房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1.1房地產(chǎn)業(yè)及其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用1.1.1房地產(chǎn)的概念、特徵與分類

1.房地產(chǎn)的概念

狹義房地產(chǎn)是指房屋和房屋所佔(zhàn)用的土地，即只有土地和房屋結(jié)合在一起時(shí)，才能稱為房地產(chǎn)，未建有房屋的土地，只能叫地產(chǎn)，不能叫房地產(chǎn)。

廣義房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)，但並不是說，只有房產(chǎn)和地產(chǎn)合為一體時(shí)，才能稱為房地產(chǎn)，單純的土地也可以稱為房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。2.房地產(chǎn)的特徵（1）位置固定性、個(gè)別性。（2）使用長期性。（3）投資大量性。（4）保值增值性。（5）價(jià)格易受周圍環(huán)境影響。

3.房地產(chǎn)的分類（1）按房地產(chǎn)用途分類

居住類房地產(chǎn);商業(yè)類房地產(chǎn);旅店類房地產(chǎn);餐飲類房地產(chǎn);金融用房地產(chǎn);資訊用房地產(chǎn);辦公用房地產(chǎn);娛樂用房地產(chǎn);工業(yè)和倉儲(chǔ)用房地產(chǎn);農(nóng)業(yè)用房地產(chǎn);特殊用房地產(chǎn);軍用房地產(chǎn);綜合房地產(chǎn)

(2)按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類①按所處的區(qū)位和地段的不同可分為：城市中心、城市邊緣、城市郊區(qū)、農(nóng)村多房地產(chǎn)。②按建築結(jié)構(gòu)可分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)的房屋建築。③按建築層數(shù)劃分，以住宅為例，可分為：低層（1～3層），多層（4～6層），小高層（7～9層），高層（住宅大於等於10層、公用建築高於等於24米），超高層（住宅大於等於30層、公共建築高於100米）。④按建築物的建築標(biāo)準(zhǔn)，可分為：高級(jí)豪華、中等、普通標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)。⑤按建築物的新舊程度，主要可分為：新建造的房地產(chǎn)和舊有房地產(chǎn)。

（3）按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類①生地②毛地③熟地④在建工程⑤現(xiàn)房（4）按房地產(chǎn)權(quán)屬分類①國有房產(chǎn)②集體所有房產(chǎn)③私有房產(chǎn)④聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)⑤股份制公司房產(chǎn)⑥港、澳、臺(tái)投資建造、購買的房產(chǎn)⑦涉外房產(chǎn)對(duì)於我國住宅按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分類①商品房②經(jīng)濟(jì)適用住房③廉租住房④限價(jià)商品住房⑤公共租賃房⑥房改房⑦集資房（5）按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類①建築地塊②房屋③房地產(chǎn)服務(wù)1.1.2房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及性質(zhì)1房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。2房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)按一、二、三產(chǎn)業(yè)劃分，房地產(chǎn)業(yè)屬第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)由如下四個(gè)部分組成：（1）出租和經(jīng)營房地產(chǎn)（非住宅建築、公寓房間、住宅）（2）進(jìn)行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)（3）不動(dòng)產(chǎn)出租人（4）通過合同或收費(fèi)方式經(jīng)營的租賃、買賣、管理、評(píng)估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)營人和管理人。聯(lián)合國《經(jīng)濟(jì)活動(dòng)國際標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)分類》，把經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為十類，其中將建築業(yè)列為第五類，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營服務(wù)業(yè)列為第八類。1.1.3房地產(chǎn)業(yè)的作用

1.1.3房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)係1.國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響（1）國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)和速度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響（3）投資水準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響（4）消費(fèi)水準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響（5）信貸規(guī)模和利率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響（1）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水準(zhǔn)的影響（2）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響（3）房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響（4）房地產(chǎn)金融對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響（5）房地產(chǎn)需求和供給對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響

1.2房地產(chǎn)開發(fā)概述

1.2.1房地產(chǎn)開發(fā)的含義與特徵

房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)中的物質(zhì)生產(chǎn)過程，是房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容。簡單地講，房地產(chǎn)開發(fā)就是通過土地、建築材料、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等多種資源的組合使用而為人類提供工作、生活空間的一種活動(dòng)。

房地產(chǎn)開發(fā)主要有以下特徵：（1）綜合性。（2）長期性。（3）地域性。（4）風(fēng)險(xiǎn)性。

1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)的形式1.按開發(fā)的對(duì)象劃分（1）土地開發(fā)（2）房屋開發(fā)①住宅開發(fā)②寫字樓開發(fā)③商業(yè)用房開發(fā)④工業(yè)廠房開發(fā)（3）綜合開發(fā)

2.按開發(fā)的規(guī)模劃分（1）單項(xiàng)開發(fā)（2）成片開發(fā)3.按開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分

（1）舊城改造①整個(gè)街區(qū)功能的再造②對(duì)原有街區(qū)功能的支持和改造（2）新區(qū)開發(fā)

1.2.3房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（2）政府有關(guān)部門（3）建築承包商（4）金融機(jī)構(gòu)（5）房地產(chǎn)仲介機(jī)構(gòu)此外，設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、法律服務(wù)單位等在房地產(chǎn)開發(fā)過程中也是不可或缺的參與者。1.2.4房地產(chǎn)開發(fā)程式1.投資決策分析階段（1）提出投資開發(fā)設(shè)想（2）專案可行性研究2.前期準(zhǔn)備工作階段（1）獲取土地使用權(quán)●

房地產(chǎn)開發(fā)專案土地使用權(quán)的取得途徑主要有出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等?！裢恋厥褂脵?quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！裢恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為?！裢恋厥褂脵?quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

（2）集體土地徵收和國有土地上房屋徵收●土地徵收主要發(fā)生於新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中?！駠型恋厣戏课葆缡找话惆l(fā)生於舊城區(qū)的改造和再開發(fā)過程中。（3）工程勘察與設(shè)計(jì)●工程勘察的主要內(nèi)容包括地形測(cè)量、工程地質(zhì)勘察、地表水及地下水的勘察、氣象勘察等?！窆こ淘O(shè)計(jì)一般包括初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩種，對(duì)重大專案、特殊專案或?qū)I(yè)性強(qiáng)、要求高的專案可在二者之間加入擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)（也稱技術(shù)設(shè)計(jì)）。（4）施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”和“七通一平”（5）建設(shè)工程招標(biāo)3.建設(shè)實(shí)施階段（1）組織施工（2）工程監(jiān)理（3）竣工驗(yàn)收4.租售及物業(yè)管理階段（1）房屋租售（2）物業(yè)管理1.3房地產(chǎn)經(jīng)營概述

按經(jīng)營對(duì)象劃分，房地產(chǎn)經(jīng)營可以分為地產(chǎn)經(jīng)營和房產(chǎn)經(jīng)營。1.3.1地產(chǎn)經(jīng)營

我國的地產(chǎn)經(jīng)營也可以叫做城市土地經(jīng)營。所謂城市土地經(jīng)營是指城市政府充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，通過土地有償使用，顯化土地資產(chǎn)價(jià)值，優(yōu)化土地資源配置，發(fā)揮城市土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。城市土地經(jīng)營的意義：第一，增加政府的收益，為城市建設(shè)提供資金來源；第二，推動(dòng)城市建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第三，優(yōu)化土地資源配置，調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；第四，改善城市環(huán)境。我國城市土地經(jīng)營主要通過以下三個(gè)途徑進(jìn)行：1、通過土地使用權(quán)出讓獲得土地收益土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、通過稅費(fèi)方式在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租及抵押過程中獲得收益土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)受讓人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保向銀行抵押取得貸款的行為。

