第六講房地產(chǎn)交易法律制度

第六講

房地產(chǎn)交易法律制度

2024/1/242本講教學(xué)內(nèi)容一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度三、商品房預(yù)售法律制度四、房地產(chǎn)按揭法律問(wèn)題五、房屋租賃法律制度2024/1/243一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。1.取得建設(shè)用地使用權(quán)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提條件。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括如下兩種行為：2024/1/244（1）土地開(kāi)發(fā)（或再開(kāi)發(fā)），即進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。①土地開(kāi)發(fā)，也稱“三通一平”或“七通一平”，把生地變成熟地；P176②土地再開(kāi)發(fā)，即對(duì)城區(qū)原有土地進(jìn)行改造。（2）房屋開(kāi)發(fā)，即進(jìn)行房屋建設(shè)，包括住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)樓宇、辦公用房和其他專門(mén)用房的開(kāi)發(fā)。2024/1/245房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)1、綜合性強(qiáng)，涉及面廣。2、工程量大，綜合成本高，建設(shè)工期長(zhǎng)。3、建設(shè)項(xiàng)目種類繁多。4、與銀行關(guān)系密切。2024/1/246房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容p1791.規(guī)劃設(shè)計(jì)。2.征地拆遷。3.施工組織。4.竣工驗(yàn)收。5.經(jīng)營(yíng)管理。2024/1/247房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本原則p1791、嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃；2、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一；3、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)：統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地下、后地上（如樓房與車(chē)庫(kù)）。4、按約開(kāi)發(fā)土地：按合同約定的用途、約定的動(dòng)工期限開(kāi)發(fā)（防止炒賣(mài)地皮、利用土地投機(jī)）。5、嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范設(shè)計(jì)、施工，保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量合格：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；（2）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可使用。6、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)居民住宅。2024/1/248（二）房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易的概念p224房地產(chǎn)交易，是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。商品房成為“商品”必須“五證”齊全：（1）《建設(shè)土地規(guī)劃許可證》；（2）《國(guó)有土地使用證》；（3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（4）《施工許可證》；（5）《房產(chǎn)證》。2024/1/2492、房地產(chǎn)交易的分類（1）地產(chǎn)交易。地產(chǎn)交易在我國(guó)迄今為止仍限于城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等形式。（2）房產(chǎn)交易。房產(chǎn)交易的形式主要有房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、交換、典當(dāng)、信托等方式（既包括了房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括了房產(chǎn)所有權(quán)的交易）。2024/1/24103、房地產(chǎn)交易的特性（1）標(biāo)的物位置固定性。房地產(chǎn)不動(dòng)，雙方運(yùn)用所有權(quán)證書(shū)和使用權(quán)證書(shū)及合同交易。（2）房地連動(dòng)。房地產(chǎn)交易存在著房與地之間關(guān)系的定性問(wèn)題。我國(guó)采用了”房地連動(dòng)”措施，即二者須一起轉(zhuǎn)讓與抵押。（3）標(biāo)的額大、專業(yè)性強(qiáng)。房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，因此，我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，提倡房地產(chǎn)中介服務(wù)。2024/1/2411（4）稀缺性。房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體上是供給稀缺的市場(chǎng)。土地是不可再生資源，房產(chǎn)受土地稀缺性的限制，其供給彈性較小。（5）承接性。房地產(chǎn)交易中土地使用權(quán)出讓行為所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)具有承接性（如土地使用年限）。土地使用權(quán)出讓合同對(duì)每一次房地產(chǎn)交易均具有約束性（原則性不能變更）。

