旅游房地產(chǎn)第三講 旅游房地產(chǎn)的發(fā)展以及開發(fā)模式(35P)

第三講旅游房地產(chǎn)的開展以及開發(fā)模式主要內(nèi)容旅游房地產(chǎn)的定義、類型與特征世界旅游房地產(chǎn)開展我國房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀旅游房地產(chǎn)開發(fā)概念模型旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式幾個典型的旅游房地產(chǎn)開發(fā)類型旅游房地產(chǎn)的定義旅游房地產(chǎn)是中國首創(chuàng)的詞匯,在國外文獻中很難找到直接關(guān)于“旅游房地產(chǎn)〞文獻,類似的表述有度假別墅等。西方國家相應(yīng)的旅游房地產(chǎn)主要包括度假地住宅、飯店、度假村、時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、汽車旅館、鄉(xiāng)村別墅度假公寓、山林小屋等,主要通過分時度假網(wǎng)絡(luò)來銷售經(jīng)營。旅游房地產(chǎn)，廣義來說，包括所有以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)。它是指依托周邊豐富的旅游資源〔自然、人文、人造〕，借助旅游度假為目的地開發(fā)營銷模式，以求全部或者局部實現(xiàn)休閑度假功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運作的房地產(chǎn)工程。旅游房地產(chǎn)的類型類別說明景區(qū)住宅依托旅游景觀建造發(fā)展起來的住宅。度假別墅短期性的旅游地，提供度假、商洽、會議的場所。可突破時間限制，一年四季都經(jīng)營，也可當(dāng)作不動產(chǎn)投資，最終成為度假別墅（第二居所）。

主題公園完全是人造的娛樂場所，成功的主題公園對其周邊地區(qū)的土地利用和社會生活帶來深刻影響。主題選擇非常重要。如錦繡中華、深圳之窗?？刁w娛樂區(qū)其種類有很多，其中也包括和各種類型的不動產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合方式。如高爾夫與度假區(qū)整體開發(fā)已被市場所認同。商業(yè)游憩區(qū)直接參與型（溜冰場、標準高爾夫球場）參觀型（電影院、歌舞廳、運動競技場）旅游的開展與地價的關(guān)系被較多人研究，其中陳衛(wèi)東〔1996〕以深圳為例探討了旅游對地價的影響，其主要衡量因子為商品房的售價，并認為深圳錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗等主題公園的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了良好的建設(shè)環(huán)境，促進了鄰近土地使用價值的提升和使用功能的改變。深圳特區(qū)多層商品住宅綜合售價〔港元〕時間羅湖福田南山華僑城售價增長率%售價增長率售價增長率%售價增長率%19883063－3078－2033－2015－1989393728.25390426.48270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296167131.411992769215.15723110.58600045.21755622.52度假型旅游房地產(chǎn)的進一步延伸A〕濱海度假型——海南2004年海南房地產(chǎn)呈現(xiàn)持續(xù)快速開展的良好態(tài)勢。全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資60多億元人民幣，同比增長64％。在海南，異地購房者目前已占到購房者總?cè)藬?shù)的60％以上，其中來自浙江、上海地區(qū)的業(yè)主已占海南異地置業(yè)者的半數(shù)以上，在三亞，比例更高達70％左右。