房地產(chǎn)企業(yè)日常核查

房地產(chǎn)企業(yè)的日常核查第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)日常核查概述稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的日常核查是指稅務(wù)人員根據(jù)稅收法律法規(guī)對日常檢查工作的要求，對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)核算以及納稅等情況進行實地核實檢查的過程。一、 日常核查的對象稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人日常核查的對象為房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證書、財務(wù)核算資料、關(guān)聯(lián)企業(yè)信息，企業(yè)審計報告，第三方涉稅信息，企業(yè)納稅資料等與該企業(yè)納稅遵從相關(guān)的一切資料。二、日常核查的程序日常核查程序可分為核查前準(zhǔn)備、核查實施和核查終結(jié)三個階段，日常核查通常需要主管稅務(wù)機關(guān)分管局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，實行雙人下戶核查。（一）核查前的準(zhǔn)備階段。該階段主要是進行企業(yè)日常征管信息收集、學(xué)習(xí)稅收政策和財務(wù)會計制度、確定核查所屬期間和核查內(nèi)容、安排核查日程，通知核查對象核查的時間、范圍和需要準(zhǔn)備的資料等。（二）核查實施階段。該階段稅務(wù)核查人員需要深入一線，實地進行核查，應(yīng)做好核查工作記錄和復(fù)制有關(guān)證據(jù)材料、核實分析相關(guān)數(shù)據(jù)、聽取被查對象意見等工作。要求做到事實清楚、證據(jù)確鑿、適用法律法規(guī)準(zhǔn)確。（三）核查終結(jié)階段。該階段所要進行的工作主要是出具核查總結(jié)，闡明核查中發(fā)現(xiàn)的問題及處理決定，整理資料進行歸檔。三、日常核查的基本方法（一）審閱法與核對法。對一般規(guī)模較小的開發(fā)企業(yè)，可采用審閱法、核對法等常規(guī)檢查方法，將被查企業(yè)的賬表、賬賬、賬證以及證證進行核對，從而找出疑點，發(fā)現(xiàn)問題。（二）專項盤存法。對規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可采取專項盤存法，對其開發(fā)的商品房實施現(xiàn)場盤點。結(jié)合被查企業(yè)已建成項目的平面圖，與現(xiàn)場觀察的使用情況和出售情況相核對，進而對已出售、出租和未出售房屋進行分類，然后檢查其銷售和租賃合同，最后再同企業(yè)賬面記載金額和納稅申報表申報情況進行核對，檢查其有無收入不入賬的問題；另外，通過檢查合同的付款期限，還可核實其是否及時納稅，有無拖延稅款繳納時間的問題。（三）比較分析法。用比較分析法對會計報表項目、納稅申報表項目進行分析性復(fù)核，分析其毛利率、銷售費用率、銷售稅金率等財務(wù)比率是否正常，通過比較分析，為進一步檢查提供方向和線索。（四）外調(diào)法。用外調(diào)法從政府相關(guān)部門調(diào)查取證，通過所在地區(qū)住房保障和房地產(chǎn)管理局或其門戶網(wǎng)站查詢樓盤項目基本信息、查看包括房屋的立項、規(guī)劃、質(zhì)量檢測、竣工交付、房屋面積測繪、產(chǎn)權(quán)證和土地使用證的辦理，個人合同備案等情況，對被查企業(yè)的開發(fā)項目進行全面了解，通過同以上各部門的合作，重點核實企業(yè)有無預(yù)提工程款，隱匿收入等問題。必要時，還可采用源泉扣繳法，委托這些相關(guān)部門代扣代繳印花稅等稅款。（五）詳查法。對大額非正常的銷售費用提成、咨詢費、勞務(wù)費等支出應(yīng)運用詳查法全面檢查其合理性，對其相關(guān)聯(lián)企業(yè)支付的各項費用也應(yīng)按稅法規(guī)定進行合理調(diào)整。在核查實踐中，對綜合運用各種檢查方法所查實的未及時申報繳納稅款的行為，應(yīng)視其情節(jié)分別處理。對非主觀故意而是由于對稅法認(rèn)識、理解有誤而造成少申報繳納稅款的行為要加強納稅輔導(dǎo)。對主觀故意弄虛作假進行偷逃稅款的行為要進行嚴(yán)厲打擊，應(yīng)按征管法及相關(guān)法律的規(guī)定予以重罰，只有這樣才能凈化房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的納稅環(huán)境。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)核查的基本思路和程序一、日常核查的基本思路日常核查中最主要的手段是對房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅評估。通常的基本思路是：首先從信息采集做起，然后經(jīng)過審核分析，約談舉證，最終決定擬處理意見。信息采集階段是指評估小組對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行實地調(diào)查，從地稅、房產(chǎn)管理等有關(guān)部門收集與稅收相關(guān)的信息。審核分析階段即評估小組對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從某個納稅年度至某個納稅年度的會計賬簿、憑證及報表等涉稅資料進行集中審核，對其納稅申報的準(zhǔn)確性、真實性作進一步的分析，確定評估疑點問題。約談舉證階段是對發(fā)現(xiàn)的評估疑點問題，評估組成員進行討論，確定下一步約談提綱，跟企業(yè)法人、會計人員及股東進行約談，制作《約談舉證記錄》，企業(yè)對稅務(wù)人員提出的問題進行陳述、申辯并提供舉證資料。確定擬處理意見階段，是指經(jīng)過反復(fù)聽取企業(yè)陳述、解釋及舉證后，評估組成員經(jīng)過認(rèn)真研究，確定擬處理意見并上報評估審理委員會。二、日常核查的工作程序(一)核查前的準(zhǔn)備1．信息資料的收集(1)外部信息資料的收集。一是通過瀏覽當(dāng)?shù)乇容^著名的房產(chǎn)信息網(wǎng)查找該房地產(chǎn)企業(yè)的基本情況，了解企業(yè)開發(fā)經(jīng)營項目的開工情況、預(yù)售情況、單價及建筑面積，對企業(yè)的情況進行初步了解。