透視保障房并軌的可行性

透視保障房并軌的可行性

今年，上海將建立廉租住房和公共租賃住房并軌運營、有機銜接的機制。實施并軌之后，根據(jù)有關(guān)政策，同樣的房源，既可以用作廉租房，也可用作公租房；資金既可以用作廉租房的籌措，也可用于公租房的建設(shè)；兩類保障房的管理、運營也實施并軌。不過，“并軌”不是“統(tǒng)一”。保障房并軌是中國房地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢之—，筆者將結(jié)合上海保障房并軌的發(fā)展來深入剖析保障房并軌的可行性。并軌，勢不可擋保障房是一個隨著時間推移其內(nèi)涵不斷變化的概念，在不同的階段其保障重點也不一樣，自我國住房改革以來，經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房和公租房依次成為保障房建設(shè)的重點。近二十年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，保障房保障范圍在擴大，保障房體系也在逐步完善。目前，我國的保障性住房可分為五大類，即廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房和棚戶區(qū)改造（可細分為林區(qū)棚戶區(qū)改造、墾區(qū)危舊房改造、煤礦棚戶區(qū)改造、城市棚戶區(qū)改造及國有工礦棚戶區(qū)改造五類）。由于棚戶區(qū)改造保障對象很明確，與前四類保障房區(qū)隔明顯；而廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房四類保障房的定位存在—定的交叉。與去年申城保障房目標相比，今年保障房目標的兩個數(shù)字均有所下調(diào)。2012年1月14日，上海市政府與全市17個區(qū)（縣）政府與簽訂了2012年住房保障工作“目標責(zé)任書”，明確今年上海保障性住房的總體目標為新開工和籌措1100萬平方米、16.58）5套[其中共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟適用住房）5.3萬套，動遷安置房（限價商品房）4.28萬套，另外，建設(shè)和籌措435套公共租賃住房，對符合廉租住房條件的受益家庭“應(yīng)保盡保”，城市舊區(qū)改造完成2.595戶。]，竣工9萬套（戶），以及可供應(yīng)770萬平方米、11萬套。而在保障房的推行過程中，也遇到了諸多問題，例如交通、商業(yè)、醫(yī)院等生活配套設(shè)施滯后。目前，上海幾個在建經(jīng)適房項目建設(shè)進展平穩(wěn)，與其公示的竣工計劃基本保持一致。三林經(jīng)適房基地與諸光路經(jīng)適房項目皆已完成主體建設(shè)與外立面裝修，預(yù)計皆能于年內(nèi)實現(xiàn)交房，但兩者共同的問題在于區(qū)位偏遠，周邊缺乏規(guī)模商業(yè)配套。而已于去年交付的長寧區(qū)對口的經(jīng)適房博雅苑項目，商業(yè)配套正逐步完善，但入住率依然未有明顯提升。普陀馨越公寓項目大部分樓體己出地面，正在進行主體施工，部分樓房已結(jié)構(gòu)封頂。上海地產(chǎn)集團下屬的馨越公寓，是目前本市在建的最大的公租房項目之一。而原本已于去年完成竣工驗收并預(yù)計于去年8月開始向社會供應(yīng)的田東佳苑項目亮燈率與7月前無明顯改善，基本無住戶入住。同時，地方政府為應(yīng)付任務(wù)只顧保障房主體建設(shè)，配套缺乏監(jiān)管。當前，在中央政府保障房開工任務(wù)的壓力下，地方政府的執(zhí)行層面只延伸到保障房開工及住房主體建設(shè)，對于后續(xù)的配套跟進等方面則缺少實際的監(jiān)管行為?？尚行苑治隹傮w而言，不同類型的保障房要進行并軌，其最好具備以下特點：1）保障對象能有效合并；2）保障方式基本一致；3）管理機制基本一致。如果不具備以上特點，進行并軌的難度相對較大。在現(xiàn)有的保障房體系中，由于棚戶區(qū)改造是針對特定的對象，因此與其他四類保障房并軌的可行性較差。對廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房而言，前兩種是出租型保障房，后兩種是出售型保障房，出租型保障房和出售型保障房兩者保障方式和管理機制差異較大，在整個制度環(huán)境不變的前提下不宜將其進行合并。而廉租房與公租房、經(jīng)濟適用房和限價房這兩組保障房則存在并軌的可行性。首先，廉租房與公租房的并軌。由于廉租房和公租房具有以下特性：1）兩者保障的方式都是出租型；2）兩者保障的對象雖然有所差異，但隨著這兩類保障房保障范圍的擴大，部分城市這兩者所保障的對象存在重疊，兩者的保障對象能進行有效合并；3）兩者對政府來說管理機制基本一致，如果進行并軌能提升政府部門的管理效率。因此，建議將廉租房和公租房進行合并，統(tǒng)一稱之為出租型保障房。對并軌后的出租型保障房，由于其涵蓋的保障對象較廣從最低收入家庭到中低收入家庭等。在對這類保障房進行租賃管理時，相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)承租人的家庭收入水平，分檔給予租金補貼。將保障對象依收入水平劃分為幾個檔次，家庭收入越低，補貼越多。對收入較高的家庭，補貼較少或不補貼。如北京市曾公開征求對公共租賃住房租金補貼標準的意見中，按收入水平分6檔給予補貼，最高租金補貼占房屋租金的比例達95%，最低10%。其次，經(jīng)濟適用房和限價房并軌。由于經(jīng)濟適用房和限價房具有以下特性：1）兩者保障的方式都是出售型；2）兩者的保障對象雖然有所區(qū)別，但是收入水平相近，能進行有效合并；3）限價房和經(jīng)濟適用房在城市的區(qū)位類似；4）限價房和經(jīng)濟適用房都包含了—定政府補貼的商品房，只是程度不同。因此，建議將經(jīng)濟適用房和限價房進行并軌，統(tǒng)一稱之為出售型保障房。對并軌后的出售型保障房，可以實行共有產(chǎn)權(quán)。雙方產(chǎn)權(quán)比例需在購買時就進行明晰、清晰，以充分保護購房人自有產(chǎn)權(quán)部分的合理投資收益，購房者可以逐步購買政府持有部分產(chǎn)權(quán)，直至取得完全產(chǎn)權(quán)。購買家庭的產(chǎn)權(quán)份