房地產企業(yè)融資風險分析及防控策略思考

一、房地產企業(yè)運營現(xiàn)狀及融資的具體概述（一）運營現(xiàn)狀在過去，由于市場及政策等因素的影響，房地產行業(yè)發(fā)展速度過快，相關企業(yè)數(shù)量不斷增加，帶動著部分企業(yè)及人員會出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象，雖然在一定程度上提高了社會經濟發(fā)展水平，但對社會運轉與發(fā)展的穩(wěn)定性造成影響；為此，國家有關部門制定了嚴格的規(guī)范制度，對房地產行業(yè)及“炒房”現(xiàn)象進行限制管控，對房地產市場進行調控，相當一部分房地產企業(yè)沒有及時制定應對措施，導致自身應力能力與效益不斷下降，如果不及時調整經營與發(fā)展方案，極易受到市場淘汰[1]。（二）企業(yè)融資的具體特點1．項目開發(fā)時間較長通常情況下，房地產項目在建設過程中需要消耗大量時間，其由工程規(guī)劃施工至竣工驗收整體過程需要消耗3-5年左右，且工程規(guī)模與高度越大，其所消耗的時間也越多，由此導致房地產企業(yè)資金投入之后，其回收周期較長，極易影響企業(yè)資金的正常周轉，增加了財務及融資風險問題出現(xiàn)的概率。2．資金需求量較大當房地產企業(yè)經營運轉時，其在本質上屬于資金密集型產業(yè)，企業(yè)運營及項目開發(fā)等工作都需要大量資金的投入，相當一部分企業(yè)自有的資金無法滿足工作需要，這就需要借助外部融資等方式的應用，實現(xiàn)資金籌措與周轉；而大多數(shù)融資渠道的門檻較高，房地產企業(yè)領導需要根據(jù)企業(yè)運營模式與特點，科學選擇合適的融資渠道與方式，在完成融資的同時，避免風險問題的出現(xiàn)。3．財務與經營風險較大同時，由于房地產行業(yè)與社會經濟及國家宏觀政策之間的關系較為緊密，如果社會經濟與國家宏觀政策出現(xiàn)變化時，房地產行業(yè)及市場發(fā)展極易受到影響而出現(xiàn)各種風險問題，由此導致相關企業(yè)在進行融資及日常運營等過程中存在較大的不確定性[2]。（三）常見的融資風險類型1．政策風險當房地產企業(yè)開展融資工作時，政策風險屬于常見問題之一，其主要是由于房地產企業(yè)經營運轉過程對民生、社會穩(wěn)定運轉及經濟發(fā)展等方面有著極大的影響，為了降低融資風險問題出現(xiàn)的概率，國家部門會頒布相應的政策進行調控，不過，由于政策在頒布之前需要進行長時間調研分析，如果政策頒布之前，部分房地產企業(yè)開展融資工作時，將會在很大程度上出現(xiàn)風險問題，限制融資功能做水平的提高，同時對企業(yè)整體運營發(fā)展造成阻礙；為此，相關企業(yè)管理人員需要組織專業(yè)人員，調整經營管理及融資等方面的思路，積極創(chuàng)新融資風險管控方式，對房地產企業(yè)及行業(yè)整體發(fā)展提供保障[3]。2．經營風險在現(xiàn)代房地產企業(yè)融資過程中，經營風險在本質上屬于動態(tài)性風險問題，其主要是指融資過程極易受到企業(yè)項目運營狀況所影響，例如，某一房地產企業(yè)在對一塊地皮進行開發(fā)時，該地皮價格較高，且具有極高的發(fā)展?jié)摿Γ贿^，由于該企業(yè)所采用的策略方法缺乏合理性，在融資過程中，風險問題出現(xiàn)的概率較高，不僅無法有效完成項目開發(fā)工作，還會對企業(yè)自身運營與發(fā)展造成制約；同時，如果部分企業(yè)在項目規(guī)劃開發(fā)等過程中沒有積極樹立正面的社會形象，且施工人員沒有嚴格遵循國家規(guī)范標準進行操作，導致項目施工存在大量質量與安全漏洞問題，極易對企業(yè)自身運轉與發(fā)展造成阻礙。3．財務風險財務風險問題在任何企業(yè)運轉過程中都屬于常見問題，對企業(yè)經營運轉有著極大的影響；而當房地產企業(yè)開展融資工作時，由于融資工作屬于特殊的財務工作內容，其涉及的部門與環(huán)節(jié)較多，且融資規(guī)模較大，如果部分財務人員對融資工作缺乏足夠的了解與重視，實際工作缺乏科學專業(yè)的技術與工作方法，極易引起工作漏洞，提高融資風險出現(xiàn)的概率。4．