二是通過瀏覽當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理、土地管理等部門的網(wǎng)頁，查找相關(guān)的規(guī)劃許可證、開工許可證、土地使用證、預(yù)售許可證等相關(guān)資料，對企業(yè)的立項、開工、銷售等情況有大概的了解。(2)內(nèi)部信息資料的收集。核查人員在核查前還應(yīng)注意收集日常征管中采集到的信息，包括基礎(chǔ)信息、企業(yè)申報信息、第三方相關(guān)涉稅信息等。2．實地印證信息核查人員將從網(wǎng)絡(luò)上獲得的信息和征收管理中采集到的信息資料進行對比分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況初步了解后，還應(yīng)到項目所在地進行實地查看，相互印證已收集的信息，以加深對工程項目的了解，更好地結(jié)合財務(wù)資料，完成核查工作。(二)核查的實施1．售樓處核查(1)實地查看、了解樓盤銷售情況，核對房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售、有無折扣和贈送，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。(2)按照商品房銷售有關(guān)規(guī)定，售樓場所在銷售商品房時，須公示商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書、共用面積分?jǐn)偳闆r、建筑面積分?jǐn)偟膬?nèi)容、房屋銷控表、銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷（預(yù)）售許可證等材料。核查人員可對銷控表中已售在售樓盤與房屋交易管理網(wǎng)“商品房預(yù)售項目”逐一核對，比對兩者是否一致。如發(fā)現(xiàn)不一致，可能存在購房人已經(jīng)支付了樓款，沒有簽訂購房合同的情況。2．財務(wù)部門核查核查人員可要求企業(yè)財務(wù)部門提供以下資料：(1)發(fā)票購領(lǐng)本(包括收據(jù))和所有發(fā)票。用以核對該房地產(chǎn)企業(yè)是否提供了全部發(fā)票。(2)銷控臺賬、銷售合同(目前全國很多地方都已經(jīng)實行銷售合同網(wǎng)上備案，給銷售合同檢查提供了便利)等紙質(zhì)資料以及預(yù)售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔。(3)房地產(chǎn)企業(yè)與中介機構(gòu)簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)計提的銷售傭金金額和比例反向計算銷售額，與申報的預(yù)售收入和銷售收入比對，尋找差異。(4)成本構(gòu)成及結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表。(5)企業(yè)會計報表及檢查報告、涉稅事項鑒證報告。核查人員在取得上述資料的情況下，進行分析性檢查，可與從售樓處獲得的資料進行核對，查找兩者的差異并分析原因。3．項目實地核查核查人員應(yīng)根據(jù)不同的開發(fā)項目確定實地核查的重點，側(cè)重核實規(guī)劃與實地建筑是否相符。如若不符，是否存在隱匿收入、多計成本的情況。核查重點有以下幾個方面：(1)到樓盤所在地實地觀察，審查實際開發(fā)面積、容積率是否與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、設(shè)計圖紙、竣工決算相符，有無私改規(guī)劃、變更容積率、增加可售面積的情況。(2)車庫和人防工程。由于人防工程改造的車庫無法辦理產(chǎn)權(quán)，因此用于出租或出售的車庫，企業(yè)賬目上往往不反映，存在隱匿收入的可能性。在實地核查中，核查人員應(yīng)當(dāng)詳細(xì)計算車庫的具體數(shù)量，并與賬面上的資料進行核對。(3)查找是否存在已售未轉(zhuǎn)收入的房屋。取得房源表，然后到項目工地實地核查，與物業(yè)公司所提供的入住情況及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》核對，與物業(yè)費收取、代收水電費采暖費的賬簿核對，查驗已售和未售的房屋，以確定已售房屋是否已經(jīng)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。(4)查找未入賬的租賃收入。調(diào)取出租物業(yè)明細(xì)表，實地檢查出租物業(yè)的情況。將出租物業(yè)明細(xì)表與租賃合同逐一核對，以便找出隱匿的租賃收入。(三)核查終結(jié)1．對核查工作進行總結(jié)，擬定撰寫核查總結(jié)報告，報告的內(nèi)容包括核查對象的基本情況、核查工作開展情況、核查中發(fā)現(xiàn)的主要問題、相關(guān)證據(jù)的記錄及處理決定。2．核查結(jié)果應(yīng)及時反饋給相關(guān)崗位，以便消除疑點，做出評估結(jié)論。對屬于一般性申報問題，應(yīng)通知房地產(chǎn)企業(yè)及時糾正、補繳稅款；對屬于一般性違法行為，應(yīng)依據(jù)稅收征管法有關(guān)條款按程序處理；對涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或其他需要立案查處的稅收違法案件，應(yīng)移送稅務(wù)稽查部門處理。3．核查中發(fā)現(xiàn)的主要問題，要認(rèn)真分析，找出具有規(guī)律性的問題，提出改進、加強日常管理的措施和建議；對核查中發(fā)現(xiàn)的政策問題，要及時歸類、匯總，本級稅務(wù)機關(guān)不能解決的，要逐級上報上級機關(guān)；并可對企業(yè)提出改進建議，幫助企業(yè)提高稅法遵從度。4．稅源管理核查部門應(yīng)建立工作臺賬，及時記錄工作狀態(tài)、結(jié)果。核查報告、結(jié)論和其他資料由核查人員整理后，統(tǒng)一進行歸檔。第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)收入的核查一、核查要點1.重點審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售合同、租賃合同等各種經(jīng)濟合同，確定其銷售情況及銷售方式。2.現(xiàn)場觀察、盤點被查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的使用和出售情況。3.檢查賬載收入是否符合建造合同收入的內(nèi)容。若發(fā)現(xiàn)被查企業(yè)入賬收入與合同記載的收入相差太大，應(yīng)進一步檢查，防止納稅人低價開票，少計收入。