XX公司“步行街”項目招商策劃書范文

XX公司“步行街”項目招商策劃書范文XX公司“步行街”項目招商策劃書范文XX公司“步行街”項目招商策劃書第一部分本項目招商的目的與目標(biāo)一、本項目招商的目的根據(jù)項目的市場定位及營銷要求，項目的招商主要是針對項目商業(yè)營業(yè)房使用展開，主要是要達到以下目的：1、通過主動導(dǎo)向式招商完成項目格調(diào)文化休閑的主題定位；2、通過招商的品牌導(dǎo)入策略提升項目的投資價值；3、通過招商形成項目的商流，最終增強投資者的投資信心；4、通過招商的實施逐步建立和完善項目的經(jīng)營運作體系；5、通過招商推動項目的銷售。以上目的主要構(gòu)架形式為：項目招商品牌導(dǎo)入提升項目投資價值吸引其他商家介入主題性商家完成項目經(jīng)營定位形成穩(wěn)定的經(jīng)營商流吸引投資者完成銷售為后期經(jīng)營獲利提供保障建立、完善項目的經(jīng)營運作體系二、本項目招商的目標(biāo)針對項目規(guī)劃設(shè)計和營銷、經(jīng)營的要求，本項目在招商過程中分為兩個階段展開。（一）、銷售期中的招商目標(biāo)在本項目的銷售期中招商最主要的目的在于促進項目的銷售，為項目經(jīng)營期主題化風(fēng)格的形成打下基礎(chǔ)，主要目標(biāo)有：1、在銷售前引入2~3家國際性連鎖品牌休閑主力店，主要集中在咖啡吧、酒吧、西式風(fēng)格餐廳、休閑俱樂部幾種形式上；2、引入10家左右成都本地有一定影響力的酒吧、俱樂部、KTV量販以連鎖店的形式入駐；3、實現(xiàn)40%面積營業(yè)用房的出租。（二）、經(jīng)營期開始前的招商目標(biāo)在項目的經(jīng)營期中項目招商的最主要目的是通過招商形成項目完整的主題化形象，實現(xiàn)項目總體的品牌化塑造，最終建立起項目的系統(tǒng)經(jīng)營體系，展開項目的全面經(jīng)營。這一階段的主要目標(biāo)為：1、實現(xiàn)項目商業(yè)營業(yè)用房95%出租；2、引入20~30家多種主題化的休閑吧，4~5家有特色的異國風(fēng)味餐廳；3、引入5~6家小型生活配套經(jīng)營商家，完善項目配套經(jīng)營；4、完成項目的形象認知度的提升。第二部分本項目招商人員要求一、項目招商的機構(gòu)建設(shè)本項目的招商應(yīng)由專門的部門負責(zé)組織實施，主要的機構(gòu)建立建議考慮采用三種形式：1、由營銷公司在負責(zé)項目銷售的同時，獨立成立專門的招商部門，配合項目的銷售展開招商工作；2、引入知名的商業(yè)經(jīng)營管理公司，由他們負責(zé)組建專門的招商部門，在項目銷售過程中展開全面的招商工作；3、引入國際性品牌經(jīng)營管理公司作為顧問，成立專門的經(jīng)營管理公司，由經(jīng)營管理公司直接展開全面的招商工作。在成立的招商部門中建議設(shè)立以下職位：招商部經(jīng)理現(xiàn)場招商主管現(xiàn)場商務(wù)助理內(nèi)業(yè)人員外聯(lián)招商主管外聯(lián)商務(wù)助理二、項目招商部門的人員職責(zé)及要求1、項目招商部經(jīng)理要求：對商業(yè)性招商有實際操作能力，熟悉招商運作的流程和各環(huán)節(jié)，具有較強的統(tǒng)籌和管理能力，具有出色的談判技巧和交際能力，對餐飲娛樂行業(yè)有一定的了解。職責(zé)：負責(zé)項目招商工作目標(biāo)的分解，制定招商執(zhí)行方案和工作計劃，根據(jù)計劃下達招商工作任務(wù)，并在必要條件下協(xié)調(diào)各招商部門與客戶以及各招商部門之間的關(guān)系；負責(zé)招商部與項目運作中其他部門之間的聯(lián)系，協(xié)調(diào)與其他各部門之間的關(guān)系，在一定范圍內(nèi)對招商政策及規(guī)則提出修改建議，行使招商中的優(yōu)惠權(quán)。