房地產(chǎn)企業(yè)稅收概

房地產(chǎn)企業(yè)稅收概述隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的迅速開展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟開展中最熱門的行業(yè)之一。稅收作為國家組織財政收入的根本形式和宏觀調(diào)控經(jīng)濟的重要政策工具，與房地產(chǎn)企業(yè)的開展息息相關(guān)。涉稅政策浩如煙海，房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅政策更有其特殊性。切實掌握相關(guān)的涉稅政策既是稅務人員加強對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管的根底，也是廣闊財務人員進行涉稅核算和納稅籌劃的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、契稅、耕地占用稅等，是涉及稅種最多的行業(yè)之一。1.營業(yè)稅疑難解析一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅的征稅范圍：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要生產(chǎn)經(jīng)營范圍，按照?營業(yè)稅稅目注釋?的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅征稅范圍包括，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目中的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)子目以及銷售不動產(chǎn)稅目中的銷售建筑物或構(gòu)筑物子目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如將開發(fā)產(chǎn)品對外出租的，還涉及效勞業(yè)稅目中的租賃業(yè)子目。2.

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，如何確定營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間：根據(jù)?營業(yè)稅暫行條例?第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供給稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的，應根據(jù)不同的銷售方式和貨款結(jié)算方式確定納稅義務發(fā)生的時間。3.三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)1、納稅人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)時向購置方收取的全部價款和價外費用〔含貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益〕。2、單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。3、單位或個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額4.四、房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的產(chǎn)品對外投資入股營業(yè)稅問題根據(jù)?財政部國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知?〔財稅【2002】191號〕的規(guī)定，應區(qū)別以下兩種情況確定?！?〕以自有的開發(fā)產(chǎn)品對外投資入股，收取固定利潤的，屬于將房屋等租賃給他人使用的業(yè)務，應按“效勞業(yè)〞稅目中的“租賃業(yè)〞工程征收營業(yè)稅。〔2〕以自有的開發(fā)產(chǎn)品〔不動產(chǎn)〕投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業(yè)稅。5.五、房地產(chǎn)企業(yè)自購建材營業(yè)稅問題根據(jù)?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第十六條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務〔不含裝飾勞務〕的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。房地產(chǎn)企業(yè)自購建材分幾種情況：〔1〕假設(shè)建材公司是生產(chǎn)商或供給商，其提供的建筑勞務根據(jù)國稅發(fā)【2002】117號文件規(guī)定，按照工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)貨物處理。6.〔2〕假設(shè)是建筑公司提供的建筑業(yè)勞務，如房地產(chǎn)公司自購的鋼材、水泥等，那么應按甲方供材處理，合計并入工程建筑總承包人繳納營業(yè)稅。〔3〕假設(shè)建材公司為分包人，由總承包人代扣代繳建筑業(yè)營業(yè)稅。這時建材公司開具商業(yè)發(fā)票給總承包人計入建安本錢，因而建材公司不再繳納營業(yè)稅。7.六、促銷時銷售的〞VIP〞卡、“會員費〞“誠意金〞、“借款〞如何繳納營業(yè)稅〔1〕房地產(chǎn)企業(yè)在促銷時銷售的VIP卡是否應該繳稅，應通過審核雙方協(xié)議等資料確定VIP卡的性質(zhì)，如其等同于定金性質(zhì)，收取后不能退回，應在收取后，按照?營業(yè)稅暫行條例?