2004年，中信集團、長和系、霍英東集團、恒隆集團、華潤集團、創(chuàng)維集團、吉利集團等商家進軍海南投資房地產(chǎn)；首都機場2000畝的“山水國際小區(qū)〞開盤，魯能集團10000畝的三亞灣新城建設(shè)，電訊盈科—和黃地產(chǎn)、中國保利集團、上海聯(lián)合體已經(jīng)分別與三亞市政府簽署了總投資達170億元合作開發(fā)海棠灣的意向協(xié)議，聯(lián)華國際已經(jīng)與三亞市政府簽署了58億元合作開發(fā)三美灣的意向協(xié)議。B〕湖區(qū)型——千島湖千島湖位居浙江十佳美景首位，是湖區(qū)休閑與度假居住的完美結(jié)合之地。在旅游業(yè)的帶動下，2004年千島湖的建設(shè)開發(fā)量已突破50萬M2大關(guān)。千島湖主要的商品房類型有公寓、湖景排屋、湖景別墅。兩類購房者：一類是投資型購房，少那么購兩三套，多的整個單元全包；另一類屬養(yǎng)生型購房者，等退休后，到千島湖來頤養(yǎng)天年。開發(fā)情況。目前已有開元度假村、鳳凰島度假村等10余家開發(fā)商落戶千島湖。由臺商興建的鳳凰島度假村占地150畝，包括32幢別墅，已于2002年建成開業(yè)。開元度假村投資3億元興建了近100套濱湖單體別墅，目前已經(jīng)根本售完。C〕主題公園型：深圳華僑城依托深圳“中國對外開放之窗〞的優(yōu)勢，以幾代主題公園錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷的強大客源為根底，形成了一個集旅游、文化、購物、休閑、娛樂為一體的5KM2文化旅游度假區(qū)。第一代地產(chǎn)工程：東方花園、海景花園、桂花苑第二代地產(chǎn)工程：美加廣場、中旅廣場。第三代地產(chǎn)工程：錦繡花園、波托菲洛。D〕產(chǎn)權(quán)酒店型產(chǎn)權(quán)酒店是指講酒店的每一個住宿單元分別出售給業(yè)主，業(yè)主委托專業(yè)公司管理，獲取投資回報的形式。業(yè)主擁有每年一定時間段的免費居住權(quán)。我國已成功運作產(chǎn)權(quán)酒店，深圳雅藍大酒店、上海的君豪酒店、美麗園大酒店、莫奈印象；陜西漢中的21世紀萬龍大酒店；廈門悅?cè)A酒店；秦皇島的維多利亞港灣；海南島最早的8家產(chǎn)權(quán)酒店；北京的快樂無窮大—龍慶峽〔假日〕鄉(xiāng)村俱樂部、蘇州明遠國際大酒店、茉莉花國際大酒店；昆山市超五星級的東方云頂廣場等。旅游房地產(chǎn)的特征

旅游房地產(chǎn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)功能特征既要有住宅的基本功能，又要滿足度假旅游的特殊需要相對單一，滿足日常生活工作起居（如住宅、商務(wù)或工業(yè)）策劃特征前期更有意義，符合休閑度假的人性化設(shè)計高度完備的系統(tǒng)組織，關(guān)注產(chǎn)品生活功效投資特征投資回收率高，基建比重相對較小以基建為主消費特征消費檔次高，把握社會價值與回報的平衡消費層次多樣，以商業(yè)性為主經(jīng)營特征消費的可存儲性和期權(quán)消費，可異地經(jīng)營經(jīng)營本地化，很難跨地區(qū)經(jīng)營規(guī)模特征比較大相對較小環(huán)境特色依托于獨特旅游資源豐富的地區(qū)（包括自然景區(qū)、人造景區(qū)）局限于小區(qū)的綠化環(huán)境，無獨特性設(shè)計要求概念主題，強調(diào)外部環(huán)境的設(shè)計，側(cè)重于配套設(shè)施的建設(shè)（如餐飲、清潔）參照專門的建筑標準世界旅游房地產(chǎn)開展過程中世紀：歐洲世襲貴族的度假城堡。在20世紀初期：法國南部地中海度假別墅。歐洲和北美的政府要員、富商、貴族蜂擁而至,使地中海沿岸一時間成為歐洲乃至世界的度假中心。60年代：法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時度假的方式招攬顧客，標志著旅游度假物業(yè)市場的開端。