3、實(shí)行土地年租制土地年租制在我國現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，但目前在許多城市中都已實(shí)行。年租制是國家將土地使用權(quán)租賃給土地使用者，並按年向土地使用者收取地租。

1.3.2房產(chǎn)經(jīng)營

房產(chǎn)經(jīng)營的主要形式有出售、出租及抵押等。房屋作為商品出售是使其進(jìn)人流通領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的基本形式。房屋租賃是指房屋所有者將商品房使用權(quán)出租給承租者使用，承租者定期向出租者交納租金的行為。房產(chǎn)抵押類似土地抵押，是指房屋所有人將其房產(chǎn)所有權(quán)向資金持有人抵押以取得貸款的行為。思考題1.房地產(chǎn)的概念和特性是什麼？2.什麼是房地產(chǎn)業(yè)？其性質(zhì)如何？3.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在哪些方面？4.試述按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)我國住宅的分類。5.什麼是房地產(chǎn)開發(fā)？房地產(chǎn)開發(fā)有哪些特徵？6.按開發(fā)對(duì)象劃分，房地產(chǎn)開發(fā)的形式有哪些？7.房地產(chǎn)開發(fā)有哪些主要參與者？8.簡述房地產(chǎn)開發(fā)程式。9.我國城市土地經(jīng)營主要通過哪些途徑進(jìn)行？

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房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)調(diào)查與細(xì)分

2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念、特點(diǎn)及作用1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念市場(chǎng)調(diào)查:運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)畫地收集、整理和分析與企業(yè)市場(chǎng)行銷有關(guān)的各種情報(bào)、資訊和資料，為企業(yè)行銷決策提供依據(jù)的資訊管理活動(dòng)。市場(chǎng)調(diào)查的目的:為管理決策部門提供參考依據(jù)。調(diào)查的服務(wù)對(duì)象:企事業(yè)單位的管理決策層或個(gè)人。2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)①房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容廣泛②房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)性很強(qiáng)③房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法多樣④房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果具有一定的局限性3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用①市場(chǎng)調(diào)查可以使企業(yè)獲得大量資訊，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的感應(yīng)並作出相應(yīng)的反應(yīng)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭能力。②通過市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)可以瞭解、把握市場(chǎng)需求，確定企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)，生產(chǎn)符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足市場(chǎng)的需求。③通過市場(chǎng)調(diào)查對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行分析，對(duì)其地段、價(jià)格、樓型、戶型、綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查歸納和研究，也可使房地產(chǎn)企業(yè)的行銷決策具有針對(duì)性、超前性。2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程式（1）確定調(diào)查目的（2）初步調(diào)查（3）調(diào)查設(shè)計(jì)（4）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（5）資料整理、統(tǒng)計(jì)和分析（6）撰寫和提交調(diào)查報(bào)告2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容1房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查（1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（3）社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查（4）社區(qū)環(huán)境調(diào)查2

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查（1）房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)查，主要是調(diào)查房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括：①消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)；②調(diào)查房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特徵、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等；③消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來源和經(jīng)濟(jì)收入水準(zhǔn)；④消費(fèi)者的實(shí)際支付能力；⑤消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見等。（2）房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)查房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的願(yuàn)望和意念。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生房地產(chǎn)消費(fèi)行為的內(nèi)在原因。主要包括消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等。（3）房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)過程中的具體表現(xiàn)。房地產(chǎn)消費(fèi)行為的調(diào)查主要包括：①消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類②消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、品質(zhì)及位置的要求③消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象④房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等3房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查

（1）行情調(diào)查（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售後服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。（4）建築設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。4房地產(chǎn)市場(chǎng)行銷活動(dòng)調(diào)查（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭情況調(diào)查（2）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（3）房地產(chǎn)促銷調(diào)查（4）房地產(chǎn)行銷管道調(diào)查2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法2.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法分類1按調(diào)查對(duì)象劃分（1）普查（2）重點(diǎn)調(diào)查（3）抽樣調(diào)查2按調(diào)查方法劃分（1）訪問法（2）觀察法（3）實(shí)驗(yàn)法2.2.2房地產(chǎn)調(diào)查資料的收集

1.基本資料的收集2.房地產(chǎn)法規(guī)資料的收集3.專案基地現(xiàn)狀資料的收集4.交通流量資料的收集5.人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料的收集6.公共設(shè)施資料的收集7.商圈資料的收集8.房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料的收集9.銷售資料的收集10.競(jìng)爭專案資料的收集11.租金資料的收集2.2.3房地產(chǎn)調(diào)查資料收集的途徑（1）房地產(chǎn)消費(fèi)者或居民（2）交易雙方當(dāng)事人（3）房地產(chǎn)中間商（4）房地產(chǎn)租售廣告（5）房地產(chǎn)交易促銷活動(dòng)（6）各類二手資料2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分2.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念市場(chǎng)細(xì)分是指行銷者在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為立足點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異性，把消費(fèi)者市場(chǎng)劃分為具有類似性的若干不同的購買群體——子市場(chǎng)，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場(chǎng)的過程和策略。這一過程和策略在房地產(chǎn)市場(chǎng)行銷中的具體應(yīng)用，則稱之為房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。2.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則

（1）可測(cè)量性（2）可進(jìn)入性（3）可盈利性（4）可行性2.3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)（1）地理細(xì)分地理細(xì)分是按照消費(fèi)者所在的地理位置、地形、氣候等因素來細(xì)分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，但是其購買者並不一定完全是本區(qū)域的人群，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)的地理細(xì)分方面，可以考慮將房地產(chǎn)購買者劃分為本區(qū)域購買者和非本區(qū)域購買者。其中非本區(qū)域購買者還可以分為：本市其他區(qū)域購買者、省內(nèi)購買者、大陸其他省市購買者、港臺(tái)購買者和國外購買者等。2.3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)（2）人口細(xì)分人口細(xì)分是按照人口的一系列性質(zhì)因素所造成的需求上的差異來細(xì)分市場(chǎng)。在人口細(xì)分中通?？紤]的因素有：①家庭規(guī)模。家庭規(guī)模主要是指家庭人口數(shù)量多少以及家庭組織範(fàn)圍大小。②家庭類型。家庭類型是指家庭成員之間的關(guān)係。③家庭代際數(shù)。家庭代際數(shù)是指家庭成員由幾代人構(gòu)成。

2.3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)（3）心理細(xì)分心理細(xì)分是按照消費(fèi)者的生活方式和個(gè)性進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。生活方式是指一個(gè)人或群體對(duì)消費(fèi)、工作和娛樂的特定習(xí)慣和傾向性方式。為了進(jìn)行生活方式細(xì)分，可以從三個(gè)尺度來測(cè)量消費(fèi)者的生活方式，即：①活動(dòng)，如消費(fèi)者的工作、業(yè)餘消遣、運(yùn)動(dòng)、公共關(guān)係等活動(dòng)；②興趣，如消費(fèi)者對(duì)家庭娛樂、家庭設(shè)備、色彩等的興趣；③意見，如消費(fèi)者對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的意見。此外，企業(yè)還可以按照消費(fèi)者不同的個(gè)性來細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。如企業(yè)可以賦予房地產(chǎn)產(chǎn)品與某些消費(fèi)者個(gè)性相似的高檔住宅的品牌個(gè)性，樹立品牌形象。2.3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)（4）行為細(xì)分行為細(xì)分是按照消費(fèi)者購買或使用某種產(chǎn)品的時(shí)機(jī)、追求的利益、使用者情況、使用程度、信賴情況、消費(fèi)者待購階段等行為變數(shù)來細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。在現(xiàn)代市場(chǎng)行銷實(shí)踐中，企業(yè)往往通過時(shí)機(jī)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，及時(shí)撲捉消費(fèi)者購房時(shí)機(jī)，向市場(chǎng)提供與需求相似的產(chǎn)品或服務(wù)，取得成功。2.3.4房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法市場(chǎng)細(xì)分方法主要有單維因素法、三維因素法和多維因素法等幾種。（1）單維因素法:單維因素法是以某一個(gè)變數(shù)劃分細(xì)分市場(chǎng)。（2）三維因素法:三維因素法就是選擇三個(gè)細(xì)分變數(shù)劃分細(xì)分市場(chǎng)。（3）變數(shù)組合法:變數(shù)組合法是綜合考慮多個(gè)變數(shù)細(xì)分市場(chǎng)。