市場風險除此之外，市場風險在現(xiàn)代房地產企業(yè)融資工作中同樣屬于常見風險之一，其主要是由于相關企業(yè)領導及財務工作人員對房地產市場環(huán)境及信息變化缺乏及時地了解與掌握，且當市場環(huán)境與信息出現(xiàn)變化時沒有制定應對措施；雖然大多數(shù)房產對人們屬于剛需物品，不過，隨著市場詐騙問題的不斷出現(xiàn)，再加之國家調控政策的頒布，人們大多對房地產市場處于觀望態(tài)度，降低了房地產企業(yè)及行業(yè)整體效益，且對融資工作帶來較大的困難，如果企業(yè)領導不能及時找出市場中存在的風險問題，并制定防控措施，還會增加市場風險出現(xiàn)的概率，從而影響企業(yè)融資及運營管理等方面的正常進行[4]。（四）常見的融資方式通常，當房地產企業(yè)在進行融資時，大多數(shù)企業(yè)及管理人員會選擇民間借貸、抵押、買賣及匯票等方式，雖然能夠帶來一定的資金，不過，由于融資方式單一，且投入成本較高，企業(yè)需要付出大量利息，且融資資金無法充分滿足運營等工作的需要；為此，國家有關部門調整政策，房地產企業(yè)可以借助銀行信貸、發(fā)放股權、債券及信托產品等，以此來獲取資金，有效提高了企業(yè)融資工作的便利性，且不會產生融資風險問題，為房地產企業(yè)健康發(fā)展提供了基礎與保障。二、引起房地產企業(yè)融資風險問題的常見因素（一）缺乏足夠的風險防控意識研究表明，當房地產企業(yè)融資工作開展時，融資工作水平與質量對企業(yè)內部現(xiàn)金流及對風險問題的承受力有著極大的影響；不過，由于部分房地產企業(yè)領導及管理人員自身風險防控意識不足，其認為融資工作屬于財務部門的職責，對融資風險防控的重要作用缺乏重視，實際工作也僅僅由財務部門人員進行處理，導致實際工作水平較低，企業(yè)內部與外部融資方面的資源得不到有效利用，極易引起企業(yè)資金鏈斷裂現(xiàn)象，對后期經營運轉與發(fā)展造成極大影響。（二）融資渠道較少在部分房地產企業(yè)進行融資時，企業(yè)領導自身思想理念較為傳統(tǒng)，且風險防控意識不足，融資工作以銀行貸款方式為主，雖然能夠獲取一定資金，不過，其融資渠道過于單一，企業(yè)對銀行有著強烈的依賴性，貸款利率的決定權在銀行方面，房地產企業(yè)缺乏議價能力，導致融資工作需要消耗大量成本與代價，降低企業(yè)自身的經濟效益；而如果銀行的融資渠道出現(xiàn)問題之后，企業(yè)無法獲取需要的資金，由此而影響著企業(yè)自身及房地產行業(yè)的健康發(fā)展。（三）受國家政策及金融市場環(huán)境影響當房地產企業(yè)經營運轉時，其對社會經濟建設等方面有著極大的影響，為此，國家有關部門為其制定并頒布了一定的政策，對房地產行業(yè)進行宏觀調控，帶動著金融市場環(huán)境的變化，導致部分企業(yè)經營運轉過程出現(xiàn)資金周轉困難現(xiàn)象，甚至會引起資金鏈斷裂；同時，部分中小型企業(yè)在進行融資工作時，由于其自身資金實力及經濟發(fā)展水平等較低，導致其在通過銀行信貸方面的額度較低，無法借助該方式進行融資，而其他方式的成本較高，不僅影響著融資及運營等過程的順利進行，還會提升企業(yè)融資風險問題出現(xiàn)的概率，對房地產企業(yè)及行業(yè)整體發(fā)展造成限制與制約。（四）企業(yè)負債規(guī)模較大由于房地產項目在規(guī)劃開發(fā)過程需要消耗大量時間與資金成本，當工程竣工之后才可以獲取資金效益；不過，由于房地產企業(yè)自身規(guī)模等因素的影響，其內部資金儲備相對較少，大多是吸收外源性資金對項目開發(fā)運行進行保障，導致企業(yè)自身有著極高的資產負債率，極大地增加了融資工作的難度；如果企業(yè)受政策及市場環(huán)境等因素的影響，導致現(xiàn)金流與資金鏈周轉出現(xiàn)問題，無法及時償還債務，極易導致企業(yè)破產。（五）企業(yè)盈利能力不足企業(yè)自身盈利能力主要是指項目建設施工之后，能夠在規(guī)定時間內得到銷售回款，在償還負債融資本息之后，還可以獲取充足的利潤，為后期運營與發(fā)展提供保障；不過，由于不同地區(qū)經濟發(fā)展水平不足，購買力處在較大的差異，由此導致房地產市場的存貨去化速度較慢，導致企業(yè)經營周期與成本增加，其盈利能力不斷降低，甚至無法在規(guī)定時間內收回本金與利潤，極易引起資金短缺或破產等問題，同時對行業(yè)整體發(fā)展造成不良影響。