70年代：美國時權(quán)酒店美國為了處理大量的積壓和空置房地產(chǎn),從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念。1977年美國的旅游度假物業(yè)95％都是通過其他工程改造而來的。1987年以后,大量的投資商和開發(fā)商介入這一領(lǐng)域。1999年,全球分時度假物業(yè)銷售額為67.2億美元,其中美國就占了55％,出售的房間占了50.4%,540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)。目前,全球最大的分時度假公司是總部位于美國印第安納州的國際分時度假交換公司。其開展使以分時度假為主的旅游地產(chǎn)開發(fā),成為當(dāng)前西方國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流。1999年,來自全世界174個國家和地區(qū)的超過450萬個家庭擁有至少一周的分時度假時段,全世界80多個國家和地區(qū)己建有4145家左右的分時度假的度假地。

幾個概念分時度假定義。最初指人們在度假地購置房產(chǎn)時，只購置局部時段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房屋使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)進行交換。時權(quán)酒店。在一定年限內(nèi)〔一般為20-40年〕，將酒店的每個住宿單位分為一定的時間份額，如將一年分為52周，除其中1周用來維修酒店，其余51周的居住權(quán)向消費者出售。我國旅游房地產(chǎn)開展階段幾個典型的案例案例的典型性社會科學(xué)中的個案研究所要求的典型性不同于統(tǒng)計學(xué)意義上的代表性。典型性不是個案“再現(xiàn)〞總體的性質(zhì)〔代表性〕，而是個案集中表達了某一類別的現(xiàn)象的重要特征〔王寧,2002〕。1985年以前，亞龍灣還是軍事禁區(qū)，藏在深閨人未識。1985年1月，時任國家文化部長黃鎮(zhèn)攜夫人來三亞度假。1985年11月，國務(wù)院副總理兼國防部長張愛萍攜夫人到三亞度假。三亞亞龍灣1992年10月,國務(wù)院批準建立亞龍灣國家旅游度假區(qū),面積為18.6平方公里。在一期開發(fā)過程中，亞龍灣公司對根底設(shè)施投入12億元，建成了衛(wèi)視中心、燃氣站、東西污水處理廠、變電站及15.6公里的道路及各種市政管線，實現(xiàn)了“七通一平〞。各開展商投入資金約52.6億元，建成了12家具有環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全的度假酒店，并建有兩個國際標準18洞高爾夫球場。并建起了一個占地面積約20萬平方米集海上運動、旅游觀光、餐飲娛樂為一體的濱海公園和蝴蝶谷等國家4A級旅游景區(qū)。目前，亞龍灣公司又委托國際知名的SASAKI公司對亞龍灣做出新一輪規(guī)劃修編，其中包括8.26平方公里的亞龍灣二期用地。經(jīng)過十多年的開展，度假區(qū)已經(jīng)建設(shè)開展成具有獨特的熱帶雨林和熱帶海洋風(fēng)光，集食、住、行、游購、娛為一體的國家AAAA級旅游度假休閑勝地。成功的經(jīng)驗之一：高檔地產(chǎn)支撐下的度假區(qū)滾動開展高端度假區(qū)的主要特點是度假氣氛以及度假環(huán)境好，圍繞度假區(qū)的土地資源的環(huán)境價值、本地價值很高，為高端市場所青睞。在國家土地政策與法律允許的前提下通過分期開發(fā)度假地產(chǎn)、景觀房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)居所的形式來實現(xiàn)滾動開展。