森林景觀資源資產(chǎn)評估主要技術(shù)方法

森林景觀資源資產(chǎn)評估主要技術(shù)方法森林景觀資源資產(chǎn)評估方法是結(jié)合森林景觀資源資產(chǎn)特點設(shè)計的，由市場法、收益法和成本法三條基本評估思路，以及相關(guān)衍生評估思路共同構(gòu)成的方法體系。對森林景觀資源資產(chǎn)的評估，需要在結(jié)合森林景觀資源質(zhì)量評定的基礎(chǔ)上，綜合考慮評估目的、價值類型、評估時的市場條件和評估對象的實際狀況后，合理選擇評估方法，進行評定估算。（一）“市場法”評估思路1、 市場法基本含義市場法是以市場上相同或類似森林景觀資源資產(chǎn)的近期市場交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價值的方法。運用市場法要求選擇三個或三個以上森林景觀資源資產(chǎn)可比交易實例。2、 市場法具體公式式中：E——森林景觀資源資產(chǎn)評估值K1——景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)K2——物價因素調(diào)整系數(shù)G——所參照森林景觀資源資產(chǎn)單位面積市場價格S——委估森林景觀資源資產(chǎn)的面積3、市場法的應(yīng)用特點（1） 通過市場法進行評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是有一個活躍的公開市場，二是公開市場上有可比的森林景觀資源資產(chǎn)交易案例。（2） 市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估方法之一。在森林景觀資源資產(chǎn)市場交易環(huán)境比較成熟、公開、有序，且有足夠數(shù)量可比交易案例以供參考的情況下，宜優(yōu)先選用此方法。但是，目前國內(nèi)森林景觀資源資產(chǎn)公開市場交易案例較少，且由于其森林景觀的自然特性、周邊經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)營方式、目的的不同，給市場法的應(yīng)用帶來很多限制。（二）“收益法”評估思路1、 收益法定義收益法是將委估森林景觀資源資產(chǎn)未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值，然后累計求和得出資產(chǎn)評估價值的方法。2、 收益法具體公式式中：En——森林景觀資源資產(chǎn)評估值R——森林景觀資源資產(chǎn)第i個收益期的預(yù)期凈收益額r 折現(xiàn)率n——評估年限3、收益法的衍生模式（1）假設(shè)開發(fā)法模式當(dāng)委估森林景觀資源資產(chǎn)需要經(jīng)過一定的基礎(chǔ)性建設(shè)才能給經(jīng)營主體帶來經(jīng)濟利益時，可采用假設(shè)開發(fā)思路對其進行評估。該思路首先需要按照合理的方式，預(yù)測評估對象達到預(yù)定可經(jīng)營狀態(tài)前所必需的初始開發(fā)投資，然后預(yù)測營運期內(nèi)評估對象各年經(jīng)營凈收益，最后將各年經(jīng)營凈收益扣減初始投資后的差額折現(xiàn)并累計求和，作為資產(chǎn)評估價值。按照假設(shè)開發(fā)的思路需注意：對委估景觀資源資產(chǎn)基礎(chǔ)開發(fā)建設(shè)的預(yù)測要依據(jù)科學(xué)和合法原則，可將委估森林景觀資源資產(chǎn)（森林公園或森林旅游景區(qū)）的《總體規(guī)劃》或《可行性研究報告》作為相關(guān)參考依據(jù)，并注意政策法規(guī)和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)劃、管理部門對該資產(chǎn)開發(fā)和利用的限制。（2）年金資本化模式運用收益法時，對有相對穩(wěn)定收益且收益年期無限的森林景觀資源資產(chǎn)，可采用年金資本化模式這種特殊表達形式進行價值評估：具體公式：式中：E——森林景觀資源資產(chǎn)評估值A(chǔ)——森林景觀資源資產(chǎn)年均凈收益額資本化率條件價值法模式條件價值法也是以收益法為基礎(chǔ)的衍生技術(shù)方法，該方法是通過對游客進行問卷調(diào)查，測算游客對森林景觀的平均旅游支付意愿，并以此作為合理門票價格，從而獲得森林景觀資源資產(chǎn)評估值。運用條件價值法評估整個森林風(fēng)景區(qū)的價值時，主要步驟如下：首先，進行游客調(diào)查，得出游客對該景區(qū)門票的平均愿意支付值；其次，以該平均愿意支付值作為合理的門票價格，計算出景區(qū)的年門票收入，加上其它經(jīng)營項目的年預(yù)計收入，得出該景區(qū)的年總收入；再次，年總收入扣除各種成本費用即得景區(qū)的年純收益；最后，將年均純收益折現(xiàn)后得出該森林風(fēng)景區(qū)的評估值。