建設(shè)用地管理課件

第一章建設(shè)用地管理概述

建設(shè)用地的基本概念

——定義、特性、分類、取得方式建設(shè)用地管理的概念、內(nèi)容、方法與程式第一章建設(shè)用地管理概述

概念特性分類取得方式第一節(jié)建設(shè)用地概述一、什麼是建設(shè)用地城鄉(xiāng)住宅、商店動(dòng)物園軍事靶場(chǎng)珍貴稀有動(dòng)植物棲息生長(zhǎng)地旅遊區(qū)奇特形態(tài)的自然景觀公園採(cǎi)煤塌陷地CoalWastepile廢棄礦山，關(guān)閉礦山濫伐森林造成的沙漠?dāng)U大一、什麼是建設(shè)用地用地類型 是否城鄉(xiāng)住宅、商店停車場(chǎng)工廠、礦山用地、碼頭公路、鐵路（交通）軍事設(shè)施採(cǎi)煤塌陷地煤矸石占地公園、動(dòng)物園、遊樂場(chǎng)旅遊區(qū)用地類型 是否軍事靶場(chǎng)濫伐森林造成的沙漠?dāng)U大、吞噬農(nóng)田陡坡墾荒引起的水土流失，山巖裸露奇特形態(tài)的自然景觀珍貴稀有動(dòng)植物棲息生長(zhǎng)歷史文化遺址什麼是建設(shè)用地

新《土地管理法》第四條規(guī)定：“建設(shè)用地是指建造建築物、構(gòu)築物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅遊用地、軍事設(shè)施用地等?！薄M義的定義建設(shè)用地是人們基於一種積極的、良好的願(yuàn)望，在自然的土地上，通過“營(yíng)造活動(dòng)”建成的各種看得見、摸得著，而且具有固定形狀工程實(shí)體(建、構(gòu)築物)所涉及的場(chǎng)地，是非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的一種。這種場(chǎng)地是人類建設(shè)的結(jié)果，同時(shí)它一旦形成，又緊密地為人類建設(shè)活動(dòng)服務(wù)。從這個(gè)狹義的定義可以認(rèn)為：建設(shè)用地是指通過工程手段，為人類一切生產(chǎn)、生活資料，一切社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供操作場(chǎng)地和建築空間的土地。

建設(shè)用地已利用土地

農(nóng)用地土地

未利用土地

圖1—1土地分類及流動(dòng)框圖廣義的建設(shè)用地：是指一切不以取得生物產(chǎn)品為主要目的的土地，是已利用土地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。(利用土地的特殊功能)返回15個(gè)問題的答案如：下列所佔(zhàn)用的土地奇特形態(tài)的自然景觀人工精巧創(chuàng)作的優(yōu)美景色珍貴稀有動(dòng)植物棲息生長(zhǎng)歷史文化遺址特殊場(chǎng)地、基地一、什麼是建設(shè)用地用地類型 是否城鄉(xiāng)住宅、商店Y停車場(chǎng) Y工廠、礦山用地、碼頭 Y公路、鐵路（交通） Y軍事設(shè)施 Y採(cǎi)煤塌陷地 Y煤矸石占地 Y公園、動(dòng)物園、遊樂場(chǎng) Y旅遊區(qū) Y用地類型 是否軍事靶場(chǎng) Y濫伐森林造成的沙漠?dāng)U大、吞噬農(nóng)田 N陡坡墾荒引起的水土流失，山巖裸露 N奇特形態(tài)的自然景觀 Y珍貴稀有動(dòng)植物棲息生長(zhǎng) Y歷史文化遺址 Y二、建設(shè)用地的特性成功的土地利用是以對(duì)土地特性認(rèn)識(shí)為基礎(chǔ)的

——伊利建設(shè)用地除具備土地的一般特性外，它還突出表現(xiàn)下列幾個(gè)方面的特性：1、建設(shè)用地的擴(kuò)展性土地是自然的產(chǎn)物，其面積的有限是人們的共識(shí)，尤其是耕地面積有限建設(shè)用地卻是在不斷地延伸、擴(kuò)大，它總是侵佔(zhàn)農(nóng)用土地，吞噬農(nóng)田（如北京城市化發(fā)展）建設(shè)用地的數(shù)量，是一個(gè)巨大的未知數(shù)，它源於土地，卻不斷地衝擊土地、損害土地，尤其是它無(wú)限制的擴(kuò)展，對(duì)農(nóng)業(yè)用地構(gòu)成了巨大的威脅2、建設(shè)用地的非生態(tài)利用性狹義的建設(shè)用地：它利用的是土地的承載力或空間，不以取得生物產(chǎn)品為主要目的。廣義的建設(shè)用地：是指一切不以取得生物產(chǎn)品為主要目的的土地，不僅包括建築用地，也包括利用土地的自然景觀等功能——非農(nóng)業(yè)用地建設(shè)用地所利用的是土地的非生態(tài)功能。（影響土地肥力的生態(tài)因素等則不予考慮）當(dāng)建設(shè)用地與農(nóng)業(yè)用地發(fā)生矛盾是，應(yīng)首先考慮把肥力較高的土地優(yōu)先用於農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

建設(shè)用地已利用土地

農(nóng)用地土地

未利用土地

圖1—1土地分類及流動(dòng)框圖3、建設(shè)用地的逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難性3、建設(shè)用地的逆轉(zhuǎn)相對(duì)困難性這一特性告訴我們，搞建設(shè)時(shí)，特別是將農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地時(shí)應(yīng)十分慎重，注意建設(shè)專案的可行性研究，進(jìn)行充分的論證分析，最終做出正確的決策。4、建設(shè)用地的空間利用性建設(shè)用地與農(nóng)用地在土地利用的相互關(guān)係上，有著顯著本質(zhì)的區(qū)別農(nóng)用地一般來說只是平面和單層利用建設(shè)用地不僅可以平面利用，而且還可以多層或超高層利用。5、建設(shè)用地的顯著區(qū)位性在建設(shè)用地的選擇中，位置是扮演著第一重要的角色。土地的承載力對(duì)於大多數(shù)的建設(shè)專案而言一般不構(gòu)成制約，只是在涉及到諸如高層建築、大型水壩建築物時(shí)才有特殊要求。土地的位置處處影響著建設(shè)用地的選擇：各種礦產(chǎn)主要由位置決定（新疆煤40%）道路主要考慮位置城市發(fā)展也依據(jù)其合理的區(qū)位有污染的企業(yè)則更是一個(gè)位置問題需要指出的是，位置是一個(gè)相對(duì)的概念：對(duì)一種用地是好位置的土地對(duì)於另一種用地則可能就是不好的位置位置可以通過周圍環(huán)境的改變而改變，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)於位置本身的影響也是巨大的，如交通的改善可以將一塊位置不好的土地變成位置較好的土地。（如北京清河、五環(huán)以內(nèi)四環(huán)外）三、建設(shè)用地的分類建設(shè)用地的分類因目的不同而有不同的分類方法。體現(xiàn)不同分類統(tǒng)計(jì)目的的事物通常稱為分類標(biāo)誌。按照不同的分類標(biāo)誌可將建設(shè)用地分為不同的類型。1、按建設(shè)用地利用的性質(zhì)分農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地兩大類農(nóng)業(yè)建設(shè)用地——是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人修建的直接用於農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的或規(guī)定用於農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套的、長(zhǎng)期的、固定的工程設(shè)施用地。主要包括農(nóng)村中用於農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的各種運(yùn)輸用地，而一些大型的水利設(shè)施、工程用地，公路建設(shè)用地則不屬此列。非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地——是指用於農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和建設(shè)之外的一切工程建設(shè)以及其他經(jīng)濟(jì)設(shè)施所需要佔(zhàn)用的土地，如城鎮(zhèn)建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村居民建房用地，鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、碼頭以及礦區(qū)、廢石場(chǎng)和垃圾場(chǎng)等建設(shè)所需要使用的土地。2、按建設(shè)用地的權(quán)屬關(guān)係分國(guó)有建設(shè)用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地(農(nóng)民集體所有建設(shè)用地)兩大類。國(guó)有建設(shè)用地——是國(guó)家進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)及興辦各項(xiàng)社會(huì)公共事業(yè)所需要的建設(shè)用地，即國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)、團(tuán)體、學(xué)校以及企事業(yè)單位(包括國(guó)有農(nóng)場(chǎng))等一切建設(shè)工程需要佔(zhàn)用的土地。也可以說凡是列人國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)畫的，或者準(zhǔn)許建設(shè)的國(guó)家建設(shè)專案所需佔(zhàn)用的土地，如城鎮(zhèn)用地、獨(dú)立工礦用地、交通用地、水利工程用地、特殊用地等。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地——指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人利用集體所有土地，進(jìn)行投資建設(shè)的建設(shè)專案用地。如集鎮(zhèn)、村莊用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)單位用地、集體公共設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和農(nóng)民宅基用地等。3、按建設(shè)專案的規(guī)模分建設(shè)專案規(guī)模一般指生產(chǎn)規(guī)模或總投資額的大小。國(guó)務(wù)院批：基本農(nóng)田；一般耕地35公頃；其他土地70公頃建設(shè)用地按建設(shè)專案的生產(chǎn)規(guī)模或總投資額的大小分為：大型專案建設(shè)用地、中型專案建設(shè)用地、小型專案建設(shè)用地。明確建設(shè)專案規(guī)模，可以正確確定專案任務(wù)計(jì)畫書的批準(zhǔn)權(quán)限，可以依據(jù)建設(shè)專案的規(guī)模選用相應(yīng)的用地指標(biāo)。4、按建設(shè)用地的用途分工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地三大類運(yùn)輸業(yè)是什麼類型用地？（提問。。。）定義：工業(yè)建設(shè)用地實(shí)質(zhì)用於進(jìn)行工業(yè)專案或?yàn)槠渑涮椎钠渌こ淘O(shè)施建設(shè)所需使用的土地按其對(duì)象又可分為採(cǎi)掘工業(yè)建設(shè)用地和加工工業(yè)建設(shè)用地按其特點(diǎn)還可分為重工業(yè)建設(shè)用地和輕工業(yè)建設(shè)用地兩類4按建設(shè)用地的用途分運(yùn)輸業(yè)是什麼類型用地？運(yùn)輸業(yè)雖不生產(chǎn)有形產(chǎn)品，但仍屬物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域馬克思把運(yùn)輸業(yè)稱之為出採(cǎi)掘業(yè)、農(nóng)業(yè)和加工業(yè)以外的第四個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門?，F(xiàn)代運(yùn)輸業(yè)主要包括鐵路運(yùn)輸、公路運(yùn)輸、水上運(yùn)輸、管道運(yùn)輸和航空運(yùn)輸?shù)鹊龋鼈冊(cè)谏鐣?huì)生產(chǎn)、流通分配過程中起重要作用。所以，運(yùn)輸業(yè)建設(shè)用地是一種特殊的工業(yè)建設(shè)用地。4按建設(shè)用地的用途分民用建設(shè)用地是指用於解決城鄉(xiāng)人民物質(zhì)生活需要及其配套設(shè)施建設(shè)所需要使用的土地。如城鄉(xiāng)居住用地、文教衛(wèi)生用地、公共設(shè)施及道路水利設(shè)施用地、農(nóng)業(yè)建設(shè)用地等，它們都屬於民用建設(shè)用地的範(fàn)疇。軍事建設(shè)用地是指用於根據(jù)國(guó)防和戰(zhàn)備要求進(jìn)行各項(xiàng)軍事工程建設(shè)所需要使用的土地。如指揮中心、導(dǎo)彈基地、演習(xí)靶場(chǎng)、前沿工事及其他設(shè)施等用地。5、按建設(shè)專案使用的期限分

