房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程及各環(huán)節(jié)稅種分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程及各環(huán)節(jié)稅種分析編輯課件一、房地產(chǎn)業(yè)稅收管理二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策的一般規(guī)定三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的涉稅違法類型及應(yīng)對方法

目錄編輯課件第一局部房地產(chǎn)業(yè)稅收管理編輯課件一、房地產(chǎn)開發(fā)涉稅流程與涉稅簡介房地產(chǎn)業(yè)：是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、效勞的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、根底性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的營利性組織。開發(fā)：在取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行根底設(shè)施和房屋建設(shè)。經(jīng)營：對所從事開發(fā)的工程處分、轉(zhuǎn)讓、租賃或抵押。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)：包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃活動；住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他建筑物的開發(fā)、銷售、出租等活動?！惨弧撤康禺a(chǎn)的概念和經(jīng)營范圍編輯課件〔二〕房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)不可移動、獨(dú)一無二、壽命長久、數(shù)量有限、用途多樣、相互影響、易受限制、價值巨大、難以實(shí)現(xiàn)、保值增值等特點(diǎn)。運(yùn)作環(huán)節(jié)多、投資金額大、時間周期長、社會影響面廣、投資風(fēng)險高、業(yè)務(wù)開展地域性強(qiáng)等特點(diǎn)編輯課件稅收重點(diǎn)〔三〕房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營流程登記注冊土地取得立項(xiàng)與規(guī)劃建筑施工銷售管理產(chǎn)權(quán)辦理簽訂土地出讓合同設(shè)立項(xiàng)目公司發(fā)改委立項(xiàng)取得建設(shè)用地許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證預(yù)售許可證竣工驗(yàn)收備案交房編輯課件〔四〕房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管特點(diǎn)房地產(chǎn)按工程建設(shè)，稅法是以企業(yè)為納稅人房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)與本錢結(jié)轉(zhuǎn)在時間上不配比房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)會計與稅法上不盡相同房地產(chǎn)局部費(fèi)用?？缙诎l(fā)生，需進(jìn)行追溯調(diào)整特點(diǎn)編輯課件房地產(chǎn)稅收實(shí)行一體化管理〔國稅發(fā)〔2005〕82號、國稅發(fā)〔2007〕114號、贛地稅發(fā)〔2021〕24號〕。四大環(huán)節(jié)十二種稅部門協(xié)作信息共享先稅后證以票控稅源泉控管稅款征收崗稅源管理崗◆取得環(huán)節(jié)--土地信息數(shù)據(jù)庫◆開發(fā)環(huán)節(jié)--一戶式存儲數(shù)據(jù)庫◆交易環(huán)節(jié)--房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫◆保有環(huán)節(jié)--不需建立數(shù)據(jù)庫二、房地產(chǎn)開發(fā)稅收管理的內(nèi)容〔一〕房地產(chǎn)稅收一體化管理根本內(nèi)容編輯課件〔二〕房地產(chǎn)稅收一體化信息管理的根本架構(gòu)2.工程信息管理1.工程登記建檔3.工程納稅申報4.工程發(fā)票使用5.工程清算及注銷編輯課件第二局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策的一般規(guī)定編輯課件境內(nèi)應(yīng)稅勞務(wù)+轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)+銷售不動產(chǎn)1.營業(yè)稅境內(nèi)外勞務(wù)劃分問題2.在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓3.視同發(fā)生應(yīng)稅行為(抵債、投資、自用、回遷房）〔一〕營業(yè)稅的征稅范圍編輯課件★境外單位或者個人★境內(nèi)代理人OR受讓方或者購置方〔二〕營業(yè)稅納稅義務(wù)人和扣繳義務(wù)人〔三〕營業(yè)稅稅率1.納稅義務(wù)人〔1〕根本規(guī)定★單位和個人★發(fā)生應(yīng)稅行為★收取貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益〔2〕特殊規(guī)定★承包、承租、掛靠方式經(jīng)營★發(fā)包人OR承包人2.扣繳義務(wù)人編輯課件價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的、無償贈送〔四〕營業(yè)稅計稅依據(jù)1.根本規(guī)定營業(yè)額=全部價款+價外費(fèi)用包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)不包括同時符合條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)2.