在評估實踐中，條件價值法的應(yīng)用存在如下局限性：.現(xiàn)行森林旅游景區(qū)的門票定價主要受制于經(jīng)營者的意愿和物價管理部門的調(diào)控，其定價受市場波動影響較小，受訪游客的支付意愿無法直接影響實際定價，也不能作為理性和客觀的定價參考依據(jù)；.森林景觀資源資產(chǎn)有別于機器設(shè)備、建筑物等其它種類資產(chǎn)，其具有區(qū)域壟斷性和資源稀缺性，其門票定價并不是一種完全競爭市場條件下的價格。因此，不能僅僅以游客的支付意愿確認門票的價格。.該方法下，調(diào)查數(shù)據(jù)的分析質(zhì)量取決于調(diào)查問卷的設(shè)計和調(diào)查樣本的數(shù)量，在評估實務(wù)操作中，為有效實施調(diào)查取得足夠樣本數(shù)量，需要耗費大量人力和時間，實際可操作性有限。4、收益法的應(yīng)用特點（1） 收益法的應(yīng)用前提是：委估森林景觀資源資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；資產(chǎn)擁有者獲得收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并用貨幣衡量；資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。（2） 鑒于森林景觀資源資產(chǎn)多為天然形成，且其具有明顯的獨特性、區(qū)域性和經(jīng)營性，因此市場法和成本法的應(yīng)用明顯受到限制，這使得收益法成為實踐中應(yīng)用最為廣泛的方法。（3） 收益法中，委估森林景觀資源資產(chǎn)的預(yù)期收益額，應(yīng)為資產(chǎn)基于現(xiàn)有條件，未來一定期間內(nèi)，按照最佳利用條件下的客觀收益。對收益額的預(yù)測需要結(jié)合委估資產(chǎn)自身特點和利用狀態(tài)、資產(chǎn)歷史運營狀況、周邊可比資產(chǎn)運營情況、市場環(huán)境和政策條件，進行綜合分析確定。（三）“成本法”評估思路1、 成本法含義成本法是按現(xiàn)時的標準、工價和生產(chǎn)水平，將重新營造一塊與評估對象相類似資產(chǎn)所需的成本費用，作為委估森林景觀資源資產(chǎn)的評估值。2、 成本法具體公式式中E——森林景觀資源資產(chǎn)評估值k——景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)C.——第i年景觀營林投入，主要包括工資、物資消耗、管護費用、地租等Q——旅游設(shè)施重置價v——旅游設(shè)施成新率r 折現(xiàn)率n——平均林齡3、成本法應(yīng)用特點該方法的應(yīng)用前提：委估森林景觀資源資產(chǎn)處于持續(xù)使用或假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；具備可用的歷史資料；形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的；委估森林景觀資源資產(chǎn)主要由人工形成為主。成本法中，景觀林和旅游設(shè)施的重置成本應(yīng)采用更新重置成本，即指采用新型材料、現(xiàn)代標準、規(guī)格和技術(shù)，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。以上為三種基本評估思路的概述。在評估實踐中，應(yīng)主要考慮上述方法在具體評估項目中的適用性。除此之外，我們對旅行費用法的適用性也進行了研究。三、旅行費用法在森林景觀資源資產(chǎn)評估中的適用性問題上世紀八十年代開始，我國就出現(xiàn)了一些關(guān)于景觀資源游憩效益的評價研究，旅行費用法是目前國內(nèi)對于游憩效益核算的常用方法。游憩效益可認為是旅游者游覽觀光后精神上獲得的益處，亦可認為是某一游憩區(qū)為全社會所作的服務(wù)效益。在一般情況下，景觀資源游憩效益評價有別于本文所研究的森林景觀資源資產(chǎn)評估。旅行費用法以游人的消費者剩余來表達游憩效益，它通過觀察人的市場行為，以某一游憩區(qū)的游人所支付的游憩費用（包括交通往返費用、住宿費、餐飲費、門票和旅行的時間價值）作為自變量，調(diào)查旅游者的居住地和游憩區(qū)周圍不同地區(qū)的人口總數(shù)，建立旅游費用游憩需求模型，根據(jù)需求模型對應(yīng)的函數(shù)關(guān)系計算游人的消費者剩余,即整個旅游區(qū)綜合游憩效益。