及實施細那么規(guī)定繳納營業(yè)稅；如不屬于定金性質(zhì)，且數(shù)額較低，且可以退還，一般實務處理中可在其轉(zhuǎn)為購房款后，再按照規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。具體執(zhí)行按照當?shù)刂鞴芏悇諜C關(guān)的要求執(zhí)行。8.如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售VIP卡后，對購置人未購置商品房且公司不予退還款項，而以提供其他效勞沖抵，這時應作為其他收入，按照提供效勞的具體內(nèi)容繳納營業(yè)稅或增值稅?！?〕根據(jù)?營業(yè)稅暫行條例?第五條及其實施細那么第十四條、第二十八條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品未完工前取得的收入，均為預售收入，包括定金、誠意金、合同保證金、等等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品房時，采取“會員費〞、“誠意金〞、“借款〞等名義收取的款項，均應按照規(guī)定繳納營業(yè)稅。9.七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不動產(chǎn)抵押向金融機構(gòu)貸款的營業(yè)稅問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以不動產(chǎn)作抵押向銀行借款，一般有以下兩種情況：〔1〕抵押期間，不動產(chǎn)仍歸借款人使用，如果借款人到期不能歸還借款，那么不動產(chǎn)歸銀行所有。這種抵押行為，在不動產(chǎn)歸銀行所有以前，不動產(chǎn)的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而也就未發(fā)生銷售不動產(chǎn)行為。貸款期滿后，因借款人無力歸還借款，不動產(chǎn)歸銀行所有，此時不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應對借款人按照“銷售不動產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅。10.〔2〕借款人取得貸款后就將不動產(chǎn)交銀行使用，以不動產(chǎn)租金抵償貸款利息，那么對借款人而言，此時就發(fā)生了不動產(chǎn)租賃行為，對借款應付利息按“效勞業(yè)〞征收營業(yè)稅。如果借款人到期無力歸還貸款，以不動產(chǎn)抵償欠款，那么借款人〔房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〕還應按“銷售不動產(chǎn)〞繳納營業(yè)稅。11.八、物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取費用的營業(yè)稅計算問題依據(jù)國稅發(fā)【1998】127號文件的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費、電費、燃〔煤〕氣費、維修基金、房租的行為，屬于“效勞業(yè)〞稅目中的“代理〞業(yè)務，因此，對代收的上述費用，不征收營業(yè)稅，對其從事代理業(yè)務收取的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。12.九、房地產(chǎn)企業(yè)代收煤氣費的營業(yè)稅問題?營業(yè)稅暫行條例?第五條及其實施細那么第十四條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用；價外費用包括，向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房時代有關(guān)部門收取的煤氣開戶費、有線電視開戶費、電表初裝費、垃圾清運費、住房專項維修基金等，均應作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房收取的價外費用一并征收營業(yè)稅。13.鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，根據(jù)?國家稅務總局關(guān)于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知?〔國稅發(fā)【2004】69號〕規(guī)定，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。14.十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以商業(yè)折扣的方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的稅收問題商業(yè)折扣是企業(yè)為促銷而在商品價格上給予購置者的優(yōu)惠。根據(jù)?關(guān)于營業(yè)稅假設(shè)干政策問題的通知?〔財稅【2003】16號〕，單位和個人在提供營業(yè)稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣以后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不管其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。15.在開發(fā)產(chǎn)品的銷售中，開發(fā)商往往以“買別墅贈車庫〞、“買住房贈空調(diào)〞的折扣形式促銷，在這種情況下，根據(jù)開具發(fā)票的情況不同，營業(yè)稅等稅金的計稅方法有所不同。下面以“買別墅贈車庫〞為例予以說明。如果發(fā)票內(nèi)只開別墅不標明車庫，車庫是典型的贈送，按稅法規(guī)定要視同銷售。對別墅應按發(fā)票上開具的價款繳納營業(yè)稅及企業(yè)所得稅；對車庫按其公允價值計算繳納營業(yè)稅，非公益性捐贈不得稅前扣除，計算企業(yè)所得稅時要進行調(diào)整，再繳納25%的企業(yè)所得稅。