廣州商業(yè)地產(chǎn)分析報告

廣州商業(yè)地產(chǎn)分析報告-研究報告-調(diào)查報告天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)開展是廣州市潮流開展的領(lǐng)航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了根底。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。(一)分布特征天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的開展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的開展模式。其商業(yè)分布重點盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M的趨勢。代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)腎T業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場。天河商業(yè)市場可以說是依托著“天河〞這個響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國、世界各地充足的消費購置力，實現(xiàn)了商鋪的四面開花。(二)供求特征天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個“興奮期〞。天河商鋪的出貨量大，消化量也十清楚顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動那么上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的熾熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度?？萍冀值匿佄挥捎谒幬恢们芳?，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。天河商鋪交投活潑，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量根本是一個供過于求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個供求穩(wěn)定的理性開展，2001年天河商鋪批出量萬㎡，成交量萬㎡；2002年批出萬㎡，成交萬㎡。商鋪積壓正處于一個合理的消化中。天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。2003年天河區(qū)商鋪以萬㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬㎡少約3萬㎡，穩(wěn)居全市第二。遠遠拋離第四位東山區(qū)的萬㎡。并且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態(tài)勢，從99年的成交面積67925萬平方米到2003年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。(三)價格特征天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應(yīng)在天河得以表達。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區(qū)域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價?？v觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到2003年價格走勢比擬平穩(wěn)，偶有升降，根本保持一個上升的態(tài)勢。而在2003年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明比照的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高于全市的平均水平。幾個重量級商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈〞概念的出現(xiàn)，哄抬起了2003年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.

(四)經(jīng)營特色天河的商鋪經(jīng)營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業(yè)市場做輔助配套的經(jīng)營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業(yè)市場；石牌崗頂?shù)腎T、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個商鋪市場。天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經(jīng)營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補商業(yè)中心缺乏的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場圈，從而更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營類別和經(jīng)營方式中的缺乏，這種開展趨勢和經(jīng)營現(xiàn)象，是一個成熟商業(yè)城的開展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動成了一個比擬完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。天河的商業(yè)經(jīng)營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數(shù)字天河〞的科技道路和“特色天河〞的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個具有合理結(jié)構(gòu)互補產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發(fā)屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。(五)天河北群樓商鋪天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表〞，其群樓商鋪的標新立異更使廣州群樓市場唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。天河北路的主題式群樓經(jīng)營是天河商鋪市場的一個經(jīng)營特色。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營特點，在天河北路形成了一個群樓主題經(jīng)營特色的“商場大街〞。希爾頓陽光花園的群樓經(jīng)營主題是家電、電器業(yè)；萬佳入主華標廣場群樓，以一個超市經(jīng)營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營主題，承租者是“金鉆潮庭〞；進駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營；還有天譽花園群樓是以一個“購書中心〞為經(jīng)營主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個群樓瞄準的方向都不同，客戶分類十清楚確，防止了相互的競爭，走錯位經(jīng)營的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。這里的群樓商鋪根本上全部租售完畢，天河北首層一線群樓月租可以去到400~500元/㎡的高價位。都市華庭的首層群樓以整體出售的形式正在招商中，808㎡的一線街鋪總賣價2700萬元，單價33416元/㎡。