永久性建設(shè)用地和臨時(shí)性建設(shè)用地。永久性建設(shè)用地是指建設(shè)專案一經(jīng)建成使用後，就很難恢復(fù)原來的狀態(tài)，從而喪失了墾植和耕種能力的土地。臨時(shí)性建設(shè)用地是指在實(shí)施建設(shè)過程中需要臨時(shí)使用的土地。如：進(jìn)場(chǎng)施工道路、材料堆場(chǎng)、工棚等。四、建設(shè)用地的取得方式土地所有權(quán)：全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有取得原則：根據(jù)所有權(quán)和使用權(quán)相分離取得建設(shè)用地使用權(quán)的方式：（按用地者闡述）出讓[提問：集體土地使用權(quán)能出讓嗎？]租賃轉(zhuǎn)讓[提問：集體土地使用權(quán)能轉(zhuǎn)讓嗎？]劃撥作價(jià)入股徵用轉(zhuǎn)移1、出讓國(guó)有土地使用權(quán)——又稱批租國(guó)有土地使用權(quán)定義：是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，並由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。四、建設(shè)用地的取得方式通過出讓方式取得使用權(quán)的用地者，對(duì)土地使用權(quán)有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)利。土地使用期屆滿時(shí)應(yīng)退還土地所有者。需要延期使用的，則應(yīng)按規(guī)定辦理延期使用手續(xù)

四、建設(shè)用地的取得方式2、國(guó)有土地使用權(quán)租賃

定義：指國(guó)家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國(guó)家繳納租金的行為。這種方式優(yōu)點(diǎn)：（1）解決了國(guó)有土地使用權(quán)出讓中用地單位一次性支付出讓金的困難；（2）對(duì)於中小投資者和不需要長(zhǎng)時(shí)期使用土地的土地使用者，更具靈活性（3）同時(shí)對(duì)現(xiàn)有劃撥土地使用權(quán)逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。四、建設(shè)用地的取得方式3、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股指將一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。實(shí)際上這一種方式也可以作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國(guó)有企業(yè)改制改組中較多，既解決了國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，又為國(guó)有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對(duì)現(xiàn)有國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)需要改制時(shí)適用。對(duì)企業(yè)新增用地特別是徵用土地後提供給用地單位使用的不能採(cǎi)用這種方式。四、建設(shè)用地的取得方式4、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地即轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換與贈(zèng)與。轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)有兩種途徑：一種是通過出讓方式取得的國(guó)有土地，受讓方經(jīng)過一定的投資開發(fā)、利用後轉(zhuǎn)讓出讓年限餘期內(nèi)的土地使用權(quán)。一種是原行政劃撥國(guó)有土地的用地者在補(bǔ)辦出讓手續(xù)後再轉(zhuǎn)讓的行為。四、建設(shè)用地的取得方式5、劃撥國(guó)有土地使用權(quán)因國(guó)家建設(shè)和公共事業(yè)需要，把機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、部隊(duì)等正在使用的國(guó)有土地或國(guó)有未開發(fā)利用的後備土地、依照法律規(guī)定的程式和批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)批準(zhǔn)後，劃撥給另一個(gè)建設(shè)單位使用的用地方式。四、建設(shè)用地的取得方式6、徵用集體土地所有權(quán)徵用集體土地是指國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)興辦公益事業(yè)的需要，以補(bǔ)償為條件，依照法律規(guī)定，將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有土地的過程。徵用作為一項(xiàng)國(guó)家措施，具有一定的強(qiáng)制性，但用地單位必須依照法律規(guī)定，對(duì)土地及其附著物應(yīng)給予合理補(bǔ)償，並對(duì)征地造成的剩餘勞動(dòng)力做出妥善安排？。經(jīng)過依法批準(zhǔn)徵用的土地，其所有權(quán)即由集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，再依法劃撥給建設(shè)單位使用。四、建設(shè)用地的取得方式7、集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是指因村鎮(zhèn)建設(shè)（包括農(nóng)村居民建房）而使用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，但不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的用地方式。其中鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）辦企業(yè)使用村民集體土地或城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口、居民建造住宅，需要使用集體所有土地的，均需參照國(guó)家建設(shè)用地徵用辦理，並按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。土地國(guó)有土地集體土地用地者用地者用地者用地者用地者用地者用地者租賃使用權(quán)使用權(quán)作價(jià)出讓使用權(quán)用地者劃撥使用權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)讓？轉(zhuǎn)讓？轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓徵用所有權(quán)補(bǔ)地價(jià)建設(shè)用地取得方式關(guān)聯(lián)圖不能轉(zhuǎn)讓徵用土地這種取得方式，實(shí)質(zhì)上是國(guó)家先征，然後再通過劃撥的途徑或有償使用的方式提供給用地者使用。徵用是一項(xiàng)國(guó)家措施，傳統(tǒng)習(xí)慣上所稱的徵用包括了兩個(gè)過程即先是國(guó)家征，後是國(guó)家撥給用地者使用通過出讓方式取得的土地使用權(quán)，用地者可以轉(zhuǎn)讓對(duì)於採(cǎi)取租賃國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股方式，用地者可否轉(zhuǎn)讓，理論上是允許的，實(shí)際工作中正在探索。對(duì)於以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，若要轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)，回到出讓方式上。依照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定集體土地不可轉(zhuǎn)讓。第二節(jié)