16.如果開發(fā)商在開具發(fā)票時把別墅和車庫的面積、售價、折扣率、折扣額和折扣后的營業(yè)額填寫齊全，就可按照折扣后的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。銷售折讓是企業(yè)在銷售商品以后，由于質(zhì)量、規(guī)格等問題，而給予購置方的價格減讓，實質(zhì)就是營業(yè)額減少。根據(jù)?發(fā)票管理方法實施細那么?的規(guī)定，發(fā)生銷售折讓的，再收回原發(fā)票注明“作廢〞后，重新開具發(fā)票。凡退款已繳過營業(yè)稅的，可以申請退稅，也可從以后的營業(yè)額中減除。17.十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤開盤活動中取得的贊助款的稅收問題根據(jù)?國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答〔之一〕的通知>?規(guī)定，單位和個人取得的各種名目的贊助款是否繳納營業(yè)稅，要看是否發(fā)生了向贊助方提供給稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。如果沒有向贊助方提供給稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)，不繳納營業(yè)稅。反之，應計算繳納營業(yè)稅。18.十二、房地產(chǎn)包銷業(yè)務的營業(yè)稅問題根據(jù)國家稅務總局?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知?〔國稅函【1996】684號〕規(guī)定，在合同期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或價差應按“效勞業(yè)—代理業(yè)〞征收營業(yè)稅；在合同期滿后，效勞未售出，由包銷商收購，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將效勞銷售包銷商，對房地產(chǎn)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)〞征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅。根據(jù)財稅【2003】16號文件規(guī)定，包銷商對再次銷售的房地產(chǎn)申報繳納營業(yè)稅時，可以扣除原來的購置原價。舉例說明：19.十三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出售精裝房，裝飾材料是由購房戶自行購置的營業(yè)稅問題納稅人采取包清工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入〔不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款〕確認計稅營業(yè)額。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)出售精裝房，如果裝飾用材料由購房戶自購，售房價款中不包含裝飾材料的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營業(yè)稅的計稅依據(jù)應為房屋價款加上為購房戶提供裝修效勞收取的人工費、管理費和輔助材料費的金額。20.新營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供給稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。〞這是關(guān)于營業(yè)稅計稅營業(yè)額的根本規(guī)定。而實施細那么第十六條是對建筑業(yè)營業(yè)額的特殊規(guī)定，即使原材料、其他物資和動力是建設(shè)方提供的，施工方并不會因此收取任何價款和價外費用的，這局部價款也必須并入施工方的營業(yè)額征收營業(yè)稅。既然將裝飾勞務營業(yè)額確實定不適用這樣的特殊規(guī)定，那么應該適用營業(yè)稅第五條的根本規(guī)定，也就是說納稅人提供裝飾業(yè)勞務，其營業(yè)額只應包括其提供勞務收取的全部價款和價外費用。而在裝飾業(yè)勞務中，建設(shè)方自行提供的原材料、其他物資和動力，施工方并不會因此收取任何價款和價外費用，因此，建設(shè)方提供的這局部原材料、其他物資和動力不需要并入納稅人營業(yè)稅的計稅營業(yè)額征收營業(yè)稅。21.十四、房地產(chǎn)企業(yè)收取購房戶違約金的營業(yè)稅問題根據(jù)?營業(yè)稅暫行條例?第五條及其實施細那么第十四條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向購房戶收取的因延期支付房款而發(fā)生的違約金，屬于房地產(chǎn)企業(yè)收取的價外費用，應并入營業(yè)額按照“銷售不動產(chǎn)〞稅目計算征收營業(yè)稅。22.十五、營業(yè)稅中“視同銷售〞行為包括哪些內(nèi)容，如何計稅根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策，以下行為屬于營業(yè)稅的“視同銷售〞行為：1、根據(jù)?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?規(guī)定，企業(yè)自建建筑物后銷售的，其自建行為視同提供給稅勞務，應分別按“銷售不動產(chǎn)〞稅目和“建筑業(yè)〞稅目繳納營業(yè)稅。2、根據(jù)?國家稅務總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤營業(yè)稅問題的批復?