之所以采取這樣的形式是因為其開展趨勢也朝著一個主題式群樓經(jīng)營的方向開展。東山區(qū)商鋪市場分析一直以來，東山區(qū)憑借本身獨特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢，吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿(mào)效勞興旺的寶地。東山區(qū)已成為廣州市經(jīng)濟活動最活潑、經(jīng)濟特點鮮明的城區(qū)之一。在高級商務(wù)、信息效勞、商貿(mào)旅游、專業(yè)購物等方面形成了自己獨特的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域優(yōu)勢。(一)分布特征經(jīng)過多年的開展，目前東山區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟根本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場及農(nóng)林下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的開展格局：海印商貿(mào)區(qū)位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的開展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場開展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有22個各類專業(yè)市場，以“海印〞品牌為標志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨占鰲頭。環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國際大廈、電子大廈、遠洋賓館、東山廣場等18家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當勞等數(shù)十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級商務(wù)、高檔購物區(qū)之一，被譽為廣州的“尖東〞，也是東山區(qū)稅收的三大基地之一。該地區(qū)集中了眾多的大型商業(yè)、貿(mào)易企業(yè)及飲食業(yè)，年營業(yè)額2000萬元以上的批發(fā)企業(yè)，無論是數(shù)量還是營業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。而上規(guī)模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有12家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的1/3強，年營業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。英雄廣場商貿(mào)區(qū)位于中山三路英雄廣場地段，主要由中華廣場、流行前線地下商城、東川名店運動城、陵園西通訊專業(yè)市場、東較場摩托車配件專業(yè)市場等組成，已初現(xiàn)大型綜合商貿(mào)區(qū)的雛形，吸引力逐漸增強，該地區(qū)2003年商品銷售額已超過5億元，保持兩位數(shù)的良好增長勢頭。農(nóng)林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經(jīng)過近年的悉心培育，商業(yè)氣氛、經(jīng)營檔次、購物環(huán)境等都有了很大的改善，其中農(nóng)林下路商業(yè)街被廣州市政府確認為繼上下九、北京路商業(yè)街后第三條商業(yè)街，現(xiàn)已開展成為以廣州王府井百貨大樓為龍頭，各類專賣商店云集的廣州第三大商業(yè)街。署前路、龜崗商業(yè)街在“三年一中變〞中，地段內(nèi)的特色樓宇經(jīng)修茸整飾一新，形成了以東山百貨大樓為龍頭，具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。該地區(qū)主要以百貨、服裝和鞋類居多，年營業(yè)額已超過7億元。(二)供求特征東山區(qū)商鋪市場1998年至2004年上半年的批出量為萬平方米，占全市(原八區(qū))批出量的7.510%。與其他各區(qū)相比，東山區(qū)的商鋪供給量明顯偏低，這與東山區(qū)的行政面積較小、商業(yè)土地供給量有限有著直接的關(guān)系。同時，90年代中期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，不少地理位置優(yōu)越的商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓，使東山區(qū)具良好商業(yè)開發(fā)的路段更為缺乏。2003年，東山區(qū)新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織(布藝)城，供給量的減少使原有商鋪物業(yè)成為關(guān)注焦點，迅速消化存量商鋪成為近期的首要目標。04年上半年東山區(qū)更鮮有新商鋪上市。東山區(qū)商鋪市場1998年至2004年上半年的成交量為萬平方米，占全市(原八區(qū))成交量的11.33%。商鋪市場的供給量與成交量根本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氣氛濃厚，成交活潑，帶動了二手市場也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為9.01萬平方米，占同期一手商鋪成交量的35.84%。(三)價格特征東山區(qū)作為廣州市的經(jīng)濟、貿(mào)易中心區(qū)，其商鋪價格一直高于全市的平均價格。1998-2004年上半年，東山區(qū)商鋪成交均價為18439元/平方米，高出全市原八區(qū)的12556元/平方米500多元。2003年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價轉(zhuǎn)讓，導致商鋪成交均價降至8281元/平方米，低于全市平均售價，如位于水蔭路的雅景花園1-4層商鋪共10000平方米以首層12000元/平方米、其余3400元/平方米的“超筍〞價格整體轉(zhuǎn)讓；寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪3700平方米以250萬整體轉(zhuǎn)讓給東華實業(yè)，均價僅為元/平方米。但其商業(yè)中心的地位并未受到影響，新建大型商場仍然熱銷。據(jù)調(diào)查顯示，東山區(qū)商鋪的平均租賃價格亦處于全市中高水平，不同地段的商鋪租金參次較大。根據(jù)東山區(qū)開展，目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境可分為四大板塊。各板塊雖然經(jīng)營重點和商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，但租金水平卻相當平衡。大型綜合商場首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300元/平方米?月以上，位置較佳的甚至可以上千元，如中山三路的中華廣場、淘金路的麗柏廣場等。而地理位置居于二線的商鋪租金水平與一線商鋪相比明顯有一大截差距，如位于福今路內(nèi)巷的商鋪平均租金為50元/平方米?月；同處于東山商貿(mào)中心區(qū)的淘金路，淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場有著天壤之別，僅150元/平方米?月。(四)綜合商場——漩渦效應(yīng)作為商業(yè)開展的“領(lǐng)頭羊〞，綜合商場的興起，除了對原有商業(yè)格局造成沖擊外，更重要的是帶來了新的經(jīng)營理念和特色，與傳統(tǒng)方式進行良性競爭。