建設(shè)用地管理概念內(nèi)容基本思想基本原則基本方法報(bào)批程式一、 建設(shè)用地管理的概念1、所謂調(diào)整建設(shè)用地關(guān)係是指建設(shè)用地權(quán)屬的確立與變更，以及理順和協(xié)調(diào)在解決建設(shè)用地的分配和再分配過程中所產(chǎn)生的各種關(guān)係。建設(shè)用地管理是指國(guó)家為維護(hù)社會(huì)主義土地公有制、調(diào)整建設(shè)用地關(guān)係、合理組織建設(shè)用地利用而採(cǎi)取的行政的、法律的、經(jīng)濟(jì)的和工程技術(shù)的綜合性措施。其管理的對(duì)象包括已利用土地中除農(nóng)業(yè)用地之外的一切非農(nóng)業(yè)用地，即廣義的建設(shè)用地。建設(shè)用地權(quán)屬的確立與變更是指國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地的使用權(quán)的確立與變更，一般通過土地徵用、劃撥、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓以及集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移等來實(shí)現(xiàn)。而土地分配和再分配過程中所產(chǎn)生的各種關(guān)係是指：建設(shè)用地與農(nóng)用地之間的關(guān)係；城鎮(zhèn)與郊區(qū)之間的用地關(guān)係；建設(shè)用地單位之間的關(guān)係；各部門之間的用地關(guān)係；建設(shè)單位與主管部門之間的用地關(guān)係；征地單位與被征地單位之間的關(guān)係；建設(shè)用地與環(huán)境保護(hù)、生態(tài)系統(tǒng)平衡之間的關(guān)係等等。2、所謂合理組織建設(shè)用地利用是指對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行組織、利用、控制、監(jiān)督。建設(shè)用地的組織是指對(duì)建設(shè)專案的可行性研究、佈局、選址、規(guī)劃以及設(shè)計(jì)方案的實(shí)施，參與組織指導(dǎo)工作建設(shè)用地的利用則是指國(guó)家對(duì)建設(shè)用地的開發(fā)以及再開發(fā)採(cǎi)取的引導(dǎo)和約束的措施建設(shè)用地的控制是指對(duì)建設(shè)用地採(cǎi)取宏觀調(diào)控和微觀管理措施建設(shè)用地的監(jiān)督則是對(duì)建設(shè)用地的動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì)的監(jiān)測(cè)，以及對(duì)規(guī)劃方案的實(shí)施和建設(shè)用地計(jì)畫指標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行的監(jiān)督，是國(guó)家對(duì)一切農(nóng)業(yè)用地的開發(fā)和再開發(fā)以及合理利用的控制、指導(dǎo)和監(jiān)督。二、建設(shè)用地管理的內(nèi)容圍繞建立土地用途管制這一目標(biāo)，建設(shè)用地管理的具體內(nèi)容包括：建設(shè)用地的計(jì)畫管理建設(shè)用地申請(qǐng)的受理、審查、報(bào)批工作建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)建設(shè)用地的開源和節(jié)流建設(shè)用地的資訊管理1、建設(shè)用地的計(jì)畫管理編制土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)畫，建立健全建設(shè)用地管理的宏觀調(diào)控體系參與建設(shè)專案的前期用地審查，依法進(jìn)行建設(shè)用地的審批，建設(shè)用地批後跟蹤管理工作，推行建設(shè)用地的全程管理。（專案管理）會(huì)同有關(guān)部門擬訂建設(shè)用地管理的行政法規(guī)、經(jīng)濟(jì)管理辦法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)範(fàn)。組織有關(guān)部門和地方編制、修訂工程建設(shè)專案用地指標(biāo)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地定額指標(biāo)，逐步實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地定額管理，科學(xué)合理利用土地。2、建設(shè)用地申請(qǐng)的受理、審查、報(bào)批工作（日常工作）建設(shè)專案用地預(yù)申請(qǐng)時(shí)，對(duì)建設(shè)專案的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)審，出具建設(shè)專案用地預(yù)審報(bào)告。建設(shè)用地申請(qǐng)時(shí)，對(duì)符合條件的用地申請(qǐng)擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、徵用土地方案和供地方案，編制建設(shè)專案用地呈報(bào)說明書（P283），建設(shè)專案用地的上報(bào)審批。經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和供地方案的組織實(shí)施工作。建設(shè)專案補(bǔ)充耕地方案批準(zhǔn)後，方案的落實(shí)和監(jiān)督。徵用土地方案批準(zhǔn)後，征地方案的公告，徵用土地的補(bǔ)償費(fèi)、地上覆著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)以及農(nóng)業(yè)人口的安置落實(shí)工作。3、建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)依法承擔(dān)在建設(shè)用地指標(biāo)範(fàn)圍內(nèi)各項(xiàng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的統(tǒng)一審核和徵用、劃撥的協(xié)調(diào)與管理工作；會(huì)同有關(guān)部門提出國(guó)有土地使用權(quán)出讓方案並分類、協(xié)調(diào)、審查、報(bào)批和組織實(shí)施，對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押進(jìn)行監(jiān)督管理；指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)各部門的建設(shè)用地情況，促進(jìn)各部門管好用好部門用地，及時(shí)調(diào)處建設(shè)用地的爭(zhēng)執(zhí)和糾紛——舉礦大30畝地的例子。4、建設(shè)用地的開源和節(jié)流進(jìn)行建設(shè)用地的開發(fā)和再開發(fā)的管理工作；（節(jié)流）對(duì)因建設(shè)而造成的廢棄地進(jìn)行複墾。（開源）5、建設(shè)用地的資訊管理（新）國(guó)土資源資訊化 三、建設(shè)用地管理的基本思想（指導(dǎo)思想）1、實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制，嚴(yán)格控制農(nóng)用地特別是耕地向建設(shè)用地轉(zhuǎn)化新《土地管理法》的鮮明特點(diǎn)是貫穿了保護(hù)耕地這一主題，在建設(shè)用地管理方面的基本思想是：2、建設(shè)用地必須走集約用地之路，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地從粗放低效利用狀態(tài)向集約高效利用狀態(tài)的轉(zhuǎn)變；3、在供地方式上要從傳統(tǒng)的行政劃撥方式供地轉(zhuǎn)到有償供地的軌道上來，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿在建設(shè)用地供求中的調(diào)節(jié)作用4、建設(shè)用地的管理方式要從原有的偏重於微觀管理、專案管理轉(zhuǎn)到微觀和宏觀相結(jié)合，首先注意宏觀平衡和結(jié)構(gòu)合理的軌道上來，重視發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃在土地開發(fā)利用，尤其是建設(shè)用地供應(yīng)中的調(diào)控作用。對(duì)土地的開發(fā)利用，不僅要考慮建設(shè)的需要，而且要考慮社會(huì)的綜合效益，還要考慮對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，不僅要考慮當(dāng)前，而且要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，顧及可持續(xù)發(fā)展的要求5、實(shí)行建設(shè)用地管理政務(wù)公開；6、總結(jié)吸取我國(guó)在土地管理方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，同時(shí)借鑒吸取國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和好的做法。四、建設(shè)用地管理的基本原則我國(guó)的建設(shè)用地管理制度和基本原則，歸根到底是由我國(guó)的國(guó)情決定的。我國(guó)的國(guó)情是：1、我國(guó)實(shí)行土地社會(huì)主義公有制，並採(cǎi)取兩種公有制形式；2、人多地少耕地資源稀缺，十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。3、正在建立的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，要求土地管理和使用制度與之相適應(yīng)。4、我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，經(jīng)濟(jì)文化、科技相對(duì)落後，發(fā)展經(jīng)濟(jì)、增強(qiáng)國(guó)家的綜合國(guó)力是我們面臨的緊迫任務(wù)。5、土地的過渡開發(fā)和不合理利用問題突出，已造成了嚴(yán)重的生態(tài)環(huán)境失調(diào)這些條件決定了我們?cè)诮ㄔO(shè)用地管理上必須實(shí)行和遵循的原則有：1、城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一管理的原則必須堅(jiān)持國(guó)家（通過各級(jí)政府及土地行政主管部門）對(duì)建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一管理，包括對(duì)土地用途的確定和變更，土地的徵用、供應(yīng)、使用監(jiān)督、流轉(zhuǎn)等都必須由國(guó)家統(tǒng)一管理。

從管理關(guān)係上說：下級(jí)服從上級(jí)，地方服從中央，在同一地區(qū)，統(tǒng)一由政府土地行政主管部門管理。在統(tǒng)一管理的問題上，要注意既要強(qiáng)調(diào)集中統(tǒng)一的必要性和不可動(dòng)搖，又要充分發(fā)揮地方各級(jí)人民政府及土地行政主管部門的積極性，與有關(guān)部門和土地使用者協(xié)調(diào)配合。2、堅(jiān)持按規(guī)劃、計(jì)畫用地，保證建設(shè)用地宏觀上平衡、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)的原則。新《土地管理法》強(qiáng)調(diào)了規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用，能否成為建設(shè)用地，要看是否符合土地利用總體規(guī)劃，而土地利用總體規(guī)劃是依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和土地資源的狀況編制的，並且保證了耕地總量不減少，對(duì)建設(shè)用地的總量和位置也作出了規(guī)定，是較為合理的。因此，建設(shè)專案能否占地，能否將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，不是看是否履行了審批手續(xù)，而是要看是否符合土地利用總體規(guī)劃、規(guī)劃上是建設(shè)用地的則可轉(zhuǎn)變、規(guī)劃上不是建設(shè)用地的則不得批準(zhǔn)。如果確實(shí)需要改變，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的程式先對(duì)土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行修改，否則就不能批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地3、堅(jiān)持節(jié)約用地、合理用地、保護(hù)耕地的原則由於我國(guó)人多地少，土地資源相對(duì)不足，要求我們搞一切建設(shè)，都要精打細(xì)算，儘量少用土地，節(jié)約和合理用地，使之發(fā)揮最大的效益?；緡?guó)策寫進(jìn)了《法》的總則，要求建設(shè)用地管理必須以節(jié)約和合理利用土地為前提，在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下儘量少批耕地，而改批荒地、劣地。城市建設(shè)和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)中應(yīng)當(dāng)充分挖掘現(xiàn)有建設(shè)用地的潛力，提高土地利用率，促進(jìn)現(xiàn)有閒置土地的利用。國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)專案用地也要優(yōu)化設(shè)計(jì)，儘量少用地，特別是少用耕地。其他專案用地都要嚴(yán)格控制，以挖潛改造為主。最大限度地發(fā)揮現(xiàn)有建設(shè)用地的潛力，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展4、堅(jiān)持建設(shè)用地有償使用，實(shí)行土地資源和資產(chǎn)管理並重的原則

1988年修改《憲法》和原《土地管理法》，1990年國(guó)務(wù)院頒佈了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，國(guó)有土地有償使用制度正式建立，建設(shè)用地管理也從單一的資源管理向資源和資產(chǎn)管理並重的模式轉(zhuǎn)變。1994年第八屆全國(guó)人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過的《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)一步明確了國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有償使用方式。近幾年來，試行國(guó)有土地租賃方式，在國(guó)有企業(yè)中又採(cǎi)用了國(guó)有土地作價(jià)入股的方式。因此新《土地管理法》中規(guī)定，除一些公共設(shè)施、公益事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施外，國(guó)有土地供應(yīng)原則上都應(yīng)實(shí)行有償使用，土地有償使用將成為今後國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的基本制度。意義：實(shí)行土地有償使用，不但可以增加國(guó)家收入，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失，還可以促進(jìn)土地資源的合理利用和配置，是控制建設(shè)用地增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)手段。5、堅(jiān)持依法用地、依法管理的原則。各級(jí)政府要依法行政、依法實(shí)施建設(shè)用地的管理工作，堅(jiān)持依法辦事。實(shí)踐證明，管好建設(shè)用地，必須進(jìn)行建設(shè)用地的全面管理和全程管理。五、建設(shè)用地管理的基本方法內(nèi)容全面管理包括：國(guó)家建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，城鄉(xiāng)聯(lián)營(yíng)和外商投資企業(yè)建設(shè)用地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理、建設(shè)用地的有償使用，國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓等。建設(shè)用地的全面管理包括內(nèi)容全面和手段全面兩個(gè)方面：

從建設(shè)用地管理的手段看，建設(shè)用地全面管理是指建設(shè)用地管理由過去單純的行政審批向行政、經(jīng)濟(jì)、法律和工程技術(shù)的綜合管理轉(zhuǎn)化，並把它們有機(jī)地結(jié)合起來，綜合運(yùn)用、相互補(bǔ)充，鞏固建設(shè)用地統(tǒng)管新秩序，扭轉(zhuǎn)重批輕管的傾向，實(shí)行批管相結(jié)合。模式：加強(qiáng)建設(shè)用地的宏觀控制和微觀管理，計(jì)畫管理和用地指標(biāo)管理。制度：制定和完善用地計(jì)畫分級(jí)管理制度、預(yù)申請(qǐng)審批制度、統(tǒng)計(jì)報(bào)告制度和檢查評(píng)比制度，嚴(yán)格審批程式，切實(shí)把好審批關(guān)宗旨：堅(jiān)持為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革開放服務(wù)，為基層和土地使用單位服務(wù)的宗旨。建設(shè)用地的全程管理是指土地管理部門在基本建設(shè)全過程中，從建設(shè)專案提出到工程竣工驗(yàn)收的各個(gè)主要環(huán)節(jié)都要參與用地管理，即建設(shè)用地的“三參三查”，以保證工程專案用地的需要和合理節(jié)約使用土地。在“批前”工作中，土地管理部門通過參與建設(shè)專案的可行性研究、設(shè)計(jì)任務(wù)書的審查、選址，儘量不占或少占耕地。通過建設(shè)專案初步設(shè)計(jì)審查、論證，使建設(shè)專案用地儘量做到科學(xué)、合理和節(jié)約。土地管理部門參與前期管理工作，目的是縮短建設(shè)用地審批時(shí)間，提高審批品質(zhì)在“審批”階段，土地管理部門通過實(shí)地踏查核實(shí)，正確貫徹國(guó)家有關(guān)土地管理的法規(guī)，維護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，保證工程建設(shè)必需的土地，並通過對(duì)專案用地報(bào)件的具體審查，把好節(jié)約用地關(guān)“批後”管理階段，土地管理部門應(yīng)深入瞭解工程施工情況，通過參與工程驗(yàn)收，復(fù)核用地使用情況和用地?cái)?shù)量，為依法辦理登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證打好基礎(chǔ)。