招商部經(jīng)理由項目今后的經(jīng)營管理公司經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)。2、招商主管要求：對商業(yè)物業(yè)招商有實際運作經(jīng)驗，對行業(yè)有一定的了解，具有一定的統(tǒng)籌和計劃能力，具有較強的談判和交際能力，具有一定的組織能力。職責(zé)：根據(jù)招商工作計劃和工作任務(wù)統(tǒng)籌安排招商執(zhí)行工作，具體處理在招商過程中出現(xiàn)的問題，與大客戶進行具體的談判，妥善處理客戶與招商人員之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)各招商人員之間的關(guān)系，根據(jù)客戶的具體情況和具體要求安排營業(yè)房的使用。及時向經(jīng)理反映招商過程中存在的問題。由招商部經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)。3、招商商務(wù)助理要求：對項目的情況和招商規(guī)則比較熟悉，深刻地理解項目的招商相關(guān)政策，熟悉項目經(jīng)營運作過程，對餐飲休閑行業(yè)有一定的了解，具有一定的談判能力和溝通能力，個人具有親和力，具有一定的財務(wù)分析能力。職責(zé)：執(zhí)行項目招商的具體工作，負責(zé)日常與客戶的直接洽談，解釋有關(guān)招商政策，負責(zé)與客戶進行聯(lián)系及收集客戶檔案資料，負責(zé)解釋客戶在經(jīng)營中所需了解的各方面情況，及時向主管反映招商過程中存在的問題。負責(zé)與客戶簽定承租合同。由招商主管直接領(lǐng)導(dǎo)。4、招商內(nèi)業(yè)要求：具有一定的行政管理能力和統(tǒng)計分析能力。能夠從事商務(wù)及行政公文的處理工作，有檔案管理的經(jīng)驗，對項目招商比較熟悉。職責(zé)：負責(zé)項目招商客戶檔案的保存與管理，協(xié)助經(jīng)理進行招商部日常的行政管理工作，負責(zé)審核招商相關(guān)的合同及協(xié)議。負責(zé)統(tǒng)計招商過程中的相關(guān)數(shù)據(jù)，向招商經(jīng)理提供數(shù)據(jù)以供進行參考和分析。直接由招商部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)工作。三、項目招商培訓(xùn)本項目的招商部在組建成后要根據(jù)本項目的具體招商要求對各部門人員進行針對性的培訓(xùn)，主要培訓(xùn)內(nèi)容為：1、項目的規(guī)劃、建筑及功能分布詳細的情況；2、項目的市場定位及功能定位；3、項目周國商業(yè)環(huán)境及社區(qū)具體特征；4、項目目標(biāo)消費群體習(xí)性及心理特征；5、項目招商政策及招商流程，項目招商的法律文本及具體內(nèi)容；6、項目招商的商源分析及業(yè)態(tài)特征；7、項目招商相關(guān)策略及技巧運用；8、項目招商部的工作規(guī)范及工作流程；9、有關(guān)工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等職能部門與項目招商相關(guān)的法規(guī)、規(guī)定及相關(guān)費用的學(xué)習(xí)；10、項目招商與項目銷售、工程等部門接洽的流程及相關(guān)事宜；11、本項目的相關(guān)投資分析、財務(wù)評測。