特殊規(guī)定折扣方式★價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額★另開發(fā)票的，不得從營業(yè)額中扣除。納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算營業(yè)額的開發(fā)回遷安置用房編輯課件●一般規(guī)定納稅人提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天?！裉厥庖?guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的納稅人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人的納稅人發(fā)生自建行為的〔五〕混合銷售行為分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅+貨物銷售額不繳納營業(yè)稅未分別核算由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額〔六〕納稅義務(wù)發(fā)生時間編輯課件1.差額征稅納稅人將建筑工程分包給其他單位的2.退款減除繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的3.稅額扣減購置稅控收款機(jī)〔七〕稅收待遇4.暫免征收營業(yè)稅〔1〕土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者取得的收入〔2〕收取住房專項(xiàng)維修基金〔3〕發(fā)生融資性售后回租業(yè)務(wù)取得的銷售收入〔4〕納稅人投資政府土地改造工程取得的收入編輯課件1.營業(yè)稅納稅人的納稅地點(diǎn)

◆應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地◆土地所在地◆不動產(chǎn)所在地2.營業(yè)稅扣繳義務(wù)人納稅地點(diǎn)

◆機(jī)構(gòu)所在地◆居住地納稅人以1個月或者1個季度為一個納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅；以5日、10日或者15日為一個納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款?！舶恕臣{稅地點(diǎn)〔九〕納稅期限編輯課件〔十〕房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)、所得稅、土地增值稅收入處理差異1.預(yù)售階段：營業(yè)稅計稅依據(jù)和土地增值稅預(yù)征收入金額和其納稅義務(wù)發(fā)生時間是相同的，即實(shí)際收到的預(yù)收款和收到預(yù)收款的當(dāng)天。企業(yè)所得稅采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)金額和時間以實(shí)際收到的預(yù)收款和收到預(yù)收款的當(dāng)天，這一點(diǎn)和營業(yè)稅、土地增值稅一樣。2.完工交付階段：完工交付之后，采取一次性全額收款方式和分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，營業(yè)稅計稅依據(jù)和企業(yè)所得稅收入規(guī)定一樣，以實(shí)際收訖價款或銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)所得稅收入那么是以實(shí)際收到的預(yù)收款和收到預(yù)收款的當(dāng)天。在土地增值稅清算時點(diǎn)確認(rèn)的收入，比營業(yè)稅計稅依據(jù)和企業(yè)所得稅確認(rèn)的收入要大。3.關(guān)于代收費(fèi)用：營業(yè)稅代收費(fèi)用除了維修基金〔國稅發(fā)〔2004〕69號文件〕、代收的契稅、印花稅以外，其余的代收費(fèi)用一律繳納營業(yè)稅；代收費(fèi)用企業(yè)所得稅是否作為收入確認(rèn)，并不影響應(yīng)納稅所得額，只是有一點(diǎn)時間性差異；代收費(fèi)用土地增值稅是否作為收入，雖然并不影響增值額，但會影響增值率，如果涉及普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅，那么不容無視。編輯課件〔一〕土地增值稅的征稅范圍與納稅義務(wù)人土地增值稅征稅范圍的要件★轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；★有償取得轉(zhuǎn)讓，即取得全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人編輯課件加計扣除〔二〕土地增值稅的計算1.增值額(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額；(2)開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用；(3)新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財政部規(guī)定的其他扣除工程。收入-扣除工程金額土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購置年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。2.扣除工程編輯課件〔四〕土地增值稅稅率〔三〕土地增值稅稅額計算檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額×30%2增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%編輯課件〔五〕土地增值稅稅收優(yōu)惠1.納稅人建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值率低于20%的。2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征收土地增值稅4.合作建房自用的免征土地增值稅編輯課件（1）主動清算被動清算（2）土地增值稅清算時收入的確認(rèn)（3）土地增值稅清算相關(guān)扣除項(xiàng)目的確定（4）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（5）加收滯納金〔六〕土地增值稅的繳納1.