經(jīng)濟(jì)適用住房抑或休矣

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經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系是伴隨我國城鎮(zhèn)住房制度改革而產(chǎn)生的。在我國的城鎮(zhèn)住房制度體系中，自解放后至二十世紀(jì)九十年代中期，國家一直是以住房實物福利分配為城鎮(zhèn)住房供應(yīng)唯一形式的唯一主體，這是與我國在此期間實行計劃經(jīng)濟(jì)體制分不開的，可這不僅未能有效解決城鎮(zhèn)居民緊張的居住問題，而且國家還為此承受了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的確立，作為經(jīng)濟(jì)體制改革重要組成部分的城鎮(zhèn)住房制度改革開始實施并不斷深化，明確住房的商品屬性，住房不再是國家無償供應(yīng)的實物福利品，住房供應(yīng)須商品化、社會化，并建立針對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)體系，滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。在1994年國務(wù)院國發(fā)（1994）第43號《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中首次明確具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，以后國家又分別幾次對經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、分配、管理等作出規(guī)定。2021年，原建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，從一定程度上說，這標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)適用住房在制度層面的成熟。經(jīng)濟(jì)適用住房在這十幾年的發(fā)展歷程中，不僅在理論上富有爭議，而且在實際運(yùn)行中，也不難發(fā)現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象：已漸被遺忘的制度產(chǎn)物突然被人們在房地產(chǎn)價格狂漲之時想起，并賦予一項艱巨的任務(wù)——穩(wěn)定住房價格，可在2021年底卻又突然面臨或存或廢的變數(shù)之中。那么，面對如此尷尬的情境，不得不令我們對經(jīng)濟(jì)適用住房是否具有現(xiàn)實合理性做深層次的分析。

一、經(jīng)濟(jì)適用住房為什么被冷落

一項新生事物的發(fā)展不僅需要制度的支撐，而且還受限于現(xiàn)實社會中的實際需求，這種需求是以能否滿足所涉各方主體的利益需要為標(biāo)準(zhǔn)，如果能夠滿足他們的利益要求，各方均有激勵來促進(jìn)該事物的發(fā)展，反之，該事物的發(fā)展道路將障礙重重，甚至?xí)韵詼纭＝?jīng)濟(jì)適用住房也不例外。

1、地方政府沒有實施經(jīng)濟(jì)適用住房的激勵

在我國的城鎮(zhèn)住房制度體系中，國家始終處于主導(dǎo)地位，雖然，通過城鎮(zhèn)住房制度改革，實現(xiàn)住房供應(yīng)的商品化、社會化。但是，國家作為城市土地的唯一所有者，同時也是土地的唯一供應(yīng)者，運(yùn)用土地供應(yīng)來調(diào)控住房的供應(yīng)，其主導(dǎo)地位并未發(fā)生變化。隨著我國國有土地出讓制度的建立，房地產(chǎn)開發(fā)均須通過地方政府以出讓形式取得國有土地使用權(quán)，地方政府則收取土地出讓金，其逐漸成為地方政府的主要財政收入來源，2021年1——11月間，我國土地出讓總價款達(dá)9130億元以上，占財政收入的比重為28.53％。如此巨大的出讓金收入滿足了地方政府的目標(biāo)——經(jīng)濟(jì)開發(fā)，而這個目標(biāo)又是地方政府的重要政績表現(xiàn)，故其樂此不疲。相反，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地則須以劃撥方式供應(yīng)，這種無償?shù)墓┑胤绞綄Φ胤秸詿o異于自斷其財源，那么地方政府出于自利考慮，當(dāng)然不愿意為實施經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)而無償劃撥土地。即使在國家三令五申的情況下，地方政府也是將位于區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套設(shè)施不完善等不方便生活居住的土地用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

2、經(jīng)濟(jì)適用住房往往超出其保障對象的經(jīng)濟(jì)承受能力

經(jīng)濟(jì)適用住房僅供應(yīng)社會低收入家庭，從該家庭的經(jīng)濟(jì)收入特點來看，往往是以收入低（或無收入）且不穩(wěn)定為多，從其自身的承受能力考慮，雖然經(jīng)濟(jì)適用住房價格低于商品住房價格，大多數(shù)還是不能夠買得起的。即使根據(jù)規(guī)定可通過商業(yè)銀行或住房公積金貸款予以支持，但因為該群體或無工作單位或無穩(wěn)定收入而被排斥于外。另外，由于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的比較偏遠(yuǎn)，為此增加的生活成本開支以及物業(yè)服務(wù)費用，也是經(jīng)濟(jì)困難群體必須考慮的一個現(xiàn)實問題。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的冷淡

從經(jīng)濟(jì)適用住房與商品住房的建設(shè)行為事實看，二者沒有本質(zhì)上的區(qū)別。但二者的結(jié)果性質(zhì)截然不同，其中在利潤方面，根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟(jì)適用住房項目利潤率按不高于3%核定。而商品住房的利潤則遠(yuǎn)高于此。面對商品住房的暴利，做為以利潤最大化為追求目標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必然熱衷于商品住房建設(shè)，沒有動力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房是否具有穩(wěn)定住房價格的作用