4.將“主營業(yè)務(wù)收入”賬戶記載的金額與有關(guān)會計憑證核對，檢查納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看其有無分解收入、減少營業(yè)額的現(xiàn)象。5.將“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”等往來明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證、銷售合同等核對，看被查企業(yè)有無將收入掛往來賬戶而不納稅的現(xiàn)象。6.檢查土地合同，看企業(yè)是否存在以地?fù)Q房，若有，應(yīng)進一步檢查被查企業(yè)以地?fù)Q房時，其轉(zhuǎn)讓房屋的營業(yè)額是否為用來換取土地使用權(quán)的新建房屋的造價、原有房屋的評估價或買價，有無利用以地?fù)Q房形式故意隱瞞收入的情況。7.檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有無將所開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；或者將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；或者將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東；或者將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；或者將開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售行為。若有，是否按稅法規(guī)定申報納稅。8.檢查開發(fā)產(chǎn)品在出售前是否有租賃情況。9.檢查被查企業(yè)有無不按規(guī)定開具發(fā)票或者開具假發(fā)票、假收據(jù)隱瞞收入的情況。10.檢查企業(yè)的銀行賬和現(xiàn)金賬，查看其資金流動情況以及有無在銀行多開賬戶，隱瞞收入真實性的情況。二、核查方法（一）實地了解企業(yè)建設(shè)項目相關(guān)情況稅務(wù)核查人員可以到建設(shè)項目現(xiàn)場實地查看項目進展情況，以購房者身份到企業(yè)售樓部查看銷控表和樓盤模型，與售樓人員攀談了解銷售狀況，詢問企業(yè)各部門職責(zé)及彼此之間的相關(guān)資料傳遞流程、銷售控制流程和成本控制流程，尋找與企業(yè)銷售收入內(nèi)部控制相關(guān)聯(lián)的關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵內(nèi)部控制憑證。（二）要求企業(yè)提供項目有關(guān)證件資料核查人員應(yīng)責(zé)成企業(yè)限期提供與項目相關(guān)的發(fā)改委的立項核準(zhǔn)證書（備案）；建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；國有土地使用出讓合同；國有土地使用證；土地拆遷補償協(xié)議及補充協(xié)議；施工許可證；施工合同；建設(shè)工程竣工驗收備案表；商品房預(yù)售（銷售）許可證；商品房買賣合同、租賃合同、代銷合同；房屋所有權(quán)證；入住通知書和房屋交接單。核查人員通過閱讀了解上述資料所載項目信息，從項目整個手續(xù)的辦理環(huán)節(jié)入手，掌握項目開發(fā)整體情況。（三）要求被查企業(yè)提供銷售明細(xì)表核查人員應(yīng)責(zé)成被查企業(yè)提供銷售明細(xì)表，具體內(nèi)容包括：合同編號、合同簽訂日期、購買者、購買房屋具體位置（棟、單元、室）、建筑面積、合同金額、確權(quán)尾差金額、交付使用日期、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、首付金額、首付日期、房屋余款支付日期（銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬日期）、財務(wù)確認(rèn)收入日期。（四）對企業(yè)財務(wù)部和銷售部電腦核查1.電子核查對象核查人員應(yīng)對財務(wù)部會計電算化系統(tǒng)、銷售部售房系統(tǒng)和與之相關(guān)的電子文檔進行查核，尋求真實的電子數(shù)據(jù)。2.電子核查法律依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹<中華人民共和國稅收征收管理法>及其實施細(xì)則若干具體問題的通知》（國稅發(fā)【2003】47號）第十六條規(guī)定：“對采用電算化會計系統(tǒng)的納稅人，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)對其會計電算化系統(tǒng)進行查驗；對納稅人會計電算化系統(tǒng)處理、儲存的會計記錄以及其他有關(guān)的納稅資料，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進入其電算化系統(tǒng)進行檢查，并可復(fù)制與納稅有關(guān)的電子數(shù)據(jù)作為證據(jù)。稅務(wù)機關(guān)進入納稅人電算化系統(tǒng)進行檢查時，有責(zé)任保證納稅人會計電算化系統(tǒng)的安全性，并保守納稅人的商業(yè)秘密?！?.電子數(shù)據(jù)核查方法（1）一般核查方法一般核查方法適用于電子數(shù)據(jù)未被企業(yè)加密、修改和破壞等情形下進行的取證。具體操作方法如下：首先將相關(guān)內(nèi)容打印在紙張上，再由企業(yè)相關(guān)人員注明打印時間、數(shù)據(jù)信息在計算機中的存放路徑和取證人員等內(nèi)容。然后，復(fù)制一式二份，一份用于備份封存，由企業(yè)注明“該數(shù)據(jù)出自我單位電腦中，未經(jīng)修改，數(shù)據(jù)真實，注明“年、月、日”，蓋章封存；一份由核查人員用于數(shù)據(jù)整理分析。（2）特殊取證方法特殊取證方法適用于電子數(shù)據(jù)被加密、修改和破壞的情況下，由專業(yè)技術(shù)人員協(xié)助進行的電子數(shù)據(jù)收集和固定活動。具體操作方法如下：對于加密文件，首先由專業(yè)人員找到相應(yīng)的密碼文件后，選用相應(yīng)的解除密碼口令軟件進行解密，然后進行一般取證。對于已遭修改破壞的電子證據(jù)，首先由專業(yè)人員使用軟件恢復(fù)工具，恢復(fù)已被修改、破壞的證據(jù)后，再進行一般取證。4.