2.3.5房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的程式（1）選擇確定房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品範(fàn)圍，依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的資料進(jìn)行分析，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)需求供給狀況和發(fā)展趨勢(shì)，選擇和確定一個(gè)市場(chǎng)範(fàn)圍。（2）依據(jù)市場(chǎng)細(xì)分變數(shù)排列出消費(fèi)者的需求（包括潛在需求）。（3）依據(jù)消費(fèi)者需求的具體因素，初步確定細(xì)分市場(chǎng)的數(shù)量。（4）對(duì)初步確定的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行研究，從中選擇有利於企業(yè)經(jīng)營的細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)。（5）考慮可供利用的廣告媒體、銷售管道、運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用的高低、目標(biāo)市場(chǎng)的特徵和企業(yè)期望利潤大小。（6）計(jì)算目標(biāo)市場(chǎng)給企業(yè)帶來的效益，從而確定企業(yè)產(chǎn)品投向目標(biāo)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度。（7）針對(duì)確定的目標(biāo)市場(chǎng)特性，制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的行銷策略。思考題1.為什麼要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)有哪些？2.簡述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程式。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查包括哪些方面內(nèi)容？4.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法有哪些？5.如何設(shè)計(jì)好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷？6.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查主要應(yīng)收集哪些方面的資料？7.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研資料收集可通過哪些途徑進(jìn)行？8.什麼是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則是什麼？9.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)是什麼？10.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分有哪些方法？

房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃

3.1房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃概述3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃的概念與內(nèi)容1房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃的概念房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)專案的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程式對(duì)未來的房地產(chǎn)開發(fā)專案進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，並以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。2房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃的內(nèi)容（1）房地產(chǎn)專案區(qū)位的分析與選擇（2）房地產(chǎn)專案開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇（3）房地產(chǎn)專案開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇（4）房地產(chǎn)開發(fā)專案定位（5）房地產(chǎn)開發(fā)專案的規(guī)劃設(shè)計(jì)（6）房地產(chǎn)專案融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇。（7）房地產(chǎn)開發(fā)專案的行銷策劃（8）房地產(chǎn)專案物業(yè)管理的前期介入

3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃的基本特性（1）地域性（2）創(chuàng)新性（3）系統(tǒng)性（4）前瞻性（5）市場(chǎng)性（6）操作性

3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃的作用（1）房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免專案運(yùn)作出現(xiàn)偏差

（2）房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)專案增強(qiáng)競(jìng)爭能力（3）能探索解決企業(yè)管理問題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力（4）能有效地整合房地產(chǎn)專案資源，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢(shì)3.1.4房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃的原則為了保證房地產(chǎn)專案策劃的合理性和科學(xué)性，在專案策劃的過程中，必須遵循以下原則：（1）符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃（2）符合市場(chǎng)需求（3）符合環(huán)境條件（4）符合技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)的合理性3.1.5房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃模式（1）概念策劃模式（2）“賣點(diǎn)群”策劃模式（3）等值策劃模式3.2房地產(chǎn)開發(fā)專案區(qū)位分析與選擇3.2.1區(qū)位的含義及區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)區(qū)位是自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的綜合。自然地理位置指的是地理座標(biāo)位置，社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置主要是指各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源的空間佈局位置。區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)就是位置級(jí)差地租，即土地位置對(duì)經(jīng)營收益的影響。

3.2.2影響房地產(chǎn)開發(fā)專案區(qū)位的因素（1）自然條件和環(huán)境方面的因素（2）城市規(guī)劃方面的因素（3）交通方面的因素（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況（5）人口和經(jīng)濟(jì)集聚方面的因素（6）社會(huì)文化方面的因素

3.2.3房地產(chǎn)開發(fā)專案區(qū)位選擇的原則（1）合法原則（2）最高最佳使用原則（3）開發(fā)潛力原則

3.2.4不同類型房地產(chǎn)專案對(duì)區(qū)位選擇的要求（1）居住房地產(chǎn)專案對(duì)區(qū)位選擇的要求①市政公用和公建配套設(shè)施完備。②公共交通便捷。③環(huán)境良好。④居民人口與收入。（2）寫字樓專案對(duì)區(qū)位選擇的要求①接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施。②交通方便快捷。③周圍環(huán)境優(yōu)良。（3）零售商業(yè)專案對(duì)區(qū)位選擇的要求零售商業(yè)專案按其功能程度可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。零售商業(yè)專案對(duì)區(qū)位選擇的要求在微觀上應(yīng)位於城市或區(qū)域中心，具有較好的臨街或道路狀況，處於交通路口和繁華街道兩側(cè)，交通和通訊便利，有足夠的人口流量。其中特別要做好商業(yè)輻射區(qū)域分析。（4）工業(yè)專案對(duì)區(qū)位選擇的要求工業(yè)專案區(qū)位的選擇要求主要包括：取得原材料容易，交通運(yùn)輸方便，接近產(chǎn)品銷售市場(chǎng)，人力資源和土地、水、電等資源和能源供給有保證，能夠控制環(huán)境污染等。

3.3房地產(chǎn)開發(fā)專案時(shí)機(jī)分析與選擇3.3.1房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)，即指房地產(chǎn)開發(fā)投資者何時(shí)進(jìn)行投資。

房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的選擇:(1)從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程看，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營包括可行性研究和投資決策——購買土地——開發(fā)建設(shè)——出售或出租等許多階段，投資者既可參與開發(fā)的全過程，也可選擇任何一個(gè)階段介入。(2)從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展週期波動(dòng)看，可分為復(fù)蘇、繁榮、衰退蕭條四個(gè)時(shí)期，繁榮期的後期和衰退期投資要特別慎重。較好時(shí)期是蕭條期後期和復(fù)蘇期。3.3.2房地產(chǎn)週期（1）房地產(chǎn)復(fù)蘇階段（2）房地產(chǎn)繁榮階段（3）房地產(chǎn)衰退階段（4）房地產(chǎn)蕭條階段3.4房地產(chǎn)開發(fā)專案定位3.4.1房地產(chǎn)開發(fā)專案定位概述1房地產(chǎn)開發(fā)專案定位的概念房地產(chǎn)開發(fā)專案定位是指房地產(chǎn)開發(fā)投資者經(jīng)過研究市場(chǎng)前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場(chǎng)和目標(biāo)客戶中確定與眾不同的價(jià)值地位。2房地產(chǎn)開發(fā)專案定位原則①受眾導(dǎo)向原則②差異化原則