旅行費用法主要用于對景觀資源游憩效益的評價，其游憩效益對應(yīng)的經(jīng)濟主體比較廣泛，不僅包括景觀資源資產(chǎn)的所有者或經(jīng)營者，還包括交通、住宿、餐飲行業(yè)的相關(guān)受益者。而森林景觀資源資產(chǎn)評估，一般情況下反映的是森林景觀資源資產(chǎn)的市場價值，其評估對應(yīng)的經(jīng)濟主體僅限于森林景觀資源資產(chǎn)自身的所有者或經(jīng)營者。因此，只有當(dāng)評估機構(gòu)受森林景區(qū)所在地政府等機構(gòu)委托，以該景區(qū)的社會綜合游憩效益作為評估對象時，才可適當(dāng)采用旅行費用法。四、森林景觀資源資產(chǎn)評估方法中景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)的確認森林景觀資源資產(chǎn)的評估價值是隨著森林風(fēng)景資源質(zhì)量狀況、環(huán)境特征、區(qū)位開發(fā)條件的不同而變化的。無論是采用何種評估方法，均需要對委估森林景觀資源資產(chǎn)與所參照森林景觀資源資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量情況進行比較分析，直接將兩者的價值或預(yù)期收益等影響價值的重要因子聯(lián)系起來，從而確認前述具體方法中的景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)。在一般性森林資源資產(chǎn)評估中，考慮到評估目的需要以及委估森林資源資產(chǎn)的利用方向和利用性質(zhì)，森林資源資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量主要體現(xiàn)在“林地面積、樹種組成、林齡、公頃株數(shù)、平均胸徑、平均樹高、立木蓄積”等因子上。而森林景觀資源資產(chǎn)則有所不同，其應(yīng)側(cè)重于從旅游休閑、娛樂審美的角度，以森林景觀資源本體質(zhì)量、區(qū)域環(huán)境質(zhì)量及其所處的區(qū)位交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施條件等反映其資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量?！吨袊止珗@風(fēng)景資源質(zhì)量等級評定》(GB/T18005-1999)作為國家標準，具有權(quán)威性和實用性，能夠客觀、科學(xué)、綜合地反映森林風(fēng)景資源質(zhì)量狀況、環(huán)境特征、區(qū)位開發(fā)條件，適宜作為森林景觀資源資產(chǎn)質(zhì)量和實體狀況評價的首選方法。(一)森林景觀資源質(zhì)量和實體狀況的評價方法依據(jù)《中國森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級評定》(GB/T18005-1999)，應(yīng)按照如下程序?qū)ξ郎志坝^資源資產(chǎn)進行評價：首先，在對委估森林景觀資源資產(chǎn)的調(diào)查基礎(chǔ)上，綜合地文資源、水文資源、生物資源、人文資源和天象資源等五方面，按典型度、自然度、多樣度、科學(xué)度、利用度、吸引度、地帶度、珍稀度等因子評定分值，再依據(jù)評價因子的地位和重要性確定該類資源的權(quán)數(shù)，經(jīng)過加權(quán)得出景觀資源基本質(zhì)量分值，最后加上資源組合狀況分值和特色狀況分值，得出森林景觀資源質(zhì)量評價分值，滿分為30分。見表1。表1：森林景觀資源質(zhì)量評價表資源類型評價因子最高值得分值初步匯總權(quán)數(shù)基本質(zhì)量資源質(zhì)量

地文資源典型度520自然度5吸引度4多樣度3科學(xué)度3水文資源典型度520自然度5吸引度4多樣度3科學(xué)度3生物資源地帶度1040珍稀度10多樣度8吸引度6科學(xué)度6人文資源珍稀度415典型度4

多樣度3吸引度2科學(xué)度2天象資源多樣度15珍稀度1典型度1吸引度1利用度1資源組合狀況1.5特色附加分2.0第二，對委估森林景觀資源資產(chǎn)所處區(qū)域范圍內(nèi)，大氣、地面水、土壤質(zhì)量和空氣負離子含量、細菌含量等環(huán)境因子分別進行評價，評分值之和為區(qū)域環(huán)境質(zhì)量評價分值，滿分為10分。見表2。表2:森林景觀區(qū)域環(huán)境質(zhì)量評價表評價項目評價指標標準評價分值森林景觀評分值大氣質(zhì)達到國家大氣環(huán)境質(zhì)量(GB3096-1996)2