p226.2024/1/24124、房地產(chǎn)交易必須遵守的原則p226—227（1）及時(shí)登記原則：轉(zhuǎn)讓、抵押，租賃（備案）（2）房地一體原則：（3）房地產(chǎn)交易價(jià)格由國(guó)家實(shí)施管理：（4）土地出讓合同設(shè)定的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移原則：國(guó)家所有者身份不變，直接與土地使用者發(fā)生關(guān)系（5）不得損害土地及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益原則，即效益不可損原則2024/1/24135、我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作三階段第一階段：土地使用權(quán)出讓階段即一級(jí)市場(chǎng)階段，活動(dòng)發(fā)生在地產(chǎn)市場(chǎng)，即由政府通過(guò)拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議等方式，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供國(guó)有土地使用權(quán)。2024/1/2414第二階段：二級(jí)市場(chǎng)階段（開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售階段）在此階段，開(kāi)發(fā)商首先要籌集資金，在籌集資金的同時(shí)及之后，要進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)工興建，直至竣工驗(yàn)收一系列活動(dòng)，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，將已竣工并驗(yàn)收合格的房屋投向市場(chǎng)。這時(shí)房地產(chǎn)運(yùn)作由開(kāi)發(fā)進(jìn)入銷(xiāo)售階段，并通常有金融機(jī)構(gòu)與律師行業(yè)的介入。在銷(xiāo)售階段，買(mǎi)賣(mài)雙方均要進(jìn)行物業(yè)交易準(zhǔn)備，而后買(mǎi)方進(jìn)行物業(yè)選擇，雙方商定成交價(jià)，完成定金預(yù)付。2024/1/2415買(mǎi)方可向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款，銀行委托物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供正式估價(jià)報(bào)告而后決定是否給予貸款。如予貸款，則可通知律師準(zhǔn)備貸款合同，買(mǎi)方同時(shí)應(yīng)通過(guò)律師或中介機(jī)構(gòu)查閱物業(yè)轉(zhuǎn)移情況及是否辦理了銀行抵押，確定交易無(wú)障礙之后，雙方可準(zhǔn)備契約。待合同正式簽訂、繳清首期付款，買(mǎi)方取得房產(chǎn)鑰匙，正式接收物業(yè)。但是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)卻并非此時(shí)轉(zhuǎn)移，雙方須執(zhí)合同前往土地、房產(chǎn)管理部門(mén)登記，產(chǎn)權(quán)于登記之時(shí)正式移交。2024/1/2416第三階段：房地產(chǎn)交易階段即調(diào)劑階段的房地產(chǎn)交易，或稱為第三級(jí)房地產(chǎn)交易。這一階段房地產(chǎn)交易主要方式為再轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃。在上述全過(guò)程中，行為主體可以尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的幫助：如向房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)咨詢有關(guān)政策、法律、價(jià)格情況；向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)委托評(píng)估房?jī)r(jià)地價(jià)；向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)尋求洽談協(xié)議、交易對(duì)手等房地產(chǎn)交易服務(wù)。需要注意的是，各交易階段均須做好房地產(chǎn)登記及稅費(fèi)繳納工作。2024/1/2417二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述1、概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的本質(zhì)特點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是將房產(chǎn)所有權(quán)或地產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為，一旦轉(zhuǎn)讓行為成立，則原產(chǎn)權(quán)人的一切權(quán)利均由新產(chǎn)權(quán)人享有，原產(chǎn)權(quán)人喪失原權(quán)利。（以此區(qū)別于房地產(chǎn)租賃與抵押等其他交易方式。）2024/1/24182、特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體：房地產(chǎn)權(quán)利人，包括房產(chǎn)所有人及土地使用權(quán)人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體：房屋的所有權(quán)以及該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。房地一體（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承等。既可有償也可無(wú)償（如贈(zèng)與）。2024/1/2419（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效條件1、主體具有合法資格p234.（1）自然人主體。（2）非自然人主體（必須具有法人資格）。2、客體符合法律要求不受限制的房地產(chǎn)，均可自由轉(zhuǎn)讓。（1）禁止買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)：①以出讓方式取得的土地使用權(quán)不符合法定條件的，其房地產(chǎn)不得買(mǎi)賣(mài)。