根據(jù)以上培訓(xùn)內(nèi)容在項目具體情況明確后，依據(jù)招商策略書制定出具體的招商培訓(xùn)手冊，并以此對招商人員展開全面的培訓(xùn)。整個培訓(xùn)周期約為七天，培訓(xùn)的方式主要以模擬式情景培訓(xùn)結(jié)合理論教學(xué)的方式，在整個培訓(xùn)期中被培訓(xùn)人員除了進行正常的集中培訓(xùn)外，還將由各部門組織針對性的討論活動，在培訓(xùn)結(jié)束后進行統(tǒng)一的測試。第三部分本項目的招商原則一、本項目招商原則制定的基礎(chǔ)本項目的招商原則的確定主要是考慮到以下條件的要求：1、項目自身市場定位及經(jīng)營定位的要求；2、項目銷售推廣的策略及可能的市場態(tài)勢；3、項目自身品牌建設(shè)的要求；4、成都市餐飲休閑行業(yè)的現(xiàn)狀要求；5、成都市餐飲休閑娛樂消費群的消費習(xí)性及消費趨勢；6、未來商源可能的商業(yè)要求。針對這些要求和實際情況，在此提出了本項目招商的具體原則，以此作為展開銷售策略的參照標(biāo)準(zhǔn)。二、本項目招商的具體實施基本原則（一）、關(guān)于招商機構(gòu)的建立原則本項目的招商機構(gòu)應(yīng)與將來項目經(jīng)營管理相結(jié)合，人員能夠在完成項目招商后轉(zhuǎn)入項目經(jīng)營管理公司，這樣一方面能夠保障項目招商工作與今后的經(jīng)營管理工作緊密地結(jié)合；另一方面能夠有效地利用人力資源。就招商機構(gòu)的建立具體應(yīng)遵循的原則為：1、招商人員應(yīng)具有獨立工作的能力，在業(yè)務(wù)上應(yīng)具有談判、財務(wù)分析、市場判斷多方面的經(jīng)驗和能力；2、招商部的人員編制應(yīng)精簡，招商主管應(yīng)同時從事具體的招商執(zhí)行工作；3、整個招商部的人員應(yīng)具有較好的教育背景，能夠代表公司的經(jīng)營管理形象。（二）、關(guān)于商源的選擇原則由于本項目的商源是形成本項目經(jīng)營特色，保障項目投資者投資回報的最直接因素，故此在商源的選擇上要考慮到項目定位的要求和對項目銷售的促進，對投資者投資信心的支持，為了達到以上目的，在此提出以下選擇原則：1、商源的選擇要注重品牌化和主題化，品牌要以國際性連鎖品牌和地區(qū)知名品牌為主；主題要以格調(diào)化，異域風(fēng)情的吧文化店為主；2、商源的選擇要以文化氛圍較濃的休閑娛樂吧為主，而購物和其它服務(wù)性質(zhì)的項目商家為輔；3、在商家的選擇上要以本地有一定知名度的商家為主，但也要引入成都尚沒有的外地品牌商家。三、項目招商策略原則本項目由于自身銷售要求的一些特殊性，以及項目自身定位的具體要求，使得項目在招商過程中要遵循一些自身所必要的原則。1、品牌導(dǎo)入和品牌帶動的原則在項目招商過程中一定要引入在行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，能夠提升本項目經(jīng)營檔次的品牌經(jīng)營者，提升項目的投資價值和經(jīng)營價值。在此基礎(chǔ)上利用品牌經(jīng)營商的影響力來進行進一步的招商，這樣可以增強招商的有效性，擴大招商的影響力，對于項目的銷售以及招商的持續(xù)開展都有極大的促進作用。2、招商與銷售互動的原則在招商的過程中要與銷售緊密配合，招商在銷售各階段利用不同的招商方向和力度來配合銷售；同時又要利用銷售的勢頭來促進招商的持續(xù)進行。利用這種互動的關(guān)系來實現(xiàn)招商與銷售的全面推進。3、招商的進度要適中在整個招商過程中招商介入的時機要得當(dāng)，整個招商的進程要適中。