電子證據(jù)數(shù)據(jù)采集控制要點（1）控制計算機及其他移動存儲設(shè)備核查人員要第一時間控制企業(yè)的計算機（工作站）、服務(wù)器和有關(guān)如光盤、U盤類存儲介質(zhì)。核查人員到達企業(yè)后，應(yīng)立即要求現(xiàn)場人員停止操作計算機，并迅速切斷各臺計算機的網(wǎng)絡(luò)連接；防止現(xiàn)場人員將移動存儲設(shè)備帶離現(xiàn)場；對有網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的，要盡快找到存放財務(wù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的服務(wù)器，并加以控制。（2）控制財務(wù)和銷售部電子數(shù)據(jù)核查人員要迅速確定會計、出納、銷售經(jīng)理等人員計算機位置，如是局域網(wǎng)，要及時確定服務(wù)器的IP地址并了解服務(wù)器存放位置；要搜索其電腦中的各種Excel電子報表和與經(jīng)營有關(guān)的Word文件，進行復(fù)制。（3）控制有關(guān)主管人員的電子數(shù)據(jù)企業(yè)主管人員及關(guān)鍵部門負(fù)責(zé)人電腦中通常存儲著重要電子數(shù)據(jù)，比如賬外經(jīng)營收入數(shù)據(jù)，應(yīng)與財務(wù)電子數(shù)據(jù)一同采取控制措施。第四節(jié)開發(fā)成本核查一、核查要點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。核查開發(fā)企業(yè)成本時應(yīng)注意以下幾方面問題：1.被核查企業(yè)是否將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品在完工前發(fā)生的各項支出，包括；土地征用及拆遷補償費、前期工程款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程款、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可直接計入成本對象中去。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中去；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比原則按各項目占地面積、建筑面積、工程預(yù)算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目成本。2.將開發(fā)企業(yè)的建造合同、工程決算書與“開發(fā)成本”相核對，看被查企業(yè)有無重復(fù)列支成本問題。必要時，可聘請有關(guān)工程造價方面的專家，對開發(fā)企業(yè)的工程決算書進行審核，看其是否有虛增建安成本的情況。3.審核被查企業(yè)的借款合同，看其對借款費用的處理是否符合規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)將實際發(fā)生的費用按借款在各開發(fā)項目之間的使用情況分配計入各成本對象中。屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用在稅前直接扣除。4.將“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶和相關(guān)的記賬憑證及原始憑證相核對，檢查開發(fā)企業(yè)有無多轉(zhuǎn)銷售成本問題。已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本按下列公式計算結(jié)轉(zhuǎn)：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本5.審核土地使用權(quán)購買合同，看企業(yè)計入開發(fā)成本的地價是否真實，有無多記或者少記的情況。二、核查的內(nèi)容及主要核查方法（一）核查成本對象是否合理，是否及時備案在全面了解房地產(chǎn)企業(yè)項目規(guī)劃和實地查看的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)“開發(fā)成本”和“開發(fā)產(chǎn)品”明細(xì)科目，檢查房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本對象時，是否遵循了可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則，是否履行了備案手續(xù)。（二）核查計稅成本支出是否真實1.土地征用費及拆遷補償費核查方法結(jié)合“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費”科目，索取相關(guān)國有土地出讓合同、土地投資協(xié)議、合作建房協(xié)議、市政配套費收取文件、拆遷補償協(xié)議，審查所附的原始憑證是否真實合法。2．前期工程費核查方法結(jié)合“開發(fā)成本——前期工程費”科目，索取勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、場地平整合同，審查所附原始憑證是否真實合法。3.建筑安裝工程費核查方法（1）詢問流程，索取合同詢問企業(yè)項目施工階段付款業(yè)務(wù)手續(xù)和流程，詢問企業(yè)甲供材現(xiàn)場出入庫操作流程，索取與計稅工程成本相關(guān)的工程合同，材料合同，建筑施工成本預(yù)算、現(xiàn)場變更簽證、結(jié)算、決算資料。工程合同包括：前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機電設(shè)備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。（2）工程付款真實性核查結(jié)合“開發(fā)成本——建筑安裝成本”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目和上述索取的工程合同和其他資料，結(jié)合企業(yè)工程價款結(jié)算憑證負(fù)責(zé)人簽批手續(xù)進行審查，對于施工企業(yè)已完工并按規(guī)定開具發(fā)票但房地產(chǎn)企業(yè)不付款者，要到對方施工企業(yè)協(xié)查。（3）甲供材出庫數(shù)量核查核查甲供材內(nèi)部控制的關(guān)鍵：索要施工單位材料出庫單或每月提供有開發(fā)商、監(jiān)理公司、施工單位三方簽認(rèn)的工程量統(tǒng)計清單，并由材料工程師和成本會計結(jié)合施工單位材料庫存進行核對。