3.4.2房地產(chǎn)開發(fā)專案產(chǎn)品定位（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的概念房地產(chǎn)產(chǎn)品定位就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品進(jìn)行有目的、有選擇、有針對(duì)性的銷售或推廣，在進(jìn)行客戶界定和細(xì)分的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造有差異的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在消費(fèi)群體中樹立所開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊形象。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的內(nèi)容主要包括：建築風(fēng)格、戶型設(shè)計(jì)、功能定位、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等。3.4.3房地產(chǎn)開發(fā)專案客戶定位客戶定位是確定房地產(chǎn)專案的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特徵?？蛻舳ㄎ恍枰芯肯M(fèi)者的消費(fèi)行為、消費(fèi)動(dòng)機(jī)以及消費(fèi)方式，同時(shí)研究消費(fèi)者自身的人格、觀念、所處的階層、環(huán)境、文化背景、偏好和生活方式等。3.4.4房地產(chǎn)開發(fā)專案形象定位形象定位主要是找到該房地產(chǎn)專案所特有、不同於競(jìng)爭對(duì)手、能進(jìn)行概念化描述、能通過廣告表達(dá)並能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特徵。房地產(chǎn)開發(fā)專案形象定位應(yīng)遵循以下原則：（1）專案形象易於展示和傳播。例如專案起名和廣告主題，應(yīng)有豐富的內(nèi)涵和優(yōu)美的表現(xiàn)，應(yīng)該有利於該專案的展示和傳播。（2）專案形象定位應(yīng)與專案產(chǎn)品特徵符合。一個(gè)好的形象定位可以傳遞產(chǎn)品品質(zhì)特徵，引發(fā)消費(fèi)者的聯(lián)想。與產(chǎn)品特徵毫無聯(lián)繫的形象定位，或牽強(qiáng)附會(huì)的形象定位，對(duì)專案銷售絕無益處。（3）專案形象應(yīng)與專案周邊的資源條件相符合。例如專案定位於國際化社區(qū)必須與周邊的資源條件如國際學(xué)校、國際俱樂部等匹配。（4）專案形象與目標(biāo)客戶群的需求特徵符合。專案定位應(yīng)呼應(yīng)目標(biāo)客戶的需求，向客戶傳遞產(chǎn)品資訊，在客戶心目中引發(fā)“這就是我所要的”觸動(dòng)和共鳴。（5）專案形象定位應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭的因素，與其他樓盤有比較明顯的差異和區(qū)別。

3.4.5房地產(chǎn)開發(fā)專案品牌定位1品牌的含義品牌是一種名稱、術(shù)語、標(biāo)記、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或是它們的組合應(yīng)用，其目的是藉以辨認(rèn)企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)，並使之與競(jìng)爭對(duì)手的產(chǎn)品和服務(wù)相區(qū)別。2房地產(chǎn)開發(fā)專案品牌定位的影響因素（1）品質(zhì)（2）價(jià)格（3）服務(wù)（4）廣告（5）員工

3樓盤品牌的創(chuàng)立樓盤品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，成功的樓盤品牌策略可以增加該專案的知名度、認(rèn)知度、美譽(yù)度和附加值，樓盤品牌的創(chuàng)立就是通過樓盤的名稱和標(biāo)誌、樓盤的品質(zhì)以及概念創(chuàng)造，形成個(gè)性化產(chǎn)品。（1）命名及標(biāo)誌（2）產(chǎn)品品質(zhì)（3）概念創(chuàng)造（4）追求個(gè)性化4企業(yè)品牌與樓盤品牌聯(lián)動(dòng)定位（1）樓盤品牌促進(jìn)企業(yè)品牌（2）企業(yè)品牌帶動(dòng)樓盤品牌

3.4.6房地產(chǎn)開發(fā)專案行銷定位房地產(chǎn)開發(fā)專案行銷定位包括樓盤價(jià)格定位、廣告定位、活動(dòng)推廣定位、行銷管道定位等。1價(jià)格定位（1）價(jià)格定位的目標(biāo)①最大利潤目標(biāo)②提高市場(chǎng)佔(zhàn)有率的目標(biāo)③穩(wěn)定價(jià)格目標(biāo)④過渡價(jià)格目標(biāo)⑤競(jìng)爭價(jià)格目標(biāo)

（2）樓盤定價(jià)方法成本導(dǎo)向定價(jià)法是以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價(jià)基礎(chǔ)的定價(jià)方法，包括成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法等。需求導(dǎo)向定價(jià)法是以消費(fèi)者的需求強(qiáng)度及對(duì)價(jià)格的承受能力作為定價(jià)依據(jù)的定價(jià)方法，包括理解價(jià)值定價(jià)法、需求差異定價(jià)法等。競(jìng)爭導(dǎo)向定價(jià)法是以市場(chǎng)上相互競(jìng)爭的同類房地產(chǎn)商品價(jià)格為定價(jià)基本依據(jù)，並隨競(jìng)爭狀況的變化確定和調(diào)整價(jià)格的定價(jià)方法，包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法和隨行就市定價(jià)法等。（3）樓盤價(jià)格定位策略①心理定價(jià)策略②折扣定價(jià)策略③新產(chǎn)品定價(jià)策略④過程定價(jià)策略低2廣告定位（1）不同媒體廣告的特點(diǎn)①報(bào)紙廣告。報(bào)紙廣告具有消息性、廣泛性、信賴性、教育性、方便性、保存性等優(yōu)點(diǎn)，不足之處是時(shí)效短、內(nèi)容繁雜、（由於受版面限制）效果和數(shù)量受影響。②雜誌廣告。具有讀者集中、針對(duì)性強(qiáng)、吸引力強(qiáng)、宣傳效果好、閱讀從容、保存期長等優(yōu)點(diǎn)。缺點(diǎn)是成本高、價(jià)格昂貴、資訊回饋慢、廣告數(shù)量有限。③直接函件廣告（傳真、郵件等）。具有針對(duì)性、親切感、無衝突性、回饋性等優(yōu)點(diǎn)，缺點(diǎn)是缺乏廣泛性及顯露性、回收率低。④廣播廣告。具有傳播迅速、覆蓋率高、針對(duì)性強(qiáng)、表現(xiàn)力強(qiáng)、費(fèi)用低廉等優(yōu)點(diǎn)，不足之處是聽眾分散、效果難測(cè)定、難以記憶、影響宣傳效果。⑤電視廣告。具有傳播面廣、影響力大、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)手段和方式靈活多樣等優(yōu)點(diǎn)，不足之處是製作複雜、成本高、時(shí)間短促、專業(yè)適應(yīng)性不強(qiáng)、傳播面太寬容易造成浪費(fèi)。⑥戶外廣告。具有長期性、固定性、集中性效應(yīng)，但由於地段固定而不具備流動(dòng)性，注視率不夠集中且成本較高。⑦網(wǎng)路廣告。有傳播面廣、時(shí)間長、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)力豐富、更新便捷等優(yōu)點(diǎn)，不足之處是製作複雜、效果難以測(cè)定。（2）選擇廣告媒體應(yīng)考慮的因素①專案規(guī)模②樓盤檔次③專案區(qū)位④資金實(shí)力⑤目標(biāo)客戶層次⑥目標(biāo)客戶區(qū)域

在以上因素中，其中應(yīng)重點(diǎn)考慮資金實(shí)力和目標(biāo)客戶的情況。（3）廣告預(yù)算方法①量力而行法②銷售百分比法③競(jìng)爭對(duì)等法④目標(biāo)任務(wù)法（4）廣告推廣安排①按照產(chǎn)品的開發(fā)階段（形象導(dǎo)入期、內(nèi)部認(rèn)購期、蓄勢(shì)調(diào)整期、開盤期、強(qiáng)銷期、理性分析期、品牌鞏固期）安排廣告的投放量。②按照市場(chǎng)的淡旺季安排廣告的投放量。③順應(yīng)市場(chǎng)造勢(shì)。如根據(jù)不同的情況，某月廣告資訊可以集中在本月的某一小部分時(shí)間內(nèi)，也可以連續(xù)不斷地分散在全月時(shí)間內(nèi)，或者間斷性地分散在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)。