2024/1/2420必須符合的法定條件是：1、須按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得了土地使用權(quán)證書(shū)；2、按照出讓合同的約定進(jìn)行了投資開(kāi)發(fā)，其中屬于房屋建設(shè)工程的須完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；3、轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。2024/1/2421（1）禁止買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)：②以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)須報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，否則不得轉(zhuǎn)讓。③司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。④依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)房地一體原則，房產(chǎn)所有權(quán)的合法基礎(chǔ)就在于合法的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)被國(guó)家收回后，房產(chǎn)所有權(quán)一般也隨土地收歸國(guó)有，故原權(quán)利人已無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。2024/1/2422（1）禁止買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)：⑤共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意不得轉(zhuǎn)讓。⑥權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。⑦未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。因無(wú)法確定其合法的權(quán)利人，故禁止轉(zhuǎn)讓。⑧除依人民法院判決外，在城市改造規(guī)劃實(shí)施范圍內(nèi)，在國(guó)家建設(shè)征收土地范圍內(nèi)的城市房屋，禁止轉(zhuǎn)讓，但禁止期限不得超過(guò)1年；⑨寺廟、道觀房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般歸宗教團(tuán)體所有，不得轉(zhuǎn)讓。2024/1/2423（2）受到買(mǎi)賣(mài)限制的房地產(chǎn)：①機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋，如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。②經(jīng)濟(jì)適用住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。——購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。購(gòu)房人確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu)。——購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)?！?gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。2024/1/2424（2）受到買(mǎi)賣(mài)限制的房地產(chǎn)：③單位集資建房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。④“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。房屋所有人出賣(mài)租出的城市私有房屋的，須在合理期限之前通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效；私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。2024/1/2425（2）受到買(mǎi)賣(mài)限制的房地產(chǎn)：⑤城市私房共有人出賣(mài)共有房屋的，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。⑥公有舊房出售時(shí)，原住戶有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；職工購(gòu)買(mǎi)舊房居住或經(jīng)營(yíng)一定時(shí)期后（5年），允許其出售，但原出售單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2024/1/24263、形式要件房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須訂立書(shū)面合同，并須由當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)之后，其行為方才有效。4、雙方的意思表示必須真實(shí)非欺詐、脅迫的手段或乘人之危必須出于善意。惡意串通損害國(guó)家、集體及第三人利益的行為，以合法形式掩蓋非法目的的房屋轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不得違反政策、法律和社會(huì)公德。2024/1/2427（三）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（銷(xiāo)售）合同的主要內(nèi)容1、標(biāo)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)合同必須訂清房地產(chǎn)坐落位置、部位、類型、結(jié)構(gòu)、房屋朝向、門(mén)牌號(hào)碼等。房屋附屬設(shè)施是否一同轉(zhuǎn)讓也應(yīng)注明。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。2024/1/24282、數(shù)量即房地產(chǎn)的面積與數(shù)量。合同中關(guān)于數(shù)量的約定必須明確，應(yīng)使用明確量詞，而不應(yīng)籠統(tǒng)稱幾房幾室等。如注明面積，應(yīng)明確是建筑面積，還是實(shí)際使用面積，同時(shí)還須明確公用面積的攤銷(xiāo)等。

3、價(jià)款這是受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所付的代價(jià)，是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同必備的條款。由于我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度及房地產(chǎn)成交申報(bào)制度，所以，合同當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)填報(bào)房地產(chǎn)價(jià)款。（事例：一房二價(jià)。）2024/1/24294、履行期限即債務(wù)人實(shí)際負(fù)擔(dān)其債務(wù)的期限，包括房產(chǎn)何時(shí)交付、價(jià)款何時(shí)交付及何時(shí)履行過(guò)戶登記手續(xù)等內(nèi)容。5、履約方式指價(jià)款的交付方式以及房地產(chǎn)交付方式。前者如一次性付款或是分期付款；后者包括房屋及其附屬設(shè)施的驗(yàn)收、接管，過(guò)戶手續(xù)的辦理，有關(guān)稅費(fèi)的交納，房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的領(lǐng)取。2024/1/24306、違約責(zé)任當(dāng)事人違反房地產(chǎn)合同規(guī)定，不履行或不完全履行合同規(guī)定的義務(wù)，必須承擔(dān)違約責(zé)任。具體承擔(dān)責(zé)任的方式有支付違約金、賠償損失；有定金約定的執(zhí)行定金罰則。（交付定金的一方違約，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方違約，應(yīng)該雙倍返還定金）2024/1/2431（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序1、申請(qǐng)由房屋所有人或代理人向房管部門(mén)遞交要求買(mǎi)賣(mài)房屋的申請(qǐng)書(shū)并附上有關(guān)證明。如果代理進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，還應(yīng)附具所有人的正式委托書(shū)。有關(guān)證明是指土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、共有人的證明、身份證明、預(yù)售房產(chǎn)的有關(guān)證明等。2024/1/24322、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同或契約。3、評(píng)估價(jià)格房管部門(mén)接到賣(mài)房人的申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)相關(guān)材料進(jìn)行審查，并安排測(cè)量和評(píng)估。2024/1/24334、繳納契稅和補(bǔ)交地價(jià)房屋買(mǎi)賣(mài)必須由買(mǎi)方向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納契稅（稅率為房屋買(mǎi)價(jià)的6%）。對(duì)無(wú)償劃撥土地的房屋買(mǎi)賣(mài)（不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新建的商品房），出賣(mài)人必須繳納土地收益金給房地產(chǎn)管理部門(mén)。2024/1/24345、登記發(fā)證房屋買(mǎi)賣(mài)雙方持合法證件（如產(chǎn)權(quán)證明書(shū)、納稅證明、買(mǎi)賣(mài)合同、土地使用權(quán)證、身份證、工作證或戶籍簿及有關(guān)批件等），到房屋所在地房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，辦理過(guò)戶手續(xù)。并應(yīng)到土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記，換取土地使用權(quán)證。注：我國(guó)有些地方（如深圳）由于撤銷(xiāo)了房地產(chǎn)管理局，故房屋買(mǎi)賣(mài)只需到規(guī)劃國(guó)土局辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)，并且不需分別領(lǐng)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，只需領(lǐng)一個(gè)《房地產(chǎn)證》即可。2024/1/2435（五）已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的法律制度1、概念已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房，是指城鎮(zhèn)職工依據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買(mǎi)的公有住房，或者按照地方政府指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房。從該概念中可以看出，已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房均是在國(guó)家提供補(bǔ)貼的前提下成交的，故成交價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)。2024/1/24362、已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房禁止轉(zhuǎn)讓的情形（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的。（在轉(zhuǎn)讓時(shí)，原購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，將國(guó)家承擔(dān)的房?jī)r(jià)款歸還后，才能轉(zhuǎn)讓。）（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的。（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的。（4）上市出售后形成新的住房困難的。（5）擅自改變房屋使用性質(zhì)的。2024/1/24373、收益分配城鎮(zhèn)職工以成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公房和經(jīng)濟(jì)適用房，法律效果是不同的。以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋的，購(gòu)房人能夠取得完整的房屋所有權(quán)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公房或者經(jīng)濟(jì)適用房的，有可能形成購(gòu)房人與單位共同擁有房屋的情形。因此不同情況下，房屋出售之后的收益分配不同：（1）在城鎮(zhèn)職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公房和經(jīng)濟(jì)適用房，且職工取得完整所有權(quán)的情況下，職工出售房屋并繳納稅費(fèi)和土地收益后，所得收益歸個(gè)人所有。2024/1/2438（2）城鎮(zhèn)職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公房或經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)由職工與單位共同享有。若職工在出售房屋之前，已經(jīng)按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，出售房屋后繳納稅費(fèi)和土地收益后，所得收益應(yīng)當(dāng)完全歸職工所有。（此時(shí)，單位已經(jīng)通過(guò)職工補(bǔ)足的房?jī)r(jià)款得到補(bǔ)償。）若職工并未補(bǔ)足房?jī)r(jià)款即將房屋出售，則所得收益應(yīng)當(dāng)在其與單位之間按照產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配，單位所得的房?jī)r(jià)款實(shí)質(zhì)仍為職工補(bǔ)足的房?jī)r(jià)款部分。若此時(shí)原單位已經(jīng)撤銷(xiāo)，則其應(yīng)當(dāng)所得部分由房地產(chǎn)交易管理部門(mén)代收后，納入地方住房基金專戶管理。

