bào)酬的遞減。當(dāng)總產(chǎn)量達(dá)到最高點(diǎn)以后，變量資源的投入也達(dá)到了最高點(diǎn)。第三階段：邊際報(bào)酬為負(fù)數(shù)，總報(bào)酬開(kāi)始遞減的階段。在第三階段內(nèi)，投入的可變生產(chǎn)要素過(guò)多，超過(guò)了土地受容力。①當(dāng)MPP=0時(shí)，TPP達(dá)到最大點(diǎn)H，從H點(diǎn)開(kāi)始，TPP逐漸減少；②當(dāng)APP=MPP時(shí)，APP達(dá)到最大點(diǎn)D，從D點(diǎn)開(kāi)始，APP逐漸減少；③當(dāng)TPP處于拐點(diǎn)F時(shí)，MPP達(dá)到最大點(diǎn)I，從I點(diǎn)開(kāi)始，MPP逐漸減少。3.土地集約利用

3.3土地報(bào)酬規(guī)律對(duì)土地集約利用的制約土地集約利用是相對(duì)于土地的粗放利用而言，通過(guò)對(duì)單位面積的土地追加投入以提高土地的收益。土地集約利用是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特別是技術(shù)進(jìn)步也為土地集約利用提供了條件，土地報(bào)酬遞減規(guī)律為土地集約利用提供了重要的理論依據(jù)。集約度集約邊際和粗放邊際受容力3.土地集約利用

3.3土地報(bào)酬規(guī)律對(duì)土地集約利用的制約集約度單位土地面積上所投資本和勞動(dòng)的數(shù)量。I:經(jīng)營(yíng)集約度A:工資費(fèi)用K:資本消耗Z:資本利息實(shí)行集約經(jīng)營(yíng)就是要增加對(duì)單位土地面積上變量資源的投入，以提高土地利用的集約度。人們通常把單位土地面積上使用高比率的變量投入稱(chēng)為集約經(jīng)營(yíng)，反之則稱(chēng)為粗放經(jīng)營(yíng)。集約和粗放僅具有一種相對(duì)和相反的意義，并無(wú)明確界限，而且集約經(jīng)營(yíng)只是一種必然趨勢(shì)，不能認(rèn)為集約經(jīng)營(yíng)就是合理經(jīng)營(yíng)，更不是集約度越高越好。3.土地集約利用

3.3土地報(bào)酬規(guī)律對(duì)土地集約利用的制約集約度城市土地集約利用水平通?？梢圆捎靡韵轮笜?biāo)來(lái)表達(dá)：人均用地投資強(qiáng)度地均產(chǎn)值建筑密度建筑容積率3.土地集約利用

3.3土地報(bào)酬規(guī)律對(duì)土地集約利用的制約集約邊際和粗放邊際從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的觀點(diǎn)看，土地利用的集約度應(yīng)有一定的限度。

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家把集約度的最高限度稱(chēng)為利用的集約邊際（Intensivemargin），而把集約度的最低限度稱(chēng)為利用的粗放邊際（Extensivemargin）。集約邊際是一定面積土地上投入的最高限度，代表著土地利用的經(jīng)濟(jì)點(diǎn)，超過(guò)這一點(diǎn)新增的變量投入就得不到補(bǔ)償。粗放邊際是一定投入所能覆蓋的面積，超過(guò)此點(diǎn)，再擴(kuò)大生產(chǎn)用地也不能補(bǔ)償其成本。3.土地集約利用

3.3土地報(bào)酬規(guī)律對(duì)土地集約利用的制約受容力（Landusecapacity）

又稱(chēng)“土地經(jīng)濟(jì)容力”或者“土地轉(zhuǎn)化力”，即在一定經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件下，土地對(duì)人類(lèi)所給予的各種投入的承受力和產(chǎn)出力，是研究、衡量土地的投入產(chǎn)出效益的一個(gè)指標(biāo)。土地對(duì)投入的承受能力越大和產(chǎn)出能力越大，其經(jīng)濟(jì)容