綜合商場憑其地段優(yōu)勢與超大規(guī)模制造出明顯的“漩渦效應(yīng)〞，在帶來洶涌人流的同時，也帶來巨大的商業(yè)空間，拉動商業(yè)中心內(nèi)外的商鋪租金一路飚升，租金回報十分喜人。中山三路經(jīng)過路段擴闊后遺失了一大批年代已久的老字號店鋪，中華廣場等商業(yè)物業(yè)肩負起維系該路段商業(yè)氣氛的重擔，租金水平也一路上升。目前，中華廣場首層一般鋪位的租金為700元／平方米?月；二層為550元／平方米?月；三層為400元／平方米?月；四層為200元／平方米?月。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利，一般鋪位租金也達600元／平方米?月；金帝濠老鼠街雖然已經(jīng)屢次轉(zhuǎn)手，目前三層的鋪租亦高達650元／平方米?月。以上三個大場，在地理位置上組成了一個“(五)專業(yè)市場東山區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)開展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個獨具特色的專業(yè)市場：海印電器市場位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的開展，已從最初單一的海印電器專業(yè)市場開展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有22個各類專業(yè)市場，以“海印〞品牌為標志的多元化商貿(mào)區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨占鰲頭。陵園西電信通訊市場開發(fā)于90年代初，位于陵園西路、中山三路、較場西路北端三個主要路段。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖等幾家大型商城為龍頭，經(jīng)營業(yè)戶1000多戶，主要經(jīng)營、BP機及各種通訊攝影器材，目前是廣州市最大的通訊器材專業(yè)市場。較場西摩托車零配件市場地處較場西、東華西和體育場四周等路段，由街道協(xié)同35l8工廠拆圍墻引入摩托車商戶經(jīng)營開展至今，經(jīng)營業(yè)戶約1000戶，是華南地區(qū)最早開辦的較大型摩托車配件市場。仰忠街精品市場開發(fā)于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等地段。擁有檔位360多個，主要經(jīng)營女士飾物和化裝品。因治理整頓火災(zāi)隱患，于2000年搬遷至珠光街萬?；▓@空置工地。文德路文化旅游一條街具有悠久的歷史淵源，以經(jīng)營裝飾書畫、文化精品、文房四寶為主。市場既有廣州“三多軒〞、粵雅齋等老字號，也有現(xiàn)代裝飾書畫精品店，具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發(fā)價值。文德路現(xiàn)有大塘街統(tǒng)一開發(fā)的書畫廊和其他檔口185間，文明路段檔口20間。越秀區(qū)商鋪市場分析作為廣州的發(fā)源地，越秀區(qū)擁有2000多年的文化積淀，同時也擁有廣州市最旺的人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被譽為“璀璨明珠，黃金寶地〞。從越秀山的中山紀念碑到海珠廣場珠江邊的這條城市傳統(tǒng)中軸線，使越秀區(qū)形成了經(jīng)久不衰的商貿(mào)中心地位。(一)分布特征越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個區(qū)，其商業(yè)網(wǎng)點分布也較集中，以北京路為商業(yè)龍頭，向中山路(四路、五路、六路)、一德路、文明路、解放路、大南路等路段擴散，形成高級綜合商場、步行街商鋪和專業(yè)市場臨街商鋪并存的局面。北京路步行街，這條全國最早的步行街位于越秀區(qū)，全長1200米。據(jù)有關(guān)資料顯示，北京路共有298家臨街商鋪，其中步行街上有183家，商業(yè)利用率高達100%。優(yōu)越的地理位置和密集的人流量，讓北京路步行街商鋪成為眾多品牌專賣店的“至愛〞，如耐克、阿迪達斯、蘋果、萊爾斯丹、鱷魚恤、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、G2000、麥當勞、肯德基等各種國際品牌專賣店、連鎖店多達108家。越秀區(qū)的北京路步行街遠近聞名，而越秀區(qū)的綜合商場，大都圍繞著北京路而分布：新大新和廣百(廣百新翼)一南一北“鎮(zhèn)守〞北京路，即將交會使用的北京大廈裙樓商場、光明廣場和在建中的明盛廣場亦緊挨北京路，而億安廣場和北京華聯(lián)購物中心(中旅商業(yè)城)所在地段亦形成購物熱點場所。除步行街和綜合商場以外，越秀區(qū)的專業(yè)市場亦經(jīng)營得有聲有色，一德路干果海味市場、食品、文具玩具精品市場，主營古董、字畫、工藝美術(shù)品的文德北路文化專業(yè)街，還有大新路的鞋類批發(fā)市場都是歷史悠久的專業(yè)市場。(二)供求特征越秀區(qū)商鋪市場1998年至2002年的批出量為萬平方米，占全市(原八區(qū))批出量的6.82%，僅次于芳村、黃埔兩區(qū)。作為廣州市文化、商業(yè)的發(fā)源地，越秀區(qū)已形成繁華的商業(yè)區(qū)域，可供開發(fā)的商業(yè)用地有限；同時，越秀區(qū)的行政面積僅有8.9萬平方米公里，這也導致了近年越秀區(qū)的商鋪供給量較少、可開展面積空間缺乏的狀況。2003年，越秀區(qū)新增在售的商鋪有名盛廣場、廣百新翼玩具城、光明廣場等。越秀區(qū)商鋪市場1998年至2003年的成交量為萬平方米，占全市(原八區(qū))成交量的9.81%。商鋪市場的供給量與成交量根本持平反映了越秀區(qū)的商業(yè)氣氛濃厚，成交活潑，同時帶動了二手市場也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為萬平方米，占同期一手商鋪成交量的92.4%，與一手交易根本持平。(三)價格特征從廣州市房管局取得的數(shù)據(jù)顯示(見下表)，1998-2004年上半年，越秀區(qū)商鋪成交均價為21163元/平方米，高出全市原八區(qū)的12556元/平方米將近1000元，位居全市成交價格榜首，越秀區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢地位凸顯無疑。據(jù)調(diào)查顯示，越秀區(qū)商鋪的平均租賃價格亦處于全市高等水平：北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心，其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰線，平均首層商鋪的租金在1000元/平方米以上，位置較好的每平方米在2000-3000元之間，目前正在經(jīng)營的廣百新翼負一、負二層的租金為200-300元/平方米?月。一德路——沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來越衿貴，一德路的海味專業(yè)市場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷售售均價為萬元/平方米(以建筑面積計算)，租賃價為800-900元/m2，其次為海中寶專業(yè)市場，其首層的租售價分別是8萬元/m2和530元/m2。流花地區(qū)是全國最大規(guī)模的時裝批發(fā)集散地，共有14家大型服裝批發(fā)市場，擁有20多萬平方米的室內(nèi)營業(yè)面積，會聚了服裝經(jīng)營商戶1萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達20萬人次以上，貨流量達40多噸，年成交額愈100億元以上。(四)商業(yè)步行街作為廣州市第一條全天候的商業(yè)步行街，北京路是廣州市最繁華的商業(yè)中心。這里有近千家商店，不僅聚集了廣州百貨大廈、新大新商場等大型百貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌專賣店在此駐足，是廣州商鋪最密集、人流最集中的商業(yè)街，素有廣州的“黃金商圈〞之稱。