招商的籌備和意向性商家的接洽應(yīng)該在銷售正式開始前就逐步展開，但主要限于品牌主力店或旗艦店的引入，在項目銷售前期招商主要以人員外出與較有影響力的代表性商家接洽，在招商進度上較緩，在項目旺銷期及持續(xù)期則主要依靠現(xiàn)場的自發(fā)性的招商為主，由客戶自行上門咨詢；在進入尾盤期時，則展開大規(guī)模的招商宣傳，加快招商的進度。這樣控制進度的目的在于利用招商與銷售互動的關(guān)系有效地推動招商的進行，同時也可以使招商資金的使用更為有效。4、招商中要采用普遍撒網(wǎng)，重點突破的原則在招商過程中由于項目實際的口岸尚不是成熟的口岸，故此對大多數(shù)商家而言均存在著一定的風(fēng)險，因此談判成功的幾率相對較小，根據(jù)這一實際情況，本項目在招商期中應(yīng)當(dāng)通過直郵、廣告宣傳等形式廣泛地宣傳項目的招商信息，而在實際人員招商中則應(yīng)從各類商源中選取有代表性、可能性較強的商家進行重點談判和突破。5、招商應(yīng)采用“先易后難”的原則正是因為項目的口岸存在著以上的特征，故此為了保障招商的順利進行，也為了使招商對銷售有促進作用，在招商前期應(yīng)選擇要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他們來進行宣傳，一方面加強投資者的投資信心，另一方面對招商起到一定的促進作用。6、在招商過程中要采用政策不均衡的原則為了吸引有一定實力的商家入駐，在項目的優(yōu)惠政策上應(yīng)有一定的偏向性，應(yīng)對有較強品牌的商家提供更多、更廣泛的優(yōu)惠，而對一般的商家則提供較少的優(yōu)惠，這樣一方面可以使品牌的商家感覺到享受到了更多的優(yōu)惠，從而更有吸引力；另一方面也可以降低由于優(yōu)惠過多而減少項目自身的利潤值。同時政策不均衡的原則也可以很好地被銷售宣傳用來作為有效地促銷策略之一。以上在招商過程中各個環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的原則在實際運作過程中應(yīng)根據(jù)實際的情況進行調(diào)整和完善，其根本目的在于保證招商工作的順利開展，招商策略的有效實施，最終達到預(yù)期的招商目的。第四部分本項目的招商流程現(xiàn)場招商招商部外出招商商家到現(xiàn)場咨詢，填寫商戶面談記錄表，向商家作相關(guān)介紹，商家提供品類品牌資料根據(jù)商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標(biāo)商戶所在地商家確定商鋪位置后，招商人員與業(yè)主聯(lián)系，促雙方面談，協(xié)助雙方達成房屋租賃意向，招商人員填寫商家品類品牌進駐確認表，經(jīng)審核準(zhǔn)入推介成功與目標(biāo)客戶洽談并聯(lián)同現(xiàn)場考察協(xié)商失敗向商家推薦其條件的相當(dāng)商鋪推介失敗繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進行回訪商家與業(yè)主簽定《房租租賃合同》，并交納保證金。承租方與管理公司簽定《經(jīng)營管理服務(wù)協(xié)議》、《商家公約》及《消防安全責(zé)任書陪同商家去管理公司財務(wù)部交付水、電保證金，促銷宣傳費，預(yù)付一季度物管費恁交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。并告知商家進場裝修相關(guān)事項招商成功辦理裝修手續(xù)，實施裝修施工、監(jiān)管、難收、退場開業(yè)經(jīng)營推介失敗填寫對外商戶招商情況表備案，繼續(xù)尋找，不定期對客戶回訪，征求意見和意向交付裝修相關(guān)費用，施工驗收后退還保證金第五部分本項目的主要招商策略一、本項目招商實施的總體策略本項目招商是在項目具有明確定位的基礎(chǔ)上進行的，其目標(biāo)商源也具有一定的目標(biāo)性，故此在總體的招商過程中要明確針對目標(biāo)商源的經(jīng)營特點，經(jīng)營要求，經(jīng)營預(yù)期結(jié)合項目自身特性制定也具有針對性的招商策略。