2024/1/2439課堂練習(xí)題一、判斷題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括兩種行為：土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，先地上、后地下。3、商品房成為“商品”必須“五證”齊全。4、房產(chǎn)交易既包括房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也包括房產(chǎn)所有權(quán)的交易。5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。2024/1/2440二、選擇題1、以下說(shuō)法哪些是不正確的？（）A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須是有償?shù)?。B、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是房屋的使用權(quán)以及該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。C、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。D、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的公房，禁止轉(zhuǎn)讓。2024/1/24412、根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，該法所稱的房地產(chǎn)交易包括哪些內(nèi)容？A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B、房地產(chǎn)抵押C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)D、房屋租賃2024/1/2442參考答案一、判斷題1、錯(cuò)。2、錯(cuò)。3、對(duì)。4、對(duì)。5、對(duì)。二、選擇題答：1、AB；2、ABD。2024/1/2443三、商品房預(yù)售法律制度（一）商品房預(yù)售的概念商品房，是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房預(yù)售，又被稱為“賣(mài)樓花”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人根據(jù)預(yù)售合同支付房款并在房屋竣工驗(yàn)收合格后取得房屋所有權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)形式。2024/1/2444商品房預(yù)售的涵義：1、預(yù)售房屋買(mǎi)賣(mài)行為的標(biāo)的物是訂約時(shí)尚在施工中的商品房，即期房。2、樓花本身可以自由轉(zhuǎn)讓。3、商品房預(yù)售領(lǐng)域具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。2024/1/2445（二）商品房預(yù)售的條件1、預(yù)售方應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的資格條件，否則不能從事商品房預(yù)售活動(dòng)。2、工程建設(shè)已基本落實(shí)。3、有商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。4、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和開(kāi)工、竣工交付日期。5、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。2024/1/2446預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)預(yù)售方一般為商品房的開(kāi)發(fā)企業(yè)；(2)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；(3)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；(4)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本：有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本（過(guò)低）；(5)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員：有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