〔國稅函【1997】490號〕規(guī)定，以無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)對外投資入股，收取固定利潤的行為，應區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅：23.〔1〕以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務，應按“效勞業(yè)〞稅目中“租賃業(yè)〞工程征收營業(yè)稅；〔2〕以商標權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽等投資入股，收取股東利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅。24.〔3〕根據(jù)?國家稅務總局關(guān)于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復?〔國稅函【1998】771號〕規(guī)定，對企業(yè)以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務的行為，應按“銷售不動產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅?！?〕企業(yè)將不動產(chǎn)贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅?！?5.十六、房地產(chǎn)企業(yè)以“購房回租〞、“售后回購〞等形式銷售開發(fā)產(chǎn)品的營業(yè)稅處理房地產(chǎn)開發(fā)公司采取“購房回租〞、“售后回購〞等形式，進行促銷活動〔即與購房者簽訂“商品房買賣合同〞，將商品房賣給購房者同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回〕的，應對房地產(chǎn)公司和購房者均應按“銷售不動產(chǎn)〞稅目征收營業(yè)稅?！?6.土地增值稅疑難解析一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進行清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。27.二、土地增值稅的清算條件〔一〕符合以下情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。28.〔二〕符合以下情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售〔預售〕許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。29.三、如何認定“普通標準住宅〞魯政辦發(fā)[2005]39號明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標準。享受優(yōu)惠政策的普通住房應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上，單套建筑面積120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，上浮比例不得超過20%。納稅人應將普通標準住宅與非普通標準住宅分別核算，普通標準住宅與非普通標準住宅核算劃分不清的，一律按非普通標準住宅計算征收土地增值稅。30.四、以房地產(chǎn)投資或聯(lián)營的土地增值稅征收問題以土地〔房地產(chǎn)〕作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資、聯(lián)營或被兼并的，均應按規(guī)定征收土地增值稅。除上述情況之外，企業(yè)和單位以房地產(chǎn)對外投資或聯(lián)營的，暫免征收土地增值稅。31.五、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的本錢和費用。32.六、?土地增值稅暫行條例?及其實施細那么中規(guī)定的“贈與〞包括哪些范圍(一)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人。(二)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。上述社會團體是指中國青少年開展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。33.七、地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購置方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除工程金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。34.八、關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題細那么中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照?施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度?的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的印花稅，不在計入“與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金〞中扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。35.九、計算土地增值稅扣除工程時，利息支出如何扣除?國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知?〔國稅函〔2021〕220號

〕進一步重申：“〔一〕財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額〞與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢〞金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