土地增值稅的申報合同簽訂之日起七日內(nèi)，房地產(chǎn)所在地2.土地增值稅的預(yù)征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅別墅、渡假村店面單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)1%3%3%5%據(jù)實(shí)征收3.土地增值稅納稅地點(diǎn)房地產(chǎn)的座落地①支付的質(zhì)量保證金②逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅④清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的扣除工程金額確實(shí)定4.土地增值稅的清算編輯課件1.應(yīng)設(shè)置未設(shè)賬簿的；2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3.賬目混亂或者資料憑證殘缺不全；4.經(jīng)責(zé)令限期清算逾期仍不清算的；5.計稅依據(jù)明顯偏低無正當(dāng)理由的?！财摺彻苍O(shè)施處理1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的2.建成后無償移交用于非營利性社會公共事業(yè)的；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋?！舶恕惩恋卦鲋刀惖暮硕ㄕ魇铡沧⒁夂硕ㄕ魇諘r點(diǎn)〕類型稅率轉(zhuǎn)讓普通住宅5%轉(zhuǎn)讓非普通住宅6%轉(zhuǎn)讓非住宅8%經(jīng)限期清算逾期仍不清算10%編輯課件〔九〕“尾房〞銷售土地增值稅的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除工程金額按清算時的單位建筑面積本錢費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積本錢費(fèi)用＝清算時的扣除工程總金額÷清算的總建筑面積。1.土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。也就是說，土地增值稅一般是以一個完整審批工程為單位進(jìn)行清算的，對屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)本錢費(fèi)用不得從其他的房地產(chǎn)開發(fā)工程中扣除，對同一個工程也不應(yīng)分開作為兩個清算單位〔分期開發(fā)的工程除外〕。所以，對一個開發(fā)工程清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時不能再單獨(dú)作為一個清算單位清算土地增值稅，也不存在以匯算清繳為名的二次清算問題。2.簡化核算，計算申報“尾房〞銷售的土地增值稅時不再考慮銷售當(dāng)期產(chǎn)生的稅費(fèi)。3、簡化核算，計算申報“尾房〞銷售的土地增值稅時不再考慮清算時點(diǎn)未進(jìn)入扣除工程本錢的費(fèi)用〔包括當(dāng)時已經(jīng)發(fā)生但未取得合法憑據(jù)的局部〕。4.申報時間：根據(jù)?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?，納稅人應(yīng)在取得“尾房〞銷售收入的次月申報。屢次發(fā)生“尾房〞銷售行為的，應(yīng)屢次申報。編輯課件1.銷售收入確實(shí)認(rèn)簽訂銷售合同預(yù)售合同，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)〔1〕銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入先預(yù)計毛利額入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額〔2〕一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品〔3〕分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品〔4〕銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品〔5〕委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品①支付手續(xù)費(fèi)方式②視同買斷方式委托銷售③基價〔保底價〕并實(shí)行超基價雙方分成④包銷方式南昌市城區(qū)和郊區(qū)15%其他設(shè)區(qū)市及郊區(qū)10%其他地區(qū)5%經(jīng)濟(jì)適用房限價房和危改房3%〔一〕企業(yè)所得稅收入確實(shí)定編輯課件會計處理：2013年確認(rèn)的租金收入為100萬元。稅務(wù)處理：可以有兩種選擇：第一種：根據(jù)國稅函〔2010〕79號規(guī)定，企業(yè)可以在2013年納稅申報時，確認(rèn)100萬元租金收入，與會計處理相同，沒有差異。第二種：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定確認(rèn)300萬元租金收入，稅法與會計存在差異，企業(yè)應(yīng)在2013年納稅申報表附表3第5行調(diào)增應(yīng)納稅所得額200萬元。2014年-2015年兩個納稅年度在分別調(diào)減200萬元。2.租金收入確實(shí)認(rèn)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)租賃期限跨年度★一次性確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！?〕分期均勻計入相關(guān)年度。【舉例】2021年A企業(yè)租賃房屋給B企業(yè)，租賃期3年，每年租金100萬元，2021年一次性收取了3年的租金300萬元。編輯課件1.企業(yè)所得稅視同銷售的原那么