通過分析，我們提出了以下招商策略：明確項目的市場經(jīng)營主題定位后，通過現(xiàn)場包裝、資料介紹、廣告宣傳、經(jīng)營分析等多種形式來強化項目的經(jīng)營賣點，然后制定出一系列的針對不同層次經(jīng)營者的優(yōu)惠措施，利用經(jīng)營賣點和優(yōu)惠措施配合項目周邊未來的發(fā)展趨勢及現(xiàn)有的特性來分階段性地采用“品牌先行，招商與銷售互動”的策略來逐步地完成招商，最后通過項目的經(jīng)營運轉(zhuǎn)來進一步完善項目的主題定位，提升項目的經(jīng)營品牌。二、項目招商策略實施的步驟本項目的招商策略為實施要充分準(zhǔn)備，穩(wěn)步實施，計劃周密，具體來說招商策略的實施可分以下步驟進行。1、明確項目的形象風(fēng)格定位，在此基礎(chǔ)上做好項目的口岸分布規(guī)劃和經(jīng)營規(guī)劃；2、制定好完備的《招商說明書》及相關(guān)的招商法律文本；3、在此同時對現(xiàn)場進行精心地包裝，并在銷售現(xiàn)場營造出熱列的氣氛，裝飾出濃郁的異國風(fēng)情；4、整理出第一批招商的商源名單，主要是成都、北京、上海、深圳和廣州的國際性連鎖品牌休閑餐飲店，做出詳細的招商工作計劃；5、在正式銷售開始前先由專門的招商部門按照招商工作計劃的要求與這些商家進行接觸洽談，爭取2~3家品牌店的進入，最好爭取國際連鎖店在成都設(shè)立主力店或旗艦店；6、在銷售開始后利用品牌店進行宣傳，一方面利用現(xiàn)場咨詢客戶展開現(xiàn)場招商、招租；另一方面利用先期入駐的品牌店作為鋪墊進一步外出洽談新的品牌店；7、在銷售進入尾盤期后，再在媒體上展開規(guī)模的宣傳活動，利用前兩階段積累的客戶進行引導(dǎo)性宣傳，最終通過強勢的招商完成項目經(jīng)營體系的構(gòu)建，實現(xiàn)招商的目標(biāo)要求；8、在招商完成后啟動項目的經(jīng)營規(guī)劃體系和物業(yè)服務(wù)體系，一方面給予商家必要的宣傳支持和優(yōu)惠配套支持，以帶動其經(jīng)營的開展；另一方面通過各類主題公關(guān)活動來提升項目在成都消費者中的認知度和美譽度，最終建立起項目自身強力的品牌。三、項目招商策略實施中的相關(guān)具體措施（一）、項目的經(jīng)營規(guī)劃原則項目的經(jīng)營規(guī)劃主要是根據(jù)要引入的商家類型而決定的，我們建議根據(jù)項目的總體市場定位，主要是引入具有異域風(fēng)格和有定文化背景的主題性休閑消費商家。根據(jù)項目的要求主要有四大類：1、主題風(fēng)格調(diào)飲吧2、異域品牌餐吧3、時尚風(fēng)情購物店4、特色配套服務(wù)店在將這些店進行經(jīng)營規(guī)劃時要將一些具有品牌，需要較大人流量的店放在項目一層較顯著的位置，利用他們來提升項目的總體品質(zhì)，同時也易于利用這一點與他們進行談判。對于一些需要有層次空間的商家如KTV、酒吧等則放到二樓。對于通過宣傳來吸引客戶消費的異國風(fēng)情的餐吧則可以安排在小區(qū)公寓的主入口和離主入口較近的二樓。對于需要較多人流量支撐而又需顯著位置的時尚風(fēng)情購物區(qū)則放到離商業(yè)街主入口較近的區(qū)域，最好臨近二環(huán)路。而一些配套服務(wù)店則根據(jù)其經(jīng)營的要求放在一些口岸較差的地方，主要作為項目的服務(wù)性配套，為項目未來的業(yè)主和經(jīng)營商家服務(wù)。