旅游房地產(chǎn)開發(fā)概念模式人氣土地增值土地原始土地環(huán)境土地環(huán)境建設(shè)生態(tài)修復(fù)景觀綠化花園廣場生態(tài)協(xié)調(diào)旅游開發(fā)建設(shè)景點開發(fā)建設(shè)旅館設(shè)施娛樂設(shè)施餐飲設(shè)施購物設(shè)施特色活動配套設(shè)施建設(shè)交通網(wǎng)絡(luò)公共事業(yè)管理服務(wù)文化建設(shè)旅游地產(chǎn)建設(shè)環(huán)境效益經(jīng)濟效益社會效益人文關(guān)心案例：日照太陽城海濱度假區(qū)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟區(qū)位與開展水平太陽城所在的日照市東港區(qū)是日照市政府所在區(qū)，經(jīng)濟實力較為雄厚。東港區(qū)經(jīng)濟實力強且開展迅速，這為太陽城旅游度假區(qū)品質(zhì)的提升和開展提供了堅實的后盾。投資與旅游設(shè)施建設(shè)1999年以來，太陽城旅游度假區(qū)的開發(fā)步伐加快。園內(nèi)根底設(shè)施建設(shè)累計完成投資約6300萬元，根本完成了“七通一平〞。停車場、海濱廣場、路燈、標志導(dǎo)向牌等旅游根底設(shè)施逐步完善。自1999年至今，進園投資工程29個，投資總額約9000萬元，其中已建成并投入使用的工程25個，建成了陽光假日大酒店、百盛商務(wù)酒店、金海灣大酒店、碧海賓館等綜合效勞場所20處?？傮w評價優(yōu)越的地理、經(jīng)濟區(qū)位是太陽城海濱度假區(qū)成功開發(fā)的根底，良好的資源與環(huán)境條件是其旅游地產(chǎn)成功開發(fā)的物質(zhì)載體?？臻g布局重點啟開工程濱海開展區(qū)土地利用規(guī)劃漁人碼頭主題度假酒店酒店以漁文化為主題，修建一座主體二層，局部一、三層的主題度假酒店，設(shè)置不同標準的度假客房470間，配套建設(shè)景觀停車場和康體娛樂中心，室外建設(shè)燈光網(wǎng)球場等康體設(shè)施，室內(nèi)設(shè)置中西餐廳、恒溫游泳池、美容美發(fā)廳、KTV包房、夜總會、咖啡酒廊等娛樂工程。海鷗島國際會議度假酒店酒店以毛石、原木、白色涂料和無色透明玻璃為主要建筑材料，主體建筑3層，呈海鷗飛翔之勢，首層設(shè)置1座四聲同步傳譯系統(tǒng)的600人國際會議廳、6間多功能商務(wù)會議室和貴賓休息室，填補高檔會議和旅游淡季的市場空白，打造品牌，培育高端旅游市場。酒店設(shè)置包括總統(tǒng)套房在內(nèi)的各級中高檔客房600間，配套建設(shè)190個停車位的生態(tài)林蔭停車場。慶典廣場位于國際會議度假酒店東北翼，是兩城路景觀軸線的終點，是太陽城海濱節(jié)假日或重大慶祝事件發(fā)生日的慶典集會場所，主要以海濱觀看煙花匯演、音樂噴泉水景表演等活動為主。海濱高爾夫球場及會所規(guī)劃提出海濱濕地主題高爾夫概念，按照國際錦標級賽事標準建設(shè)球場，球場通過設(shè)置豐富的濕地系統(tǒng)，突出生態(tài)情趣。高爾夫會所為三層〔首層為地下一層〕坡屋頂建筑，按照白金五星級酒店標準建造，外部建造迎賓噴泉，內(nèi)部設(shè)置高爾夫系列專賣店(PROSHOP)，販售各種相關(guān)球具與用品，滿足會員需要。配套建設(shè)燈光網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿、蒸汽浴室和各種推拿按摩設(shè)施、中西餐廳、咖啡館、水吧、酒吧、美容美發(fā)中心以及其它娛樂設(shè)施。高爾夫海景酒店及別墅高爾夫海景酒店位于高爾夫會所東側(cè)，各項設(shè)施按超五星級水準建造，提供接待、物業(yè)管理、小型超市、送餐干洗等效勞，并與會所共享配套設(shè)施，向會員和業(yè)主提供一流的度假環(huán)境和物業(yè)效勞。充分利用高爾夫球道和海濱景觀資源，按照組團式分期開發(fā)的模式，規(guī)劃建設(shè)并向市場推出獨幢高爾夫度假別墅，主要建筑朝向海面，視野開闊，