2024/1/2447工程建設(shè)已基本落實(shí)(1)要有合法取得土地使用權(quán)的證明文件（辦理土地使用審批手續(xù)，已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)）；(2)要獲得建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)文件，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)已獲得施工許可證，有施工合同以及有關(guān)施工進(jìn)度的說(shuō)明；(4)要做好建造房屋的場(chǎng)地準(zhǔn)備工作，即所謂“七通一平"。

2024/1/2448（三）商品房預(yù)售合同的法律問(wèn)題1、商品房預(yù)售許可問(wèn)題商品房預(yù)售，預(yù)售方首先應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證明。出賣(mài)人（預(yù)售方）未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。2024/1/24492、商品房預(yù)售合同登記備案問(wèn)題登記備案的時(shí)間限定在合同簽訂之日起的30日內(nèi)（但登記備案手續(xù)不是合同生效的要件，當(dāng)事人有約定的，從其約定。）（注：還有簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的問(wèn)題，“一房二賣(mài)”問(wèn)題。）《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度：當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。2024/1/24503、商品房預(yù)售合同對(duì)標(biāo)的的約定問(wèn)題為了預(yù)防糾紛，合同中應(yīng)載明預(yù)售商品房的基本情況，具體包括：——房屋坐落位置——建筑面積（及其分?jǐn)偯娣e）——土地使用權(quán)證號(hào)——土地使用權(quán)取得方式（出讓或是劃撥）——土地使用性質(zhì)——商品房預(yù)售許可證號(hào)——建筑工程規(guī)劃許可證號(hào)——房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、竣工交付日期、裝修標(biāo)準(zhǔn)、所購(gòu)房屋平面圖等。2024/1/2451案例：商品房預(yù)售合同糾紛案2003年10月10日付某訴至法院稱，其購(gòu)買(mǎi)位于海淀區(qū)復(fù)興路甲×號(hào)××園××號(hào)房屋并和金建公司簽訂了商品房預(yù)售契約，約定交付房屋日期為2001年12月28日。簽定合同后，付某依照合同約定，將全部購(gòu)房款1219735元交付金建公司。但金建公司未能按期交付房屋。經(jīng)催促后，金建公司帶原告驗(yàn)收房屋，得知其購(gòu)買(mǎi)的房屋處在管道比較集中的設(shè)備層，房屋內(nèi)多處分布有管道，付某為此找金建公司協(xié)商，要求對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行吊頂裝飾，遭到金建公司多次拒絕后其終于同意，但要求原告在拿鑰匙前必須將2001年12月28日至今的物業(yè)費(fèi)交給物業(yè)公司。2024/1/2452原告認(rèn)為，金建公司故意隱瞞該房屋處于設(shè)備層這一事實(shí)，交付的房屋與樣板間嚴(yán)重不一致，嚴(yán)重侵犯了原告知情權(quán)。該房屋內(nèi)公用管道和閥門(mén)占用了房屋的一定空間，致房間內(nèi)可使用空間減少，可利用高度降低，居住環(huán)境變差。（該房最低空間只有2.31米。）訴訟請(qǐng)求：金建公司為所購(gòu)房屋安裝吊頂；如果金建公司不同意吊頂，則要求金建公司給付吊頂費(fèi)用2萬(wàn)元；金建公司承擔(dān)逾期交房的損失，參照合同約定的違約金數(shù)額，要求金建公司賠償78342元，并支付該房自2001年12月28日至交付房屋之日期間的物業(yè)管理費(fèi)；由金建公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。2024/1/24534、在建房屋的抵押?jiǎn)栴}現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商為獲得工程資金，往往將在建的房屋抵押給銀行。這就給預(yù)購(gòu)人的房屋所有權(quán)埋下了隱患，一旦開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法償還貸款，銀行有權(quán)將房屋拍賣(mài)并優(yōu)先受償。還有，現(xiàn)實(shí)中也有的開(kāi)發(fā)商將已預(yù)售的商品房再出售（即前述的“一房二賣(mài)”）。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)保證預(yù)購(gòu)人對(duì)房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是完整的，不應(yīng)當(dāng)因第三人對(duì)該房屋享有權(quán)利而遭受任何阻礙。2024/1/2454若第三人對(duì)房屋享有的權(quán)利對(duì)預(yù)購(gòu)人的房屋所有權(quán)造成損害，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。（買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。）