3活動(dòng)推廣定位（1）活動(dòng)推廣的概念活動(dòng)推廣是指企業(yè)整合本身的資源（企業(yè)及樓盤的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)），通過具有創(chuàng)意性的活動(dòng)或事件，使之成為大眾關(guān)心的話題，吸引媒體報(bào)導(dǎo)與消費(fèi)者參與，進(jìn)而達(dá)到提升企業(yè)及樓盤形象，以及促進(jìn)銷售的目的。（2）活動(dòng)推廣的時(shí)機(jī)①認(rèn)為購買商品的新客戶人數(shù)不夠多時(shí)②新專案導(dǎo)入市場(chǎng)的速度必須加快時(shí)③該片區(qū)或某一特定時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭特別激烈時(shí)④企業(yè)想更加強(qiáng)廣告力度時(shí)⑤主要競(jìng)爭對(duì)手積極舉辦活動(dòng)推廣時(shí)⑥企業(yè)想要獲得更多消費(fèi)者或路徑等方面的情報(bào)時(shí)（3）活動(dòng)推廣的形式①樓盤慶典儀式②社會(huì)公益活動(dòng)③社區(qū)內(nèi)活動(dòng)④大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)4行銷管道定位在房地產(chǎn)行銷中，主要的行銷管道有房地產(chǎn)開發(fā)商直銷和委託房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售。（1）房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售房地產(chǎn)開發(fā)商採用直接銷售的方式的情況主要有：①大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的專案②市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)的專案③樓盤素質(zhì)優(yōu)良（2）委託房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售

思考題1.為什麼要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃，房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃主要做哪些工作？2.房地產(chǎn)開發(fā)專案策劃可按哪些模式進(jìn)行？3.影響房地產(chǎn)開發(fā)專案區(qū)位的因素有哪些？4.居住房地產(chǎn)專案區(qū)位選擇應(yīng)注意什麼？5.寫字樓專案對(duì)區(qū)位選擇的要求有哪些？6.零售商業(yè)專案區(qū)位選擇應(yīng)考慮哪些要求？7.如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)專案時(shí)機(jī)？8.怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)專案產(chǎn)品定位？9.怎樣創(chuàng)立樓盤品牌？10.樓盤定價(jià)方法有哪些？11.如何應(yīng)用樓盤價(jià)格定位策略？12.房地產(chǎn)行銷活動(dòng)推廣形式有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)投資4.1房地產(chǎn)開發(fā)投資概述4.1.1房地產(chǎn)投資的含義投資:投資主體為了獲得預(yù)期效益，投入一定量的貨幣並使其不斷轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)投資:房地產(chǎn)投資者為了獲取預(yù)期的投資收益而不斷地將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)行為。

4.1.2房地產(chǎn)投資主體（1）國家（2）企業(yè)（3）個(gè)人

4.1.3房地產(chǎn)投資的分類1按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分（1）土地開發(fā)投資（2）房屋開發(fā)投資（3）房地產(chǎn)經(jīng)營投資（4）房地產(chǎn)仲介服務(wù)投資（5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資

2按房地產(chǎn)投資形式劃分（1）直接投資①房地產(chǎn)開發(fā)投資②房地產(chǎn)置業(yè)投資（2）間接投資①購買住房抵押貸款證券②購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票③投資於房地產(chǎn)投資信託基金

4.1.4房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)1房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)（1）相對(duì)較高的收益水準(zhǔn)（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易於獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級(jí)2房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)（1）變現(xiàn)性差（2）投資數(shù)額巨大（3）投資回收週期較長（4）需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措4.2.1專案資金籌措的管道與方式1專案資本金籌集的管道與方式專案資本金是指專案總投資中必須包含一定比例的、由出資方實(shí)繳的資金，這部分資金對(duì)專案法人而言同非負(fù)債資金。專案資本金籌集的方式（1）國家預(yù)算內(nèi)投資（2）自籌投資（3）發(fā)行股票（4）吸收國外資本直接投資

2專案負(fù)債籌資的管道與方式

專案的負(fù)債是指專案承擔(dān)的能夠以貨幣計(jì)量且需要以資產(chǎn)或者勞務(wù)償還的債務(wù)。專案負(fù)債籌資的管道（1）銀行貸款（2）發(fā)行債券（3）設(shè)備租賃（4）借用國外資金4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)資金來源1自有資金具有一定的自有資金，是專案開發(fā)的前提和條件。2004年4月國務(wù)院發(fā)佈了《關(guān)於調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)專案資本金比例的通知》，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資專案（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上。在我國當(dāng)前情況下，自有資金一般包括:（1）企業(yè)自身積累（2）主管部門投入資金（3）聯(lián)營企業(yè)單位提供的資金

2銀行貸款按資金性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)貸款可分為自營性房地產(chǎn)貸款和政策性住房貸款兩大類。自營性房地產(chǎn)貸款是指銀行以本外幣存款作為主要信貸資金來源自主發(fā)放的用於房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的貸款。自營性房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款，前兩者合稱房地產(chǎn)開發(fā)類貸款。政策性住房貸款，是指銀行受各級(jí)地方人民政府和單獨(dú)實(shí)施房改的系統(tǒng)、單位的委託，以委託性住房資金為來源發(fā)放的用於住房的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指用於房屋建造、土地開發(fā)過程中所需建設(shè)資金的貸款，其貸款的對(duì)象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和利用單位自有土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的企（事）業(yè)法人。房地產(chǎn)開發(fā)類貸款包括（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款（2）房地產(chǎn)開發(fā)貸款3社會(huì)集資社會(huì)集資主要是指房地產(chǎn)企業(yè)以發(fā)行房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券的方式籌集資金。（1）房地產(chǎn)股票股份制房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)房地產(chǎn)專案時(shí)，可以通過發(fā)行股票的方式籌措資金。

（2）房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券是為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人向發(fā)行人取得預(yù)期收益和到期收回本金的一種憑證。4利用外資引進(jìn)外資的重要意義（1）彌補(bǔ)國家房地產(chǎn)開發(fā)資金的不足（2）引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)外資的主要方式有：外國政府貸款、國際金融組織貸款、外國商業(yè)銀行貸款、與外資合營、發(fā)行國際債券、租賃開發(fā)等。5預(yù)售款預(yù)售款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商品房預(yù)售預(yù)先向購房者收取的房款。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。商品房預(yù)售應(yīng)符合規(guī)定的條件。根據(jù)我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，並已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。商品房預(yù)售可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集到必需的建設(shè)資金，又可將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者。4.3房地產(chǎn)投資資金成本4.3.1資金成本的概念資金成本是指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。企業(yè)籌集和使用任何資金都要付出代價(jià)，這一代價(jià)由兩部分組成:

（1）資金籌集成本

（2）資金使用成本4.3.2資金成本的計(jì)算（1）資金成本計(jì)算的一般形式。資金成本可用絕對(duì)數(shù)表示，也可用相對(duì)數(shù)表示。為便於分析比較，資金成本一般用相對(duì)數(shù)表示，稱之為資金成本率。其一般計(jì)算公式為：或

式中：K——資金成本率（一般通稱為資金成本）；P——籌集資金總額；D——資金使用費(fèi)；F——資金籌集費(fèi)；f——資金籌集費(fèi)費(fèi)率（即籌資費(fèi)占籌集資金總額的比率）

（2）各種資金來源的資金成本①優(yōu)先股成本。公司發(fā)行優(yōu)先股股票籌資，需支付的資金籌集費(fèi)有註冊(cè)費(fèi)、代銷費(fèi)等，其股息也要定期支付，但它是公司用稅後利潤來支付的，不會(huì)減少公司應(yīng)上繳的所得稅。優(yōu)先股資金成本率可按下式來計(jì)算：或