（4）發(fā)票真實性和合法性核查方法核查人員首先應(yīng)了解此階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)索取的發(fā)票種類：房地產(chǎn)企業(yè)購買大宗建筑材料，應(yīng)索取增值稅普通發(fā)票；對于施工單位單純建筑安裝業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)索取建筑業(yè)發(fā)票或者稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一代開發(fā)票；對于施工單位提供生產(chǎn)和建筑混合銷售行為者，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分別索取增值稅普通發(fā)票和建筑業(yè)發(fā)票。4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費核查方法供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)網(wǎng)工程費一般由自來水公司、電力公司、燃?xì)夤竞屯ㄐ殴舅鶎倨髽I(yè)施工，可信度較高。核查人員應(yīng)重點核查道路和園林綠化工程費，結(jié)合工程概預(yù)算對照檢查。5.公共設(shè)施配套費核查方法核查人員結(jié)合規(guī)劃和商品房銷售合同中房地產(chǎn)企業(yè)同業(yè)主對配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)的約定，重點核查公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)的歸屬。核查房地產(chǎn)企業(yè)是否根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)歸屬，按照稅法規(guī)定進行了正確處理。6.開發(fā)間接費核查方法核查在“開發(fā)間接費”科目列支工資的管理人員所在崗位。對于列支的開發(fā)項目營銷設(shè)施建造費必須是在開發(fā)項目所在地建造的售樓部和樣板房發(fā)生的支出。對于租賃而來的場所作為售樓部所發(fā)生的裝修費應(yīng)當(dāng)在“長期待攤費用”科目列支，在剩余租賃期內(nèi)分期攤?cè)脘N售費用。（三）核查計稅成本后續(xù)支出分配的正確性結(jié)合檢查所屬期限的成本計算單和“開發(fā)產(chǎn)品”、“固定資產(chǎn)”、“主營業(yè)務(wù)成本”、“投資性房地產(chǎn)”科目借方發(fā)生額，檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否對前期已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行一次性分配；是否對本期已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行首次分配后，再對開發(fā)產(chǎn)品按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進行二次分配。（四）核查共同成本和間接成本分配的合理性核查房地產(chǎn)企業(yè)屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，是否已直接計入成本對象。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，是否已按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。其中，土地成本是否在采用占地面積法之外的分配方法時已得到稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)。單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，是否已按建筑面積法進行分配。借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，是否已按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。（五）核查企業(yè)已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的正確性責(zé)成企業(yè)提供成本計算單和銷售許可證，核對計稅總成本、總可售面積、已實現(xiàn)銷售的可售面積，核實計算過程的準(zhǔn)確性。（六）核查停車場所成本處理是否正確核查企業(yè)地上和地下停車場所，如果單獨建造，是否已單獨作為成本對象；如果非單獨建造，則是否已同主體合并作為成本對象。對于利用防空設(shè)施建造的地下停車場所，是否已作公共配套設(shè)施處理。對于單獨核算的地上停車場所部分，企業(yè)是否按照下列方法進行正確處理：出售，則由開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本；出租，則由開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作投資性房地產(chǎn)；附贈，則由開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本。（七）預(yù)提成本核查方法預(yù)提成本，核查的重點為三項：是否超范圍，超比例，超時限。1. 預(yù)提工程款核查方法房地產(chǎn)企業(yè)可以預(yù)提費用的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對發(fā)票不足金額據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，是指不包括甲方提供材料的金額。預(yù)提費用最高不得超過合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費用總計不得超過合同總金額。檢查人員索取工程合同，結(jié)合“開發(fā)成本——建筑安裝費——某施工單位”借方余額、“預(yù)提費用——預(yù)提工程款”或者“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”科目貸方余額及相關(guān)記賬憑證后所附結(jié)算發(fā)票進行檢查。2．預(yù)提公共配套核查方法核查人員索取公共配套設(shè)施工程預(yù)算資料、售房合同及相關(guān)廣告，查看樓盤模型。