2024/1/24555、商品房預(yù)售中的?？顚Ｓ脝?wèn)題預(yù)售方通過(guò)預(yù)售商品房獲得資金，必須全部用于商品房的建設(shè)，不能挪作他用?，F(xiàn)實(shí)中，由于缺乏監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致該規(guī)定并不能真正實(shí)現(xiàn)。預(yù)售人通過(guò)預(yù)售獲得資金后，并沒(méi)有任何機(jī)構(gòu)對(duì)資金的用途進(jìn)行監(jiān)督，這就導(dǎo)致預(yù)售人可以任意使用該款項(xiàng)。因此，有必要確定一個(gè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，對(duì)預(yù)售所得資金的使用進(jìn)行監(jiān)督，真正實(shí)現(xiàn)專款專用。2024/1/2456（四）商品房預(yù)售的程序1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)；進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

2、申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)之后，預(yù)售單位方可將樓盤(pán)向社會(huì)出售，方可與承購(gòu)者簽訂商品房預(yù)售合同。3、辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。4、房地產(chǎn)交付。2024/1/2457（五）預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓1、概述預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，又稱“炒樓花”，是指商品房預(yù)售合同簽訂之后，承購(gòu)人將尚未竣工的預(yù)售房屋再行轉(zhuǎn)讓給他人。“炒樓花”是否合法?2024/1/2458“炒樓花”是否合法？目前，我國(guó)法律對(duì)該行為尚無(wú)明確規(guī)定。一直存在爭(zhēng)論。因?yàn)槌匈?gòu)人在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是將來(lái)取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利，吸引炒作者行為的是“樓花”價(jià)格上漲時(shí)的高額利潤(rùn)，因此，炒樓花最終可發(fā)展成為極具投機(jī)性的行為。2024/1/24592、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為是典型的合同轉(zhuǎn)讓行為，必須遵守《合同法》有關(guān)合同轉(zhuǎn)讓條款的規(guī)定。相關(guān)法律規(guī)定：（1）關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓：《民法通則》關(guān)于禁止通過(guò)合同轉(zhuǎn)讓牟利的規(guī)定，《合同法》已不再采納。（2）對(duì)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓，《合同法》采取通知生效原則；而對(duì)于債務(wù)轉(zhuǎn)讓，則規(guī)定須經(jīng)債權(quán)人同意。（3）商品房預(yù)售合同的再轉(zhuǎn)讓，既可能是債權(quán)讓與也可能是債務(wù)承擔(dān)，還可能是合同的概括承受。

法律法規(guī)應(yīng)該禁止預(yù)售合同權(quán)利及全部義務(wù)的讓與：這種讓與即意味著承購(gòu)人簽訂預(yù)售合同后，未支付任何房款即將合同轉(zhuǎn)讓出去。這種行為投機(jī)性極大，屬典型的空買(mǎi)空賣(mài)。