具體化經(jīng)營規(guī)劃見經(jīng)營管理方案書。（二）、項目招商優(yōu)惠措施針對項目欲引入的商家提出以下一些優(yōu)惠措施：1、租金優(yōu)惠1）、對于具有國際品牌的國際性連鎖商家實行免三年租金的優(yōu)惠；2）、對于全國性的知名品牌連鎖商家實行免兩年租金的優(yōu)惠；3）、對于成都市的知名口牌商家實行免一年租金的優(yōu)惠；對上免租金的優(yōu)惠可以加上與項目簽定承租協(xié)議的時間和順序限制這一條件。4）、對于先入駐的其他前二十名商家實行免半年租金的優(yōu)惠；5）、對于先入駐的其他前四十名商家實行免三個月租金的優(yōu)惠。2、關(guān)于辦理手續(xù)及稅費的優(yōu)惠1）、爭取與當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T聯(lián)系，以招商引資的形式爭取對本項目經(jīng)營商家的一部分相關(guān)稅費的減免；2）、與主管工商管理部門聯(lián)系，爭取本項目的經(jīng)營商家辦理手續(xù)的簡化，同時代經(jīng)營商家辦理相登記手續(xù)；3）、設(shè)立專門的機構(gòu)作為平時商家與工商及稅務(wù)的聯(lián)系單位，以解除商家的后顧之憂。3、關(guān)于對商家經(jīng)營配套的優(yōu)惠1）、對于部分非常有影響的國際性品牌商家可以從招商費用中撥出專門的款項作為商家的部分裝飾款；2）、針對提升入駐一定數(shù)量的商家采取免除一定時期內(nèi)的物業(yè)管理費。（三）、項目招商中的后期經(jīng)營支持為了使經(jīng)營商家免去因為口岸不好而產(chǎn)生的風(fēng)險顧慮，在招商期中還要規(guī)劃進入經(jīng)營期后的經(jīng)營支持保障。主要的保障有：1、為經(jīng)營商家開發(fā)消費會員，主要先發(fā)展項目未來的業(yè)主；2、在經(jīng)營期中定期為經(jīng)營作主題性宣傳廣告；3、在經(jīng)營前期圍繞項目的風(fēng)格和經(jīng)營主題定位開展一系列的主題性公關(guān)活動，并力爭形成一種固定的模式期舉行一次，這樣可以樹立起自身的經(jīng)營品牌；4、在條件允許的情況下可以與麥德性協(xié)商安排本項目消費者免費在步行街停車；5、在相關(guān)時尚雜志和餐飲專欄中發(fā)布項目經(jīng)營的流行主題，定期吸引消費者前來消費。第六部分

項目招商準(zhǔn)備本項目的招商準(zhǔn)備主要從以下幾方面著手。一、項目招商文件的準(zhǔn)備主要準(zhǔn)備的招商文件有：1、項目的相關(guān)開發(fā)法律文件；2、項目招商手冊和說明書；3、項目經(jīng)營規(guī)劃說明書；4、項目經(jīng)營相關(guān)保障的承諾書；5、項目相關(guān)優(yōu)惠政策的說明書；6、項目經(jīng)營協(xié)議書和簽定的流程；7、項目經(jīng)營辦理的相關(guān)費用的說明；8、項目經(jīng)營的財務(wù)分析報告。二、項目招商計劃的制定項目招商計劃主要包括以下幾種：1、項目總體招商安排及實施步驟；2、項目前期招商計劃書；3、項目銷售期招商計劃書；4、項目銷售后期招商計劃書；5、項目經(jīng)營期招商計劃書。三、項目招商機構(gòu)的建立和培訓(xùn)該部分在前面已經(jīng)進行過闡述，在此不再重復(fù)。四、項目招商硬件設(shè)施的完善本項目在未進入經(jīng)營期前，所有的經(jīng)營環(huán)境和特色的展示就只能通過現(xiàn)場的銷售來完成了。在招商展開必須對現(xiàn)場的環(huán)境進行包裝，該部分內(nèi)容在主報告中已經(jīng)詳述，不再重復(fù)。