〔1〕自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營〔2〕將資產(chǎn)移送他人〔3〕收入確實(shí)定，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，屬于外購的資產(chǎn)。2.確認(rèn)收入〔或利潤〕的實(shí)現(xiàn)〔1〕市場銷售價格；〔2〕同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值；〔3〕按開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率確定?！捕称髽I(yè)所得稅視同銷售收入①用于市場推廣或銷售；②用于交際應(yīng)酬；③用于職工獎勵或福利；④用于股息分配；⑤用于對外捐贈；⑥其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變編輯課件★開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案?！镩_發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用?！镩_發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。時點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn):驗(yàn)收、備案、決算交付等孰先〔三〕政策性搬遷收入確實(shí)認(rèn)企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支持進(jìn)行匯總清算。搬遷所得=搬遷收入-搬遷支出〔四〕企業(yè)所得稅開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)認(rèn)★結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢；★計算實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額。開發(fā)產(chǎn)品符合完工條件確認(rèn)的目的編輯課件1.區(qū)分期間費(fèi)用和計稅本錢類型2.準(zhǔn)予當(dāng)期扣除3.開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢的核算4.已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢確認(rèn)5.維修費(fèi)用扣除6.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金移交7.開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施8.開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施9.單獨(dú)建造的停車場所10.銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的11.委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的12.利息支出處理13.國家無償收回土地的損失14.開發(fā)產(chǎn)品整體報廢或毀損15.開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用16.預(yù)提〔應(yīng)付〕費(fèi)用〔五〕本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理編輯課件〔1〕可否銷售原那么?！?〕分類歸集原那么。〔3〕功能區(qū)分原那么。〔4〕定價差異原那么。〔5〕本錢差異原那么?！?〕權(quán)益區(qū)分原那么。〔六〕計稅本錢的核算方法〔1〕土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。〔2〕前期工程費(fèi)?！?〕建筑安裝工程費(fèi)?！?〕根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)?！?〕公共配套設(shè)施費(fèi)?！?〕開發(fā)間接費(fèi)。1.計稅本錢對象確實(shí)定原那么2.計稅本錢核算的內(nèi)容編輯課件〔1〕對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出整理、歸類，區(qū)分為應(yīng)計本錢和當(dāng)期期間費(fèi)用,確認(rèn)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用?！?〕直接本錢、間接本錢和共同本錢,歸集、分配至已完工本錢對象、在建本錢對象和未建本錢對象?！?〕已完工本錢對象本錢費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中已銷開發(fā)產(chǎn)品局部在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品待其實(shí)際銷售時再予扣除。〔4〕對本期已完工本錢對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅本錢進(jìn)行結(jié)算。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢待其實(shí)際銷售時再予扣除。〔5〕對本期未完工和尚未建造的本錢對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的本錢費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。3.計稅本錢的核算程序制造本錢法核算編輯課件◆開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅本錢核算的終止日，不得滯后?！舴惨淹旯ら_發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅本錢，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅本錢，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整。〔1〕土地本錢，占地面積法?！?〕公共配套設(shè)施開發(fā)本錢，建筑面積法?！?