據(jù)了解，北京路日均人流量達30萬人次，節(jié)假日更達50萬人次以上，人旺財旺，商鋪供求明顯僧多粥少，造成商鋪租金奇貴，而且頂手費相當驚人。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在1000元以上，位置較好的每平方米在2000-3000元之間，而地點最好的一些商鋪更超過5000元／平方米。如北京路某鋪位首層臨街面積120平方米，共四層，業(yè)主開價1800萬，帶租約，月收租22萬元，年回報率高達15%。巨額的回報，自然吸引了眾多投資客趨之如鶩。為防止在規(guī)劃和定位上與其他商圈(天河商圈、上下九商圈等)的雷同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂休閑和旅游功能，打造國際化的商廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場的同時，力爭珠三角、香港和澳門的客戶。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場、名盛廣場和五月花廣場；加上北京南路籌建中的“韓大門〞綜合購物中心，和以國外零售業(yè)為賣點的商廈，北京路將成為大型購物商廈的集聚地。北京路周邊的惠福東路、高第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業(yè)形成的專業(yè)街、批發(fā)市場，與繁華的中山路形成五條橫街。結(jié)合周邊的文物古跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點的開展連體構(gòu)成一個區(qū)域，把商業(yè)優(yōu)勢與旅游資源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)糅合起來，進而構(gòu)成廣州第一大商圈。(五)專業(yè)市場越秀區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)開展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個獨具特色的專業(yè)市場：一德路是傳統(tǒng)的專業(yè)市場一條街，從早年的咸魚水產(chǎn)交易市場開展至今天的大型海味干貨批發(fā)市場，后來的玩具、文具、精品和副食品等專業(yè)市場也相繼進駐，如今已擁有國際玩具城、中港城、億安廣場、德寶交易廣場等大型商廈，并形成海中寶、山海城和國際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。在政府打造一德路，實現(xiàn)一德路商業(yè)的升級換代，從而以“入室經(jīng)營〞代替以往的室外零散經(jīng)營的策略下，現(xiàn)一德路的專業(yè)市場形成海中寶、山海城和國際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。由于這三個專業(yè)市場具備規(guī)劃優(yōu)勢、配套及效勞優(yōu)勢，因此，其租售價在一德路也是最高的。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，一德路的海味專業(yè)市場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷售售均價為萬元/平方米(以建筑面積計算)，租賃價為800-900元/m2，其次為海中寶專業(yè)市場，其首層的租售價分別是8萬元/m2和530元/m2。而在文具精品專業(yè)市場當中，租售價最高的國際玩具文具精品廣場，其首層的租售價分別為6萬元/平方米和330元/平方米，其次為德寶交易廣場，其首層的租售價分別為4萬元/平方米(現(xiàn)二手價，約99年出售時一手價達7萬元/平方米)和100元/平方米。長堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道,而且長堤一帶聚集了眾多的老字號，如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲院、廣州市電影院等，這些都是越秀區(qū)獨有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。在此根底上規(guī)劃建設(shè)長堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風情街，與聞名的北京路步街相互輝映，是廣州現(xiàn)時的觀光休閑區(qū)。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型酒吧居多，面積分布在500平方米以上，清吧經(jīng)營性質(zhì)的酒吧面積較小，一般為80~400平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂咖啡廳；另外，長堤一帶的酒吧經(jīng)營范圍較雜，一間酒吧可以兼有卡拉OK、表演SHOW、DISCO功能，調(diào)查顯示一般帶卡拉OK的酒廊占整體酒吧數(shù)量的50%，帶卡拉OK功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據(jù)天字廣場1-3整層裙樓約3000平方米、ET太空城1-3層中空約1萬平方米。流花地區(qū)服裝市場是全國最大規(guī)模的時裝批發(fā)集散地，共有14家大型服裝批發(fā)市場，擁有20多萬平方米的室內(nèi)營業(yè)面積，會聚了服裝經(jīng)營商戶1萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達20萬人次以上，貨流量達40荔灣區(qū)商鋪市場分析(一)分布特征：南北并駕齊驅(qū)荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市場，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場、西場電器城等；南面為以上下九路、十甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場、名匯廣場、十甫名都、華寶廣場等綜合性購物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)旗幟。從區(qū)域商業(yè)分布來看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購物商廈，成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。但隨著“大廣州〞及“廣佛都市圈〞概念的形成，北面依托原有的專業(yè)市場，便利的交通，隨著新大新的進入及大型娛樂休閑綜合場動感小西關(guān)的即將開業(yè)，加上已開業(yè)的康王商業(yè)城和即將開業(yè)的富力兒童世界，北面的商業(yè)氣氛正在逐步上升。(二)供求特征：“供〞大于“求〞荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)水道交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地，即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無可動搖；但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)量亦相對減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例亦不多：據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，荔灣區(qū)商鋪批出量為萬平方米，占全市八區(qū)商鋪批出量的比例為13.27%。；荔灣區(qū)商鋪成交量為萬平方米，占全市八區(qū)商鋪成交量的比例為9.85%。另外，數(shù)據(jù)顯示，1998-2003年，荔灣區(qū)的商鋪成交量為萬平方米，而1998-2004年上半年，荔灣區(qū)的商鋪批出量都已達萬平方米，商鋪市場仍然呈現(xiàn)出“供大于球〞的態(tài)勢。