如售房合同、協(xié)議、廣告，或政府相關(guān)文件等明確建造期限而逾期未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費用應(yīng)在規(guī)定建造期滿之日起計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未有明確建造期限的，在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產(chǎn)品條件時仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項費用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后實際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費用時，再按照計稅成本后續(xù)支出有關(guān)規(guī)定稅前扣除。3.預(yù)提報批報建費用、物業(yè)完善費用核查方法核查人員應(yīng)要求企業(yè)提供政府規(guī)定上交相關(guān)費用的正式文件，對于政府相關(guān)文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文上交期限，超過規(guī)定期限未上交的，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，以后年度實際支付時準(zhǔn)予在稅前扣除。第五節(jié)其他方面的核查一、期間費用的核查要點一般而言，稅務(wù)人員要認(rèn)真審核被查企業(yè)的費用明細(xì)賬及相關(guān)憑證，特別是重點關(guān)注摘要欄，因為開發(fā)企業(yè)往往會采取模糊摘要欄記載或者采取變通的手法來掩蓋不允許列支費用。對于該部分的檢查應(yīng)重點注意以下內(nèi)容：1.審核計入“財務(wù)費用”科目的借款費用。如有向非金融機構(gòu)的借款費用支出，則應(yīng)審查其利息支出是否高于按銀行同期貸款利率計算的數(shù)額；如有向關(guān)聯(lián)方支付的利息支出，超過財稅［2008］121號文件規(guī)定的比例以及按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的部分是否作了納稅調(diào)增處理。2.審核“累計折舊”賬戶，看企業(yè)計入費用的折舊是否符合稅法規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除，未按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)或者臨時性出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費。3.審核是否將應(yīng)由應(yīng)付福利費、計提的職工教育經(jīng)費列支的相關(guān)費用列入期間費用，工會經(jīng)費列支是否正確。4.企業(yè)計提的基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、工傷保險、生育保險等是否按標(biāo)準(zhǔn)計提，是否將計提而未交部分在企業(yè)所得稅前進行調(diào)整。5.審核“管理費用”賬戶，查看計入管理費用的差旅費、會議費、董事會費等，是否能夠提供證明資料，以證明其合法性。6.審核“銷售費用”賬戶，看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的傭金是否同時符合三個法定條件，相關(guān)的票據(jù)是否合法真實，有無白條列支現(xiàn)象。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都有大量的贊助性支出，仔細(xì)審核其所附原始憑證，看企業(yè)是否嚴(yán)格區(qū)分公益救濟性與非公益救濟性捐贈支出的界限，是否應(yīng)在所得稅前扣除。8.核查企業(yè)列入期間費用的業(yè)務(wù)招待費、廣告費是否符合規(guī)定，列支是否超支，相關(guān)的票據(jù)是否合法真實，有無白條列支現(xiàn)象。9.核查企業(yè)列入管理費用的房產(chǎn)稅、車船稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅金的計算和繳納是否正確。二、期間費用的核查內(nèi)容和方法（一） 保修費核查方法核查人員應(yīng)結(jié)合建筑安裝合同和“其他應(yīng)收款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“存入保證金”等科目，核查房地產(chǎn)企業(yè)在施工單位保修期間內(nèi)發(fā)生的保修費列作銷售費用稅前扣除后，是否再向施工單位追償或者扣減施工單位質(zhì)量保證金。（二）代銷手續(xù)費核查方法核查人員應(yīng)索取委托代銷合同（協(xié)議）和傭金及手續(xù)費計算分配表，結(jié)合“銷售費用——傭金及手續(xù)費”科目，核查企業(yè)是否取得服務(wù)業(yè)（代理業(yè)）發(fā)票，核查時應(yīng)關(guān)注資金流向和流轉(zhuǎn)形式，并區(qū)分機構(gòu)、員工、社會個人三種情形，凡是對非個人支付現(xiàn)金者，應(yīng)納稅調(diào)增支付現(xiàn)金部分；凡是未能提供傭金及手續(xù)費計算分配表者，應(yīng)全額納稅調(diào)增；凡是超比例者（外國中介10%，國內(nèi)中介5%），應(yīng)納稅調(diào)增所超部分。（三） 利息支出核查方法核查人員應(yīng)結(jié)合“開發(fā)成本——資本化利息”、“財務(wù)費用”、“長期借款”、“短期借款”、“其他應(yīng)付款”等科目，索取全部借款協(xié)議，查閱企業(yè)已向稅務(wù)機關(guān)報告的《中華人民共和國企業(yè)年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來報告表》（國稅發(fā)【2008】114號）中的《融通資金表》（表七），了解借款人和貸款人關(guān)系、借款期限、借款用途、借款利率，復(fù)核利息支出的計算過程和債資比例，對比《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》中的《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》，核查企業(yè)向非關(guān)聯(lián)的非金融企業(yè)借款超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分是否已調(diào)增；向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，不符合獨立交易原則的利息支出是否已納稅調(diào)增；實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，超過關(guān)聯(lián)方債資比例的部分，其中直接或間接實際支付給境外關(guān)聯(lián)方的利息是否已按規(guī)定視同分配的股息扣繳預(yù)提所得稅；投資未到位部分利息支出是否已納稅調(diào)增。