（六）部分企業(yè)存在盲目融資現(xiàn)象此外，在部分企業(yè)開展融資工作時，企業(yè)管理人員為了獲取充足資金來保障生產運營過程的順利進行，管理人員沒有根據(jù)企業(yè)具體狀況選擇合適的融資渠道，且忽視了常見的風險隱患，甚至會將企業(yè)內部固定資產進行抵押，如果后期運轉過程出現(xiàn)資金周轉困難或資金鏈斷裂等現(xiàn)象，其相關債務無法有效償還，還會阻礙企業(yè)自身的運轉與發(fā)展。三、加強房地產企業(yè)融資風險防控的策略措施（一）加強企業(yè)風險防控意識的提升當前時期，為了加強房地產企業(yè)融資風險防控工作的開展，企業(yè)領導及管理人員首先需要明確融資風險防控工作的重要性，在實際工作中，管理人員需要嚴格遵循有關部門的政策規(guī)定，積極參與培訓教育活動，以此來提高自身風險防控意識與素養(yǎng)；同時，企業(yè)領導還需要組織財務等部門，加強宣傳教育活動的開展，對全體職工進行融資風險防控意識的培養(yǎng)，確保在開展融資工作之后，各部門人員都能夠進行配合，在提高融資工作水平的同時降低風險問題出現(xiàn)的概率，為企業(yè)自身及行業(yè)整體發(fā)展打下優(yōu)良的基礎。（二）加強融資渠道多元化發(fā)展在傳統(tǒng)房地產企業(yè)融資風險防控工作開展時，其融資渠道單一，融資工作成本較高，影響著企業(yè)自身經濟效益的提高，同時還會引起融資風險問題；為此，在后期工作中，企業(yè)領導需要加強與政府部門的協(xié)調配合，并組織專業(yè)部門與人員，加強融資方式與渠道的研究創(chuàng)新，促進融資工作的多元化發(fā)展，強化提高融資工作水平，將企業(yè)自身融資壓力進行緩解降低，在減少融資成本支出的同時，降低風險出現(xiàn)的概率；而房地產企業(yè)管理人員則需要根據(jù)企業(yè)自身規(guī)模與運轉模式，選擇合適的融資方式，進一步提高現(xiàn)代房地產企業(yè)整體的發(fā)展水平。（三）加強對國家政策與金融市場環(huán)境的了解同時，由于房地產企業(yè)經營運轉過程極易受到國家政策及金融市場環(huán)境等因素的影響，為此，在企業(yè)融資風險防控工作中，企業(yè)領導及管理人員需要加強對國家政策與金融市場環(huán)境的了解，當某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)變化時，相關企業(yè)可以宏觀調控政策調整運營及融資等工作的方案，并選擇新興技術與方式，在提高融資工作水平的同時，避免風險問題的出現(xiàn)。（四）加強企業(yè)金融體系的完善房地產金融體系作為日常運營及融資等工作的重要環(huán)節(jié)，對相關工作水平有著極大的影響，當企業(yè)開展融資風險防控工作時，企業(yè)領導可以加強與有關部門的協(xié)調配合，并順應國家政策規(guī)范的要求，完善金融體系，實現(xiàn)多元化融資，同時還可以加強信托、投資基金等金融產品的研發(fā)創(chuàng)新，促進金融市場發(fā)展水平的提高；另外，企業(yè)領導還需要聯(lián)合政府部門，根據(jù)當?shù)亟鹑谑袌霏h(huán)境發(fā)展要求，對金融領域的法律法規(guī)進行完善，并制定科學完善的房地產融資流程及信用評級制度，提高金融監(jiān)管水平，在最大程度上提高房地產企業(yè)金融風險防控水平與質量。（五）加強融資的合理規(guī)劃除了以上措施之外，為了加強房地產企業(yè)融資風險防控水平的提高，企業(yè)領導還需要加強融資方案的合理規(guī)劃，在這一過程中，工作人員需要根據(jù)企業(yè)自身規(guī)模、運營模式及特點等，以此來設計出合理的融資金額，避免由于償還能力不足導致風險問題的出現(xiàn)；同時，工作人員還需要選擇合適的融資渠道與方式，進一步提高融資工作水平，為房地產企業(yè)及行業(yè)運營發(fā)展提供充分的促進作用。四、結束語綜上所述，在現(xiàn)代房地產企業(yè)經營運轉過程中，融資風險屬于常見問題之一，對企業(yè)經營運轉及行