五、與相關(guān)政府及經(jīng)營主管部門協(xié)商項目經(jīng)營掩耳盜鈴環(huán)境改善的相關(guān)事宜在正式展開招商之前應(yīng)與青羊區(qū)政府相關(guān)部門商議以下相關(guān)事宜：1、關(guān)于項目內(nèi)經(jīng)營戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化的明確；2、關(guān)于項目經(jīng)營戶，尤其是國際性連鎖企業(yè)相關(guān)稅費減免的協(xié)商；3、關(guān)于在項目期中租用步行街停車場的相關(guān)事宜；4、關(guān)于在項目在臨二環(huán)路處開口與相關(guān)部門協(xié)商；5、關(guān)于取得沃爾馬及家樂福入駐項目附近的確認資料。以上這些事宜的協(xié)商最終以書面文件或文書的形式確定，以便在招商時使用。六、項目招商宣傳資料的設(shè)計及制作項目主要設(shè)計和制作的宣傳資料有：1、項目招商宣傳DM單；2、項目招商手冊；3、項目招商相關(guān)VI應(yīng)用系統(tǒng)，如手提袋、工作牌、公文紙等；4、項目招商經(jīng)營財務(wù)分析書樣本；5、項目經(jīng)營規(guī)劃書。七、確定項目目標(biāo)商源并進行安排在項目招商正式開始前要選定好在銷售期前進行談判的商家的名單，并以此進行認真的分析和篩選，以便最終確定談判的順序和談判的策略。八、輔助招商單位的確定由于本項目可能涉及異地招商工作的開展，故此項目招商在必要的條件下還應(yīng)與招商所在地的房地產(chǎn)咨詢顧問公司或物業(yè)經(jīng)營公司進行密切的合作，由他們輔助展開異地的招商工作，故此在正式招商名單確認后還應(yīng)確認本項目的輔助招商單位。第七部分

本項目招商的初步工作計劃本項目招商工作初步計劃安排如下：1、招商準(zhǔn)備期序號工作內(nèi)容完成周期負責(zé)部門協(xié)助部門1招商機構(gòu)的建立在招商策略和招商方案明確后項目經(jīng)營管理公司項目銷售部及策劃部門2招商相關(guān)文件的準(zhǔn)備兩周項目招商部項目經(jīng)營管理公司、銷售部、行政部3項目招商流程及協(xié)議簽定流程確定一周項目招商部

4項目相關(guān)外部協(xié)調(diào)與談判兩周項目招商部項目行政部5項目有關(guān)招商政策的確定及經(jīng)營規(guī)劃、支援系統(tǒng)的確定一周項目招商部項目經(jīng)營管理公司、項目策劃部門6項目招商計劃的制定一周項目招商部項目經(jīng)營管理公司、項目策劃部7項目現(xiàn)場的修建與布置一個月項目工程部項目策劃部、項目招商部8項目招商宣傳資料的設(shè)計及制作一個月廣告設(shè)計公司項目招商部、項目策劃部9項目招商人員培訓(xùn)兩周項目招商部項目經(jīng)營管理公司、項目策劃部10輔助招商公司的確定兩周項目招商部項目經(jīng)營管理公司本階段工作從現(xiàn)現(xiàn)場報建完成，總體營銷策略及招商策略確定后即展開在正式開始銷售前一個月完成。

2、第一階段招商序號工作內(nèi)容完成周期負責(zé)部門協(xié)助部門1本地有特色酒吧及其他特色吧招商資料的發(fā)放一周招商部現(xiàn)場招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部2本地有意向商源的接觸與洽談兩周招商部現(xiàn)場招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部3外埠品牌連鎖公司的招商初步接洽一周招商部外聯(lián)招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部4外埠商家的談判兩周招商部現(xiàn)場招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部、項目行政部5首批品牌經(jīng)營商的確定及經(jīng)營位置的劃分一周招商部項目經(jīng)營管理公司、項目行政部本階段的工作應(yīng)是在篩選后有重點的進行，不能廣泛地展開，采用寧精勿濫的原則。目標(biāo)為引入2~3家較大型的有影響力的品牌商家簽定經(jīng)營意向性協(xié)議。