（四） 折舊核查方法結(jié)合“固定資產(chǎn)”和“投資性房地產(chǎn)”科目，核查企業(yè)固定資產(chǎn)折舊年限是否符合稅法規(guī)定，殘值是否合理；核查企業(yè)是否就出租未滿一年又銷售的開發(fā)產(chǎn)品已提折舊進行調(diào)增。（五） 減值準(zhǔn)備核查方法結(jié)合“資產(chǎn)減值損失”和各類資產(chǎn)準(zhǔn)備金科目，核查企業(yè)是否已就本年新增提并計入損益的減值準(zhǔn)備納稅調(diào)增。（六） 廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費核查方法核查人員向企業(yè)索取廣告合同，結(jié)合“銷售費用——廣告費”、“銷售費用——印刷費”等科目，審核廣告票據(jù)、宣傳單印刷票據(jù)是否真實合法。核查廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費計提依據(jù)是否正確，是否就超標(biāo)準(zhǔn)部分進行調(diào)增。（七） 業(yè)務(wù)招待費核查方法核查人員應(yīng)根據(jù)“管理費用——業(yè)務(wù)招待費”科目借方金額合計數(shù)，先行計算出發(fā)生額的60%作為標(biāo)準(zhǔn)一，然后再根據(jù)計提依據(jù)的5%計算出標(biāo)準(zhǔn)二，按兩者孰小的原則作為確定業(yè)務(wù)招待費稅前扣除金額，從而得出企業(yè)應(yīng)調(diào)增金額，再和企業(yè)年度納稅申報表中的《納稅調(diào)整項目明細(xì)表》中所載金額比對。（八） 工資核查方法核查人員向房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部門索取工資薪酬管理制度，核查企業(yè)是否制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；制訂的工資薪金制度是否符合行業(yè)及地區(qū)水平。結(jié)合“應(yīng)付職工薪酬”科目所附工資表，核查企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是否相對固定；工資薪金調(diào)整是否有序進行；企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金是否已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務(wù)。凡是不符上述條件以及存在避稅目的的，核查人員應(yīng)就不合理部分予以調(diào)整。此外，對于國有房地產(chǎn)企業(yè)的工資薪金，超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額部分，是否已納稅調(diào)增。核查人員還應(yīng)檢查“管理費用——勞動保險費”科目，查看企業(yè)是否已對發(fā)放給退休人員的補貼進行了納稅調(diào)增。（九）職工福利費核查方法核查人員應(yīng)結(jié)合“應(yīng)付職工薪酬——職工福利費”科目，核查企業(yè)發(fā)生的職工福利費是否先行沖減兩法合并前的福利費余額，凡未先沖減的，納稅調(diào)增應(yīng)予沖減金額；核查企業(yè)發(fā)放的供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼是否在福利費列支，凡直接計入成本費用而未在福利費列支的，如果本年尚存兩法合并前余額，則應(yīng)先行沖減此余額，并就應(yīng)沖減部分納稅調(diào)增；沖減完畢兩法合并前余額后的余額，應(yīng)和本年發(fā)生的其他福利費合并后，同本年工資薪金總額14%比對，未超過者，不調(diào)整；超過者，就超過部分納稅調(diào)增。（十）職工教育經(jīng)費核查方法結(jié)合“應(yīng)付職工薪酬——職工教育經(jīng)費”科目，核查企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費是否先行沖減兩法合并前的職工教育經(jīng)費余額，凡未先沖減的，則應(yīng)先行沖減此余額，并就應(yīng)沖減部分納稅調(diào)增；沖減完畢兩法合并前余額后的余額，同本年工資薪金總額2.5%比對，未超過者，不調(diào)整；超過者，就超過部分納稅調(diào)增。（十一）工會經(jīng)費核查方法核查企業(yè)撥繳的工會經(jīng)費，超過工資薪金總額2%的部分，是否已納稅調(diào)整。（十二）社會保險費、住房公積金、補充養(yǎng)老保險費和補充醫(yī)療保險費核查方法核查人員同企業(yè)人力資源部門座談，了解企業(yè)社會保險費、住房公積金、補充養(yǎng)老保險費和補充醫(yī)療保險費的繳納基數(shù)和比例，結(jié)合“應(yīng)付職工薪酬”相關(guān)明細(xì)科目，核查企業(yè)是否就超過稅法規(guī)定范圍和標(biāo)準(zhǔn)的部分進行納稅調(diào)整。（十三）商業(yè)保險費核查方法核查人員同企業(yè)人力資源部門座談，了解企業(yè)是否為投資者或職工支付商業(yè)保險費，結(jié)合“管理費用”和“應(yīng)付職工薪酬”的明細(xì)科目進行查找，核查企業(yè)是否對投保部分進行納稅調(diào)整。（十四）捐贈核查方法結(jié)合“營業(yè)外支出——公益救濟性捐款”和“本年利潤”科目，核查人員應(yīng)核查企業(yè)是否已對非公益救濟性捐贈和直接捐贈納稅調(diào)整；核查企業(yè)是否已對符合規(guī)定的公益救濟性捐贈金額超過規(guī)定比例部分進行了納稅調(diào)整。（十五）房產(chǎn)稅核查方法1.索取資料和實地走訪調(diào)查核查人員應(yīng)向房地產(chǎn)企業(yè)索取商鋪租賃合同、寫字樓租賃合同、地下（地上）車庫租賃合同、售樓部和樣板房的產(chǎn)權(quán)資料、房產(chǎn)稅納稅申報表。