建設(shè)用地的全程管理是管好用好建設(shè)用地，確保工程專案順利進(jìn)行的必由之路。六、建設(shè)用地的報(bào)批程式（一）單獨(dú)選址的建設(shè)專案用地的報(bào)批程式單獨(dú)選址的建設(shè)專案用地的報(bào)批程式主要有三個(gè)環(huán)節(jié)：1、建設(shè)單位項(xiàng)土地所在地的市、縣、土地管理部門提出用地申請(qǐng)。填寫《建設(shè)用地申請(qǐng)表》（見附），並附以下6項(xiàng)材料：2、擬定方案、制定《建設(shè)用地專案呈報(bào)說明書》(見附一)3、備案1、設(shè)單位項(xiàng)土地所在地的市、縣、土地管理部門提出用地申請(qǐng)。填寫《建設(shè)用地申請(qǐng)表》，並附材料：（1） 預(yù)審報(bào)告。（2） 地質(zhì)環(huán)境報(bào)告。該報(bào)告主要在容易發(fā)生或會(huì)發(fā)生抵制災(zāi)難的地區(qū)（區(qū)域）填寫，沒有的可不填。（3）專案批準(zhǔn)檔。目專案批準(zhǔn)檔需要說明兩個(gè)問題，一是專案批準(zhǔn)檔原來一般指可行性研究報(bào)告的批復(fù)或者初步設(shè)計(jì)批復(fù)與擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)批復(fù)，現(xiàn)在的專案批準(zhǔn)檔要求較為含糊，原來要求的材料較多，深度過嚴(yán)。今後靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)來確定專案（競(jìng)爭(zhēng)的專案），政府干預(yù)不多，採(cǎi)取登記備案制度，同時(shí)今後的投資趨向私營(yíng)、外資、融資等管道，政府干預(yù)的力度將大大減小。二是今後有的專案可能有專案建議書，有的可能沒有。（4） 工程初步設(shè)計(jì)的批準(zhǔn)檔對(duì)用地的要求、面積、四至、位置都要確定。需要說明的是，有些專案(如大型的線狀工程、機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施專案)，在總平面規(guī)劃圖佈置方案審查時(shí)就已符合用地報(bào)批對(duì)材料的要求．可以作為用地申請(qǐng)的依據(jù)，不一定要等到初步設(shè)計(jì)的批復(fù)。例如公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等在外業(yè)工作完成後，大的用地內(nèi)容確定了就可以申請(qǐng)用地。(5)資金組成、建設(shè)工期、申請(qǐng)用地面積報(bào)告。

(6)功能分區(qū)：功能分區(qū)主要指一個(gè)建設(shè)專案在實(shí)施過程中各部分專案佔(zhàn)用土地的情況。例如：公路建設(shè)中挖、壓、廢土地；服務(wù)區(qū)、加油站、收費(fèi)站等辦公區(qū)；輔助設(shè)施等。對(duì)每個(gè)分項(xiàng)占地面積都要填寫清楚，功能分區(qū)的確定要以《建設(shè)工程專案用地指標(biāo)》作為依據(jù)來核準(zhǔn)。2．?dāng)M定方案、制定《建設(shè)用地專案呈報(bào)說明書》(見附一)。擬定方案、填說明書的工作由市、縣具體操作。擬定方案在後面還要講述，這裏主要闡述說明書的兩個(gè)要求：一是“建設(shè)用地專案名稱”與原來“建設(shè)專案用地名稱”有截然不同的含義?！敖ㄔO(shè)用地專案名稱”是同時(shí)指分批次報(bào)批的用地，原來是指單一的一個(gè)專案用地。二是審查欄中沒有縣(市)土地局一欄，因?yàn)閷徟饕趪?guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府，縣(市)土地局是作為說明書的填報(bào)機(jī)關(guān)，公章蓋在封面上。

(二)規(guī)劃區(qū)建設(shè)專案用地分批次報(bào)批的程式1．分批次報(bào)批少一個(gè)申請(qǐng)用地報(bào)告的程式。分批次征地是在總結(jié)珠?！拔褰y(tǒng)一”的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。對(duì)暫未使用的土地採(cǎi)取預(yù)征的方法，主要是城市規(guī)劃的實(shí)施，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施專案的規(guī)劃、建設(shè)，這時(shí)的徵用土地是在沒有具體專案情況下進(jìn)行的，所以分批次征地一般面積較大或地塊較多(2塊以上)；2．分批次征地不是批用地計(jì)畫，一個(gè)地區(qū)的用地計(jì)畫，不能無(wú)落實(shí)地塊；3．分批次審批可以沒有明顯的專案，專案可以不落實(shí)，但應(yīng)有些意向；4．城市規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)村集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)農(nóng)地轉(zhuǎn)用的報(bào)批是指規(guī)劃區(qū)；5．分批次報(bào)批主要由說明書，農(nóng)地專用、耕地補(bǔ)充、征地方案等三個(gè)方案，無(wú)供地方案；6．分批次審批以後，具體工作由市、縣組織實(shí)施。也就是說，分批轉(zhuǎn)用、徵用後，零售工作由市、縣操作。第二章建設(shè)用地的宏觀調(diào)控第一節(jié)建設(shè)用地宏觀調(diào)控的必要性和依據(jù)第二節(jié)建設(shè)用地的計(jì)畫管理第三節(jié)建設(shè)用地定額管理第一節(jié)建設(shè)用地宏觀調(diào)控的必要性和依據(jù)一、建設(shè)用地宏觀調(diào)控的概念、目標(biāo)和措施(一)建設(shè)用地宏觀調(diào)控的概念

建設(shè)用地的宏觀調(diào)控是指我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展中為了實(shí)現(xiàn)土地資源總供給及其結(jié)構(gòu)與建設(shè)用地總需求及其結(jié)構(gòu)相互協(xié)調(diào)而進(jìn)行總量調(diào)節(jié)和按制。建設(shè)用地的宏觀調(diào)控是相對(duì)於我國(guó)過去以審批管理為中心的微觀管理而言的，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的一個(gè)重要組成部分。(二)建設(shè)用地宏觀調(diào)控的目標(biāo)正確確定宏觀調(diào)控的目標(biāo)，不僅是評(píng)價(jià)建設(shè)用地管理工作成就所必需的，同時(shí)也是選擇有效的調(diào)節(jié)控制手段並協(xié)調(diào)多種手段配合運(yùn)用以使建設(shè)用地管理工作正常進(jìn)行的必要前提。1. 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)，是指國(guó)家通過一系列的經(jīng)濟(jì)、法律、行政手段，對(duì)建設(shè)用地的供給和需求進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，以保證我國(guó)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡，使整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)沿著一個(gè)正確、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的目標(biāo)發(fā)展。2. 建設(shè)用地宏觀調(diào)控的近期目標(biāo)，是指通過建設(shè)用地的宏觀調(diào)控，逐步緩解建設(shè)用地的供需矛盾，從而使國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門，尤其是農(nóng)業(yè)部門，能夠在一個(gè)比較寬鬆的環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展。具體的將，就是在近期內(nèi)應(yīng)保證建設(shè)用地規(guī)模的適度增長(zhǎng)，不斷提高土地利用率，保持耕地面積的基本穩(wěn)定。建設(shè)用地宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期目標(biāo)是在橫長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)應(yīng)當(dāng)努力的目標(biāo)，是制定近期目標(biāo)的提和依據(jù)。只有通過實(shí)現(xiàn)近期目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)。（三）建設(shè)用地宏觀調(diào)控的措施(P20-23)1、調(diào)控方式：直接調(diào)控：用行政手段對(duì)建設(shè)用地的供需總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制活動(dòng)的總稱。如計(jì)畫管理和定額管理間接調(diào)控：運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，通過調(diào)節(jié)利益關(guān)係，引導(dǎo)微觀主體做出符合宏觀調(diào)控目標(biāo)要求的決策的一種調(diào)控方式。間接調(diào)控主要由財(cái)政、稅收、價(jià)格、信貸等手段。2、手段體系（各自特點(diǎn)自學(xué)P21-23）經(jīng)濟(jì)手段法律手段行政手段二、建設(shè)用地宏觀調(diào)控的必要性(P23-24)(一)解決我國(guó)當(dāng)前建設(shè)用地供需矛盾的需要(二)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求(三)土地資源的稀缺性和使用上的排它性所決定的(四)調(diào)整我國(guó)當(dāng)前用地結(jié)構(gòu)不合理的需要

1．建設(shè)佔(zhàn)用耕地和非耕地的比例嚴(yán)重失調(diào)2．工業(yè)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理3．城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)不合理三、建設(shè)用地宏觀調(diào)控的依據(jù)（一）建設(shè)用地宏觀調(diào)控的理論依據(jù)

1．人與土地之間的依存關(guān)係2．建設(shè)與生存之間的相互促進(jìn)、相互制約的關(guān)係

3．建設(shè)用地供給與需求矛盾及其規(guī)律(二)建設(shè)用地宏觀調(diào)控的政策依據(jù)1．“吃飯第一，建設(shè)第二”的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針

2．“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策(三)建設(shè)用地宏觀調(diào)控的實(shí)踐依據(jù)第二節(jié)建設(shè)用地的計(jì)畫管理一、概念計(jì)畫——是管理者對(duì)將來特定期限內(nèi)的活動(dòng)所進(jìn)行的規(guī)定和安排。建設(shè)用地計(jì)畫——是建設(shè)用地管理者對(duì)將來某一特定期限內(nèi)的建設(shè)用地所作的在時(shí)間和空間上的具體佈置和安排。它是國(guó)務(wù)院和地方各級(jí)人民政府在各自的行政區(qū)域範(fàn)圍內(nèi)，根據(jù)各自的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要．結(jié)合本地的土地利用與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)在聯(lián)繫，對(duì)建設(shè)用地在各個(gè)時(shí)期、各個(gè)地區(qū)、各部門之間的分配所做出的科學(xué)、合理的安排，並在制訂計(jì)畫的同時(shí)，制定相應(yīng)的政策和調(diào)節(jié)措施。