(三)價格特征：租售價格差距大荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，然而，不同的地段，由于商業(yè)氣氛不同，租售價格呈現(xiàn)出“天壤之別〞的特點：以步行街及專業(yè)市場最貴，如下九路步行街，其首層租賃價格在500-1500元/平方米之間，典型商鋪如十甫名都，其首層售價高達10多萬元/平方米；專業(yè)市場如站南路一帶的服裝專業(yè)批發(fā)市場，其首層的租賃價格亦在600元/平方米左右，且?guī)缀醣瑵M，而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場，首層的租價在200-350元/平方米之間。另外，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半年，荔灣區(qū)商鋪成交均價為21715元/平方米，明顯比全市八區(qū)商鋪成交均價12556元/平方米高。綜觀荔灣區(qū)1998-2004年上半年的價格走勢，1998-2001年一走呈下跌趨勢；之所以出現(xiàn)這種情況，原因在于這幾年的批出量一直大于成交量。而由房地產(chǎn)市道整體向暖，自2002年開始，商鋪成交價格止跌反彈，但受供給影響，2004年上半年又呈直升趨勢，同比上升幅度達57.93%。(四)經(jīng)營特色：與區(qū)域商業(yè)特色吻合荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點。如荔灣區(qū)，美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色。“食在廣州、食在荔灣〞，西關(guān)美食已成為廣州的一道招牌，同時荔灣區(qū)居民也收藏珠寶玉器的風雅習俗。因此，綜合商場的經(jīng)營特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色，如荔灣廣場的二、三、四、五樓及名匯廣場的六樓均設(shè)有美食城，同時在兩個綜合商場的首層及負一層亦都定位為經(jīng)營珠寶玉器等精品。而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場、火車站一帶的服裝批發(fā)市場，亦都秉承其由來已久的經(jīng)營歷史，且不斷的“升級換代〞。海珠區(qū)商鋪市場分析(一)分布格局：由西向東海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷“由西向東〞的開展趨勢，并已形成時尚購物街和專業(yè)市場“齊頭并進〞的經(jīng)營態(tài)勢。以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè)板塊，中部商業(yè)板塊和以琵洲會展中心為核心的東部商業(yè)板塊。海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。江南西路一直以來都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣店，是河南最高檔，開展最成熟的商業(yè)區(qū)，贏得“全國購物放心一條街〞的美譽；江南大道北的“婚紗一條街〞更是成行成市，遠近聞名。受其輻射影響，該區(qū)附近的寶崗大道、前進路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動起來，如宏宇廣場裙樓商場招來“新一佳〞入住，成為寶崗大道最高檔的購物中心，前進路的的萬國廣場亦有“家樂福〞撐腰。而西部沿江地帶，海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū)“酒吧一條街〞。由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的開展，隨著房地產(chǎn)開發(fā)向東拓展，中部、東部的商業(yè)正在崛起。在海珠區(qū)中部，地鐵二號線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè)，百佳將其裙樓商場全部消化，中大布匹市場也升級換代；濱江中路一帶那么由于連片開發(fā)的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氣氛；廣州大道南那么是海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場，目前也吸引了百安居落戶廣州大道南。東部板塊，那么由于“琶洲國際會展〞的落成并投入運營而帶動了整個海珠區(qū)東部的商業(yè)開展。麗影華庭商業(yè)廣場那么是目前海珠區(qū)東部最大的購物場。除此之外，會展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷售情況都較理想。(二)供求態(tài)勢：供大于求歷史上的海珠區(qū)，在廣州市內(nèi)各區(qū)里一直擔任著“工業(yè)區(qū)〞的角色，區(qū)內(nèi)工廠林立；近年來，隨著“大廣州〞概念確實定及“城市化〞進城的加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，房地產(chǎn)市場風生水起，商鋪市場的供給量和成交量也一直居于較前列(見“比照分析〞局部)。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，海珠區(qū)商鋪批出量和成交量分別為萬平方米和萬平方米，占全市八區(qū)商鋪的批出量和成交量比例分別為22.41%和21.52%。1998至2004年上半的，海珠區(qū)商鋪批出量比成交量多出萬平方米，形成“供大于求〞的局面。

2003年，海珠區(qū)的商鋪成交量為萬平方米，占全市原八區(qū)的商鋪成交量面積萬平方米的比例為26.34%，比去年同期的28.73%下降了個百分點。(三)價格特征：波動較大據(jù)調(diào)查顯示，海珠區(qū)商鋪的租售價格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪的租賃價格為350-650元/平方米之間，首層商鋪售價如江南西路潤匯大廈為27000-33000元/平方米之間；其次為濱江東路，首層商鋪租賃價格在150-250元/平方米之間，售價在20000-30000元/平方米之間?？傮w銷售價格方面，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半年,海珠區(qū)的商鋪成交均價為10141元/平方米，明顯低于全市原八區(qū)商鋪成交均價的12556元/平方米，并且波幅較大。全市原八區(qū)各區(qū)歷年來商鋪成交均價較為平穩(wěn)，但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大的特點：如99年比98年上長了18.96%，但比2000年下降了12.30%；2001年比2000年上升了9.39%，2002年又比2001年下降了2.04%；而2003年卻比02年下降了30.50%，下降比率高于原八區(qū)的下降比率，其原因在于海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價格相差較大，邊緣地帶明顯低于中心范圍，但隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷向邊緣地帶推進，從而拉低了商鋪的成交均價。而2004年上半年，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場的不斷成熟，琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氣氛的不斷增加，海珠區(qū)商鋪價格迅速攀升，為10141元/平方注，增幅達63.07%，明顯快速原八區(qū)17.92%的增幅。(四)經(jīng)營特色：專業(yè)市場與時尚購物街“齊頭并進〞海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔，而由于海珠區(qū)原為工業(yè)區(qū)，生活及消費極為不便，導致坊間流傳著“寧要河北一張床，不要河南一間房〞的說法。