2024/1/24603、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的條件（1）須簽訂再轉(zhuǎn)讓合同（2）依照《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定（3）須發(fā)生在承購(gòu)人取得房屋所有權(quán)之前（4）預(yù)售合同須合法有效2024/1/2461案例分析：“一房二賣(mài)”某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）在某市商業(yè)街開(kāi)發(fā)了一幢商品樓，售價(jià)4000元/㎡。某甲選中了其中一套三居室，雙方簽訂了購(gòu)房合同并于2004年2月1日辦理了付款交房的手續(xù)，并約定1年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書(shū)。某甲因公需要出國(guó)1年，為了方便房屋的維護(hù)，某甲在2004年2月18日將房屋鑰匙交給A公司下屬的物業(yè)處保管。3月份以后，該市的樓價(jià)大幅上漲，商品房供不應(yīng)求。3月5日，A公司售樓人員某乙從物業(yè)處取走了某甲房屋鑰匙，打開(kāi)房門(mén)讓購(gòu)房者參觀選購(gòu)。該房屋被某丙看中，某乙以A公司名義與某丙簽訂了購(gòu)房合同，雙方于3月30日辦理了交房付款手續(xù)，并隨即辦理了過(guò)戶登記手續(xù)。2024/1/2462某甲于2005年5月回國(guó)后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋被他人居住，十分氣憤，手持購(gòu)房合同要求某丙騰退房屋，遭到某丙拒絕。某甲找到A公司交涉，A公司負(fù)責(zé)人表示“一房二賣(mài)”的確是自己的工作人員所為，向某甲道歉并表示愿意按照合同約定返還某甲的全部購(gòu)房款及利息，但拒絕某甲要求返還房屋的請(qǐng)求。根據(jù)上述案例，請(qǐng)回答以下問(wèn)題：2024/1/2463（1）A公司與某甲的購(gòu)房合同是否有效？（2）A公司與某丙的購(gòu)房合同是否有效？為什么？（3）A公司拒絕某甲要求返還房屋的請(qǐng)求，是否成立？該房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)？為什么？（4）A公司應(yīng)對(duì)某甲承擔(dān)什么法律責(zé)任？為什么？（5）為避免A公司“一房二賣(mài)”的現(xiàn)象，某甲在簽訂購(gòu)房合同時(shí)可以采用我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)定的哪項(xiàng)法律制度？2024/1/2464四、房地產(chǎn)按揭法律問(wèn)題（一）概述按揭最早起源于英國(guó)，即英美法中的Mortgage，它是英國(guó)普通法中的一種以轉(zhuǎn)移擔(dān)保物所有權(quán)于債權(quán)人為特定物的擔(dān)保制度。按揭是Mortgage的粵語(yǔ)音譯，并由香港傳入內(nèi)地。p262房地產(chǎn)按揭，是指購(gòu)房者向銀行貸款來(lái)支付房款，并就所購(gòu)房屋為貸款設(shè)定擔(dān)保的行為。目前，我國(guó)內(nèi)地尚無(wú)明確規(guī)范按揭制度的法律或行政法規(guī)。僅有一部部門(mén)規(guī)章，即中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》，效力等級(jí)低。我國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)按揭包括現(xiàn)房按揭及樓花按揭（期房按揭）。2024/1/2465（二）現(xiàn)房按揭現(xiàn)房按揭是指購(gòu)房者以所購(gòu)現(xiàn)房向貸款銀行設(shè)定物的擔(dān)保，在還款期限屆滿而購(gòu)房者不能返還貸款時(shí)，貸款銀行得以行使抵押權(quán)而使其債權(quán)獲實(shí)現(xiàn)的融資購(gòu)房方式?，F(xiàn)房按揭過(guò)程：第一步：由銀行代為交付約定數(shù)額的房款；第二步：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；第三步：購(gòu)房者與銀行辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記，該房產(chǎn)證經(jīng)背書(shū)記載抵押事項(xiàng)后，交銀行保管。（出賣(mài)人為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也不能把房產(chǎn)證交由購(gòu)房人保管。一般是：在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收?qǐng)?zhí)（中介或購(gòu)房者），并向抵押權(quán)人（銀行）頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。）

2024/1/2466現(xiàn)房按揭的三個(gè)法律關(guān)系（1）購(gòu)房者與銀行之間的借貸法律關(guān)系；（2）購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系；（3）購(gòu)房者與貸款銀行間的擔(dān)保法律關(guān)系（具有從屬性）。2024/1/2467（三）樓花按揭的概念及法律特征所謂的樓花按揭，是指銀行、預(yù)購(gòu)人、開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售中共同參加的一種融資活動(dòng)，即由預(yù)購(gòu)人依約向開(kāi)發(fā)商支付部分房款，其余房款以銀行貸款墊付，同時(shí)預(yù)購(gòu)人就房屋所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)（期權(quán)）設(shè)定擔(dān)保，并于房屋建成后在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)而替代原擔(dān)保的融資購(gòu)房方式。2024/1/2468樓花按揭的兩個(gè)階段第一階段（質(zhì)押擔(dān)保）：預(yù)購(gòu)人依其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》交付首期房款后，與銀行辦理按揭貸款手續(xù)，簽訂《房地產(chǎn)按揭貸款協(xié)議》，以所貸款項(xiàng)墊付剩余房款。其后，預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》上背書(shū)設(shè)定擔(dān)保（實(shí)質(zhì)上是質(zhì)押擔(dān)保）并將該背書(shū)事項(xiàng)于房管部門(mén)備案，然后將合同之影印件交由貸款銀行保有。第二階段（抵押擔(dān)保）：房屋竣工后，由開(kāi)發(fā)商協(xié)助預(yù)購(gòu)人去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，以便購(gòu)房人及時(shí)取得《土地使用權(quán)證書(shū)》和《房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，并與銀行辦理房屋抵押手續(xù)。這兩種不同的擔(dān)保方式以房屋竣工、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為界。2024/1/2469樓花按揭具有如下特征：1、是一種要式法律行為。樓花按揭中涉及的法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式來(lái)明確當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2、須登記備案。商品房預(yù)售合同應(yīng)采取書(shū)面形式，并報(bào)縣級(jí)以上民政房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。3、既有諾成性的法律行為，又有實(shí)踐性的法律行為。開(kāi)發(fā)商與預(yù)購(gòu)人簽訂《商品房預(yù)售合同》具有諾成性。第一階段的擔(dān)保方式實(shí)為質(zhì)押擔(dān)保，預(yù)購(gòu)人在擔(dān)保貸款時(shí)，須轉(zhuǎn)移債權(quán)證書(shū)（商品房預(yù)售合同）的占有。2024/1/2470五、房屋租賃法律制度（一）房屋租賃的概念及法律特征1、房屋租賃的概念房屋租賃，是指出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃可以看做是出租人有期限地出讓房屋的使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)，換回承租人支付的代價(jià)，即租金。2024/1/24712、房屋租賃的法律特征（1）出租人必須對(duì)房屋具有處分權(quán)。除房屋所有人之外，還存在其他幾種情況：①房屋的經(jīng)營(yíng)管理人。②房屋所有人委托的代理人，如房屋租賃中介機(jī)構(gòu)。③經(jīng)出租人同意的承租人。（2）房屋的所有權(quán)與使用權(quán)、占有權(quán)等權(quán)能發(fā)生分離。2024/1/2472（3）房屋租賃是雙務(wù)、有償、要式的民事法律行為。出租人與承租人互享權(quán)利，互負(fù)義務(wù)；房屋租賃不同于房屋借用；房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)在簽訂房屋租賃合同之后30日內(nèi)，辦理登記備案手續(xù)。