〕借款費(fèi)用，直接本錢法OR按預(yù)算造價法?！?〕其他本錢，企業(yè)自定。4.開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配〔七〕結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢編輯課件根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告〔2021年第29號〕規(guī)定，符合以下條件之一，企業(yè)即可申請退稅：1.土地增值稅清算當(dāng)年和企業(yè)注銷當(dāng)年匯算清繳都出現(xiàn)虧損；2.土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，且未在注銷之前年度按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的。關(guān)于第一個條件的理解。土地增值稅清算當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，說明土地增值稅清算的稅款未全額在企業(yè)所得稅前扣除；而企業(yè)注銷當(dāng)年匯算清繳也出現(xiàn)虧損，說明土地增值稅清算的稅款仍沒有被消化完。這樣企業(yè)所得稅前少扣了土地增值稅，造成多交企業(yè)所得稅，企業(yè)又沒有后續(xù)收入，只有退稅。關(guān)于第二個條件的理解。土地增值稅清算年度虧損，清算補(bǔ)交的土地增值稅未扣除完畢，并且此虧損未在以后年度得以彌補(bǔ)，說明土地增值稅沒有完全在企業(yè)所得稅前扣除，造成多交企業(yè)所得稅，也應(yīng)該退稅〔八〕企業(yè)注銷前的所得稅退稅處理編輯課件對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的本錢費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！惨弧撤慨a(chǎn)與房屋原值1.關(guān)于房產(chǎn)2.關(guān)于房產(chǎn)原值3.關(guān)于房屋附屬設(shè)備編輯課件1.開征范圍外的工廠、倉庫。2.具備房屋功能的地下建筑。3.對于與地上房屋相連的地下建筑。4.毀損不堪居住的房屋和危險房屋。5.但凡在基建工地為基建工地效勞的臨時性房屋6.修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金房產(chǎn)。7.房屋大修停用。8.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋。9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房。10.出租的地下建筑。11.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)。12.無租使用房產(chǎn)。13.融資租賃的房產(chǎn)。14.加油站罩棚。15.租賃合同約定有免收租金期限的?！捕撤慨a(chǎn)稅的征稅范圍房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收問題編輯課件房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納?！步魇∫?guī)定：房產(chǎn)管理部門按月繳納，企業(yè)及其他單位和個人按季繳納?！撤慨a(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。納稅義務(wù)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！踩撤慨a(chǎn)稅的納稅義務(wù)人產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人；轉(zhuǎn)租房產(chǎn)問題。〔四〕房產(chǎn)稅的計算房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納；沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)；地下建筑問題?！参濉撤慨a(chǎn)稅的稅率房產(chǎn)余值1.2%；租金收入12%〔六〕房產(chǎn)稅的繳納編輯課件〔七〕房產(chǎn)稅土地使用稅納稅義務(wù)時間何時終止財稅〔2021〕152號轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自土地交付次月或轉(zhuǎn)讓合同簽訂次月起終止

轉(zhuǎn)讓新建商品房的，應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用次月起終止轉(zhuǎn)讓存量房的，應(yīng)當(dāng)自房屋辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起終止出租、出借房產(chǎn)的，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起終止納稅義務(wù)終止編輯課件土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的。房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！惨弧惩恋厥褂枚惖恼鞫惙秶图{稅人在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房銷售期間土地使用稅問題〔二〕土地使用稅的計算〔三〕土地使用稅的減免〔四〕土地使用稅的繳納土地使用稅按年計算、分期繳納；新征用的土地，耕地，非耕地；因政府規(guī)劃、拆遷困難等客觀因素造成納稅人無法使用的土地