〔二〕凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額〞與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢〞金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。〞36.十、房地產(chǎn)公司為業(yè)主免費辦理產(chǎn)權(quán)證而支付的辦證費用處理問題房地產(chǎn)公司為了促銷給購房戶免費辦理產(chǎn)權(quán)證，該項費用屬于房地產(chǎn)公司的銷售費用，根據(jù)?土地增值稅暫行條例實施細那么?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的規(guī)定，與開發(fā)工程有關(guān)的銷售費用、管理費用均按照固定的比例計算扣除，因此，該費用不再單獨扣除。根據(jù)?營業(yè)稅暫行條例?第五條、?營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第十四條規(guī)定，該項費用也不能從營業(yè)額中扣除?！?7.十一、土地計稅本錢在計算土地增值稅時怎樣確定A房地產(chǎn)公司2006年8月將一塊土地投資B公司〔非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〕，該土地的買家為500萬元，投資時評價值為2000萬元。此后A公司吸收合并了B公司，合并時土地入賬價值為2060萬元〔含60萬元的契稅〕。合并后A公司在土地上建造商品房對外出售。請問，在計算土地增值稅時土地本錢是按500萬元還是按2060萬元確定？為什么？38.根據(jù)現(xiàn)行的土地增值稅政策規(guī)定，A公司在計算土地增值稅時土地使用權(quán)應該按2060萬元計算扣除，依據(jù)如下：1、?財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?〔財稅字【1995】48號〕規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地〔房地產(chǎn)〕作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。而財稅39.【2006】21號文明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用?財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?〔財稅字〔1995〕48號〕第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。2、根據(jù)上述規(guī)定，A公司將土地投資于B公司，是否是同銷售繳納土地增值稅，取決于A公司和B公司是否屬于房地產(chǎn)企業(yè)。如果其中一方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么A公司在第一次投資時應根據(jù)稅法的“分解〞〔分解為銷售不動產(chǎn)和投資兩項業(yè)務〕理論規(guī)定，對已實現(xiàn)的視同銷售增值額2000-500=1500〔萬元〕40.按照規(guī)定繳納土地增值稅；如果雙方均非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此時A公司可享受免稅優(yōu)惠。但無論如何，此時B公司取得土地使用權(quán)的入賬價值應為2060萬元〔含契稅60萬元〕。此后A公司吸收合并B公司時，合并時土地的入賬價值自然應該等于合并企業(yè)原土地賬面價值2060萬元。本例中：〔1〕A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其將土地投資于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B公司，視同銷售收益1500萬元必須按照規(guī)定繳納土地增值稅；41.此時，B公司取得土地使用權(quán)的入賬價值為2060萬元。此后A公司合并B公司時，合并時土地的入賬金額同樣應該為2060萬元?！?〕假設(shè)B公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)財稅【2006】21號文件規(guī)定，A公司將土地投資于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，應當按照規(guī)定繳納投資環(huán)節(jié)的土地增值稅，B公司接受土地使用權(quán)的價值為2060萬元；隨后A公司合并B公司時，合并時的土地入賬價值自然同樣是2060萬元。42.3、土地本錢確認規(guī)定納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已經(jīng)支付地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。?山東省地稅局關(guān)于明確投資入股土地征收土地增值稅扣除工程金額問題的通知?〔魯?shù)囟惡?004】30號〕規(guī)定，納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)并無支付任何金額43.故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)計算土地增值稅時，不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為扣除工程金額予以扣除。4、房地產(chǎn)開發(fā)本錢的構(gòu)成：包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地增值稅的計算扣除工程采取正列舉的方法，凡?