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產(chǎn)市場的開展，海珠區(qū)已發(fā)生了翻天覆地的變化，商業(yè)市場亦蓬勃開展，形成專業(yè)市場與時尚購物街“齊頭并進〞的開展態(tài)勢：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場、廣州大道南布匹、汽配市場等專業(yè)市場已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氣氛；江南西路、信和廣場、萬國廣場、新港城、麗影華庭等時尚購物地帶亦為海珠商業(yè)添加了抗衡“河北〞的法碼。如今的河南市民，購物再也不用到“河北〞了。白云區(qū)商鋪市場分析白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距離遠。其大局部的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠之地，商業(yè)氣氛還不夠成熟，沒有大型的、高檔次的消費重心，其商鋪市場呈一個點狀的分布。以大型的專業(yè)市場為主要商業(yè)點，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補充，形成了白云區(qū)的商業(yè)格局。(一)分布特征白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場為主，主要集中在以下幾個區(qū)域：三元里到站西路段的皮革專業(yè)市場；機場路在廣園路段的汽配、月歷、化裝品、音像組合而成的專業(yè)市場群；黃石路、機場路段的汽配、汽車用品特色專業(yè)街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場；白云大道飲食長廊，位于增槎路的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會是未來白云區(qū)商業(yè)的集結(jié)點。與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比擬分散，缺乏相對集中的地帶。不管是機場路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡管有商鋪，也有食肆，但根本沒有像北京路、天河城等相對集中的商業(yè)旺地?？梢?，白云區(qū)的商業(yè)步伐依然走得比擬緩慢，但也可以說明，白云區(qū)仍然是一片大有作為的天地。即將啟動的白云區(qū)遠景路商業(yè)街工程，白云新城商業(yè)中心將會是白云區(qū)商業(yè)的一個凝聚點。(二)價格特征白云區(qū)商鋪的租金遠比市區(qū)商鋪租價低，呈一個不規(guī)那么的分布，每一個區(qū)域的租金價格根據(jù)每個區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會有很大的差異。并且市場的整體素質(zhì)都是無法跟市區(qū)商場相比的，根本上是沒有一個管理機制，所以這里很多市場的管理費都明顯的低，或者并不用收繳管理費，與市區(qū)內(nèi)的商場相比顯得比擬雜亂。機場路廣園路段的一個專業(yè)市場集散地，根據(jù)市場的興旺程度，其價格有很大的分別。汽配市場月租金在50元/㎡左右；做化裝品市場100元/㎡左右；文化精品城在60~100元/㎡左右；而音像城的內(nèi)鋪也要90元/㎡，臨街的超過100元/㎡。同和路臨街商鋪租金在30~50元/㎡左右，機場生活小區(qū)群樓商鋪100~120元/㎡，天平架專業(yè)市場租金80~100元/㎡。租金、管理費價格的低廉也從側(cè)面反映出了白云區(qū)商鋪檔次明顯的比市區(qū)的要低很多。從1998年到2004年上半年,白云區(qū)商鋪與全市八區(qū)商鋪成交均價比照表可以看出，白云區(qū)的商鋪均價正逐年的向全市靠攏，并在不斷的自我提升中。從1998年與全市相差7428元每平方米(成交均價不到全市成交均價的一半)縮短到2004年上半年的的561元每平方米，大大拉近了與全市成交的平均水平。(三)供求特征白云區(qū)地區(qū)跨度大，商業(yè)以專業(yè)市場為主，規(guī)模雖然比擬大，但有些地方卻顯得人氣缺乏，空鋪位比擬多，特別是位置差、人流少的地方。無論是臨街，還是群樓，或者是專業(yè)市場，都有很多的空鋪位。離市區(qū)較近的區(qū)域空置率就比擬小，天平架、站西路、三元里的一些離市區(qū)較近的區(qū)域，無論是專業(yè)市場還是臨街商鋪還是十分搶手的，出租率大多在90%以上。白云區(qū)的商鋪市場雖然檔次比擬低，但是其商鋪成交也可以說是十分的頻繁。在2003年全年，商鋪成交面積萬平方米，排在東山區(qū)之后，全市十區(qū)排名第五。但在全市所占比例僅為11.31%，分量還是比擬少。從近幾年白云區(qū)商鋪的成交面積可以看出，2003年白云區(qū)商鋪的成交面積擺脫了前幾年的下降態(tài)勢，成交面積止跌上揚，比02年增長了16.3%，緊緊跟隨著全市的開展步伐。從“白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全市原八區(qū)比照表〞中可以看出，白云區(qū)的商鋪批出與成交合理，批出與成交根本保持一致。從1998年到2004上半年年，白云區(qū)商鋪總批出量萬㎡,僅比成交量的萬㎡多出2600㎡，呈現(xiàn)出一個供求平衡的態(tài)勢白云區(qū)商業(yè)增長步伐遠遠落后與全市的平均開展水平，并且在全市所占的比例也十分稀少。隨著舊機場的搬遷，百信廣場的暫露頭角，白云新城核心商業(yè)圈的逐步形成，一個龐大的商業(yè)輻射正處于一個醞釀期，白云區(qū)的商業(yè)將會展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。(四)經(jīng)營特色白云區(qū)商鋪市場主要是比擬低檔次的點狀經(jīng)營，以專業(yè)市場為主要的經(jīng)營點。例如：三元里、站西路的皮革經(jīng)營點；天平架的服裝、裝飾材料經(jīng)營點；黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的"汽車銷售一條街"；增槎路以農(nóng)副產(chǎn)品為經(jīng)營點的市場批發(fā)園區(qū)；還有零散的小區(qū)群樓商鋪經(jīng)營。白云區(qū)的商業(yè)狀態(tài)目前還是以自發(fā)性、零散性為主要的特征。雖然有很多小型商鋪，也有很多食肆，但是大型的購物場所依然沒有，因此也就很難在某一地點凝聚出一股比擬強烈的商業(yè)氣息。加上區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場經(jīng)營層次較低、配套設(shè)施落后、整體形象陳舊，在很大程度上鉗制了這些市場群的進一步開展。社區(qū)網(wǎng)點型商業(yè)是區(qū)域內(nèi)主要的消費中心，以日用、效勞業(yè)為只要傾向點，滿足局部的消費群。這些社區(qū)網(wǎng)點可以說是遍地開花，但其規(guī)模、檔次的局限性很大，所以這些商業(yè)的開展影響力有限，缺乏以承托起整個白云區(qū)的商業(yè)興旺。白云商業(yè)市場概括起來是：步行街千呼萬喚、獨立商業(yè)城不成氣候、專業(yè)批發(fā)市場繁雜無序、群樓商鋪良莠不齊、小區(qū)商鋪各自為政。(五)專業(yè)市場主導白云商場