建設(shè)用地計(jì)畫管理——是指對(duì)建設(shè)用地計(jì)畫的編制、執(zhí)行、檢查修改和總結(jié)等各個(gè)工作環(huán)節(jié)所進(jìn)行的管理活動(dòng)。計(jì)畫與計(jì)畫管理的關(guān)係：建設(shè)用地計(jì)畫不僅為建設(shè)用地管理活動(dòng)制訂了最佳的工作程式，同時(shí)也為建設(shè)用地管理活動(dòng)提供了標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則和尺度。只有通過建設(shè)用地計(jì)畫管理。才能做好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，使建設(shè)用地計(jì)畫真正得到落實(shí)同其他計(jì)畫和管理活動(dòng)有著密切的聯(lián)繫建設(shè)用地計(jì)畫是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的重要手段和具體措施，土地利用總體規(guī)劃是制訂建設(shè)用地計(jì)畫的基礎(chǔ)和依據(jù)，兩者是局部和整體的關(guān)係。建設(shè)用地計(jì)畫是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)畫的重要組成部分，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)畫為建設(shè)用地計(jì)畫規(guī)定了任務(wù)、方向和政策．是編制建設(shè)用地計(jì)畫的主要依據(jù)；同時(shí)，建設(shè)用地計(jì)畫的制定和落實(shí)又為國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)畫的制定和實(shí)施提供了有力的保證。如何編制科學(xué)合理的建設(shè)用地計(jì)畫和建立健全建設(shè)用地計(jì)畫管理體制，是我國(guó)建設(shè)用地管理部門所面臨的一個(gè)重要課題：這項(xiàng)工作在我國(guó)起步較晚，無(wú)論是在理論研究方面還是在工作實(shí)踐方面同一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)有較大的差距二、建設(shè)用地計(jì)畫管理的任務(wù)建設(shè)用地計(jì)畫管理的基本任務(wù)是從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，兼顧需要和可能，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)畫的要求，本著“一要吃飯二要建設(shè)”的原則，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)以至城鄉(xiāng)個(gè)人的建設(shè)用地，進(jìn)行中長(zhǎng)期和年度的具體部署和安排，以保證整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)和健康發(fā)展。

建設(shè)用地計(jì)畫管理的具體任務(wù)是：(一)編制和實(shí)施建設(shè)用地計(jì)畫，促進(jìn)土地利用總體規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。(二)合理確定各類建設(shè)用地計(jì)畫指標(biāo)，改善並建立較為合理的建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)有計(jì)畫、按比例、均衡、協(xié)調(diào)地發(fā)展。(三)研究制定實(shí)施建設(shè)用地計(jì)畫的各種政策措施，採(cǎi)取行之有效的調(diào)節(jié)控制手段，確保建設(shè)用地計(jì)畫的順利落實(shí)。三、建設(shè)用地計(jì)畫的分類(一)建設(shè)用地計(jì)畫按計(jì)畫的期限不同可分為長(zhǎng)期、中期和年度計(jì)畫1．長(zhǎng)期計(jì)畫長(zhǎng)期計(jì)畫是指計(jì)畫期在十年以上的建設(shè)用地計(jì)畫。長(zhǎng)期計(jì)畫是根據(jù)科學(xué)的長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)測(cè)，提出計(jì)畫期內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略，確定建設(shè)用地計(jì)畫管理的目標(biāo)、方針、重點(diǎn)和一些重大比例關(guān)係問題，規(guī)定建設(shè)用地的用地結(jié)構(gòu)和發(fā)展速度，並影響著建設(shè)用地的長(zhǎng)期發(fā)展方向。2．中期計(jì)畫中期計(jì)畫是以五年為期的建設(shè)用地計(jì)畫。（中期計(jì)畫分列了年度指標(biāo)）3．年度計(jì)畫年度計(jì)畫是以一年為期的建設(shè)用地計(jì)畫。年度計(jì)畫是中期計(jì)畫的行動(dòng)計(jì)畫，實(shí)施計(jì)畫。(二)按管理層次不同分為國(guó)家計(jì)畫和地方計(jì)畫

1．國(guó)家計(jì)畫國(guó)家計(jì)畫是全國(guó)的建設(shè)用地計(jì)畫，它是由國(guó)家土地行政主管部門制訂的計(jì)畫，它規(guī)定計(jì)畫期內(nèi)全國(guó)建設(shè)用地控制的戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)，以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)及城鄉(xiāng)個(gè)人建設(shè)用地總控制規(guī)模和比例，並提出實(shí)現(xiàn)計(jì)畫的重大措施?！中院蛻?zhàn)略性

2．地方計(jì)畫地方計(jì)畫是指省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)畫單列市)、市、縣等各級(jí)人民政府的用地計(jì)畫。三、建設(shè)用地計(jì)畫的分類(三)按調(diào)節(jié)控制的程度不同分為指令性計(jì)畫和指導(dǎo)性計(jì)畫

1．指令性計(jì)畫指令性計(jì)畫是由國(guó)家統(tǒng)一制定並直接控制的，具有行政約束力和法律強(qiáng)制力，計(jì)畫執(zhí)行單位必須堅(jiān)決執(zhí)行，並保證完成的計(jì)畫。2．指導(dǎo)性計(jì)畫指導(dǎo)性計(jì)畫是指只規(guī)定發(fā)展方向、總體要求或一定幅度，用以指導(dǎo)建設(shè)用地管理活動(dòng)的計(jì)畫。三、建設(shè)用地計(jì)畫的分類(四)按建設(shè)類別不同可分為國(guó)家建設(shè)用地計(jì)畫、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地計(jì)畫、農(nóng)村個(gè)人建房用地計(jì)畫1．國(guó)家建設(shè)用地計(jì)畫指全民所有制和城鎮(zhèn)集體所有制投資列入國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)畫或準(zhǔn)許建設(shè)的各項(xiàng)基本建設(shè)用地計(jì)畫。2．鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地計(jì)畫指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)的建設(shè)用地計(jì)畫。3．農(nóng)村個(gè)人建房用地計(jì)畫指農(nóng)村農(nóng)民和城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口(包括回鄉(xiāng)落戶的離退休、退職幹部職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑和港澳臺(tái)同胞等)使用農(nóng)村集體土地建造住宅的用地計(jì)畫。三、建設(shè)用地計(jì)畫的分類

四、建設(shè)用地計(jì)畫管理的方法(一)建設(shè)用地計(jì)畫的編制和下達(dá)程式我國(guó)建設(shè)用地計(jì)畫劃分為四級(jí)：全國(guó)；省；省轄市、地區(qū)、自治州、盟；縣、區(qū)、縣級(jí)市。各級(jí)計(jì)畫的編制都採(cǎi)取上下結(jié)合的辦法。地方的建設(shè)用地計(jì)畫，先由各級(jí)土地管理行政主管部門編制，經(jīng)同級(jí)計(jì)畫部門綜合平衡後，逐級(jí)匯總上報(bào)到國(guó)土資源部。中央各部門掌握的建設(shè)用地計(jì)畫則直接報(bào)國(guó)家計(jì)劃委和國(guó)土資源部，並抄報(bào)專案所在地省級(jí)計(jì)畫部門和土地行政主管部門納入該省用地計(jì)畫草案。國(guó)土資源部在各省建設(shè)用地計(jì)畫草案的基礎(chǔ)上，結(jié)合計(jì)畫期的任務(wù)、目標(biāo)，編制全國(guó)的建設(shè)用地計(jì)畫草案，經(jīng)國(guó)家計(jì)委綜合平衡後，納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)畫。報(bào)國(guó)務(wù)院審核批準(zhǔn)後，提交全國(guó)人大通過。建設(shè)用地計(jì)畫經(jīng)批準(zhǔn)後，隨同國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)畫逐級(jí)分解下達(dá)到縣級(jí)。中央和省屬專案用地指標(biāo)分別由中央和省掌握，隨專案下達(dá)。其餘的國(guó)家建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地計(jì)畫指標(biāo)由縣掌握使用。農(nóng)民建房用地計(jì)畫可分解到鄉(xiāng)級(jí)，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府掌握。在建設(shè)用地計(jì)畫指標(biāo)的逐級(jí)分解下達(dá)過程中，省、市一級(jí)土地行政主管部門可根據(jù)實(shí)際情況預(yù)留一定數(shù)量的機(jī)動(dòng)用地指標(biāo)，作為一些應(yīng)急性的、不可預(yù)見性的工程專案所必需的用地指標(biāo)。(二)建設(shè)用地計(jì)畫的編制方法

1．係數(shù)法係數(shù)法是只利用反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)之間相對(duì)穩(wěn)定的比例關(guān)係，來測(cè)算計(jì)畫期內(nèi)有關(guān)指標(biāo)的方法。國(guó)家建設(shè)用地計(jì)畫的編制，一般採(cǎi)用基本建設(shè)投資額與用地?cái)?shù)量之間的比例關(guān)係來測(cè)算計(jì)畫期的用地?cái)?shù)。每萬(wàn)元投資用地量X投資額，步驟：首先要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，搜集歷史上基本建設(shè)投資與用地的有關(guān)資料。然後對(duì)這些資料進(jìn)行系統(tǒng)的整理分析，確定一個(gè)大體係數(shù)。最後，對(duì)計(jì)畫期內(nèi)這一係數(shù)可能發(fā)生的變化及其趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，在此基礎(chǔ)上對(duì)這一係數(shù)進(jìn)行修正，確定一個(gè)適當(dāng)?shù)膫S數(shù)。例：在具體運(yùn)用係數(shù)法編制計(jì)畫時(shí)，用計(jì)畫其基本建設(shè)投資額誠(chéng)意確定的係數(shù)，就得出計(jì)畫期間的建設(shè)用地?cái)?shù)。如，假設(shè)已知前五年期間國(guó)家每萬(wàn)元基本建設(shè)投資用地量為0.1畝，計(jì)畫期間基本建設(shè)投資額為1500億元。考慮到前五年建設(shè)用地管理工作做的不好，占地係數(shù)偏高，通過分析預(yù)測(cè)計(jì)畫期內(nèi)的占地係數(shù)有把握下降20%，修正後的用地係數(shù)為0.08畝，那末計(jì)畫期國(guó)家建設(shè)用地計(jì)畫數(shù)為120萬(wàn)畝。應(yīng)用條件：在對(duì)近期宏觀決策缺乏詳細(xì)的數(shù)據(jù)資料是，這不失為一種簡(jiǎn)單可行的方法。缺點(diǎn)：由於這種方法把與用地有關(guān)的基本建設(shè)投資作為單一因素來研究，忽略了其他因素的作用，過於籠統(tǒng)，不可能很精確。因此，係數(shù)法只能作為大範(fàn)圍的編制國(guó)家建設(shè)用地計(jì)畫的方法之一。2．演算法演算法就是把計(jì)畫期內(nèi)的各項(xiàng)基本建設(shè)專案用地主項(xiàng)累計(jì)計(jì)算，其數(shù)量之和就是計(jì)畫期間的用地?cái)?shù)。運(yùn)用這種方法，必須全面掌握基本建設(shè)和更新改造專案及專案的選址和用地定額或業(yè)已批準(zhǔn)的用地面積，才能對(duì)計(jì)畫期間的用地?cái)?shù)量做出準(zhǔn)確的測(cè)算。其優(yōu)點(diǎn)是準(zhǔn)確度高，缺點(diǎn)是工作量大、繁瑣、複雜。目前，大部分地區(qū)還不具備運(yùn)用這種方法的前提條件。3．因素分析法因素分析法是把定量分析和定性分析有機(jī)結(jié)合起來，確定某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的方法。用這種方法比較適用於編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體建設(shè)用地和農(nóng)村個(gè)人建房用地計(jì)畫。運(yùn)用這種方法首先找出影響鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體建設(shè)用地、農(nóng)村個(gè)人建房用地的因素，如鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體建設(shè)的投資額、投資方向、產(chǎn)值和收入的增長(zhǎng)等情況以及農(nóng)村人口、耕地面積、總農(nóng)戶數(shù)、宅基地標(biāo)準(zhǔn)、空閒地面積、人均收入增長(zhǎng)情況和其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等。其次是收集以上因素的歷史資料，並分析以上因素與占地的關(guān)係，推導(dǎo)出計(jì)算公式，將計(jì)畫期間相關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，就得出計(jì)畫期建設(shè)用地指標(biāo)。河北省沙縣在編制農(nóng)村個(gè)人建房用地計(jì)畫時(shí)，運(yùn)用因素分析建立的計(jì)算公式為：