在市場經(jīng)濟(jì)理論中，商品的價格是隨著供求關(guān)系的變化而波動，當(dāng)供不應(yīng)求，則價格上升，反之，價格下降。那么，造成我國住房價格上升的主要因素是供不應(yīng)求嗎。筆者認(rèn)為，實不其然。在城鎮(zhèn)住房制度改革后，住房私有化成為社會的普遍認(rèn)識——“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，與此相對應(yīng)的則是住房供應(yīng)市場化，這又與地方政府“以地生財”的經(jīng)營理念相吻合。于是，土地供應(yīng)的唯一（僅為地方政府）與住房供應(yīng)的唯一（僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）相結(jié)合，形成了住房供應(yīng)的單邊壟斷，這極利于二者的利益最大化。另外，住房不同與其他消費品，其不單是消費對象，還可以成為投資對象，當(dāng)住房價格超出一般人的經(jīng)濟(jì)承受能力，其雖然不能購買擁有一處住房，但其對住房的居住需求仍然存在，且無可替代物。此時，這種需求就會成為他人投資住房的機(jī)會——或租或賣以獲取利益。所以在現(xiàn)實中，并非一戶所有一處住房，而是處于一種或無房所有或多房所有的非均衡狀態(tài)。當(dāng)住房未成為每一戶的消費品時，它卻成為少數(shù)人的投資品，無房戶只有通過在少數(shù)人手中有償取得使用權(quán)來滿足居住需求，那么，一定的高房價對于投資住房的少數(shù)人實現(xiàn)收益是有益的，所以，其熱衷于推動房價的走高。

而經(jīng)濟(jì)適用住房的設(shè)計初衷是保障低收入家庭，在住房價格飛漲的今天，我們通過經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的增加，來解決低收入家庭的居住需求，從而減少住房市場需求，進(jìn)而拉低住房價格，這可能就是近年來大力倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的理論依據(jù)。但是，這里忽視了以下問題：

1、低收入家庭對住房的首要需求是居住，而非所有。

對住房的消費需求，既可以通過取得所有權(quán)方式實現(xiàn)所有，亦可通過取得使用權(quán)方式實現(xiàn)居住，從這一點看，住房消費具有可替代性，即買不起時，可以選擇租。那么，低收入家庭作為困難群體，由于自身經(jīng)濟(jì)能力的限制，其對住房首要需求是有房居住，而不是有所有權(quán)。雖然經(jīng)濟(jì)適用住房相對商品住房價格低，可對于低收入家庭仍是一筆非常大的開支，而且還會增加物業(yè)服務(wù)費用開支，其根本沒有經(jīng)濟(jì)能力購買住房，而選擇租房，因為這是降低其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的最佳選擇（這實際也是廉租房制度出臺的可行之處）。于是，在現(xiàn)實中，以所有權(quán)之方式供應(yīng)住房明顯超出了低收入家庭的支付能力，導(dǎo)致真正需要救濟(jì)的低收入家庭難以從中受益。

2、經(jīng)濟(jì)適用住房的穩(wěn)定價格作用極其有限

住房依附于土地上，土地資源的稀缺決定住房資源的稀缺，所以住房的價格亦取決于其所在區(qū)位，區(qū)位好的住房，其價格自然高于區(qū)位差的。當(dāng)?shù)胤秸缟鲜鰧⒔?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)在比較偏遠(yuǎn)地區(qū)，其對其他區(qū)位的住房價格影響是微乎其微的，因為，根據(jù)房地產(chǎn)估價理論，不同區(qū)位的房地產(chǎn)價格不具有可比性。只不過從統(tǒng)計學(xué)角度的數(shù)字上可起到拉低作用。再者，住房的建設(shè)周期長，容易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)適用住房的調(diào)劑作用滯時，從而反過來受商品住房價格的調(diào)整。這在今年下半年顯現(xiàn)得非常明顯，當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷之時，人們對經(jīng)濟(jì)適用住房亦持觀望之狀，如北京、廣州等地出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房棄購現(xiàn)象。因為在經(jīng)濟(jì)適用住房的唯一優(yōu)勢——價格優(yōu)勢不存在時，其特定群體就不愿意購買經(jīng)濟(jì)適用住房，從而失去對住房產(chǎn)權(quán)的自由處分、完全收益。

三、經(jīng)濟(jì)適用住房是否經(jīng)濟(jì)

根據(jù)產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，產(chǎn)權(quán)的配置應(yīng)是有效率的配置，即由低價值向高價值流通，這時有利于社會財富的積累，反之

，則是社會財富的浪費。（）當(dāng)我們將住房所有權(quán)以經(jīng)濟(jì)適用住房形式低于市場價格予以配置，對于社會而言，確實沒有創(chuàng)造價值。從這一點說，經(jīng)濟(jì)適用住房不是一項好制度。

經(jīng)濟(jì)適用住房與商品住房兩種價格體系，不禁想起我國經(jīng)濟(jì)改革初期“兩軌制”的存在。當(dāng)這兩種住房存在價格差，一部分人便產(chǎn)生牟利的沖動，產(chǎn)生不公平。雖然《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》明確一些保障措施，但監(jiān)督執(zhí)行成本過高。

另外，經(jīng)濟(jì)適用住房由于處分及收益均有所限制，故屬不完全產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)人如欲對經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行處分時，其產(chǎn)權(quán)殘缺會產(chǎn)生監(jiān)管所發(fā)生的成本以及收益的分配等問題，這從一定程度上會