某項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位建議

某項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位建議項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃定位研究步驟：區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目商業(yè)定位區(qū)域消費(fèi)訴求區(qū)域市場(chǎng)分析及消費(fèi)訴求區(qū)域市場(chǎng)分析商業(yè)功能訴求團(tuán)城山區(qū)域發(fā)展規(guī)劃CBD是團(tuán)城山未來的規(guī)劃方向

根據(jù)2005-2015黃石商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，團(tuán)城山未來定位為黃石市的CBD（中央商務(wù)區(qū)），其規(guī)劃布局主要包括商業(yè)、會(huì)展、金融、文化、娛樂、辦公、休閑等?！饵S石城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》（２００５—２０１５）征求意見稿將行政中心西側(cè)的面積為０．３５平方公里的商業(yè)用地及其周邊的行政、信息、文化、體育等用地共計(jì)０．８４平方公里建設(shè)成為ＣＢＤ區(qū)。ＣＢＤ范圍包括以人民廣場(chǎng)為中心，以杭州西路（包括杭州東路部分）和桂林南路為軸線的１．４５平方公里范圍。規(guī)劃商業(yè)面積１０萬平方米，興建大型零售網(wǎng)點(diǎn)３個(gè)。商業(yè)核心區(qū)域項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)核心區(qū)域主要以大型一站式商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，依靠其地段優(yōu)勢(shì)，售賣模式單一售價(jià)較高，且銷售良好；小結(jié)：核心區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目與本項(xiàng)目距離3.4公里較遠(yuǎn)，將不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，但存在商鋪投資客戶爭(zhēng)奪的間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介競(jìng)爭(zhēng)力麗島·半山華府整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積12萬平方米，建筑面積12萬平方米，規(guī)劃常住人口達(dá)到4000人位置：麗島半山華府位于杭州西路76號(hào)開發(fā)商：黃石聯(lián)合置業(yè)有限公司商業(yè)面積達(dá)3萬平方米，集合武商量販、招商銀行、漢奧羽球、寶姿養(yǎng)生、名媛華舍美容、格力電器等眾多品牌企業(yè)。商業(yè)街函蓋居住、商務(wù)、休閑娛樂、體育健身、購(gòu)物、美食等各項(xiàng)功能宏維·山水明城開發(fā)商：黃石市宏維置業(yè)有限公司占地245畝位置：宏維山水明城位于團(tuán)城山開發(fā)區(qū)杭州西路98號(hào)商業(yè)街有銀行、賓館、超市、茶樓、美容美發(fā)、社區(qū)診所嘉泰·銀河灣開發(fā)商：嘉泰置業(yè)開發(fā)進(jìn)度：2010年下半年入市，2011年底一期交房位置：龍灣一品G10號(hào)商業(yè)主樓對(duì)面占地140畝建筑面積：31.6萬㎡，近3000戶，未來入住人口超過1萬人尚無商業(yè)規(guī)劃區(qū)域項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目名稱項(xiàng)目簡(jiǎn)介競(jìng)爭(zhēng)力金鼎世家開發(fā)商：江天置業(yè)開發(fā)進(jìn)度：已經(jīng)售完，一期2010年底交房項(xiàng)目規(guī)模：純高層社區(qū)，16.4萬㎡，約1200戶商業(yè)面積約4000㎡中茵國(guó)際公寓開發(fā)商：中茵股份（上市公司）項(xiàng)目位置：龍灣一品西側(cè)地塊項(xiàng)目規(guī)模：占地350畝，總建筑面45萬㎡，商業(yè)面積8萬㎡，總投資9億，項(xiàng)目包括寫字樓、商鋪、住宅、酒店式公寓開發(fā)進(jìn)度：2010底動(dòng)工商業(yè)面積8萬㎡區(qū)域項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力黃電小區(qū)項(xiàng)目位置：龍灣一品正東面項(xiàng)目規(guī)模：約800戶。開發(fā)進(jìn)度：2010年下半年動(dòng)工，預(yù)計(jì)一期在2011年底交房原規(guī)劃為3層底商，因龍灣一品商業(yè)體量較大，該項(xiàng)目為避免競(jìng)爭(zhēng)，改為一層底商，故商業(yè)體量?jī)H為2000㎡豐竹園位置：龍灣一品東北側(cè)，靠近肖湖路項(xiàng)目規(guī)模：小高層住宅小區(qū)，為美爾雅職工福利房，約600戶。開發(fā)進(jìn)度：已經(jīng)交房，2006年首批入住，目前已全部入住。體量較小，估計(jì)不足2000㎡，為社區(qū)沿街一層門面。目前有超市，干洗，餐飲等。區(qū)域項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力白馬山莊位置：龍灣一品項(xiàng)目北側(cè)項(xiàng)目規(guī)模：3棟16層電梯房，約100戶開發(fā)進(jìn)度：已經(jīng)全部入住無配套商業(yè)國(guó)稅局小區(qū)位置：緊靠豐竹園項(xiàng)目規(guī)模：6萬㎡，約400戶開發(fā)進(jìn)度：已發(fā)售，預(yù)計(jì)2011年底全面交房無配套商業(yè)武夷花園：社區(qū)商業(yè)配套菜場(chǎng)、小超市、小百貨石榴園：沿街門面多為建材、水暖五金、電動(dòng)工具、小餐飲周邊行政單位：環(huán)保局、商檢局、檢察院、黃石市行政中心（2010年下半年建成）區(qū)域項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手小結(jié)：按照項(xiàng)目周邊目前的規(guī)劃情況來看，未來3年內(nèi)項(xiàng)目周邊1公里以內(nèi)住宅項(xiàng)目的開發(fā)量將達(dá)到100萬㎡的規(guī)模。