(1)計(jì)畫期總戶數(shù)＝計(jì)畫期農(nóng)戶人口/基期戶均人數(shù)。

(2)計(jì)畫期新增農(nóng)戶數(shù)＝計(jì)畫期總農(nóng)戶數(shù)—基期農(nóng)戶數(shù)。

(3)計(jì)畫期建房用地面積＝計(jì)畫期新增農(nóng)戶數(shù)x宅基地標(biāo)準(zhǔn)。

(4)計(jì)畫期建房新增用地面積＝計(jì)畫期建房用地面積—佔(zhàn)用空閒地和原宅基地面積。(三)建設(shè)用地計(jì)畫指標(biāo)的調(diào)劑和計(jì)畫的修改各項(xiàng)建設(shè)用地計(jì)畫一經(jīng)下達(dá)，原則上不允許隨便調(diào)劑使用，在特殊條件下經(jīng)批準(zhǔn)後可以調(diào)劑使用，但必須滿足一定的要求。鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）村建設(shè)用地計(jì)畫可以同農(nóng)村個(gè)人建房用地指標(biāo)調(diào)劑使用，但兩者不得擠佔(zhàn)國(guó)家建設(shè)用地指標(biāo)；國(guó)家建設(shè)計(jì)畫在特殊情況下，在不突破當(dāng)?shù)赜?jì)畫總指標(biāo)的前提下，可以從其他兩項(xiàng)指標(biāo)中調(diào)劑使用，但調(diào)劑後的用地方案必須報(bào)上級(jí)計(jì)畫部門備案。各項(xiàng)計(jì)畫指標(biāo)經(jīng)過調(diào)劑後，仍不能滿足需要，就必須用壓縮建設(shè)專案和通過技術(shù)手段來解決。

建設(shè)用地計(jì)畫是經(jīng)過法定的程式編制和下達(dá)的，一經(jīng)批準(zhǔn)就具有法律效力：各級(jí)土地管理行政主管部門必須切實(shí)維護(hù)計(jì)畫的嚴(yán)肅性，不得擅自修改計(jì)畫。如果計(jì)畫在執(zhí)行過程中遇到不可預(yù)料到的情況或國(guó)家重大決策的改變時(shí)，允許對(duì)計(jì)畫進(jìn)行修改。修改計(jì)畫時(shí)，必須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)進(jìn)行審批，批準(zhǔn)後方可修改。（四）建設(shè)用地計(jì)畫實(shí)施措施(P35)1．行政手段2．經(jīng)濟(jì)手段3．法律手段4．技術(shù)手段不論是制訂一個(gè)科學(xué)合理的計(jì)畫，還是合理地分解建設(shè)用地計(jì)畫指標(biāo)都離不開技術(shù)手段。

五、建設(shè)用地計(jì)畫實(shí)施的檢查和監(jiān)督（P36-37）建設(shè)用地計(jì)畫分解下達(dá)後，為確保計(jì)畫的實(shí)施，必須對(duì)計(jì)畫的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督。按其檢查監(jiān)督的對(duì)象不同，可把建設(shè)用地計(jì)畫實(shí)施的檢查監(jiān)督分為對(duì)計(jì)畫執(zhí)行單位的檢查監(jiān)督和對(duì)基層用地單位的檢查監(jiān)督兩個(gè)層次。第三節(jié)建設(shè)用地定額管理

一、建設(shè)用地定額管理的意義建設(shè)用地定額——指國(guó)家對(duì)每一類建設(shè)專案制定的具體的、統(tǒng)一的用地?cái)?shù)額規(guī)定，作為建設(shè)專案用地的最高限額約束。具體講，建設(shè)用地定額是指國(guó)家在平均先進(jìn)的三個(gè)水準(zhǔn)(即平均先進(jìn)的生產(chǎn)工藝水準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)水準(zhǔn))和一個(gè)通常的場(chǎng)地條件下，建設(shè)專案主體工程和配套工程所需佔(zhàn)用的額定土地面積：所謂平均先進(jìn)水準(zhǔn)有三個(gè)層次的含義：1．是指介於國(guó)內(nèi)平均水準(zhǔn)和國(guó)內(nèi)先進(jìn)水準(zhǔn)之間偏上的水準(zhǔn)；2．是指介於國(guó)內(nèi)先進(jìn)水準(zhǔn)和國(guó)際先進(jìn)水準(zhǔn)兩者之間偏上的水準(zhǔn)；3．是指大部分建設(shè)單位經(jīng)過一定努力能夠達(dá)到的水準(zhǔn)。所謂定額管理——是指以定額指標(biāo)作為依據(jù)，依靠行政權(quán)力、採(cǎi)用行政命令、對(duì)建設(shè)專案用地實(shí)行定額指標(biāo)控制的管理方法。建沒用地定額管理既是編制建設(shè)用地計(jì)畫的依據(jù)，又是檢查計(jì)畫和審批用地的依據(jù)，是建設(shè)用地宏觀調(diào)控的一種重要手段。實(shí)施建設(shè)用地定額管理的必要性在我國(guó)制訂定額指標(biāo)以前，土地管理工作一直處?kù)斗稚⒑投囝^管理的混亂狀態(tài)。沒有嚴(yán)格的科學(xué)管理制度和必要的管理手段，對(duì)建設(shè)專案用地沒有一個(gè)科學(xué)合理的數(shù)量來約束，致使建設(shè)專案在土地使用上，多占少用、先占後用、占而不用的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。在建設(shè)專案設(shè)計(jì)和施工中不注意、不重視節(jié)約用地和合理使用土地，在專案施工設(shè)計(jì)時(shí)圖省事，對(duì)專案用地寬打?qū)捰茫壤速M(fèi)土地又浪費(fèi)國(guó)家大量投資。我國(guó)各地編制的國(guó)家建設(shè)計(jì)畫是以計(jì)畫期內(nèi)建設(shè)投資額乘以基本建設(shè)投資占地係數(shù)編制的。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體建設(shè)用地計(jì)畫是參照工業(yè)產(chǎn)值數(shù)額確定的。這種參照投資和產(chǎn)值所制訂的建設(shè)用地計(jì)畫，從宏觀及全局的角度來看是有其合理性和科學(xué)依據(jù)的，但要將這種宏觀計(jì)畫指標(biāo)具體落實(shí)到專案上，即把計(jì)畫指標(biāo)合理地分配到每一個(gè)具體的建設(shè)專案時(shí)，僅靠這籠統(tǒng)的計(jì)畫指標(biāo)就無(wú)能為力了。建設(shè)用地指標(biāo)管理的可能性建設(shè)專案指標(biāo)管理的關(guān)鍵在於各類建設(shè)用地指標(biāo)的確定。也就是各類建設(shè)用地指標(biāo)能否通過科學(xué)的方法來確定。事實(shí)上，各類建設(shè)專案投資額（或產(chǎn)值）客觀上同用地面積之間存在一定的比例關(guān)係，這就為我們編制建設(shè)用地定額提供了科學(xué)的前提條件，並且在實(shí)踐上已經(jīng)積累了大量有關(guān)的各類專案規(guī)模與用地規(guī)模之間數(shù)量關(guān)係的資料，為編制定額指標(biāo)提供了基礎(chǔ)條件。（四）建設(shè)用地定額指標(biāo)管理的作用從宏觀的角度來看，其作用有：1．為編制國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)畫、土地利用規(guī)劃和建設(shè)用地計(jì)畫提供了科學(xué)的手段，並且為宏觀上控制土地的利用提供了可靠的保證。2．為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在專案決策的土地使用數(shù)量方面提供了可靠的依據(jù)，避免了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)由於不掌握情況而造成的失誤。從微觀的角度上看，其作用有：1．是編制、審批專案建議書、設(shè)計(jì)任務(wù)輸確定建設(shè)專案用地規(guī)模的依據(jù)。2、編制審查初步設(shè)計(jì)檔、核定審批用地面積的尺度，同時(shí)還可以提高用地審批的品質(zhì)和效率。（五）建設(shè)用地定額指標(biāo)的分類（P39-41）1、建設(shè)用地指令性定額指標(biāo)2．建設(shè)用地規(guī)範(fàn)性定額指標(biāo)3．參考性定額指標(biāo)4．建設(shè)性定額指標(biāo)二、建設(shè)用地定額指標(biāo)的制定（一）建設(shè)用地定額指標(biāo)編制的原則1、遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)政策2、堅(jiān)持科學(xué)、合理、節(jié)約用地的原則3、與國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)範(fàn)相協(xié)調(diào)（二）建設(shè)用地定額指標(biāo)制定的程式和方法按照《工程專案建設(shè)用地指標(biāo)編制工作暫行辦法》（［1989］國(guó)地[建]字第69號(hào)文）規(guī)定，建設(shè)用地指標(biāo)的編制一般分為以下五個(gè)階段：1．前期準(zhǔn)備階段主要工作內(nèi)容是確定參編單位、落實(shí)參編人員、組建編制機(jī)構(gòu)、制定編寫大綱、召開編制組工作會(huì)議、安排工作進(jìn)度、人員分工和工作制度等。2．?dāng)M定指標(biāo)階段擬定指標(biāo)階段首先要收集資料，主要是收集國(guó)內(nèi)外建設(shè)用地定額指標(biāo)管理方面的歷史和現(xiàn)狀資料。以及影響建設(shè)用地定額指標(biāo)的各種自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)因素。在此基礎(chǔ)上，把定性分析和定量分析結(jié)合起來，運(yùn)用科學(xué)的處理手段分析資料，進(jìn)行多方面的測(cè)算確定一個(gè)比較符合實(shí)際的指標(biāo)數(shù)值。然後，對(duì)所擬定的定額指標(biāo)及其形成過程進(jìn)行論證，並作出專題報(bào)告。報(bào)告中應(yīng)著重說明的內(nèi)容包括：擬定定額指標(biāo)的政策、技術(shù)依據(jù)及該定額指標(biāo)與國(guó)外同類建設(shè)專案用地指標(biāo)有何差別及其原因等。

