《稅法與納稅實務（第二版）》 課件 學習任務九 土地增值稅納稅實務(收要素認知)

學習任務九土地增值稅納稅實務土地增值稅稅收要素認知目錄征稅范圍01納稅人02稅率03掌握土地增值稅的征稅范圍；掌握土地增值稅的納稅人規(guī)定；掌握土地增值稅的稅率。公平公正誠信納稅知識目標技能目標思政元素教學目標能辨析經濟業(yè)務是否需要繳納土地增值稅；能判定土地增值稅納稅人；會計算增值額并判定稅率。

土地增值稅是以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。實行超率累進稅率。有利于抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為。一、征稅范圍：土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人征收的一種稅。包括：1.轉讓國有土地使用權——賣地（如生地變熟地后出售）2.地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓——房地產開發(fā)3.存量房地產買賣——二手房4.以房地產抵債5.房地產交換（除個人間交換）不包括：1.繼承（無收入）2.贈與（公益事業(yè)捐贈、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人）3.出租（權屬無轉移）4.抵押（抵押期內）。抵押期滿發(fā)生房地產權屬轉讓的，屬于土地增值稅征稅范圍5.交換（指個人間交換自有居住用房地產）6.合作建房后分房自用的7.房地產代建行為8.房地產重新評估發(fā)生增值二、納稅人土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物及其附著物產權，并取得收入的單位和個人。主要包括機關、團體、企業(yè)事業(yè)單位、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國機構、個體經營者、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。房地產開發(fā)商處置廠房的一般企業(yè)【例題·單選題】根據(jù)土地增值稅征稅范圍的規(guī)定,下列行為應當征收土地增值稅的是（）。A.父母的房產由子女繼承的B.雙方合作建房后建成后分房自用的C.房產所有人將房屋產權贈與承擔直接贍養(yǎng)義務人的D.以房產抵押貸款期滿后將房屋產權轉讓給貸款方的答案：D【例題·多選題】下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的有（）。

A.建造房屋的施工單位

B.中外合資房地產公司

C.轉讓國有土地的事業(yè)單位

D.房地產管理的物業(yè)公司答案：BC

級次增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%未超過100%的部分4053超過100%未超過200%的部分50154超過200%的部分6035土地增值稅稅率表四級超率累進稅率三、稅率級數(shù)全年應納稅所得額稅率速算扣除數(shù)1不超過36000元的額3%02超過36000至144000的部分10%25203144000元——300000元的部分20%169204300000元——420000元的部分25%319205420000元——660000元的部分30%529206660000元——960000元的部分35%859207超過960000元的部分45%181920一、確定計稅依據(jù)及等級：增值額二、變超率累進稅率為超額累進稅率三、計算應納稅額級次增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%~100%的部分4053超過100%~200%的部分50154超過200%的部分6035舉例1、假設某房地產開發(fā)企業(yè)當期轉發(fā)房地產扣除項目金額為3000萬元，增值額為2000萬元1、增值額=2000萬元2000/3000=67%，第二等級

？3000級次增值額與扣除項目金額的比率增值額稅率（%）1不超過50%的部分0～1500萬元的部分302超過50%~100%的部分1500～3000萬元的部分403超過100%~200%的部分504超過200%的部分603、應納稅額=1500*30%+（2000-1500）*40%=650萬元級次增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）1不超過50%的部分302超過50%~100%的部分403超過100%~200%的部分504超過200%的部分60假設扣除項目金額為500萬元，增值額為1100萬元1、增值額=1100萬元，1100/500=220%，第四等級

級次增值額與扣除項目金額的比率增值額稅率（%）1不超過50%的部分不超過250萬元的部分302超過50%~100%的部分250~500萬元的部分403超過100%~200%的部分500~1000萬元的部分504超過200%的部分1000萬元以上的部分603、應納稅額=250*30%+（500-250）*40%+（1000-500）*50+（1100-250-250-500）*60%=485萬元土地增值稅應納稅額=

增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)級次增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%~100%的部分4053超過100%~200%的部分50154超過200%的部分6035舉例1、假設某房地產開發(fā)企業(yè)當期轉發(fā)房地產扣除項目金額為3000萬元，增值額為2000萬元定義法：應納稅額=1500*30%+（2000-1500）*40%=650萬元速算法：應納稅額=2000*40%-3000*5%=650萬元級次增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%~100%的