方法?第十九條未列舉的工程，均不得在計算土地增值稅時予以扣除。44.個人所得稅疑難解析一、房地產(chǎn)企業(yè)以低于本錢價的價格向職工售房，職工因此而少支出的差價局部，屬于個人所得稅的應稅所得，應按照“工資薪金所得〞工程繳納個人所得稅。參照取得全年一次性獎金的計算方法計算。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對業(yè)績突出的營銷人員提供免費旅游獎勵，營銷人員是雇員的，按照“工資薪金〞工程繳納個人所得稅；非雇員的，按照“勞務報酬所得〞工程繳納個人所得稅。45.三、房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)商品房分配給股東，按照分出商品房的公允價值，按照股息、利息、紅利所得稅目，計算繳納個人所得稅；分配給職工的，按照“工資薪金所得〞稅目代扣代繳個人所得稅。四、支付的售樓人員的提成，屬于本單位職工的，按照“工資薪金所得〞扣繳個人所得稅；非本單位職工的,按照“勞務報酬所得〞扣繳個人所得稅。五、企業(yè)所得稅46.涉稅票據(jù)疑難解析一、如何認定合法有效憑據(jù)：土地增值稅清算中計算與清算工程有關(guān)的扣除工程金額時，要求據(jù)以計算扣除的工程金額必須提供合法有效的憑證。根據(jù)?稅收征管法?第十九條〞納稅人、扣繳義務人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證記賬，進行核算〞的立法宗旨，稅收意義的“合法有效憑證〞47.是指同時滿足以下條件的原始憑證或記賬憑證〔1〕符合中華人民共和國有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定；〔2〕符合中華人民共和國財政部關(guān)于會計憑證管理的具體規(guī)定；〔3〕符合國家稅務總局關(guān)于發(fā)票及其他票據(jù)管理的具體規(guī)定。網(wǎng)上認證；到當?shù)囟悇詹块T認定。二、房地產(chǎn)企業(yè)申報扣除時，提供各類“合法有效憑證〞應掌握的原那么〔1〕支付給從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人〔如建筑公司、設(shè)計院、監(jiān)理公司等〕且屬于收款48.方應稅行為性質(zhì)款項的，應提供收款方開具的套印稅務機關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)牌或經(jīng)省級稅務機關(guān)批準不需套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票?！?〕支付給行政機關(guān)或政府行業(yè)管理機構(gòu)〔如房管局、土管局、規(guī)劃局等〕的行政事業(yè)性收費，應提供收款方開具的財政部門管理的行政性收費收據(jù)。〔3〕支付給有關(guān)單位和個人且不屬于收款方應稅行為性質(zhì)款項的〔如拆遷補償費、拆遷49.安置費等〕，應提供收款方開具〔或收款方向稅務部門申請開具〕的非經(jīng)營性收入專用發(fā)票。三、“甲方供才〞發(fā)票如何開具一般來講包工不包料的過程，施工單位只就勞務費金額開具發(fā)票。建設(shè)單位將購置材料的發(fā)票直接入賬。施工單位的營業(yè)稅計稅依據(jù)必須包括〞甲方供才“金額。四、支付傭金如何取得發(fā)票50.根據(jù)規(guī)定，納稅人發(fā)生的銷售傭金可以計入銷售費用，準予在所得稅前扣除，但必須同時符合以下條件：〔1〕有合法真實憑證；〔2〕支付對象必須是獨立的有權(quán)從事中介效勞的納稅人或個人〔支付對象不含本單位雇員〕；〔3〕支付個人的傭金，除另有規(guī)定外，不得超過效勞金額5%。51.五、單位采購物資如不能取得正規(guī)發(fā)票，應該如何處理？要求采購人員在采購物資時向銷貨方索取發(fā)票；如果銷貨方不能提供發(fā)票，購貨單位可向所在地稅務機關(guān)申請代開發(fā)票，并以此作為入賬憑證。52.房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種房地產(chǎn)行業(yè)稅收風險營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅企業(yè)所得稅個人所得稅土地增值稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅印花稅契稅車船稅53.行業(yè)稅收風險表現(xiàn)為如下問題：1.收入確認問題2.本錢費用列支問題3.利用關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移利潤問題4.企業(yè)之間相互利用偷逃稅款問題5.代扣代繳營業(yè)稅、所得稅問題6.土地增值稅問題7.其他稅種問題8.其它問題54.收入確認問題(存在遲計、少計、漏計現(xiàn)象)1.預售房款未按規(guī)定及時入賬，確認收入。A.企業(yè)“預收賬款〞不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成少繳各項稅金及附加。如，將預收的定金、房款長期掛賬，不給購房人開具正式的發(fā)票，致使“預收帳款〞結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間滯后，通過推遲“預收帳款〞結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入〞的時間。B.有的企業(yè)將預收房款記入“其他應付款〞，從而隱瞞收入，不繳稅金。55.2.不及時確認收入