式中：Kp——優(yōu)先股成本率；DP——優(yōu)先股每年股息；P0——優(yōu)先股票面值；i—一股息率

②普通股的成本。如果普通股各年的股利固定不變，則其資金成本率可按下式計(jì)算：或式中：Kc——普通股成本率；P0——普通股票總面值或市場(chǎng)發(fā)行總額；Dp——每年固定股利總額；i——固定股利率但是，普通股的股利往往不是固定的，通常有逐年上升的趨勢(shì)。如果假定每年股利增長率為g，第一年的勝利為D1，則第二年為D1（1＋g），第三年為D1（1＋g）2……，第n年為D1（1＋g）n-1因此，計(jì)算普通股成本率的公式為：

③債券成本企業(yè)發(fā)行債券後，所支付的債券利息列入企業(yè)的費(fèi)用開支，因而使企業(yè)少繳一部分所得稅，兩者抵銷後，實(shí)際上企業(yè)支付的債券利息僅為：債券利息×（l-所得稅稅率）因此，債券成本率可以按下式計(jì)算：或式中：KB——債券成本率；B0——債券的票面價(jià)值；I——債券年利息總額；T——所得稅稅率；i——債券年利息利率

④銀行借款。

向銀行借款，企業(yè)所支付的利息和費(fèi)用一般可作企業(yè)的費(fèi)用開支，相應(yīng)減少部分利潤，會(huì)使企業(yè)少繳一部分所得稅，因而使企業(yè)的實(shí)際支出相應(yīng)減少。對(duì)每年年末支付利息、貸款期末一次全部還本的借款，其借款成本率為：式中：Kg——借款成本率；G——貸款總額；I——貸款年利息（i為貸款年利率）；F——貸款費(fèi)用

⑤租賃成本。企業(yè)租入某項(xiàng)資產(chǎn)，獲得其使用權(quán)，要定期支付租金，並且租金列入企業(yè)成本，可以減少應(yīng)付所得稅。因此，其租金成本率為：式中KL——租賃成本率；PL——租賃資產(chǎn)價(jià)值；E——年租金額。

⑥保留盈餘成本。保留盈餘又稱為留存收益，其所有權(quán)屬於股東，是企業(yè)資金的一種重要來源。企業(yè)保留盈餘，等於股東對(duì)企業(yè)進(jìn)行追加投資。股東對(duì)這部分投資與以前繳給企業(yè)的股本一樣，也要求有一定的報(bào)酬，所以保留盈餘也有資金成本。它的資金成本是股東失去向外投資的機(jī)會(huì)成本，因此與普通股成本的計(jì)算基本相同，只是不考慮籌資費(fèi)用。其計(jì)算公式為：式中：Kr——保留盈餘成本率。

（3）平均資金成本專案從不同來源取得的資金，其成本各不相同。由於種種條件的制約，專案不可能只從某種資金成本較低的來源籌集資金，而是各種籌資方式的有機(jī)組合。為了進(jìn)行籌資和投資決策，需要計(jì)算全部資金來源的平均資金成本率，即綜合資金成本率。它通常是用加權(quán)平均來計(jì)算的，其計(jì)算公式如下：式中：K——平均資金成本率；Wi——第i種資金來源占全部資產(chǎn)的比重；Ki——第i種資金來源的資金成本率。思考題

1.房地產(chǎn)投資主體有哪些？2.按經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)投資有哪些類別？3.什麼是房地產(chǎn)直接投資，直接投資方式有哪些？4.什麼是房地產(chǎn)間接投資，間接投資方式有哪些？5.試述房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)。6.房地產(chǎn)開發(fā)資金來源有哪些？7.什麼是資金成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何根據(jù)資金成本進(jìn)行籌資方案決策？

房地產(chǎn)開發(fā)專案可行性研究5.1房地產(chǎn)開發(fā)專案可行性研究概述5.1.1可行性研究的含義和目的1.可行性研究的含義

可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)專案進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，就是在工程專案投資決策前，對(duì)與專案有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)緻的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)專案的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。2.可行性研究的目的

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)專案決策的科學(xué)化、程式化，減少或避免投資決策的失誤，提高專案開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。5.1.2可行性研究的作用（1）是專案投資決策的依據(jù)（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)（3）是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

（4）是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)

5.1.3可行性研究的工作階段（1）投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資專案或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。（2）初步可行性研究初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)專案建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問題包括：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究。（3）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)專案投資決策的基礎(chǔ)，是在分析專案技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性後做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。（4）專案的評(píng)估和決策按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)於大中型和限額以上的專案及重要的小型專案，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委託有資格的諮詢?cè)u(píng)估單位就專案可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)專案，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。5.1.4可行性研究的具體步驟（1）接受委託（2）調(diào)查研究（3）方案選擇和優(yōu)化（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（5）編制可行性研究報(bào)告5.1.5房地產(chǎn)開發(fā)專案可行性研究的內(nèi)容（1）專案概況（2）開發(fā)專案用地的現(xiàn)狀調(diào)查及房屋徵收安置方案的制定（3）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇（5）資源供給條件分析（6）環(huán)境影響評(píng)價(jià)（7）專案開發(fā)組織機(jī)構(gòu)情理費(fèi)用的研究（8）開發(fā)建設(shè)計(jì)畫的編制（9）專案經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（10）結(jié)論及建議5.2房地產(chǎn)開發(fā)專案成本費(fèi)用與收入估算5.2.1房地產(chǎn)開發(fā)專案總投資估算房地產(chǎn)專案總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。（1）開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期（指從房地產(chǎn)專案大量資金正式投入工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間）內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建築安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。（2）經(jīng)營資金經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用於日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。

5.2.2房地產(chǎn)開發(fā)專案各項(xiàng)費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開發(fā)專案所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用主要包括：（1）土地費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（4）建築安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）開發(fā)間接費(fèi)用（7）管理費(fèi)用（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用（9）銷售費(fèi)用（10）開發(fā)期稅費(fèi)（11）其他費(fèi)用（12）不可預(yù)見費(fèi)5.2.3房地產(chǎn)開發(fā)專案收入估算（1）房地產(chǎn)開發(fā)專案租售計(jì)畫房地產(chǎn)專案應(yīng)在專案策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營等租售計(jì)畫。（2）房地產(chǎn)開發(fā)專案租售價(jià)格

租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)專案的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)專案的租售價(jià)格。（3）房地產(chǎn)開發(fā)專案收入房地產(chǎn)專案的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入和自營收入。其中，銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入統(tǒng)稱租售收入。①租售收入租售收入等於可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。②自營收入自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成後的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。5.3房地產(chǎn)開發(fā)專案財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1基本財(cái)務(wù)報(bào)表的編制1現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)專案開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)專案財(cái)務(wù)盈利能力分析。按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：（1）全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)淨(jìng)現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)專案全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。（2）資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)淨(jìng)現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察專案資本金的盈利能力。（3）投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)淨(jìng)現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。2資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)專案開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈餘或短缺情況，用於選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)畫。3損益表損益表反映房地產(chǎn)專案開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅後利潤的分配情況，用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。

（1）利潤總額的計(jì)算利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營收入=銷售收入+租金收入+自營收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+