3．徵求意見稿階段徵求意見的方式可以是書面形式的，也可以是召開小型專題座談會(huì)的形式。4．送審稿階段上報(bào)主編單位審查。送審時(shí)應(yīng)報(bào)送的材料有：送審報(bào)告、建設(shè)用地定額指標(biāo)送審稿及條文說明，主要問題專題報(bào)告、徵求意見處理匯總表等。5、報(bào)批稿階段主編單位根據(jù)初審意見對(duì)送審稿、條文說明、專題報(bào)告等作相應(yīng)的修改，經(jīng)定編部門審核後，報(bào)國(guó)務(wù)院土地行政主管部門和國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)的用地指標(biāo)，任何單位和部門不得隨意改動(dòng)。必須改動(dòng)時(shí)，應(yīng)報(bào)請(qǐng)?jiān)鷾?zhǔn)單位同意。三、建設(shè)用地定額指標(biāo)的選用目前，國(guó)土資源部和建設(shè)部聯(lián)合頒佈的二十一個(gè)工程專案建設(shè)用地指標(biāo)已在全國(guó)實(shí)行，各單位、各部門一定要切實(shí)遵守現(xiàn)有的定額指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，正確選用定額，把定額指標(biāo)真正落實(shí)到實(shí)處。（一）現(xiàn)有定額指標(biāo)的特點(diǎn)１、一律採(cǎi)用國(guó)家法定的計(jì)量單位；２、各行業(yè)彙編的建設(shè)用地址標(biāo)記條文說明都明確闡述了個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模、工藝設(shè)備形式、產(chǎn)品類型、廠房結(jié)構(gòu)，並指出了廠區(qū)所包含的主體和配套工程。３、各行業(yè)都根據(jù)各自的不同行業(yè)特點(diǎn)，不同的專案，考慮最佳的技術(shù)經(jīng)濟(jì)反感，選用不同的較為合理或最合理的建設(shè)規(guī)模４、由於建設(shè)規(guī)模由不同的表現(xiàn)形式，反映到建設(shè)用地指標(biāo)數(shù)值具體的表現(xiàn)形式也由所不同。多數(shù)行業(yè)的建設(shè)用地指標(biāo)都是由廠區(qū)用地指標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)組成。廠區(qū)用地指標(biāo)是各分區(qū)用地指標(biāo)之和，使建設(shè)用地指標(biāo)的主要內(nèi)容。分享用地指標(biāo)是個(gè)單項(xiàng)工程用地面積，是廠區(qū)用地指標(biāo)產(chǎn)生的依據(jù)。建設(shè)用地定額指標(biāo)的選用（土地行政主管部門在專案用地審批時(shí)）對(duì)已有用地定額指標(biāo)規(guī)定的，無(wú)特殊情況，一律嚴(yán)格按定額指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)審批用地。如有特殊情況不能按定額審批，需作專題論證。對(duì)沒有相應(yīng)定額指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)專案，土地行政主管部門可要求用地單位和工程設(shè)計(jì)單位盡可能提供與該專案相同或相似的工程專案占地面積的材料，便於土地行政主管部門在審批用地時(shí)，通過對(duì)比。確定該專案比較合理的用地面積標(biāo)準(zhǔn)。如果既無(wú)用地指標(biāo)可查又無(wú)同類項(xiàng)目作對(duì)比的，可以根據(jù)專案計(jì)畫任務(wù)書及初步設(shè)計(jì)檔中所規(guī)定的建築面積，按一般專案建築係數(shù)不小於20％的比例，反推算出該專案應(yīng)佔(zhàn)用的總面積。第三章、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理第一節(jié)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用概述一、概念全稱：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地定義：農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報(bào)批後轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。注：1、農(nóng)用地——農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，農(nóng)業(yè)——廣義

2、建設(shè)用地——非農(nóng)業(yè)用途的建造建築物、 構(gòu)築物的土地

3、《土地管理法》中增設(shè)的內(nèi)容，目的是保 護(hù)農(nóng)用地尤其是耕地、控制建設(shè)用地增長(zhǎng) 和實(shí)施土地用途管制土地發(fā)展權(quán)4、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的過程——是屬於國(guó)家的土地發(fā)展權(quán)實(shí)現(xiàn)5、本質(zhì)：國(guó)家權(quán)利6、特徵：國(guó)家壟斷許多土地私有國(guó)家：土地發(fā)展權(quán)或設(shè)定建築用地的權(quán)利列為國(guó)家權(quán)利英國(guó)1947年就規(guī)定，申請(qǐng)日本：申請(qǐng)制度現(xiàn)狀農(nóng)用地要轉(zhuǎn)為建設(shè)用地只能是：——《土地管理法》各居民點(diǎn)的土地利用規(guī)劃確定的用地範(fàn)圍內(nèi)的農(nóng)用地可以按土地利用年度計(jì)畫分批次地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地大型的建設(shè)專案佔(zhàn)用規(guī)劃範(fàn)圍外的農(nóng)用地的，如大型的交通、能源、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)專案，必須根據(jù)專案的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及其法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限先經(jīng)國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，才能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。二、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與土地用途管制過去的辦法：“分級(jí)限額審批”的用途管理制度縣級(jí)：耕地3畝以下，其他土地10畝以下省級(jí)：耕地3~1000畝，其他土地10~2000畝國(guó)務(wù)院：耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上問題：審批權(quán)絕大部分集中在市、縣各自為政建設(shè)用地規(guī)模急劇擴(kuò)大1986~1996，31個(gè)特大城市規(guī)模平均增長(zhǎng)50%，是人口增長(zhǎng)規(guī)模的2.29土地用途管制:是指國(guó)家為保證土地資源的合理利用，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)、確定土地使用限制條件，並要求土地的所有者、使用者必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家確定的土地利用的制度?！兴姆矫鎯?nèi)容(P47-48)1、現(xiàn)狀管制不得擅自改變土地現(xiàn)有的功能2、規(guī)劃管理（建設(shè)用地總量控制）3、行政審批管制4、開發(fā)行為管制(規(guī)範(fàn)開發(fā)行為）三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的依據(jù)1、土地利用總體規(guī)劃規(guī)劃內(nèi)——可轉(zhuǎn)用規(guī)劃外——嚴(yán)格規(guī)定審批，先批後改規(guī)劃2、土地利用年度計(jì)畫——新增建設(shè)用地總量控制常常包括：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)畫指標(biāo)，耕地保有量計(jì)畫指標(biāo)，土地開發(fā)整理計(jì)畫指標(biāo)3、建設(shè)用地供應(yīng)政策（P51）——控制建設(shè)用地方向的主要手段由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策制定（禁止、優(yōu)先等）第二節(jié)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理一、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)限(兩級(jí)審批權(quán)）1、國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)專案：國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的專案，並且在城市建設(shè)用地區(qū)之外需要單獨(dú)選址的專案（主要是能源、交通、水利、礦山、軍事專案）省級(jí)人民政府批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的鐵路、公路、各種管線及大型能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施專案需要在城市建設(shè)用地區(qū)外單獨(dú)選址的專案用地城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)統(tǒng)一征地的，包括省級(jí)政府所在城市、城區(qū)人口100萬(wàn)以上的其他城市，以及國(guó)務(wù)院指定的其他城市擴(kuò)張用地（開發(fā)區(qū)與市區(qū)擴(kuò)張同等對(duì)待）2、省級(jí)人民政府批準(zhǔn)權(quán)限除了報(bào)國(guó)務(wù)院審批之外的其他城市的市區(qū)擴(kuò)張佔(zhàn)用農(nóng)用地的縣級(jí)所在城市的城鎮(zhèn)及其他城鎮(zhèn)建設(shè)擴(kuò)張佔(zhàn)用地、市級(jí)以下人民政府批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的建設(shè)專案需要用地3、地（市）級(jí)人民政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)內(nèi)的農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)村企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)佔(zhàn)用農(nóng)用地的農(nóng)村道路、水利及其他設(shè)施建設(shè)可以使用農(nóng)村集體所有的農(nóng)用地的注：徵用土地均需國(guó)家和省批準(zhǔn)（45條）二、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的辦理程式一般程式：建設(shè)單位提出用地申請(qǐng)（P281-282)組織實(shí)施的人民政府或土地行政主管部門提出農(nóng)用地轉(zhuǎn)用申請(qǐng)按規(guī)定許可權(quán)審批批準(zhǔn)結(jié)果通知實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的單位（一）在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地範(fàn)圍內(nèi)，為實(shí)施城市、村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃佔(zhàn)用土地的，《實(shí)施條例》20條：1、申請(qǐng)：市、縣人民政府按照土地利用年度計(jì)畫擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案、徵用土地方案，分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府（法44條，原土地利用總體規(guī)劃的人民政府）2、審批：有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、徵用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)（其中，補(bǔ)充耕地方案也應(yīng)一併批準(zhǔn)）3、實(shí)施：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、徵用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)後，由縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)專案分別供地。（二）能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)專案確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地範(fàn)圍外的土地的（《條例》23條）1、建設(shè)專案可行性研究論證時(shí)，由土地部門對(duì)建設(shè)專案用地的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，提出建設(shè)專案用地預(yù)審報(bào)告（可研報(bào)告審批必須附上此預(yù)審報(bào)告）2、建設(shè)專案批準(zhǔn)後，建設(shè)單位持有關(guān)批準(zhǔn)檔，向市、縣土地部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，審查後，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、徵用土地方案和供地方案，經(jīng)市、縣人民政府審核同意後，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。（注：耕地補(bǔ)充方案與農(nóng)用地轉(zhuǎn)用一併審批；供地方案與徵用土地方案一併審批）3、實(shí)施：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、徵用土地方案和供地方案批準(zhǔn)後，由市、縣人民政府組織實(shí)施，向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書。有償使用國(guó)有土地——有償使用合同劃撥國(guó)有土地——土地劃撥決定書3、土地使用者應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)土地登記。三、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地徵用、建設(shè)用地之間的關(guān)係《法》設(shè)定的權(quán)：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)、土地徵用的批準(zhǔn)權(quán)和建設(shè)用地審批權(quán)土地徵用權(quán)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用權(quán)與土地利用總體規(guī)劃的審批權(quán)一樣，為中央和省級(jí)政府專有?！忌婕巴恋赜猛竟苤频臋?quán)利。1、城市建設(shè)區(qū)外國(guó)有建設(shè)專案用地使用集體農(nóng)用地，要經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地徵用和建設(shè)用地審批（土地劃撥或出讓）三步使用集體建設(shè)用地，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用使用國(guó)有農(nóng)用地，不需辦理土地徵用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)屬國(guó)務(wù)院的，批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時(shí)，同時(shí)批準(zhǔn)徵用土地和建設(shè)用地，不再另行辦理在省級(jí)人民政府批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)，批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時(shí)，同時(shí)批準(zhǔn)徵用土地和建設(shè)用地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用屬省級(jí)批準(zhǔn)權(quán)限、而徵用土地屬國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限的，先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，再報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)土地徵用和建設(shè)用地審批方案實(shí)施和具體手續(xù)，由當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)。2、城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)成批徵用的建設(shè)用地“三統(tǒng)一”——市、縣人民政府統(tǒng)一徵用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地城市建設(shè)用地區(qū)——按土地利用總體規(guī)劃劃定的城市建設(shè)用地區(qū)：由市、縣人民政府按土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)畫分批次徵用和辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的土地徵用辦法同上由省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和徵用土地以後，具體的建設(shè)專案用地則由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，不再報(bào)上級(jí)政府批準(zhǔn)。上級(jí)人民政府土地部門可以對(duì)土地的餓使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。3、農(nóng)民集體建設(shè)用地必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批手續(xù)先報(bào)地級(jí)市人民政府批準(zhǔn),再按照各省、自治區(qū)、直轄市、縣人民政府對(duì)農(nóng)民集體建設(shè)用地涉及的審批權(quán)限報(bào)批。一般情況下，市、縣人民政府對(duì)農(nóng)民集體建設(shè)用地涉及的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用每年辦理一次，集中辦理審批手續(xù)。第四章徵用土地與國(guó)有建設(shè)用地的管理實(shí)例：為吸引外資，嘗試開發(fā)性移民的路子，1999年5月初，某縣政府與某外商公司，決定在本縣大力鎮(zhèn)選址建設(shè)“光明移民新村”。簽定了“土地使用權(quán)出讓合同”，合同規(guī)定：縣政府徵用大力鎮(zhèn)土地1700畝（水田300畝、旱耕地400畝，山坡地1000畝），並以每畝800元價(jià)格出讓給外商企業(yè)。出讓土地用途：（1）新村住宅用地200畝，（2）移民耕地500畝（水300畝，旱200畝），（3）農(nóng)牧養(yǎng)殖出口基地及商貿(mào)、房地產(chǎn)、商業(yè)旅遊設(shè)施等配套服務(wù)專案用地共1000畝。縣《關(guān)於光明移民新村及其開發(fā)專案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和青苗補(bǔ)償問題的通知》；鎮(zhèn)政府與有關(guān)生產(chǎn)隊(duì)簽訂了1580畝土地有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書（120畝有補(bǔ)償糾紛未簽），並兌付征地補(bǔ)償費(fèi)380萬(wàn)元。第四章徵用土地與國(guó)有建設(shè)用地的管理第一節(jié)徵用土地概述我國(guó)現(xiàn)行憲法第五條規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行徵用”，新（土地管理法）第二條第四款也規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行徵用?！蔽覈?guó)的徵用土地涵義——是國(guó)家為了進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，依法強(qiáng)制、有償?shù)蒯缬眉w所有土地的行為。也就是將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的強(qiáng)制性的行政行為。一、徵用土地的特徵1、徵用土地的主體是國(guó)家2、徵用土地的行為是政府行為3、徵用土地是因國(guó)家建設(shè)的需要（“公共利益的需要”）直接的國(guó)家建設(shè)需要或公共利益的需要廣義的國(guó)家建設(shè)需要或者公共利益需要。也就是凡是有利於社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)、有利於人民生活水準(zhǔn)的提高、有利於綜合國(guó)力的增強(qiáng)，如設(shè)立國(guó)家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的集體企業(yè)、三資企業(yè)，興辦國(guó)家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的民辦大學(xué)以及其他社會(huì)公益事業(yè)等等。4、徵用土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件5、徵用土地的行為必須向社會(huì)公開，接受社會(huì)的公共監(jiān)督二、徵用土地的原則1、維護(hù)社會(huì)主義土地公有制的原則土地集體所有權(quán)受法律保護(hù)國(guó)家建設(shè)所徵用的集體所有土地，所有權(quán)屬於國(guó)家，用地單位或個(gè)人只享有土地的使用權(quán)；國(guó)家建設(shè)徵用土地的法律後果之一就是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。2、十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則(1)要加強(qiáng)規(guī)劃、嚴(yán)格管理、嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)用地。(2)要優(yōu)先利用荒地、非農(nóng)業(yè)用地，儘量不用耕地。(3)要優(yōu)先利用劣地，儘量不用良田，凡是有荒地可以利用的，不得佔(zhàn)用良田，尤其不得佔(zhàn)用菜地、園地、天然養(yǎng)魚塘等經(jīng)濟(jì)效益高的土地。