“中國皮具的一半在廣東，廣東的一半在白云〞，這是廣東省皮革工業(yè)協(xié)會理事長王建新在中國(廣東)皮具開展論壇上說的一句話。白云區(qū)的專業(yè)市場除了皮革外，還有汽配、建材裝飾、化裝品、農(nóng)副產(chǎn)品等，一系列的專業(yè)市場群是白云區(qū)商業(yè)開展的主導者。白云區(qū)的專業(yè)市場具有規(guī)模龐大、影響力大的特點。梓元崗皮具批發(fā)中心、金龍盤國際鞋業(yè)皮具廣場、白云世界皮具貿(mào)易中心等都是國際型的專業(yè)市場；機場路段的興發(fā)廣場是國內(nèi)最大的化裝品批發(fā)市場；沙太路的廣東天健國際家居裝飾材料商貿(mào)廣場是華南地區(qū)最大的建材批發(fā)交易市場；黃石路、機場路的汽配市場也享負盛名。專業(yè)市場的影響深遠，但與其相去甚遠的是，白云區(qū)的專業(yè)市場普遍是一個產(chǎn)品多，品牌少，名牌更少的為難局面。加上城鄉(xiāng)開展不均衡、人均GDP較低、開展空間受到一定限制等方面的劣勢，很大程度上抑制了白云區(qū)專業(yè)市場的檔次開展。隨著市政“北優(yōu)〞的出臺，白云區(qū)立足根本，把專業(yè)市場進行檔次的全面提升，白云區(qū)規(guī)劃建造各式集中、規(guī)模大、檔次高的專業(yè)市場，并逐漸淘汰目前低檔次、規(guī)模小的批發(fā)市場，美博城、湛隆汽配市場、翔龍佳國際數(shù)碼鞋業(yè)城、樂佳商業(yè)廣場和汽車商貿(mào)一條街等5個不同專業(yè)市場的模式，逐步形成白云專業(yè)市場一種強強之勢。(六)小區(qū)商鋪初顯崢嶸機場路、黃石路附近是白云區(qū)北部最有開展?jié)摿Φ膮^(qū)域，人口密集，交通便利，區(qū)內(nèi)已形成汽車、裝飾等專業(yè)市場，但百貨零售業(yè)仍處于臨街小商鋪階段。近幾年，小區(qū)商鋪開展倪端初顯。白云區(qū)黃石路、機場路段的成熟小區(qū)里的商鋪買賣十分旺盛，在這些小區(qū)商鋪里投資效勞功能比擬強的經(jīng)營工程是相當有前景的。據(jù)調(diào)查，黃石路上一些成熟樓盤的商鋪收益率相當不錯，現(xiàn)在一手商鋪已經(jīng)買不到了，要通過二手中介才能購入商鋪投資。祥景花園A區(qū)商鋪平均月租大約為70元／㎡。而靠近菜場附近的商鋪價格那么更為理想，平均月租為160元／㎡，一間53平方米的商鋪被一家連鎖藥店租下，月租高達8000元，而5年前這里的月租僅為80~100元／平方米；白云高爾夫花園小區(qū)內(nèi)的商鋪也已根本售罄，投資收益情況也比擬好；富力陽光美居小區(qū)商鋪月租金由最初的45元／㎡上升到現(xiàn)在的60元／㎡，而一手商鋪的售價那么已經(jīng)到達7000元／㎡；元邦?航空家園的臨街商鋪也已經(jīng)銷售一空。目前在黃石路段經(jīng)營的小區(qū)商鋪主要是以效勞性行業(yè)為主，比方干洗店、美容美發(fā)店、士多、沖印店或者藥店。這些效勞性強的商鋪不但會有比擬好的回報，而且也會因為方便業(yè)主購物而吸引更多的買家。也在很大程度上填補了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)缺乏，抓住了業(yè)主“就近消費〞的心理，其開展空間十分巨大。芳村區(qū)商鋪市場分析芳村區(qū)位于廣州市西南，臨近南海、順德，是廣州市西南出口，長期以來，芳村作為居住區(qū)的概念非常模糊，在人們的心目中，芳村一直是工業(yè)及農(nóng)業(yè)區(qū)，而且由于城鄉(xiāng)結(jié)合的特點使芳村區(qū)的商業(yè)設(shè)施配套上不了檔次。近年芳村區(qū)政府對區(qū)域的功能作了重新的定位，“水秀花香新城區(qū)〞是芳村區(qū)未來的開展藍圖，芳村將充份利用“千年花鄉(xiāng)〞的特點大力開展花卉業(yè)，與此同時，根據(jù)其文化底蘊促進家居精品、花鳥魚蟲市場、茶葉市場建設(shè)，由于地鐵一號線、五號線、廣佛地鐵貫穿全區(qū)，西南出口的有利條件極利于開展物流配送業(yè)、汽車專業(yè)市場。芳村區(qū)的商業(yè)將展現(xiàn)獨特的魅力。(一)分布特征芳村區(qū)區(qū)域面積較小，因而商業(yè)設(shè)施配套都圍繞著住宅區(qū)，經(jīng)過近十多年的開發(fā)建設(shè)，芳村形成一定規(guī)模的商業(yè)板塊有花地灣板塊、長堤板塊，其中以花地灣區(qū)域為芳村區(qū)的商業(yè)中心，專業(yè)市場一般沿芳村大道及花地大道分布，物流及汽車銷售專業(yè)市場那么分布在廣佛、廣中等內(nèi)、外環(huán)出入口。`

花地灣板塊花地灣板塊位于芳村區(qū)中心地帶，芳村大道、花地大道、龍溪大道、東教北路在板塊內(nèi)縱橫交錯，是芳村區(qū)重點開展的區(qū)域，地鐵一號線、廣佛地鐵橫穿其中，交通條件十分優(yōu)越，而且按照芳村區(qū)城市規(guī)劃方案，沿龍溪大道將開展成為觀光休閑、花卉業(yè)及物流業(yè)區(qū)域?；ǖ貫嘲鍓K內(nèi)已建成有幾大住宅小區(qū)，如花地城廣場、怡芳苑、紅棉苑、樂怡居、合興苑等，居民消費處于中、高檔層次，板塊內(nèi)成熟臨街商鋪有東教北路、花蕾路、榮興路、浣花路，東百花地灣、好又多超市、芳村商業(yè)街、芳村食街等大型商業(yè)設(shè)施及幾個較大型的專業(yè)市場就座落其中，隨著整體營商環(huán)境的提高，原本較為低迷的地鐵沿線商鋪正走出低谷。長堤板塊長堤板塊的陸居路是芳村區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街，前芳村區(qū)唯一的“燈光夜市〞就設(shè)在此，白鵝潭酒吧風情街是板塊內(nèi)興旺的專業(yè)風情飲食街，現(xiàn)時，陸居路以經(jīng)營通訊及服裝為主。近期，芳村區(qū)方案在該區(qū)域建一個國際美食城，使芳村區(qū)的〞美食街〞聲名進一步遠揚。板塊內(nèi)的芳村大道沿街商鋪經(jīng)過三年一中變的整治后亦煥然一新，中市農(nóng)貿(mào)市場更以“物美價廉〞吸引眾多的廣州人從“河北〞到芳村消費。由于該區(qū)是芳村的老城區(qū)，商業(yè)設(shè)施較居民消費力處于中等層次。同時該區(qū)有江景資源優(yōu)勢，適宜開展有特色的休閑旅游商業(yè)工程，極具開展?jié)摿?。專業(yè)市場芳村區(qū)位于廣州市西南出口，經(jīng)過近幾年政府大力改造區(qū)內(nèi)交通后，芳村區(qū)與市區(qū)及珠三角周邊城市的聯(lián)系更加緊密，同時，芳村區(qū)有得天獨厚的“千年花鄉(xiāng)〞的優(yōu)勢，芳村區(qū)近年大力開展花卉業(yè)、家居精品業(yè)、物流業(yè)、汽車業(yè)等專業(yè)市場，目前，花卉、花鳥魚蟲、茶葉市場已成三足鼎立的局面。南方茶葉市場是全國最大的茶葉專業(yè)市場，2001年年銷售額近15億元；位于龍溪大道的廣州市花卉博覽園是廣州市重點開展工程，年交易額更達二十多億元，同時也是全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的示范工程。(二)供求特征：租賃活潑，專業(yè)市場熱手從近三年成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)商業(yè)鋪供求表現(xiàn)為一、二手成交量激增，二手租賃業(yè)務(wù)活潑。一直以來，芳村區(qū)的商用地產(chǎn)工程開展并不出色，商鋪供給占全市份額亦非常之小，以2001~2004年上半年，一手總成交量僅占全市成交的5.14%。供求的一大特點是其租賃業(yè)務(wù)大大高于銷售交易。一方面是芳村區(qū)房產(chǎn)開發(fā)面積少而導致商鋪市場總體供給量偏少，另一方面是由歷史原因造成：由于芳村區(qū)以前是農(nóng)業(yè)區(qū)，農(nóng)村集體用地比例較多，隨著城市化地進程，一些村鎮(zhèn)漸漸變?yōu)槌菂^(qū)中心地帶，如茶教村、花地村、白鶴洞村，這些村鎮(zhèn)集體用地占了該區(qū)商業(yè)用地的很大局部，如越和花鳥魚蟲市場、朝陽文批市場、嶺南花卉市場等，此類物業(yè)往往由村委會自建或以出租地進行市場建設(shè)，業(yè)主不能擁有永久產(chǎn)權(quán)，因此芳村區(qū)內(nèi)雖然專業(yè)市場眾多，但其一、二手產(chǎn)權(quán)交易卻不能反映在市場份額上。