〔五〕土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間與截止時間編輯課件◆承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個人1.土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)?！镛D(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指以下行為〔1〕國有土地使用權(quán)出讓；〔2〕土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；〔3〕房屋買賣；〔4〕房屋贈與；〔5〕房屋交換?！镆曂D(zhuǎn)讓、買賣或者贈與的〔1〕以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；〔2〕以土地、房屋權(quán)屬抵債；〔3〕以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；〔4〕以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。2.承受受讓、購置、受贈、交換3.單位和個人契稅稅率為3%—5%?！步魇?%〕〔一〕契稅的征稅范圍和納稅人〔二〕契稅的計算編輯課件契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，簽訂合同或者取得合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天(掛牌成交確認(rèn)書不應(yīng)作為生效的土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或合同性質(zhì)憑證);10日內(nèi)向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報。納稅人應(yīng)當(dāng)在納稅義務(wù)發(fā)生后，辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記前申報并繳納稅款。〔江西省的規(guī)定〕〔三〕契稅的計稅依據(jù)1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；2、土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；3、土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額?！菜摹称醵惖睦U納成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率編輯課件〔五〕征管措施1.根據(jù)房產(chǎn)管理部門實(shí)際驗(yàn)收測量的面積為憑據(jù)，購房者驗(yàn)收、入住、辦證后的實(shí)際納稅依據(jù)與已繳納的契稅依據(jù)之間存在差異的，對已征契稅稅款予以“多退少補(bǔ)〞。2.購房者以按揭、抵押貸款方式購置的房屋，購房者委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已代收代繳契稅的，因各種原因把房屋退還給原房地產(chǎn)開發(fā)商的，凡已辦理房屋權(quán)屬證書的〔未還完貸款房屋權(quán)屬證書抵押在銀行〕，已征契稅不予退還；未辦理房屋權(quán)屬證書的，對已征契稅予以退還。3.購房者未以按揭、抵押貸款方式購置的房屋，交易雙方已簽訂商品買賣合同，買方已繳納契稅，但因各種原因最終未完成交易的，在辦理期房退房手續(xù)后，對已征契稅予以退還。4.對購房人自行轉(zhuǎn)售{更名}，凡未將房屋退還給開發(fā)商，開發(fā)商也沒有退還購房款給原購房者，這種行為不能視為退房，屬于自行轉(zhuǎn)售行為，原購房者已繳納的契稅不予退還，并對其自行轉(zhuǎn)售行為依法征收相關(guān)稅費(fèi)。編輯課件個人所得稅的一般規(guī)定稅種納稅人稅率計稅依據(jù)納稅義務(wù)時間納稅地點(diǎn)減免稅個人所得稅

在中國境內(nèi)有住所的個人，或者無住所而在境內(nèi)居住滿一年的個人；無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個人工資薪金所得3%-45%；個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營承租經(jīng)營所得5%-35%；勞務(wù)報酬、特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得20%應(yīng)納稅所得額按月或季（次）計征，次月十五日內(nèi)繳入國庫

納稅人所在地或扣繳人所在地國債和國家發(fā)行的金融債券利息等編輯課件個人所得稅的一般規(guī)定個人所得稅熱點(diǎn)問題1.個人出售房產(chǎn)征收個人所得稅問題2.對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房個人所得稅問題3.個人居住用房屋被拆遷取得的拆遷補(bǔ)償款免征個人所得稅問題4.個人出租住房個人所得稅問題5.房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與個人所得稅問題6.關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購置商店征收個人所得稅問題7.個人取得解除商品房買賣合同違約金繳納個人所得稅問題編輯課件印花稅的一般規(guī)定稅種納稅人稅率計稅依據(jù)納稅義務(wù)時間納稅地點(diǎn)減免稅印花稅書立、領(lǐng)受規(guī)定的經(jīng)濟(jì)憑證的單位和個人0.05‰；0.3‰；0.5‰；1‰；1元；5元應(yīng)納稅憑證所記載的金額、費(fèi)用、收入額和憑證的件數(shù)

應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時貼花機(jī)構(gòu)所在地?zé)o息、貼息貸款合同等編輯課件耕地占用稅的一般規(guī)定稅種納稅人稅率計稅依據(jù)納稅義務(wù)時間納稅地點(diǎn)減免稅耕地占用稅占用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人西湖區(qū)等：27.5元/平方米；南昌、瑞昌、樂平、南康、信豐、于都、興國、瑞金、會昌、大余等縣：22.5元/平方米；贛縣等：

21.5元/平方米；宜黃、石城等縣：20元/平方米實(shí)際占用的耕地面積納稅人收到土地管理部門辦理占用元/平方米農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天；收到土地管理部門通知的當(dāng)日起30日內(nèi)到當(dāng)?shù)氐囟惒块T繳納