(4)加大土地監(jiān)查和土地違法行為的打擊力度，切實(shí)制止亂占耕地和濫用土地的行為。3、兼顧國(guó)家和集體利益的原則征地是一種國(guó)家行為，也是農(nóng)民對(duì)國(guó)家應(yīng)盡的一種義務(wù)，不是農(nóng)民向國(guó)家“賣地”。征地補(bǔ)償以使被徵用土地單位的農(nóng)民生活水準(zhǔn)不降低為原則。4、符合法律規(guī)定的原則這裏的法律應(yīng)做廣義理解，不僅指土地管理法，還應(yīng)包括有關(guān)環(huán)保、礦產(chǎn)、水土保持等方面的法律、法規(guī)。要保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止土地沙化，嚴(yán)格依照土地管理法的審批權(quán)限、程式辦理。三、徵用土地的程式是指國(guó)家建設(shè)徵用集體所有土地的法定程式、方法和步驟。1、申請(qǐng)：建設(shè)單位(包括個(gè)人)需要使用土地的，必須依法向土地行政主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)使用國(guó)有土地。2、審查：建設(shè)專案可行性研究論證時(shí)，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)畫和建設(shè)供地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行審查；建設(shè)專案可行性研究報(bào)批時(shí)，應(yīng)當(dāng)附具土地行政主管部門審查意見。3、批準(zhǔn)：向有批準(zhǔn)權(quán)的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，經(jīng)土地行政主管部門審查，報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)。4、公告5、征地補(bǔ)償：被批準(zhǔn)徵用土地的，應(yīng)當(dāng)按照被徵用土地的原有用途給予補(bǔ)償。四、徵用土地的審批權(quán)限取消了省級(jí)以下政府征地審批權(quán)，實(shí)行徵用土地由國(guó)務(wù)院與省政府兩級(jí)審批。1、基本農(nóng)田。所有佔(zhàn)用基本農(nóng)田都由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，禁止一般專案和城市、村莊集鎮(zhèn)建設(shè)佔(zhàn)用基本農(nóng)田，對(duì)於一些國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)專案，確實(shí)無(wú)法避開而必須佔(zhàn)用基本農(nóng)田的，要嚴(yán)格審批，並補(bǔ)劃基本農(nóng)田。2、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃(525畝)的，比原佔(zhàn)用耕地1000畝的批準(zhǔn)權(quán)縮小一半，這裏不包括同時(shí)徵用基本農(nóng)田的行為。3、其他土地超過70公頃(1050畝)的，包括了耕地之外的所有土地，同時(shí)包括徵用耕地35公頃以下其他土地70公頃以下，兩項(xiàng)之和超過70公頃的，都必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。省級(jí)政府批準(zhǔn)權(quán)限為除國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)以外的，均由省級(jí)政府批準(zhǔn)，並報(bào)國(guó)務(wù)院備案。需要說明的幾種情況：1．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)屬國(guó)務(wù)院，則征地批準(zhǔn)權(quán)也屬國(guó)務(wù)院；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)屬省級(jí)政府的，則征地也在省政府。2．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用由省級(jí)政府批準(zhǔn)，征地需報(bào)國(guó)務(wù)院的，則省級(jí)政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用後，將材料隨征地方案報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。3．單獨(dú)選址的專案在批準(zhǔn)徵用集體土地的同時(shí)，批準(zhǔn)建設(shè)用地；4．規(guī)劃區(qū)內(nèi)分批次的土地徵用有時(shí)在辦理審批手續(xù)時(shí)無(wú)具體的建設(shè)專案，所以在批準(zhǔn)徵用土地時(shí)，不一定批準(zhǔn)建設(shè)用地(不批準(zhǔn)供地方案)。5．建設(shè)專案使用國(guó)有農(nóng)用地，在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時(shí)，批準(zhǔn)建設(shè)用地，不搞征地。6、建設(shè)專案使用未利用國(guó)有土地，不搞農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，直接批準(zhǔn)建設(shè)用地。五、徵用土地的補(bǔ)償及安置土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。具體費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)如下:1、土地補(bǔ)償費(fèi)徵用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被徵用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。年產(chǎn)值的具體計(jì)算辦法是：根據(jù)統(tǒng)計(jì)年報(bào)表算出征地前三年該耕地的平均年產(chǎn)量(也可以採(cǎi)取由地方政府根據(jù)統(tǒng)計(jì)年產(chǎn)量，分區(qū)域定出年產(chǎn)量)乘以國(guó)家牌價(jià)(包括徵購(gòu)價(jià)和超購(gòu)價(jià))或議價(jià)(指沒有國(guó)家牌價(jià)的農(nóng)產(chǎn)品)得出年產(chǎn)值。耕地的年產(chǎn)量包括各類作物的主、副產(chǎn)品的產(chǎn)量。土地補(bǔ)償費(fèi)徵用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照徵用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。這裏的其他土地包括園地、魚塘、藕塘、宅基地、林地、牧地、草場(chǎng)等等。徵用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按