核查人員還可到售樓部觀察項目沙盤，到項目現(xiàn)場查看出租情況，清點出租戶數(shù)，與企業(yè)提供的出租協(xié)議比對。此外核查人員還要調(diào)查售樓部和樣板房產(chǎn)權(quán)狀況，了解售樓部和樣板房投入使用時間。2.結(jié)合會計科目核查（1）開發(fā)產(chǎn)品提前投入使用的房產(chǎn)稅核查核查房地產(chǎn)企業(yè)在商板房和車庫未售出前，是否存在對外出租、出借、自用行為，比如用作樣板房和售樓部的房屋，是否長期掛賬于“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“在建工程”科目借方，以尚未辦理竣工結(jié)算為名暫不申報繳納房產(chǎn)稅；或者雖申報繳納房產(chǎn)稅，但是計稅價格明顯偏低，少繳房產(chǎn)稅。（2）租賃收入房產(chǎn)稅核查結(jié)合實地調(diào)查情況、租賃合同、房產(chǎn)稅納稅申報表與“固定資產(chǎn)”、投資性房地產(chǎn)”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他應(yīng)付款”、“其他應(yīng)收款”等明細(xì)賬，審查企業(yè)是否存在隱瞞商鋪、寫字樓租金收入現(xiàn)象，是否存在隱瞞出租地下（上）車庫租金現(xiàn)象，是否存在將出租房產(chǎn)按房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅現(xiàn)象。結(jié)合當(dāng)?shù)厮娕M和物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)，判斷企業(yè)是否存在以大幅提高水電暖費及物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)而降低租金標(biāo)準(zhǔn)的逃避房產(chǎn)稅現(xiàn)象，若有則進行核定計征房產(chǎn)稅。（3）房屋附屬設(shè)備與配套設(shè)施房產(chǎn)稅核查結(jié)合“固定資產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)”明細(xì)賬和房產(chǎn)稅納稅申報表，審查企業(yè)是否未將房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計入房產(chǎn)原價，少繳房產(chǎn)稅。對更換設(shè)備的，更改后的房屋原價計算是否正確。（4）房屋裝修房產(chǎn)稅檢查結(jié)合“在建工程”、“固定資產(chǎn)”等科目，審查企業(yè)對原有房屋進行裝修后，對應(yīng)計入固定資產(chǎn)價值部分，是否按規(guī)定增加房屋原值并計算繳納房產(chǎn)稅。（5）免稅房產(chǎn)房產(chǎn)稅核查結(jié)合“固定資產(chǎn)”明細(xì)賬中的免稅房產(chǎn)，如幼兒園、學(xué)校、社區(qū)醫(yī)院，審查是否為房地產(chǎn)企業(yè)自行經(jīng)營；是否已申請減免稅或者備案。若是以收取承包費名義出租，則收取的承包費也應(yīng)按租金收入補繳房產(chǎn)稅。審查享受房產(chǎn)稅免稅政策的房地產(chǎn)企業(yè)出租住房給職工的價格是否小于等于政府規(guī)定價格。審查享受4%的房產(chǎn)稅優(yōu)惠稅率的房地產(chǎn)企業(yè)出租住房給普通業(yè)主的租賃收入是否單獨核算。（十六）城鎮(zhèn)土地使用稅核查方法核查人員應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地使用的信息和指標(biāo)，復(fù)核房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅是否計算正確。首先對于開發(fā)經(jīng)濟適用房、廉租住房且在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，凡是經(jīng)濟適用房和廉租住房占地未經(jīng)批準(zhǔn)免稅的，一律不準(zhǔn)企業(yè)自行減免，應(yīng)予補稅。然后要檢查房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅的計稅開始時限、計稅截止時限、計稅依據(jù)的分?jǐn)傆嬎?、單位稅額的選用是否正確。（十七）車船稅核查方法結(jié)合企業(yè)“固定資產(chǎn)—車船”科目和固定資產(chǎn)卡片，索取機動車行駛證、機動車登記證書，了解企業(yè)擁有的車輛號牌號碼、號牌種類、車輛類型、核定載客人數(shù)、整備質(zhì)量、排量、登記日期、發(fā)證日期等車輛信息，根據(jù)“管理費用——保險費”、“管理費用—車船稅”科目，查找相應(yīng)記賬憑證后所附的保險單及完稅證明，核查企業(yè)應(yīng)稅車船的車船稅是否及時足額繳納。三、稅金及附加的核查內(nèi)容和方法（一）營業(yè)稅的核查1.營業(yè)稅的核查要點（1）以不動產(chǎn)投資入股的營業(yè)稅問題。對以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅，在投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的也不征營業(yè)稅。（2）房地產(chǎn)開發(fā)公司代收資金或費用的問題。企業(yè)銷售商品房時，代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取一些資金或費用，如代市政府收取的市政費，代郵政部門收取的郵政通訊配套費等。對于此類代收資金或費用，房地產(chǎn)開發(fā)公司不作為自己的營業(yè)收入，而作為代收費用處理，將全額轉(zhuǎn)給有關(guān)部門。按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定；“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用”。所以對這類費用，不論其財務(wù)上如何核算，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計稅。（3）轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)問題。轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動力的行為，其轉(zhuǎn)讓的價格不