按照戶均100㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，未來該地段將有接近1萬套商品房的供應(yīng)。按照戶均3.3人計(jì)算，未來本地段入住人口將達(dá)到3萬人以上。按照通行的城市規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)配套為700㎡/千人，即單本區(qū)域內(nèi)居民商業(yè)配套需求量即為2萬㎡以上。區(qū)域項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)項(xiàng)目名稱數(shù)量（家）業(yè)態(tài)比例超市武商量販、中百超市（開發(fā)區(qū)店）、中百超市（石榴園店）、中百超市（國(guó)繡園店）、永華連鎖超市519%大型餐飲福壽閣大酒店、天臺(tái)山、青蓮酒家、藍(lán)天大酒店、石榴園酒樓、多瑙河國(guó)際商務(wù)會(huì)所、磁湖山莊、青龍美食廣場(chǎng)830%茶樓乙十六號(hào)茶坊、銀馬茶舍、天臺(tái)山、天下一品415%特色餐飲無0寫字樓青龍大廈、創(chuàng)業(yè)中心28%KTV陽光音樂會(huì)所（磁湖山莊）、天臺(tái)山28%洗浴中心天臺(tái)山、青龍大廈、步步高312%健身中心世紀(jì)健身會(huì)所、金圣娛樂城（步步高賓館）28%小結(jié)：以上數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段團(tuán)城山區(qū)休閑娛樂、商務(wù)辦公、特色餐飲業(yè)態(tài)還較為薄弱。由于1.《黃石城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2005—2015）》提出，黃石市級(jí)商業(yè)中心布局為“一主兩副”，其中“一主”即是團(tuán)城山中央商務(wù)區(qū)（ＣＢＤ），在商業(yè)方面大力支持鼓勵(lì)休閑娛樂、商務(wù)辦公、特色餐飲行業(yè)；2.周邊消費(fèi)人以商務(wù)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、本區(qū)域政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位青年公務(wù)員、企業(yè)青年職員居多；建議可將休閑娛樂、商務(wù)辦公、特色餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行配比組合，全面提升本項(xiàng)目商業(yè)檔次。商業(yè)配套設(shè)施問卷比例（%）需求強(qiáng)度等級(jí)綜合超市96強(qiáng)度需求菜場(chǎng)72藥房或社區(qū)醫(yī)院60郵局銀行59.6茶樓茶坊51.2中度需求足浴桑拿按摩46干洗店44中大型餐飲34美容美發(fā)16健身房16.3便利店10.8弱度需求彩擴(kuò)沖洗店8.1書店7.2花店5.9根據(jù)我司本地市調(diào)數(shù)據(jù)分析來看，客戶對(duì)不同業(yè)態(tài)傾向性強(qiáng)弱程度如表所示：社區(qū)型商業(yè)功能訴求小結(jié)：1.根據(jù)500份調(diào)查數(shù)據(jù)分析,由于主流消費(fèi)群體年齡大約在25-35歲之間，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、本區(qū)域政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位青年公務(wù)員、企業(yè)青年職員，收入穩(wěn)定，較同齡人稍高，屬于中高端人群，此類人群，不僅停留滿足于日常需求，對(duì)休閑娛樂、購(gòu)物飲食也有更高的需求。項(xiàng)目商業(yè)功能布局布局設(shè)計(jì)原則功能分區(qū)布局項(xiàng)目商業(yè)功能項(xiàng)目整體商業(yè)功能休閑功能文化功能娛樂功能商務(wù)功能餐飲功能社區(qū)公共服務(wù)功能購(gòu)物功能作為區(qū)域綜合性的社區(qū)主題商業(yè)街區(qū)，以滿足區(qū)域社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需求，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、商務(wù)、購(gòu)物、公共服務(wù)、購(gòu)物等多種功能服務(wù)。項(xiàng)目商業(yè)功能布局設(shè)計(jì)原則1．提高日均吸引人流量對(duì)顧客需求有強(qiáng)烈的吸引力：本地人、外地人；充分利用地緣優(yōu)勢(shì)，將個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、本區(qū)域政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位青年公務(wù)員、企業(yè)青年職員，人流最大限度地引導(dǎo)到本項(xiàng)目來。2．延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間對(duì)社區(qū)型家庭集體購(gòu)物：充分不同年齡、不同層次的購(gòu)物需求對(duì)非家庭購(gòu)物：可買、可玩、可看、可吃體驗(yàn)式購(gòu)物。3．提高顧客消費(fèi)率通過復(fù)合型業(yè)態(tài)的強(qiáng)大包容性，使業(yè)態(tài)商品組合在廣度和深度方面提升延展，最大限度地刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。4．提高日均銷售額及利潤(rùn)采用多元化的價(jià)格策略，做到：平價(jià)商品：堅(jiān)持薄利多銷中檔價(jià)商品：想買的―能買到―價(jià)格適中高價(jià)商品：品牌、，貨真價(jià)實(shí)項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū)布局A區(qū):核心功能商業(yè)區(qū)（購(gòu)物區(qū)）該區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目核心區(qū)域，本區(qū)域的定位直接關(guān)系著A區(qū)和C區(qū)的人流及商業(yè)氛圍，所以該區(qū)域定位于購(gòu)物區(qū)，用于匯聚人氣，滿足人們?nèi)粘Ｋ?