在耕地或其他農(nóng)用地所在地申報納稅學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地等編輯課件第三局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見的涉稅違法類型及應(yīng)對方法編輯課件一、預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款〔一〕常見涉稅違法類型1.預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款〞等往來科目歸集，不通過“預(yù)收賬款〞科目核算，長期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入；2.將預(yù)收房款作為購房定金或其他墊付款項(xiàng)，不結(jié)轉(zhuǎn)收入；3.以收抵支，巧立門目，通過“其他應(yīng)收或應(yīng)付款〞科目直接撥付工程款等；4.分開開票，一局部開預(yù)收款發(fā)票交財務(wù)，將另一局部開具收據(jù)貨款入銷售部，不入企業(yè)財務(wù)賬編輯課件

一、預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款〔二〕應(yīng)對方法1.了解企業(yè)預(yù)售房款從收取到記賬的程序及相關(guān)記錄，將記錄內(nèi)容和發(fā)票、明細(xì)賬、總賬報表相核對，看金額是否一致；2.到辦稅效勞廳核對企業(yè)開具預(yù)收房款的發(fā)票金額與申報的預(yù)售房款是否一致；3.查看房產(chǎn)部門批準(zhǔn)的預(yù)售房許可證，看企業(yè)可預(yù)售的房屋的位置、地點(diǎn)、面積售價等；4.查看預(yù)售房合同，核對與客戶進(jìn)行商品房交接記錄，確認(rèn)已交接商品房收取貨款是否與開票數(shù)一致。編輯課件二、成心隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入〔一〕常見涉稅違法類型1.銷售收入確認(rèn)不及時，長期掛在“預(yù)收款〞賬上，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅；2.只計商品房收入，車庫銷售不計收入；3.整體轉(zhuǎn)讓“樓花〞不作收入，即開發(fā)商將局部樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬；4.先租后售的收取的租金不記收入；5.以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬等債務(wù)重組業(yè)務(wù)中，不進(jìn)行收入確實(shí)認(rèn)；6.以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的房屋不作收入處理；編輯課件7.合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；8.視同銷售產(chǎn)品不記收入；9.視同銷售商品價格偏低；10.價外費(fèi)用〔如代物業(yè)收取的有線電視初裝費(fèi)、燃?xì)夤艿腊惭b費(fèi)、防盜門、封閉陽臺等〕不記收入；11.與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務(wù)，或掛往來、或隨意作價；12.代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理；13.將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款〞，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入；14.其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的平安獎、優(yōu)質(zhì)獎等不入“營業(yè)外收入〞核算。二、成心隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入編輯課件〔二〕應(yīng)對方法1.收集企業(yè)資料，查看企業(yè)在開發(fā)過程中取得的立項(xiàng)審批表、房屋開發(fā)規(guī)劃書、預(yù)售許可證、土地轉(zhuǎn)讓合同、工程建筑平面圖、竣工驗(yàn)收單等資料，了解企業(yè)開發(fā)工程及進(jìn)度情況；2.從房地產(chǎn)主管部門或相關(guān)部門收集各工程建筑面積，與賬面記載面積、實(shí)地開發(fā)面積核對，以確定可銷售面積；3.審查企業(yè)各項(xiàng)會議記錄、董事會決議，看有無特殊事項(xiàng)發(fā)生〔如抵債、贈送等〕；4.到銷售部門實(shí)地查看銷售合同、統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票、收款收據(jù)等資料，并將結(jié)果與賬載記錄相核對，以確認(rèn)收入準(zhǔn)確性、及時性；5.根據(jù)未售房屋明細(xì)表，并到實(shí)地核對，確認(rèn)未售房數(shù)量、面積；6.根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查局部用戶進(jìn)行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致。二、成心隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入編輯課件三、房地產(chǎn)開發(fā)資本性支出直接列支當(dāng)期本錢〔一〕常見涉稅違法類型1.企業(yè)將用于辦公的電子設(shè)備及汽車、用于宣傳音像設(shè)備等記入銷售費(fèi)用或低值易耗品，在稅前扣除；2.企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部，或提供給職工使用且已辦理產(chǎn)權(quán)證明〔產(chǎn)權(quán)所有人為本企業(yè)〕，未將此局部本錢從可售總本錢中結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)〞。編輯課件〔二〕應(yīng)對方法1.檢查企業(yè)的固定資產(chǎn)賬目，核實(shí)相關(guān)情況；