出租房經(jīng)營成本（2）彌補(bǔ)虧損房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅後利潤彌補(bǔ)。（3）利潤分配房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅後的利潤，一般按照下列順序分配：①彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。②提取法定盈餘公積金。法定盈餘公積金按照稅後利潤扣除①項(xiàng)後的10%提取，法定公積金已達(dá)到註冊(cè)資本的50%時(shí)可不再提取。③提取公益金。④向投資者分配利潤。5.3.2房地產(chǎn)開發(fā)專案財(cái)務(wù)盈利能力分析（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）房地產(chǎn)專案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)專案在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期淨(jìng)現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等於零時(shí)的折現(xiàn)率。其運(yùn)算式為：式中CI——現(xiàn)金流入量；

CO——現(xiàn)金流出量；（CI－CO）t——第t期的淨(jìng)現(xiàn)金流量；

n——開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期與經(jīng)營期之和）。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的淨(jìng)現(xiàn)金流量用試差法求取。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金（投資者的實(shí)際出資額）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率（MARR）或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic比較，當(dāng)FIRR≥MARR或FIRR≥ic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季或半年編制時(shí)，計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，然後再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。如以季為期的單位，換算公式為：（2）財(cái)務(wù)淨(jìng)現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)淨(jìng)現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic，將房地產(chǎn)專案開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期淨(jìng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以ic為例，其運(yùn)算式為：

財(cái)務(wù)淨(jìng)現(xiàn)值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。財(cái)務(wù)淨(jìng)現(xiàn)值大於或等於零的房地產(chǎn)專案，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。（3）投資回收期投資回收期主要適用於出租和自營的房地產(chǎn)專案。投資回收期是指以房地產(chǎn)專案的淨(jìng)收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年表示，並從房地產(chǎn)專案開發(fā)期的起始年算起。其運(yùn)算式為：投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)淨(jìng)現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為：投資回收期=（累計(jì)淨(jìng)現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)期淨(jìng)現(xiàn)金流量）上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的投資回收期。

（4）投資利潤率投資利潤率=年平均利潤總額÷總投資×100%（5）資本金利潤率資本金利潤率=年平均利潤總額÷資本金×100%（6）資本金淨(jìng)利潤率資本金淨(jìng)利潤率=年平均所得稅後利潤總額÷資本金×100%5.3.3房地產(chǎn)開發(fā)專案清償能力分析（1）單利計(jì)息與複利計(jì)息①單利計(jì)息。單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：

In=P·n·i

式中：In——利息；P——本金；n——計(jì)息期；i——利率。n個(gè)計(jì)息週期後的本利和為：

Fn＝P（1＋i·n）我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息週期為“年”。②複利計(jì)息。複利計(jì)息是指對(duì)於某一計(jì)息週期來說，如果按本金加上先前計(jì)息週期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。按複利方式計(jì)算利息時(shí)，利息的計(jì)算公式為：

In=P[（1＋i）n－1]n個(gè)計(jì)息週期後的本利和為：

Fn=P（1＋i）n我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是接複利計(jì)息的。由於複利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投資分析中，一般採用複利計(jì)息。

（2）有效利率與名義利率①名義利率。以一年為計(jì)息基礎(chǔ)，等於每一計(jì)息期的利率與每年的計(jì)息期數(shù)的乘積。它是採用單利計(jì)算的方法，把各種不同計(jì)息期的利率換算為以年為計(jì)息期的利率。②有效利率。有效利率是採用複利計(jì)算方法，把各種不同計(jì)息期的利率換算成以年為計(jì)息期的利率。③名義利率與有效利率的關(guān)係。名義利率與有效利率的關(guān)係為：有效利率=[1+(rt/m)]m-1式中rt——名義期利率；m——每期計(jì)息次數(shù)

（3）借款利息的計(jì)算方法①按期計(jì)息時(shí),每期應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：每期應(yīng)計(jì)利息=（期初借款本息累計(jì)+本期借款÷2）×利率②等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式：

式中：A——每期的還本付息額；Ic——寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營資金借款本金之和；i——期利率；n——貸款方要求的借款償還時(shí)間（由還款期開始計(jì)算）。③等額還本，利息照付計(jì)算公式：式中：A't——第t期還本付息額。（4）借款償還期的計(jì)算①國內(nèi)借款償還期：指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)專案具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)專案開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)，使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)專案借款本息（I。）所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式為：式中：Pd——國內(nèi)借款償還期，從借款開始期計(jì)算；

Rt——第t期可用於還款的資金，包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。②國外借款償還期：涉及利用外資的房地產(chǎn)專案，其國外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件（包括寬限期、償還期及償還方式等）計(jì)算。5.4房地產(chǎn)開發(fā)專案的不確定分析5.4.1房地產(chǎn)開發(fā)專案不確定性分析的含義房地產(chǎn)專案不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)專案可能造成的影響，並進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)專案不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析。可進(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售價(jià)格、銷售進(jìn)度、出租率、開發(fā)週期、專案總投資、土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。5.4.2敏感性分析1敏感性分析的概念敏感性分析是通過預(yù)計(jì)房地產(chǎn)專案不確定性因素發(fā)生的變化，分析對(duì)專案經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計(jì)算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)專案經(jīng)濟(jì)效益對(duì)於各個(gè)影響因素的敏感性，並從中找出對(duì)於房地產(chǎn)專案經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。敏感性分析包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

2敏感性分析的步驟（1）確定用於敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。（2）確定不確定性因素可能的變動(dòng)範(fàn)圍。（3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。（4）通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的變動(dòng)因素，作出進(jìn)一步的分析。3敏感性分析方法應(yīng)用

（1）建造費(fèi)用的敏感性分析。對(duì)建造費(fèi)用的敏感性分析是假定建造費(fèi)用在一定範(fàn)圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計(jì)算專案的利潤和利潤率數(shù)值。（2）建設(shè)週期的敏感性分析。對(duì)建設(shè)週期的敏感性分析是假定建設(shè)週期在一定範(fàn)圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計(jì)算專案利潤和利潤率數(shù)。（3）租金的敏感性分析。租金的敏感性分析是假定租金在一定範(fàn)圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計(jì)算利潤和利潤率數(shù)值。（4）建築面積的敏感性分析。建築面積的敏感性分析是假定建築面積在一定範(fàn)圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計(jì)算利潤和利潤率數(shù)值。5.4.3臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)專案達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，並以不確定性因素的臨界值組合顯示專案的風(fēng)險(xiǎn)程度。不確定性因素臨界值的分析計(jì)算可以採用列表或圖解的方法。通常可進(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因素有：（1）最低售價(jià)和最低銷售量、最低租金和最低出租率（2）最高土地取得價(jià)格（3）最高工程費(fèi)用5.4.4概率分析（1）概率分析的概念概率分析又稱風(fēng)險(xiǎn)分析，概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)專案經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)專案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說明房地產(chǎn)專案在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。（2）概率分析的步驟①列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。②選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。③分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率。④計(jì)算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，並確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。（3）概率分析的方法①期望值法。期望值法主要是計(jì)算開發(fā)專案淨(jìng)現(xiàn)值（NPV）的期望值和淨(jìng)現(xiàn)值大於或等於零時(shí)的累計(jì)概率，並以此判定專案的可行性。淨(jìng)現(xiàn)值的期望值是反映淨(jìng)現(xiàn)值取值的平均值，但這個(gè)平均值決不是一般意義上的算術(shù)平均值，而是以淨(jìng)現(xiàn)值各種取值的概率為權(quán)重的加權(quán)平均值，專案淨(jìng)現(xiàn)值的期望值計(jì)算公式為：

式中：E（NPV）——NPV的期望值；NPVi——各種現(xiàn)金流量情況下的淨(jìng)現(xiàn)值；Pi——對(duì)應(yīng)於各種現(xiàn)金流量情況的概率值。