（4）出租行為是有期限的，受租期限制。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，租賃期限最長(zhǎng)不能超過(guò)20年。（5）房屋租賃的標(biāo)的物具有特定性。租賃房屋屬于特定物，而不是種類物。2024/1/2473（二）房屋租賃的分類1、按租賃房屋的所有權(quán)性質(zhì)分類，可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃兩類。公房即公有房屋，又可分為自管公房與直管公房。自管公房是國(guó)家授權(quán)的單位自行管理的房屋，主要是全民所有制單位管理的房屋；直管房屋是指由國(guó)家授權(quán)的部門(mén)（主要指各級(jí)政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)），直接管理的公有房屋。而私房租賃則是指出租人為公民個(gè)人的房屋出租形式。私房主要指位于城鎮(zhèn)的私有房屋。2024/1/2474對(duì)于農(nóng)村的私房出租，我國(guó)沒(méi)有特別法方面的規(guī)定，主要通過(guò)民法、合同法等進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于公房租賃與私房租賃，我國(guó)法律對(duì)之規(guī)定有所不同?？偟膩?lái)說(shuō)，公房租賃尤其是公房住宅租賃具有較強(qiáng)的社會(huì)福利性（如廉租房具有住房保障的性質(zhì)），國(guó)家法律和政策對(duì)其干預(yù)較多。2024/1/24752、房屋租賃按住房的使用性質(zhì)可分為：住宅用房租賃（以居住生活為目的的房屋）與非住宅用房租賃（即從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋）兩類。以營(yíng)利為目的、房屋所有權(quán)人將劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。2024/1/2476（三）房屋租賃關(guān)系的成立1、房屋租賃的禁止性規(guī)定下列房屋不得出租：（1）未依法取得所有權(quán)證的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（9）其他情形。p270對(duì)于第(1)種及第(7)種情況，有學(xué)者提出不同意見(jiàn)。

2024/1/24772、房屋租賃必須簽訂書(shū)面合同房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)簽訂書(shū)面租賃合同，但是當(dāng)事人只有口頭合同的，并不當(dāng)然無(wú)效。出租人采取口頭方式訂立房屋租賃合同，承租人亦履行主要合同義務(wù)，則房屋租賃合同可以成立。對(duì)于沒(méi)有約定租期且租期長(zhǎng)于6個(gè)月的，為不定期租賃。2024/1/2478簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題（1）出租人必須合法；（2）明確租賃用途。租賃用途一旦定明，則承租人不得擅自改變用途，尤其不得用房屋從事非法活動(dòng)；（3）明確租賃期限。（時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)）承租人有下列行為之一的，出租人可以終止租賃合同：①將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；②擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；2024/1/2479③將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或擅自改變房屋用途的；④拖欠房屋租金累計(jì)6個(gè)月以上或違反租賃合同約定的租金繳納條款的；⑤公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；⑥利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)的；⑦故意損壞承租房屋的；⑧擅自買(mǎi)賣(mài)公有房屋使用權(quán)的；⑨法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。2024/1/2480（4）明確修繕責(zé)任?！逗贤ā返?20條規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

（5）轉(zhuǎn)租的規(guī)定。承租人不得擅自轉(zhuǎn)租；經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，應(yīng)該簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議或在原合同上約定轉(zhuǎn)租