3、銷售期招商的展開序號工作內(nèi)容完成周期負責(zé)部門協(xié)助部門1現(xiàn)場招商的展開整個銷售期招商部現(xiàn)場招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部2外埠招商的持續(xù)整個銷售期招商部外聯(lián)招商組項目經(jīng)營管理公司、項目銷售部本階段的工作主要是以被動式接待為主，通過銷售宣傳和促銷帶來的客戶進行持續(xù)的招商工作，目標(biāo)為積累20~30家有意向的中、小型的有特色的經(jīng)營商家，通過洽談能夠確定5~10家簽定經(jīng)營意向性協(xié)議。

4、銷售尾盤期招商的展開這一階段的招商主要是在項目進入經(jīng)營期之前完成項目95%以上商鋪的招商工作，同時簽定承租及經(jīng)營合同。序號工作內(nèi)容完成周期負責(zé)部門協(xié)助部門1通過廣告宣傳展開大規(guī)模招商一至兩個月招商部現(xiàn)場招商組項目經(jīng)營管理公司2在現(xiàn)場招商的同時通過人員直接拜訪洽談與上工作同期招商部外聯(lián)招商組項目經(jīng)營管理公司3所有商家簽定正式承租合同和經(jīng)營協(xié)議正式進場前10天招商部、經(jīng)營管理公司項目行政部第八部分

項目招商成本估算本項目的招商成本約為279萬元，為項目商鋪按全部出租半年的租金總額。項目的招商費用主要是從商鋪包租三年返還租金中節(jié)余部分支出，由于該部分租金已計入商鋪銷售房價，故此不用再由開發(fā)公司或經(jīng)營管理公司從開發(fā)費用中另行支出，也不用計入開發(fā)固定成本。本項目的招商費用主要用于以下開支：項目費用形式引入外埠品牌經(jīng)營商家所支付費用外出人員成本輔助招商公司的傭金支付部分經(jīng)營商家的部分裝修款項目招商促進開支項目的招商廣告宣傳費用項目招商中的招商說明會等費用項目招商相關(guān)公關(guān)活動及促銷活動的費用項目經(jīng)營期中廣告宣傳費用項目經(jīng)營前期主題性公關(guān)活動費用項目招商傭金項目招商人員的提成其他招商協(xié)作單位傭金項目經(jīng)營管理公司的招商代理費用項目經(jīng)營運行啟動費用項目經(jīng)營商家的消費者免費停車的停車費為經(jīng)營商家代理辦理各種手續(xù)所支付的相關(guān)開支在爭取稅費減免過程中與政府協(xié)商時的相關(guān)費用項目招商中的不可預(yù)見費用

以上費用的具體使用額度待具體招商計劃及相關(guān)工作進行時才能具體進行核算。第九部分

本項目招商尚存在的問題及解決建議一、本項目目前已展開的工作狀況針對我們所提出的項目市場及主題風(fēng)格定位，我們已同以下商家及相當(dāng)單位進行了初步接觸和洽談。1、相關(guān)行業(yè)協(xié)會1）、中國連鎖經(jīng)營協(xié)會；2）、廣東省連鎖經(jīng)營協(xié)會；3）、二十一世紀(jì)連鎖經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)2、相關(guān)商家1）、星巴克咖啡上海公司；2）、臺灣真鍋咖啡浦東店；3）、陽光午后咖啡地帶；4）、翼式咖