量一級標準達到國家大氣環(huán)境質(zhì)量(GB3096-1996)二級標準1地面水質(zhì)量達到國家地面水環(huán)境質(zhì)量(GB3838-1988)一級標準2達到國家地面水環(huán)境質(zhì)量(GB3838-1988)二級標準1土壤質(zhì)量達到國家土壤環(huán)境質(zhì)量(GB15618-1995)一級標準1.5達到國家土壤環(huán)境質(zhì)量(GB15618-1995)二級標準1負離子含量旅游旺季主要景點其含量為5萬個/cm32.5旅游旺季主要景點其含量為1萬至5萬個/cm32旅游旺季主要景點其含量為3千至1萬個/cm31旅游旺季主要景點其含量為1千至3千個/cm30.5空氣細菌空氣細菌含量為1千個/m3以下2空氣細菌含量為1千至1萬個/m31.5

含量空氣細菌含量為1萬至5萬個/m30.5注：各單項指標評分值累加得出環(huán)境質(zhì)量評價分值，滿分值為10分。第三，對委估森林景觀資源資產(chǎn)的面積、旅游適游期、區(qū)位條件、內(nèi)外部交通和基礎(chǔ)設(shè)施等旅游開發(fā)利用條件進行評價，評價分值之和為旅游開發(fā)利用條件評價分值，滿分為10分。見表3。表3：森林景觀旅游開發(fā)利用條件評價表評價項目評價指標標準評價分值森林景觀評分值公園面積森林公園面積大于500公頃1旅游適宜期大于或等于240天年2在150天至240天年之間1小于150天年0.5區(qū)位條件距省會城市小于100公里，或以公園為中心、半徑100公里內(nèi)有100萬人口規(guī)模的城市，或100公里內(nèi)有著名旅游區(qū)（點）2距省會城市（含省級市）或著名旅游區(qū)1

（點）100?200km距省會城市（含省級市）或著名旅游區(qū)（點）超過200km0.5外部交通鐵路50km內(nèi)通鐵路，在鐵路干線上，中等或大站，客流量大150公里內(nèi)通鐵路，不在鐵路干線上，客流量小0.5公路國道或省道，有交通車隨時可達，客流量大1省道或縣級道路，交通車較多，有一定客流量0.5水路水路較方便，客運量大，在當(dāng)?shù)亟煌ㄖ姓加兄匾匚?水路較方便，有客運0.5航空100公里內(nèi)有國內(nèi)空港或150公里內(nèi)有國際空港1內(nèi)部交通區(qū)域內(nèi)有多種交通方式可供選擇，具備游覽的通達性1區(qū)域內(nèi)交通方式較為單一0.5基礎(chǔ)設(shè)自有水源或各區(qū)通自來水，有充足變壓電供2施條件應(yīng)，有較為完善的內(nèi)外通訊條件，旅游接待服務(wù)設(shè)施較好通水、電，有通訊和接待能力，但各類基礎(chǔ)設(shè)施條件一般!1注：各單項指標評分值累加得出森林風(fēng)景旅游開發(fā)利用的評價分值。上述三大項之和為森林景觀資源質(zhì)量的綜合評價分值，滿分為50分。其中一級為40-50分，資源價值和旅游價值高；二級30-39分，資源價值和旅游價值較高；三級20-29分，在開展旅游活動的同時要對景觀資源和環(huán)境加改造、改善和提高；19分以下必須改善、提高資源和環(huán)境質(zhì)量。（二）森林景觀資源質(zhì)量和實體狀況評價在評估中的具體應(yīng)用依據(jù)評估方法的不同，森林景觀資源質(zhì)量和實體狀況評價的應(yīng)用分為如下幾種情況：1、在市場法中，該評價結(jié)果直接體現(xiàn)在“匕一一景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)”的應(yīng)用上：按照《中國森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級評定》作為標準,分別對評估對象和所選參照物進行評分，兩者分值的比即為K1。2、在成本法中，評價結(jié)果體現(xiàn)在“K—景觀質(zhì)量調(diào)整系數(shù)”的應(yīng)用上:依據(jù)《中國森林公園風(fēng)景資源質(zhì)量等級評定》，先對評估對象按調(diào)查的現(xiàn)狀進行質(zhì)量等級評分，再分析評估對象按原設(shè)計標準進行營林投入后，理論上應(yīng)達到的質(zhì)量等級分值，最后將上述兩者作對比，求得K。3、森林景觀資源質(zhì)量評價在收益法中的應(yīng)用，則間接體現(xiàn)在森林景觀資源資產(chǎn)（景區(qū)）年經(jīng)營凈收益的分析和預(yù)測中。例如，在采用假設(shè)開發(fā)模式，對森林景觀資源資產(chǎn)（景區(qū)）運營后年游客量及游客增長趨勢進行分析預(yù)測時，需要選取周邊區(qū)域相同或類似森林景觀資源資產(chǎn)（景區(qū)），以其實際運營數(shù)據(jù)作為參照分析。所選參照物的森林景觀資源質(zhì)量等級評定分值應(yīng)與評估對象的分值盡可