②蒙特卡羅模擬法。蒙特卡羅模擬法就是對(duì)變數(shù)值概率分佈進(jìn)行隨機(jī)抽樣，並計(jì)算相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，經(jīng)過多次重複，從而得到評(píng)價(jià)指標(biāo)的概率分佈。5.5房地產(chǎn)開發(fā)專案綜合評(píng)價(jià)5.5.1房地產(chǎn)開發(fā)專案綜合評(píng)價(jià)概念房地產(chǎn)專案綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)專案的效益和費(fèi)用，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)專案的合理性。房地產(chǎn)專案綜合評(píng)價(jià)包括綜合盈利能力分析和社會(huì)影響分析。5.5.2房地產(chǎn)開發(fā)專案綜合評(píng)價(jià)的效益和費(fèi)用1房地產(chǎn)開發(fā)專案綜合評(píng)價(jià)的效益綜合評(píng)價(jià)中專案的效益是指房地產(chǎn)專案對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。（1）直接效益。直接效益是指在房地產(chǎn)專案範(fàn)圍內(nèi)政府能夠得到的收益，一般包括下列方面：①出讓國有土地使用權(quán)所得的收益。②因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益。③專案範(fàn)圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費(fèi)。④專案範(fàn)圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益。（2）間接效益。間接效益是指由房地產(chǎn)專案引起的、在專案直接效益中未得到反映的那部分效益。主要有：增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促進(jìn)地區(qū)旅遊業(yè)發(fā)展等帶來的收益。2房地產(chǎn)開發(fā)專案綜合評(píng)價(jià)的費(fèi)用綜合評(píng)價(jià)中專案的費(fèi)用是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)為專案付出的代價(jià)，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。

（1）直接費(fèi)用。直接費(fèi)用是指在專案範(fàn)圍內(nèi)政府所花費(fèi)的投資和經(jīng)營管理費(fèi)用。一般包括下列方面：①征地費(fèi)用。②土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用。③建築工程和城市配套設(shè)施費(fèi)用。④經(jīng)營管理費(fèi)用。（2）間接費(fèi)用。間接費(fèi)用是指由專案引起的、在直接費(fèi)用中未得到反映的那部分費(fèi)用。主要有：在專案範(fàn)圍外為專案配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為滿足專案需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失等。5.5.3房地產(chǎn)開發(fā)專案盈利能力分析綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)專案的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率（CIRR），考察房地產(chǎn)專案投資的盈利水準(zhǔn)。綜合內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)專案在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各期淨(jìng)現(xiàn)金流量現(xiàn)值等於零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映房地產(chǎn)專案所佔(zhàn)用資金的盈利率，是考察房地產(chǎn)專案盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。其運(yùn)算式為：（CI－CO）t（1+CIRR）-t＝0

5.5.4房地產(chǎn)開發(fā)專案社會(huì)影響分析社會(huì)影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)專案的影響。社會(huì)影響分析主要包括下列內(nèi)容：（1）就業(yè)效果分析。（2）對(duì)區(qū)域資源配置的影響。（3）對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。（4）對(duì)區(qū)域科技進(jìn)步的影響。（5）對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。（6）對(duì)減少進(jìn)口（節(jié)匯）和增加出口（創(chuàng)匯）的影響。（7）對(duì)節(jié)約及合理利用國家資源（如土地、礦產(chǎn)等）的影響。（8）對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響。（9）對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展的影響。

5.6可行性研究報(bào)告的撰寫5.6.1可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成（1）封面（2）摘要（3）目錄（4）正文（5）附表（6）附圖當(dāng)然，有時(shí)報(bào)告還應(yīng)包括一些附件，如土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，銷售（預(yù)售）許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書、建築設(shè)計(jì)方案平面圖、公司營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證等。這些附件通常由開發(fā)商或委託評(píng)估方準(zhǔn)備，與評(píng)估報(bào)告一同送有關(guān)讀者。5.6.2可行性研究報(bào)告正文的編寫要點(diǎn)正文部分是可行性研究報(bào)告的核心，一般包括以下內(nèi)容：（1）專案總說明（2）專案概況（3）投資環(huán)境研究（4）市場(chǎng)研究（5）專案地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭性發(fā)展專案（6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件（7）建設(shè)方式及進(jìn)度安排（8）投資估算及資金籌措（9）專案評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定（10）專案經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（11）風(fēng)險(xiǎn)分析（12）可行性研究的結(jié)論思考題1.房地產(chǎn)開發(fā)專案可行性研究有何作用？2.房地產(chǎn)開發(fā)專案可行性研究的內(nèi)容有哪些？3.房地產(chǎn)開發(fā)專案所需投入的費(fèi)用主要有哪些，各項(xiàng)費(fèi)用如何估算？4.房地產(chǎn)開發(fā)專案收入主要包括哪些？5.什麼是房地產(chǎn)開發(fā)專案財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)？6.房地產(chǎn)開發(fā)專案財(cái)務(wù)盈利能力分析主要應(yīng)用哪些評(píng)價(jià)指標(biāo)？7.什麼是房地產(chǎn)開發(fā)專案的不確定分析，如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)專案不確定性分析？8.什麼是敏感性分析，敏感性分析的步驟如何？9.怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)專案的臨界點(diǎn)分析？10.房地產(chǎn)開發(fā)專案概率分析方法有哪些？11.什麼是房地產(chǎn)開發(fā)專案綜合評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)專案綜合評(píng)價(jià)的效益有哪些？12.如何撰寫可行性研究報(bào)告？

房地產(chǎn)用地取得與開發(fā)6.1集體土地徵收

我國現(xiàn)行《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請(qǐng)使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農(nóng)民集體所有的土地?！边@一法律規(guī)定明確了農(nóng)村集體所有的土地只能用來興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，建設(shè)自用的村民住宅等，不能用於其他目的的建設(shè)用地，當(dāng)然也不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)用地只能使用國家所有的土地和國家徵收的原屬於農(nóng)民集體所有的土地。

6.1集體土地徵收6.1.1土地徵收的概念及特徵

一般來說，土地徵收是指國家或政府為了公共目的強(qiáng)制取得土地所有權(quán)人的土地，並依法給予補(bǔ)償?shù)男袨椤Ｊ澜缟洗蠖鄶?shù)國家都有土地徵收制度。英國法律稱之為“強(qiáng)制收買”，法國、德國法律稱之為“徵收”，日本法律稱之為“官地收回”，而我國法律則稱為“土地徵收”。我國《憲法》和《土地管理法》都規(guī)定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行徵收或者徵用並給予補(bǔ)償。具體講，我國的土地徵收是指國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地有償轉(zhuǎn)為國有的措施。

6.1集體土地徵收6.1.1土地徵收的概念及特徵

我國土地徵收具有以下特徵：（1）土地徵收以公共利益為目的。（2）行使征地權(quán)的主體只能是國家。（3）征地的標(biāo)的只能是集體土地。（4）征地行為具有強(qiáng)制性。（5）徵收土地應(yīng)以土地補(bǔ)償為條件。第2章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.1.2土地徵收的審批根據(jù)我國《土地管理法》，土地徵收實(shí)行二級(jí)審批，即國務(wù)院和省級(jí)人民政府。

《土地管理法》第四十五條規(guī)定：“徵收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：①基本農(nóng)田；②基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；③其他土地超過七十公頃的。徵收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，並報(bào)國務(wù)院備案。徵收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批?！钡?章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員《土地管理法》第四十四條規(guī)定：“建設(shè)佔(zhàn)用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專案、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)專案佔(zhàn)用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模範(fàn)圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)畫分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用範(fàn)圍內(nèi)，具體建設(shè)專案用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)專案佔(zhàn)用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)?！钡?章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員6.1.3土地徵收補(bǔ)償（1）徵收耕地的土地