湖南綠城長沙桂花城開盤考察報告

湖南綠城長沙桂花城

開盤觀摩報告2005年5月27日~29日目錄第一局部長沙概況第二局部長沙房地產市場概況第三局部湖南綠城簡介第四局部長沙桂花城簡介第五局部長沙桂花城開盤前營銷工作節(jié)點第六局部長沙桂花城開盤活動紀實第七局部觀摩感受第一局部長沙概況1、行政區(qū)劃長沙市系湖南省省會，地處湖南省中東部，著名的湘江和瀏陽河流經(jīng)市內，現(xiàn)轄五區(qū)〔芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)〕三縣〔長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣〕一市〔瀏陽市〕，總面積1.18萬平方公里，其中市區(qū)面積556平方公里，城市建成區(qū)面積170平方公里。2004年末，長沙市總人口610萬，其中市區(qū)人口212萬。附件1：湖南省地圖附件2：長沙市地圖2、經(jīng)濟狀況2004年長沙市國內生產總值突破1000億元，到達1108.85億元。其人均國內生產總值為17638元，人均年可支配收入為11021元，消費性支出9032元，收支比例為1：0.82。3、城市開展2003年8月?長沙市2003-2021年城市總體規(guī)劃?已經(jīng)國務院批準通過。到2021年，長沙建成區(qū)面積將到達350平方公里，市區(qū)人口到達300萬人。長沙市總體規(guī)劃將圍繞以“山水洲城〞為核心目標的建設方向。根據(jù)各區(qū)域的歷史開展特點，逐步形成“西文東市〞的城市格局，并充分挖掘其自身的自然及人文資源優(yōu)勢，把長沙建設成為集旅游、消費、文化為一體的區(qū)域性中心城市。未來長沙市的建設重點將會是沿湘江兩岸的風光帶；建設湘江四橋、五橋、六橋；拓寬城內主干道路和出城通道；城市新區(qū)的加速建設等一大批工程工程，即“一洲兩岸，六橋三環(huán)，翻開通道，建設新區(qū)〞。附件3：長沙市總體規(guī)劃圖第二局部長沙房地產市場概況2004年，長沙房地產市場出現(xiàn)高速增長，全年開發(fā)投資額到達了175.54億元，比去年同期增長了43.23%，創(chuàng)歷史新高。全市商品房施工面積1462.40萬㎡，同比增長32.19%，竣工面積591.90萬㎡，同比增長33.54%，銷售面積450.22萬㎡，同比增長50.44%。2004年，長沙市商品房銷售均價為2738元/平方米，比去年上漲10.94%，其中商品住房銷售均價為2391元/平方米，比去年上升了7.61%。第三局部湖南綠城簡介湖南綠城投資置業(yè)成立于2003年10月，注冊資本8000萬元，公司辦公面積1800余㎡，現(xiàn)有員工47人。湖南綠城公司目前在長沙有兩個開發(fā)工程，一個是位于長沙雨花區(qū)的“桂花城〞工程[占地263畝]，一個是位于開福區(qū)的“青竹園〞工程[占地1000余畝]。目前“桂花城〞工程已經(jīng)于2004年10月21日開工建設，方案分兩期開發(fā)；“青竹園〞工程由于存在拆遷問題，正在與政府協(xié)調中，方案今年9、10月開工。[公司照片][銷售中心]第四局部長沙桂花城簡介1、工程位置長沙桂花城位于長沙市雨花區(qū)體育新城附近，北靠長沙大道〔原雨花大道〕，南臨博進路〔規(guī)劃中〕，東接高嶺路，西鄰漢城路，交通便捷，配套完善。[區(qū)位圖]2、工程簡介長沙桂花城占地263畝，總建筑面積約23萬平方米，總戶數(shù)1592戶。整個園區(qū)由多層公寓、小高層公寓、高層公寓、大型會所、幼兒園及各類現(xiàn)代化生活效勞設施組成，是綠城集團“桂花城〞系列產品的又一力作。工程分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā)880戶，分四個標段建設，以多層公寓為主；二期開發(fā)712戶，分兩個標段建設，以小高層和高層公寓為主。本次開盤房源為聞鶯苑組團10棟多層，共計234套住宅，其中保存房源45套，推出房源189套。工程定價為：起價3580元/㎡，均價3980元/㎡，最高價4895元/㎡。截止5月31日，共簽約118套。[現(xiàn)場照片]3、周邊競爭工程項目名稱星城世家西街花園水云間項目占地174畝247畝202畝總建筑面積22萬㎡25萬㎡12萬㎡容積率1.51.370.9總戶數(shù)1200戶1300戶——建筑形態(tài)多層、小高層多層、小高層聯(lián)排別墅銷售均價3200元/㎡2868元/㎡4500元/㎡星城世家水云間第五局部長沙桂花城開盤前營銷工作節(jié)點

2004年3月營銷工作正式開始。以傳播集團理念和介紹集團實力為主，發(fā)新聞稿。7月借助足球比賽展示集團形象。9月底獲得土地使用權證。10月初銷售展示中心正式對外開放，接受客戶咨詢。10月13日形象廣告正式推出，標志著品牌導入工作的全面展開。10月21日項目開工，并參加房交會，展示集團品牌和項目形象。11月初廣告集中投放，加深品牌在當?shù)氐挠绊懥Α?1月18日組織長沙媒體杭州行活動，加強媒體對集團的了解與認知。2005年1月~2月年底以“綠城營造十個故事”為主題推出軟文，并發(fā)布賀年版硬廣告。2月底以“品質見證生活”為主題強力推廣，開始導入項目形象。3月~5月組織意向客戶杭州行，體驗綠城樓盤活動。目前已經(jīng)組織了四批，客戶回來后的反饋良好，有近50%的下單量。4月21日開始預約客戶。截止預約時間，共積累了2000余位登記客戶，但預約來訪的，只有500~600人，最終參加預約登記（交納誠意金）的只有233人。5月16日策劃湖南省建設廳組織全省的施工企業(yè)和開發(fā)商代表到長沙桂花城項目工地現(xiàn)場召開“工程質量觀摩會”。5月21日舉行長沙桂花城產品推介會，通過現(xiàn)場搖號的方式排出選房的順序。5月28日長沙桂花城開盤，預約客戶簽署《預售協(xié)議》。6月8~10日協(xié)議客戶簽署正式預售合同，并辦理按揭貸款手續(xù)。第六局部長沙桂花城開盤活動紀實1、客戶選房流程圖休息區(qū)等候選房區(qū)選房選擇房號、車位、儲藏室銷售人員開具房號確認單房號、車位、儲藏室的房源確認財務付款、開具收據(jù)簽署?預售協(xié)議?協(xié)議審核、蓋章選房簽約完成約定簽署合同時間，送別客戶2、選房示意圖模型銷控區(qū)簽到處休息區(qū)休息區(qū)電梯間前臺財務簽約處洽談區(qū)選房等候3、現(xiàn)場照片第七局部觀摩感受1、可取之處開盤方案方案充分，準備工作提前落實；公司各部門的協(xié)同能力很強，互相給予積極的支持；參與人員的敬業(yè)精神可嘉，沒有一個人有怨言，認真做好自己的事；對待客戶的不同要求，應變能力很強，公司領導現(xiàn)場解決，化解矛盾；利用現(xiàn)場緊張的氣氛，積極引導客戶快速下單，實現(xiàn)