2002年~2003年，芳村區(qū)商鋪建設(shè)有了巨大的飛躍，2002年與2003年一手交易分別為萬和萬平方米，比照2001年增幅近10倍。交易量的增加主要由新增裙樓商鋪及消化以前積壓的小區(qū)裙樓商鋪交易帶動，如汾水小區(qū)金蘭苑、坑口金道花苑、花地城廣場、怡芳苑等，一些政府機構(gòu)如國、地稅分局在浣花路購入大面積的裙樓用作辦公場所。隨著芳村區(qū)商鋪建設(shè)的不斷開展，其一、二手成交將會更加活潑。(三)價格特征:一手降溫，二手飚升根據(jù)房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，芳村區(qū)一、二手商鋪價格表現(xiàn)迥然不同：芳村區(qū)一手商鋪價格降幅較大，但二手價格保持平穩(wěn)增長趨勢，一手成交均價從2001年的8035元/平方米降至2003年3997元/平方米，降幅到達49.74%，而2004年有所反彈,上升至7067元/平方米。一手價格的下降主要是由市場消化前期積壓單位所致。另外，由于各專業(yè)市場多數(shù)是村委出地建設(shè)，經(jīng)營者不能取得商鋪的永久產(chǎn)權(quán)，造成專業(yè)市場商鋪銷售比例偏低，市場數(shù)據(jù)并不能完全反映商鋪交投活潑程度。租金方面，專業(yè)市場租金表現(xiàn)理想，但裙樓商鋪租金水平普遍不高，小區(qū)內(nèi)非臨街商業(yè)裙樓空置率較高；一層裙樓商鋪租金一般在30-200元/平方米幅度，二層租金在10-25元/平方米水平，市場總體表現(xiàn)為商鋪租賃業(yè)務(wù)遠比銷售活潑。根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)時區(qū)內(nèi)商用物業(yè)成交最為活潑的是花地灣板塊，一般街鋪租金在80-150元/平方米，長堤板塊商業(yè)旺地陸居路段租金為100-250元/平方米，芳村大道沿線裙樓租金保持在40-100元/平方米幅度，且轉(zhuǎn)手個案較少，但租金仍處于較低水平。

(四)經(jīng)營特色傳統(tǒng)專業(yè)市場當?shù)?，市場檔次上臺階。隨著近年交通、市政大環(huán)境的巨大變化及區(qū)域戰(zhàn)略開展，芳村區(qū)專業(yè)市場打出了“文化牌〞，重點開展人文背景及歷史傳承的商業(yè)工程，“花〞、“茶〞、“精品〞等富含文化品位的專業(yè)市場已是芳村區(qū)的主打工程，在原來市場的根底上，將經(jīng)營規(guī)模擴大及提升檔次。如南方茶葉市場正在建設(shè)的芳村茶葉城，經(jīng)營面積可達3.2萬平方米，投資近2億元，同時一改業(yè)主無產(chǎn)權(quán)的局面，經(jīng)營內(nèi)容也涵括了茶文化的全部概念，而廣州花卉博覽園更是以政府牽頭，圈地幾千畝，組織大園藝商聯(lián)合打造花卉產(chǎn)業(yè)，形成科研及產(chǎn)經(jīng)銷一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈，極具芳村“千年花鄉(xiāng)“特色。目前，芳村越和花鳥魚蟲市場、南方茶葉市場及花博會均執(zhí)市內(nèi)同類市場的牛耳，吸引四方八面的人流。家居裝飾業(yè)、精品業(yè)此類文化底蘊較強的市場也進駐芳村，如金海馬、集美居、朝陽文批等，使芳村區(qū)專業(yè)市場綜合“文體品位〞提升。物流業(yè)、汽車銷售產(chǎn)業(yè)成新興產(chǎn)業(yè)按政府規(guī)劃，龍溪大道以北的6000畝地將建設(shè)成為芳村大型物流園區(qū)，沿芳村大道、花地大道那么開設(shè)汽車銷售專門店，如廣本、日產(chǎn)、東風等。新興的物流業(yè)區(qū)與傳統(tǒng)花卉、茶葉區(qū)、家居專業(yè)市場、汽車銷售業(yè)結(jié)成了相互促進的紐帶，在各專業(yè)市場之間構(gòu)筑批發(fā)和零售的“大市場流通〞平臺，促成專業(yè)市場資源優(yōu)勢的最好發(fā)揮，但由于是新興的產(chǎn)業(yè)，因而尚處于起步階段，成熟尚需時間。社區(qū)商鋪開展遲滯，冷熱不均，欠缺購物商圈相比蓬勃開展的專業(yè)市場，區(qū)內(nèi)各社區(qū)商業(yè)配套那么顯遜色，亮點較少，且冷熱不均，集中花地灣、陸居路一帶，其余社區(qū)那么處于零散狀態(tài)。一方面是芳村區(qū)內(nèi)居民消費層次較低，內(nèi)需缺乏，另一方面是由于配套不完善造成，區(qū)內(nèi)居民大多在到外區(qū)消費的習慣。因而社區(qū)商鋪物業(yè)經(jīng)營檔次偏低，如在居住區(qū)開發(fā)時間最長的橋東小區(qū)內(nèi)，只有一間島內(nèi)價超市，配套明顯缺乏。近期，芳村區(qū)開始對原有商業(yè)配套進行改造升級，在原有商業(yè)圈上著重開展有潛力的商業(yè)工程。2003年，芳村取消經(jīng)營近10多年的陸居路“燈光夜市〞，將傳統(tǒng)的陸居路改造成全天候商業(yè)步行街，與長堤路的白鵝潭酒吧風情街構(gòu)筑長堤板塊休閑商業(yè)中心；而在芳村區(qū)的中心區(qū)---花地灣板塊內(nèi)，通過住宅工程的帶動商業(yè)工程的開展，確立該區(qū)成為購物中心區(qū)，區(qū)內(nèi)的花地城廣場將成為芳村區(qū)首個地鐵上蓋的購物中心，2004番禺區(qū)商鋪市場分析番禺區(qū)是廣州市的新區(qū)，轄南沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、蓮花山保稅加工區(qū)及20個鎮(zhèn)，規(guī)劃中心城區(qū)263平方公里，包括市橋、石基、沙灣、鐘村、大石5個鎮(zhèn)的行政區(qū)域。番禺區(qū)近年的房地產(chǎn)成交占據(jù)廣州樓市的半壁江山，番禺區(qū)的商鋪成交量排在廣州市的第一位，在城市規(guī)劃中，廣州市已確定番禺為“南拓〞的中心區(qū)，廣州市新火車站選址石壁、廣州市大學城落戶新造……番禺區(qū)的商業(yè)前景非?？春?，而番禺區(qū)高速的經(jīng)濟開展亦促使其商貿(mào)活動持續(xù)旺盛，從八、九十年代紅火的易發(fā)廣場至現(xiàn)在規(guī)模巨大的萬博中心，再到未來方案興建的漢溪商業(yè)中心，番禺區(qū)的商業(yè)格局已有了質(zhì)的飛躍，隨著華南板塊住宅組團不斷擴張及完善、華南板塊居住人口急劇增加，對小區(qū)商業(yè)配套要求亦不斷升級，區(qū)內(nèi)不同區(qū)域的點狀、環(huán)狀及線狀商圈正逐漸形成。(一)分布特征縱觀目前番禺區(qū)內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點，區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套分布呈現(xiàn)較強的地域性，根據(jù)其地理位置可分為市橋板塊、大石洛溪板塊、華南板塊。板塊內(nèi)的迎賓路沿線及大石現(xiàn)已形成大規(guī)模、高檔次專業(yè)市場，市橋板塊、洛溪板塊及華南板塊那么以商業(yè)街及購物中心為主，華南板塊各大樓盤均有規(guī)模較大的小區(qū)商業(yè)配套。市橋板塊市橋是番禺區(qū)府所在，亦是區(qū)內(nèi)商業(yè)活動最活潑的區(qū)域，其商業(yè)設(shè)施的開展經(jīng)歷了較長的歷史，因而亦形成了各具特色的商業(yè)街及購物商場。其中大北路和繁華路是市橋最繁華的商業(yè)街，兩條街上名店云集、行人如鯽，分布有一些較大的服裝連鎖店及大型購物中心及特色商場，如友誼中心、名店城、禺山商場、流行大本營等，大北路類似廣州市的“北京路〞，清河路、光明路、禺山大道、長堤路、平康路、環(huán)城路縱橫交錯，相互編織成交通“黃金網(wǎng)絡(luò)〞及商業(yè)黃金圈。而隨著地鐵三號線建設(shè)步伐的加快，地鐵商圈概念商鋪正逐漸形成。洛溪大石板塊洛溪板塊的商業(yè)設(shè)施隨著洛溪板塊大盤的不斷成熟而完善，“洛溪第一盤〞洛溪新城開發(fā)至今已有十多年的時間。洛溪板塊內(nèi)的大盤為數(shù)不少，如麗江花園、洛溪新城、洛濤居、華苑明珠、廣州奧園等等，板塊內(nèi)常住人口亦以幾何級數(shù)擴張，現(xiàn)時洛溪板塊商業(yè)中心為洛溪新城臨街鋪，百佳、麥當勞、各式飲食店成行成市，而隔江偏安一隅的麗江花園經(jīng)過近十年的醞釀，小區(qū)商業(yè)設(shè)施也有了根本性的變化。麗江花園“漁人碼頭〞商業(yè)工程已全面啟動，板塊內(nèi)大型的專業(yè)市場有沙溪商業(yè)城及大石家私城。華南板塊華南板塊創(chuàng)造了廣州市房地產(chǎn)市場的奇跡，在短短的幾