一次性收款不開票，推遲記收入。收到購房者銀行按揭款，不及時入賬。委托代理銷售，不及時收取售房款，推遲確認收入。采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入。56.3.隱瞞收入，收入計算不準確將“價外費用〞按“代收代繳款項〞處理如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費、物業(yè)費、水電費因施工方延誤工期等原因收取的罰款〔違約金〕57.利用往來帳戶隱藏收入收到客戶定金、誠意金、違約金等，通過往來帳戶核算，不計收入。將售房款掛在往來賬上或直接沖減開發(fā)本錢。58.設(shè)置帳外帳將實際取得的租金或營業(yè)收入在賬外循環(huán)或記入關(guān)聯(lián)企業(yè)。收到銀行撥付按揭款后，不及時入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩瞑暱颇?。假借各種名義，隱瞞收入轉(zhuǎn)讓在建工程，以未辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)為名，不記收入。59.對“拆一還一，多增補價〞回遷戶，以增加面積繳納的購房款計收入，而將等面積的局部本錢價直接視為拆遷本錢。采取先收取租金再銷售的策略，將已完工的產(chǎn)品出租，不按規(guī)定作收入確認。售后返租業(yè)務，以沖減租金后實際收取的款項計收入。簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修局部的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，或不計、少計裝修房款；假按揭取得銀行貸款，不計收入或直接抵付進料款。無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個人。以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務，不記收入。60.視同銷售，不記收入因未進行貨幣交易、沒有取得收入而未計收入。如，將自行開發(fā)的房產(chǎn)無償贈與他人、用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。以商品房抵付施工單位工程款、銀行貸款、抵廣告費。61.本錢費用列支問題(存在多列本錢費用的現(xiàn)象)1．不按稅法規(guī)定確認本錢。將當年度本錢、費用全部列入已完工產(chǎn)品本錢，未在完工產(chǎn)品和在產(chǎn)品之間進行分配，人為減少會計利潤。對連續(xù)滾動開發(fā)工程，不劃分本錢負擔對象，模糊應納稅所得額。62.可以有償出讓的營業(yè)性配套設(shè)施〔包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局、學校、醫(yī)院、餐廳等〕，應單獨進行本錢核算。產(chǎn)權(quán)不明確的配套設(shè)施〔包括地下車庫、托兒所、幼兒園、游泳池、網(wǎng)球場、乒乓球室、羽毛球場、文化站、會所等〕，除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，應當單獨核算其本錢。自用、出租用房產(chǎn)混入“開發(fā)產(chǎn)品〞科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營本錢〞。63.2.本錢費用重復入賬。企業(yè)利用建安工程施工復雜、工程繁多，專業(yè)性強的行業(yè)特點，重復列支費用。附屬工程等工程本錢重復列支。開發(fā)商在與施工企業(yè)簽訂建筑安裝合同時，已經(jīng)將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，同時與施工企業(yè)協(xié)商又將該局部工程指定給其他企業(yè)施工，但在工程完工結(jié)轉(zhuǎn)本錢時，將該局部工程重復進入開發(fā)本錢。供材重復入賬。開發(fā)商將開發(fā)工程全部發(fā)包給建筑施工企業(yè)，且合同中明確規(guī)定建筑材料由承包企業(yè)負擔，但仍將為施工企業(yè)購置的建筑材料的票據(jù)在開發(fā)本錢中列支。64.3.虛列、多列本錢費用利用本錢核算特點虛增本錢，以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)本錢。多預提施工費用，虛列開發(fā)本錢；滾動開發(fā)工程，多列前期開發(fā)土地本錢，多轉(zhuǎn)銷售本錢；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營本錢時，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營本錢；發(fā)生銷售退回業(yè)務，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)本錢；65.在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按實際取得時的市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。4.混淆本錢、費用列支界限，超標準列支費用將開發(fā)過程中的利息支出列入“財務費用〞，未在本錢對象中分攤借款利息。將開發(fā)部門或工程指揮部門發(fā)生的各項費用列入管理費用賬戶。虛增代理費用、廣告費、利息支出等。66.5.非法憑證列支本錢費用現(xiàn)象較普遍。發(fā)生的本錢、費用支出未按規(guī)定取得或無法取得正式發(fā)票〔支付工程款、材料款〕，而以白條的形式在稅前列支。從外地虛開材料采購發(fā)票，或到稅負較低的地區(qū)申請代開發(fā)票，或者使用假發(fā)票入賬。通過資產(chǎn)評估虛增土地開發(fā)本錢〔①變更注冊資本；②企業(yè)改制過程；③對外投資時。〕，利用非回遷人員身份，虛列拆遷補償費。67.利用關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移利潤問題與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，特別是同一地址辦公