，如：大型超市、?shù)碼家電賣場(chǎng)、品牌折扣店。B區(qū)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)區(qū)（體驗(yàn)區(qū)）該區(qū)域呈狹長(zhǎng)型分布，且由開放式步行街組成，適合配置社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，為本項(xiàng)目住宅及周邊商戶、住宅人群服務(wù)。如：銀行、社區(qū)醫(yī)療類、文化類。C、D區(qū)：休閑娛樂、特色餐飲區(qū)該區(qū)域處于本項(xiàng)目的交通樞紐地段，臨街面開揚(yáng)，容易展示形象面，定位為主題消費(fèi)，如：餐飲、娛樂。A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)B區(qū)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)區(qū)（體驗(yàn)區(qū)）B區(qū)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)區(qū)（體驗(yàn)區(qū)）B區(qū)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)區(qū)（體驗(yàn)區(qū)）D區(qū)：休閑娛樂、特色餐飲區(qū)D區(qū)：休閑娛樂、特色餐飲區(qū)D區(qū)：休閑娛樂、特色餐飲區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位定位背景定位原則市場(chǎng)形象定位項(xiàng)目檔次定位定位背景綜述市場(chǎng)條件因素從宏觀層面來說，黃石市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)貿(mào)易基礎(chǔ)；黃石市政規(guī)劃及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、城市發(fā)展方向均對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位及功能有所支持，由此，本項(xiàng)目在城市商業(yè)功能中將扮演的居住區(qū)級(jí)商業(yè)角色；據(jù)本項(xiàng)目可以作為居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心來發(fā)展，其重點(diǎn)是：以提供生活必需品和肉菜生鮮超級(jí)市場(chǎng)以及各類便民網(wǎng)點(diǎn)為主；業(yè)態(tài)組合中涵蓋生鮮超市，休閑娛樂中心、洗滌、美發(fā)、特色餐飲等；本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者等潛在目標(biāo)客戶的需求為基礎(chǔ)；目前雖然項(xiàng)目周邊并無直接競(jìng)爭(zhēng)，但是要想改變黃石人對(duì)此區(qū)域的總體印象，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，我們面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。項(xiàng)目杭州路地塊商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)品種眾多，即使有統(tǒng)一規(guī)劃，但較零散品質(zhì)不高，因此，本項(xiàng)目商業(yè)定位時(shí)需要進(jìn)一步提升。定位背景綜述項(xiàng)目條件因素本項(xiàng)目交通便利，社區(qū)消費(fèi)人口數(shù)量日漸充足；項(xiàng)目面臨無競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和必須提升形象檔次的態(tài)勢(shì)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存。項(xiàng)目商業(yè)定位的原則與城市的文化及消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)；與本區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)有機(jī)結(jié)合，避免脫離市場(chǎng)或者惡性競(jìng)爭(zhēng)；定位后的產(chǎn)品，更利于實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格及速度上的雙突破；商業(yè)街區(qū)定位與項(xiàng)目中住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價(jià)值互動(dòng)，前期由項(xiàng)目住宅的營(yíng)造出的市場(chǎng)品牌力來帶動(dòng)商業(yè)街區(qū)價(jià)值，后期由商業(yè)街區(qū)價(jià)值推進(jìn)項(xiàng)目整體價(jià)值的提升；市場(chǎng)形象定位項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)形象的定位應(yīng)以提高項(xiàng)目整體形象，改善商業(yè)形象不突出的境況，并保持與項(xiàng)目整體形象的一致性，通過合理規(guī)劃創(chuàng)造黃石市CBD商業(yè)典范，其形象概括為：引領(lǐng)黃石市CBD商業(yè)新時(shí)代黃石URC（UrbanRecreationCenter）都市娛樂中心社區(qū)型生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心（LIVINGMALL）市場(chǎng)形象定位龍灣匯富廣場(chǎng)案名詮釋：1.匯富代表本項(xiàng)目投資價(jià)值的體現(xiàn)2.廣場(chǎng)是集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光為一體大型綜合體項(xiàng)目，輻射整個(gè)團(tuán)城山，打造CBD地標(biāo)性商業(yè)3.滿足區(qū)域社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需求商業(yè)